РЕШЕНИЕ
№ 379
гр. Бургас, 08.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, V ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети януари през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Вяра Ив. Камбурова
Членове:Галя В. Белева
Димитър П. Стоянов
при участието на секретаря Таня Н. Михова
като разгледа докладваното от Галя В. Белева Въззивно гражданско дело №
20212100501952 по описа за 2021 година
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по повод въззивна жалба вх.№ 265027/15.09.2021г. по описа на РС-
Несебър, подадена от адв.Женета Иванова- пълномощник на ищеца по делото “Голдън пик“
ЕООД, против Решение № 260195 от 20.08.2021г., постановено по гр.д.№ 475/2020 г. от РС-
Несебър.
С посоченото решение са отхвърлени изцяло исковете на въззивника, предявени
против А. Н. П., роден на **********г., с предмет установяване между страните по делото,
че ответникът дължи на ищеца 1571,60 евро- сбор от авансово платими годишни такси за
2018г. и 2019г. по договор от 17.02.2014 г. за управление и поддръжка на общите части в
жилищен комплекс от затворен тип „Златно око резидънс“, ведно със законната лихва върху
сумата от датата на подаването на заявлението по чл.417 от ГПК – 19.12.2019г. до
окончателното изплащане на задължението, както и 471,48 евро неустойка за забава по
договора за всяка от таксите за посочените години, за които е издадена Заповед
№561/19.12.2019г. по ч.гр.д.№1264/2019г. на НРС, а ищецът е осъден да заплати на
ответника разноски в размер на 1932,04 лв.
Решението е обжалвано изцяло.
Въззивникът счита, същото е неправилно, постановено при допуснати съществени
нарушения на процесуалните правила и материалния закон, както и необосновано, поради
което моли същото да бъде отменено, а вместо него да се постанови ново, с което исковете
1
да бъдат уважени. Изложени са оплаквания, че съдът не е обсъдил всички събрани
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност. В нарушение на съдопроизводствени
правила е приел за доказани факти и обстоятелства, без да сочи от кои доказателства се
установяват същите. Не били отчетени противоречията в показанията на св. Скрипилева и
изцяло била дадена вяра на същите. Не били ценени допустими и относими доказателства-
множество писмени доказателства, както и показанията на св. Г.Я., от които се установявало
изпълнението на задълженията на ищеца. Неправилно съдът приел, че договорът е
прекратен от ответника с връчването на нотариалната покана на ищеца, считано от
30.10.2018г. Същевременно в мотивите си съдът неправилно приел, че договорът е
прекратен на няколко различни основания- по реда на т.7.2. от договора с връчването на
поканата; на основание чл.287 от ЗЗД с оттеглянето на поръчката, както и на основание
чл.87, ал.2 от ЗЗД. Развити са подробни съображения относно тълкуването на договора
между страните, правната му квалификация като такъв за изработка, а не за поръчка, както и
възможностите за развалянето му му поради неизпълнение. Изтъква се, че ищецът е бил
възпрепятстван от ответника, в качеството му на член на управителния съвет на етажната
собственост да изпълни част от задълженията си, тъй като е бил сключен договор за
поддръжка на асансьорите, а партидата за електричество на общите части, водена на ищеца,
е била прехвърлена на ЕС, поради което ищецът бил възпрепятстван да изпълни
задължението си заплащане на електроенергията. Посочено е също, че в хода на съдебното
производство ответникът не е доказал да е изпълнил задълженията си по договора за 2018 и
2019г. Досежно присъдените от НРС разноски е изложено оплакване, че те са многократно
завишени, поради което се иска намаляването им до предвидения в Наредба №1/2004г. за
МРАВ размер.
Въззиваемият А. Н. П., представляван от адв. Цветомир Милатов, е депозирал
своевременно писмен отговор, с който е оспорил жалбата като недопустима /просрочена/ и
неоснователна. Според него, мотивите на НРС са абсолютно обосновани, а при
постановяване на решението съдът се е позовал на относимите материалноправни
разпоредби и е обсъдил подробно всички събрани по делото доказателства. Въззивникът
счита също, че при правилно разпределена от съда доказателствена тежест и подробни
указания, дадени на ищеца, последният не е успял при условията на пълно и главно
доказване да установи твърденията си. Поддържа доводите си, изложени и в отговора на
исковата молба, че приложеният по делото договор не представлява такъв по чл.2 от ЗУЕС,
тъй като не е сключен с инвеститор на строителството на сградата, както и тези, че в случая
не е налице комплекс от затворен тип, а една жилищна сграда, състояща се от три секции.
Сочи се, че само по себе си сключването на договор за управление и поддръжка с лице,
непритежаващо качеството инвеститор, не придава качеството „комплекс от затворен тип“
на жилищната сграда. Според въззиваемата страна не са настъпили предпоставките по т.7.1
във връзка с т.7.2 за настъпване автоматичното подновяване на договора за още 5 години,
като се изтъква, че ищецът не е изпълнил задължението си да предложи на ответника нов
договор. Същевременно за ответника е възникнало правото да прекрати договора и след
изтичането на срока, предвиден в договора. Развити са и съображения, че договорът по чл.2
2
от ЗУЕС се урежда от правилата на ЗЗД, касаещи договора за поръчка, поради което същият
може да бъде прекратен на основание чл.287 ЗЗД чрез оттеглянето му от възложителя по
всяко време, като разпоредбата на т.7.2 от договора била в унисон с тази уредба и
обвързвала бездействието му единствено с продължаването на срока за още 5 години, но не
и за следващите 5 години. Изложени са и доводи, че процесният договор е развален с
връчването на нарочната нотариална покана на 12.03.2019г., след която дата страните не се
намират във валидно облигационно правоотношение. Ето защо моли решението на НРС да
бъде потвърдено, а на въззиваемия да се присъдят разноски.
В проведеното пред въззивната инстанция открито съдебно заседание процесуалните
представители на страните поддържат изложените по- горе становища.
По допустимостта на производството, Бургаският окръжен съд приема следното:
Въззивната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, от
надлежно упълномощен процесуален представител на страна, която има правен интерес да
го обжалва. Същата е подадена в законоустановения срок. Жалбата е редовна и допустима,
поради което следва да се разгледа по същество.
Производството по делото е образувано по искова молба на „ГОЛДЪН ПИК“ ЕООД с
ЕИК *********, гр. Свети Влас, местност „Юрта“, комплекс „Голдън Ай Резиденс”, вх.Б,
ет.партер, ап.4, представлявано от управителя Ирина Котлярова, против А. Н. П., роден на
**********г., гражданин на Р.Ф., с БУЛСТАТ *********, с адрес в България: гр. Свети
Влас, ПК 8229, общ.Несебър, обл.Бургас, местност „Юрта”, к-с „Златно око резидънс”, вх.В,
ет.1, ап.А5.
В исковата молба се сочи, че на 17.02.2014г., страните са сключили Договор за
управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип „Златно око
резидънс“, с нотариално удостоверени подписи с рег.№ 1182 от 17.02.2014г. по описа на
Нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на Нотариалната камара, вписан под Акт № 76, том 1,
вх.рег. № 815 от 17.02.2014г. по описа на Службата по вписвания при районен съд –
гр.Несебър. Договорът бил сключен на основание чл.2 от ЗУЕС, като ищецът - изпълнител
се явявал „Инвеститор“ в комплекса, а ответникът – „Възложител” бил собственик на
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № 11538.2.37.3.6, с адрес на
имота: гр. Свети Влас, местност „Юрта”, вх.В, ет.1, aп.А5, находящ се в жилищен комплекс
от затворен тип „Златно око резидънс“, със застроена площ от 81,79 кв.м и 16,61 кв.м ид.ч.
от общите части на сградата, като площта на обекта, ведно с общите части възлизала на
98,40 кв.м. Сочи се, че комплекс „Златно око резидънс“ съставлява жилищен комплекс от
затворен тип, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени три
сгради в режим на етажна собственост и други обекти - басейн, места за отдих, алеи, тревни
площи, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на
контролиран достъп за външни лица. Съгласно т.1.1 и т.1.2 от договора, ответникът
възложил на ищеца, а последният приел и се задължил срещу възнаграждение да извършва
управление на общите части на жилищен комплекс от затворен тип „Златно око резидънс“,
находящ се в поземлен имот № 11538.2.37. Ответникът – собственик на самостоятелен обект
се задължил съгласно т.2.1 от същия договор да заплаща авансово на ищеца - управител
3
годишна такса за покриване на разходите за управлението и обикновена поддръжка на
комплекса за всеки самостоятелен обект в размер на 12 евро за един квадратен метър, като
общата годишна такса се изчислявала върху застроената площ на самостоятелния обект,
ведно с припадащите му се идеални части от общите части на сградата. В случая площта
била 98,40 кв.м., а дължимата годишна такса- 1180,80 евро. Съгласно чл.7.1, договорът за
управление и поддръжка бил сключен за срок от 5 години, считано от датата на
подписването му, т.е. в случая от 17.02.2014г. Твърди се, че договорът двукратно бил
продължаван автоматично до 17.02.2024г. при условията на т.7.2, понеже управителят не
предложил нов договор в двумесечен срок преди изтичане на срока по т.7.1 от договора и в
същия срок никоя от страните не била отправила до другата писмено предизвестие за
прекратяването му. Сочи се още, че ответникът- възложител се е задължил съгласно т.3.1 от
договора да заплаща таксите по т.2.1 авансово, не по-късно от 31 март на предходната
година. Твърди се, че ищцовото дружество е изпълнило своите задължения по договора за
управление и поддръжка, но ответникът не изпълнил задълженията си към ищеца за
заплащане на възнаграждението за 2018г. /за част от сумата/, за 2019г., както и за 2020г.
Дължимият от ответника остатък от таксата за 2018г., платима до 31.03.2017г. бил в
размер на 390,80 евро. За 2019г. и 2020г. не бил платени целите размери на таксата- по
1180,80 евро за всяка от двете години, дължими съответно на 31.03.2018г. и на 31.03.2019г.
На основание чл.8.1 от договора, предвид забавата за заплащане на годишните такси
за поддръжка и управление, ответникът дължал на ищеца и неустойка върху дължимата
главница в размер на 1% върху дължимата сума за всеки просрочен ден, но не повече от 30%
върху дължимата сума, или 117,24 евро за 20018г.; 354,24 евро за 2019г. и 354,24 евро за
2020г.
Ищецът се снабдил със заповед за изпълнение на парично задължение за посочените
суми, но предвид подаденото от ответника възражение по чл.414 ГПК, за него възникнал
правен интерес да установи вземанията си по реда на чл.422, ал.1 ГПК.
Моли, съдът да постанови решение, с което да признае за установено по отношение
на ответника, че последният дължи на ищцовото дружество сумата от общо 2752,40 евро,
представляваща сбор от авансово платими годишни такси за 2018г., 2019г. и 2020г.,
дължими по т.2.1. от договора за поддръжка и управление, сключен между страните на
17.02.2014г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на подаване на
заявлението- 19.12.2019г. до окончателното изплащане на задължението, както и сумата от
общо 825,72 евро, представляваща сбор от неустойките за забава по т.8.1 от договора,
начислени върху таксите за 2018, 2019 и 2020г., за които е издадена заповед за изпълнение
по ч.гр.д.№1264/2019г. по описа на НРС. Представени са доказателства. Претендират се
разноски.
В с.з. на 21.04.2021г. ищецът е оттеглил исковете си в частта за таксата за поддръжка
и управление за 2020г.- 1180,80 евро и в частта за неустойката от 354,24 евро, претендирана
за същата година, като в тази му част производството по делото е прекратено с протоколно
определение от същата дата, което не е обжалвано и е влязло в сила.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът е представил отговор на исковата молба, чрез
4
пълномощника си – адв. Цветомир Милатов. С него исковете се оспорват като недопустими
и неоснователни.
Според ответника, исковете са недопустими поради липса на валидно облигационно
отношение, тъй като между страните няма действащ договор. Затова ищецът не бил активно
легитимиран да води подобен иск. Моли искът да бъде оставен без разглеждане, а
производството по делото да бъде прекратено.
По същество са изложени възражения за нищожност на процесния договор.
Ответникът твърди, че жилищна сграда „Златно око резидънс“ не е комплекс от затворен
тип, съгласно §1, т.3 от ДР на ЗУЕС, а процесния договор не е такъв по чл.2 от ЗУЕС.
Според него се касае за обикновена етажна собственост, тъй като в нотариалния акт е
посочено, че в поземления имот е построена жилищна сграда с три секции; ищецът няма
качеството на инвеститор на цялата сграда по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, а е включен в
удостоверението за въвеждане в експлоатация като собственик на помещение за обществено
хранене; не е осигурен контрол за достъпа в комплекса; не са сключени договори с всички
собственици на самостоятелни обекти, а само няколко договора. Нарушени били
императивни правила на ЗУЕС, касаещи режима на управление на етажната собственост
/така решение №73 по т.д.№1830/2018г. на ВКС/. Сочи се, че ответникът е бил принуден да
сключи договора като условие да му бъде прехвърлена собствеността върху имота и
сделката да бъде изповядана пред нотариус.
На следващо място се сочи, че процесният договор е нищожен поради липса на
съгласие, в резултат на сключването му от пълномощник с недостатъчен обем права. Твърди
се също нищожност на отделни клаузи на договора: уговорките на т.7.1 и т.7.2 за
автоматичното му подновяване според ответника са неравноправни в хипотезата на чл.143,
ал.2, т.8 от ЗЗП /тази по т.7.1. на основание чл.143, ал.2, т.6 ЗЗП, а тази на т.7.2- по чл.143,
ал.2, т.8 и 9 ЗЗП/; уговорката на т.3.1 била неравноправна на основание чл.143, т.18, вр. т.14
ЗЗП. В резултат на тази нищожност според ответника следва да се приеме, че договорът е
прекратен с изтичането на първоначалния срок по т.7.1. При тълкуване на разпоредбите на
т.7.1 и т.7.2 на договора, според ответника следва да се приеме, че страните са уговорили
еднократно мълчаливо продължаване на срока при бездействие на двете страни. След като
ищецът не е изпълнил задължението си да предложи нов договор за управление и
поддръжка, от което произтекло автоматично подновяване на договора, за ответника
възникнало правото да прекрати договора във всеки един момент, дори и след 17.02.2019г.
Не споделя тезата, че след изтичане на срока по т.7.2 ответникът е загубил правото да
прекрати договора. Развити са съображения, че договорът за поддръжка и управление е
разновидност на договора за поръчка и може да бъде оттеглян от възложителя по всяко едно
време с писмено предизвестие.
На следващо място са развити доводи за неизпълнение на задълженията по договора
от страна на ищеца. Сочи се, че от 17.07.2018г. сградата се управлява от етажна собственост,
чрез самоуправление- проведено е валидно Общо събрание на собствениците, решенията на
което са влезли в сила. Избран бил управител на „ЕС, който изпълнявал решенията на
ОСЕС, включително за поддръжката и управлението на сградата. В изпълнение на тези
5
решения от собствениците на обекти се събирали годишни такси, част от които покриват
разходите за поддръжката и управлението на сградата. Ответникът заплатил дължимите
такси за 2019 и 2020г. по сметката на етажната собственост, а дължимата разлика за 2018г.
заплатил на ищеца. Освен това се сочи, че ищецът не е положил необходимата грижа за
поддръжката на асансьорите в сградата /което било извършвано от етажната собственост/, а
така също нямало и целогодишна охрана на сградата. С оглед учредената етажна
собственост възникнала конкуренция между два правни субекта за осъществяването на едни
и същи функции по смисъла на ЗУЕС, което довело до невъзможност ищеца да изпълнява в
пълнота задълженията си по договора, поради което за ищеца възникнало правото на
едностранно прекратяване на договора на основание чл.87, ал.2 от ЗЗД.
Наред с горното, са въведени и доводи за разваляне / прекратяване на процесния
договор с писмено предизвестие /нарочна нотариална покана, връчена по реда на чл.47 ГПК
на 30.10.2018г./.
Ищцовото дружество е оспорило като неверни фактическите твърдения в отговора на
исковата молба, а правните доводи намира за неоснователни и недоказани /становище на
л.94 и сл. от т.I на делото на РС/. Представителната власт на пълномощника за сключване на
договора била проверена от нотариуса при сключването му; договорът бил потвърден от
ищеца на основание чл.42, ал.2 ЗЗД /приемал плащания и изпълнявал задълженията си по
договора/, а освен това в случая намирала приложение презумпцията на чл.301 ТЗ. Заявява,
че комплексът покрива всички критерии за жилищен комплекс от затворен тип по смисъла
на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС- обособен е като отделен урегулиран поземлен имот, в него били
построени три отделни сгради /независимо че отделни документи били наименувани секции/
в режим на етажна собственост с други обекти, обслужващи собствениците и обитателите,
при спазване на контролиран достъп за външни лица. Комплексът бил ограден с ограда, а
достъпът до него се осъществявал през входна врата, която била заключена и само
собственик или обитател, разполагащ с ключ имали достъп до поземления имот. Налице
била охрана чрез видеонаблюдение, а до края на 2018г. имало и физическа охрана. Отделно
о това входните врати на сградите също се заключвали, а достъпът до тях се осъществявал
от собственик или обитател само с ключ или чип. В комплекса имало и други обекти,
предназначени да обслужват собствениците и обитателите, в това число басейн, беседки,
градини, тревни площи, алеи за разходка и почивка, на които били разположени пейки,
столове, маси и шезлонги. Затова намира възражението за нищожност на договора поради
противоречие с императивните правила на ЗУЕС за неоснователно. Изтъква, че приложения
договор за управление и поддръжка на общите части в затворения комплекс, с нотариално
удостоверени подписи на страните, вписан в службата по вписванията, е сключен при
изключението на разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС. Договорът бил сключен от ищеца в
качеството му на инвеститор по смисъла на чл.160, ал.1 ЗУТ и чл.161, ал.1 ЗУТ, вписан като
такъв в удостоверението за въвеждане в експлоатация на строеж /като собственик на 7/10
ид.ч. от 1953 кв.м. от ПИ 11538.2.37, ведно с всички подобрения, изградени в него- басейни,
площадки и др., както и на два самостоятелни обекта в него/.
Оспорва възраженията на ответника, че договорът е нищожен, като заявява, че
6
същият е уговорен индивидуално, свързан е с правото на собственост на ответника, не е
сключен при общи условия, нямало данни, че не е индивидуално уговорен, поради което
намира, че защитата по чл.146 ЗЗП не намира приложение. Сключен бил на български и
руски език, заверен бил нотариално и бил вписан по партидата на самостоятелния обект на
ответника. Ответникът е бил запознат с клаузите на договора на родния си език, не възразил
пред нотариуса, съгласил се с тях и подписал договора. Намира, че не са налице
предпоставките за нищожност на клаузите по т.3.1, 7.1 и 7.2. Изложеното от ответника
тълкуване на разпоредбите на т.7.1 и 7.2 не съответствало на действителната воля на
страните, която била ясно изразена, като същото противоречало на чл.20 от ЗЗД. Намира
това тълкуване и за неотносимо към конкретния правен спор, тъй като не се твърдяло
ответникът да е прекратил договора след първоначалното изтичане на първоначалния му
срок и автоматичното му продължаване /т.е. след 17.02.2019г./. Оспорва твърдението, че
ищецът е сключил само няколко договора, като заявява, че е сключил такива с по-голямата
част от собствениците. Акцентира, че разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС не изисква сключване
на договори с всички собственици в комплекса, като предпоставка за наличие на комплекс
от затворен тип. На следващо място намира, че приложения от ответника протокол от
17.07.2018г. от ОСЕС на собствениците на жилищни имоти в сгради с идентификатори
11538.2.37.1 /сграда А/; 11538.2.37.2 /сграда Б/ и 11538.2.37.3 /сграда В/, би могъл да
представлява протокол от проведено съвместно общо събрание на три отделни етажни
собствености, уреден в чл.18 ЗУЕС, но не и такъв от проведено общо събрание на ЕС
„Голдън Ай Резидънс“ и не удостоверявал валидно учредена ЕС. Този порок бил толкова
съществен, че водел до нищожност на решенията, обективирани в протокола. Развити са
съображения. В тази връзка намира обстоятелството, че ответникът е плащал на ЕС е
ирелевантно. Оспорва като неверни твърденията, че ищецът не е изпълнявал задълженията
си по договора, че го е прекратил с нотариална покана /същата не била връчена/, че за него е
възникнало правото да го развали /напротив- ищецът, а не ответникът бил изправната
страна по договора/. Развити са съображения, че договорът за управление и поддръжка на
общите части на затворения комплекс представлява договор за изработка, поради което дори
да са налице отклонения от поръчката, същите не са основание за едностранно разваляне на
договора от ответника. Не било отправено предупреждение до ищеца, че ответникът ще
развали договора, ако неизпълнението на задълженията по него продължи. Намира за
ирелевантно обстоятелството за проведено Общо събрание на етажната собственост, като
счита, че дори да е налице действителна етажна собственост, договорът за поддръжка и
управление не е обвързан с нейното възникване и съществуване.
По делото са приети многобройни писмени доказателства и са разпитани свидетели.
За да отхвърли исковете като неоснователни, районният съд е приел, че договорът
между страните е бил прекратен с нотариалната покана от 30.10.2018г., връчена при
условията на чл.47 ГПК чрез залепване на заявения в търговския регистър адрес на
дружеството, при спазване изискваният на цитираната правна норма. Посочил е, че така
ответникът е упражнил правото си по клаузата на т.7.2 от договора, като преди изтичането
на петгодишния срок, посочен в договора е отправил до ищеца волеизявление за
7
прекратяването му. В тази връзка съдът е приел за основателни доводите на ответника, че по
същността си сключения на основание чл.2 от ЗУЕС между страните договор за поддръжка
и управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип „Златно око резидънс“
от 17.02.2014г. е договор за поръчка по смисъла на чл.280- чл.292 ЗЗД. Задълженията на
ищеца по този договор касаят именно извършването на определени действия- осигуряване
на контролиран достъп на трети лица в комплекса, организация на вътрешния ред в
сградите и общите съоръжения в комплекса, оказване на всякакво съдействие и
подпомагане на собствениците с цел спокойно и необезпокоявано ползване на жилищата им
и комплекса като цяло, техническа поддръжка на басейна, зелените площи и дворното
пространство, осигуряване на целогодишна охрана на комплекса, извършване на санитарно-
хигиенно обслужване на общите части на жилищните сгради и околното пространство,
изплащане на задълженията към съответните експлоатационни дружества и фирми-
доставчици на предоставени услуги по снабдяване с електричество, телекомуникационни
услуги, охрана и др. подобни, отнасящи се до общи части на комплекса, организиране и
управление на платени обслужващи дейности в комплекса. Съдът е цитирал разпоредбата на
чл.287 ЗЗД, според която договорът за поръчка се прекратява с оттеглянето й от страна на
доверителя и е приел, че с отправената от ответника нотариална покана П. е предприел
именно оттегляне на поръчката и своевременно е прекратил сключения договор.
Същевременно е приел, че ответникът е реализирал и правото си по чл.87, ал.2 ЗЗД, тъй като
в поканата си се е позовал на неизпълнение на договорните задължения от страна на ищеца,
които били установени от събраните доказателства. Счел е още, че ищецът е в обективна
невъзможност да изпълнява задълженията си, тъй като била учредена етажна собственост,
която започнала да извършва основната част по дейностите по управление и поддръжка на
комплекса, а П. започнал да заплаща дължимите такси към нея, като същевременно заплатил
частично дължимата такса към ищцовото дружество за 2018г. В заключение, районният съд
е посочил, че поради липса на валидно облигационно правоотношение между страните,
исковете за главниците, неустойките и лихвите следва да бъдат отхвърлени.
Бургаският окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното решение,
извършена на основание чл.269 от ГПК, не установи съществуването на основания за
нищожност или недопустимост на същото, поради което намира, че то е валидно и
допустимо.
Предявени са искове с правно основание чл.422, ал.1 ГПК вр. чл.79, ал.1 ЗЗД /за
главниците, представляващи такси по договор за управление и поддръжка на общи части на
комплекс от затворен тип/; чл.422, ал.1, вр. с чл.86 ЗЗД- за законните лихва, както и чл.422,
ал.1 ГПК вр. чл.92 ЗЗД /за неустойките/.
Интересът на ищеца от предявените установителни искове произтича от издадената в
полза на ищеца против ответника заповед №561 от 19.12.2019г. за изпълнение на парично
задължение по чл.410 ГПК по ч.гр.д.№1264/19 г. на НРС за процесните суми и
обстоятелството, че ответникът е подал възражение срещу заповедта в законоустановения
срок, поради което и на основание чл.415, ал.1 от ГПК съдът е указал на заявителя да
предяви иск за установяване на вземанията си спрямо длъжника.
8
Неоснователни са възраженията на ответника /сега въззиваем/, че искът е
недопустим. Процесуалната легитимация на ищеца произтича от твърдението му за
наличието на валиден договор по чл.2 от ЗУЕС между страните, на основание който се
твърди наличието на процесните задължения на ответника. Дали в действителност такъв
договор е бил сключен, валиден ли е и дали е прекратен, са въпроси по съществото на спора,
а не по допустимостта на исковете. В случая, районният съд се е произнесъл по редовна и
допустима искова молба, в съответствие с диспозитивното начало /до заявените след
прекратяването на делото размери на исковете/, поради което решението му е допустимо.
По същество.
Не се спори, че на 17.02.2014г. ответникът А. П. е закупил от „МЕРКУРИЙ-99“ ООД
правото на собственост върху САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор №
11538.2.37.3.6, с адрес на имота: гр. Свети Влас, ПК 8229, общ.Несебър, обл.Бургас,
местност Юрта, вх.В, ет.1, aп.А5, находящ се в жилищен комплекс от затворен тип „Златно
око резидънс“, със застроена площ от 81,79 кв.м и 16,61 кв.м ид.ч. от общите части на
сградата, като площта на обекта, ведно с общите части възлизала на 98,40 кв.м.
На същата дата между ищеца по делото „Голдън Пик” ЕООД, в качеството му на
управител, и ответника А. П., в качеството на собственик, е сключен Договор за управление
и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип „Златно око резидънс“,
с нотариална заверка на подписите с рег.№ 1182 от 17.02.2014г. по описа на нотариус Стоян
Ангелов с рег.№ 208 на Нотариалната камара. Съгласно т.1.1 от договора, ответникът е
възложил на ищцовото дружество да извършва срещу заплащане на възнаграждение
управление на общите части на жилищен комплекс от затворен тип „Златно око резидънс“.
Съгласно т.1.2, управлението, което следва да осъществява управителя включва осигуряване
на контролиран достъп на трети лица в комплекса; оказване на всякакво съдействие и
подпомагане на собствениците с цел спокойно и необезпокоявано ползване от тяхна страна
на жилищата им и комплекса като цяло, както и упражняване правото им на собственост;
техническа поддръжка на басейна, зелените площи и дворното пространство; осигуряване на
целогодишна охрана на комплекса; извършване на санитарно- хигиенно обслужване на
общите части на жилищните сгради и околното пространство; изплащане на задълженията
към съответните експлоатационни дружества и фирми доставчици за предоставените от тях
услуги, охрана и други подобни, отнасящи се до общите части на комплекса; организиране и
управление на платени обслужващи дейности в комплекса.
Според т.2.1. от договора ответникът се е задължил да заплаща на „Голдън Пик”
ЕООД годишна такса за покриване на разходите за управлението и поддръжката на
комплекса по т.1.2. в размер на 12 евро за един кв.м., като общата годишна такса се
изчислява върху сбора на застроената плащ на самостоятелния обект, ведно с припадащите
му се идеални части от общите части на сградата. Допълнителните разходи, чието
заплащане също се дължи от ответника, са уговорени в т.4.2; 4.3 и 4.4.
В т.2.2 от договора е предвидено, че годишната такса се дължи за услугите за периода
от 01 януари до 31 декември на съответната календарна година. Съгласно т.3.1 от договора
ответникът се е задължил да заплаща таксата авансово, не по-късно от 31 март на
9
съответната година – таксата за следващата календарна година.
В т.7.1 е посочено, че договорът влиза в сила от датата на подписването му и се
сключва за срок от пет години, след изтичане на които страните подписват предложен от
управителя нов договор за управление и поддръжка. В т.7.2 от договора е предвидено, че ако
управителят не предложи нов договор в двумесечен срок преди изтичане на срока по т.7.1
или ако в същия срок никоя от страните не отправи до другата писмено предизвестие за
прекратяването на договора, същият се счита автоматично продължен за нов срок от 5
години.
Видно от представените от ищеца писмени доказателства, подобни договори са
сключени и с множество други собственици в комплекса /л.113- 345, том 1 от делото на
НРС/. Не се спори, че такива договори не са сключени с всички собственици на
самостоятелни обекти. Налице са и данни, че някои от договорите за управление и
поддръжка на комплекса са прекратени от страна на собствениците.
Видно от протокола /л.63-74, т.1 от делото на РС, на 16.07.2018г. е проведено Общо
събрание на собствениците на жилищни имоти в сграда с идентификатори № 11538.2.37.1
/вход А/, 11538.2.37.2 /вход Б/ и 11538.2.37.3 /вход В/, на комплекс „Голдън ай“.
С решение по т.1 участниците в събранието са приели, че комплекс „Голдън ай“ не се
счита за комплекс от затворен тип, а управлението му ще се осъществява от Общо събрание
в съответствие със ЗУЕС. Съгласно решение по т.2, за управител на етажната собственост за
срок от една година е избрана Т.П.. Прието е решение за избор на контрольор- т.3; приет е
Правилник за вътрешния ред в ЕС в сграда с идентификатор с идентификатори 11538.2.37.1
/вход А/, 11538.2.37.2 /вход Б/ и 11538.2.37.3 /вход В на комплекс „Голдън ай“- т.4; прието е
решение за разкриване на разплащателна сметка, операциите по която ще се извършват от
управителя на ЕС- т.5; приет е бюджет на ЕС за сезон 2018- 2019г.- т.6; прието
разпределението на разходите да се извършва съобразно ЗУЕС – т.7; прието е решение за
начало и край на финансовата година- от 1.08.2018г. до 31.07.2019г., като заплащането на
дължимите вноски е само по банковата сметка на ЕС в срок до 30.09.2018г. – т.8; прието е
решение за мерките, които ще се вземат за етажни собственици, неизпълнили задълженията
си към ЕС- т.9; прието е решение за водене на книга на етажната собственост на сградата-
т.10.
Също така, съгласно решението по т.11, управителят на ЕС е упълномощен да
утвърди условия за подписване на договор с изпълнители на услуги по поддържане на
сградата и прилежащите територии; да сключи договор с лицензирана фирма за абонаментно
обслужване асансьорите в сградата- т.12; да утвърди условията и реда за подписване на
споразумение за ползване на поземления имот, заедно с всички подобрения, приращения,
съоръжения и технически помещения- т.13; да предприеме действия откриване за откриване
на обща партида за вода и ток на сградата /т.14 и т.15/ и др. Не се спори, че тези решенията
не са били обжалвани по реда на чл.40 ЗУЕС.
На 7.09.2018г. ответникът, чрез свой пълномощник е отправил нотариална покана до
ищцовото дружество /л.84-86, т.1 от делото на РС/. В нея е посочено, че „Голдън пик“ ЕООД
не изпълнява договорните задължения по договора за управление и поддръжка- в комплекса
10
не се осъществяват охранителни дейности, поради което достъпът до сградите и в частност
до обекта на ответника не е контролиран; асансьорните съоръжения не работят от дълго
време, а хигиенните условия в комплекса са в критично състояние. Посочено е още, че
според чл.11, т.11 от ЗУЕС единствено Общото събрание притежава компетентност да
възлага дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или на
физическо лице, както и да определя конкретните им правомощия. Посочено е също, че
липсата на валидно изразена воля от страна на ОСЕС за възлагането на дейности по
поддържане и управление на общите части на комплекс „Златно око резидънс“, води до
извод за противоречие на договора от 17.02.2014г. със закона. Посочено е, че ответникът не
е получавал нов проект на договор съгласно т.7, поради което счита, че срокът и действието
на договора са изтекли. Направено е изявление за разваляне и прекратяване на договора за
поддръжка и управление от 17.02.2014г.
Видно от съставения от нотариус Мария Бакърджиева протокол /л.86, т.1 от делото на
РС/ поканата е връчена на ищеца по реда на чл.50, ал.4 вр. чл.47, ал.2 и ал.5 от ГПК, чрез
залепване на уведомление на адреса, на който се намира седалището на ищцовото
дружество.
Не се спори, че ответникът е заплатил на ищеца част от таксата за 2018г. /за периода
до провеждането на ОСЕС- л.81/, а за останалата част от 2018г. и за 2019г. е заплатил такси
за поддръжка и управление към етажната собственост /така- л.80/.
Районният съд е разпитал двама свидетели.
В показанията си свидетелката Г.Я., служител в ищцовото дружество от 2018г.
/според трудовия договор на л.565 същата е юрисконсулт/, а преди това работила в
консултантска компания, чийто управител е идентичен с този на ищцовото дружество, е
посочила, че комплексът се състои от три сгради в един поземлен имот, а сградите имат
ограда, която огражда целия комплекс. Комплексът имал голям централен вход- входна
врата. На територията му имало басейн, алеи за разходки и отдих, пейки в местата за отдих,
две беседки с масички. През лятото, когато се експлоатирал басейнът, около него имало
чадъри и шезлонги, маси и столове. Всяка от сградите имала устройство на входа, което
контролирало достъпа и вратата се отваряла посредством чип, а входната врата за имота се
заключвала с обикновен ключ. Всеки собственик имал чип и ключ за съответния вход, в
който се намира имота му. Свидетелката твърди, че ищцовото дружество е извършвало
поддръжката на комплекса през 2018 и 2019г.- осигурило видеонаблюдение и охрана на
комплекса; назначило служител по поддръжката, чистач и рецепционист, като описва
трудовите функции на първите двама /чистачът почиствал общите части, стълбищните
площадки, самото стълбище и двора, а служителят по поддръжката се грижел за басейна и
площите около басейна, храстите, растенията, тревните площи и евентуално извършвал
дребни ремонти, в случай че възникне необходимост/. Тази свидетелка твърди също, че през
2018-2020 г. „Голдън Пик“ ЕООД е заплащало водата на доставчика, като в комплекса
имало два водомера- един за общите части и един за всички собственици. Нямало
подотчетни водомери, а част от собствениците не плащали водата, въпреки че употребявали
такава целогодишно. Свидетелката отговаряла за плащанията на електроенергията за
11
партидата на която се отчитало потреблението на общите части, която била на името на
ищцовото дружество. Понеже през м.октомври 2018г. не получила фактура, тя се
заинтересувала и разбрала, че партидата е прехвърлена на етажната собственост без
съгласието на ищцовото дружество. От 2011г. до 2018г. поддръжката на асансьорите била
осигурявана от ищцовото дружество, което възложило извършването й на „Балкан лифт“, а
след това договор бил сключен с „Лифт Ел Те Де“ ЕООД. Макар да имало известно забавяне
на плащанията за поддръжката на асансьорите, в крайна сметка те задълженията били
погасени и ищецът нямал задължения към двете дружества. Басейнът се поддържал
ежедневно от м.май до м.септември, а в една от сградите, в която се намирал офиса, в който
работи свидетелката имало осигурен интернет, който можело да бъде използван от
собствениците, докато си почиват пред този офис. Признава, че когато вали дъжд има
течове, тъй като водата навлиза в подземието и в гаража, а през 2018- 2019г. двама от
собствениците предприели сами ремонт, за да отстранят тези течове /безрезултатно/, за
което бил подаден сигнал в прокуратурата. Сочи, че тя не е уведомявана от ръководството
на ищцовото дружество, че някои от собствениците не дължат вече такси за поддръжка.
Според нея не е имало преговори за прекратяване на договорите с някои от собствениците.
Известно й е, че някои от собствениците твърдят, че са прекратили договорите за поддръжка
и управление с ищцовото дружество. Сочи, че има собственици, които продължават да си
плащат таксите. Твърди също, че ищцовото дружество продължава да подготвя новия сезон,
назначава служители и продължава да извършва дейности. Не й е известно ищцовото
дружество да отдава под наем апартаменти в комплекса.
Втората свидетелка е О.С., ангажирана от ответника. Същата е собственик на
апартамент в процесния комплекс от 2016г., закупен от инвеститорската фирма „Меркурий
99“. Заявява, че по време на сделката не са им предлагали да сключат договор за поддръжка
и управление, макар че преди сделката съпругът й говорил с някого за този договор. Твърди,
че няма сключен договор за управление с „Голдън пик“ ЕООД, но през 2016-2017г. плащали
на това дружество, защото имало охрана. Свидетелката сочи, че посещава комплекса два
пъти годишно – пролетта и есента за около месец и половина. Посещавала е комплекса и
през 2018-2019г. Преди месец декември 2017 г. в комплекса имало поддръжка, като след
този месец живата охрана била освободена. Те платили изцяло такса за поддръжка, но не ги
устройвало обслужването, понеже като бонус към апартамента си трябвало да ползват
гараж, а нямали достъп до такъв, понеже винаги бил затворен, тъй като бил нечия
собственост. Когато спрели охраната, свидетелката наела частна фирма- СОТ 161, за да
опази апартамента си. Заявява, че през м. февруари 2018г. ищцовото дружество провело
събрание в гр.Москва и обявило, че няма управляващо дружество и никой не управлява
комплекса. На събранието присъствал нейния съпруг, който, заедно с останалите
собственици решили да учредят етажна собственост. На събранието през август 2018г.
двамата със съпруга си оставили пълномощни, за да бъдат представлявани интересите им.
Тази свидетелка твърди, че с поддръжката на комплекса се занимавала етажната
собственост. Преди това асансьорът не работел, непрекъснато слизал направо в мазето,
което било затворено и било много страшно както за възрастните, така и за децата, а освен
12
това нямало обхват на телефоните. В мазето, където бил паркингът течала вода. В
апартамента на свидетелката се появили течове от покрива, който се намирал над него. За
отстраняването му тя се обърнала към етажната собственост и течът бил отстранен.
Идентично било положението със съседния апартамент. Пътят в комплекса бил напукан,
покрит с боклуци, въдели се змии. Етажната собственост разчистила тази територия от
растения, които пречели на пътя, разчистила боклуците. Заявява, че ищцовото дружество
отдава апартаменти под наем в комплекса, като самата тя е ползвала такъв, докато траел
ремонта на нейния апартамент. Имало девойка- рускиня, която ходела с кофа и която според
свидетелката отговаряла за прането на бельо и почистването на апартаментите, а освен това
имало и един мъж- градинар. Сочи, че от момента, в който етажната собственост започнала
да работи, всички плащания били превеждани от свидетелката на етажната собственост- за
вода, както и такса поддръжка за 2018 и 2019г. по 10 евро на квадратен метър.
След съвкупна преценка на събраните по делото писмени и гласни доказателства,
Бургаският окръжен съд приема следните фактически и правни изводи.
Комплекс „Голдън Ай Резиденс“ представлява комплекс от „затворен тип“ по
смисъла на чл.2 от ЗУЕС, по следните съображения.
Съгласно легалната дефиниция на понятието, дадена в §1, т.3 от ДР на ЗУЕС,
жилищен комплекс от затворен тип е комплекс, обособен като отделен УПИ, в който са
построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на изискванията на контролиран достъп на
външни лица.
В настоящия случай от доказателствата по делото/скица на л.30 от делото на РС;
разрешение за строеж – л.629, гръб, разрешение за строеж – л.630 гръб; удостоверение на
л.631- гръб/ се установява, че в поземлен имот с идентификатор 11538.2.37, който е с площ
от 1952 кв. м., и от който ответното дружество притежава 7/10 ид.ч. /така- нотариален акт на
л.22/, има построени три многофамилни сгради в режим на етажна собственост /виж
нотариалните актове, от които е видно, че отделните обекти в сградите са собственост на
различни лица/, всяка с отделен идентификатор, съответно: 11538.2.37.1, 11538.2.37.2 и
11538.2.37.3, като всяка от тях е на четири етажа. Този извод не се променя от
обстоятелството, че сграда 2 и сграда 3 са изпълнени като свързано строителство, тъй като
от свидетелските показания на св.Я. се изяснява, че всяка сграда е със самостоятелен вход, а
липсват доказателства тези две сгради да са функционално свързани. В УПИ има и още една
сграда с идентификатор 11538.2.37.3/6 кв.м./- за енергопроизводство.
Ето защо, несъстоятелни са доводите на ответната страна, че се касае за една сграда с
три секции, както е записано в нотариалните актове и част от строителната документация
/удостоверение за въвеждане на строеж в експлоатация- л.21; заявление за учредяване на
право на преминаване- л.624, акт за приемане на конструкцията- л.625; а в удостоверение на
л.633 е посочено, че се касае за жилищни сгради- секция А, Б и В, с отделни
идентификатори/.
От показанията на св.Я. се изяснява също, че целият УПИ е ограден с ограда, а
достъпът до всяка сграда е с чип, с който разполагат само собствениците на обекти в
13
съответната сграда, като имало осигурено видеонаблюдение и охрана /това се потвърждава
от договор за охрана чрез видеонаблюдение- л.417, сключен декември 2017г., както и от
фактура за платено видеонаблюдение за м.декември 2019г.- л.466/, а според св.Скрипилева
до 2017г. в комплекса имало и жива охрана. Доколкото в ЗУЕС няма легална дефиниция на
термина „контрол на достъпа на външни лица“, съдът намира, че от показанията на св.Я. се
установява изпълнението на изискването на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС за контрол на достъпа до
процесния комплекс- чрез видеонаблюдение и чрез достъп до съответната сграда чрез чип, а
за периода преди 2018г. и чрез жива охрана.
Видно от съдържанието на цитираната по- горе дефиниция, сключването на договори
по чл.2 ЗУЕС не е от съществените характеристики на комплекса от затворен тип. Ето защо
обстоятелството, че част от собствениците на самостоятелни обекти нямат сключени
договори по чл.2 от ЗУЕС, или сключените са били прекратени едностранно от
собствениците, не води до извод, че комплексът не е от затворен тип по смисъла на §1, т.3
от ДР на ЗУЕС .
Според настоящият състав на Бургаския окръжен съд, ищецът има качеството
„инвеститор“ по смисъла на чл.2, ал.1 от ЗУЕС. Съображения.
ЗУЕС и ЗУТ не съдържа легално определение на понятието „инвеститор“, поради
което за изясняване на неговото съдържание намират приложение съответните разпоредби
на ЗУТ.
Съгласно чл.160, ал.1 ЗУТ участници в процеса на строителство са възложителят,
строителят, проектантът, консултантът, физическото лице, упражняващо технически
контрол за част "Конструктивна", техническият ръководител и доставчикът на машини,
съоръжения и технологично оборудване. По смисъла на чл.161, ал.1 от ЗУТ възложител е
собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж и лицето, което има
право да строи в чужд имот.
Видно от представената по делото строителна документация, в строителните книжа,
наред с физическите лица, като възложител на процесния комплекс навсякъде е посочено
дружеството „Меркурий 99“ ООД, което е отразено и като продавач във всички нотариални
актове, приложени по делото, с които физически/ юридически лица са закупили
самостоятелни обекти в процесния комплекс. Единствено в удостоверението за въвеждане в
експлоатация на обекта, издадено от Община Несебър на 28.09.2011г. /л.21/, наред с
физическите лица и „Меркурий 99“ ООД, като възложител на строежа „Жилищна сграда-
секция „А“, секция „Б“ и секция „В““ е посочено ищцовото дружество. Това е така, защото,
видно от нотариалния акт за собственост /л.22-24/, на 1.07.2011г. „Голдън пик“ ЕООД е
закупило от „Меркурий 99“ ООД, право на собственост върху 7/10 ид.ч. от поземлен имот с
идентификатор 11538.2.37, ведно с всички подобрения в него /без сградите/. Същото е
собственик и на два самостоятелни обекта в сгради /единия от които заведение за
обществено хранене /нотариални актове на л.25-29/, закупени през м.юни и м. декември
2011г. От горното се налага изводът, че формално, като един от съсобствениците на земята,
върху която са построени сградите в комплекса, ищецът „Голдън Пик“ ЕООД има
качеството на възложител по ЗУТ /респективно на инвеститор на комплекса по смисъла на
14
ЗУЕС/, следователно- може да бъде страна /изпълнител/ по договор по чл.2 от ЗУЕС.
Именно поради притежаваното от него право на собственост върху земята, ищцовото
дружество е в състояние да изпълнява задълженията по т.6.1.4 от процесния договор.
Безспорно е, че на 17.02.2014г. между страните е сключен договор за управление и
поддръжка на общите части на комплекс „Златно око резидънс“, който е сключен в
предвидената от закона форма- писмено, с нотариална заверка на подписите на страните.
Същият представлява договор по чл.2, ал.1 от ЗУЕС, видно от съдържанието на
задълженията на ищеца по т.1.2 и т.6.2.1.
На първо място, включително пред въззивната инстанция е спорно, дали
договорът е валиден. В тази връзка следва да се посочи, че нищожността на договора се
преценява към момента на сключването му, поради което обстоятелства, възникнали след
сключването му са ирелевантни за неговата валидност.
Несъстоятелни са доводите на ответника за нищожност на договора поради
сключването му от лице без представителна власт. Подобно възражение принадлежи
единствено на страната, от чието име е договаряно без наличието на представителна власт, в
случая това е ищеца, който оспорва това твърдение на ответника- така т.2 от ТР №5/14 от
12.12.2016г. по тълк.д.№5/2014г. на ОСГТК на ВКС. Следва да се отбележи също, че са
налице данни за потвърждаване на договора от страна на ищеца /изпълнявал е задълженията
си по него и е получавал плащания от ответника/, поради което възражението на ответника,
че договорът е нищожен поради липса на съгласие като сключен от лице без достатъчен
обем права е неоснователно.
Несъстоятелни са доводите, че договорът е нищожен, тъй като ответникът е бил
принуден да го сключи, като условие, за да закупи самостоятелен обект в процесния
комплекс. Доказателства за упражнена принуда по смисъла на чл.30 от ЗЗД или по чл.33,
ал.1 ЗЗД не са ангажирани, а и твърденията на ответника не могат да бъдат подведени под
хипотезата на цитираните норми. Според съда, доколкото разпоредбата на чл.2, ал.1 ЗУЕС
изрично предвижда управлението на общите части на сградите в режим на етажна
собственост в жилищния комплекс от затворен тип да се осъществява в изключение от
общите правила на ЗУЕС /чрез общо събрание/, а именно- чрез договор между инвеститора и
собственика на самостоятелния обект, то изискването за сключване на такъв договор с
инвеститора като условие за продажбата на самостоятелния обект не може да се
квалифицира като принуда.
Неоснователно е и възражението на ответника, че договорът е нищожен, тъй като са
нарушени императивни норми на ЗУЕС, касаещи режима на управление на етажната
собственост. Отново следва да се посочи, че самият законодател е предвидил изключение от
общия режим на управление на общите части на сградите в режим на етажна собственост
/което се осъществява чрез Общо събрание и взети решения в рамките на компетентността
му по чл.11 и чл.17 ЗУЕС, или чрез възлагане на управлението на физическо или
юридическо лице- чл.11, ал.1, т.11 и чл.17, ал.2, т.7 ЗУЕС/, като е постановил в чл.2 ЗУЕС,
че когато се касае за жилищен комплекс от затворен тип, управлението на общите части се
осъществява с договор по чл.2 ЗЕУС, като са посочени и страните по него- инвеститора и
15
собственика на самостоятелен обект в комплекса.
Това, че след сключването на процесния договор са настъпили промени, като част от
договорите са били прекратени, а друга част от собствениците нямат такива договори,
поради което е възникнала необходимост управлението на общите части на отделните
сгради да се осъществява по общия ред, предвиден в ЗУЕС /чрез органи на етажната
собственост/, не рефлектира на валидността на договора, тъй като същата се преценява към
момента на сключването му.
Във връзка с доводите на ответника и представените доказателства за приети през
2018г. решения за учредяване на етажна собственост в комплекса и избрани органи за
нейното управление, съдът намира, че тези обстоятелства сами по себе си не дерогират
действието на сключения от страните валиден договор по чл.2 от ЗУЕС.
Очевидно е, че част от задълженията на управителя по договора по чл.2 от ЗУЕС се
припокриват с тези на ОС на ЕС, което има правото да осъществява управлението и
поддръжката на общите части на съответната сграда /респективно с тези на съвместно общо
събрание на няколко етажни собствености по смисъла на чл.18 ЗУЕС, в случай, че тези
сгради имат общи части/. Друга част от тях обаче не са от компетентността на общото
събрание и същото не може да взема решения за тях /доколкото земята и приращенията
върху нея не са собственост на собствениците на самостоятелните обекти в сградата, а
същите могат само да се ползват от тях при условията на чл.64 ЗС/ например: охрана и
видеонаблюдение на поземления имот, техническа поддръжка на басейна, зелените площи и
дворното пространство, алеите, пейките и др. подобни вещи, извършване на санитарно-
хигиенно обслужване на пространството около сградите, организиране и управление на
платени обслужващи дейности в комплекса/. Затова, само по себе си учредяването на органи
на етажна собственост през 2018г., не води до обективна невъзможност на ищеца да
изпълнява всички свои задължения по договора по смисъла на чл.89 ЗЗД, респективно-
чл.87, ал.2 ЗЗД, както и не води до прекратяване по право на договорите по чл.2, ал.1 от
ЗУЕС, включително на този с ответника /както неправилно е приел районния съд/.
Прекратяването на договор по право на основание чл. 89 ЗЗД е обусловено от наличието на
невиновна невъзможност за изпълнение, за която длъжникът не отговаря. Последният се
освобождава от отговорност в случай на неизпълнение, ако то се дължи на случайно
събитие или на непреодолима сила. Под обективна невъзможност следва да се разбира
именно тази, породена от случайно събитие или на непреодолима сила, тоест не се корени в
неполагане на дължимата грижа от страна на една от страните по договорното
правоотношение, липсва виновно поведение, като липсва и възможност за каквото и да е
изпълнение на задълженията. В настоящия случай тази хипотеза не е налице, тъй като от
събраните по делото писмени доказателства се установява, че дори след като са били
учредени органите на ЕС и ответникът е започнал да плаща такси за поддръжка и
управление на ЕС, ищецът е продължил да изпълнява тази част от задълженията си по
договора, изключваща компетентността на етажната собственост /видеонаблюдение,
поддръжка на басейна, заплащане на водата/.
Във връзка с възраженията на ответника за неравноправни клаузи, настоящият
16
съдебен състав следва да съобрази и специфичните правила, касаещи потребителската
защита по ЗЗП, които са приложими предвид приетото решение на СЕС от 27 октомври 2022
година по дело C‑485/21. В него е прието, че физическото лице, собственик на апартамент в
сграда - етажна собственост, трябва да се счита за „потребител“ по смисъла на тази
директива, когато сключва договор с управител за целите на управлението и поддръжката на
общите части на сградата, при условие че не използва апартамента за цели, които са
свързани изключително с търговската или професионалната му дейност.
Според чл.143, ал.1 от ЗЗП неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е
уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и
води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или
доставчика и потребителя. В ал.2 от същата разпоредба са изброени неизчерпателно
различни хипотези на неравноправни клаузи. Последиците от наличието на неравноправни
клаузи в потребителски договор е уредена в чл.146, ал.1 от ЗЗП, според която
неравноправните клаузи в договорите са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално. В
разпоредбата на чл.146, ал.2 ЗЗП са посочени критериите, според които клаузи от договора
не са индивидуално уговорени. Това са тези клаузи, които са били изготвени предварително
и поради това потребителят не е имал възможност да влияе върху съдържанието им,
особено в случаите на договор при общи условия. Даденото легално определение за клаузи,
които не са индивидуално уговорени, се ползва с оглед на осъществяваната върху такива
клауза преценка от гледна точка на техния евентуално неравноправен характер. По аргумент
за противното следва, че индивидуално уговорени са клаузи, които не са били изготвени
предварително или дори и да са били изготвени предварително, потребителят е могъл да
изрази становище по тяхното съдържание и съответно, при достатъчно информиран избор,
ги е приел. Клаузите на общите условия, към които препраща договорът, независимо че са
приети от потребителя при сключването му, поначало се считат, че не са индивидуално
уговорени.
Съдът намира за неоснователно възражението на ищеца, че клаузите на процесния
договор са индивидуално уговорени, поради което страната счита, че не са неравноправни.
Обстоятелството, че страните са подписали договора, не означава, че ответникът, като по-
слабата страна в правоотношението, е имал възможност да им влияе и да договори условия,
различни от тези в предварително изготвения договор. Доказателствената тежест за
обстоятелството, че клаузите на процесния договор са индивидуално уговорени е за ищеца
/чл.146, ал.4 ЗЗП/, който не е ангажирал доказателства в тази насока. Напротив, от
приложените по делото договори по чл.2 ЗУЕС с останалите собственици на самостоятелни
обекти е видно, че съдържанието на договорите е напълно идентично.
Съгласно т.3.1, оспорена от ответника като неравноправна на основание чл.143, ал.2,
т.18 вр. т.14 ЗЗП, собственикът е длъжен да заплаща таксите за съответната година авансово,
не по- късно от 31.03. на предходната година. Възражението е неоснователно, тъй като
цитираните разпоредби на ЗЗП не касаят авансово плащане на възнаграждение по договора.
Съгласно т.7.1. договорът влиза в сила в деня на подписването му и се сключва за
срок от пет години, след изтичането на които страните подписват предложен от управителя
17
нов договор за управление и поддръжка. Видно е, че посочената от ответника разпоредба на
чл.143, ал.2, т.6 ЗЗП /неравноправна е клауза, която позволява на търговеца или доставчика
да се освободи от задълженията си по договора по своя преценка, като същата възможност
не е предоставена на потребителя, както и да задържи сума, получена за престация, която не
е извършил, когато сам прекрати договора/ е неотносима към цитираната клауза, тъй като
уговорката на страните всъщност предвижда задължително сключване на нов договор от
страните, а не възможност на ищеца да се освободи от договора.
Според т.7.2 от договора, ако управителят не предложи нов договор в двумесечен
срок преди изтичането на срока по т.7.1. или ако в същия срок никоя от страните не отправи
до другата писмено предизвестие за прекратяване на договора, същият се счита за
автоматично продължен за нов срок от 5 години. От съдържанието на тази клауза е видно, че
и двете страни имат възможност да прекратят едностранно договора преди изтичането на
срока му, с писмено предизвестие, отправено два месеца преди изтичането на срока.
Неоснователно е възражението на ответника, че тази клауза е неравноправна на основание
чл.143, ал.2, т.8 от ЗЗП. Видно е, че двумесечният срок за мълчаливо съгласие на
потребителя за продължаване на договора, не е необосновано кратък.
Неоснователно е и възражението на ответника, че клаузата на т.7.2 от договора е
неравноправна на основание чл.143, ал.2, т.9 ЗЗП, тъй като според настоящият съдебен
състав двумесечния срок за мълчаливо съгласие за автоматично продължаване на договора
не е прекалено отдалечен от датата, на която изтича срочния договор.
В заключение, въззивната инстанция приема, че процесния договор е валиден и не
страда от пороци, водещи до неговата нищожност, поради което, след сключването му през
2014г., страните са обвързани от него.
Вторият спорен въпрос относно процесния договор е относно неговото
изпълнение от страна на ищеца.
От събраните по делото доказателства / писмени и гласни/ се установява, че през
2018, 2019г. и 2020г. ищецът е изпълнявал част от задълженията си по договора, като е
направил разходи по управлението и поддръжката на комплекса /за видеонаблюдение, за
почистване на басейн, за поддръжка на тревни площи и сгради/. Заплащал е дължимите
суми за вода /включително през лятото на 2019 г./ и за електричество /до смяната на
партидата от страна на етажната собственост в края на 2018г./. Конкретните задължения,
които не е изпълнил за процесните 2018г., 2019г. и 2020г., поддържани от ответника в
отговора на исковата молба са тези за целогодишната охрана на комплекса / това
обстоятелство не се оспорва от ищеца, а в тази насока са и показанията на св.Скрипилева/ и
за поддръжка на асансьорите- така св.Скрипилева. Нейните показания за липса на
поддръжка на асансьорите следва да се ценят, наред с всички останали доказателства по
делото /чл.172 ГПК/, а именно, представените от ответника писмени доказателства за
сключени договори с „Балкан лифт 2“ ООД /м.ноември 2018г., л.607/ и с „Мила лифт“ /за м.
август 2020г., л.617-622/, както и за заплатени ремонти на асансьори и годишен преглед за
асансьор през 2020г./л.589- 590, 587/ и платежни нареждания на л.591-593.
Вярно е, че още през 2011г. ищецът е сключил договор за абонаментно обслужване и
18
ремонт на асансьори /л.567/ с „Балкан лифт“ ООД. Налице доказателства за плащания по
него за 2015-2017г. /л.616/, но от справките е видно, че към 2019г. част от сумите не са били
платени/. Показанията на св.Я. /която, като служител на дружеството- ищец е също
заинтересована от изхода на делото/ в обратната насока не следва да се ценят, понеже
плащането следва да се установи с писмени доказателства, а такива не са приложени. На
2.01.2019г. ищецът е сключил нов договор с „Лифт ЛТД“ /л.420-423/, по който няма данни
да са извършвани плащания, респективно- поддръжката действително да е била
осъществявана от дружеството.
Ето защо, след съвкупна преценка на всички доказателства, представени от страните
и показанията на св.Скрипилева, може да се направи обоснован извод, че асансьорите в
сградите на комплекса не са работили през 2018г. През 2019г. и в началото на 2020г.,
поддръжката им е извършвана от „Балкан лифт 2“ ООД по възлагане от етажната
собственост, като през пролетта на 2019г. същото дружество е извършило и ремонт на тези
асансьори, а през април 2020г. е извършило и годишен технически преглед на същите. По-
късно през 2020г. поддръжката им е възложена от ЕС на „Мила лифт“, но няма данни дали
това дружество действително е я извършвало /липсват данни за извършени плащания от ЕС
към него/.
Несъстоятелно е възражението на ищеца, че ответникът, като един от членовете на
УС на етажната собственост, е създал пречки за изпълнение на част от задълженията на
ищеца, поети от етажната собственост. От показанията на св. Скрипилева /във връзка с
писмените доказателства, обсъдени по- горе/ се изяснява, че именно неизпълнението на част
от задълженията на ищеца /за охрана и поддръжка на асансьорите/ е наложило формирането
на органи на ЕС, а не обратното.
Констатираното частично неизпълнение на задълженията на ищеца по договора
обаче не обосновава извод, че договорът е бил развален едностранно от ответника поради
неизпълнението на задълженията на ищеца, посредством нотариалната покана, връчена на
ищеца на 30.10.2018г. /според отбелязването на нотариус Бакърджиева на л.86 от делото на
РС/.
Основателно е становището на ищцовата страна, че за да упражни правото на
разваляне на договора поради неизпълнение /чл.87, ал.1 ЗЗД/, ответникът е следвало да бъде
изправна страна по него, а към датата на поканата същият не е бил, защото не е изпълнил
част от задълженията си за заплащане на дължимите към ищеца такси за 2018г. / в размер на
исковата претенция от 390,80 евро, чийто падеж също е бил до 31.03.2017г./. Тук е
необходимо да се отбележи, че след като възложителите по договора за поддръжка и
управление не изпълняват задълженията си по договора, те несъмнено възпрепятстват
управителя да изпълнява своите задължения, които са свързани с разходи, заплащането на
които се дължи от собствениците на самостоятелни обекти.
Освен това, по повод спора между страните за естеството на договора по чл.2 ЗУЕС
във връзка с възможността същия да бъде прекратен / респективно- развален поради
неизпълнение /дали същият е такъв за изработка, както твърди ищеца или за поръчка, както
твърди ответника/, следва да се отбележи, че според настоящият съдебен състав процесния
19
договор има смесен характер- част от задълженията на управителя по т.1.2 са такива по
договор за поръчка /например плащането на сумите към доставчиците на комунални услуги,
сключване на договори за видеонаблюдение, както и за поддръжка на асансьорите/, а други
са типични задължения за договор за услуги, който е разновидност на договора за изработка
/поддръжка и почистване на басейн, зелени площи, на общи части на сградите, ремонти на
сградите/. По тази причина не може да бъде споделена тезата на ответника, че договорът по
чл.2 ЗУЕС може да бъде прекратен едностранно от ответника като възложител, с
оттеглянето на поръчката /чл.287 ЗЗД/. Нещо повече, дори това беше вярно, на основание
чл.288, ал.1 ЗЗД и в тази хипотеза същият дължи заплащане на уговореното
възнаграждение. Аналогична е и разпоредбата на чл.268, ал.1 ЗЗД, в случай на отказ от
договора за изработка поради основателни причини.
Както и по- нагоре в изложението вече подробно беше обсъдено, договорът не е
развален и по право, на основание чл.89 ЗЗД, поради обективна невъзможност за
изпълнение, предвид учредените през есента на 2018г. органи на етажната собственост и
взетите решения управлението и поддръжката на общите части да се осъществяват от
етажната собственост. Не е развален и на основание чл.87, ал.2 ЗЗД.
Не може да бъде споделена тезата на ищеца, че договорите за поддръжка и
управление не могат да бъдат прекратявани по никаква причина, доколкото законът- чл.2
ЗУЕС, предвижда управлението на комплексите от затворен тип да се осъществява само въз
основа на договор и изключения не са предвидени. Очевидно е, че идеята на законодателя е
била такава, но доколкото в закона липсва уредба на правата и задълженията на страните,
както и изрична норма, която да сочи, че договора за поддръжка и управление по чл.2 ЗУЕС
не може да бъде прекратен, приложение намират общите правила на ЗЗД, включително тези
за разваляне и прекратяване на договорите. В конкретния случай право на едностранно
прекратяване на договора е уговорено в самия договор- т.7.2., съобразно свободата на
договаряне, уредена в чл.9 ЗЗД.
Според настоящият съдебен състав, с нотариалната покана, връчена на ищеца на
30.10.2018г. по реда на чл.50, ал.4 вр. чл.47 ГПК, ответникът е упражнил правото си да
прекрати договора на основание чл.7.2 от същия. Тъй като поканата е връчена на ищеца
преди изтичане на срока на договора, несъстоятелна е тезата на ищеца, че действието на
договора е продължено до 2024г.
Процесният договор между страните е прекратен, считано от 17.12.2018г., когато е
започнал да тече уговорения срок по т.7.2, в който е възможно едностранното му
прекратяване от всяка от страните. Без значение е, че изявлението за прекратяване е
направено по- рано от срока по чл.7.2, самото прекратяване на срочния договор е настъпило
в първия възможен ден за едностранно прекратяване на срочния договор.
Ето защо, при съобразяване на неизпълнението на съществена част от задълженията
на ищеца за 2018г. /осигуряване на целогодишна охрана и поддръжка на асансьорите в
сградите на комплекса/, поради което липсва основание да му бъде изплатено цялото
уговорено възнаграждение за 2018г. и при съобразяване на разпоредбата на чл.162 ГПК,
съдът намира, че възнаграждението следва да бъде намалено с 1/3. По тази причина и
20
предвид извършеното частично плащане от страна на ответника за 2018г., съдът намира, че
претенцията на ищеца за остатъка от възнаграждението за 2018г. е неоснователна, както и
акцесорната претенция за неустойка за забава върху същото.
Възнаграждение за 2019г., както и неустойка за забава върху него също не се дължи,
тъй като към 1.01.2019г. договорът между страните вече е бил прекратен. Този извод не се
променя от обстоятелството, че таксата за 2019г. е била авансово дължима към 31.03.2018г.
/напротив, ако беше платена, ищецът следваше да я върне, поради отпаднало основание за
получаването й/.
С оглед на изложените по горе съображения, въззивният съд намира, че предявените
искове по чл. 422 от ГПК вр. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД, както и иска за обезщетение
за забава в размер на законната лихва са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
Тъй като крайните изводи на двете съдебни инстанции съвпадат, обжалваното
решение следва да бъде потвърдено.
Въззивният съд констатира, че районният съд е прекратил частично производството
поради частично оттегляне на исковете /тези за главницата и неустойката за 2020г./, поради
което на основание т.13, изр.3 от ТР №4/13 от 18.06.2014г. по тълк.д.№4/13г. на ОСГТК на
ВКС, компетентен да обезсили заповедта за изпълнение, издадена по чл.417 ГПК, както и да
обезсили изпълнителния лист по чл.418 ГПК е Рс- Несебър, понеже е постановил
определението за прекратяване.
Предвид изхода на спора, на въззиваемия следва да бъдат присъдени разноските за
въззивната инстанция, съобразно приложения договор- 1000 лв., включващи адвокатско
възнаграждение. Неоснователно е възражението на въззивника за прекомерност на
разноските. Делото не е с ниска фактическа и правна сложност, направени са множество
възражения от страните, по които няма формирана трайна съдебна практика, напротив-
същата е изключително противоречива, а освен това са разгледани два обективно съединени
иска, за всеки от които се дължи отделно адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от изложеното и на основание чл.271, ал.1, предл.1 ГПК Бургаският
окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260195 от 20.08.2021г., постановено по гр.д.№
475/2020 г. по описа на Районен съд- Несебър.
ОСЪЖДА „ГОЛДЪН ПИК“ ЕООД с ЕИК *********, гр. Свети Влас, местност
„Юрта“, комплекс „Голдън Ай Резиденс”, вх.Б, ет.партер, ап.4, представлявано от
управителя Ирина Котлярова ДА ЗАПЛАТИ на А. Н. П., гражданин на Р.Ф., роден на
**********г., сумата от 1000 лв. / хиляда лева/- разноски за въззивната инстанция,
представляващи адвокатско възнаграждение.
УКАЗВА на РС- Несебър, че на основание т.13, изр.3 от ТР №4/13 от 18.06.2014г.
по тълк.д.№4/13г. на ОСГТК на ВКС, същият е компетентен да обезсили заповедта за
изпълнение, издадена по чл.417 ГПК, и да обезсили изпълнителния лист по чл.418 ГПК,
21
предвид постановеното протоколно определение от 21.04.2021г. за прекратяване на делото
по отношение на претенцията за главница и неустойка за 2020г. /стр.4 от протокола, на
гърба на л.570/.
Решението не подлежи на касационно обжалване на основание чл.280, ал.3 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
22