Р Е Ш Е Н И Е №142
Град Несебър, 01.08.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на втори май, през две хиляди и
осемнадесета година, в състав:
Председател:
Петър Петров
При
секретаря Мая Деянова, като разгледа докладваното от съдия Петър Петров гр.д.№ 888 по описа за 2017г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано въз
основа на предявен иск с правно основание чл.40 от Закона за управление на
етажната собственост.
Ищците Б.Г., роден на ***г., и А.Г.,
родена на ***г., двамата поданици на Великобритания, Са предявили иска си против
Етажната собственост на сграда с идентификатор № ************, с адрес град
Несебър, местност „Юрта-Балкана”, комплекс „С.*”,
представлявана от Председателя на УС на ЕС А.М.М.. Твърдят,
че са собственици на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна
собственост, както и че случайно разбрали, че на 30.08.2017г. е било проведено
общо събрание на етажната собственост. Считат, че не е спазена процедурата по
свикване на общото събрание, предвидена в чл.12 и чл.13 от ЗУЕС предвид, че не
ставало ясно кой го е свикал и че не е обявена покана и дневен ред за
провеждането му. Посочват самостоятелни основания за незаконосъобразност на
отделни решения, взети на ОСЕС. Така решението по т.1 от дневния ред за
сключване на договор за обслужване на общи части на етажната собственост с
търговец, който да извършва тази дейност, е взето в нарушение на чл.19, ал.8 от ЗУЕС, предвид, че на събранието са присъствали собственици, представляващи
57,20 % от общите части. Решението по т.3 от дневния ред пък, с което е приет
бюджет за периода от 01.10.2017г. до 01.10.2018г. и е определена таксата за
обслужване на общите части от 7 евро на кв.м. върху общата площ на
апартаментите на собствениците в етажната собственост, е взето в нарушение на чл.50, ал.2, т.1 и чл.51, ал.1 от ЗУЕС. Етажните собственици не са имали възможност да се запознаят нито
предварително нито по време на събранието с гласувания на него проект за
бюджет, като наред с това неправомерно е било взето решение за приемане на общ
бюджет за обслужване на басейна и територията, чийто собственик е „Омега Хоум България” ЕООД, ЕИК *********, с когото не е сключван
договор, респ. не е дал съгласието си етажните собственици да ползват басейна и
незастроената част от комплекса. В нарушение на чл.17, ал.2, т.1, т.2 и т.5 от ЗУЕС са взети решенията по т.8 и т.9 от дневния ред на събранието, с които
съответно е взето решение за извършване на ремонт на сградата и басейна, и за
преместване на входната врата, с което се засягат общите части на сградата.
Посочват и като нарушен чл.16, ал.7 от ЗУЕС предвид, че не са били предоставени
копия от протокола от проведеното ОСЕС. Молят да бъдат отменени като
незаконосъобразни взетите решения на ОСЕС, проведено на 30.08.2017г.
Ответната страна - Етажната
собственост на сграда с идентификатор № ************, с адрес град Несебър,
местност „Юрта-Балкана”, комплекс „С.*”,
представлявана от Председателя на УС на ЕС А.М.М., не
е подала отговор на исковата молба.
Ищците се представляват в съдебно
заседание от процесуален представител, който заявява, че поддържа иска и счита,
че по делото се доказа незаконосъбразността на
взетите решения на ОСЕС, чиято отмяна се иска. Претендира разноски.
В съдебно заседание ответната
страна не се представлява.
Въз основана събраните по делото
доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:
Ищците Б.Г. и А.Г. се легитимират по силата
на нотариален акт № 29, том V, рег.№ 2980, дело № 809/2009г. на нотариус Стоян
Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, в който
е обективиран договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 09.04.2009г., по който двамата имат качеството на купувачи, за
собственици на следния недвижим имот, а именно: Апартамент № 2, на трети етаж в
сграда № 1, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 51500.32.1.23 по
кадастралната карта на град Несебър, с адрес: етаж 3, ап.2, предназначение:
жилище, апартамент, на площ от 78 кв.м., ведно с 10.95 кв.м. от общите части на
сграда с идентификатор ************, ведно със съответния процент идеални части
от правото на строеж върху мястото, в което сградата е построена,
представляващо Поземлен имот с идентификатор 51500.32.3 с площ от 1 866
кв.м.
От показанията на свид. Д.Д.се установява, че през
лятото на 2017г. не е имало обявления в комплекс „С.*” в к.к.
Слънчев бряг, от което да е видно, че е насрочено Общо събрание на етажната
собственост. Такова събрание е било проведено на 30.08.2017г. в близост до
басейна в комплекса, на което ищците не са присъствали и не са били
представлявани. Свид. Д.е уведомил впоследствие
ищците по телефона, че такова събрание е проведено.
По делото е представен протокол от проведено
общо събрание на етажната собственост, с придружен превод от руски език, в
който е посочено, че на събранието са били представени 57.20% идеални части от
общите части, което е било проведено по реда на чл.15, ал.2 от ЗУЕС, както и че
за председател на събранието единодушно е избран А.М. М., а за секретар И.Г. М..
Според протокола от събранието дневният ред е посочен в приложение № 1, което
обаче по делото липсва, а на събранието са били взети следните решения: по т.1
: Да бъде подписан договор за обслужване на общите части на етажната
собственост на С.* и на комплекса С. от страна на управляващата компания; по
т.2 : Да бъде приет бюджета от 01.10.2017г. – 01.10.2018г. и да бъде утвърден
размера на плащането – 7 евро за кв.м. обща площ на апартамента на собственик
на етажната собственост на С.* за обслужване на общите части на сградата и на
комплекса; по т.3 : Да бъде приет бюджета за 2017г. за обслужване на общите
части на С.* и Общия бюджет за обслужване на басейна и територията; Контролният
съвет да провери разходите и приходите за 2017г. и да приеме отчета до
12.2017г.; по т.4 : Да бъде отправено писмено предложение до „Омега Хоум България” да продаде на собствениците на С.* поземлен имот
************ на стойността на неговото придобиване и с компенсация на разходите
по придобиването му, като е определен срок за отговор на предложението 30 дни;
по т.5 : Гласуване на О.Петрова за допълнителното й избиране в управителния
съвет вместо члена на съвета, собственичката Л.К.; по т.6 : Да бъде публикуван
списък на тези, които не си плащат вноските на длъжниците за плащания на
вноски; по т.7 : да се наеме охранител-наблюдаващ през зимния период на 2018г.,
да се заключи входната врата на сградата, вратичките и вратите за автомобили,
да се осигури сигнализация на СОТ; по възможност да бъдат поставени видеокамери
на входа на сградата; да бъдат застраховани общите части на сградата на С.*; по
т.8 : Да бъде направен ремонт на входната врата, вратичките и вратите за
автомобили, дренажните улуци на покрива и на терасите, които обикалят сградата
на С.*, при необходимост да бъде направена допълнителна херметизация на
покрива, ремонт на релетата на лампите за осветяване на коридорите и басейна и
т.н.; по т.9 за взети две решения: 1) Да бъде преместена входната врата към С.*
малко по-навътре в коридора и да бъдат поставени метални щори, да се направи
абонамент за обществено достъпен интернет и да се създаде сайт на С.; 2) Да
бъдат глобявани нарушителите за неспазване на Правилника на вътрешния ред.
Протоколът е подписан от председателстващия събранието и от секретаря.
Въз основа на така установената
фактическа обстановка съдът направи следните правни изводи:
Искът по чл.40 от ЗУЕС е предявен от лица,
имащи правен интерес от атакуване на решенията на ОС на ЕС – ищците имат
качеството на етажни собственици, тъй като същите притежават самостоятелен
обект в етажната собственост. Искът за атакуване решенията на ОС на ЕС е
допустим, тъй като е подаден в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.
Съгласно чл.13, ал.1 от ЗУЕС за
свикването на събранието е необходимо да бъде изготвена покана, подписана от
лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно
място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в
неотложни случаи – не по-късно от 24 часа. По делото липсват доказателства
такава покана да е изготвена, още по-малко тя да е поставена на видно и
общодостъпно място. По този начин съдът приема, че не само, че не е спазен
предвиденият в цитираната разпоредба срок за поставяне на покана за свикване на
събранието, с оглед и липсата и на съставен протокол за поставянето й, но и че
въобще липсва изготвена покана с необходимото съдържание, включващо датата и
часа на поставянето на поканата, дневния ред, при който да се проведе
събранието, датата, часът и мястото на провеждането му, подписите на лицата,
свикващи събранието. По делото липсват и данни такава покана да е изпращана и
съобщавана на ищците и по реда на чл.13, ал.2 и ал.3 от ЗУЕС.
Съгласно чл.16, ал.4 от ЗУЕС за
провеждането на събранието се съставя протокол, като в закона е уредено какво
трябва да бъде неговото съдържание. Протоколът, ако е съставен по надлежния
ред, е доказателство за отразените в него обстоятелства, както и форма за
валидност на приетите решения (Решение № 8 от 24.02.2015г. по гр.д.№
4294/2014г. на ВКС, І г.о.). Освен това в чл.16, ал.9 от ЗУЕС е уредена
възможност всеки член на ОС да може да оспори съдържанието на протокола,
включително достоверността на отразените в него решения, пред Управителния
съвет.
Съставеният протокол, за който
няма данни по делото да е било оповестен по реда, предвиден в чл.16, ал.7 от ЗУЕС,
не съдържа изявленията и разискванията, направени от участниците в събранието,
каквото е изискването на чл.16, ал.5 от ЗУЕС. Посочени са само предложенията,
подложени на гласуване, без да е посочено от кого са направени, както и взетите
решения по точките от дневния ред. Не е намерил израз в протокола от общото
събрание и списъка на присъстващите на събранието лица и какви идеални части от
общите части на етажната собственост е представлявал всеки от тях, номера на
самостоятелния имот, липсват техни подписи.
Ответниците – останалите
собственици в етажната собственост – представлявани от управителя, предвид
твърденията на ищците за незаконосъобразно свикване, провеждане на ОС на ЕС, за
незаконосъобразност на взетите решения и за неспазване на изискванията на
закона за тяхното оповестяване, следваше да докажат с годни доказателствени
средства релевантните по делото факти, съобразно разпределената от съда доказателствена
тежест с доклада по делото. Доказателства обаче за спазване процедурата по
свикването на общото събрание, предвидена в чл.12 от ЗУЕС, както и реда за
свикването му, и в частност, че са спазени изискванията на чл.13, ал.1 и ал.7
от ЗУЕС, че събранието е проведено по предварително обявения дневен ред,
вземането на решенията с изискуемото от закона мнозинство по чл.17 от ЗУЕС,
съставянето на съобщение за изготвения протокол и поставянето му на
общодостъпно място на входа на сградата и съставянето на протокол за това
действие, не бяха представени по делото.
С оглед неспазване на
изискванията на специалния закон – ЗУЕС – за свикването и провеждането на ОС на
ЕС, съдът намира, че и взетите на това ОС на ЕС решения са незаконосъобразни, и
като такива следва да бъдат отменени, въз основа на което съдът прави извод за
основателност на предявения иск.
Предвид правилата на процеса по
смисъла на чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ищците направените по делото разноски, включващи платена държавна такса в общ
размер на 60 лева и заплатени адвокатски възнаграждения в общ размер на
1 000 лева, или по 530 лева разноски на всеки от двамата ищци.
Мотивиран от гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни всички решения, взети на Общото събрание на
Етажната собственост на сграда с идентификатор № ************, с адрес град
Несебър, местност „Юрта-Балкана”, комплекс „С.*”,
представлявана от Председателя на УС на ЕС А.М.М.,
проведено на 30.08.2017г. от 11:00 часа, обективирани
в Протокол от общото събрание на собствениците и на техните представители –
жилищна сграда С.*, кадастрален номер ************, адрес: град Несебър,
местност Юрта Балкана, С.*, от 30.08.2018г.
ОСЪЖДА Етажната собственост на
сграда с идентификатор № ************, с адрес град Несебър, местност „Юрта-Балкана”, комплекс „С.*”, представлявана от
Председателя на УС на ЕС А.М.М., ДА ЗАПЛАТИ на Б.Г.,
роден на ***г., поданик на Обединеното Кралство, сумата в размер на 530 лв. (петстотин и тридесет лева),
представляваща направени по делото разноски.
ОСЪЖДА Етажната собственост на
сграда с идентификатор № ************, с адрес град Несебър, местност „Юрта-Балкана”, комплекс „С.*”, представлявана от
Председателя на УС на ЕС А.М.М., ДА ЗАПЛАТИ на А.Г.,
родена на ***г., поданик на Обединеното Кралство, сумата в размер на 530 лв. (петстотин и тридесет лева),
представляваща направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване
пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: