РЕШЕНИЕ
№ 86
гр. Разград, 29.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РАЗГРАД, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети април през две хиляди
двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Валентина П. Димитрова
Членове:Ирина М. Ганева
Атанас Д. Христов
при участието на секретаря Диана Здр. Станчева
като разгледа докладваното от Валентина П. Димитрова Въззивно
гражданско дело № 20243300500111 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.267 и сл. от ГПК.
Делото е образувано по въззивна жалба на Н. К. С., подадена чрез пълномощник адв.И. М.
от АК-*** против решение №102/09.02.2024г., постановено по гр.дело №2047/2023г. по описа на
РС - Разград, с което съдът е уважил иска с правно основание чл.310, ал.1,т.2 от ГПК във вр.с
чл.233,ал.1, изр.1 от ЗЗД, предявен от ищцата В. Т. Т. против ответницата, сега жалбоподател Н. К.
С., като я е осъдил да освободи и предаде на ищцата собственото й жилище, находящо се в
гр.*****, представляващо апартамент, подробно описан в съдебния акт, който ответницата е
ползвала на основание наемно правоотношение. Присъдила е в полза на ищцата и сторените
разноски.
В жалбата се сочи, че постановеното от районния съд решение е незаконосъобразно,
неправилно и немотивирано, като се изтъкват и съображения за неговата необоснованост.Отправя
се искане за неговата отмяна и отхвърляне на ищцовата претенция като неоснователна.Страната
претендира разноски, не прави доказателствени искания.
Насрещната по жалбата страна е депозирала отговор в законовия срок, в който застъпва
становище за неоснователност на жалбата, с искане за нейното отхвърляне и потвърждаване на
решението на районния съд.Не прави доказателствени искания, претендира разноски, съгласно
представен списък.
В съд.заседание пред въззвната инстанция въззивницата се явява лично и с адв. И. Г. от АК –
***, като заявява, че поддържа въззивната жалба и моли за нейното уважаване. По същество се
застъпва становище за недопустимост, неоснвоателност и недоказаност на предявения иск.
Поддържа се становище за неправилност и незаконосъобразност на първоинстанционното
решение. Прави искане за отмяна на атакуваното решение и постановяване на друго, с което
предявеният иск да бъде отхвърлен. Изтъква, че същата не е станала причина за завеждане на
настоящото дело, като изразява готовност за постигане на извънсъдебна спогодба с ищцата-
въззиваема. Претендира присъждане на разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК.
1
Въззиваемата В. Т. Т. – ***ва не се явява лично, представлява се от процесуален
представител, който поддържа депозирания писмен отговор на въззивната жалба. По същество
изразява становище за допустимост, валидност, правилност и законосъобразност на атакуваното
първоинстанционно решение. Моли въззивната жалба да бъде оставена без уважение, а
атакуваното решение да бъде потвърдено. Навежда подробни съображения. Претендира заплащане
на сторените в настоящото производство съдебни и деловодни разноски, за което представя списък
по чл. 80 от ГПК.
За да се произнесе, Разградският окръжен съд съобрази следното:
Въззивната жалба срещу решението на първоинстанционния районен съд е подадена в
срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е процесуално допустима.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.
По отношение на неговата правилност, окръжния съд съобрази следното:
Предмет на разглеждане е предявен иск с правно основание чл. 233 от ЗЗД във вр. с чл. 310
от ГПК, с който ищцата В. Т. Т. - ***ва от гр.*****, чрез пълномощник адв. Н. В. от АК - *****
претендира за осъждането на ответницата Н. К. С. от гр. *****да освободи и предаде на ищцата
отдадения под наем недвижим имот - САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор
********** /***************/, находят се в град *****, община ****, област *****, по данни от
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-37/10.03.20*** /буква
****/, етаж ******, ап.****, който самостоятелен обект се намира в сграда № ****, разположена в
поземлен имот с идентификатор ******** /*************/, с предназначение на самостоятелния
обект - ЖИЛИЩЕ, АПАРТАМЕНТ, брой нива на обекта 1 /един/ с площ от 72.76 кв. /седемдесет и
две цяло седемдесет и шест стотни квадратни метра/, заедно със съответните идеални части от
общите части на сградата и 3.86 % /три цяло осемдесет и шест стотни процента/ идеални части от
отстъпеното право на строеж върху мястото, при граници и съседи на самостоятелния обект: на
същия етаж: ********, ********, под обекта; ********, над обекта: ********, заедно с прилежаща
ИЗБА № **** с площ от 5.45 кв.м. /пет цяло четиридесет и пет стотни квадратни метра/, при
граници: избено помещение № ****на ап.****, поради изтичане срока на 09.11.2023 година на
сключения между тях договор за наем от 09.11.2020 година, продължен на два пъти с анекси.
Ответницата е депозирала в срок отговор на исковата молба, с който счита предявения
иск за неоснователен. Изтъква, че е добросъвестен наемател и са налице основанията на чл. 236 от
ЗЗД, тъй като е продължила да ползва имота след изтичане на договора със знанието и без
противопоставянето на наемодателя, поради което договорът за наем е трансформиран в безсрочен
такъв.
От събраните по делото доказателства се установява от фактическа страна следното:
С постановление за възлагане на недвижим имот от 16.10.2020 г., постановено по изп.д.
№20209120400438 ищцата е придобила недвижим имот САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с
идентификатор ********** /***************/, находят се в град ****, община ****, област ****,
по данни от кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-
37/10.03.2008г. па ИД на АГКК, последно изменение със заповед: КД-14-17-323/13.09.2011 г. на Н-
к на СГКК – Разград. Към момента на публичната продан ответницата Н. К. С. е живеела в
процесния имот, който преди осъществяване на проданта е бил собственост на нейния брат.
С договор за наем от 09.11.2020 г. страните по делото се договорили ответницата да
продължи да живее, вече като наемател в процесния имот за срок от една година. На следващия
ден – 10.11.202 г. страните са съставили приемо-предавателен протокол за имота, към който са
приложили и снимки за състоянието му.
С допълнително споразумение от 25.03.2021 г. страните са уговорили плащане на наемната
цена по банкова сметка. С ново допълнително споразумение срокът на договора е удължен с една
година – до 09.11.2022 г., а наемната цена е уговорена в размер на 280 лв. Съответно с нов анекс е
договорен нов срок – отново една година, респ. до 09.11.2023 г. при същата наемна цена.
Ищцата и нейният съпруг решили да се разпоредят с процесния имот, като го продадат.
Ответницата изразила желание да закупи имота, но страните не постигнали съгласие относно
2
продажната цена. През месец ноември 2023 година, ищцата й нейният съпруг отправили вербална
покана до ответницата, която следвало да им предаде ключовете за жилището и да го освободи, но
същата отказала. На 17.11.2023 година била последната среща между ищцата, нейният съпруг и
ответницата, в която те отново са я приканили да напусне собственият им недвижим имот.
Според представените платежни документи, ответницата е превела на ищцата сумата 280
лв. на 07.11.2023 г., като е посочила, че това е наем за м.ноември 2023 г., а на 04.12.2023 г. още 280
лв. вече като наемна цена за м.декември 2023 г. Сумата от 280 лв., която била предназначена за
заплащане на наемната цена за месец декември 2023 година била върната от ищцата на
ответницата като сгрешено плащане.
В същия смисъл са и показанията на разпитания пред първата инстанция свидетел Р. П.
***в, който заявява ,че имотът е придобит от неговата съпруга по време на техния брак чрез
публична продан. Сочи, че с ответницата са били в наемни отношения, тъй като към момента на
публичната продан същата е живяла в процесния недвижим имот. Присъствал е на срещата, при
която ищцата вербално е поканила ответницата да освободи недвижимия имот, след изтичане
срока на договора. Заявява, че ответницата е заплащала наемната цена по банкова сметка на
ищцата, която е негова съпруга, както и че са водени преговори за продажбата на имота с
ответницата, но не са постигнали съгласие относно продажната цена. При внимателна преценка на
показанията на свидетеля, който е съпруг на ищцата се установява, че същите са правдиви,
последователни, непротиворечиви и не противоречат на останалия доказателствен материал по
делото, поради което същите следва да бъдат кредитирани.
Въз основа на изложеното от фактическа страна , окръжният съд направи следните правни
изводи: Заявена е претенция по реда на чл.233, ал.1 от ЗЗД от наемодателя по договор за наем на
недвижим имот срещу наемателя по същия договор, като се иска ответницата да освободи и върне
наетия недвижим имот, поради изтичане срока на договора.
За да уважи претенцията на ищеца районният съд е приел, че дори да се приеме, че не са
представени достатъчно доказателства за противопоставяне на наемодателя - ищец по смисъла на
чл. 236 от ЗЗД и ответницата да продължи да ползва имота, което евентуално би довело до
превръщането на договора в безсрочен такъв на осн. чл. 236 от ЗЗД, то връчването на исковата
молба, което е извършено на 08.12.2023 година може да се счита за изявление, прекратяващо
договора за наем по смисъла на чл. 238 от ЗЗД. Съответно след изтичане на едномесечния срок,
дори и в рамките на съдебното производство са настъпили предпоставките, които пораждат
регламентираното в чл. 233, ал. 1 от ЗЗД задължение за предаване държането на наетата вещ. Сочи
още в мотивите си, че изявлението по чл. 238 от ЗЗД се различава като правна характеристика от
волеизявлението по чл. 87 от ЗЗД, тъй като с последното следва да се даде срок за изпълнение.
Въззивната инстанция споделя този извод, като намира, че следва да добави и следното:
Легална дефиниция на договора за наем се съдържа в чл.228 от ЗЗД: “С договора за наем
наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а
наемателят - да му плати определена цена”. Договорът за наем е двустранен и възмезден (по
дефиниция). Договорът е консенсуален, което значи неформален. В настоящият случай, договорът
между страните е сключен в писмена форма, с нотариална заверка на подписите. Договорът е
комутативен и има само облигационно действие. Предмет на договора е ползването по
предназначение на определена вещ, за което се заплаща съответно наемно възнаграждение.
Договорите за наем биват два вида – срочен и безсрочен. Безсрочният договор за наем е този, при
който не е уговорен срок на ползването и може да бъде прекратен с предизвестие от която и да е от
страните. Срочният договор за наем се сключва за определен период от време и не може да бъде
прекратяван с предизвестие от страните. Той дава сигурността, че наемателя ще ползва имота през
уговорения срок, а дава и обратната сигурност на наемодателя – че ще получава наема през този
срок, какъвто е и настоящият случай. Страните са сключили срочен договор с продължителност от
1 година, като първоначалният договор от 09.11.2020 година е продължаван на два пъти с
подписването на анекси, всеки от тях с продължителност от 1 година. Съгласно последно
сключения между страните анекс, договорът за наем действа от 09.11.2022 година до 09.11.2023
година. Договорите за наем биха могли да бъдат прекратени на различни основания. Някои от тях
са общи за договорите въобще. Няма спор, че договорът за наем може да бъде прекратен по
съгласие на страните, поради развалянето му от едната страна или от другата, в зависимост от това
коя е неизправната, съгласно чл.231 ал.3 от ЗЗД, при погИ.ето на вещта изцяло или от части. Но
заедно с това договора за наем има няколко характерни основания за прекратяване. Първото от тях
3
е изтичането на срока, след което вещта подлежи на връщане от наемателя на наемодателя.
Договорът за наем по принцип се прекратява с изтичането на срока, което означава, че вещта
трябва да бъде върната (наемателя има договорното задължение да върне вещта след
прекратяването на договора). Това е облигационно задължение и наемодателят има облигационен
иск да му се върне вещта – чл. 233 от ЗЗД. Задължението на наемателя да върне наетата вещ,
произтича от прекратяването на договора, независимо на какво основание. Ако след изтичането на
наемния срок, използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на
наемодателя, договорът за наем са счита продължен за неопределен срок. Това е т.нар. мълчаливо
продължаване на договора, неговата предпоставка е желанието на наемателя да ползва вещта,
знанието и въпреки знанието, непротивопоставянето от страна на наемодателя – чл. 236 от ЗЗД.
По делото са представени доказателства установяващи собствеността на процесния
недвижим имот. Страните не спорят, че към настоящия момент въззивницата , ответница в
първото производство продължава да държи недвижимия имот. Не се спори, а и са представени
писмени доказателства за възникването на облигационно правоотношение между страните по
делото, чрез сключването на договор за наем, ведно със сключените към него анекси.
В настоящия случай спорният въпрос е трансформиран ли е сключеният между страните
срочен договор за наем, в такъв продължен за неопределен срок /безсрочен/.
За да е налице хипотезата на чл. 236 от ЗЗД, наемателят следва да е продължил
използването на наетата вещ след изтичане на наемния срок със знанието и без
противопоставянето на наемодателят. Константна е съдебната практика, в която се приема, че
постигнатата в по-ранен момент – при сключване на договора за наем, писмена договореност
между двете страни, че договорът ще подлежи на продължаване само в писмена форма,
представлява и има правно значение на противопоставяне на наемателя, която практика
настоящият съдебен състав споделя изцяло. Съгласно чл. 5, ал. 1 от сключения между страните
Договор за наем от 09.11.2020 година – действието на договора се прекратява с изтичане на
договорения срок. Същият може да се удължи само с изричното писмено съгласие на двете страни,
обективирано в анекс, каквито действия са предприети през 2021 г. и 2022 г. от страните.
Тълкуването на посочената разпоредба от сключения между страните договор за наем налага
извода, че наемодателят ясно и недвусмислено се е противопоставил на ползването на имота от
наемателя, след изтичането на който уговорен срок договорът е прекратен, а не е трансформиран в
безсрочен на осн. чл. 236, ал. 1 ЗЗД. Наемният договор е прекратен на 09.11.2023 г. с изтичане на
уговорения с Анекс към договор за наем на недвижим имот от 09.11.2020 г., сключен на 09.11.2022
година, като от този момент за наемателя възниква задължението по чл. 233 от ЗЗД за връщане на
наетата вещ. От събраните по делото доказателства се установява, че на ответницата е предоставен
подходящ срок за освобождаване и връщане на наетата вещ, с който тя не се е съобразила.
Твърденията на ответницата за влошено здравословно състояние са ирелевантни в настоящия
случай.
Без правно значение са и твърденията на въззивницата, че въззиваемата страна, ищца в
първото производство не е предприела действия по прехвърляне и уведомяване на
енергоразпределителните и водоснабдителните дружества, обслужващи недвижимия имот,
относно промяната на собствеността.
Обстоятелството, че съдът не е изпълнил задълженията си по чл. 149, ал. 1 от ГПК, като не
е приканил страните към спогодба не съставлява съществено процесуално нарушение, което да
обосновава порок на постановения съдебен акт, водещ до неговата отмяна. Още повече, че с
определението си по чл. 140 от ГПК, първоинстанционният съд е приканил страните към спогодба,
като е разяснил и всички благоприятни за тях последици от предприемането на това процесуално
действие. В проведеното открито съдебно заседание пред първостепенния съд процесуалният
представител на ответницата е могъл да отправи предложение за постигане на съдебна спогодба,
но такива активни действия не са били предприети. Такова предложение не е направено и пред
въззивната инстанция.
Заплатеният от наемателя по договора гаранционен депозит в размер на 600 лева, за който
се сочи в жалбата е факт без правно значение в настоящото производство.Сочената сума би могла
да бъде предмет на отделен иск, какъвто не е бил предявен за разглеждане пред
първоинстанционния съд, не е правено и възражение за прихващане със същата по делото, поради
което тя не попада в предмета на разглеждане на настоящото производство.
4
Като е достигнал до същия краен резултат, районният съд е постановил законосъобразен акт,
който следва да бъде потвърден.
Жалбоподателят е направил искане за присъждане на разноските във въззивното
производство, но предвид изхода от правния спор такива не му се следват.
С оглед изхода на спора право на разноски се поражда за въззиваемата страна, които
съгласно представения списък по чл. 80 от ГПК са в размер на 400 лева за заплатено адвокатско
възнаграждение.
Воден от горното, Разградският окръжен съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 102/09.02.2024 г., постановено по гр.дело № 47/2023 г. по
описа на Районен съд – Разград.
ОСЪЖДА Н. К. С., ЕГН ********** от гр. *****да заплати на В. Т. Т. – ***ва, ЕГН
********** от гр. ***сумата в размер на 400 лева, представляваща сторени разноски пред
въззивната инстанция - заплатено адвокатско възнаграждение.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5