Р Е Ш
Е Н И Е
№ 702
06.12.2018
година, гр. Хасково
В ИМЕТО НА НАРОДА
Хасковският районен съд Трети граждански състав
на шести ноември през две хиляди и осемнадесета
година
в публичното заседание в следния
състав:
Съдия : Нели
Иванова
секретар Ваня Кирева
прокурор
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело №2428 по описа за 2017г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен
е от Д.М.С. с ЕГН:********** и Б.М.С. с ЕГН:**********,***, пл.“Общински“ №1,
представлявана от кмета Д. Б., иск с правно основание чл.87
ал.3 от ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че ищците
са съпрузи. На основание сключен на 27.07.2005г. с Община Хасково договор за
покупко-продажба на недвижим имот придобили собствеността върху УПИ три в
квартал 758 по плана на гр.Хасково, одобрен със заповед №1324/16.11.2004г.,
целият с площ от 381кв.м. Договорът бил сключен по реда на чл.31 ал.1 от
Наредба №2 за общинската собственост на цена от 21055лв. Понастоящем този имот
бил с идентификатор 77195.713.323 по КК на гр.Хасково, одобрена със заповед
№РД-18-63/05.10.2006г. на ИД на АК-София, с адрес ******** площ 382кв.м.,
трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване –
за друг обществен обект, комплекс, номер по предходен план – квартал 758,
парцел 3. Ищците твърдят, че преди да подадат заявление за участие в обявения
търг се постарали да получат пълна информация за продавания от ответника имот.
Целта, за която искали да придобият собствеността на имота, била строеж на
собствено жилище. След сключването на договора предприели необходимите действия
за снабдяване с изискуемите за строителството документи, в това число
разрешение за строеж, но в процеса на подготовката се натъкнали на информация,
че през имота на дълбочина 10м. има подземен отвеждащ канализационен колектор,
тип „дъждовник“, който бил с много големи размери и преминавал по дължината на
целия имот. Съответно трябвало да има минимални отстояния от колектора до
сградата, като трябвало да има за него учредена сервитутна ивица. Поради тази
причина евентуално построената сграда трябвало да бъде със значително намалена
площ и в единия ъгъл на имота. Този колектор съществувал и към момента на
обявяването на търга за закупуване на процесния имот, но това обстоятелство не
било обявено в условията за провеждането му, като не било отразено и в
издадената тръжна документация. Твърди се, че в случая е налице съществено
неизпълнение на сключения между страните договор за покупко-продажба на
общински недвижим имот от страна на продавача, изразяващо се в нарушение на
задължението му да предостави пълната информация, свързана с характеристиките
на продавания имот, включваща и всички данни относно това дали имота е
обременен с вещни тежести. Това условие било абсолютно необходимо за купувачите
да вземат решението си за сключване именно на такава сделка. Предвид гореизложеното
се иска постановяване на съдебно решение, с което да се развали сключения на
27.07.2005г. между страните договор за покупко-продажба на гореописания
недвижим имот.
В срока по чл.131 от ГПК е депозиран
отговор от ответника, с който оспорва изцяло предявения иск като неоснователен.
Твърди, че е предявен след изтичане на петгодишната погасителна давност, поради
което е погасен по давност и следва да се отхвърли. В отговора се твърди, че
при провеждане на търга в офертата на ищцата била представена декларация от
нейна страна, в която заявявала, че е извършила оглед на имота преди търга и се
е запознала с реалното му състояние Твърди се, че е била наясно със състоянието
на имота и въпреки това подала оферта за него. Според ответника, въпреки
особеностите на терена е възможно построяването на сграда със ЗП от 120кв.м.
или общо РЗП от 360кв.м. /3 етажа по 120кв.м./. Неоснователни били твърденията,
че общината не изпълнила своите задължения по договора. При договор за
покупко-продажба на имот задължение на купувача било да плати цената, а на
продавача да прехвърли собствеността. Всички тези задължения били изпълнени още
през 2005г.
Съдът,
като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:
На 27.07.2005г.
между Община Хасково и ищцата е сключен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, а именно УПИ 3 в кв.758 по плана на града, одобрен със заповед
№1324/16.11.2004г., целият с площ от 381,70кв.м., при цена за обекта 21055лв. С
писмо от 06.07.2016г. „ВиК“ ЕООД, гр.Хасково, уведомяват ищцата, че съгласуват
скица от 30.06.2016г. на ПИ 77195.713.323 по КК на града относно обект жилищна
сграда с местонахождение ********** като посочват, че до имота има изграден
водопровод, от който може да се разреши водоснабдяването на обекта. В писмото
се сочи също така, че водоснабдяването може да се изпълни от собствен източник,
както и че през имота преминава дъждовен колектор, нанесен на скицата,
собственост на общината, като съгласно чл.67 ал.2 от ЗУТ и приложение №1 към
чл.6 и чл.8 от Наредба №8/28.07.1999г. не се допуска строителство на разстояние
3м. от двете страни на колектора – сервитут за експлоатация и ремонт. Също от
писмото на „ВиК“ ЕООД става ясно, че до имота няма изградена канализационна
мрежа за битови отпадъчни води, а заустването на същите може да стане в
изгребна яма. По делото е приложена и скицата от 30.06.2016г., на която е
отразен колектора. Със заповед от 16.11.2004г. на кмета на Община Хасково е
одобрен подробен устройствен план – изменение на плана за регулация на
гр.Хасково, като се оформят две нови задънени улици, в кв.610 се променят
очертанията и размерите на УПИ, образуват се два нови квартала – кв.758 и
кв.759 и в кв.758 се отреждат пет нови УПИ за жилищно строителство, а в кв.759
се отреждат осем нови УПИ за жилищно строителство. На 08.03.2016г. ищцата е
отправила искане до общината за замяна на закупения недвижим имот с общински. С
писмо от 11.11.2016г. от Министерство на регионалното развитие и благоустройството
до кмета на Община Хасково е изпратена по компетентност жалбата на ищцата,
съдържаща искане за извършване на замяна на имот. С отговора на исковата молба
по делото се представя заповедта на кмета на общината, с която е обявен търга
за продажба на УПИ 3 в кв.758 по плана на гр.Хасково с площ от 381,70кв.м.,
както и депозираната на 08.07.2005г. декларация от ищцата, с която заявява, че
е извършила оглед на обекта преди търга и е запозната с реалното му
състояние.
За
изясняване на делото от фактическа страна съдът назначи и изслуша съдебно-техническа
експертиза, чието заключение приема като компетентно и обективно дадено. В
своето заключение вещото лице е категорично, че не може да се спази
разпореденото от кмета на Община Хасково в заповед №1324/16.11.2004г. по
предвидения ПУП за имота – плътност на застрояването 60%, поради наличието на
преминаващ през процесния поземлен имот дъждовен колектор. Вещото лице сочи в
своето заключение, че собственикът на процесния поземлен имот може да реализира
застрояване 23,28%, който процент и оформилата се геометрична фигура са
неудобни за бъдещо жилищно застрояване. Поради оспорване на така депозираното
заключение съдът назначи и изслуша заключението на тройна съдебно-техническа
експертиза, като също го приема за компетентно и обективно дадено. Назначена е
също така експертиза, която да бъде изготвена от „ВиК“-специалист, в която е
визирано, че диаметърът на колектора, преминаващ през процесния имот, не може
да бъде определен с точност, тъй като до същия няма достъп посредством шахта
или друго съоръжение. Вещото лице взема предвид писмото на „ВиК“ ЕООД-Хасково
от 06.07.2016г., в което е посочено, че през имота преминава дъждовен колектор
от стоманобетонни тръби с диаметър Ф 1500 и дълбочина 5м. Вещото лице сочи, че съгласувателните
писма са официален документ и данните в тях са достоверни. Експертизата цитира
Наредба №8/28.07.1999г. за правила и норми за разполагане на технически проводи
и съоръжения в населени места и приложение №1 към чл.6 ал.1 и чл.8, съгласно
които сервитутът на дъждовния колектор е ясно определен, като отстоянието от
същия, от което може да се строят фундаменти на сгради и съоръжения е 3м. При
извършения оглед на имота вещото лице констатира липсата на видими
обстоятелства, по които да е възможно да се установи преминаването през имота
на въпросното съоръжение на дълбочина 10м. В своето заключение тройната
експертиза дава отговори на поставените й въпроси, като потвърждава
констатациите на двете еднолични експертизи.
По
искане на ищцовата страна съдът допусна и изслуша показанията на свидетеля В. М.
С., която е сестра на ищеца. Свидетелката твърди, че брат й и снаха й участвали
в процедура по закупуване на имот през 2005г., тъй като имали нужда от жилище,
защото живеели 7 човека в един апартамент. Закупили общински имот, като искали
да си построят там жилище, за да живеят отделно. След закупуване на имота
започнали да събират пари за строежа и документи, започнали да се интересуват
какво е необходимо. Нямали възможност веднага да строят. С подготвителни
действия се занимавали 7, 8, дори 10 години, през което време свидетелката не
била чувала за проблеми с този имот. Тя разбрала за проблеми с имота преди 2-3
години, а именно, че на това място не може да се строи. Не знаела какво са
предприели след като възникнал проблема. Към момента ищците продължавали да
живеят в едно жилище с двете си деца и родителите на свидетелката, а самата тя
се отделила другаде преди 2-3 години.
При така установената фактическа
обстановка съдът достига до следните правни изводи по основателността на
предявените искове :
По
силата на сключения на 27.07.2005г. между Община Хасково и ищцата договор за покупко-продажба
на недвижим имот, заедно със съпруга си придобила собствеността върху процесния
УПИ. Видно от представения документ в същия не фигурират данни за наличие на
подземно съоръжение, което да препятства по някакъв начин ползването в пълен
обем на имота. Впоследствие обаче купувачите констатират, че в имота им се
намира дъждовен колектор, който препятства извършването на строителни работи в
близост или по-точно на отстояние от 3м. от съоръжението не може да се строи.
Не съществува спор между страните по делото, че на место се намира този
колектор, както и че наличието на същия препяства застрояването на имота в
пълен обем. Тези констатации се установяват и от вещите лица по назначените в
настоящото производство експертизи. Несъмнено наличието на този колектор и
препятстването на строителство в пълен обем в процесния имот съставлява
основание за разваляне на сключения договор за покупко-продажба. Както от
твърденията на самите ищци, така и от показанията на разпитания по делото
свидетел се установява, че не биха закупили имота в случай, че са знаели за
съществуването на съоръжение, препятстващо построяването на жилищна сграда.
Според показанията на свидетелката С., ищците са искали да построят достатъчно
голяма жилищна сграда на един етаж, в която да живеят заедно с двете си деца.
Доколкото по делото липсват както доказателства, така и твърдения за други
инвестиционни намерения у ищците при закупуването на процесния недвижим имот,
то съдът приема, че целта на придобиване на същия е била именно постояването на
жилищна сграда. Самият парцел е отреден за жилищно застрояване, поради което не
съществува основание да се приема, че целта на купувачите е била различна от
заявената от тях в настоящия процес. С оглед гореизложените съображения съдът
счита, че общината като продавач от своя страна е действала недобросъвестно,
като по никакъв начин не е предоставила на участниците в търга за закупуването
на имота официално информация за съществуването на подземното съоръжение, което
на практика ограничава твърде много възможностите за застрояване на този терен.
Съдът намира за доказани твърденията на ищците, че такава информация не им е
била предоставена, тъй като по делото липсват доказателства, от които да се
установи обратното. В същото време съдът намира за неоснователно възражението
на ответника, че ищцата декларирайки, че е запозната с реалното състояние на
имота, който огледала преди търга, на практика санира недостатъкът на сключения
между тях договор за покъпко-продажба. Тези изводи на съда се подкрепят от
депозираните по делото заключения от вещите лица – специалисти в своите области,
които заявяват, че всъщност с просто око няма как да се установи наличието на
съоръжението, неговия диаметър, респ. големина и да се прецени доколко се
стеснява възможността за застрояване на парцела. Самият факт, че са необходими
специални знания, за да се отговори на въпроса доколко се стеснява възможността
за застрояване на терена, сочи на извода, че ищцата, извършвайки оглед на имота
няма как да установи наличието на подземното съоръжение, което не е нанесено в
кадастъра и съответно в скицата към договора, който е сключила с общината през
2005г. Имайки предвид гореизложените съображения съдът намира, че са налице
основания да се приеме, че действително ищците не биха сключили договора за
покупко-продажба на процесния недвижим имот в случай, че са знаели за наличието
на това ограничение във възможностите за застрояване на терена. Вещите лица във
всички депозирани по делото експертизи са категорични, че в прроцесния недвижим
имот има възможност за застрояване до размера на 23,28%, като съответно следва
да се спазят нормативните изисквания за отстояния на сградите от дъждовния
колектор, което сочи на извод за крайно ограничени възможности за бъдещо
застрояване. Както е посочило вещото лице Н. в своето заключение, предвид
наличието на подземното съоръжение се оформя геометрична фигура, която е
неудобна за бъдещо жилищно застрояване.
Още
в отговора на исковата молба, депозиран в срока по чл.131 от ГПК ответникът
прави възражение за изтекла погасителна давност. Съгласно разпоредбата на чл.87
ал.5 от ЗЗД, правото да се разваля договора се погасява с петгодишна давност.
Ето защо, освен наличието на основание за разваляне на договора за
покупко-продажба на недвижимия имот, предмет на разглеждане в настоящото
производство, е необходимо да се изследва и въпроса изтекла ли е погасителната
давност за това искане и имат ли изобщо право на предявяване на този иск
ищците. На първо място съдът намира за неоснователно твърдението на ответника,
че погасителната давност започва да тече от сключването на договора, чието
разваляне се иска. Както беше отбелязано по-горе, за да поискат разваляне на
договора купувачите е трябвало да разполагат с необходимата информация за
наличието на пречки за бъдещо застрояване на имота с желаната от тях жилищна
сграда. Липсват данни към момента на сключване на договора да са разполагали с
подобна информация, тъй като не биха сключили изобщо такъв. Съдът споделя
наведените от ищците доводи, че давността за погасяване на правото на иск за
разваляне на договора започва да тече от момента на неизпълнение на задълженията
по същия от другата страна. Изцяло в тази насока е и трайната съдебна практика
на ВКС /напр.решение №194/12.03.2005г., постановено по гр.д.№449/2004г. на 2-ро
т.о. или решение №1074/28.10.2008г., постановено по гр.д.№4593/2007г. на 2-ро
г.о. и др./. За да се установи кога е настъпило неизпълнение на задълженията на
Община Хасково по договора за покупко-продажба, сключен на 27.07.2005г. с
ищцата, следва да се вземе предвид кога на практика тази страна по договора
/продавач/ е заявила на купувача, че са налице пречки за застрояване на терена
до 60%, както първоначално е било обявено във всички документи, издавани от
общината. Действително в представеното с
исковата молба искане за извършване на замяна с общински имот, направено от ищцата
до кмета на Община Хасково е посочено, че още през 2009г. им става ясно, че
съществува колектор в закупения през 2005г. недвижим имот. Самата ищца подробно
описва как през 2009г. започнали да подготвят документи за искане на разрешение
за строеж в имота, но се оказало, че на дълбочина 10м. в същия има подземни
отвеждащи колектори с големи размери, минаващи по дължината на целия имот. Този
колектор ищцата твърди, че е отразен в комбинирана скица за проектиране,
издадена на 01.06.2009г. Освен това в същото искане ищцата твърди, че през
2010г. също е правила искане до кмета на общината за замяна на имота с друг
подобен. По делото обаче липсват данни за съществуването на комбинираната
скица, в която е нанесен този колектор. В настоящото производство се представя
комбинираната скица за проектиране от 30.06.2016г., в която вече е нанесен
дъждовния колектор и Община Хасково е съгласувала същата. Ето защо, съдът
приема, че в действителност неизпълнението на поетите по договора за
покупко-продажба задължения от страна на продавача започва от тази дата. Тогава
за първи път е налице официално заявена от общината позиция, че застрояването в
закупения от ищците имот е ограничено, а не е в обема, посочен преди това. С
оглед гореизложените съображения съдът приема, че от 30.06.2016г. към датата на
депозиране на исковата молба – 26.09.2017г. не е налице изтекла погасителна
давност, поради което възраженията на ответника в тази насока се явяват
неоснователни. Ето защо, поради гореизложените съображения съдът намира
предявения иск с правно основание чл.87 ал.3 от ЗЗД за основателен и доказан и
счита, че следва да се уважи, като се развали сключения между страните договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 27.07.2005г.
С
оглед изхода на делото съдът счита, че следва да бъде осъден ответника да
заплати на ищците направените по делото разноски общо в размер на 1017лв., от
които 117лв. – държавна такса; 200лв. – депозит за вещо лице и 700лв. –
адвокатско възнаграждение.
Мотивиран
така, съдът
Р Е Ш И:
По
предявения от Д.М.С. с ЕГН:********** и Б.М.С. с ЕГН:**********,***,
пл.“Общински“ №1, представлявана от кмета Д. Б., иск с правно основание чл.87
ал.3 от ЗЗД :
РАЗВАЛЯ на основание чл.87 ал.3 от ЗЗД сключения
на 27.07.2005г. между Община Хасково и Д.М.С. с ЕГН:********** договор за покупко-продажба
на недвижим имот с идентификатор 77195.713.323 по КК на гр.Х., одобрена със
заповед №РД-18-63/05.10.2006г. на ИД на АК-София, находящ се на адрес *********,
площ от 382кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на
трайно ползване – за друг обществен обект, комплекс, при съседи : поземлени
имоти с идентификатори 77195.713.324; 77175.713.326 и 77195.713.322, описан в
договора като УПИ 3 в кв.758 по плана на града, одобрен със заповед
№1324/16.11.2004г., целият с площ от 381,70кв.м., при цена за обекта 21055лв.
Дава на Д.М.С. с ЕГН:********** и Б.М.С.
с ЕГН:********** 6-месечен срок,
считано от влизане в сила на настоящото решение, да извършат отбелязване на
решението в Службата по вписвания при РС-Хасково, съгласно чл.115 ал.2 от
Закона за собствеността.
ОСЪЖДА Община Хасково, гр.Хасково,
пл.“Общински“ №1, представлявана от кмета Д. Б., да заплати на Д.М.С. с ЕГН:**********
и Б.М.С. с ЕГН:**********,***, направените по делото разноски в размер общо на 1017лв.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд-Хасково в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
СЪДИЯ:/п/ не се чете
Вярно с оригинала!
Секретар: В.К.