РЕШЕНИЕ
№ 1207
гр. София, 24.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ
при участието на секретаря БИЛЯНА ЕМ. П.
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело №
20241110143526 по описа за 2024 година
Предявен е конститутивен иск по чл. 40 ЗУЕС.
Производството по делото е образувано по постъпила искова молба и
уточнителна молба от Ф. Т. В., Д. Л. С., Е. Б. Г., С. М. Т. и М. Х. В. срещу Етажна
собственост с адрес: гр. София, ул. чрез управител на етажната собственост – „ПРО
ДОМ“ ЕООД. Предявен е иск за отмяна на решенията на Общото събрание на Етажна
собственост, находяща се в гр. София, ул. „ взети на 26.06.2024 г.
С влязло в законна сила определение от 29.10.2024 г. производството е
прекратено по отношение на ищцата Е. Б. Г..
Ищците твърдят, че са собственици на самостоятелни обекти в сградата – етажна
собственост: Ф. В. – собственик на ап. заедно с прилежащи 11,61% ид.ч. от общите
части в сградата, Д. С. – собственик на ап. 4, заедно с 12,72% ид.ч. от общите части, С.
Т. – собственик на ап. 6, заедно с 12,79% ид.ч. от общите части и М. В. – собственик на
ап. 9, заедно с 12,51% ид.ч. от общите части. Ищците твърдят, че на 26.06.2024 г. е
проведено Общо събрание на етажните собственици, за което е съставен протокол от
същата дата. Оспорват редовното свикване и провеждане на общото събрание, като
твърдят, че при свикване и провеждане на общото събрание са допуснати редица
процедурни нарушения. На първо място сочат, че е нарушен законоустановеният ред
за свикване на общо събрание, като в поканата за свикване на общо събрание не е
посочено въз основа на коя от двете хипотези по чл. 12, ал. 5 ЗУЕС се свиква същото
(поради неотложен случай или поради изминала повече от 1 година от проведено
последно общо събрание) и няма данни да е съставян протокол за обявяването й.
Намират, че не е спазена разпоредбата на чл. 13 ЗУЕС. Посочват също така, че общото
събрание е проведено на 26.06.2024 г. от 20,15 ч., видно от посочения протокол за
проведено общо събрание, въпреки че в поканата като начален час е посочен 19,00 ч. и
в протокола не е посочена причината за свикване на общото събрание в по-късен час.
1
Също така в протокола липсвал списък на присъстващите и не са посочени идеални
части на етажните собственици. Посочват, че присъстващите на събранието не са
избрали председателстващ събранието. Твърдят, че собствениците на ап. са
упълномощили г-жа Д, собственик на ап в етажната собственост да ги представлява в
общото събрание, но доколкото според чл. 14, ал. 4 ЗУЕС един етажен собственик
може да представлява до трима етажни собственици, а в случая г-жа Д е пълномощник
на четирима етажни собственици, оспорват представителството пред общото събрание
и изразяват съмнение в неавтентичност на останалите пълномощни. Посочват, че от
протокола за общото събрание не става ясно кои 10 етажни собственици са гласували
за избиране на „ПРО ДОМ“ ЕООД като професионален домоуправител на етажната
собственост и колко процента от идеалните части представляват посочените етажни
собственици. В протокола е посочено, че Десислава Джоглева ще води
кореспонденцията с избраната фирма, а М ще подпише договора от името за сметка на
етажната собственост, но посочените решения са извън обявения дневен ред и не са
били обявени предварително в поканата за свикване на общото събрание. Поради тези
и останалите изложени аргументи молят решенията на ОС на ЕС от 26.06.2024 г. да
бъдат отменени от съда по реда на чл. 40 ЗУЕС. Претендират разноски.
В срока по чл. 131 ГПК, ответниците етажни собственици при Етажна
собственост чрез управител – „ПРО ДОМ“ ЕООД, подават отговор на исковата молба,
с който оспорват предявения иск като неоснователен. Не оспорват свикването и
провеждането на общо събрание на процесната етажна собственост на 26.06.20204 г. от
20,15 ч., както и че първоначално общото събрание е свикано за същата дата, но от
19,00 ч. Излагат, че в посочения в поканата час и до 19:15 ч. не са се явили
необходимия минимален брой етажни собственици, за да има кворум, поради което
общото събрание е отложено с 1 час и е проведено в 20:15 ч. по предварително
обявения дневен ред. Поддържат, че посочените в протокола действия и посочените в
протокола решения, приети на общото събрание, са извършени съобразно отразеното в
него и по отношение на тях протоколът се ползва с материална доказателствена сила,
доколкото не е оспорен в срока и по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС. Поддържат също така,
че протоколчикът е редовно избран, „ПРО ДОМ“ ЕООД е избран като професионален
домоуправител на етажната собственост с необходимите кворум и мнозинство, както и
че пълномощниците са редовно упълномощени, а посочването на лица, които да
подпишат договора с „ПРО ДОМ“ ЕООД не излиза извън предварително обявения
дневен ред, тъй като без подписване на договор не може да се сключи договор с
избрания професионален домоуправител и поради това посоченото е изпълнение на
решението за избор на професионален домоуправител. Въз основа на тези и
останалите аргументи молят съдът да отхвърли предявения иск. Претендират
разноски.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
За основателността на иска с правно основание чл. 40 ЗУЕС в тежест на ищците е
да докажат, че са собственици на индивидуални обекти в сграда с режим на етажна
собственост, че е спазен преклузивният срок за оспорване на взетите решения на
проведеното Общо събрание, както и че решенията, чиято отмяна се иска, са били
взети, като съобразно разпоредбата на чл. 154 ГПК всяка от страните следва да докаже
положителните факти, на които основава твърденията си за допуснати нарушения на
материалноправни или процесуалноправни норми, респ. твърденията си за
законосъобразността на взетите решения на общото събрание. С оглед конкретно
наведените от страните доводи и възражения, ответниците следва да установят
спазването на всички императивни процедурни изисквания за свикване и провеждане
на общото събрание, както и материална законосъобразност на взетите решения, които
2
са от компетентността на ОС, както и че съдържанието на протокола отговаря на
императивните законови изисквания.
С проекта за доклад по делото, обективиран в определение от 29.10.2024 г. и
приет за окончателен без възражения от страните в проведеното открито съдебно
заседание на 28.11.2024 г., на осн. чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК като безспорни и ненуждаещи
се от доказване между страните по делото са отделени фактите: че на 26.06.2024 г. от
20:15 ч. се е състояло общо събрание на етажната собственост с адрес: гр. София, ул. „
което е било обявено за 19:00 ч. в покана за свикване на общо събрание и са приети
решения, обективирани в протокол от същата дата, в това число и решение за избор на
„ПРО ДОМ“ ЕООД като професионален домоуправител; че ищците са собственици на
самостоятелни обекти в сградата.
Ето защо и на осн. чл. 153 ГПК съдът приема отделените като безспорни факти за
доказани. Същите се установяват и от приетите по делото доказателства, а именно:
нотариални актове за собственост на индивидуални обекти от сградата, както и
Протокол за общо събрание на етажните собственици при Етажна собственост с адрес:
гр. София, ул. „ от 26.06.2024 г.
Съобразно разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата се подава пред районния
съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от
оповестяването на решението. Предвиденият в разпоредбата срок е преклузивен, като
в случая същият е спазен от ищците. ОС е проведено на 26.06.2024 г., като исковата
молба е депозирана в съда на 22.07.2024 г. - преди изтичането на 30-дневния срок,
поради което е ирелевантно на коя дата ищците са се запознали с протокола от ОС.
При предявен иск за отмяна по чл. 40 ЗУЕС съдът не разполага с правомощие да
проверява изцяло законосъобразността на приетото решение, като с оглед на
диспозитивното начало в гражданския процес следва да се произнесе само по изрично
посочените от ищеца основания за отмяна, доколкото само те представляват
основанието на предявения иск. В настоящия случай ищцата най-напред основава
доводите си за незаконосъобразност на решението на нарушение на процедурните
разпоредби за свикване на общото събрание.
Съгласно разпоредбата на чл. 12, ал. 5 ЗУЕС, общо събрание може да бъде
свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала
повече от една година от последното проведено общо събрание. В случая общото
събрание е свикано по покана, изготвена от етажните собственици Л и Д.
Действително не е посочено в коя от двете хипотези на чл. 12, ал. 5 ЗУЕС се свиква
общото събрание, но с оглед на факта, че сроковете от изготвянето на поканата,
поставянето и на таблото и провеждането на общото събрание не са съкратените
такива, предвидени в закона за неотложни случаи, следва да се приеме, че се касае за
хипотезата, при която общо събрание се свиква, когато е изминала повече от една
година от последното проведено такова. По делото не се установи в срок от една
година преди това да е проведено друго общо събрание, поради което такова може да
бъде свикано от всеки собственик в посочената хипотеза на закона.
На следващо място, ищците сочат, че лицата, които са свикали събранието, не са
спазили разпоредбата на чл. 13 ЗУЕС в частта, касаеща съставянето на протокола.
Съгласно разпоредбата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, общото събрание се свиква чрез покана,
подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и
общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на
събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на
поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват
общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде
насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на
3
поканата, а в неотложни случаи - не по-рано от 24 часа след поставянето и. В случая
по делото е приет съставен протокол за поставяне на покана за провеждане на общо
събрание на етажната собственост, удостоверяващ поставянето на поканата на таблото.
Протоколът е изготвен на 18.06.2024 г., като в него е отразено, че поканата е поставена
на таблото на 18.06.2024 г. в 19:00 часа /л. 85/. Протоколът е представен от
ответниците в първото по делото открито съдебно заседание. Чл. 13, ал. 1 ЗУЕС
предвижда писмена форма – както за поканата, която трябва да е подписана, така и за
съставения протокол, в който трябва да са отразени датата и часът на поставяне на
поканата. Протоколът служи за доказване на обстоятелството, че е поставена покана за
провеждане на общо събрание на етажни собственици в сграда в режим на етажна
собственост, както и че е спазен предвиденият срок за поставянето й съгласно чл. 13,
ал. 1 ЗУЕС. Съставянето на протокола по чл. 13, ал. 1 ЗУЕС е част от фактическия
състав на законосъобразното свикване на ОС.
На следващо място се твърди от ищците, че съставеният протокол за проведено
общо събрание не отразява идеалните части от етажната собственост на явилите се
лица, както и че са взети решения, които не са предварително обявени в посочения в
поканата дневен ред.
В чл. 16, ал. 5 ЗУЕС е отразено задължителното съдържание на протокола от
проведеното общо събрание, а именно: датата и мястото на провеждането на общото
събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост,
които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са
гласували лицата - "за", "против" или "въздържал се", техен подпис, опис на
декларациите в случай на проведено неприсъствено гласуване, същността на
изявленията, направените предложения и приетите решения. По делото са представени
три варианта на съставен протокол от проведено общо събрание на 26.06.2024 г, като
спорен между страните е въпросът кой от тях е бил действително съставеният
непосредствено след провеждането на общото събрание.
На първо място е представеният от ищците протокол, приложен към исковата
молба /л. 25 - 27/, за който се сочи, че е бил изготвен след проведеното общо събрание.
Видно е от същия, че на общото събрание са присъставали три лица /Л, М и Д/, които
представлявали още 9 лица от етажната собственост. В протокола не са посочени
идеалните части от етажната собственост, които притежават явилите се лица и
представляваните чрез пълномощници, нито номерата на самостоятелните обекти,
нито подпис на явилия се етажен собственик Людмил Павлов.
На следващо място, в първото по делото открито съдебно заседание е представен
от ответниците втори вариант на протокол от проведено общо събрание от 26.06.2024
г., в който, срещу всеки от явилите се/представените етажни собственици е посочена
площ в кв. м., процент ид. части и подпис на лицето. Не е посочен обаче съгласно
посочената разпоредба на ЗУЕС номерът на самостоятелният обект, за който се отнася
представителството на общото събрание от посочените в протокола лица.
Третият приет по делото протокол от проведеното общо събрание е
представеният от „Про Дом“ ЕООД протокол в Столична община, район „Лозенец“,
изискан и представен по делото от ищците /л. 129 - 131/. Видно е, че първата страница
на същия се различава от първите страници на другите два варианта на протокол, като
в този вариант е налице номер на самостоятелния обект, както и посочена площ в кв.
м., но не е налице посочване на идеалните части от етажната собственост,
представлявана от съответните лица.
Ищците са възразили, че представеният в първото открито съдебно заседание от
ответниците протокол, в който са отразени и идеалните части, е действително
съставеният такъв. Съдът намира възражението за основателно. Видно е, че
4
представеният от ищците протокол за проведено общо събрание, приложен към
исковата молба, е идентичен с изпратения такъв на етажните собственици на
електронните им адреси. С молба от 15.01.2025 г., за установяване на обстоятелството,
че ищците са били своевременно уведомени за изготвения протокол от проведено
общо събрание, ответниците по делото представят извлечение от имейл съобщение,
което протоколчикът на събранието – Д изпраща до етажни собственици. Видно е, че в
съобщението е посочено, че се прилага и снимка на изготвения протокол от общо
събрание, направена след поставяне на документа на таблото /л. 138/. От увЕ.чения
мащаб на снимката се установява, че първата страница от протокола съответства
напълно на първата страница от протокола, приложен към исковата молба /л. 143 и л.
25 от делото/, в който не са отразени нито номерата на самостоятелните обекти, нито
идеалните части, които съответстват на съответните обекти. Дори да се приеме, че
действително съставеният протокол е изпратеният в Столична община, район
„Лозенец“ /л. 129 - 131/, то същият отново не отговаря на императивното изискване за
съдържание по чл. 16, ал. 5 ЗУЕС. Без отразяване на идеалните части съобразно
актовете за собственост, не е възможно установяването наличието на необходимия
кворум и мнозинство при вземане на решенията. Посоченият порок е достатъчно
основание за отмяна на атакуваните решения на общото събрание.
Допълнително обаче следва да се посочи и следното: основателно е възражението
на ищците и относно факта, че на общото събрание са взети решения извън
предварително обявения дневен ред. Съгласно чл. 16, ал. 3 ЗУЕС, общото събрание на
собствениците не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения
дневен ред, освен в неотложни случаи. В изготвената покана за провеждане на общо
събрание е обявен дневен ред с една единствена точка – избор на професионален
домоуправител на етажната собственост на база на представени оферти. От приетия
протокол за проведено общо събрание обаче, и в трите приложени по делото варианта,
освен избора на професионален домоуправител, са взети и две допълнителни решения,
които не са били предварително обявени в дневния ред, а именно: 1/ за
оправомощаване на Д да води кореспонденцията, договаряне на условията и
потвърждаване на краен вариант на договор за възлагане правомощията на
управителния съвет (управителя) „Про Дом“ ЕООД и 2/ за оправомощаване на Мая
Ризова да подпише договора от името и за сметка на етажната собственост. Така
взетите допълнителни решения не са били предварително оповестени с дневния ред,
респ. е налице опорочена процедура при приемането им. Допълнително следва да се
посочи, че единствено тримата лично присъстващи лица на общото събрание /Л, М и
Д, не са били упълномощени от деветте други лица, които са представлявали за
вземането на тези две допълнителни решения. Установява се от приетите по делото
пълномощни, че тримата представитЕ. са били упълномощени да представляват
неявилите се лица единствено за избора на професионален домоуправител, но не и за
овластяването на лица, които да водят преговорите и да сключват договора с него. Ето
защо последващо извършените действия по воденето на преговори и сключването на
договор с „Про Дом“ ЕООД са извършени от лица, по отношение на които не е взето
легитимно решение от общото събрание на етажните собственици /вземането на тези
решения не е било част от предварително обявен дневен ред, като освен взЕ.те
решенията лица не са имали представителна власт за тези въпроси по отношение на
лицата, които са представлявали на общото събрание/.
Допуснатите нарушения налагат извод за основателност на предявения иск за
отмяна на атакуваните решения, предмет на делото, без съдът да дължи произнасяне
по останалите наведени доводи за материална незаконосъобразност, липса на кворум и
мнозинство за вземане на решенията.
По изложените съображения предявеният иск се явява основателен, като
5
оспорените решения на ОС са незаконосъобразни и следва да бъдат отменени.
По разноските:
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищците следва
да бъде присъдена сумата от 80 лева разноски по делото за платена държавна такса. В
представения списък по чл. 80 ГПК е посочена като претендирана и сумата от 1200
лева адв. възнаграждение. По делото обаче не е представено доказателство, че
разходът е направен /договор за правна защита и съдействие, платежно нареждане,
разписка и т.н./, поради което сумата не следва да бъде присъждана в полза на ищците.
Така мотивиран и на осн. чл. 235 ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, предявен от Ф. Т. В.,
ЕГН **********, Д. Л. С., ЕГН **********, С. М. Т., ЕГН ********** и М. Х. В., ЕГН
********** срещу етажните собственици при Етажна собственост с адрес: гр. София,
ул. „, решенията на общото събрание на етажните собственици, взети на 26.06.2024 г. и
обективирани в протокол от същата дата.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК етажните собственици при Етажна
собственост с адрес: етажните собственици при Етажна собственост с адрес: гр.
София, ул. „да заплатят на Ф. Т. В., ЕГН **********, Д. Л. С., ЕГН **********, С. М.
Т., ЕГН ********** и М. Х. В., ЕГН ********** сумата от 80,00 лева (осемдесет
лева) разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6