№ 451
гр. София, 29.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 6-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на осемнадесети май през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Иван И.
Членове:Зорница Хайдукова
Валентин Бойкинов
при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева
като разгледа докладваното от Зорница Хайдукова Въззивно търговско дело
№ 20221001000330 по описа за 2022 година
Производството е по чл. 258 ГПК - чл. 273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на ответника „Московски културно –
делови център – Дом на Москва в София“ ЕООД, срещу решение № 261528 от
19.11.2021г. по т.д. 385/2020г. по описа на Софийски градски съд, ТО, VI – 21
с-в, в частта, с която е осъден по предявен иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД да заплати
на ищеца „Братя В.и“ АД сумата от 1518,72 лв. - обезщетение за забавеното
плащане на задължението за връщане на платени депозити за периода
10.07.2019г. – 20.02.2020г., в частта, с която е отхвърлено предявеното от
него възражение за прихващане с присъдените на ищеца „Братя В.и“ АД суми
от 24 190,50 лв. – платени депозити по договор за наем №157/02.072014 г.,
изменен с анекси от 01.10.2014г и 05.03.2015 г. и договор за наем №
159/21.07.2014 г., изменен с анекс от 20.07.2017 г. след прекратяването
им, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 20.02.2020 г. до
окончателното й заплащане, с предявено по възражението вземане за сумата
26 000 лв. – претендирано обезщетение от неизпълнението на задълженията
на „Братя В.и“ АД по договор за наем №157/02.072014 г., изменен с анекси от
1
01.10.2014г. и 05.03.2015г. и договор за наем № 159/21.07.2014 г., изменен с
анекс от 20.07.2017г., да върне наетите имоти без повреди и в уговореното в
договора състояние, от които 12750 лв. необходими разходи за
възстановяване на повреди по част електро – монтиране и комплектоване на 6
бр. ел. табла по проект и проверка, установяване на годността на проводни
участъци от ел.инсталацията, тестване на връзките и монтиране на нови
кабели, както и 13250 лв. разходи за възстановяване на повреди по
архитектурата на помещенията – стени, тавани, корнизи и тоалетни,
включващи обща работа по доставка и монтаж на скеле в размер на 800 лв.,
работа по премахване на увредени корнизи по таваните в размер на 400 лв.,
работа по отваряне на проектни отвори в размер на 300 лв., разходи по
изхвърляне на отпадъци в размер на 300 лв., 1200 лв. разходи за прокарване
на канали за възстановяване на ел.кабели, които са прекъснати, 9000 лв.
разходи за възстановяване на декоративни корнизи, разходи за обзавеждане
на тоалетни в партера и сутерена, чрез възстановяване на керамика, арматура
и др. в общ размер на 1200 лв. Решението са обжалва от ответника и в частта,
с която са отхвърлени предявените от него насрещни искове по чл. 92 ЗЗД за
горниците над уважените размери и периоди от 958,12 лв. – неустойка за
забавеното плащане на наемна цена за периода 06.06.2019г. – 09.07.2019г.,
200,94 лв. – неустойка за забавеното плащане на наемната цена за период на
забава 06.06.2019г.-09.07.2019г., 24,84 лв. – неустойка за забавеното плащане
на разноските за топлоенергия за април 2019г. за периода на забава
04.06.2019г. – 09.07.2019г., 147 лв. –неустойка за забавеното плащане на
разноските за ел.енергия за април 2019г. за период на забава 04.06.2019г. –
09.07.2019г., 2,60 лв. – неустойка за забавеното плащане на разноските за
вода за м.05.2019г. за период 04.06.2019г. – 09.07.2019г., 21,65 лв. –
неустойка за забавеното плащане на разноските за ел.енергия м.май 2019г. за
периода 04.07.2019г. – 09.07.2021г., 11,50 лв. – неустойка за забавеното
плащане на разноските за ел.енергия за м.юни 2019г. за периода 04.07.2019г.
– 09.07.2021г., и 1,55 лв. – неустойка за забавеното плащане на разноските за
вода за м. юни 2019г. за периода 04.07.2019г. – 09.07.2021 г., до пълните
размери, за които са предявени съответно от 10595,68 лв. за наема на първи
етаж, 2222,16 лв. за наема на мазето, 259,44 лв. за топлоенергията за 04.2019
г., 1541,60 лв. за разходите за ел.енергия за м.04.2019 г., 225,60 лв. за
разходите за вода за м.05.2019г., 1519,83 лв. за разходите за ел.енергия за
2
м.05.2019г., 807,30 лв. за разноските за ел.енергия за м.06.2019 г., и 108,81
лв. за разноските за вода за м.06.2019г. Жалбоподателят поддържа
решението в обжалваните му части да е неправилно предвид постановяването
му в нарушение на материалния и процесуалния закон и с оглед неговата
необоснованост. Излага правилно с решението съдът да е приел, че
изявлението за прихващане, обективирано в нотариална покана № 19023 от
05.07.2019г., не е породило погасителен ефект. Сочи такъв да не е могъл да
настъпи по причина на липсата на изискуемост на вземанията на наемателя за
връщане на дадения по двата процесни договора депозит. Поддържа
съобразно чл. 4.5. от договорите за наем връщането на депозит да е
обусловено от подписването на заключителен приемо-предавателен протокол,
какъвто поддържа да не е подписан. Излага подписването на протокол за
предаване на ключовете да не покрива горното изискване на договора като
сочи и в самия протокол за предаване на ключовете да е записано, че ще се
изготви окончателен протокол, който да включва състоянието на връщаните
помещения. По тези доводи поддържа да са противни на постигнатите между
страните съглашения изводите на съда, че правото на наемателя да получи
обратно платения по делото депозит възниква с връщане на ключовете от
наетите имоти и че става изискуемо след отправена покана за връщането му.
Сочи при договорена предпоставка за изискуемост на вземането за депозити
по договорите за наем, която не е настъпила само по причина виновното
поведение на наемателя, да не може да бъде призната изискуемост на
вземането му за връщане на дадените депозити по договора. Излага
изискуемостта на вземанията за дадените по договорите депозити да е
настъпила едва след решаване на спора по отношение на връщането им във
връзка с нанесените вреди от наемателя, предвид на което и наемателят да
няма право на присъденото му от първата инстанция обезщетение за забавено
изпълнение на главницата за депозити. Жалбоподателят оспорва като
неправилно решението и в частта, с която не е уважено възражението му за
прихващане с дължимото му се от ищеца обезщетение за нанесени вреди
върху наетия имот, предявен в частичен размер за сумата 26 000 лв. Излага
съдът да е приел от събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност
да се установява наемателят да е нанесъл вреди върху наетите имоти и да не е
изпълнил задължението си да ги предаде в състояние, годно да бъдат
ползвани за договореното предназначение и не по-лошо от това, в което са
3
получени, при съобразяване на нормалното изхабяване, но необосновано да е
приел, че наемодателят не доказва да търпи вреди от това неизпълнение.
Излага в изпълнение на указанията на съда по уточняване на възражението за
прихващане изрично да е посочил, че търпи вреди от получаван по - нисък
наем за имота с оглед постигната уговорка с новия наемател да извърши
ремонт на имота за сметка на дължимия наем. Сочи да доказва тези си вреди с
представен по делото предварителен договор за наем, в който наемната цена е
наполовина намалена. Излага от събраните по делото СТЕ-зи и гласни
доказателства да се установяват, както нанесените умишлено от наемателя
вреди на наетите имоти, така и вида на уврежданията и необходимите
средства за отстраняването им в размер на сумата 42 951,49 лв., изчислена
към 2019г. Поддържа съдът да не е обсъдил последните доказателства и да не
е обосновал защо не приема този размер на вредите. Сочи в заключението да
се съдържат някои позиции, които не са част електро и архитектура, а именно
– мивки, смесители, тоалетни чинии и вентилация и не са предявени като
претенция по делото – на стойност 7 160 лв., но всички останали позиции да
са част от предявеното възражение за прихващане и неправилно
възражението да не е уважено от съда. Жалбоподателят оспорва като
необоснован и противен на закона съдебния акт и в частта му, с която не са
уважени претенциите му за дължими неустойки за забавено изпълнение на
задълженията на наемателя за заплащане на дължимите за имотите наеми и
консумативи. Излага всички задължения на наемателя за наеми и
консумативи да са били дължими към 30.06.2019г., предвид на което и за
забавата в изпълнението им последният дължи договорените с договора
неустойки - чл. 5.3., считано то 01.07.2019г., както са начислени и от
наемодателя. Излага последните обстоятелства и да са установени от съда.
Поддържа в противоречие на закона, обаче, съдът да е приел, че е налице
забава на кредитора, която е освободила наемателя от неговата забава за
неизпълнение на договора. Сочи, че никога не му е предлагано договореното
изпълнение чрез плащане на паричните задължения, предвид на което и няма
как да е отказал да го приеме. Поддържа сам съдът да е приел, че изявлението
за прихващане на наемателя не е проявило погасителен ефект по причина на
липсата на изискуемост на активното вземане, но въпреки това да му е
придал правна последица, която законът не признава. Излага ненастъпването
на изискуемостта на активното вземане за връщане на дадените по договорите
4
за наем депозити да е по причина на виновното поведение на наемателя,
предвид на което и последният да не може да черпи права от собственото си
неправомерно поведение. По изложените доводи моли решението в
обжалваните му части да бъде отменено от въззивния съд и вместо това да
постанови друго, с което да отхвърли като неоснователен иска по чл. 86 ЗЗД,
да уважи възражението за прихващане с иска за депозити в общ размер от
24 190,50 лв. и да присъди претендираните неустойки в пълния им предявен
размер. Претендира присъждане на разноски по делото.
Въззиваемата страна, “Братя В.и“ АД, оспорва жалбата като
неоснователна. Поддържа решението в обжалваните му части да е правилно
по подробно изложените в него мотиви. Сочи по предявеното възражение за
прихващане ответникът да претендира вреди върху имот, който не е негова
собственост, и в този смисъл да предявява чужди права. Излага и от
събраната обемна документация по делото да се установява за своя сметка да
е извършил редица подобрения на наетите имоти и твърдените от ответника
вреди всъщност да са такива по отделяне на движимите подобрения, нетрайно
прикрепени към отдадения под наем имот. Поддържа и да е собственик на
подобренията на основание чл. 3.3.2. от процесните договори, доколкото
наемодателят не му ги е заплатил, предвид на което и последният да няма
право да претендира увреждания върху собствените на наемателя подобрения.
Излага и към датата на връщане на имотите да не са заявени претенции, а да
се приема заключение с констатиране на състоянието на имота в доста дълъг
период след предаването на имота от наемателя на наемодателя. Поддържа да
е изпълнил задължението си по чл. 3.4.15 от единия договор и чл. 3.4.16. от
другия да върне наетите помещения и то в състояние по-добро от това, в
което са били при предаването им за ползване. Излага последното да е видно
от подписания на 02.07.2014г. приемо – предавателен протокол, в който е
отразено състоянието на помещенията и оборудването да е овехтяло, а
повечето претендирани като липси от ответника оборудвания дори не са
съществували. Сочи страните изрично и да са се съгласили да се премахнат
всички настилки по подовете, стените и таваните и да се сменят всички
инсталации от наемателя, което е довело до огромни подобрения в наетия
имот. Подобренията са изпълнени със съгласието на наемодателя, като
последният сам е представил цялостната документация по извършените СМР
и промяна в статута на имота. Сочи от показанията на свидетелите да се
5
установява, а и да е безспорно, че наемодателят не е изпълнил задължението
си да предаде имота в състояние годно за договореното му използване -
„Клуб за дипломатически, бизнес, културни и обществени контакти“, а
наемателят да е извършил големи разходи, за да приведе имота в състояние,
позволяващо му да го ползва по договорения начин. По изложените доводи
моли за потвърждаване на съдебния акт в обжалваните му части. Претендира
присъждане на разноски по делото.
Предвид нормата на чл. 269 ГПК въззивната инстанция дължи проверка
за валидността на решението, за неговата допустимост, в обжалваната част, а
за правилността му единствено на въведените в жалбата основания и при
съблюдаване правилното приложение на относимите императивни
материалноправни норми.
При изпълнение правомощията си по чл. 269 ГПК настоящият въззивен
състав намира обжалваното решение за валидно и допустимо в обжалваната
му част.
Досежно правилността на решението в обжалваните му части съдът
приема следното:
Предвид даденото задължително за съдилищата тълкуване с ТР 2 от
18.03.2022г. по т.д. 2/2020г. по описа на ОСГТК на ВКС при уважено
възражение за прихващане признатите от съда насрещни вземания се смятат
погасени с обратна сила от първия момент, в който прихващането е възможно
да се осъществи, т.е. когато активното вземане е било изискуемо, а пасивното
– поне изпълняемо. В този смисъл и първо следва да бъде извършена
проверка на правилността на обжалвания съдебен акт в частта му, с която е
оставено без уважение възражението за прихващане на ответника с
присъдените на ищеца „Братя В.и“ АД суми от 24 190,50 лв. – платени
депозити по договор за наем №157/02.072014 г., изменен с анекси от
01.10.2014г и 05.03.2015 г. и договор за наем № 159/21.07.2014 г., изменен с
анекс от 20.07.2017 г. след прекратяването им, ведно със законната
лихва върху тази сума, считано от 20.02.2020 г. до окончателното й
заплащане, с предявено по възражението вземане за сумата 26 000 лв. –
претендирано обезщетение от неизпълнението на задълженията на „Братя
В.и“ АД по договор за наем №157/02.072014 г., изменен с анекси от
01.10.2014г. и 05.03.2015г. и договор за наем № 159/21.07.2014 г., изменен с
6
анекс от 20.07.2017г., да върне наетите имоти без повреди и в уговореното в
договора състояние, от които 12750 лв. необходими разходи за
възстановяване на повреди по част електро – монтиране и комплектоване на 6
бр. ел. табла по проект и проверка, установяване на годността на проводни
участъци от ел.инсталацията, тестване на връзките и монтиране на нови
кабели, както и 13250 лв. разходи за възстановяване на повреди по
архитектурата на помещенията – стени, тавани, корнизи и тоалетни,
включващи обща работа по доставка и монтаж на скеле в размер на 800 лв.,
работа по премахване на увредени корнизи по таваните в размер на 400 лв.,
работа по отваряне на проектни отвори в размер на 300 лв., разходи по
изхвърляне на отпадъци в размер на 300 лв., 1200 лв. разходи за прокарване
на канали за възстановяване на ел.кабели, които са прекъснати, 9000 лв.
разходи за възстановяване на декоративни корнизи, разходи за обзавеждане
на тоалетни в партера и сутерена, чрез възстановяване на керамика, арматура
и др. в общ размер на 1200 лв.
По основателността на последното съдът приема по делото да се
установява, а и да липсва спор между страните, че същите са сключили два
договора за наем №157/02.07.2014 г. и № 159/21.07.2014 г., по силата на
които ответникът „Московски културно - делови център – дом на Москва в
София“ ЕООД предоставя на ищеца „Братя В.и“ АД за временно възмездно
ползване помещения, находящи се на първия етаж и в сутерена на сградата на
„Московски културно-делови център „Дом на Москва в София“, находяща се
в гр. София, ул. „Г.С. Раковски“ № 92.
Страните не спорят, а и от събраните по делото протокол от
02.07.2014г. и свидетелските показания на разпитаните свидетели се
установява отдадените под наем помещения да са предадени от наемодателя
на наемателя. Безпротиворечиви са твърденията на страните, а и от събраните
гласни доказателства установява, към датата на предаване на имотите същите
да са използвани като офиси, да не са имали предназначение за ресторант и
клуб и помещенията да са били с изхабени повърхности и оборудване.
Състоянието на партерния етаж е и изрично отразено в двустранно
подписания протокол от 02.07.2014г., а именно: коридор с мрамор, в стаите
ламиниран паркет, окачени тавани тип „амстронг“, по стените гипсокартон,
боядисан с латекс, 46 броя осветителни тела, прозорци дървени 11 бр., един
счупен подпрозоречен перваз, два броя двукрили дървени врати, овехтели,
7
един брой ел. табло с трифазен електромер, в кухненски бокс под – балатум,
стени фаянсови плочки, в санитарния възел един брой моноблок, един брой
малка мивка със смесителна батерия. Изрично в протокола страните са
отразили всички системи и съоръжения да се предават в годно за ползване
състояние, както и помещенията да са ползвани и част от облицовките –
латекс, настилки, таван, и оборудването в имота да са овехтели или
амортизирани. В протокола е отразена волята на страните в помещенията да
бъдат извършени дейности по премахване на окачен таван във всички
помещения, демонтаж на гипсокартонени облицовки, демонтаж на ламиниран
паркет и модернизиране на инсталации – електро, ВиК, ОВК и СКС.
Не е налице спор между страните, а и от събраните писмени
доказателства – проектна документация за преустройство и промяна на
предназначението от административна сграда в Бар клуб, и гласните
доказателства от разпита на всички свидетели, се установява в наетия имот
със съгласието на наемател и наемодател, да са извършени редица
подобрения, изразяващи се в смяна на всички инсталации, подмяна на
настилки, оголване на таван, луксозно завършване на помещенията с
елементи като осветителни тела, дървена ламперия, нов фаянс и др,
включително е извършена промяна в статута на наетите помещения на такъв
за бар клуб. Не се спори и всички дейности да са извършени със средства и
сили на наемателя.
Видно от идентичната клауза на чл. 3.3.2. от двата договора за наем
страните са постигнали съгласие наемателят да има право да извършва за
собствена сметка със съгласието на наемодателя подобрения в наетите
помещения и в наетото оборудване. С изречение второ на същата клауза от
договора е предвидено, че трайно прикрепените подобрения, извършени от
наемателя без съгласието на наемодателя остават в собственост на
наемодателя без каквото и да е обезщетение. По вече изложените доводи на
съда всички подобрения в имота са извършени със съгласието на наемодателя,
което не се оспорва и с въззивната му жалба, предвид на което и извършените
в имота подобрения не преминават безвъзмездно в негова собственост, а за
последното би се дължало обезщетение. Наемодателят няма право да
претендира и получи, без обезщетение и постигнато съгласие за последното,
и извършените в имота подобрения, които страните са квалифицирали като
„временни“ и дефинирани като такива, за отделянето на които не са
8
необходими специални инструменти, дори ако са извършени като част от
„капитални ремонти“.
Предвид горната ясна воля на страните настоящият състав на съда
споделя извода на първата инстанция, че липсва изразено от страните
съгласие при прекратяване действието на договорите за наем наемателят да е
длъжен да предаде наетите помещения на наемодателя ведно с всички
извършени в тях подобрения, включително тези които могат да бъдат
отделени без специални уреди.
Горното тълкуване на клаузата на чл. 3.3.2. от договорите е съответно,
както на цялостното останало съдържание на договора и липсата на уговорка
в този смисъл, така и на изричните разпоредби на чл. 3.4.15./чл. 3.4.16., които
предвиждат задължение за наемателя при изтичане срока на договора за наем
да върне помещенията съобразно приемо-предавателен протокол в
състоянието, в което са били предадени, отчитайки нормалното им
изхабяване, както и клаузите на чл. 3.4.16./чл. 3.4.17., които предвиждат за
сметка на наемателя да е само текущия и козметичен ремонт на помещенията.
Страните не спорят имотите да са върнати, за което е съставен и
представения по делото протокол от 01.07.2019г., в който е описано да се
връчват пет броя ключове за наетите помещения.
Налице е спор за състоянието, в което имотите са върнати от наемателя
на наемодателя, за което са събрани гласни доказателства и заключение по
СТЕ.
Предвид заключението по приетата в процедура по обезпечаване на
доказателства по гр.д. 39284/2019г. по описа на СРС, 46 с-в, СТЕ, което като
компетентно дадено и след посещение и оглед на имота, съдът приема по
делото да се установява, че помещенията след връщането им са с
нефункциониращи, липсващи ел. табла, във всички помещения кабелите са
изрязани или стърчащи, липсват ключове, контакти и осветителни тела, на
първия етаж на места са видими външни части на канали и водопроводни
разводки, в тоалетната на първия етаж има тоалетна моноблок, писоар и
мивка, без смесител, а в останалите помещения да липсва всякакво ВиК
оборудване, вентилационната система е разкомплектована, без всякакво
оборудване, констатирано е премахване на перваз и декоративни елементи, от
което по стените са останали отпечатъци, боядисана неравномерно дограма.
9
Че имотът е предаден от наемателя на наемодателя в горното състояние
свидетелстват и събраните по делото гласни доказателства от разпита на
свидетелите К., М. и Г., които като непротиворечиви и съответни на другите
събрани по делото доказателства съдът кредитира и като съобразява при
условията на чл. 172 ГПК възможната заинтересованост на показанията на св.
К. и св. М.. Показанията им и не се опровергават от събраните показания на
доведения свидетел от ищеца - И..
Предвид горните доводи на съда наемателят дължи връщане на наетите
имоти по силата и на изричната клауза на чл. 3.4.15./чл. 3.4.16. от договорите
в състоянието, в което са били предадени, отчитайки нормалното им
изхабяване.
Предвид нормата на чл. 233 ЗЗД наемателят дължи обезщетение за
вредите от неизпълнение на задължението да върне вещта в състоянието, в
което му е предадена с нормалното изхабяване.
Предвид горната установена по делото фактическа обстановка наетите
помещения са предадени на наемателя с налични настилки и работещи всички
системи, в състояние годно да бъдат ползвани, макар и да е било налице
захабяване на стени, под, тавани и налично оборудване.
По вече изложените доводи на съда наемателят дължи да върне имота
поне в това състояние – годно за ползване с работещи всички инсталации,
макар и със захабяване на всички повърхности и оборудване.
Налице е частично неизпълнение на това му задължение, като при
преценка основателността на сезиралия го иск по чл. 233, ал. 1, изр. 2-ро ЗЗД
съдът съобразява, че съобразно последното дадено от ответника уточнение с
молба от 04.02.2021г., допуснато от съда с определение от о.с.з. на
17.02.2021г., претенцията му е заявена като частична и да се претендира
обезщетение за следните вреди върху наетия имот: 12750 лв. необходими
разходи за възстановяване на повреди по част електро – монтиране и
комплектоване на 6 бр. ел. табла по проект и проверка, установяване на
годността на проводни участъци от ел.инсталацията, тестване на връзките и
монтиране на нови кабели, както и 13250 лв. разходи за възстановяване на
повреди по архитектурата на помещенията – стени, тавани, корнизи и
тоалетни, включващи обща работа по доставка и монтаж на скеле в размер на
800 лв., работа по премахване на увредени корнизи по таваните в размер на
10
400 лв., работа по отваряне на проектни отвори в размер на 300 лв., разходи
по изхвърляне на отпадъци в размер на 300 лв., 1200 лв. разходи за
прокарване на канали за възстановяване на ел.кабели, които са прекъснати,
9000 лв. разходи за възстановяване на декоративни корнизи, разходи за
обзавеждане на тоалетни в партера и сутерена, чрез възстановяване на
керамика, арматура и др. в общ размер на 1200 лв.
Съдът предвид диспозитивното начало в гражданския процес – чл. 6, ал.
2 ГПК, не може да излезе от волята на страните, предвид на което и дължи
произнасяне по основателността на възражението за последната сума и на
така заявените от ответника основания. На първо място съдът съобразява в
отдадения под наем имот да се установява от събраните гласни доказателства,
а и от заключението на СТЕ да е имало две ел. табла – на партера и в
сутерена. Същите са били работещи, а при връщане на имота не са
функционирали предвид разкомплектоването им. Необходимите средства за
отстраняване на тези вреди съобразно заключението по приетата от първата
инстанция СТЕ са 6 120 лв. за таблото в сутерена и 800 лв. за таблото на
партера. Останалата претенция за още четири табла е неоснователна, като
такива не се установява да са били налични нито при предаване на имота на
наемателя, нито се установява да са изграждани въобще. Неоснователна е и
претенцията в частта и за установяване на връзки, тестване на кабели и
монтиране на нови кабели, доколкото се установява кабелите да са налични
по ел. системата и да стърчат от стените, там където са били свързани с
ключове и осветителни тела, по която причина и вещото лице по СТЕ е
остойностило само дейности по поставяне на ключове и осветителни тела, не
и претендираните от ответника дейности по проверка, установяване на
годността на проводни участъци от ел.инсталацията, тестване на връзките и
монтиране на нови кабели, разходи за прокарване на канали за
възстановяване на ел.кабели, които са прекъснати. По част архитектурна
претенциите на ответника са за: обща работа по доставка и монтаж на скеле в
размер на 800 лв., работа по премахване на увредени корнизи по таваните в
размер на 400 лв., работа по отваряне на проектни отвори в размер на 300 лв.,
разходи по изхвърляне на отпадъци в размер на 300 лв., 1200 лв. разходи за
прокарване на канали за възстановяване на ел.кабели, които са прекъснати.
Съобразно заключението на вещото лице единствените необходими дейности,
респективно разходи за отстраняване на констатираните вреди по част
11
архитектурна са за шпакловане на места и за боядисване, както и малки обеми
зидария, като не са признати за необходими, нито остойностени като разходи
претендираните от ответника дейности, предвид на което и претенцията му в
този ѝ заявен от ответника вид се явява неоснователна.
Следващата група претендирани да бъдат обезщетени вреди са за
сумата 9000 лв. - разходи за възстановяване на декоративни корнизи.
Процесните помещения не се спори да не са предадени с декоративни
корнизи, а само с положен латекс на стените, предвид на което и ответникът
като наемодател няма право да претендира обезщетение за поставянето на
такива в наетите имоти и претенцията му се явява неоснователна.
Последната група претенции са за разходи за обзавеждане на тоалетни в
партера и сутерена, чрез възстановяване на керамика, арматура и др. в общ
размер на 1200 лв. Видно от съставения протокол при предаване на имота е
имало монтиран един моноблок и една мивка със смесителна батерия, които
са били амортизирани. Липсва проведено доказване за фаянсова облицовка и
други принадлежности към тоалетните, предвид на което и доколкото имотът
е върнат с описаните в СТЕ един моноблок, писоар и една мивка без
смесителна батерия, то следва да бъде прието, че наемателят не е изпълнил
задължението си за връщане на една монтирана към мивката смесителна
батерия. Последните вреди от неизпълнението му са остойностени в приетата
СТЕ чрез необходими средства за закупуване на смесителна батерия и
монтажа ѝ на сумата общо 120 лв.
По изложените мотиви възражението на ответника за прихващане е
основателно за сумата общо 7040 лв. – 6120 лв. и 800 лв. за окомплектоване и
монтаж на два броя ел. табла и 120 лв. за закупуване и монтаж на един брой
смесител.
За последната сума следва да бъде отменено и първоинстанционното
решение, в частта с която ответникът „Московски културно – делови център –
Дом на Москва в София“ ЕООД, е осъден да заплати на ищеца „Братя В.и“
АД горницата над сумата 17 150,50 лв. до пълния присъден размер от
24 190,50 лв. – платени депозити по договор за наем №157/02.072014 г.,
изменен с анекси от 01.10.2014г и 05.03.2015 г. и договор за наем №
159/21.07.2014 г., изменен с анекс от 20.07.2017 г. след прекратяването
им, ведно със законната лихва върху тази разлика, считано от 20.02.2020 г. до
12
окончателното ѝ заплащане, и вместо това постановено друго, с което искът
бъде отхвърлен за тази разлика по причина на погасяването му с извършено
съдебно прихващане с вземането на „Московски културно – делови център –
Дом на Москва в София“ ЕООД към „Братя В.и“ АД по чл. 233, ал. 1, изр. 2 –
ро ЗЗД за сумата общо 7040 лв. – обезщетение за неизпълнение на
задължението да върне наетите имоти във вида, в който са получени и за
причинени им вреди, формирано, както следва - 6120 лв. и 800 лв. за
окомплектоване и монтаж на два броя ел. табла и 120 лв. за закупуване и
монтаж на един брой смесител.
Предвид даденото тълкуване с цитираното ТР 2/2020г. на ОСГТК на
ВКС при уважено възражение за прихващане признатите от съда насрещни
вземания се смятат погасени с обратна сила от първия момент, в който
прихващането е възможно да се осъществи, т.е. когато активното вземане е
било изискуемо, а пасивното – поне изпълняемо, или двете вземания се
считат погасени считано от 01.07.2019г., когато договорите са прекратени и
същите са възникнали за страните по сделките. По тази причина и върху тази
част на претенцията му ищецът „Братя В.и“ АД няма право на обезщетение за
забавено изпълнение, както и на присъждане на законни лихви за периода
след предявяване на иска в съда.
По отношение на останалата част от главницата за сумата 17 150,50 лв.
– платен депозит по договора за наем, настоящият състав на съда съобразява,
че с прекратяване на договора за наем и при липсата на надлежно упражнено
възражение за прихващане от страните по сделката с последния депозит, за
получилият сумата наемодател е възникнало задължение да върне депозита. В
този смисъл е и клаузата на чл. 4.5. от двата договора за наем, която
предвижда депозитът да се връща при освобождаване на помещенията от
наемателя и подписване на протокол за това, което е сторено на 01.07.2019г.,
видно от представения протокол от последната дата. На същата дата
вземането на ищеца да получи обратно сумата е станало изискуемо, но с
оглед липсата на уговорен срок, в който наемодателят ответник следва да
изпълни задължението си последният изпада в забава след покана. Такава му
е връчена, както е приела и първата инстанция, като този фактически извод не
се оспорва от въззивника, на 10.07.2019г., предвид на което и след последната
дата ответникът е в забава да изпълни задължението си и дължи обезщетение
в размерите по чл. 86, ал. 1 ЗЗД. Последното определено върху сумата 17 150,
13
50 лв. за периода 10.07.2019г. до 20.02.2020г. е 1076,64 лв., за която сума иска
се явява основателен. Не почиват на волята на страните по договора, нито на
закона оплакванията по жалбата на ответника, че обезщетение за забавеното
изпълнение не се дължи по причина, че не е подписан подробен протокол за
състоянието на имотите при връщането им от наемателя, доколкото такова
изискване липсва в договора, а и в закона. Без значение е и състоянието на
имотите, в което са върнати от наемателя, доколкото последното няма
отношение към изискуемостта и забавата по паричния дълг за връщане на
депозита по договорите за наем, още повече, че наемодателят не е релевирал
възражение за прихващане, отговарящо на изискванията на чл. 103 ЗЗД, нито
пък възражение по чл. 90 ЗЗД.
По тези мотиви обжалваното решение следва да бъде отменено в частта,
с която искът по чл. 86, ал. 1 ЗЗД е уважен за горницата над сумата 1076,64
лв. до сумата 1518,72 лв. и вместо това постановено друго, с което искът бъде
отхвърлен. В частта, с която искът е уважен за сумата 1076,64 лв. и за
периода 10.07.2019г. до 20.02.2020г., решението като правилно следва да бъде
потвърдено.
По отношение на правилността на решението в обжалваната му част, с
която са отхвърлени предявените насрещни искове по чл. 92, ал. 1 ЗЗД съдът
приема следното.
Първоинстанционното решение е влязло в сила предвид липсата на
съответна жалба, в частта му, с която са присъдени вземанията на
наемодателя ответник за наем и консумативи, както и в частта за уважени
частично искове за неустойка по чл.5.3 от договора за забавеното изпълнение
на последните задължения в размер на 0,3 % за всеки ден забава. Със сила на
пресъдено нещо следва да бъде прието за установено между страните,
предвид влизане в сила на решението в тази му част, че неустойката е
дължима въз основа на валидна договорна клауза от договорите за наем, че
нейният размер е 0,3 % на ден, както и че началната дата на забавата е
приетата от първоинстанционния съд с решението в необжалваната му част
дата по всяка от претенциите. Предмет на въззивен контрол е дали, както е
приел първоинстанционният съд, неустойките за забава са дължими до дата
09.07.2019г., предвид забава на кредитора, основавана на полученото от него
изявление за прихващане, което не е проявило ефект по причина на
14
оспорването на активното вземане на ищеца, с което е заявено искане за
прихващане, или неустойките са дължими и след последната дата до крайния
период, за който са претендирани и в пълните предявени размери.
По вече изложените доводи на съда за ограниченост на дължимата
въззивна проверка с оглед влизането в сила на решението в частта му по
уважени претенции за неустойка за забава, начислена върху дължимите по
договора наеми и консумативи, въззивният съд е обвързан от извода на съда
по влязлата в сила част на решението, че наемателят е в забава за изпълнение
на задълженията си и дължи обезщетение за последната за периода от
приетите от съда за начални дати на периодите поне до приетата от съда дата
09.07.2019г. в размер на 0,3 % за всеки ден забава.
Настоящият състав на съда споделя доводите по жалбата на
наемодателя да не са налице установени по делото факти, които да имат за
последица отпадане на забавата за наемателя след дата 09.07.2019г. Такива
правни последици противно доводите на наемателя и мотивите на
първоинстанционния съд не могат да бъдат придадени на изпратеното от
наемателя и получено от наемодателя на 10.07.2019г. известие за
прихващане на задълженията за наем и консумативи с вземането на
наемателя за платен по договора депозит по нотариална покана рег.н. 19023,
том VI, № 42.
Съобразно разясненията и по ТР 2/2020г. на ОСГТК на ВКС институтът
на прихващането, уреден в чл. 103 – чл. 105 ЗЗД, е погасителен способ, като
потестативното право на прихващане се осъществява чрез изявление на
прихващащия и компенсацията настъпва при уредените в закона
предпоставки за последното.
Предвид влизането в сила на решението в частта за уважени искове за
главници, настоящият състав и страните са обвързани от извода на първата
инстанция, че изявлението на ищеца по нотариална покана рег.н. 19023, том
VI, № 42, не е породило целеният погасителен ефект и вземанията на
ответника за наем и консумативи остават непогасени. Никакъв друг ефект
законът не признава на изявлението за прихващане, освен погасителния
такъв, който по горните мотиви на съда не е настъпил.
Като способ за погасяване на насрещни задължения прихващането не
може да бъде тълкувано като форма на предлагано изпълнение на задължение
15
по смисъла на чл. 95 ЗЗД по отношение на дължимите парични задължения за
наем и консумативи, доколкото дължимото изпълнение е плащане, в случая
по изрично указаната в договорите банкова сметка на наемодателя.
Изпълнение по този уговорен в договора, а и уреден в закона начин, не е
предлагано от наемателя, нито се твърди, нито се доказва, предвид на което и
хипотезата на чл. 95 ЗЗД е неприложима. Наемателят, който е дължал
заплащане на наемите и консумативите по банковата сметка на наемодателя
не е изпълнил задълженията си, изпаднал е в забава, установимо от
решението във влязлата му в сила част и следва да понесе последиците на
забавата в уговорения размер на неустойка от 0,3 % за всеки ден на забавата
до последния ден на процесния период - 15.06.2020г., или за пълните
предявени размери, както следва: 10595,68 лв. за наема на първи етаж,
2222,16 лв. за наема на мазето, 259,44 лв. за топлоенергията за 04.2019 г.,
1541,60 лв. за разходите за ел.енергия за м.04.2019г., 225,60 лв. за разходите
за вода за м.05.2019г., 1519,83 лв. за разходите за ел.енергия за м.05.2019г.,
807,30 лв. за разноските за ел.енергия за м.06.2019 г., и 108,81 лв. за
разноските за вода за м.06.2019г.
По изложените доводи първоинстанционното решение в обжалваната
му част, с която са отхвърлени предявените от „Московски културно – делови
център – Дом на Москва в София“ ЕООД срещу „Братя В.и“ АД насрещни
искове по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за горниците над уважените размери и периоди
от 958,12 лв. – неустойка за забавеното му плащане за периода 06.06.2019г. –
09.07.2019г., 200,94 лв. – неустойка за забавеното плащане на наемната цена
за период на забава 06.06.2019г.-09.07.2019г., 24,84 лв. – неустойка за
забавеното плащане на разноските за топлоенергия за април 2019г. за периода
на забава 04.06.2019г. – 09.07.2019г., 147 лв. –неустойка за забавеното
плащане на разноските за ел.енергия за април 2019г. за период на забава
04.06.2019г. – 09.07.2019г., 2,60 лв. – неустойка за забавеното плащане на
разноските за вода за м.05.2019 г. за период 04.06.2019г. – 09.07.2019г., 21,65
лв. – неустойка за забавеното плащане на разноските за ел.енергия м.май
2019г. за периода 04.07.2019г. – 09.07.2021г., 11,50 лв. – неустойка за
забавеното плащане на разноските за ел.енергия за м.юни за периода
04.07.2019г. – 09.07.2021г., и 1,55 лв. – неустойка за забавеното плащане на
разноските за вода за м. юни 2019г. за периода 04.07.2019г. – 09.07.2021 г., до
пълните размери, за които са предявени съответно от 10595,68 лв. за наема на
16
първи етаж, 2222,16 лв. за наема на мазето, 259,44 лв. за топлоенергията за
04.2019 г., 1541,60 лв. за разходите за ел.енергия за м.04.2019 г., 225,60 лв. за
разходите за вода за м.05.2019г., 1519,83 лв. за разходите за ел.енергия за
м.05.2019г., 807,30 лв. за разноските за ел.енергия за м.06.2019 г., и 108,81
лв. за разноските за вода за м.06.2019г. и за периода до 15.06.2020г., следва
да бъде отменено и вместо това постановено друго, с което исковете бъдат
уважени за целия исков период до 15.06.2020г. и за пълните предявени
размери.
При този изход на спора право на разноски имат и двете страни
съответно на уважената/отхвърлената част. Ищецът има право на разноски
пред СГС за сумата 1 246,74 лв., а ответника за сумата 2 849,74 лв.
Първоинстанционнот решение следва да бъде отменено в частта, с която
наишеца са присъдени разноски над сумата 1 247,74 лв. до присъдения размер
от 2052,14 лв. На ответника са присъдени разноски за сумата 1053,79 лв. и с
настоящото решение следва да му бъде присъдена разликата до дължимия
размер от 2 849,74 лв. или сумата 1795,95 лв.
Пред САС ищецът доказва разноски за сумата 1500 лв. С оглед изхода
на спора пред въззивния съд следва да им бъдат присъдени разноски за
сумата 656,89 лв. Ответникът доказва разноски за сумата 2 332,35 лв. С оглед
изхода на спора има право на разноски в размер на сумата 1311,01 лв.
Мотивиран от горното, Софийски апелативен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 261528 от 19.11.2021г. по т.д. 385/2020г. по описа
на Софийски градски съд, ТО, VI – 21 с-в, поправено с решение №
260173/07.03.2022г., В ЧАСТТА, с която ответникът „Московски културно –
делови център – Дом на Москва в София“ ЕООД, ЕИК *********, е осъден да
заплати на ищеца „Братя В.и“ АД, ЕИК *********, горницата над сумата
17 150,50 лв. до пълния присъден размер от 24 190,50 лв. – платени депозити
по договор за наем №157/02.07.2014 г., изменен с анекси от 01.10.2014г и
05.03.2015 г. и договор за наем № 159/21.07.2014 г., изменен с анекс от
20.07.2017г. след прекратяването им, ведно със законната лихва върху тази
разлика считано от 20.02.2020г. до окончателното ѝ заплащане, и е
отхвърлено възражението за съдебно прихващане с вземането на „Московски
17
културно – делови център – Дом на Москва в София“ ЕООД към „Братя В.и“
АД по чл. 233, ал. 1, изр. 2 –ро ЗЗД за сумата общо 7040 лв. – обезщетение за
неизпълнение на задължението да върне наетите имоти във вида, в който са
получени и за причинени им вреди, формирано, както следва - 6120 лв. и 800
лв. за окомплектоване и монтаж на два броя ел. табла и 120 лв. за закупуване
и монтаж на един брой смесител, КАКТО И В ЧАСТТА, с която ответникът
„Московски културно – делови център – Дом на Москва в София“ ЕООД,
ЕИК *********, е осъден да заплати на ищеца „Братя В.и“ АД, ЕИК
*********, по предявения иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД горницата над сумата
1076,64 лв. до сумата 1518,72 лв. – обезщетение за забавено изпълнение на
главния дълг за връщане на депозит по договорите за наем, КАКТО И В
ЧАСТТА, с която са отхвърлени предявените от „Московски културно –
делови център – Дом на Москва в София“ ЕООД, ЕИК *********, срещу
„Братя В.и“ АД, ЕИК *********, насрещни искове по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за
горниците над уважените размери и периоди от 958,12 лв. – неустойка за
забавеното му плащане за периода 06.06.2019г. – 09.07.2019г., 200,94 лв. –
неустойка за забавеното плащане на наемната цена за период на забава
06.06.2019г.-09.07.2019г., 24,84 лв. – неустойка за забавеното плащане на
разноските за топлоенергия за април 2019г. за периода на забава 04.06.2019г.
– 09.07.2019г., 147 лв. –неустойка за забавеното плащане на разноските за
ел.енергия за април 2019г. за период на забава 04.06.2019г. –
09.07.2019г., 2,60 лв. – неустойка за забавеното плащане на разноските за
вода за м.05.2019 г. за период 04.06.2019г. – 09.07.2019г., 21,65 лв. –
неустойка за забавеното плащане на разноските за ел.енергия м.май 2019г. за
периода 04.07.2019г. – 09.07.2021г., 11,50 лв. – неустойка за забавеното
плащане на разноските за ел.енергия за м.юни за периода 04.07.2019г. –
09.07.2021г., и 1,55 лв. – неустойка за забавеното плащане на разноските за
вода за м. юни 2019г. за периода 04.07.2019г. – 09.07.2021 г., до пълните
размери, за които са предявени съответно от 10595,68 лв. за наема на първи
етаж, 2222,16 лв. за наема на мазето, 259,44 лв. за топлоенергията за 04.2019
г., 1541,60 лв. за разходите за ел.енергия за м.04.2019 г., 225,60 лв. за
разходите за вода за м.05.2019г., 1519,83 лв. за разходите за ел.енергия за
м.05.2019г., 807,30 лв. за разноските за ел.енергия за м.06.2019 г., и 108,81
лв. за разноските за вода за м.06.2019г. и за периода до 15.06.2020г., и В
ЧАСТТА за присъдени разноски в полза на ищеца „Братя В.и“ АД над сумата
18
1 247,74 лв. до присъдения размер от 2052,14 лв., КАТО ВМЕСТО ТОВА
ПОСТАНОВЯВА
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Братя В.и“ АД, ЕИК *********, срещу
„Московски културно – делови център – Дом на Москва в София“ ЕООД,
ЕИК *********, иск по чл. 79 ЗЗД за горницата над сумата 17 150,50 лв. до
пълния присъден размер от 24 190,50 лв. – платени депозити по договор за
наем №157/02.07.2014 г., изменен с анекси от 01.10.2014г и 05.03.2015 г. и
договор за наем № 159/21.07.2014 г., изменен с анекс от 20.07.2017 г. след
прекратяването им, предвид погасяването му с извършено съдебно
прихващане с вземането на „Московски културно – делови център – Дом на
Москва в София“ ЕООД към „Братя В.и“ АД по чл. 233, ал. 1, изр. 2 –ро ЗЗД
за сумата общо 7040 лв. – обезщетение за неизпълнение на задължението да
върне наетите имоти във вида, в който са получени и за причинени им вреди,
формирано, както следва - 6120 лв. и 800 лв. за окомплектоване и монтаж на
два броя ел. табла и 120 лв. за закупуване и монтаж на един брой смесител.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Братя В.и“ АД, ЕИК *********, срещу
„Московски културно – делови център – Дом на Москва в София“ ЕООД,
ЕИК *********, иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД горницата над сумата 1076,64 лв. до
сумата 1518,72 лв. – обезщетение за забавено изпълнение на главния дълг за
връщане на депозит по договорите за наем, като неоснователен.
ОСЪЖДА „Братя В.и“ АД, ЕИК *********, да заплати на „Московски
културно – делови център – Дом на Москва в София“ ЕООД, ЕИК *********,
на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД сумата 15 908,22 лв. – дължима неустойка за
периода 10.07.2019г. до 15.06.2020г. за забавено изпълнение на дължими по
договори за наем №157/02.072014 г. и № 159/21.07.2014 г. наеми и разходи по
ползване на наетите имоти и явяваща се разлика между присъдените с
първоинстанционното решение размери и пълните претендирани размери,
както следва: горниците над уважените размери и периоди от 958,12 лв. –
неустойка за забавеното му плащане за периода 06.06.2019г. – 09.07.2019г.,
200,94 лв. – неустойка за забавеното плащане на наемната цена за период на
забава 06.06.2019г.-09.07.2019г., 24,84 лв. – неустойка за забавеното плащане
на разноските за топлоенергия за април 2019г. за периода на забава
04.06.2019г. – 09.07.2019г., 147 лв. –неустойка за забавеното плащане на
разноските за ел.енергия за април 2019г. за период на забава 04.06.2019г. –
19
09.07.2019г., 2,60 лв. – неустойка за забавеното плащане на разноските за
вода за м.05.2019 г. за период 04.06.2019г. – 09.07.2019г., 21,65 лв. –
неустойка за забавеното плащане на разноските за ел.енергия м.май 2019г. за
периода 04.07.2019г. – 09.07.2021г., 11,50 лв. – неустойка за забавеното
плащане на разноските за ел.енергия за м.юни за периода 04.07.2019г. –
09.07.2021г., и 1,55 лв. – неустойка за забавеното плащане на разноските за
вода за м. юни 2019г. за периода 04.07.2019г. – 09.07.2021 г., до пълните
размери, за които са предявени съответно от 10595,68 лв. за наема на първи
етаж, 2222,16 лв. за наема на мазето, 259,44 лв. за топлоенергията за 04.2019
г., 1541,60 лв. за разходите за ел.енергия за м.04.2019 г., 225,60 лв. за
разходите за вода за м.05.2019г., 1519,83 лв. за разходите за ел.енергия за
м.05.2019г., 807,30 лв. за разноските за ел.енергия за м.06.2019 г., и 108,81
лв. за разноските за вода за м.06.2019г. и за периода до 15.06.2020г.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 261528 от 19.11.2021г. по т.д. 385/2020г.
по описа на Софийски градски съд, ТО, VI – 21 с-в, поправено с решение №
260173/07.03.2022г., В ОСТАНАЛИТЕ ОБЖАЛВАНИ ЧАСТИ.
В останалите части решението е влязло в сила като необжалвано.
ОСЪЖДА „Московски културно – делови център – Дом на Москва в
София“ ЕООД, ЕИК *********, да заплати на „Братя В.и“ АД, ЕИК
*********, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата 656,89 лв. – разноски пред
САС.
ОСЪЖДА „Братя В.и“ АД, ЕИК *********, да заплати на „Московски
културно – делови център – Дом на Москва в София“ ЕООД, ЕИК *********,
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата 1795,95 лв. – разноски пред СГС и
сумата 1311,01 лв. – разноски пред САС.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен
срок от връчването му на страните в частта по иска по чл. 79 ЗЗД,
обусловения по чл. 86, ал. 1 ЗЗД и заявеното възражение за прихващане
срещу последните при условията на чл. 280 ГПК. В останалата част по
исковете по чл. 92 ЗЗД решението е окончателно на основание чл. 280, ал. 3
ГПК.
20
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
21