Решение по дело №1734/2020 на Районен съд - Бургас

Р Е Ш Е Н И Е

 

№      260908                                               24.06.2021 година                             град Бургас

 

                 В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

Бургаски районен съд                                       пети граждански състав

на десети май                                                     през  две хиляди  двадесет и първа година

в публично заседание в състав:                

                             Председател: Магдалена Маринова

 

При секретаря:   Зинаида Монева

като разгледа докладваното от съдия Маринова гражданско дело №1 734  по описа на Бургаски районен съд за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

                       

            Производството по делото по делото е образувано по повод искова молба от  „ДОМКОНСУЛТ 66“ ЕООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град Б, ж.к. „, действащо за етажна собственост с адрес: град Б, к-с „, по силата на договор за управление, представлявано от адвокат  М.Т., против И.К.Д. ЕГН **********, с посочен адрес: ***, за осъждане на ответника да плати на ищеца сума в общ размер от 264, 21 лева на основание договори за предоставяне на услуга професионален домоуправител от 07.03.2017 година и 07.08.2019 година /съгласно уточнение на исковата молба/. Задълженията са за периода от месец март 2017 година до месец януари 2020 година, съгласно обстоятелствената част на исковата молба, където са посочени по основания и размери. Уточнено е, че задълженията представляват неплатени такси и разноски към етажната собственост  за ежемесечни консумативи за входа- такса за чистота, такса ток асансьор и такса други за месец март 2017 година; такса за хигиенист, такса за ток за стълбище  и такса за домоуправител за месец април 2017 година; такса за домоуправител за месец май, юни и юли за 2017 година;  вноска към фонд „Ремонт“ и фонд „Текуща поддръжка“ и такса „Професионален домоуправител“ за периода от месец септември 2017 година до месец януари 2020 година. Присъждането на сумите е поискано ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба.

Препис от исковата молба е връчен на ответника и от негово име е постъпил писмен отговор, в който исковете са оспорени като недопустими, евентуално – неоснователни.

Предвид възраженията по допустимостта и с оглед установяване наличието на представителна власт на дружеството – ищец да  предявява искове от името на етажната собственост е указано представяне на решението на общото събрание по силата на което му е възложено управлението.

Постъпила е молба от ищеца, чрез процесуалния му представител,  към която прилага цитираните по  - горе два договора и решение на общо събрание на етажна собственост от 06.08.2019 година, подписано от председател и протоколчик, в което е отразено съгласие за сключване на договора. В молба за уточнение от 05.11.2020  година е посочено, че първият договор от 07.03.2017 година е сключен за срок от 2 години между  етажната собственост и „Домконсулт 6“ ЕООД. За срока на действие на договора до 07.03.2019 година ответникът дължи на етажната собственост сумата 183, 93 лева. Вторият договор е сключен на 07.08.2019 година със същия предмет, по който страни са: етажната собственост, представлявана от председателя, и „Домконсулт 66“ ЕООД. Изложено е още, че за периода от 07.03.2019 година до 07.08.2019 година ответникът дължи сумата 45 лева. За периода от 07.03.2019 година  до 07.08.2019 година професионалният домоуправител е действал при условията на чл.21, ал.2 от ЗУЕС, относно изпълнение на функцията на домоуправител до избор на нов домоуправител, а задълженията на ответника са с източник чл.6, ал.1, т.10 от ЗУЕС и представляват разходи за поддръжка на общите части на сградата, които за посочения период за ответника са в размер от 35, 28 лева. В този смисъл са твърденията, изложени в исковата молба относно възникване на задълженията, които са конкретизираните по месеци и основания. Изложено е още от името на ищеца, че от етажната собственост е взето решение за заплащане и на такси за управление по двата цитирани договора, но е посочено, че тези отношения не са предмет на настоящото дело. Към исковата молба и приложенията са приложени писмени доказателства.

В преклузивния едномесечен срок от получаване на препис от исковата молба ответникът е дал писмен отговор на предявения иск. На първо място в писмения отговор е направено възражение по допустимостта на предявения иск. Изложено е, че ищецът не е доказал, че има качеството на управител на етажната собственост, тъй като не е приложено решение на етажната собственост, прието на основание чл.19, ал.8 от ЗУЕС с притежаващите  67 на сто идеални части от общите части на сградата  за възлагане на правомощия на управител на трето лице.  В тази насока е оспорена представителната власт на дружеството.  По  отношение на приложените договори е посочено, че са сключен с две дружества, като договора от 07.03.2017 година е сключен с дружеството „Домконсулт 6“ ЕООД, а договора от 07.03.2019 година е сключен с дружеството „Домконсулт 66“ ЕООД. Изложено е и твърдение, че дружеството „Домконсулт 66“ ЕООД  е вписано в Търговския регистър  на 24.06.2019 година и съответно не може да бъде страна по договора от 07.03.2019 година. В тази насока е изложен правен довод, че договора е нищожен, тъй като не  е изразено валидно съгласие от надлежните страни. На следващо място ответникът посочва, че видно от приложения договор от 2019 година, чл.19 от договора, той не съдържа упълномощаване на ищцовото дружество да води осъдителен иск срещу него. Отделно от това в решение от общо събрание от 26.09.2017 година е посочено, че професионален домоуправител е „Домконсулт 6“ ЕООД, а не дружеството, което е ищец. Поради това е изложено, че решението не дава автоматично правомощие на евентуално избрания нов домоуправител за вбъдеще да води искове срещу етажните собственици. По тези съображения в писмения отговор е изведен довод за липса на материално правна легитимация на ищеца да предяви иска и е налице основание за недопустимостта му.

По отношение на основателността на иска в писмения отговор е посочено следното: Ответникът излага, че за процесния период притежавания от него недвижим имот е необитаван. Уточнява, че от момента на придобиване на собствеността от него е заплащал таксите наведнъж два пъти годишно, като задълженията били определяни в половин размер. Плащанията извършвал на жена във входа. Впоследствие задълженията заплащал на друга съседка. Уточнява, че всички негови съседи знаели, че имота не е обитаван. На следващо място ответникът излага, че не е уведомяван нито писмено нито устно, че дължи суми на етажната собственост, както и не му е известно да е взето решение на етажната собственост за това. Твърди, че не е взето такова решение, липсват протоколи за такива взети решения  и посочените в договорите лица като представители на етажната собственост не са оправомощени да сключат тези договора, не са се уверили и в представителната власт на дружеството. На следващо място ответникът твърди неизпълнение на задълженията от страна на дружеството, посочени в т.15  и т.17 да води домова книга, където посочва, че е вписан с данните и телефона си, както и изложеното по – горе, че от името на ищеца не е потърсен предварително като неизряден длъжник, каквито задължения се съдържат в договора.

 По основателността на предявения иск ответникът се позовава и на чл.51 от ЗУЕС, като посочва, че не дължи заплащане на  разходи за управление и поддръжка лице, което не обитава имота повече от 30 дни годишно, за което излага подробни фактически и правни доводи. Счита, че към това основание задължения следва да бъде отнесено и задължение за заплащане на таксата „домоуправител“, посочена в исковата молба в размер от 5, 50 лева, както и задължението за разходи „текуща поддръжка“, начислявана в размер 1 лев. По отношение на вноската във фонд „Ремонт и обновяване“ е посочено, че се събира отделно от таксите за поддръжка в  нарочна сметка, съгласно чл.50, ал.3 от ЗУЕС, каквато не е посочена, а и събирането на тези суми не е възложено на професионалния домоуправител по договора.

По повод оставяне на исковата молба без движение за установяване на представителната власт на ищеца, както и за конкретизиране на предявените искове с разпореждане от 27.10.2020 година са постъпили становища от страните, но не са уточнени всички правнорелевантни обстоятелства от страна на ищеца, а ответника поддържа направените оспорвания по допустимостта и основателността на предявените искове. В становище от  22.02.2021 година  от ищеца е описана фактическа обстановка относно провеждане на общи събрания на етажната собственост на 07.03.2017 година и 06.08.2019 година и е посочено  /страница 1/, че се представя препис от покана за провеждане общото събрание, протокол от проведено събрание, присъствен списък.

 В съдебно заседание ищецът, представляван от юрисконсулт  Николаев поддържа предявения иск и сочи доказателства. Уточнява, съгласно дадени указания, че  задълженията на ответника са към етажната собственост, а не към  „Домконсулт 66“ ООД,  и от името на етажната собственост е извършено плащане на задълженията по договора от 2017 година на „Домконсулт 6“ ЕООД. В заседание по същество на спора излага подробни фактически и правни доводи за основателност на предявения иск.

В съдебно заседание ответникът се явява лично и се представлява от адвокат Гьорчева, която поддържа становището по иска, дадено в писмения отговор и сочи доказателства. В заседание по същество на спора от името на ответника е отправено искане за отхвърляне на предявения иск, тъй като липсва решение за определяне на размера на задълженията, обекта е бил необитаем за периода,

            По материално правната квалификация на предявения  иск настоящият състав приема следното:            

            Предявеният иск е с правно основание чл.79 от ЗЗД вр. чл.6, ал.1, т.10 от ЗУЕС и е за изпълнение на твърдяни задължения от страна на ответника за заплащане на възнаграждение и поддръжка на общи части на сградата по договор за предоставяне на услуга „Професионален домоуправител“ от 07.08.2019 година, включително и за твърдяни задължения по предходен договор за предоставяне на услугата с друго дружество.

            Ответникът прави правоизключващи възражения, посочени по – горе, включително възражение за нищожност на договора на основание чл.26 от ЗЗД – поради липса на съгласие.

От събраните по делото доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, се установява следното от фактическа страна и приема следните правни изводи:   

Не е спорно по делото, с оглед твърдението на ищеца и становището на ответната страна по фактите, че ответникът е собственик на индивидуализирания в исковата молба апартамент,  находящ се на адрес: град Б. Този факт се установява и от приложената Справка по лице от Служба по вписванията за периода от 01.01.1992 година до 24.01.2020 година.

Като писмено доказателство е приет  препис от протокол за проведено на 07.03.2017 година общо събрание на етажната собственост, в който е посочено, че след запознаване с офертата на „Домконсулт 6“ ЕООД общото събрание е взело единодушно решение за сключване на договор с тази фирма за срок от 2 години, като общото събрание упълномощава дружеството да води съдебни дела срещу неизрядните платци. Приложени като писмени доказателства са списък на присъстващите и  съобщение за изготвяне на протокола от 09.03.2017 година.  Видно от приложения препис е сключен договор на 07.03.2017 година между етажната собственост, представлявана от председателя г-жа П. А. С, съгласно решението, и дружеството „Домконсулт 6“ ООД, представлявано от управителя С. Т. А, която от своя страна е представлявана от адвокат М.Т..  Предмета на договора е изчерпателно посочен като сред задълженията на дружеството са организиране на общи събрания, изготвяне на индивидуален правилник за вътрешния ред, управление на бюджета на входа, предлагане на размер на фонд Ремонти, заплащане на дължимите такси за електроенергия, поддръжка и електроенергия за асансьор, представяне на ежемесечни таблици за събираемостта на месечните такси на етажната собственост и други, като в чл.1, ал.16 е посочено и съдействие и събиране на стари, легитимни задължения  /такси, които са одобрени от общото събрание и за разходи и поддръжка на общите части/ от некоректни платци към етажната собственост.  Съгласно чл.5, ал.2 при точно изпълнение на договорните задължения изпълнителят получава месечно възнаграждение в размер от 5, 50 лева от всяко едно домакинство.

Предвид изложеното настоящият състав приема, че въз основа на влязло в сила решение на общото събрание на етажната собственост, е сключен договора от  07.03.2017 година, който е породил своето действие и който представлява едно от основанията на иска с оглед посочения в исковата молба период.  Липсват твърдения за оспорва не на това решение по реда на чл. 40 от ЗУЕС.

На 06.08.2019 година е проведено общо събрание на етажната собственост, за което е представен като писмено доказателство протокол за провеждането му и видно от който на събранието са присъствали  16 човека със 67, 5 %  сумарен процент от собствеността върху общите части на сградата. Взето е решение за сключване на договор с дружеството „Домконсулт 66“ ЕООД единодушно, както и решение за водене на дела от управителя срещу неизрядните платци към етажната собственост.  На 08.08.2019 година е залепено съобщение за изготвяне на протокола от проведеното общо събрание.   На 07.08.2019 година е подписан договора между страните – етажна собственост, представлявана от председателя, и „Домконсул 66“ ЕООД, представлявано от управителя, чрез адвокат М.Т., с идентичен предмет на посочения в договора от 2017 година, идентичен размер на възнаграждението, дължимо на изпълнителя – 5, 50 лева на месец от домакинство във входа. Относно чл.1, т.19 от договора регламентираща възможността управителят да събира вземания на етажната собственост е посочено: изготвяне на покани за доброволно изпълнение относно неизрядни платци в етажната собственост, съгласно изискванията на ГПК, водене на заповедни производства по ГПК и изпълнителни дела. 

Предвид възраженията на ответника за недопустимост на иска предвид липсата на представителна власт настоящият състав приема, че е неоснователно.

Съгласно чл.19, ал.8 от ЗУЕС по решение на общото събрание, взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон.

Настоящият състав приема, че видно от приложения препис от протокол от проведеното на 06.08.2019 година общо събрание на него са присъствали 67, 5 % мнозинство от собствениците, притежаващи общи части в сградата, поради което посоченото от ответника нарушение на цитираната норма не е налице, доколкото  това може да бъде предмет на  преценка в настоящото производство, предвид наличието на влязло в сила решение на общото събрание на етажната собственост по отношение на който факт по делото липсва спор.

По посочените съображения настоящият състав приема, че ищецът притежава представителна власт да представлява етажната собственост в настоящото производство. Предвид твърдението, че упълномощаването на дружеството е само  за подаване на заявление в заповедно производство, настоящият състав, като взе предвид, че в протокола от проведеното общо събрание е посочено, че се приема решение за водене на съдебни  дела срещу неизрядните длъжници, както и предвид цитираното правило на чл.19, ал.8 от ЗУЕС за възлагане на функциите на управител на дружество и  чл.23, ал. 4 от ЗУЕС относно представителната власт на управителя в производства пред съд, настоящият състав приема, че довода на ответната страна е неоснователен и представителната власт е общата, регламентирана в чл.23, ал.4 от ЗУЕС, включваща и предявяване на искове срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по този закон. По идентични съображения е неоснователно и възражението за нищожност на договора за управление, в който смисъл са възраженията за сключването му от лице без представителна власт и липса на съгласие, релевирани с твърденията за липса на оправомощаване на лице, което да подпише договора от общото събрание на етажната собственост и липса на изразено валидно съгласие за сключването му от собствениците със самостоятелни обекти в етажната собственост.

По отношение на възражението от ответника, че не дължи заплащане на такси за етажната собственост, предмет на спора, тъй като имота е бил необитаем, настоящият състав приема следното:  

Съгласно §1, т.11 от ДР на ЗУЕС "Разходи за управление и поддържане" са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата.

Съгласно чл.51, ал.3 от ЗУЕС общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. За отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет /управителят/.

В случая ответникът не твърди и не установява, че е уведомил  управителя на етажната собственост за това, че не пребивава в имота, в който смисъл е довода на ищеца за неоснователност на възражението на ответника. Съдебната практика приема, че  факта на неуведомяването е релевантен за  хипотеза на чл. 50, ал.3 от ЗУЕС, но не е относим към хипотезата на чл. 50, ал.2 от ЗУЕС.  Съгласно  чл.50, ал.2 от ЗУЕС  не се заплащат разходите по ал. 1, които са разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.  Правилото е императивно и следва да бъде приложено при установяване на  тези  факти.

От показанията на свидетеля Я.П Я, чиито разпит е поискан от ответната страна, се установява, че ответникът, който е негов приятел, е направил ремонт в апартамента през 2015 година след закупуването му през 2014 година, но никой не е живял там до миналата година, когато той решил да го дава под наем. Видно от приложената справка за консумирана ел. енергия за периода от 16.07.2017 година до 16.02.2020 година консумацията на ел. енергия за имота е незначителна, а за периода от 16.10.2018 година до 16.02.2020 година липсва. От своя страна ищецът не е твърдял и не е посочил доказателства за това, че имота е бил обитаван за посочения период. Поради изложеното настоящият състав приема, че се установяват правнорелевантните факти по смисъла на чл. 51, ал.2 от ЗУЕС и ответникът не дължи заплащане на суми за разходи и управление за поддържане на общите части на сградата. Като такива следва да бъдат квалифицирани претенциите за заплащане на такса „Текуща поддръжка“ и такса „Домоуправител“, които суми се дължат на основание чл.6, ал.1, т. 10 от ЗУЕС, в случай че не е налице посоченото изключение от правилото.

Съгласно исковата исковата молба задълженията за периода са в размер 7, 50 лева месечно, от които:  такса за  фонд Ремонт – 1 лев, фонд Текуща поддръжка – 1 лев и такса Домоуправител – 5, 50 лева, с изключение на месеците  март, април, май, юни и юли на 2017 година, в които задълженията са в по – ниски размери /5,50 лева/, а за месеците март 2017 година и април 2017 година са начислени такса хигиенист и такса други, такса асансьор, такса ел. енергия за стълбище.

По посочените по  - горе съображения не е налице основание за присъждане и на таксите за такса хигиенист и такса други, такса асансьор, такса ел. енергия за стълбище, тъй като попадат в предметния обхват на „Разходи за управление и поддържане“.

По отношение на претенциите за заплащане на такса за фонд „Ремонт“ настоящият състав приема следното:

Съгласно чл.50 от ЗУЕС общото събрание на собствениците или на сдружението създава и поддържа фонд "Ремонт и обновяване". В ал.2 е посочено, че средствата във фонда се набират от: ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната.

Тези задължения са извън задълженията за заплащане на които ответникът е освободен по смисъла на чл.50, ал.2 от ЗУЕС, но по делото не е представено решение на общото събрание за определяне на размера на тези задължения. Факта е релевантен, тъй като това е въпрос от компетентността на общото събрание и е обвързан с притежаваните от всеки един от собствениците идеални части от правото на собственост по отношение на общите части.

По посочените по – горе съображения настоящият състав приема, че предявеният иск е неоснователен и следва да бъде постановено решение, с което да бъде отхвърлен.

При този изход от спора в  тежест на ищеца следва да бъдат присъдени разноските, направени от ответника по водене на делото, които видно от приложените доказателства са в размер от 300 лева и представляват платено възнаграждение за адвокат по договор за правна защита и съдействие.

Мотивиран от горното и на основание чл.235 от ГПК, Бургаският районен съд

 

Р Е Ш И :

 

            ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от „ДОМКОНСУЛТ 66“ ЕООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град Б, ж.к. „“ бл., представляван от Ч. Т.Т, чрез адвокат М. Т, действащ за етажна собственост с адрес: град Б, к-с „, по силата на договор за управление от 07.08.2019 година, против И.К.Д. ЕГН **********, с посочен адрес: ***, за осъждане на ответника да плати на ищеца сума в общ размер от 264, 21 лева /двеста шестдесет и четири лева, двадесет и една стотинки/ на основание договори за предоставяне на услуга професионален домоуправител  от 07.03.2017 година и 07.08.2019 година /съгласно уточнение на исковата молба/, както и за присъждане на разноските, направени по водене на делото.

            ОСЪЖДА „ДОМКОНСУЛТ 66“ ЕООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: г. Б, ж.к. „С, представляван от Ч Т. Т, чрез адвокат М. Тр,  действащо за етажна собственост с адрес: град Б, по силата на договор за управление, представлявано от адвокат  М.Т., да плати на И.К.Д. ЕГН **********, с посочен адрес: ***, сумата от 300 лева /триста лева/, представляваща разноски, направени по водене на делото.

            Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от получаване на съобщение от страните за изготвянето му.

           

                                                                                                      РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/ Магдалена Маринова

                                                                                                      Вярно с оригинала: З.М.