Р Е
Ш Е Н И Е №
гр. Пазарджик, 30.05.2019 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Пазарджишки районен съд, гражданска колегия в публичното
заседание на петнадесети май, през две
хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НИКОЛИНА П.
при секретаря Р.Димитрова ……..………….…………………
и в присъствието
на прокурора……………………………….…….. като
разгледа докладваното от районен съдия Н. П. гражданско дело № 2028 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид
следното :
Делото е образувано по повод исковата молба на Б.Й.В.-Д., ЕГН: ********** ***, Е.Й.В., ЕГН: ********** ***, А.Й.И.,
ЕГН: ********** *** чрез пълномощника си -адвокат С.Ч.,***, съдебен адрес:***
срещу „БАЙАЗЗО” ООД, ЕИК: ********* със
седалище и адрес на управление: гр. Пазарджик, ул.”Есперанто” № 10, ет.5,
представлявано от управителя Г. В. Д., в която се излагат
обстоятелства, че с Договор за наем от 21.04.2017 г. ищците са предоставили на ответното
дружество „БАЙАЗЗО” ООД, ЕИК: ********* със седалище и адрес на управление: гр.
Пазарджик, ул.”Есперанто” № 10, ет.5, представлявано от управителя Г. В. Д. временно и възмездно ползване недвижим имот представляващ МАГАЗИН
находящ се в гр. ****, с площ от 50 кв.м. Уговорената с договора наемна цена,
която ответното дружество следвало да заплаща на ищците е в размер на 1 200,00 лева, платима от 21
до 27 число на текущия месец. Според чл.З, договора е сключен за срок от 1 /
една / година считано от датата на подписването му - 21.04.2017 г., а съгласно
чл.16, б. „в”- същия е можел да бъде прекратен едностранно, без предизвестие от
наемодателя, при неплащане на повече от един месечен наем от наемателя.Твърди
се, че поради неплащане на дължимия наем за месеците юни, юли и август 2017 г.
с нарочна нотариална покана ищцата Е.Й.В. е уведомила ответното дружество, че
на основание чл.16, б.”в” от договора, прекратява същия и е поканила
дружеството наемател в 7-дневен срок от получаване на поканата да им върне
предоставения му за временно и възмездно ползване магазин предмет на договора
от 21.04.2017 г.. Нотариалната покана е връчена на управителя на дружеството Г. В. Д. чрез Ц.К.- помощник нотариус при Нотариус М. *** действие PC-
Пазарджик на 07.09.2017 г., срещу разписка 11. След получаване на поканата на
11.09.2017г. ответното дружество е платило сумата от 1 200 лева, представляваща наем за месец юни 2017
г. и е продължило да ползва имота до 22.04.2018 г., заплащайки следните наемни
месечни вноски: На 26.09.2017 г. е заплатило сумата от
1 200,00 лева -месечен наем за месец август
2017 г.; на 27.10.2017 г. е заплатило сумата от 1 200,00 лева - месечен наем
за месец септември 2017 г.; на 27.11.2017 г. е заплатило сумата от 1 200,00 лева- месечен наем за месец октомври 2017 г.; с пощенски
запис е заплатило месечен наем за месец ноември 2017 г. също в размер на 1 200
лева; на 26.01.2018г. е заплатило сумата от 1 200 лева - месечен наем за месец
декември- 2017 г.; с пощенски запис ответното дружество е заплатило месечен
наем за месец януари 2018 г. в размер на 1 200
лева, който е и последния платен месечен наем, като за месеците
февруари-2018 г., месец март - 2018 г. и за 21 дни от месец април - 2018 г.,
ответното дружество не е плащало месечен наем.
Или към настоящия момент ответното
дружество дължало на ищците
месечен наем за месец юли-2017 г.
в размер на 1 200 лева, за месец
февруари- 2018 г. в размер на 1 200 / хиляда и двеста / лева, за месец март-
2018 г. в размер на 1 200 / хиляда и двеста / лева и за 21 дни от месец април -
2018 г. в размер на 840 / осемстотин и четиридесет / лева, или към настоящия
момент общо дължимия наем възлиза на сумата от 4 400 / четири хиляди и
четиристотин / лева, която сума дружеството ответник не е платило и до днес
въпреки отправените му многократно покани, което обуславя и правния интерес на ищците от завеждане на
настоящето дело.
Във връзка с изложеното,моли съда
да постанови решение с което да осъди „БАЙАЗЗО” ООД, ЕИК:
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Пазарджик, ул.’’Есперанто” №
10, ет.5, представлявано от управителя Г. В. Д. да ЗАПЛАТИ на Б.Й.В.- Д.,
ЕГН:********** ***, на Е.Й.В., ЕГН:********** *** и на А.Й.И., ЕГН:********** ***
общо сумата от 4 400 лева представляваща
неплатен наем за ползването на недвижим имот представляващ- МАГАЗИН находящ се
в гр. **** с площ от 50 кв.м., предоставен му за
временно и възмездно ползване по силата на договор да наем от 21.04.2017 г., от
която: сумата от 1200/ хиляда и двеста / лева - месечен наем за месец юли-2017
г.; сумата от 1 200 / хиляда и двеста / лева- месечен наем за месец февруари -
2018 г.; сумата от 1 200 / хиляда и двеста / лева- месечен наем за месец март
2018 г., сумата от 840 / осемстотин и четиридесет / лева- месечен наем за 21
дни от месец април - 2018 г./, платима ведно със законната лихва считано от
датата на завеждана на исковата молба пред PC- Пазарджик до окончателното
изплащане на цялата сума.
В случай, че съдът приеме с направеното от ищцата Е.Й.В. изявление за
прекратяване на договора е довело до неговото предсрочно прекратяване и въпреки
противопоставянето на ищцата, ответното дружество е продължило да ползва имота
до 22.04.2018 г. , когато ищците са успели да си го върнат обратно от момента
на връчване на поканата 07.09.2017 нататък отношенията между ищците и ответното
дружество следва да бъдат уредени, като последица на прекратен договор, то моли
при условията на евентуалност да бъде осъдено ответното дружество да заплати на
ищците, общо сумата от 4 400
лева , от която: сумата от 1 200
лева - представляваща дължим и неплатен месечен наем за месец юли - 2017
г. на основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, а на основание чл.236, ал.2 от ЗЗД - сумата
от 1 200 лева представляваща обезщетение
за ползването на имота за периода- месец февруари 2018 г.; сумата от 1 200 лева, представляваща обезщетение за
ползването на имота за периода - месец март 2018 г.; сумата от 840 лева, представляваща обезщетение за
ползването на имота за периода - 21 дни от месец април 2018 г., равняващи се по
размер на дължимите месечни вноски, платими ведно със законната лихва от деня
на завеждане на исковата молба пред PC- Пазарджик, до окончателното изплащане
на цялата сума.
Направено е искане да бъде осъдено
ответното дружество да заплати на ищците и сторените от тях разноски по повод
настоящето дело.
В срока по чл. 131 от ГПК от ответника
„Байаззо“ ООД седалище и адрес на
управление: гр.Пазарджик, ул.“Есперанто“ № 10, ет.5, представлявано от
управителя Гергана В. Динкова , чрез
процесуалния представител адвокат М.П. е постъпил писмен отговор, в който се твърди, че исковата молба, подадена от ищците е
допустима, но неоснователна. Не се оспорва обстоятелството, че между
страните е сключен договор за наем на
21.04.2017 г. - едногодишен - до 21.04.2018 г., с месечна наемна цена от 1200
лв., за наемен обект - магазин, находящ се в гр.****. Не
било вярно и се оспорва твърдението в исковата молба, че ответника дължи наем за месец юли 2017 г.
Същият е заплатен на ищцата Е.В..***, като й били дадени 600 евро. Тя започнала
да пише квитанция за плащането, но после се зачудила как да я оформи, тъй като
сумата била в евро и квитанцията била написана до някъде, но не била подписана
от нея и не бил отразен наема за кой
месец е платен. Твърди се, че ответникът е заплатил абсолютно всички наеми за 2017 г. Това твърдение се потвърждавало и от
обстоятелството, че дружеството е
декларирало със Справка по чл.73, ал.1 от ЗДДФЛ за изплатени доходи на
физически лица за 2017 г. за процесния нает обект, че същото е заплатило на
всяка една от ищците по 2800 лв. или общо сумата от 8400 лв., като е внесен и
дължимия данък.
Оспорва се твърдението в исковата молба, че се дължи наем за месец февруари 2018 г., тъй
като е предплатила един месечен наем съгласно чл.2 от договора за наем от
21.04.2017 г. в брой на ищцата Е.В., който при приключване на договора при
платени консумативи се възстановява. Тъй като нямало неплатени консумативи,
такива не се и претендират с исковата молба и този депозит не и е възстановен
от ищците, същият следва да се приспадне и предвид чл.76, предл.З от ЗЗД да се
счита за платено най-старото задължение, а именно наема за месец февруари 2018
г.
Твърди се в отговора, че към момента на
сключване на договора за наем състоянието на имота било следното: стените -
гипсокартонът бил надраскан, накъсан с дупки в стените, и лой върху
гипсокартона; таванът също бил целия в лой; цялата витрина на магазина от PVC
дограма била надраскана и изкривена - имало плъзгащи прозорци, които не можели
да се отварят и затварят, между тях имало луфт и като духа вятър вътре в помещението влизал прах;
външната врата на магазина, която е част от PVC дограмата също била надраскана
и изкривена, трудно се затваряла; поставянето на гипсокартон и изолация
наложило преработка на ел. инсталацията и смяна на всички контакти и ключове за
осветление; старите ВиК тръби се разпадали и ронели; коминът отпред на
фасадата, бил много мръсен, запушен и пълен с лой, в него имало умрели птици;
отпред на фасадата имало метален навес, който представлявал ламарини и железа и
не бил обезопасен; нямало мивки и батерии в обекта; фасадата на магазина се
люпела, падала мазилката.
Твърди се още, че през месец юли по
силата на Договор за изпълнение на строителни и монтажни работи от 05.07.2017
г. ответното дружество извършило подобрения в наетия имот съгласно Количествено-стойностна
сметка Приложение № 1 към договор за изпълнение на строително- монтажни работи
/СМР/ на обща стойност 5 760 лв. с ДДС, включваща материали, труд и други
необходими строителни дейности, а именно: демонтаж на стара дограма - 1 бр. -
380 лв.; доставка и монтаж на нова дограма - 6,92 кв.м. - 1051,84 лв.; доставка
и монтаж алум. Врата 90/20 - 1 бр. - 200 лв.; демонтаж картон по стени - 30
кв.м. - 90 лв.; монтаж на гипсо картон по стени - 30 кв.м. - 450 лв.; демонтаж
таван растер - 20 кв.м. - 60 лв.; монтаж нов таван растер 60/60 - 20 кв.м. -
520 лв.; доставка и монтаж ЛОТ 4*18 вата 4 бр. - 314,16 лв.; доставка и монтаж
контакт тип шуко - 5 бр. - 40 лв.; доставка и монтаж ключ за осветление - 3 бр.
- 27 лв.; преработка ВиК мрежа - 1 бр. - 250 лв.; преработка ел. инсталация - 1
бр. - 250 лв.; демонтаж димоотводен комин метален 4 м. - 1 бр. - 150 лв.;
демонтаж метален навес - 1 бр. - 350 лв.; услуга с вишка за 4 часа - 80 лв.;
монтаж мивка - 5 бр. - 100 лв.; структурна мазилка по фасада - 3 кв.м. - 105
лв.; боя латекс вътрешно на две ръце цветно 50 кв.м. - 350 лв.; обръщане около
нова дограма - 120 лв. - доставка монтаж первази от ПВЦ 12 м. - 42 лв. и ДДС -
960 лв. - всичко общо 5 760 лв. с ДДС. Мивките, които били поставени в магазина
от дружеството, били демонтирани
и не се претендира
стойността на монтажа им от 100 лв.
По същество тези действия
представлявали подобрения на отдадения под наем имот. Разходите, извършени от
ответното дружество не се обхващали от сключения договор, доколкото не се
отнасят нито до дребни поправки, свързани с употреблението на отдадения под
наем имот, нито пък са свързани с отстраняване на други повреди с цел запазване
на вещта във вид годен за употреба/тоест такива, които се квалифицират по
чл.231, ал.1 и 2 от ЗЗД/. Извършените от дружеството подобрения довели до
увеличаване стойността на имота, с които ищците неоснователно се обогатили за
сметка на подобрителя - дружеството. Твърди се, че направените от дружеството
подобрения са нововъведения, които безупречно, отлично изменили имота на
ищците.
В т.9 от договора за наем изрично
било уговорено, че извършването на реконструкция и
подобрения могат да стават само със съгласието на наемодателя, изразено в
писмена форма като направените преустройства и подобрения остават безвъзмездно
собственост на наемодателя. Твърди
се, че по отношение на посочените по-горе СМР, визирани в Приложение № 1 - те
представлявали преустройства, подобрения и модернизации, които, по силата на
т.9 от договора за наем, дружеството - наемателят е имал право да извършва само
след предварително писмено съгласие на наемодателите - ищците. Същите не знаели
за направените от дружеството ремонти в наетото помещение и не са давали
съгласие за извършването на такива, нито от страна на дружеството е искано
предварително съгласие от ищците за извършване на процесиите нововъведения и
подобрения или, че при сключване на договора помещението ми е било предадено в
ненадлежно състояние и поправките са били наложителни с оглед ползването на
имота по предназначение, респ., че е поканил дружеството - наемател да ги
извърши. С оглед на това, счита, че не са налице визираните в чл.230, ал.2 и
чл.231 от ЗЗД хипотези и отговорността на ищците за извършените от дружеството
ремонти е предвидената в чл.61, ал.З, във вр. с чл.59, ал.1 от ЗЗД, от което
следва, че при доказване в настоящия процес на твърдените в настоящия отговор
от дружеството ремонти, дружеството - наемател има право на по-малкото между
това, с което е обедняло във връзка с извършването им и това, с което ищците -
наемодатели са се обогатили - увеличената стойност на имота към датата на
извършване на строителната дейност. Работата по изпълнение на СМР и
подобренията била предприета уместно, била е добре управлявана, тъй като след
прекратяване на договора, както и към настоящия момент те се ползват от
следващия наемател.
Направено е възражение за прихващане на претенциите на ищците със сумата от 5
660 лв. с ДДС, представляваща стойността на извършените от дружеството
подобрения, подлежащи на заплащане от ищците по правилата на чл.61, ал.З от ЗЗД
и сумата от 1200 лв., представляваща предплатен депозит по чл.2 от договора за
наем от 21.04.2017 г.
В настоящия случай считат, че са налице
насрещни и изискуеми, ликвидни вземания, които ще бъдат установени в производството ,
поради което, възражението на дружеството за прихващане е основателно. Представени са писмени доказателства.
Формулирани са доказателствени искания.
След преценка на събраните доказателства и
доводите на страните, съдът прие за установено следното:
Не е
спорно между станите, че между тях е съществувало договорно правоотношение със
съдържанието описано в исковата молба по силата на сключен между станите
договор за отдаване под наем от 21.04.2017 г. , с който ищците са предоставили на ответното дружество „БАЙАЗЗО” ООД, представлявано от управителя Гергана В.
Динкова за временно и
безвъздездно ползване недвижим
имот представляващ магазин находящ се в гр. ****, с площ от 50 кв.м. Уговорената с договора наемна цена, която ответното
дружество следвало да заплаща на ищците е в размер на 1 200,00 лева, платима от 21
до 27 число на текущия месец. Според чл.З, договорът е сключен за срок от
една година считано от датата на
подписването му - 21.04.2017 г., а съгласно чл.16, б. „в”- същия е можел да
бъде прекратен едностранно, без предизвестие от наемодателя, при неплащане на
повече от един месечен наем от наемателя. Поради
неплащане на дължимия наем за месеците юни, юли и август 2017 г. с нарочна
нотариална покана ищцата Е.Й.В. е уведомила ответното дружество, че на
основание чл.16, б.”в” от договора, прекратява същия и е поканила ответното дружество в 7-дневен срок от получаване на поканата да
им върне предоставения му за временно и възмездно ползване магазин. Не е спорно и се установява, че нотариалната покана е връчена на
управителя на дружеството Ге. В. Д. на 07.09.2019 г. срещу разписка.
След получаване на поканата на 11.09.2017г. ответното
дружество е платило сумата от 1 200,00 лева, представляваща наем за месец юни 2017
г. и е продължило да ползва имота до 22.04.2018 г., заплащайки следните наемни
месечни вноски: на 26.09.2017 г. е заплатило сумата от
1 200,00 лева -месечен наем за месец август
2017 г.; на 27.10.2017 г. е заплатило сумата от 1 200,00 лева - месечен наем
за месец септември 2017 г.; на 27.11.2017 г. е заплатило сумата от 1 200,00 лева- месечен наем за месец октомври 2017 г.; с пощенски
запис е заплатило месечен наем за месец ноември 2017 г. също в размер на 1 200
лева; на 26.01.2018 г. е заплатило сумата от 1 200 лева -
месечен наем за месец декември- 2017 г.; с пощенски запис ответното дружество е
заплатило месечен наем за месец януари 2018 г. в размер на 1 200,00 лева.
Не се твърди и не се установява , ответното
дружество да е платило месечния наем за м. февруари, м. март и за
м. април 2018 г., като ответната страна се брани по така предявените претенции
с твърдения за погасяване на месечния наем за м. юли 2017 г. чрез плащане, на
месецния наем за м. февруари 2018 г.
чрез прихващане с авансово платена наемна вноска при сключването на
договора, а за всички претендирани суми - чрез твърдения за погасяване с
прихващане от стойността на извършени в
имота подобрения.
В тази връзка от ответната страна са представени
писмени доказателства – разписки и писма за ивестия за доставяне , както и
платежно нареждане за аваносово внесен данък за 3-то тримесечие на 2017 г. и справка по чл. 73 ал.1 от ЗДДФЛ за изплатени доходи на
физически лица , от които се установява, че ответникат разполага с издадени от
ищцовото страна разписки за плащане , с изключение на тези за посочените по
–горе искови месеци. Представена е и
разписка за плащане ,подписана от Е. Втренска , в която обаче липсва
отбелязване за кой месец се отнася извършеното плащане, а в същата разписка не
фигурира и дата на плащане. Представена е и друга разписка, която съдът не
подлага на обсъждане, доколкото тя не е и подписана от лицето , което се сочи
като приело плащането / Е.В. / при липсата на данни и за дата на нейното
издаване. Всички останали документи – разписки – носят подробна информация за
дата на плащане и основание / м. месец за който се отнася платения наем / и носят подпис на Е.В. за получила плащането. Установява се също така, че
ответното дружество е декларирало пред
ТД на НАП извършени плащания за цялата 2017 г. от договора за наем.
Според представените по делото данъчни
декларации и приложения към тях , трите ищци са декларирали пред ТД на НАП за
2017 г. получен доход от наем с ответното дружество - общо за трите сумата в
размер на 8400,00 лв. / по 2800,00 лв. всяка една от тях. / .
От представения по делото договор за
изпълнение на строителни и монтажни
работи от 05.07.2017 г. и количествено стойностна- сметка по него ,
както и фактура за извършено плащане, се установява, че ответната търговска
фирма след сключването на договора за наем е извършила ремонт на наетото
помещение , за който е платила сумата в размер на 5760,00 лв. с ДДС. Представен
е и касов бон за извършено плащане на посочената сума , както и извлечение от
счетоводни регистри на строителя „Алуглас Констукшън „ ЕООД с данни за
осчетоводяване на посочената сума.
Тези писмени доказателства се подкрепят
от събраните по делото гласни доказателства. В показанията си свидетелят Т.Д. установява, че управителката на ответното дружество е била
негов клиент , тъй като той извършил строително-
ремонтните работи в нает от нея магазин. Това се случило през лятото на 2017 г.
Извършил се основен ремонт на помещението, което било в много лошо състояние –
стените, ВиК и ел. инсталация. Демонтиран бил стария гипсокартон, поставен бил
нов, поставила се латексова боя. Поставен бил нов таван на помещението .
Демонтиран бил стария комин, който минавал по фасадата, демонтиран бил и стар
навес. Била поставена нова бяла алуминиева дограма. Работило се и по ел.
инсталацията, били пустати нови кабели, ВиК интралацията също била
осъвременена, тъй като старият наемател бил демонтирал крановете . Фасадата на
сградата също била възстановена, тъй като отвън била олющена и стара.
В своите показания свидетелката Феня
Динкова / майка на управителката на ответното дружество / поддържа, че отчитането и плащането на ел.
потреблението в процесния магазин ставало, като се вземали показанията на ел.
таблото пред магазина, но това табло отчитало показанията на още два търговски
обекта. При плащането , ползвателите на всеки един от трите обекта , отчитали
потребения ток и по вътреши електромери , за всеки един от трите търговски
обекта. Свидителката поддържа, че през м. март 2018 г. тя платила тока на трите
магазина, като за техния обект нейната дъщеря Гергана Динкова и дала парите. За
изразходваната вода, някъде около Новата година, инкасаторката минала и казала на дъщеря й , че нямат отчетена вода
за ползване, но трябвало да се смени електромера с нов, за което щяла да уведоми собственичката.
В тази връзка е и представения от
ответната страна касов бон за платена ел. енергия за периода 09.02.2018 г. до
08.03.2018 г. за сумата в размер на 756,23 лв. за търговски обект в гр.
Пазарджик, на ул. „Тръговска „ № 26.
По делото като свидетел е разпитан и В.
Костадинов – съжитестващ на съпружески начала с ищцата Е.В.. Свидетелят
установява, че ответната търговска фирма ползвала имота от 21 Апрл 2017 г. до
21 април 2018 г. Случило се така , че три – четири месеца след сключването на
договора, ответницата започнала да бави плащането на наемите и тъй като те искали да разберат защо нещата
стават така, управителката започнала да се крие. Затова подали писмо за
прекратяване на наема, но ответната фирма продължила да ползва имота. Свидетелят
поддържа , че виждал магазина в много добро състояние два дни преди сключването
на процесния договор. Дограмата била запазена, но
кафява и затова ответницата я
сменила с бяла. Твърди , че при напуснането ответницата не им върнала страта
демонтирана дограма. Над входа имало навес, който бил демонтиран от ответника ,
като материалите не им били върнати. Навесът бил правен три – четири години
преди това. Свидетелят поддържа, че Гергана Динкова не харесала цвета на
станите и цвета на дограмата и затова пребоядисала и сменила дограмата. Таванът
не бил сменян , тъй като и преди си
имало висящ таван. Гергана Динкова не харесала и димоотвода и го демонтирала.
Всички ВиК и ел. инталации в магазина били наред. Но два месеца след сключването на
договора Гергана Динкова сменила контактите, тъй като предишните не й били
харесали. След като напуснала имота , Динкова си демонтирала контактите и
новите мивки , които била поставила. Демонтирала и взела и димоотвода. На 21
април 2018 г. след като търсили Динкова , но тя не дошла , те отворили магазина
с сключар и намерили всичко наводнено. Динкова била свалила кранове, мивки и тъй като тръбите не били затапени добре,
през тях капела вода. Е.В. намерила две жени за да почисят и тя им платила 50 лв. За ел. инсталацията
извикали техник, тъй като Динкова била
измъкнала контактите. Платили 60 лв. и на водоправодчик, тъй като не могли да
се справят сами с теча. Свидетелят твърди, че след напускането на Динкова
останали неплатени сметки за ток от 200,00 лв. и за вода около 70, 00 лв.,
които Е.В. платила. Свидителят установява, че действително през времетраенето
на договора Динкова сменила дограмата, която останала в обекта. Процесният
търговски обект се отчитал на един електромер с още два такива обекта, но във
всеки един от трите имало и отделен електомер, по който се отчитали показанията
на потребената ел. енергия.
За изясняване на спора от фактическа
страна , по делото е допуснато изслушване на съдебно- техническа експертиза ,
заключението по което като компететно изготвено и неоспорено от страните съдът
цени изцяло. Според вещото лице, стойността на претендираните от ответника
строително- монтажни работи е 3005,00 лв. с ДДС Стойността на работите , които
могат да допринесат за увеличение на
стойността на имота, определени като
стойност на работите по относително трайни подобрения е 2262,00 лв. с ДДС.
Според вещото лице основната част от работите по приложение №1 към договора за
изпълнение на строителни имонтажни работи – са монажни , предполагащи и обратното действие – демонтаж, който не е
свързан с разрушаване или нарушаване на
стойността на обекта.
При тези фактически данни от правна
страна съдът приема следното.
Предявени са искове с правната
квалификация по чл. 232 ал.2 от ЗЗД, във
връзка с чл.79 ал.1 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД, както и евентуално съединени с тях
претенции с правно основание чл. 236
ал.2 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.
За да се докажат предявените искове,
ищцовата страна следва да докаже
фактите, които сочи да обуславят исковите й претенции в т.ч. наличието на сключен
договор, съобразно твърденията в исковата молба, изпълнение на договорните си
задължения като изправна страна и респ. неизпълнението от
страна на ответника на поетите от него насрещни задължения – предмет на претенцията
и размера им. Липсата на плащане от страна на ответника е отрицателен факт,
поради което е достатъчно само ищецът да го твърди, доказването на обратното
тежи върху ответника.
Относно прекратяването
на договора, то
същото
подлежи на доказване от страната, която се позовава на последиците от
прекратяването
т.е. ищцовата страна следва да докаже,
че е прекратила договора за наем, считано от датата на получаване на поканата –
07.09.2017 г. , а ответникът следва да
докаже твърденията си, че е извършил плащане за дължимия наем за м. юли 2017 г.
, както и че не дължи заплащане на консумативи към комента на неговото
прекратяване. Ответникът следва да докаже , че е извършил подобрения
увеличаващи стойността на имота в претендирания във връзражението за прихващане
размер.
Страните не оспорват наличето на
договорното правоотношение със съдържанието твърдяно в исковата молба – договор
за наем. Ищцовата страна твърди , а ответницата по същество не оспорва и от
представените по делото писмени доказателства – разписки , безспорно се
установява, че отвената търговска фирма е допуснала забавяне в плащанията на
повече от една наемна вноска, поради което с нотариална покана от м. септември
2017 г. ищците са отправили до ответника
изявление за прекратяване на договора за
наем на основание чл. 16 б. „в „ от същия. С оглед на тези данни по делото съдът
приема, че това извяление е породило своето действие и договорът между страните
е прекратен считано от датата на получаването на поканата.
Безспорни са по делото събраните писмени и
гласни доказателства, че ползването на процесното помощение е продължило от
ответната фирма до 22.04.2018 г. – т.е. и след прекратяване на договора.
В настоящото производство се претендира
заплащане на месечен наем от 1200,00 лв. за м. юли 2017 г. – т.е. преди
прекратяване на договора за наем. Съдът намира тази претенция за основателна
доколкото се претендира от ответната страна извършено погасяване чрез плащане,
а по делото не са представени разписки
за плащане подписани от ищците / каквато очевидно е била възприетата от
страните по договора практика /. В тази посока са и данните , че и двете страни в проиводството са декларирали
получаването – съответно плащането на сумата в размер на 8400,00 лв. по
процесния договор за наем – пред ТД на НАП, а не дължимата за осем месеца / до
м. декември 2017 г. / сума в размер на 9600,00 лв. или разликато от 1200,00 лв.
при съпоставката с представените по делото разписки за плащане – не навежда на
извод за извършено плащане.
По отношение на другите претендирани суми ,
следва да се приеме , че при прекратен договор за наем, същите могат да се
претендират само като обезщетение за ползване на имота на основание чл. 236
ал.2 ЗЗД. По отношение на тези суми , ответникът на първо място е направил
възражение за прихващане с платената като депозит една месечна вноска в размер на 1200,00 лв. съгласно
чл. 2 от договора и анализа на събраните в настоящото производство
доказателства навежда на извода , че това възражение е основателно. В самият
договор като условие за връщането на този депозит е посочено само недължимост
на платени консумативи към момента на приключването на договора. В настоящото
производство не се установява наличието
на неплатени консумативи към момента на прекратяването на договора през м. септември 2017 г. Напротив – от показанията
на разпитаните по делото свидетели се установява , че потребената ел. енергия
се е заплащала помесечно въз основа на показанията на един електомер , като
ползвател на един от трите търговси обекта , ползващи този електромер, събирал
и плащал общо дължимата сума , а промежду си разпределяли този разход след
отчитането на показанията на трите вътрешни електромера. Не се установяват
неплатени консумативи и за Ви К услуги. Затова съдът приема , че ответната
страна има правото да иска връщането на платения по чл. 2 от договора депозит в
размер на 1200,00 лв. , за които ищцовата страна не оспорва , че го е получила.
Затова и възражението за прихващене с тази сума с дължимото обезщетение за
ползване на имота / след прекратяването на договора за наем / за м. февруари 2018
г. – се явява основателно. Съдът приема
, че двете насрещни ликвидни и изскуеми вземания са се погасили , поради което и
за този месец не се дължи обезщетние на това основание.
При горния изход от спора , съдът е длъжен
да разгледа основателността на евентуално предявеното възражение за прихващане
със стойността на извършени от ответната страна подобрения в процесния имот. Анализът
на събраните в настоящото производство доказателства – гласни , писмени и
заключение на СТЕ дават основание на съда да приеме за безспорно установено ,
че след сключване на договора за наем , ответното търговско дружество е
извършило ремонт на наетото помещение , като данните по делото сочат, че този
ремонт е извършен в собствен интерес и със
знанието , но без противопоставянето на ищците – наемодатели. Затова съдът приема
, че отношенията между страните следва
да се уредят съобразно нормата на ч. 61
ал.2 ЗЗД, която норма препраща към правилата на неоснователното
обогатяване. – т.е. ищците следва да отговарят до размера
на своето обогатяване. Съгласно
разпоредбата на чл. 61 ал.2 ЗЗД гесторът може да претендира само съответната част от направените разноски
до размера на обогатяването и то само ако работата / извършените СМР/ е
предприета уместно. В случая от
значение за спорното право са както доказателствата за осреднената стойност на
извършените СМР дадена в
заключениеото на експерта,
така и писмените
доказателства за действително направените разходи съобразно подписания договор за ремонт от
наемателя.
При
горните обстоятелства съдът приема , че за извършените от ответника ремонт на наетото помещение /
съобразно представената количествено –стойностна сметка / са приложими правилата на гестията и
по-конкретно разпоредбата на чл.61, ал.2 от
ЗЗД ,т.е че отговорността
следва да се сведе до по-малкия размер между двете стойности
– т.е. стойността дадена в заключението
на вещото лице В. или сумата в размер на
2261,81 лв. с ДДС по таблица на 2 от
същото заключение, тъй като безспорно именно този вариант включва относително
трайни подобрения , които могат да увеличат стойността на имота и понеже освен
това в настоящото производство са
събрани неопровергани гласни доказателства според които , към момента на
напускането ответницата е извършила и
демонтаж на част от извършените от нея СМР. В тази част възражението се явява
основателно и следва да бъде уважено.
Тъй като съдът приема, че ответницата дължи плащане на
наемна вноска за м. юни 2017 г. в размер на 1200,00 лв., както и обезщетение за ползване на имота за м. март
2018 г. в размер на 1200,00 лв. и за м. април 2018 г. / за 21 дни / в размер на 840,00 лв. или общо сумата в
размер на 3240,00 лв. и след приложение на правилото на 76 ал.1 ГПК следва да
се приме , че възражението за прихващане е погасило горните задължения до
размера на по-малкото или до размера на сумата от 2261,81 лв. , а остатъка е сумата от 978,19 лв. При това
положение ответното дружество остава да дъжи сумата в размер на 138,19 лв.
остатък от обезщетението за ползване на наетото помещение за м. март 2018 и
сумата в размер на 840,00 лв. обезщетение за ползване през м. април 2018 г. В
този размер исковите претенции се явяват основателни и следва да бъдат уважени.
Тъй като по волята на ищцовата страна тези претенции са предявени като
евентуални при известна неточност на
формулирания петутим, съдът приема , че
се касае само за евентуално предявени претенциите
за заплащане на наем , респективно обезщетение за ползване след прекратяването
на договора за наем.
Затова следва да
бъдат отхвърлени главните претенции за
присъждането на месечен наем / за м. юни 2017 г. като погасен чрез прихващане с
извършените подобрения / , за м. февруари 2018 г. , за м. март и април
2018 г. – тъй като договорът е бил прекратен и не се дължи изпълнение на
договорно задължение - плащене на наем/ . От евентуално заявените претенции - първата претенция за присъждане на месечен
наем за м. юни 2017 г. изцяло съвпата с
основната, поради което съдът приема , че се касае за една и съща претенция ,
по която съдът се е произнесъл по-горе.Следва да бъде отхвърлена евентуалната искова претенция за присъждане на
обезщетение за ползване на имота за м. февруари 2018 г. / поради погасяването
му чрез прихващане с платен по договора депозит / и исковата претенция за обезщетение за
ползване за м. март 2018 г. до размер на сумата от 1061,81 лв. / като погасена
чрез прихващане със стойността на извършени подобрения / и съответно да се уважи за присъждането на
сумата в размер на 138,19 лв. и 840,00
лв. – обезщетения за ползване за м. март
и април 2018 г. Следва да се уважи и акцесорната претенция за присъждане на
законната лихва върху главницата считано от датата на подване на исковата молба
в съда – 28.05.2018 г. до окончателното изплащане.
По разноските . Разноските сторени от ищцовата страна
съобразно представения списък са в размер на 856,00 лв. , а от ответника – в
размер на 850,00 лв. С оглед на изхода от спора , ответникът ще следва да
заплати на ищците сторените по делото разноски в размер на 188,54 лв. , а
ищците ще следва да заплатят на ответника сторените по делото разноски в размер
на 664,06 лв.
Водим
от изложеното, Пазарджишкият районен съд :
Р
Е Ш И
:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Б.Й.В.-Д.,
ЕГН: ********** ***, Е.Й.В., ЕГН: ********** ***, А.Й.И., ЕГН: ********** ***
чрез пълномощника си -адвокат С.Ч.,***, съдебен адрес:*** срещу „БАЙАЗЗО” ООД, ЕИК: ********* със седалище и
адрес на управление: гр. Пазарджик, ул.”Есперанто” № 10, ет.5, представлявано
от управителя Г. В. Д. искови претенции за присъждане на сумата от 1200/ хиляда и двеста / лева - месечен наем за
месец юли-2017 г.; сумата от 1 200 / хиляда и двеста / лева- месечен наем за
месец февруари - 2018 г.; сумата от 1 200 / хиляда и двеста / лева- месечен
наем за месец март 2018 г., сумата от 840 / осемстотин и четиридесет / лева-
месечен наем за 21 дни от месец април - 2018 г./, платима ведно със законната
лихва считано от датата на завеждана на исковата молба пред PC- Пазарджик до
окончателното изплащане на цялата сума – като неоснователни.
ОСЪЖДА „БАЙАЗЗО” ООД, ЕИК: ********* със
седалище и адрес на управление: гр. Пазарджик, ул.”Есперанто” № 10, ет.5,
представлявано от управителя Г. В. Д.да заплати на Б.Й.В.-Д., ЕГН: ********** ***, Е.Й.В., ЕГН: **********
***, А.Й.И., ЕГН: ********** *** чрез пълномощника си -адвокат С.Ч.,***,
съдебен адрес:*** обезщетение за
ползване на наето помещение по договор
от 21.04.2017 г. в размер на 138,19 лв. за м. март 2018 г. и в размер на 840,00
лв. за м. април 2018 г. , ведно със законната лихва , считано от 28.05.2019 г.
до окончателното изплащане , като ОТХВЪРЛЯ
исковите претенции на Б.Й.В.-Д., ЕГН: ********** ***, Е.Й.В., ЕГН: ********** ***, А.Й.И.,
ЕГН: ********** *** чрез пълномощника си -адвокат С.Ч.,***, съдебен адрес:***
срещу „БАЙАЗЗО” ООД, ЕИК: ********* със
седалище и адрес на управление: гр. Пазарджик, ул.”Есперанто” № 10, ет.5,
представлявано от управителя Г. В. Д. за присъждане на обезщетение за
ползване на ноето помещение за м. февруари 2018 г. в размер на 1200,00 лв. и за
м. март 2018 г. в размер на 1061,81 лв., ведно със законната лихва считано от датата на подване на исковата
молба – като неоснователни.
ОСЪЖДА „БАЙАЗЗО” ООД, ЕИК: ********* със
седалище и адрес на управление: гр. Пазарджик, ул.”Есперанто” № 10, ет.5,
представлявано от управителя Г. В. Д. да заплати на Б.Й.В.-Д.,
ЕГН: ********** ***, Е.Й.В., ЕГН: ********** ***, А.Й.И., ЕГН: ********** ***
чрез пълномощника си -адвокат С.Ч.,***, съдебен адрес:*** сторените по делото разноски в размер
на 188,54 лв.
ОСЪЖДА Б.Й.В.-Д., ЕГН: ********** ***, Е.Й.В., ЕГН: ********** ***, А.Й.И.,
ЕГН: ********** *** чрез пълномощника си -адвокат С.Ч.,***, съдебен адрес:*** да заплатят на „БАЙАЗЗО” ООД, ЕИК:
********* със седалище и адрес на управление: гр. Пазарджик, ул.”Есперанто” №
10, ет.5, представлявано от управителя Г. В. Д. сторените по делото разноски в размер
на 664,06 лв.
Решението подлежи на обжалване пред ПОС в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :