№ 33
гр. Сливница, 28.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СЛИВНИЦА, IV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и седми януари през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:Николай Св. В.
при участието на секретаря Галина Д. В.
като разгледа докладваното от Николай Св. В. Гражданско дело №
20231890100430 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на К. В. Ц. срещу Г. И. Г.
и Н. И. М., с която е предявен конститутвен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за
обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен
договор от 22.05.2020 г.
Ищецът твърди, че по силата на сключения между неговия наследодател
и ответниците договор ответниците са се задължили да му прехвърлят до
15.12.2020 г. имотите срещу продажна цена от 77 000 лв. При подписване на
предварителния договор е заплатил сумата от 22000 лева капаро.
Впоследствие е заплатил и сумата от 39500 лева. Заявява готовност за
заплащане и на остатъка от 15 500 лева. Поддържа, че всички условия за
сключването на окончателен договор са били налице, като поетите от
наследодателя на ищеца ангажименти са изпълнени в уговорените за това
срокове, поради което претендира обявяване на договора за окончателен по
съдебен ред.
Ответникът Г. Г. е получил препис от исковата молба и е депозирал
отговор, с който оспорва исковете. Посочва, че е бил в обективна
невъзможност да сключи окончателен договор, тъй като другият съсобственик
е извън България.
Ответницата Н. М., представлявана от назначения й особен
представител е депозирала писмен отговор, с който оспорва иска. Твръди, че
не е сключвала процесния предварителен договор и оспорва представителната
власт на ответника Г.. Оспорва да е получавала плащания по договора.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства и въз
основа на закона, достигна до следните фактически и правни изводи:
1
По иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД:
За основателност на иска с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД по
делото следва да се докаже, че 1. наличие на валиден предварителен договор
между ищеца и ответника за продажба на недвижим имот; 2. ответникът да е
собственик на този недвижим имот; 3. да не е сключен окончателен договор;
4. ищецът да иска от съда обявяването на предварителния договор за
окончателен; 5. ищецът да е изправен относно изпълнението на задълженията
си по предварителния договор.
На 22.06.2020 г. е сключен предварителен договор, по силата на който
ответникът Г. И. Г., лично и като пълномощник на Г.Е. И. и на ответницата Н.
И. М. се задължил да сключи окончателен договор за покупко-продажба, по
силата на който да прехвърлят в полза на В. Ц. Ц. правото на собственост
върху процесния недвижим имот дворно място и сгради срещу сумата в
размер на 77 000 лева. Представените пълномощни доказват, че ответникът Г.
е разполагал с представителна власт да сключи договора от името и на
останалите съсобственици, а и това не се успорва от тях.
При подписване на договора е заплатена авансова сума в размер на 22
000 лева. Договорът представлява разписка за плащането. Съгласно
предварителния договор купувачът е следвало да заплати в срок до 30.07.2020
г. сума в размер на 20 000 лева, а при подписване на окончателен договор и
сума в размер на 35 000 лева. От отбелязванията на гърба на предварителния
договор, които имат характер на разписка, се установява, че ответникът Г. е
получил допълнително сумата от 19500 лева към първоначалано заплатените
22 000 лева.
От представеното удостоверение за наследници се установява, че
купувачът по договора Владимир Ценов е починал на 08.01.2021 г. и е оставил
за свои наследници М. Т. Ц. – съпруга, К. В. Ц. – син и Т. В. Ц. – дъщеря.
Впоследствие наследниците на купувача са сключили с продавачите и
допълнително споразумение № 3 от 05.06.2022 г., според което е уговорено, че
сключването на окончателния договор да се извърши до 31.12.2022 г. Страните
са декларирали, че общата платена сума по договора от купувачите на
продавачите е в размер на 61500 лева и в тази част анексът служи като
разписка. Страните са се съгласили купувач по окончателния договор да бъде
единствено К. В. Ц.. По тази причина единствено той има правен интерес от
предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
От всичко изложено се установява, че между страните е сключен
валиден предварителен договор за продажба на недвижим имот, като ищецът е
заплатил дължимата до момента цена за имота в полза на ответника. Заявява
готовност да заплати и остатакът от 15 500 лева. Следователно е налице
първата предпоставка за уважаване на иска.
Задължението на продавача да прехвърли собствеността по отношение
на процесния имот в полза на ищеца е изискуемо от датата 31.12.2022 г., която
изискуемост е настъпила и ответниците са изпаднали в забава относно
изпълнението му.
2
При разглеждане на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД съдът действа като
нотариус, като следва да провери и дали са налице предпоставките за
прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали
отчуждителят е собственик на имота – арг. чл. 363 от ГПК. Това е и
следващата предпоставка за уважаване на иска. Видно от представения
нотариален акт за продажба на недвижим имот № 133, том II, дело № 346/2001
г. по описа на нотариус Т.П., Н. Д. В. и Г. И. В. са прехвърлили правото на
собственост на И. Г. И. върху процесния имот с идентификатор №
77400.700.198 - дворно място с площ от 907 кв.м., съставляващо парцел X-198
от кв. 6 по плана на с. Храбърско, заедно с построената в него масивна
едноетажна жилищна сграда с площ 64 кв.м. и две стопански сгради, при
съседи улица, парцел II-45, парцел VII-197, парцел IX-199. И. Г. И. е починал
на 15.09.2011 г. и е оставил за наследници продавачите по предварителния
договор - Г.Е. И., Г. И. Г. и Н. И. М.. Г.Е. И. е починала на 01.05.2021 г. и е била
наследена от ответниците Г. И. Г. и Н. И. М.. Те не са прехвърлили
собствеността по отношение на имота преди вписване на исковата молба по
настоящото дело, видно от приетата справка от Служба по вписванията.
Следователно е налице втората предпоставка за уважаване на иска.
Ответниците не са ангажирали доказателства за изпълнение на
същественото им задължение по предварителния договор да сключат
окончателен договор с ищеца за покупко-продажба на процесните имоти.
Налице е и тази предпоставка по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Ето защо и при съвкупна преценка на събрания доказателствен материал
съдът намира, че са налице всички предпоставки за обявяване за окончателен
на предварителен договор от 31.12.2022 г. за продажба на процесните
недвижими имоти, сключен между страните, поради което искът с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД следва да бъде уважен.
По разноските:
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ищецът има
право на разноски. Той е заплатил 2703,36 лева за депозит за особен
представител, 78 лева за държавна такса и е бил представляван от адвокат на
когото е заплатено 7000 лева адвокатско възнаграждение. Адвокат Р. като
особен представител на ответницата Н. М. е направил възражение, че
възнаграждението е прекомерно. Съдът като съобрази фактическата и правна
сложност на делото и след като взе предвид за ориентир размерите на
възнагражденията в Наредба № 1 от 09.07.2004 г. счита, че възнаграждението
следва да бъде намалено на 1100 лева.
На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да
заплати следващите се разноски по прехвърлянето на имота – местен данък по
сметка на Община Божурище в размер на 3 % от оценката на недвижимия
имот (арг. чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ, вр. с чл. 35, ал. 2 от Наредба за определяне
на размера на местните данъци на територията на община Божурище), който
възлиза на сумата в размер на 169,67 лв., както и нотариална такса по сметка
на Районен съд-Сливница, изчислена съобразно т. 8 от Тарифа за
нотариалните такси към ЗННД, в размер на 104,02 лв. На основание чл. 364,
3
ал. 1 от ГПК за общата сума от 273,69 лв. следва да се нареди вписване на
възбрана върху прехвърляния недвижим имот до изплащане на разноските.
Съдът счита, че не следва да разглежда направеното искане за
прихващане на разноските на ищеца, които му се дължат от ответниците с
дължимия от него остатък от продажната цена. Това искане е направено едва в
хода на устните състезания и затова съдът намира за недопустимо да се
произнася по него. Отделно от това съдът не би могъл да извърши
прихващане на тези вземания, тъй като те не са ликвидни и изискуеми, а ще
бъдат такива едва след влизане в сила на съдебното решение.
Мотивиран от посоченото, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
между К. В. Ц., ЕГН **********, с адрес гр. С............., съдебен адрес гр.
............., чрез адв. Г. като купувач и Г. И. Г., ЕГН **********, с адрес гр.
С............. № 14А и Н. И. М., ЕГН **********, съдебен адрес гр. ............., чрез
адв. Р., като продавачи, сключения на 22.05.2020 г., предварителен договор за
покупко-продажба на следните недвижими имоти: имот с идентификатор №
77400.700.198, с адрес с. Х............., представляващ дворно място с площ от
907 кв.м., съставляващо парцел X-198 от кв. 6 по плана на с. Храбърско,
заедно с построената в него масивна едноетажна жилищна сграда с площ 64
кв.м. и стопански сгради, при съседи улица, парцел II-45, парцел VII-197,
парцел IX-199, ПОД УСЛОВИЕ, че К. В. Ц., ЕГН **********, заплати в
двуседмичен срок от влизането в сила на решението на Г. И. Г., ЕГН
********** и Н. И. М., ЕГН **********, сумата от общо 15 500 лева /по 7750
лева на всеки от тях/, представляваща неплатения остатък от продажната
цена.
ОСЪЖДА К. В. Ц., ЕГН **********, с адрес гр. С............., да заплати
на Община Божурище, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК сумата от 169,67 лв.,
представляваща местен данък за възмездно придобиване на имота.
ОСЪЖДА К. В. Ц., ЕГН **********, с адрес гр. С............., да заплати
по сметка на Районен съд - Сливница на основание чл. 364, ал. 1 ГПК сумата
от 104,02 лв., представляваща държавна такса за прехвърляне на имота.
ОСЪЖДА Г. И. Г., ЕГН **********, с адрес гр. С............. № 14А и Н. И.
М., ЕГН **********, съдебен адрес гр. ............., чрез адв. Р., да заплатят на К.
В. Ц., ЕГН **********, с адрес гр. С............., сумата от 3 881,36 лева –
разноски по делото.
ДА СЕ ВПИШЕ на основание чл. 364, ал. 1 ГПК служебно възбрана
върху описания по-горе недвижим имот за сумата от 273,69 лв.,
представляваща разноски по прехвърлянето на имота до изплащане на тези
разноски.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 2 ГПК заверен препис от
съдебното решение да се издава на страните след представяне на
4
доказателства за плащане на дължимите местен данък и държавна такса.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Районен съд – Сливница: _______________________
5