Р Е Ш
Е Н И Е
№
гр. Добрич, 07.12.2022 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ДОБРИЧКИЯТ РАЙОНЕН СЪД,
гражданска колегия, І-ви състав, в публично заседание на седми ноември две
хиляди двадесет и втора година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТАНИМИР
АНГЕЛОВ
При участието на секретаря: Детелина
Михова
Разгледа докладваното от РАЙОННИЯ
СЪДИЯ гр. дело № 3884/2020 г. по описа на Добричкия районен съд, и за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано по искова молба на Б.С. Р.с ЕГН ********** и Р.М. Р.с ЕГН **********,***,
чрез упълномощения адвокат Д.А. ***, с която срещу кооперация „***“, ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление: гр. Д., пл. „***, представлявана от
председателя М П. П., са предявени обективно и субективно съединени искове по
чл. 109 от Закона за собствеността ответникът да бъде осъден да преустанови
действията си, с които накърнява и нарушава правото на собственост на ищците по
отношение на собствените им недвижими имоти, представляващи: поземлен имот с
кадастрален идентификатор 72624.625.361.1.9 и поземлен имот с кадастрален
идентификатор 72624.625.361.1.8, и двата находящи се
в гр. Д., пл. „***“ № ***, ет. ***, а именно: ответната кооперация да
преустанови действията си, нарушаващи правото на собственост върху описаните
по-горе имоти, като ищците настояват да им бъде предоставен ключ от входната
врата на сградата с кадастрален идентификатор 72624.625.361.1, да бъде осигурен
достъп до общите части сграда с идентификатор 72624.625.361.1, в която се
намират имоти с идентификатори 72624.625.361.1.9; 72624.625.361.1.8. Да бъде
осигурен достъп до ел-захранването на сграда с идентификатор 72624.625.361.1;
да бъде осигурен достъп до общия водомер на сградата с идентификатор
72624.625.361.1
Според изложените в исковата
молба твърдения, ищците са собственици на недвижим имот находящ
се в гр. Д., пл. „***“ № *** ет. ***, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 72624.625.361.1.9, със застроена площ 29.40 кв.м. с
предназначение – офис, както и самостоятелен обект с идентификатор
72624.625.361.1.8, със застроена площ 112 кв.м. с предназначение за обществено
хранене. Ищците сочат, че са придобили собствеността върху тези имоти на
01.02.2019г., като от този момент до настоящия, имотите не могат да бъдат
ползвани от ищците по предназначение. Сочи се, че ответната кооперация е
съхранявала свои машини в тези имоти, а от месец май 2020г., входната врата е
заключена от представляващо ответната кооперация, отказва да се даде ключ за
входната врата на сградата, както и да се ползват от ищците общите части на
сградата, като пред вратата се сочи, че е поставен шкаф, който възпрепятства
достъпа. На следващо място, според ищците е възпрепятствано свързването на
обектите с ел-захранване, като от месец ноември 2020г., чрез отрязване на
ел-кабелите е преустановено ел-захранването. Поради липсата на достъп до
имотите не може да бъдат монтирани водомери и да се издадат необходимите
отклонения от общия водомер на сградата. Ищците сочат, че от действията на
ответника, търпят вреди, не могат да изпълнят задължението си по включен с
трето лице договор за наем, тъй като не могат предадат владението върху
обектите на наематели. Няколкократно са отправени устни и писмени покани от
страна на първия ищец до ответната кооперация за доброволно уреждане на
възникналите спорове, но до този момент е налице категоричен отказ от страна на
ответника да осигури такъв.
С оглед на изложеното, ищците настояват
че за тях е налице правен интерес да реализират правата си по съдебен ред, чрез
предявяване на негаторен иск по реда на чл. 109 от ЗС
с искане,
В срока по чл. 131 от ГПК
ответникът, чрез упълномощения адвокат К.К. ***, е представил отговор на исковата
молба, според който предявеният иск е неоснователен и недоказан.
По делото е прието заключението
на в.л. инж. Я.Д. по назначената съдебно-техническа експертиза, според което:
· Няма реално осигурен достъп до Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 72624.625.361.1.9 с предназначение за офис, на едно ниво, с площ 29,40 кв.м и административен адрес: гр. Д., пл. „***“ № ***, ет. ***.
· Има реално осигурен достъп до Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 72624.625.361.1.8 с предназначение за обществено хранене, на едно ниво, с площ 112 кв.м и административен адрес: гр. Добрич, пл. „***“ № ***, ет. ***.
· За самостоятелен обект в сграда с идентификатор 72624.625.361.1.8 с предназначение за обществено хранене, достъпът се осигурява от запад, през два входа, директно от тротоара около сградата.
· За самостоятелен обект в сграда с идентификатор 72624.625.361.1.9 с предназначение за офис, реално няма осигурен достъп, тъй като ключът за източния вход на сградата е в продавача и собственик на други части на „***“.
· Основната пречка е непредаден ключ за източния вход /въвод във владение на имота/ при продажбата. Друго решение не възможно към момента, тъй като за имота има реално одобрена делба.
· Няма изградени прегради, които да възпрепятстват използването на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 72624.625.361.1.9
· Достъпът до процесните помещения трябва да се организира, така както е решен в одобрения на 23.01.2019 г. проект за доброволна делба, по който е изповядана сделката за покупко-продажба на имоти. За да се направи изменение на този проект е необходимо съгласието на собствениците, изготвяне и одобряване на нов проект за реална делба, който да удовлетвори и двете страни по делото.
· Електроснабдяване и водоснабдяване на процесните помещения се осигурява от продавача, тъй като при него се съхраняват проекти и по-късно правени промени. „***“ е продавач и собственик на по-голяма част от помещенията в сградата и без тяхно съдействие електроснабдяването и водоснабдяването не може да се отдели.
·
Пазарната стойност на тези два имота към датата на придобиване от ищеца 01.02.2019
г. е 97 600 лева. А към
настоящия момент, ноември 2021 г. е
130 200 лева.
По делото е прието и допълнително заключение на същото в.л., според което:
· Към момента на огледа няма реално осигурен достъп до Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 72624.625.361.1.9 с предназначение за офис, на едно ниво, с площ 29,40 кв.м и административен адрес: гр. Д., пл. „***“ № /***, ет. ***.
·
Има реално осигурен достъп до
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 72624.625.361.1.8 с предназначение
за обществено хранене, на едно ниво, с площ 112 кв.м и административен адрес:
гр. Д., пл. „***“ № ***, ет. ***.
·
За самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 72624.625.361.1.8 с предназначение за обществено хранене,
достъпът се осигурява от запад, през два входа, директно от тротоара около
сградата.
·
За самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 72624.625.361.1.9 с предназначение за офис, реално няма
осигурен достъп, тъй като вратата към помещение 72624.625.361.1.8 от запад е зазидана, а ключът за източния
вход на сградата е в продавача и собственик на други части на „***“.
·
Основната пречка е непредаден
ключ за източния вход /въвод във владение на имота/ при продажбата. Друго
решение не е възможно към момента, тъй като за имота има реално одобрена делба.
·
Няма изградени прегради, които
да възпрепятстват използването на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
72624.625.361.1.9. Зазидания отвор на западната стена на помещението не е
отбелязана в делбата, а там трябва да е обособена тоалетна.
·
Достъпът до процесните
помещения трябва да се организира, така както е решен в одобрения на 23.01.2019 г. проект за
доброволна делба, по който е изповядана сделката за покупко-продажба на имоти.
За да се направи изменение на този проект е необходимо съгласието на
собствениците, изготвяне и одобряване на нов проект за реална делба, който да
удовлетвори и двете страни по делото.
·
Електроснабдяване и водоснабдяване
на процесните помещения се осигурява от продавача,
тъй като при него се съхраняват проекти и по-късно правени промени. „***“ е
продавач и собственик на по-голяма част от помещенията в сградата и без тяхно
съдействие електроснабдяването и водоснабдяването не може да се отдели.
· Пазарната стойност на тези два имота към датата на придобиване от ищеца 01.02.2019 г., на базата на осъществени сделки на подобни имоти е 87 000 лева до 91 000 лева.
Съдът като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено следното от фактическа страна:
На 01.02.2019 г. между „***“, ЕИК ***, със седалище и адрес
на управление: гр. Д., пл. „***, представлявана от председателя М. П. П., като
купувач, и Б.С. Р.с ЕГН **********, по време на брака му с втората ищца Р.М. Р.с
ЕГН **********,***, е сключен Договор за покупко-продажба, обективиран
в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 59, том I, рег. № 479,
дело № 31/01.02.2019 г. на нотариус Р. Г., с район на действие при Добричкия
районен съд, вписан под № 330 на Нотариалната камара. По силата на този договор
ищците са придобили правото на собственост по отношение на следните недвижими
имоти: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
72624.625.361.1.9 с предназначение за офис, на едно ниво, с площ 29,40 кв.м и административен
адрес: гр. Д., пл. „***“ № ***, ет. *** и Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 72624.625.361.1.8 с предназначение за обществено хранене, на едно
ниво, с площ 112 кв.м и административен адрес: гр. Добрич, пл. „Свобода“ № 4,
ет. 1.
По отношение възраженията на
ответника, обективирани в отговора на исковата молба,
че сключения между страните договор за покупко -
продажба е нищожен поради невъзможен предмет и поради сключването му при
накърняване на добрите нрави, същите са неоснователни.
Невъзможност на предмета по
смисъла на чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД ще е налице само ако при сключването й
предметът е неосъществим по субективни или обективни причини, както и че
нищожност поради невъзможен предмет на договора е налице не когато предметът на
договора липсва /не съществува/, тъй като договорите върху бъдещ предмет
обвързват валидно страните /напр. отделен обект в сграда, която ще бъде
построена или земеделска земя, която се очаква да бъде възстановена/, а когато
предметът още при сключването на договора е невъзможно да възникне, а в
противен случай – ако при сключването на договора възникването на неговия
предмет е било възможно, договорът обвързва валидно страните и едва ако в
последствие предметът на договора стане невъзможен, тогава валидният договор се
разваля по право или подлежи на разваляне, когато невъзможността е по причина,
за която длъжникът отговаря. Това тълкуване е възприето и при постановяване на
Тълкувателно решение № 3/28.06.2016 г. по т.д. № 3/2014 г., ОСГК. Тълкуването е
дадено въз основа на виждането, че фактическата невъзможност на предмета
означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на
сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на
развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и
ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на
съгласието. Налице е начална невъзможност на предмета. Правната невъзможност на
предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него
съществува непреодолима правна пречка. Правната пречка може да се изразява в
нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за
обособяването на обекта.
Ако предметът на сделката стане
невъзможен след нейното сключване, при вече породено задължение, сделката
подлежи на разваляне поради невъзможност за изпълнение, която погасява
задължението (чл.
89 ЗЗД). За да не се стигне до невъзможност на предмета, той трябва да е
определен или поне определяем.
В случая предмет на договора за
покупко-продажба от 01.02.2019 г. са реално обособени обекти на правото на
собственост, като същите са валидно
придобити от ищците по делото.
Накърняване
на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД е налице, когато се
нарушава правен принцип, който може и да не е законодателно изрично формулиран,
но спазването му е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от
действащото право. Такива са принципите на справедливостта, на
добросъвестността в гражданските и търговските взаимоотношения и на
предотвратяването на несправедливото облагодетелстване.
Въпросът
дали поведението на конкретния правен субект съставлява действие, накърняващо
„добрите нрави”, злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена
изгода, следва да се преценява във всеки отделен случай въз основа на доводите
на страните и събраните доказателства по конкретното дело. Принципно е възможно
да се приеме, че е налице накърняване на добрите нрави, когато се установи
недобросъвестност на приобретателя по сделката –
както се твърди от ответника. Според ответника накърняването на добрите нрави
се състои в нееквивалентността на престациите по
Договор за покупко-продажба на недвижим имот. В тежест на ответника е да
установи твърдените от факти и обстоятелства, обуславящи въведените възражения
за нищожност.
Добрите
нрави, в качеството им на морални норми, наситени с нравствено-етично
съдържание, са въздигнати от законодателя в критерий за оценка на сделките.
Тези норми, доколкото не са правни такива са неписани и неконкретизирани,
съществуват като общоприети, принципни положения на обществения живот или
произтичат от такива. Същите не са скрепени със санкция, не се налагат
принудително и не разполагат със задължително действие, но се приемат от
социума в резултат на вътрешни убеждения и най-висши духовни потребности. По правило
и дефиниция, накърняването на добрите нрави е обективно състояние – не
необходимо страните да съзнават естеството на нравствено-етичните правила,
които нарушават с поведението си, нито да целят това. Не всяко нарушение на
битуващите морални и етични догми се счита за „накърняване на добрите нрави”,
по смисъла на цитираната норма, а само онова, което е грубо и в ярко
противоречие с утвърдените нравствено-етични правила за поведение. В настоящия
случай събраните по делото доказателства не могат да бъдат опора на извода, че
ищците при сключването на атакувания
договор са се договорели с продавача по договора в негова вреда.
Страните по договора са действали ясно и целенасочено за постигане на своето
желание, като тяхното договаряне не е било неморално, поради което не може да
се приеме, че при сключването на договора от 01.02.2019 г. добрите нрави са
накърнени.
От събраните по делото
доказателства, включително и от двете заключения по съдебно-техническата
експертиза, не може да се обоснове извода, че процесният
договор за покупко-продажба е нищожен на посочените от ответника основания. Не
е налице и хипотезата на нищожност на договора, поради накърняване на добрите
нрави, тъй като уговорената между страните цена от 100 000 лв. е в рамките
на пазарната стойност на двата имота към датата на тяхното придобиване – в.л. е
посочило в своето допълнително заключение, че пазарната стойност на процесните имоти към 01.02.2019 г. е била 87 000 лв. –
91 000 лв.
Съгласно т. 3 от ТР № 4 от
06.11.2017г. по тълк. Д. № 4/2015г. на ВКС, ОСГК,
двете задължителни условия за уважаването на иска по чл. 109 ЗС са:
неоснователността на действията на ответника по негаторния
иск и създаването на пречки за собственика да упражнява правото си на
собственост в неговия пълен обем. Ако действията на ответника са основателни,
няма да е налице хипотезата на чл. 109 от ЗС. Хипотезата на чл. 109 няма да е
налице и когато действията са неоснователни, но не създават пречки на
собственика. За уважаването на този иск във всички случаи е необходимо ищецът
да докаже не само че е собственик на имота и че върху този имот ответникът е
осъществил неоснователно въздействие (действие или бездействие), но и че това
действие или бездействие на ответника създава за ищеца пречки за използването
на собствения му имот по-големи от обикновените. Преценката за това кои
въздействия са недопустими от гледна точка на чл. 50 от ЗС е конкретна по всяко
дело.
Негаторният иск е вещен иск,
предоставен от собственика или носителя на ограниченото вещно право за защита
на притежаваните от него вещни права от неоснователни преки или косвени
въздействия върху имота му, с които се пречи, ограничава или смущава спокойното
ползване на имота на неговото предназначение. В практиката на ВКС се приема, че
искът по чл. 109 от ЗС може да бъде уважен и в случаите, при които законно
регламентирана дейност се осъществява по начин, който създава пречки на
собственика на съседен имот да упражнява спокойно правото си на собственост.
Ищецът следва да установи правото
си на собственост върху процесните имоти, а на
следващо място, че са налице действия от страна на ответника, с които се пречи,
ограничава, смущава спокойното ползване на процесните
имоти и тяхното предназначение.
След като, според доклада на в.л. към момента на
огледа няма реално осигурен достъп до Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 72624.625.361.1.9 с предназначение за офис, на едно ниво, с площ
29,40 кв.м и административен адрес: гр. Д., пл. „***“ № ****, ет. ****, тъй като
вратата към помещение 72624.625.361.1.8 от запад е зазидана, а ключът за източния
вход на сградата е в продавача и собственик на други части
на „***“, то ответникът следва да бъде осъден
да осигури искания достъп, то предявеният иск „***“ да преустанови действията си, с които възпрепятства достъпа на ищците до
посочения имот е
основателен и доказан. Ответникът следва
да укаже необходимото съдействие на ищците, с оглед електроснабдяването на
сграда с идентификатор 72624.625.361.1, както и да осигури достъп до общия
водомер на сградата с идентификатор 72624.625.361.1.
В
подкрепа на този извод са и показанията на събраните по делото гласни
доказателства, чрез разпита на свидетелите: С. М.В. и Ф. Б.С..
По отношение на втория имот: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 72624.625.361.1.8 с предназначение за обществено хранене, на едно ниво, с площ 112 кв.м и административен адрес: гр. Добрич, пл. „Свобода“ № 4, ет. 1, в.л. е установило, че има реално осигурен достъп до този имот от запад, през два входа, директно от тротоара около сградата.
Предявеният
иск ответникът да преустанови действията си, с което се възпрепятства
достъпа на ищците до имот с идентификатор 72624.625.361.1.8 е неоснователен и недоказан. Защитата
по негаторния иск трябва да съответства на вида на
нарушението. Практиката на ВКС сочи, че не може да се уважи негаторен
иск на собственика, когато допуснатото нарушение не създава пречки на правото
му на собственост.
За
пълнота на изложението следа да се отбележи, че по делото се събраха достатъчно
убедителни доказателства, че достъпът до процесните
помещения трябва да бъде организиран, така като е решен в одобрения на
23.01.2019 г. проект за доброволна делба.
Предвид изхода от спора всяка една от страните има право на
сторените от нея разноски. Ищците на осн. чл. 78, ал.
1 от ГПК в размер на 758,67 лв. /седемстотин петдесет и осем лева и шестдесет и
седем стотинки/, съразмерно на уважената част от исковете, а ответникът
съгласно чл. 78, ал. 3 от ГПК в размер на 535,67 лв. /петстотин тридесет и пет
лева и шестдесет и седем стотинки/, съразмерно с отхвърлената част от исковете.
Воден
от тези съображения, Добричкият районен съд
Р
Е Ш И:
ОСЪЖДА на
основание чл. 109 от ЗС „Трудово-производителна кооперация „Прогрес“, ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление: гр. Д., пл. „***, представлявана от
председателя М. П. П., да преустанови незаконосъобразните си действия, с които
пречи на Б.С. Р.с ЕГН ********** и Р.М. Р.с ЕГН **********,***, необезпокоявано да осъществяват правото
си на собственост върху недвижим имот находящ
се в гр. Д., пл. „****“ № 4 ет. 1, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 72624.625.361.1.9, със застроена площ 29.40 кв.м. с
предназначение – офис, като ответникът осигури на ищците реален достъп до
имота, включително и до електроснабдяването на сграда с идентификатор
72624.625.361.1, както и да осигури достъп до общия водомер на сградата с
идентификатор 72624.625.361.1.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Б.С. Р.с
ЕГН ********** и Р.М. Р.с ЕГН **********,***, срещу кооперация „***“, ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление: гр. Д., пл. „***, представлявана от
председателя М. П. П., обективно и субективно съединени искове по чл. 109 от
Закона за собствеността ответникът да бъде осъден да преустанови действията си,
с които накърнява и нарушава правото на собственост на ищците по отношение на
собствения им недвижим имот, представляващ самостоятелен обект с идентификатор
72624.625.361.1.8, със застроена площ 112 кв.м. с предназначение за обществено хранене,
находящ се в гр. Д., пл. „***“ № ***, ет. ***,
ОСЪЖДА „***“, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление: гр. Д., пл. „***, представлявана от
председателя М. П. П., ДА ЗАПЛАТИ на Б.С. Р.с ЕГН **********
и Р.М. Р.с ЕГН **********,***, сумата от 758,67 лв.
/седемстотин петдесет и осем лева и шестдесет и седем стотинки/, представляваща
сторените по делото съдебни разноски.
ОСЪЖДА Б.С. Р.с ЕГН ********** и
Р.М. Р.с ЕГН **********,***, ДА ЗАПЛАТЯТ на „***“, ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление: гр. Д., пл. „***, представлявана от председателя М. П. П.,
сумата от 535,67 лв.
/петстотин тридесет и пет лева и шестдесет и седем стотинки/, представляваща сторените по делото съдебни
разноски.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на въззивно
обжалване пред Добричкият окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: