Р Е Ш Е Н И Е
№260246 31.12.2021г. гр.Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
на двадесет и трети септември две хиляди двадесет и първа година
в публично заседание в състав:
Председател: Мария
Берберова-Георгиева
секретар: Мая Деянова
като разгледа докладваното от съдия Берберова-Георгиева
гражданско дело №930/2020г. по описа на съда и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано по повод
исковата молба от ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на комплекс „****” с идентификатор ********по
КККР на с.Р., общ.Несебър, с адрес: с.Р., ул.”*****, представлявана от
Председателя на Управителния съвет Я.М.Л., подадена чрез пълномощниците й адв.Д.Б.
*** и адв.Б.К. от АК-Стара Загора, двамата със съдебен адрес:***, офис 5 против С.Г.Р., с адрес ***, к-с ****,
ет.0, ап.***. В исковата молба се сочи, че ответницата Р. е собственик на
самостоятелен обект в комплекс „****”, с идентификатор ********по КККР на с.Р.,
представляващ Апартамент № ***, на ет.0, на адрес: с.Р., местност Ю.,
общ.Несебър, с обща застроена площ от 54,79 кв.м, ведно със съответните идеални
части от правото на строеж върху недвижимия имот, върху който е построена
сградата.
Сочи се, че с Решение на Общото събрание на Етажната
собственост /ЕС/ на комплекс „****”, проведено на 15.06.2015г., било прието
всички етажни собственици да заплащат такса поддръжка в размер на 6 /шест/ евро
на кв.м и такса фонд „Ремонт" в размер на 6 /шест/ евро на кв.м за всички
самостоятелни обекти в сградата. Така определените такси били за две години
2016г и 2017г. Съгласно решението, срока за плащане на задълженията бил, както
следва: за 2016г. - до 30.07.2016г., а за 2017г. - до 31.12.2016г.
Твърди се, че за 2016г. ответницата Р.
дължала на Етажната собственост такса поддръжка и такса фонд „Ремонт” общо в
размер на 657,48 евро, от които е заплатила 450 евро през 2016г., като й останала
за доплащане 207,48 евро. За 2017г., дължимата от ответницата Р. такса поддръжка и такса
фонд „Ремонт” възлизала общо в размер на 657,48 евро, от която същата заплатила
сумата от 427 евро, като останала за доплащане сумата от 230,48 евро.
Сочи се, че с Решение на ОС на ЕС на комплекс „****”,
проведено на 16.07.2018г., било прието всички етажни собственици да заплащат
такса поддръжка в размер на 200 евро за самостоятелен обект в сградата и такса
фонд „Ремонт" съобразно притежаваните идеалните им части в общите части на
сградата, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата месечно
за всички самостоятелни обекти в сградата. Така определената такса била за две
години 2018г и 2019г. Съгласно така приетото решение, срока за плащане на задълженията
бил, както следва: за 2018г. - до 31.12.2017г., а за 2019г. - до 31.12.2018г.
Твърди се, че за 2018г. ответницата Р.
дължала на Етажната собственост такса поддръжка в размер на 200 евро и такса
фонд „Ремонт” в размер на 46 евро, за което същата заплатила сумата от 438,29
евро, като надвнесла сумата от 192,29 евро. За 2019г., Р. дължала общо
сумата от 246 евро , от
които платила 50 евро, като останала за доплащане сумата от 196 евро.
Сочи се, че общо дължимите от ответницата Р. суми за
поддръжка и ремонт на общите части на ЕС за периода 2016-2019г., след
приспадане на надвнесената от нея сума от 192,92 евро, възлизала в размер на
441,67 евро. Твърди се, че решенията не са били
оспорени и са влезли в сила.
Твърди се, че въпреки отправената до ответницата Р.
покана за доброволно плащане на дължимите от нея суми към ЕС, изпълнение не
последвало. С оглед на това, Председателят на Управителния съвет на Етажната
собственост подала заявление за издаване на заповед за изпълнение на основание
чл.410 от ГПК, въз основа на която било образувано ЧГД № 1282/2019г. по описа
на РС-Несебър и издадена Заповед за изпълнение. Заповедта за изпълнение била
връчена на длъжниците при условията на чл.47, ал.5 от ГПК, поради което и на
основание чл.415, ал.2 от ГПК съдът указал на Етажната собственост да предяви
иск в едномесечен срок за установяване на задължението си, в изпълнение на
което бил предявен настоящия иск, с който се моли съда да постанови решение, с
което да признае за установено по отношение на С.Г.Р., че дължи на Етажна собственост на комплекс "****",
представлявана от Председателя на Управителния съвет Яница Липа,
въз основа на взети решение на ОС на ЕС, такси за поддръжка и за фонд „Ремонт”,
възлизащи в размер на 15,19 евро за 2016г., 230,48 евро за
2017г. и 196 евро за 2019г., или общо в размер на 441,67 евро. Представя писмени доказателства. Претендират присъждане на заплатените
по делото разноски. Сочи банкова сметка ***.
Предявени са искове с правно основание чл.422 от ГПК
вр. чл.38, ал.2 от ЗУЕС.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК, по делото е постъпил
отговор на исковата молба от назначения на ответницата Р. особен представител –
адв.П.К. ***, с който изразява становище за неоснователност на исковата молба.
В тази връзка, на първо място излага доводи за липса на валидно учредена етажна
собственост, като заявява, че процесният комплекс е от затворен тип по смисъла
на чл.2 от ЗУЕС във връзка с §1, т.3 от ЗУЕС. В тази връзка сочи, че
ответницата е подписала Договор за управление на общите части с инвеститора „Л.П.”
ООД, за който нямало данни същият да е прекратен. Наред с това особеният
представител на ответницата прави възражения за погасяване по давност на
исковата претенция. Независимо от горното, твърди, че ответницата не дължи
заплащане на претендираните суми за поддръжка на общите части на ЕС, тъй като
не е пребивавала в апартамента повече от 30 дни годишно. С оглед на това се
моли да бъде отхвърлена исковата молба.
В съдебно
заседание процесуалните представители на ищцовата страна поддържат предявените искове,
ведно с приложените писмени доказателства. Заявяват, че първото по ред Общо събрание на Етажната
собственост, въз основа на което претендират заплащане на суми от ответницата Р.
е проведено на 15.06.2016г., а не както погрешно е написано в протокола –
15.06.2015г. Във връзка
с указаната от съда тежест на доказване, молят за издаване на съдебни
удостоверения. Представят справка от „В и К“ ЕАД за потреблението на вода в
процесния имот периода от 01.01.2016г. до 31.12.2019г., както и справка за
консумираната ел. енергия за периода от август 2016г. до декември 2019г.
Претендират присъждане на заплатените по делото съдебно-деловодни разноски, за
което представят списък по чл.80 от ГПК.
Назначеният на ответницата Р. особен представител
поддържа подадения отговор на исковата молба. Също прави искане за събиране на
нови писмени доказателства. Оспорва предявените искове, като неоснователни,
като акцентира, че ответницата е собственик само на 5/100 (пет стотни) идеални части от процесния недвижим имот.
Съдът намира, че
искова молба е процесуално допустима – подадена е от активно процесуално
легитимирана страна, с правен интерес, пред надлежния орган и съдържа
изискуемите по закон реквизити.
След съвкупна
преценка на доказателствата по делото, и като съобрази становищата
на страните и приложимия закон, съдът прие следното от фактическа и
правна страна:
По делото не се спори, а и от представения Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот №75, том ХІІ, рег.№ 11493, дело № 2248 от
22.08.2013г. на Нотариус с рег.№ 208 на НК, с район на действие – Районен съд –
гр.Несебър /л.5-7 вкл./ и справка от Службата по вписвания – Несебър /л.8/ се
установява, че ответницата Р. е съсобственик на самостоятелен обект в процесната
Етажна собственост на сграда, с идентификатор *******, представляващ:
Жилище-Апартамент № ***, със застроена площ от 46,01 кв.м, ведно с 8,78 кв.м
идеални части от общите части на сграда № 2 и 11,40 кв.м подобрения
/тераса-веранда/, като общата площ на апартамента, ведно с общите части възлиза
на 66,19 кв.м, от които ответницата Р. притежава 5/100 (пет стотни) идеални части.
При така
установената фактическа обстановка съдът достига до следните правни изводи:
В
доказателствена тежест на ищеца по иска с правно основание чл.422 от ГПК
вр. чл.38, ал.2 ЗУЕС е да докаже, че ответницата е съсобственик на
самостоятелен обект в сградата, която се намира в режим на етажна собственост и
че с решения взети от Общото събрание на Етажната собственост е определен
размера на дължимите от нея вноски за таксата за
управление и поддържане и за фонд „Ремонт“ на общите части на процесния
комплекс, че е настъпила изискуемостта на вземането, както и размера на
претенцията си. В тежест на ответницата Р. е да докаже, че е изпълнила
задължението си да заплати претендираните от ищеца суми, съответно, че е
отпаднала отговорността й за това. Тежестта на доказване е указана на страните
с Определение от 02.04.2021г., постановено по настоящото дело /л.59-60 вкл./.
За да се
произнесе, съдът съобрази следното:
От фактическа
страна по делото безспорно се установи, че ответницата е съсобственик на
самостоятелен обект в процесния комплекс, който се намира в режим на етажна
собственост, като същата притежава 5/100 (пет стотни) идеални части от процесния недвижим имот.
Всеки от етажните собственици е длъжен
съгласно чл.6, т.10, чл.11, т.5 от ЗУЕС, във връзка с §1, т.11 на ДРЗУЕС да
заплаща разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата в която
има собственост, чийто размер се определя от общото събрание на етажните
собственици съгласно чл.51 от ЗУЕС, а съобразно нормите на чл.6, ал.1, т.9,
чл.11, ал.1, т.7 във вр. с чл.50 от ЗУЕС следва да заплаща вноски за фонд
„Ремонт и обновление“, което също е приоритет на общо събрание на етажната
собственост. При несъгласие на някой от собствениците с решението на общото
събрание, те могат да бъдат атакувани по реда на чл.40 от ЗУЕС.
От събраните по
делото писмени доказателства, неоспорени от особения представител на ответната
страна, безспорно се установява, че на проведено на 15.06.2016г. Общо събрание на Етажната
собственост на комплекс „****” с идентификатор ********по КККР на с.Р., общ.Несебър,
с адрес: с.Р., ул.”*****, представлявана от Председателя на Управителния съвет Я.М.Л.,
било прието всички етажни собственици да заплащат такса поддръжка в размер на 6
/шест/ евро на кв.м и такса фонд „Ремонт" в размер на 6 /шест/ евро на
кв.м за всички самостоятелни обекти в сградата. Така определените такси били за
2016г и 2017г. Съгласно решението, срока за плащане на задълженията бил, както
следва: за 2016г. - до 30.07.2016г., а за 2017г. - до 31.12.2016г. /л.10/.
С решение на ОС на ЕС на комплекс „****”, проведено
на 16.07.2018г. било прието всички етажни собственици да заплащат такса за
управление и поддръжка на общите части на сградата в размер на 200 евро за всеки
самостоятелен обект в сградата, а такса фонд „Ремонт" - за 1% идеална част от общите части е
определена в размер на 176,88 лева, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата /510 лева към онзи момент/. Така определената такса
била за 2018г и 2019г. Съгласно така приетото решение, срока за плащане на
задълженията бил до 31.12.2018г., както за 2018г. така и за 2019г. /л.23-24
вкл./. За изготвения протокол от проведеното на 16.07.2018г. ОС
на ЕС е съставено съобщение, което е било поставено на 21.07.2018г. в 18.00
часа във фоайето и на входната врата на процесната жилищна сграда /вж.Протокол
– л.75/.
Съгласно трайната и непротиворечива практика на ВКС
на РБ след влизане в сила, решенията на етажните собственици са задължителни за
всички собственици включително и за тези, които са гласували против. По делото
не се спори, че горепосочените решения на ОС на ЕС на сграда „****“ не са отменени
по съдебен ред. С
оглед на това, съдът приема, че същите са влезли в сила,
поради което и ответницата Р. е обвързана от тях и е длъжна да ги изпълнява.
Предвид
предоставената възможност по чл.38, ал.2 ЗУЕС при неизпълнение на решението на общото
събрание в определения срок председателят на УС (управителят) да подаде
заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл.410 ГПК. Такова заявление е подадено, като е издадена Заповед № 18 от 14.01.2020г.
за изпълнение по ч.гр.д. № 1282/2019г.
по описа на Районен съд-Несебър. Съобщението за издадената заповед е връчено на
длъжника /ответницата Р./ по реда на чл. 47, ал.5 от ГПК, поради което на
основание чл.415, ал.1, т.2 от ГПК, заповедният съд е указал на заявителя /настоящият ищец/ възможността да
предяви установителен иск срещу длъжника Р. относно вземането си, което е било
сторено в указания от съда срок.
Съдът намира за неоснователни възраженията на
особения представител на ответницата Р. за неоснователност на ищцовата
претенция поради сключен от ответницата Договор за управление на общите части
на процесната сграда с „Л.П.“ ООД, вписан в Службата по вписвания – гр.Несебър
/вж.справка – л.8/. В тази връзка се твърди, че комплекс „Рич“ представлява
комплекс от затворен тип, а ЕС на сграда „***“ е част от този комплекс от
затворен тип по смисъла на чл.2 от ЗУЕС във връзка с §1, т.3 от ЗУЕС. Съдът
намира тези твърдения за недоказани. От една страна не са представени доказателства, че въпросната процесна сграда е част от комплекс
от затворен тип по смисъла на чл.2 от ЗУЕС. Липсват доказателства, че именно
соченото дружество „Л.П.“ ООД е
инвеститор на комплекса по смисъла на
закона. Освен това, законодателят е предвидил инвеститора да сключи договор за
поддръжка с всяко едно от лицата, на което прехвърля правото на собственост
върху самостоятелен обект с цел обезпечаване на постоянна поддръжка на
комплекса като цяло.
Независимо
от горното, съдът намира за нужно да
подчертае, че съгласно текста на чл.2 от ЗУЕС договорите сключени между
собствениците на самостоятелни обекти в комплекси от затворен тип по смисъла на
§ 1, т.3 ДР на ЗУЕС и инвеститора, се отнасят само до управлението на общите
части на сградите в комплекса. Т.е. предмет на тези договори е единствено
управлението на площта прилежаща към повече от една от сградите в режим на ЕС
разположени в комплекса, каквато площ се явява общия им поземлен имот,
съответно изградените в него обекти - басейн, зелени площи, спортни площадки и
т.н., които обслужват собствениците и обитателите на всички сгради. Стълбите,
площадките, покривите, стените, асансьорите и др. елементи на отделните сгради
в режим на ЕС (изброени неизчерпателно в чл.38 ЗС), обаче са общи части само за
собствениците на самостоятелни обекти разположени в тях, респективно не са общи
и за другите сгради в комплекса и не
попадат в обхвата на договорите по чл.2, ал.1 ЗУЕС. Съответно
отношенията в ЕС възникнали в отделните сгради от затворения комплекс не се
регулират с този тип договори, доколкото не касаят общи за всичките сгради
части. Обратното би означавало да се приеме, че инвеститорът по смисъла на чл. 2 ЗУЕС притежава правомощия на орган на управление на ЕС. Подобно становище
противоречи на закона и на съдебната практика, която приема, че възникналите
права и задължения от договорите по чл. 2 ЗУЕС сключени с инвеститора в
комплекс от затворен тип, не могат да доведат до възникване на друг, непосочен
в закона орган на управление на етажната собственост (Решение № 87 от 9.03.2012
г. на ВКС по гр. д. № 1115/2011 г., II г.о., ГК) извън общото събрание на
собствениците на самостоятелни обекти и управителния съвет (управителя).
Следователно твърдението на ответника, че ответницата, като съсобственик в ЕС
има сключен договор за управление с инвеститора е ирелевантно за предмета на
настоящото производство. Смисълът на чл.2 ЗУЕС е правоотношенията по управление
на общите части в тези комплекси да бъдат предмет не на закона, а на договора,
т.е. само по отношение на управлението на общите части в затворен комплекс не
се прилага законът, а договорът. По отношение на правата и задълженията на
собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части
от тях, се прилага ЗУЕС. Горното следва от систематичното място на чл.2 /в
раздел „обхват на закона"/ и от разпоредбата на чл.1 ЗУЕС. От друга
страна, както бе посочено и по-горе за задълженията на ответницата като съсобственик
на индивидуален имот в комплекса, важат разпоредбите на ЗУЕС, а в конкретния случай от събраните по делото
доказателства се установява, че начина по който е определена дължимата от
ответницата ежемесечна вноска е определена с решенията на Общото събрание от 15.06.2016г.
и от 16.07.2018г.
Недоказани
останаха и твърденията на особения представител на ответницата Р., че същата не
е ползвала апартамента си не повече от тридесет дни в рамките на една
календарна година. Съгласно разпоредбата на чл.51, ал.2 от ЗУЕС, собственик или
ползвател, който не ползва самостоятелния си обект или ще отсъства повече от 30
дни в рамките на календарната година, уведомява писмено управителя или председателя на УС. В настоящият случай, до
приключване на производството по събиране на доказателства, от страна на
ответницата не бяха ангажирани писмени доказателства в горепосочения смисъл.
Напротив от представените по делото справки за консумирани ел.енергия и вода се
установи противното, че въпросният апартамент е бил ползван през процесния
период от 2016г. до края на 2019г.
По направеното с отговора на
исковата молба възражение за изтекла погасителна давност по отношение на задължението
за плащане на такса за управление и поддръжка и такса фонд „Ремонт“, за да се
произнесе, съдът съобрази:
Задълженията
за плащане на разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС на
комплекс „****“ са периодични вземания, които се начисляват ежегодно. За да
определи характера на вземанията, като периодични вземания, съдът изследва
правопораждащият им факт, в случая влезлите в сила решения на Общото събрание
на ЕС, по силата на които сумите се определят по основание и размер. Поради
това съдът приема, че процесните задължения отговарят на критериите, определени
от ВКС в ТР № 3 от 18.05.2012г. и представляват периодични вземания, които по
силата на чл.111, б.б от ЗЗД се погасяват с кратката тригодишна давност.
Доколкото задълженията са годишни и представляват периодично вземане, съдът
приема, че стават изискуеми с настъпването на падежа. За 2016г. задължението за
заплащане на дължимото възнаграждение към ищцовото дружество е станало
изискуемо на 30.07.2016г., от когато
е започнала да тече и тригодишната погасителна давност и е изтекла на 30.07.2019г. Видно от приложеното ЧНД №
1282/2019г., чието продължение се явява настоящото производство, заповедното
производство е започнало с депозиране на заявлението по чл.410 от ГПК на 30.12.2019г., поради което претенцията
за заплащане на такса за управление и поддръжка, и фонд „Ремонт“ за 2016г. в размер на 15,19 евро следва да се отхвърли, като погасена по давност. Що
се отнася до претенцията за заплащане на такса за управление и поддръжка, и
фонд „Ремонт“ за 2017г. и 2019г.,
съдът счита, че същата следва да бъде
уважена за този период.
На
последно място, съдът се занима с наведеното от особения представител на ответницата възражение за отхвърляне на
ищцовата претенция съобразно притежаваната от Р. идеална част от процесния
апартамент. От представените по делото писмени доказателства – нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот /л.5-7 вкл./ безспорно се установява, че
ответницата е собственик на 5/100 идеални части от процесния апартамент. С
оглед на това, същата дължи такса за поддръжка и управление, както и за фонд
„Ремонт“ съобразно притежаваните от нея идеални части от процесното жилище,
равняващи се на 21,32 евро /5% от 426,48 евро/ за периода 2017г. и 2019г. Над уважения
размер от 21,32 евро до претендирания такъв от 426,48 евро за същият период,
исковете следва да се отхвърлят, като неоснователни.
С
оглед на този резултат и на основание чл.78, ал.1 от ГПК, в тежест на ответницата следва да се възложи заплатените от ищеца разноски,
възлизащи в общо в размер на 49,96 лева, съразмерно на уважената част от
исковете.
Заплатените в заповедното
производство разноски от ищеца също следва да се поставят в тежест на
ответницата Р. /арг. от т.12 от ТР № 4/2013г. от 18.06.2014г. по тълк.дело №
4/2013г. на ОСГТК на ВКС/. Същите възлизат в размер на 15,69 лева, съразмерно
на уважената част от исковете.
Мотивиран
от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл.422 от ГПК вр. чл.38, ал.2 от ЗУЕС, че С.Г.Р., с
адрес ***, к-с ****, ет.0, ап.*** дължи на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на
комплекс „****” с идентификатор ********по КККР на с.Р., общ.Несебър, с адрес:
с.Р., ул.”*****, представлявана от Председателя на Управителния съвет Я.М.Л.,
със съдебен адрес:***, офис 5 /чрез адв.Д.Б. *** и адв.Б.К. от АК-Стара/,
сумата в размер на 21,32 евро /двадесет
и едно евро и тридесет и два евроцента/, представляваща дължима такса за
управление и поддръжка, и фонд „Ремонт“ на общите части на ЕС на комплекс „****“, въз основа на влезли в сила
решения на ОС на ЕС от 15.06.2016г. и
на 16.07.2018г., за периода от 2017г., и 2019г., като ОТХВЪРЛЯ исковете над уважения размер
до претендирания такъв от 426,48 евро /четиристотин
двадесет и шест евро и четиридесет и осем евроцента/ за същият период.
ОТХВЪРЛЯ предявения от ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ
на комплекс „****” с идентификатор ********по КККР на с.Р., общ.Несебър, с
адрес: с.Р., ул.”*****, представлявана от Председателя на Управителния съвет Я.М.Л.,
със съдебен адрес:***, офис 5 /чрез адв.Д.Б. *** и адв.Б.К. от АК-Стара/ против
С.Г.Р., с адрес ***, к-с ****, ет.0, ап.***, иск с правно основание чл.422 от ГПК вр. чл.38, ал.2 от ЗУЕС, за заплащане на сумата в
размер на 15,19
евро /петнадесет евро и деветнадесет евроцента/, представляваща
такса за управление и поддръжка, и фонд „Ремонт“ за 2016г., като погасен по
давност.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК, С.Г.Р.,
с адрес ***, к-с ****, ет.0, ап.*** да
заплати на ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ на комплекс „****” с идентификатор ********по КККР на с.Р., общ.Несебър,
с адрес: с.Р., ул.”*****, представлявана от Председателя на Управителния съвет Я.М.Л.,
със съдебен адрес:***, офис 5 /чрез адв.Д.Б. *** и адв.Б.К. от АК-Стара/, сумата
в размер на 49,96
лева /тридесет и девет лева и деветдесет и пет стотинки/, представляваща заплатени разноски в настоящото производство, както и
сумата общо в размер на 15,69 лева /петнадесет
лева и шестдесет и девет стотинки/, представляващи заплатени разноски в
заповедното производство, съразмерно на уважената част от исковете.
Банкова сметка
*** „****“, по която да бъдат преведени присъдените суми:
IBAN: ***; BIC: ***; ЦКБ АД клон Несебър
Решението подлежи
на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Окръжен съд-гр.Бургас.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: