РЕШЕНИЕ
№ 31
гр. Благоевград, 31.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, СЕДМИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и четвърти януари през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Румяна Бакалова
при участието на секретаря Теофания Лазова
като разгледа докладваното от Румяна Бакалова Търговско дело №
20211200900135 по описа за 2021 година
Ищецът „С.Е.Т.З.“ ЕООД с ЕИК ***** със седалище гр.В. твърди, че
на 15.03.2006 г.,като купувач е сключил с ответника „С.П. ЕООД ЕИК *****
със седалище с.П. общ.С. като продавач, предварителен договор за продажба
на ап. А504, с площ от 26,34 кв.м., находящ се на първи терасовиден етаж в
блок „А“ от жилищна сграда „Медите“, построена върху УПИ V -415 по
плана на село П., община С.. Цената на описания имот е определена на 14 961
евро, които е следвало да се изплатят на етапи, според прогреса на
строителството. На 29.01.2007 г. е сключен анекс към предварителния
договор, по силата на който купувачът ще закупи и мазе № А25, прилежащо
към ап. А 504 срещу цена 600 евро, която е заплатена в брой и това е
удостоверено в самото споразумение.
Ищецът твърди, че същественото условие за сключване на окончателен
договор е да се прехвърли имота без тежести и ипотеки. Срокът за сключване
на окончателния договор е определен на 24 месеца от датата на подписване на
предварителния договор, като страните са уговорили, че в случай на
обективна невъзможност да се осигури изповядване на окончателен
договор,страните се задължават да се явят пред нотариус при първа
1
възможност , независимо от изтичането на договора.
За периода от 12.05.2006г. до 28.01.2010 г. ищецът твърди, че върху
имота е имало договорна ипотека, която е заличена на 28.01.2010г. и след
като са получили поканата от продавача на 14.03.2012 г. за финализиране на
сделката, установяват, че по партидата на продавача е вписана възбрана от
НАП с дата 22.02.2012 г. Съответно не са се явили да сключат окончателен
договор .По-късно описания недвижим имот е продаден от публичния
изпълнител.Заявили са, че развалят предварителния договор, поради
неизпълнението му от страна на продавача, за което е съставен протокол на
14.07.2016 г. в кантората на нотариус Бабалева.
С оглед на това молят да се осъди ответника да им заплати сумата от
13 988 евро, представляваща заплатена от ищеца сума по предварителен
договор от 15.03.2006 г. и споразумение към договора от 29.01.2007 г., които
са развалени с изявлението, направено от ищеца.
Претендират и законната лихва върху главницата, както и разноски.
От страна на ответното дружество е постъпил писмен отговор, с
който се оспорва иска. Не оспорват фактите, че страните са били в
облигационна връзка – сочения предварителен договор. Не оспорват, че
цената по предварителния договор е била 14 961 евро, както и че ищецът не е
заплатил последната вноска. Оспорват, че договорът е развален от страна на
ищеца на датата 14.07.2016 г. Твърдят, че предварителният договор е
прекратен на 14.12.2012 г., съгласно протокола, направен в кантората на
нотариус Божудова. С оглед на това ответникът прави възражение за
погасяване правото на иска по давност.
В допълнителната си искова молба ищецът е оспорил отговора. Сочи,
че не са се явили при нотариуса ,защото към 2012 г. върху имота е била
вписана възбрана. Изложени са съображения за неоснователност на
възраженията в отговора на ответника.
От събраните по делото доказателства,преценени по отделно и в
съвкупност,съдът прие следното:
Правната квалификация на иска съдът определя по чл. 55, ал. 1,
пр. 3 от ЗЗД, а именно връщане на суми получени от ответника на отпаднало
основание.
2
Няма спор относно валидността на подписания предварителен
договор за продажбата на сочения от ищеца недвижим имот. Не се оспорват
сумите, които е следвало да заплати купувача на продавача, както и че не е
платена последната вноска,която е следвало да се изплати в деня на
сключване на окончателния договор.
От представения и в оригинал предварителен договор/след сравняване,
оригинала е върнат на ищеца/ се установява че на 15.03.2006 г.между „Р.И.
„ЕООД с управител А.Р. и ответника „С.П. ЕООД ЕИК ***** със седалище
с.П. общ.С. е сключен предварителен договор за продажба на ап. А504, с
площ от 26,34 кв.м., находящ се на първи терасовиден етаж в блок „А“ от
жилищна сграда „Медите“, построена върху УПИ V -415 по плана на село П.,
община С.. Цената на описания имот е определена на 14 961 евро, които е
следвало да се изплатят на етапи, според прогреса на строителството. На
29.01.2007 г. е сключен анекс към предварителния договор, по силата на
който купувачът ще закупи и мазе № А25, прилежащо към ап. А 504 срещу
цена 600 евро, която е заплатена в брой и това е удостоверено в самото
споразумение.
В чл.6 ал.1 от предварителния договор,сключен на 15.03.2006г. е видно,че
задължение на продавача е било да прехвърли собствеността върху обекта
чист от вещни тежести и възбрани.
Ищецът е бил с наименование към момента на сключване на
договора„Р.И. „ЕООД,видно от вписванията в ТР,а сега е с променено
наименование „С.Е.Т.З.“ ЕООД.Не се спори,че купувачът по предварителния
договор е заплатил на продавача сума от 13 388 евро,като не е заплатил
последната вноска,посочена в договора,която е платима в деня на подписване
на окончателния договор.Писмени доказателства за плащане са представени
по делото.
Освен това купувачът е заплатил и мазе№ А25, прилежащо към ап. А 504
срещу цена 600 евро, която е заплатена в брой и това е удостоверено в самото
споразумение.
Общо за жилището с прилежащото му мазе е платено от купувача сумата
от 13 988 евро.
От представената справка от АВ е видно,че върху имота,предмет на
предварителния договор е била учредена за периода от 12.05.2006г. до
3
28.01.2010г.ипотека.Ищцовото дружество е поканено от ответника на
14.03.2012 г. пред Нотариус Божудова да сключат сделката продажба в
нотариална форма,като в противен случай,ако не бъдат преведени
сумите,дължими като остатък ,продавачът ще счита договора за
развален.Сделка не е сключена,видно от констативен протокол на Нотариус
Божудова от 14.03.2012 г. На определената дата се е явил единствено
представляващ продавача.
Ищецът не отрича получаването на поканата,както и
обстоятелството,че не е заплатил остатъка от продажната цена към 14.03.2012
г.,но сочи,че продавачът не е изпълнил задължението си ,визирано в чл.6 ал.1
от предварителния договор,тъй като към тази дата е била наложена възбрана
върху имота от публичния изпълнител.Представил е доказателства/л.19 от
делото на ОС В./ ,от което се установява,че върху ап. А 504 блок а на първия
терасовиден етаж, в хотелски комплекс „Медиите“,построен в УПИ V -415
по плана на село П., община С. има възбрана,вписана на 22.02.2012г.
На 28.05.2014 г. апартамента е бил продаден на трето лице от
публичния изпълнител.
Продавачът е бил поканен от купувача по телепоща на 14.07.2016г. да
се сключи окончателен договор,като има волеизявление,че ако на тази дата не
се осъществи, развалят договора по вина на продавача.
Съставен е протокол от Нотариус Бабелева на дата 14.07.2016г. за
среща на представителите и на двете страни.Сделка не е сключена,като
представляващият купувача е заявил,че поддържа изявлението в поканата по
телепощата,а представителят на продавача е посочил,че ищеца вече е бил
поканен за сключване на окончателен договор,но не се е отзовал на поканата.
При така установеното от фактическа страна,от правна съдът съобрази
следното:
Упражняването на потестативното право за едностранно прекратяване
/разваляне/ на договора, съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗЗД е свързано с виновно
неизпълнение задълженията на страните ,съобразно уговореното между тях.
Едностранното разваляне на договорите е обусловено само от виновно
неизпълнение на задълженията на другата страна и не се допуска разваляне,
когато след определяне на подходящ срок за изпълнение, кредиторът може и
има интерес да получи дължимата престация /чл. 87, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД/, или
4
когато неизпълнението е незначително с оглед обективния интерес на
кредитора /чл. 87, ал. 4 от ЗЗД/.
Настоящият съдебен състав приема, че към настоящият момент
изпълнение на уговореното от ответника като продавач е невъзможно, тъй
като имотът предмет на публична продан не се намира в собственост на
продавача по предварителния договор.
В конкретният казус се установи виновно поведение на
ответника,доколкото към датата 14.03.2012г. не е изпълнил задължението си в
чл.6 ал.1 от договора.Т.е. с волеизявлението му от тази дата,той не може да
развали договора,тъй като е неизправна страна.Към този момент ищецът е
изплатил договорените три вноски.Потестативното право за разваляне на
договора от ищеца е надлежно упражнено към 14.07.2016г.,видно от
протокола на Нотариус Бабалева.В писмената защита е направено
възражение,че не следва да се определя датата по така съставения
протокол,тъй като е посочено в титулната част „протокол №1 от 14.07.2012г.
,а в съдържанието му ,датата е отбелязана като 14.07.2016г.Съдът се основава
на така съставения протокол от Нотариус Бабалева,свързвайки го със
съдържанието на волеизявлението на ищеца,направено по телепоща през
2016г.В същото изрично е спомената,че поканата е за 14.07.2016г. при
Нотариус Бабалева.Допуснатата техническа грешка в титулната част на
документа относно годината не е основание това писмено доказателство да се
отхвърли от съда,тъй като същинското му съдържание разкрива релевантните
обстоятелства.
Общото правило за действието на разваляне на договора, съдържащо се
в чл. 88, ал. 1 от ЗЗД е, че развалянето има обратно действие. Това означава,
че след разваляне на договора, който не е за продължително или периодично
изпълнение,а настоящият не е такъв, обвързаността на страните се премахва с
обратна сила. На това основание те следва да си върнат престациите, които са
си разменили, за да бъде възстановено преддоговорното състояние.
Договорът, като правно основание за размяна на престациите е отпаднал,
поради което се дължи връщане на полученото вече на отпаднало основание/
чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД/. Съгласно закона отпадането на
основанието за даване на престацията по договора не е обусловено от вината
за неговото неизпълнение, поради което обратното действие на развалянето
5
на договора, който не е за продължително или периодично изпълнение,
настъпва независимо по инициатива на коя от двете страни е настъпило
развалянето. Вината е от значение за упражняване на правото за развалянето
му, но не и за отпадане на основанието да се задържи получената вече
престация.
В случая обаче датата ,на която е развален договора е от съществено
значение,във връзка с направеното от ответната страна възражение ,че
правото на ищеца да си върне даденото по разваления договор е погасено с 5
годишна давност по смисъла на чл.110 ЗЗД,която е 5 годишна.Съдът намира
възражението за неоснователно,доколкото към датата на волеизявлението на
ответника към ищеца през 2012г.за разваляне на договора,ищецът е
изправната страна,а ответникът е неизправната.Правото на разваляне подлежи
на изправната страна и то се е осъществило на 14.07.2016г.,от която дата до
подаване на исковата молба на 07.06.2021г. все още не е изтекъл 5 годишен
срок.
На основание изложеното съдът приема предявения иск за
основателен,който следва да се уважи,като по правилата на чл.78 ал.1 ГПК на
ответникът се възложат направените по делото разноски,от които д.т.
1094.33лв.и адвокатски хонорар от 1370 лв.,за които са представени
доказателства,че е изплатен.Съдът намира,че не следва да се пресъждат
разноски за пътни в размер на 83.78 лв.,тъй като те следва да се включват във
възнаграждението за адвоката и не подлежат на възстановяване.
С оглед на това съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „С.П. ЕООД ЕИК ***** със седалище с.П. общ.С. да заплати
на „С.Е.Т.З.“ ЕООД с ЕИК ***** със седалище гр.В. на основание чл.55 ал. 1
пр.3 ЗЗД сумата от 13 988 /тринадесет хиляди деветстотин осемдесет и осем
евро/ евро, представляваща заплатена от „С.Е.Т.З.“ ЕООД сума по
предварителен договор от 15.03.2006 г. и споразумение към договора от
29.01.2007 г.,за продажба на имот ап. А504, с площ от 26,34 кв.м., находящ се
6
на първи терасовиден етаж в блок „А“ от жилищна сграда „Медите“,
построена върху УПИ V -415 по плана на село П., община С. и анекс към него
за принадлежащото му мазе, които са развалени ,ведно със законната лихва
върху тази сума,считано от 07.06.2021г. до окончателното й изплащане ,както
и направените разноски по делото в размер на 1094.33лв. за д.т. и за
адвокатски хонорар - 1370 лв.
Решението подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Благоевград: _______________________
7