Р Е Ш
Е Н И Е №82
гр.Поморие, 23.04.2019год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен съд, гражданско
отделение, в публично заседание на седемнадесети януари през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
НАСЯ ЯПАДЖИЕВА
при секретаря Валентина Атанасова, като разгледа
докладваното от съдия Н.Япаджиева гр.дело №192 по описа за две хиляди и осемнадесета година за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството пред ПРС е
образувано по повод искова молба подадена от А.Я. чрез пълномощника и съдебен адреса*** –
адв.Н.Ч. против Етажната
собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3, сграда Сигма в комплекс „Сънсет Ризорт“,
представлявана от управителя на ЕС „Двора“ ЕООД чрез управителя на
дужеството В.Г.Д.. Ищецът в исковата
молба сочи, че е собственик на апартамент в жилищна сграда с идентификатор
57491.509.24.3, к-с „Сънсет Ризорт“, сграда С „Сигма“
представляващ
апартамент №10, находящ се в сграда „С“, етаж десети,
със застроена площ от 243,41 кв.м., ведно с 36,89 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата, състоящ се от антре, три спални две бани с WC, дневна, кухненски бокс, дрешник и две тераси,
при граници: на изток – външен зид и стълбище, на югозапад – камариерски офис и
апартамент С10-9, на северозапад и на север – външен зид, на югоизток и на юг –
коридор, отдолу – апартаменти С9-19, С9-20, С9-21, С9-22 и С9-23, отгоре –
апартамент С11-10 и външен зид, с адрес гр.Поморие ул.“Княз Борис“№219 и е активно легитимиран да
предяви настоящия иск за отмяна на всички решения приети на проведеното на 23.02.2018г. общо събрание
на собствениците на сграда „Сигма“ в комплекс „Сънсет Ризорт“ на което е присъствал чрез пълномощник адв. И.
Н.. Твърди,
че решенията са незаконосъобразни, взети при нарушения на процедурните правила
предвидени в закона за свикването и провеждането на общото събрание и
противоречащи на императивните разпоредби на закона. На първо място твърди, множество нарушения при насрочването и
провеждането на ОС на ЕС, а именно: че е
нарушена разпоредбата на чл.13, ал.1 от ЗУЕС,
регламентираща реда за свикване на ОС на ЕС, като покана за свикване на ОС на ЕС въобще не е
била поставено на видно и общодостъпно място на входа на сградата, че
целенасочено и съзнателно ОС на ЕС в сграда С (Сигма
) е проведено в неподходящо
време, когато
комплексът не се обитава от собствениците (предимно чужди граждани), тъй като
това е комплекс за сезонно ползване - „Жилищна сграда за временно обитаване с
обекти на комплексно обществено обслужване“, видно от приложения към настоящата искова
молба титул за собственост на ответника, че
събранието е проведено в
неподходящо време и място. На второ място сочи, че е недопустимо и незаконно да се
провеждат ОС на ЕС в сграда „Сигма“ по дневен ред, по който през месец ноември
– 14.11.2017г. и месец декември на 28.12.2017г. са били проведени други ОС на
ЕС в сграда Сигма, на които са били проведени гласувания и взети решения по
всички точки от дневния ред абсолютно идентични с тези от дневния ред на ОС на
23.02.2018г., като в поканата като място на провеждане на ОС е било посочено
Зала „Емералд“ на етаж-1 на сграда Д (Делта) и действително ОС е било проведено на това място,
а проведеното ОС касае ЕС на сграда С (Сигма) с което е нарушена императивната разпоредба на чл.16, ал.1 от ЗУЕС, уреждаща мястото на провеждане на
ОС. На следващо място, като същите са били
обжалвани и образувани гр.дела с №862/2017г. по описа на РС Поморие и гр.д.
№77/2018г. по описа на ПРС. Твърди, че при провеждане на ОС, представените 16 бр. пълномощни, представени
по-горе посочените дела са за представителство пред ОС на ЕС в сграда „АЛФА“ с
идентификатор 57491.509.24.5, а проведеното ОС,
касае ЕС в сграда С „СИГМА“ с идентификатор 57491.509.24.3, същите пълномощни са били подправени на мсто на
сграда А(Алфа) са били подменени с нови, като е останал
въпросния идентификатор 57491.509.24.5, който е за сграда А(Алфа) и
дата 19.07.2017г. В тази насока сочи още, че масово
в представените като приложение към протокола от ОС пълномощни не са попълнени личните данни на упълномощителите, което е пречка за идентифициране на съответните собственици и в
събранието са учасвали лица,
които не са собственици на обекти и че с тези пълномощни
не е налице възможност да се учреди в полза на посочените в тях лица валидна
представителна власт пред ОС на ЕС в сграда Сигма, тъй като в тези пълномощни,
не са посочени данните на съответните упълномощители. Освен това в тези
пълномощни в които като упълномощители са посочени повече от едно лице, а
пълномощното носи подписа само на едно от тях, което затруднява установяване от
кого от собствениците е учредена представителна власт, ако въобще такава в
действителност е учредена. Сочи, че е нарушена и разпоредбата на чл.14 ал.4 от ЗУЕС, тъй като някой от упълномощените лица са били упълномощени от повече от
трима собственици. Твърди, че е представено пълномощно дадено за
представителство на ап.С4-2 на Д. Я. което изхожда от непълнолетно лице родено
през 2005г., в представения списък, неразделна част от протокола от ОС не е
посочено и не става ясно кое лице на кой собственик е бил пълномощник. Посочва,
че представеното пълномощно от В.Г.Д. в качеството си на управител на „Дворо“
ЕООД с което упълномощава Н. К.Г. е с дата 20.12.2018г., а проведеното ОС е с
дата 23.02.2018г., т.е. това е дата следваща на провеждане на ОС, поради което
Н. Г. не е бил в състояние да представлява припадащите се на „Дворо“ЕООД ид.ч.
от общите части на сграда „Сигма“.
В представеното „Приложение №1“ /л.139/
твърди, че са изброени собствениците на СОС с кадастрален идентификатор
№57491.509.24.3.348 и положили подписи 31
лица, а в самия списък /л.46/ е посочено, че собствениците са „Двора ЕООД + 35
съсобственици съгласно приложение 1 към списъка на собствениците на блок
С„Сигма“. Видно от справката от
елекктронния имотен регистър за този имот собствениците в действителност са 38
на брой, като твърди, че лицето Г. П.Г.подписал се като собственик на второ
място в Приложение №1 - не е собственик
на посочения СОС от 18.10.16г., тъй като същият на тази дата 18.10.16г. е дарил
притежаваните от него идеални части на 18 други лица и счита, че на проведеното
ОС на 23.02.2018г. лицето Г. П.Г.не е бил собственик на имот с идентификатор
№57491.509.24.5.348, представляващ
самостоятелен обект в сграда с площ от 4,080 кв.м. тъй като съзнателно и целенасочено е
прехвърлил идеални части на 18 лица, за да може безпрепятствено да вземат
участие по време на ОС, като представители на собственици, само въз основа на
обикновени писмени пълномощни. Сочи, че лицето Г. П.Г.е участвал като
пълномощник на Д. Е.К. собственик на ап.С5-22 и Д. Б. собственик на ап.С11-1 с
пълномощни без нотариално заверени подписи с което представителство била
нарушена императивната разпоредба на чл.14 ал.3 от ЗУЕС, тъй като въпросното лице
не можело да вземе участие в проведеното ОС нито като собственик, нито като
пълномощник.
На следващо място в
исковата молба ищеца сочи, че в списъка за регистрация, като собственици на
имот с идентификатор №57491.509.24.5.347
– са посочени ДВЕ ДРУЖЕСТВА - „СЪНСЕТ
РИЗОРТ КЪМЪРШЪЛ“АД и „ДВОРО“ ЕООД с ЕИК202695403 и подпис е положен от Н. Г.
П., като същият е упълномощен от управителя на „ДВОРА“ ЕООД с ЕИК ********* в
качеството си на собственик на имот в сграда Сигма за представителство в ОС. В
представения към исковата молба протокол от ОС на собствениците на сграда Сигма
проведен на 23.02.2018г. като собственици на имот с идентификатор
№57491.509.24.5.347 представляващ
самостоятелен обект в сграда, площ 5.210 кв.м. присъствали лично са записани:
А.Х, Н. О. П., Я. К. М., И.И. К., В. В. В.-К., Г.П. К., Е.А. Д., И.Д. Д., Д.
А.Я., М.С. С., Р. А. Д., С. Т. С., Т.В.Б., Н. К. Г., Т. А. Д., А. Й.Х., Б. Р.
Н., Г. П. К., Г. Д. Х., Ж. А. Г., М. С. Г., Р. Т. К., Р. Д. Д., С. Г. Ж., С. В.
Ш., Г. П.Г., М. Т., З.Н. Р.-П., Й. Й. Б., К. Ж.П., К. И. К.. В представената
справка от имотния регистър /л.145/ към дата 22.03.2018г. като собственик на
посочения имот с идентификатор №57491.509.24.5.347 представляващ самостоятелен обект в сграда, с площ 5.210 кв.м.
е посочен „Дворо“ЕООД.
В приложения списък по делото на присъствалите на ОС лица -
собственици и пълномощници, като срещу името на всеки собственик са посочени
ид.ч. в квадратни метра, а не в проценти и няма данни,
че преобразуването на ид.ч. от квадратни метра в
проценти, е направено от лицензиран оценител. Твърди, че събрението е проведено при липса
на кворум и липса на мнозинство. На следващо място твърди, че съобщение
за изготвен протокол от ОС, на основание чл.16, ал.7 от ЗУЕС, не е било
поставено на видно общодостъпно място на входа на сградата. Във връзка с многото неточно отразени
изявления в протокола в срока по чл.16, ал.9 ЗУЕС оспорил протокола, но същия не бил поправен. Оспорва приетите решения по т.2, т.3, т.4, т.5, т.6
и т.7
от дневния ред, като нищожни и незаконосъобразни, противоречащи на императивни
правни норми, като на първо място твърди, че е прието решение да се извърши
необходим ремонт на сграда С / Сигма/ по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС и
създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сградата“, като счита че предвидения
ремонт не е „необходим“, тъй като не става въпрос за ремонт на общи части, а е
взето решение за ремонт на тераси, които тераси са към отделните самостоятелни обекти
и не са общи части, а индивидуална собственост. Счита, че ОС на ЕС не може да вземе решение с което да
задължи собствениците на самостоятелни обекти да правят парични вноски във Фонд
„Ремонт и обновяване“ и събраните средства да се използват за ремонтиране на
тераси - индивидуална собственост и че покривните тераси не са общи части, като
счита, че в случая се касае за
извършване на основен ремонт. В тази връзка счита, че е нарушена разпоредба на чл.17,
ал.2, т.5 от ЗУЕС, съгласно която общото
събрание на собствениците приема решения за основно обновяване, за извършване
на основен ремонт и за усвояване на средства от
фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет,
безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на
финансиране - с мнозинство не
по-малко от 67 на сто идеални части от общите части, каквото не е било налице.
По отношение приетото решение по т. 4 сочи, че е нарушена императивната разпоредба на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, изискваща средствата във Фонд „Ремонт и
обновяване“ да се набират от ежемесечни вноски от собствениците
в размер, определен с решение на общото събрание, а е взето решение, че вноската за Фонд „Ремонт и
обновяване“ е платима еднократно до края на м. август 2018г. По отношение
приетото решение по т.5 сочи, че то не съответства на предварително обявения
дневен ред, а решенито по т.6 е
незаконосъобразно, тъй като приетата лихва за забава е прекомерно висока. Моли съда да отмени решенията приети на проведеното на 23.02.2018г. общо
събрание на собствениците на сграда с идентификатор 57491.509.24.3, сграда С /Сигма/ в комплекс „Сънсет Ризорт“, обективирани в протокола от същата дата. Претендира направените по делото разноски.
В срок е постъпил отговор от
ответника, който оспорва твърдението за допуснати нарушения при свикването и
провеждането на общото събрание и за нарушения на чл.48, 50 и 51 от ЗУЕС. На
първо място, твърди, че общото
събрание е проведено законосъобразно,
спазвайки предвидения в закона ред за свикване и провеждане на събранието, като поканата била
залепена на външната врата на сградата на три езика /български, английски и на
руски език/. В поканата е бил посочен дневния ред на събранието, както и
мястото, деня и часа на събранието. Поканата е подписана от управителя на ЕС и
на нея е отбелязано деня и часа на залепването на поканата, за което е съставен
протокол, който е подписан от управителя и от един свидетел и е изпратена по
ел.път до всички собственици. Твърди, че събранието е проведено при наличие на
кворум, като при извършване на регистрацията,
отчитане на кворума и при провеждане на гласуването и калкулиране на гласовете,
са взети предвид документите за собственост, в които са посочени квадратурата на всеки един самостоятелен обект в сградата,
включително и идеалните части от общите части на сградата на всеки обект и въз
основа на тези квадратури е изготвена таблицата с присъстващите собственици и
процента идеални части, които всеки един етажен собственик притежава. От този
процент идеални части е сформиран кворума на Общото събрание съгласно чл.15 от ЗУЕС и са приемани решения съгласно чл.17, ал.1 от ЗУЕС. Счита, че факта, че
един СОС е собственост на няколко лица не представлява заобикаляне на закона.
Сочат, че е невярно твърдението на ищеца, че става въпрос за основен ремонт и твърдят, че извършването на ремонт
на покрива и покривните тераси на сградата се явява необходим такъв и дори да
не е прието решение на ОС на ЕС за извършване на необходим ремонт на покрива и покривните тераси всеки етажен
собственик съразмерно с дела си в общите части е длъжен да участва в разноските
необходими за поддържането на сградата и решение на ОС на ЕС е необходимо само за извръшване на полезни
разноски, но не и за необходими разноски какъвто е процесния ремонт. В тази
връзка счита, че е спазен кворума за вземане на решение за „необходим ремонт“.
Твърдят, че ремонтът, който следва да се извърши, обхваща единствено покрива на
сградата и покривните тераси, които са общи части на сградата. Относно
решението за бюджета сочат, че това е въпрос на целесъобразност и не подлежи на съдебен контрол, а приетото решение плащането на вноската да е еднократно, е съобразено с
факта, че се касае за необходим ремонт и защото повечето чуждестранни физически
лица предпочитат да направят плащане с един банков превод отколкото ежемесечни
преводи. Счата, че лихвата за забава, която се дължи съобразно приетото решение
не е прекомерна. Моли съда да отхвърли иска. Представя доказателства. Претендира разноските.
Предявения иск е с правно основание чл.40, ал.1 от Закона за управление на етажната
собственост.
Съдът след преценка на събраните
доказателства намира за установено от фактическа страна следното: Установява се
от представения нотариален акт №81, том ХI
рег.№3367, дело №2014 от 2008г., че А.Я. и в качество на пълномощник на
съпругата си Г. Л.М. А. Я. е придобил следния недвижим имот апартамент №10, находящ се в сграда „С“, етаж десети, със
застроена площ от 243,41 кв.м., ведно с 36,89 кв.м.
ид.ч. от общите части на сградата, състоящ се от антре, три спални две бани с WC, дневна, кухненски бокс, дрешник и две тераси,
при граници: на изток – външен зид и стълбище, на югозапад – камариерски офис и
апартамент С10-9, на северозапад и на север – външен зид, на югоизток и на юг –
коридор, отдолу – апартаменти С9-19, С9-20, С9-21, С9-22 и С9-23, отгоре –
апартамент С11-10 и външен зид, с адрес гр.Поморие ул.“Княз Борис“№219 и в тази връзка има правен интерес
от оспорване решенията взети от ОС на ЕС проведено на 23.02.2018г. Представена е покана за свикване на извънредно общо събрание на собственици в етажна собственост на
блок С / Сигма/, в която е посочено, че
същото се свиква от управителя на ЕС на
блок С с идентификатор №
57491.509.24.3 по
кадастралната карта на град Поморие, комплекс „Сънсет ризорт“ в град Поморие,
на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219, на основание чл. 12, ал. 1,
т. 1 и чл. 13 от Закона за управление на етажната
собственост (ЗУЕС). Видно от покана в
същата е обявен следния дневен ред: 1.Избор на протоколчик за провеждане на общото събрание; 2.Приемане на решение за извършване
на
необходим ремонт на сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на
ЗУЕС и създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сградата; 3 Приемане на бюджет за извършване
на Необходимия ремонт на сграда С
(Сигма); 4.Определяне на размера, начина, сроковете и условията на плащане на
паричните вноски за поддържането на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сградата
предвид нуждата от извършване на необходим ремонт
на сградата; 5. Приемане на решение, с което
възлага на управителя на сграда С
(Сигма) да сключи договори за извършване
на
необходим ремонт на
сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС, с когото прецени, при условия и цена каквито прецени, но в рамките на
приетия бюджет на етажната собственост; 6. Определяне на финансови санкции за етажни
собственици, които не са платили точно и в срок вноските за Фонд „Ремонт и
обновяване“; 7. Вземане
на решение за предприемане на юридически действия от страна на управителя на
етажната собственост при неплащане на задължения от страна на Етажните
собственици и определяне на съответни мерки за това. В поканата е посочено
дата, часа и мястото където ще се проведе общо събрание на собствениците на
сграда С (Сигма) на - 23.02.2018 г. от 09:00 часа в зала „
Емералд „ на етаж - 1 ( минус едно, сутерен ) на сграда Д (Делта), в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град
Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ №
219. Поканата е представена на български, руски и английски език. Представен
е протокол от 15.02.2018г. /л.215/, в който е посочено, че поканата за
свикване на общо събрание насрочено за 23.02.2018г. е залапена на входната
врата на блок С/Сигма/ на 15.02.2018г. в
11.00 в присъствието на Г. П.Г.Представено е съобщение /л.227/ до собствениците с посочена дата и час – 01.03.2018г.,
16.30ч., подписано от управителя, в което се съдържа информация, че протокола
от ОС на ЕС на сграда С
(Сигма) проведено на 23.02.2018г. е изготвен и всеки
собственик може да се запознае и да получи копие от протокола от проведеното
ОС, заверено Вярно с оригинала и приложенията към него от рецепцията в
сградата.
Представен е протокол на
проведеното на 23.02.2018г. ОС на ЕС на блок С (Сигма),
с идентификатор №57491.509.24.3 по кадастралната карта на град
Поморие, комплекс „Сънсет ризорт” в град Поморие, ул. „Княз Борис I” №219. В протокола са
посочени присъствалите
собственици и упълномощени лица, като е посочено всеки собственик, с какъв
процент ид.части от общите части на сградата разполага. В края на протокола е
отразено, че неразделна част от протокола са приетия бюджет за извършване на
необходим ремонт, списък с подписи на присъстващите на ОС лица, доклад на фирма
Бейтс, пълномощни. Към протокола е приложен списък на собствениците присъствали
на ОС на ЕС на 23.02.2018г., в който е
във вид на таблица с положените подписи на присъстващите, с посочени обектите в сграда С
(Сигма) със съответния
собственик, площ на обекта без ид.части; площ на ид.части; обща площ;
процент на ид.части и подпис. Видно от тази таблица обектите в сграда С (Сигма) са
394. В тази връзка е представена и справка
от СГКК Бургас, във вързка със заявление
за самостоятелните обекти и в писмо СГКК Бургас е посочила, че сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по к.карта на гр.Поморие е със
застроена площ по КККР 5409 кв.м и в
същата са нанесени 395 самостоятелни обекта. Прави впечатление, че в списъка е
посочено, че СОС с идентификатор 57491.509.24.3.348 с площ 4,080 кв.м. е
собственост на Двора ЕООД и още 35 лица съсобственика и от собствениците на този
обект на събранието са присъствали лично А.Х.Х., Н. О.П., Я. К. М., И. И. К.,
В. В. В.-К.Г.П.К.,Е.А.Д., И.Д.Д., Д.А.Я., М.С.С., Р.А.Д.., С.Т.С., Т.В.Б., Н.К.
Г., Т.А.Д., А.Й.Х., Б. Р. Н., Г. П. К., Г. Д. Х., Ж. А. Г., М. С. Г., Р. Т. К.,
Р. Д. Д., С. Г. Ж., С. В. Ш., Г. П. Г., М. Т., З. Н. Р. П., Й. Й. Б., К. Ж. П.,
К. И. К. и всички те са представлявали съобразно разпоредбата на чл. 14, ал.4
от ЗУЕС и други собственици, като в представените „съгласие за гласуване“
/пълномощни/ изрично е посочено, че собственика
дава съгласие за гласуване за общата сума, която да бъде събрана от всички
етежни собстневици във фонд „Ремонт и обновяване“ и конкретна сума, която да е
вноската дължима от него за фонд „Ремонт и
обновяване“. В Протокола е
посочено, че притежаваните от всеки собственик ид.части са прекалкулирани съм
кворум 100% и за нуждите на гласуването на всеки от собствениците е
раздаден лист с посочено число-процент
на притежаваните от него ид.части от общите части на сградата, с който да
гласува. На общото събрание е избран протоколчик и са приети следните решения:
по т.2 от дневния ред: Да се извърши Необходим ремонт на
сградата по смисъла на nap. 1, т.8 от ДР на ЗУЕС и да се създаде Фонд „Ремонт и
обновяване” на сградата;
по т.3 от дн.ред: Приема предложения бюджет за
извършване на Необходимия ремонт на сграда С (Сигма), който е
неразделна част от настоящия протокол;
по т.4
от дн.ред: Вноската за поддържането на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сграда С/Сигма/ за
извършването на Необходимия ремонт да е съобразно приетият бюджет преизчислена
за всеки собственик поотделно съгласно разпоредбата на чл.50, ал.2 от ЗУЕС, а
именно съобразно идеалните му части в общите части на етажната собственост, но
не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната, платима
еднократно до края на месец Август 2018г. по банков път по специално открита
банкова сметка *** - за Фонд „Ремонт и обновяване“, която да се открие на името
на Управителя на Етажната собственост, съгласно разпоредбата на чл.50,
ал.З от ЗУЕС. Таксите за всеки един СОС за Фонд Ремонт и обновяване“ на
сградата са посочени в приетият бюджет, който е неразделна част от настоящия
протокол;
по т. 5 от дн.ред:
Приема решение, с което възлага на управителя на сграда С/Сигма/ в комплекс
„Сънсет ризорт“ да сключи договори, както за извършването на Необходимия ремонт
на сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС, но и да сключи договор с
независим надзор, който да осъществява контрол и наблюдения на извършването му
и който да предоставя регулярани отчети до етажните собственици относно
неговото изпълнение, с когото прецени, при условия и цена каквито прецени, по
всички договори да са в рамките на приетия бюджет на етажната собственост за
извършването на Необходимия ремонт на сградата. Разрешава на основание чл.50,
ал.5 от ЗУЕС на управителя на сграда С (Сигма) да се разпорежда с всички
средства събрани в банковата сметка със специално предназначение - за Фонд
„Ремонт и обновяване“ съгласно приетото решение на ОС на ЕС за извършването на
Необходимия ремонт на сградата,
както намери за добре;
по т.6 от дн.ред: Приема решение,
при неплащане точно и в срок на вноската за поддържането на Фонд „Ремонт и
обновяване“ на сграда С /Сигма/ за извършването на Необходимия ремонт,
приета на това ОС на ЕС, етажният собственик да дължи лихва за
забава и размер на 5 % годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава до окончателното изплащане на
задължението му към ЕС;
по т.7 от дн.ред: При неплащане
на задължения към Етажната собственост на сграда С/Сигма/. Управителят има право да предприема съдебни процедури срещу отделни
собственици, като завежда съдебни искове пред местно компетентния съд по
местонахождение на етажната собственост.
Видно от протокола
всички решения са приети с едно и също мнозинство: в първа и шеста точки „ за“
са гласували 96,70295% ид.ч. от общите части на сградата, „против“ няма и
„въздържали се“ са гласували 3,29705% ид.ч. от общите части на сградата, като в
останалите точки против и въздържали се разменят – въздържали се няма, а ,
„против“ са гласували –3,29705% от общите части на сградата. По делото е представено пълномощно с което В. Г. Д. в качеството си на управител на „Двора“ ЕООД и
като собственик на самостоятелни обекти и като управител на етажната
собственост на сграда А / Алфа/, сграда В / Бета/, сграда С / Сигма/,
сграда D / Делта/, сграда E / Ета/
упълномощава Н. П. да го представляват като собственик и управител на ЕС в
ОС, за насрочени за 23.02.2018г. ОС на ЕС. Видно от представени документи наречени „съгласие за гласуване“ /от л.38 до л.58/ съставени на български език и съответно
английски или руски език, собственици на самостоятелни обекти в сграда „С“ са упълномощили други лица, да ги представляват
пред ОС на ЕС на сграда „Сигма“, като са посочени и сътветни изисквания и ограничения при гласуването, а именно: че упълномощителят
не може да гласува увеличаване на паричната вноска за управление и поддръжка на
общите части и същата не може да бъде повече от 15 евро на кв.м. годишно; Пълномощникът има право да гласува за приемане на
решение за сьбиране на вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ с цел ремонт на
покривите и покривните тераси на сградата, където се намира апартамента и пълномощникът има право да гласува общата сума,
която следва да бъде събрана от всички етажни собственици във фонд „Ремонт и
обновяване“ да не е повече от €
658 536,77 общо за сградата, и която да бъде разпределена като дължима
между етажните собственици съобразно квадратните метри идеални части на всеки
отделен собственик в общите части на Етажната собственост съгласно изискванията
на ЗУЕС. В съгласието за гласуване е посочено и каква вноска във фонд „Ремонт и
обновяване“ се дължи от упълномощителя.
По делото са допуснати до разпит двама свидетели. Свидетелят Н. свидетелства, че е присъставал на проведното на 23.02.2018г. събрание,
като представлявал
А.Я., преупълномощен от адв.Ч., тъй като тя не е имала възможност да се яви. Сочи, че
регистрацията се извършвала само един път и след като при първото явяване нямало кворум, не се е извършила нова регистрация след отлагането с един
час на събранието. Твърди, че по т.3 и по т.4 е гласувал „въздържал се“ и
„против“, но и двете са били отразени като гласувал „за“. Сочи, че управителя
на ЕС не присъствал, а протоколчика не записвал много от изказванията и много
от зададените въпроси останали без отговор, като имало и възражение относно провеждането на ОС
с идентичен дневен ред всеки месец. Сочи, че на събранието основно се обсъждал ремонта на покрива и
имало възражения, че сумата за ремонта е прекомерна. Свидетелят Б. Н. -
служител на „Сънсет ризорт мениджмънт“ свидетелства, че е присъствал на
проведеното събрание и при регистрацията е получил материали за бюджета, доклад
от фирмата, която трябвало да извърши ремонт на покривите, листи с проценти на
всеки един собственик, с който трябвало да се гласува. При гласуването
решенията се приемали с очевидно мнозинство, но не си спомня дали са се казвали
конкретни цифри. Свидетелят твърди, че това събрание през февруари месец е било
свикано за ремонт на покривите на сградата и друго не се е обсъждало. Не си
спомня дали някой от собствениците е искал да плати сумите на отделни вноски.
Не си спомня дали е имало предложения да се гласува за размера на вноските.
Свидетелства, че неговата собственост е част от склад в сутерена и е
съсобственик на тази част с още трима колеги, като той бил упълномощен от три
лица. Свидетелят Н.П. – служител на
„Сънсет ризорт мениджмънт“ свидетелства, че също е присъствал на проведеното
събрание и е бил председател на събранието и при регистрацията на
собствениците, всеки получавал пакет документи,
в който присъствал бюджета за ремонта, инженерин доклад и поради липсата
на кворум събранието се отложила за след един час. Сочи, че били раздадени и
листчета с проценти за кворума и по голямата част от присъстващите гласували за
извършването на ремонта и мнозинството било очевидно. Сочи, че всички сгради в
комплекса се нуждаят от ремонт поради течове от терасовидните покриви, които
правят апартаментите неизползваеми и хората които гласуват против ремонта, са
тези които, не са засегнати от проблема.
По делото е допусната Съдебно техническа експертиза, която да отговори
на въпросите дали правилно са изчислени процентите идеалните чести от общите
части на сградата на собствениците съобразно посочените в документите им за
собственост притежавани кв.метри общи части. В подробна експертиза вещото лице е посочило, че в
приложението „списък на собствениците в сграда С /Сигма/ с
идентификатор 57491.509.24.3.
са посочени всички
обекти в сградата с техните собственици и изчислените процентите
ид.части на присъстващите собственици на
ОС на ЕС съобразно притежаваните кв.м. идеални
части от общите части можа да се приеме, че са точно изчислени, като вещото лице в таблица е посочило изчислените от него квоти и е
посочило разликите. Според вещото лице процента на присъствалите лично или чрез
пълномощник са 30,51424%
при записани в протокола от ОС общо реално присъствали – 54,535921%. Вещото лице също
е дало заключение, че покривът на сграда Сигма
има нужда от ремонт и той е „необходим ремонт“ по смисъла на §1,т.8 от
ДР на ЗУЕС. Вещото лице е посочило
площта на откритите покривни тераси и покривите които възлизат на
4035 кв.метра. Представил е и
допълнително заключене в което е изяснил какъв е достъпът до покривните тераси.
Вещото лице е посочило, че до основния покрив над тринадесетия етаж на сградата
достъп няма; до откритите / покривни/
тераси на ниво от дванадесети до шести етаж има достъп до всички части на тези
открити тераси и към индивидуалните и към общите тераси и до външните аварийни
стълбища.
При така изяснената
фактическа обстановка настоящата инстанция, направи следните правни изводи.
Не се оспорва от
ответниците, а на съда служебно е известно, че на 14.11.2017г. и на
28.12.2017г. са проведени ОС на Етажната собственост на сграда С „Сигма“, с идентификатор 57491.509.24.3 в комплекс „Сънсет Ризорт“ гр.Поморие. Не се
спори, че на ОС проведено на 23.02.2018г. са приети решения напълно идентични с
решенията приети на проведено на 14.11.2017г. и на 28.12.2017г. ОС на Етажната собственост на сграда С „Сигма“, с идентификатор 57491.509.24.3 в комплекс „Сънсет Ризорт“ гр.Поморие, като на
двете събрания са обявени предварително за разглежадане едни и същи въпроси.
Установено е от доказателствата, че събранието за 23.02.2018г. е насрочено след
като е проведено събранието на 14.11.2017г. и на 28.12.2017г. Служебно известно
е, че изпълнението на решенията взети на ОС проведено на 14.11.20187г. са
спрени.
Служебно е известно на
съда и че във връзка с оспораването на решенията приети на събранеито проведено
на 14.11.2017г. от А.Я. е образувано гр.дело №862/2017г. на ПРС, което не е приктлючило.
Спроед съда
приетите решения на проведеното на 23.02.2018г. ОС на ЕС,
следва да се отменят, тъй като събранието е свикано по предварително
обявен дневен ред и са разгледани
въпроси по които вече има произнасяне и приетите решения на двете събрания са
напълно идентични т.е. за трети път ОС се е произнесло по въпроси по които има
произнасяне, като с нито едно от решенията не се прави някаква промяна или
корекция на предходно взетите решения. Такова поведение от управителя на ОС на ЕС
води до нестабилност и внася объркване сред собствениците. След като веднъж е
свикано извънредно ОС, недопустимо е за разглеждане на същите въпроси по които
има позитивни решения, да се свиква ново извънредно ОС. Така се е стигнало до приемане на три решения
за създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“ и до приемана на три решения с които собствениците се
задължават да внесат вноска в този фонд
в не малък размер. Към момента на провеждане на ОС на ЕС на 23.02.2018г.
решенията приети на събранието проведено на 14.11.2017г. не са отменени и да се свиква общо събрание за произнасяне по същите въпроси и да се
приемат решения идентични с решенията
приети на предходното събрание, спроед настоящия състав представлява злоупотреба с право, тъй като целта на проведеното второ
събрание за решаване на въпроси по които
вече има взети решения, без да са отменени
предходните решения и решаването им по абсолютно идентичен начин е да се
преодолее ефекта на спиране изпълнението на решенията и да се изпълнят тези взети решения. Злоупотребата с право е противоправна, тя е
налице, когато правото се упражнява недобросъвестно - за да бъдат увредени
права и законни интереси на други ( чл.57, ал. 2 от Конституцията/ и настоящия състав счита, че е
недопустимо да се признават благоприятни последици за страна
стремяща се да ги извлече по такъв начин,
затова и приетите решения следва
да бъдат отменени.
Съдът следва да се произнесе по въпроса за направените разноски, тъй
като и двете страни са поискали да им бъдат присъдени и с огледа на резултата ответника
следва да заплати на ищеца напарвените разноски по делото в размер на 1082.00лв.
Мотивиран от изложеното ПРС
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ всички решения приети на
проведеното на 23.02.2018г. ОС на Етажната собственост на сграда „Сигма“, с идентификатор 57491.509.24.3 в комплекс „Сънсет Ризорт“,
представлявана от управителя на ЕС „Двора“ ЕООД, чрез управителя на дужеството
В.Г.Д., обективирани в Протокол
от Общо събрание на собствениците на сграда „Сигма“ от 23.02.2018. като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА Етажната собственост на сграда С „Сигма“, с идентификатор 57491.509.24.3, в комплекс „Сънсет Ризорт“,
представлявана от управителя на ЕС „Двора“ ЕООД чрез управителя на дужеството В.
Г.Д. с адрес ***
да заплати на А.Я гражданин на РИсландия, роден на *** в Ливан, с адрес ***,
Лондон, с пълномощник адв. Н.Ч. съд
адрес *** сумата в размер на
1082,00/хиляда осемдесет и два лева/ разноски по делото, от които 81 лв.
държавна такса, 401 лв. депозит за вещо лице и 600лв. адвокатски хонорар.
Настоящото решение подлежи на въззивно
обжалване пред Бургаски окръжен съд, в двуседмичен срок от съобщаването на
страната за постановяването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: