РЕШЕНИЕ
№ 5.10.2017 г. град
ПАЗАРДЖИК
В И
М Е Т
О Н А Н
А Р О
Д А
ПАЗАРДЖИШКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД
ХІ граждански състав
На двадесети седми септември две хиляди и седемнадесета година
В
публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСИСЛАВА РАЛИНОВА
Секретар: Росица Д.
Като разгледа докладваното от Районен съдия
Ралинова
Гражданско дело №4408 по описа за 2016
година.
Предявен е иск по чл.26 ал.1 от ЗЗД.
В
подадената искова молба от С.Т.П.,
с ЕГН ********** и С.Т.Й., с ЕГН ********** ***, със съдебен адрес *** кант.№17
адвокат Б.Д. срещу Д.С.Ш., с ЕГН **********
***, Н.Н.Ш., с ЕГН ********** *** и С.А.Р., с ЕГН ********** ***, се твърди, че били собственици на общо
116/144 идеални части от следните четири недвижими имота - земеделски земи,
находящи се в землището на с.Ц. А., обл.П., възстановени с решение № 30/2 на
Поземлена комисия- Пазарджик за възстановяване правото на собственост върху
земеделски земи съгласно плана за земеразделяне в землището на с.Цар Асен, а
именно:
1.Поземлен имот № .., в
местността „П. п.", с площ от 3.878 дка, с начин на трайно ползване Нива,
четвърта категория;
2. Поземлен имот №.., в
местността „Ч.", с площ от 23.918 дка, с начин на трайно ползване Нива,
шеста категория;
3. Поземлен имот № .., в
местността „Д. к.", с площ от 16.578 дка, с начин на трайно ползване Нива,
четвърта категория;
4.Поземлен имот № .. в местността
„Ч.", с площ от 4.269 дка, с начин на трайно ползване Нива, седма
категория.Твърди се,че било видно от нотариален акт за собственост върху
недвижим имот, придобит по наследство №.., том .., н.д. №…. по описа на А. И. -
нотариус peг. №423,че 18/144 идеални части от тези земеделски имоти те
притежавали по наследство от техният баща Т. Г. П., починал на 17.05.1995г.,
който от своя страна бил наследник на общия наследодател Г.А. П., бивш жител на
с.., починал на … Останалите общо 98/144 идеални части били закупили от другите
наследници и съсобственици, видно от представения нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 35, том XIII, н.д. № 1939/2016г. на А. И.-нотариус
с peг. № 423.Твърди се още в исковата
молба, че преди около месец разбрали, че двама от другите съсобственици Д.Ш. и Н.Ш.
били подписали пълномощно с peг. № 2366 и 2367, /том 1, акт № 30 от
06.07.2016г. на нотариус peг. № 168 П.М. / на С.Р. да сключи от тяхно име договор
за аренда за гореописаните недвижими имоти. При направена от тях справка в Агенция по вписванията установили, че на 08.07.2016г. използвайки
това пълномощно Сивия Р. била сключила сама със себе си договор за аренда
вх.рег. № 6426/11.07.2016г. за тези четири земеделски земи. Съгласно този договор
тя била взела под аренда описаните 4 броя земеделски земи за срок от 25
стопански години за сумата в размер на 2000 лева общо за целия период за всички
имоти, която била заплатила авансово при
подписване на договора.Ищците твърдят, че категорично не били съгласни със
сключения договор за аренда и уговорените в него клаузи. От началото на
годината били в преговори с останалите съсобственици за изкупуване на техните
идеални части от имотите, което към настоящия момент било факт.Това била и
причината, поради която многократно били заявявали на ответниците Д. и Н. Ш.,
че не желаели имотите да се отдават под аренда за толкова дълъг период, а пък
още по- малко за такава ниска сума, тъй като имали свои планове за тях,
съгласно притежаваните от тях идеални части.Твърдят, че реално те не били
страна по договора за аренда, но съгласно разпоредбата на чл.21 от ЗЗД
договорът пораждал действие спрямо трети лица в предвидените в закона случаи.
Такъв бил случаят, при който само един от съсобствениците можел да отдаде под
аренда земеделски имот и това имало действие спрямо останалите съсобственици
съгласно разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ. Излагат се доводи, че в настоящия случай договорът бил сключен само от
двама от съсобствениците, като той имал действие и по отношение на останалите
съсобственици т.е. имало действие и спрямо тях. Съгласно чл.3, ал.4 от ЗАЗ
когато договорът за аренда бил сключен
само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им
се уреждали съгласно чл.30, ал.3 от ЗС.Цитираната разпоредба гласяла, че всеки
съсобственик участвал в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта
си. С оглед на така цитираните разпоредби се налагал изводът, че когато някой
от съсобствениците имал претенции, то тези отношения се уреждали между
съсобствениците съобразно квотното съотношение на съсобственост, както по
отношение на правата, така и по отношение на задълженията / в т.см. определение
№ 102 от 25.02.2014г. на ВКС по т.д. № 4108/2013 г., II т. о., ТК./ В случая
обаче те не желаели да си уреждат правата по този ред, тъй като договореното
арендно плащане било крайно недостатъчно, дори символично за да го приемат и да потърсят техният дял от
него. Периодът също бил прекалено дълъг за да го приемат, тъй като след двадесет и пет
години ако били живи, те нямало да са в състояние да се възползват активно от
правото им на собственици. Реално с имотите им, се били разпоредили
съсобственици, които общо притежавали 2/48 идеални части от тях или около 5%, а
те които притежавали 81% от собствеността нямали възможност да ги използват или
пък да получат справедливо заплащане за ползването им. Освен това в чл.24 ал.2
от договора било заложено, че обезщетението за пропуснати ползи и причинени
вреди вследствие лишаване на арендатора от ползване на арендованата земя бил в
размер на 20000 лева. Тази договорка противоречала категорично на принципа за
справедливост и съразмерност в правото, тъй като била абсолютно
незаконосъобразна и неправилна да се уговори толкова голямо обезщетение при
положение, че сумата която била получена по договора за целия периода е едва
2000 лева.С оглед твърденията им считат, че сключения договор за аренда бил
нищожен, тъй като противоречал на закона и накърнявал добрите нрави.
Накърняването на добрите нрави се състояло от една страна в нееквивалентността
на престациите - отдадени са под аренда 48.643 дка земеделска земя за срок от
25 години за обща сума от 2000 лева или по 1.64 лева на декар за една година.От
друга страна било крайно несправедливо всички останали съсобственици,
неучаствали при сключване на договора за аренда и притежаващи останалите 95% от
собствеността върху имотите да бъдат лишени от възможността да ги използват
през следващите 25 години съобразно правата си, както и да бъдат лишени от
възможността да получат нормално и съобразено с пазара справедливо заплащане.Твърди
се, че договорът бил нищожен и поради обстоятелството, че упълномощеното лице С.Р.
не е имала право да договаря сама със себе си, а е следвало само да
представлява упълномощителите при сключването на договора за аренда, а не да
отдава имотите сама на себе си. В пълномощното липсвало изрично изразено
съгласие на упълномощителите упълномощеното от тях лице да сключи договор за
аренда само със себе си.
Молят съда да приеме, че
накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26 ал.1, пр.3 от ЗЗД било налице,
когато се нарушавал правен принцип, който можело и да не е законодателно
изрично формулиран, но спазването му било проведено чрез създаване на други
разпоредби, част от действащото право.Такива били принципите на
справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските
взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото облагодетелстване.
Във връзка с изложените
обстоятелства, се моли съдът да постанови
съдебно решение, с което да прогласи нищожността на договор за аренда вх.рег. №
6426/11.07.2016г., акт №203, том ІІІ на СВ при PC Пазарджик, сключен между ответниците за целия
период от 25 години, поради накърняване на добрите нрави и поради липса на
съгласие от страна на упълномощителите към упълномощеното лице за договаряне
сам със себе си.
Молят съда да им присъди сторените по делото разноски.
В едномесечният
срок за отговор,не е постъпил писмен отговор от ответниците Д.С.Ш. и Н.Н.Ш..
Постъпил е писмен отговор
от ответницата С.А.Р., чрез процесуалният й
представител адвокат А.А. като заявява, че предявения иск е допустим, но
претенцията била неоснователна.Оспорва се представената от ищците фактическа
обстановка. Същата не отговаряла на
обективната истина. На първо място
ответницата счита, че е имала представителна власт да договаря сама със
себе си към момента на сключването на договора за аренда и съобразно посочения
в исковата молба чл.3, ал. 4 от ЗАЗ, в редакцията му към момента на сключването
на договора, ищците били обвързани от така сключения договор. Представя се пълномощното с peг. № 1867 и 1868, том 1,
акт. № 101 от 13.07.2016 г. на нотариус Весела Гайдаджиева, като съответно в
същото определено били делегирани правата на ответницата по смисъла на чл. 38
от ЗЗД и респективно имало съгласие за сключването на договора за аренда с
посочените условия, което водело до извода, че същият не бил недействителен на
това основание.На второ място ответницата оспорва обстоятелството договорът за
аренда да противоречи на добрите нрави. Счита, че същия по никакъв начин не
противоречи на разпоредбите на чл. 26 от ЗЗД и съответно бил напълно валиден,
което навеждало за пълната неоснователност на исковата претенция.Моли се съда
да постанови решение, с което да отхвърли предявения иск, като неоснователен.
Пазарджишкият районен съд, като се запозна с твърденията и
исканията, изложени в исковата молба и доразвити в хода на производството,с
писменият отговор депозиран от ответниците, като обсъди и анализира, събраните
по делото доказателства, поотделно и в съвкупност
, при съблюдаване на разпоредбата на чл.235 ал.2 от ГПК, прие за установено
следното:
По делото е представен договор за
аренда на земеделска земя от 8.07.2016 година,по силата на който ответниците Д.С.Ш.
и Н.Н.Ш. представлявани от пълномощника С.Р. са предоставили на арендатора С.А.Р.
за временно и възмездно ползване следните земеделски земи: 1.Поземлен имот № ..,
в местността „П. п.", с площ от 3.878 дка, с начин на трайно ползване
Нива, четвърта категория; 2. Поземлен имот №.. в местността „Ч.", с площ
от 23.918 дка, с начин на трайно ползване Нива, шеста категория; 3. Поземлен
имот №.., в местността „Д. к.", с площ от 16.578 дка, с начин на трайно
ползване Нива, четвърта категория; 4.Поземлен имот № .., в местността „Ч.",
с площ от 4.269 дка, с начин на трайно ползване Нива, седма категория,за срок
от 25 стопански години.В чл.1 ал.2 от договора страните са уговорили,че
арендатора Р. е заплатила авансово арендното възнаграждение в размер на 2000
лева,а според чл.6 от договора това плащане е за целият период.
От представените писмени
доказателства удостоверение за наследници на Т. Г. П.,решение №30/5.04.1995г.
се установява,че ищците са собственици по наследство и в резултат на реституция
по ЗСПЗЗ на процесните четири имота предмет на арендния договор.
От представения нот.акт №..том . н.д.№. от … година се установява,че
в резултат на покупко-продажба ищците са придобили и останалите наследствени
права върху процесните имоти и те заедно с първите двама ответници са
единствени собственици,като ищците са собственици на 116/144 идеални части от
имотите предмет на арендния договор.
По делото е изслушана
САгрТЕ,която съдът изцяло кредитира като компетентна и от която се установява,че
средната пазарна цена на четирите земеделски земи за една стопанска година е в
размер на 1561.57 лева,тъй като са с обща площ от 48.643 кв.м. при 35 лева за
дка.
За целия период на договора от 25
години цената за отдаване под аренда на посочените земеделски земи е в размер
на 39 039.25 лева
По делото е разпитана св.П. Ч. сестра на ищците
която установява,че били решили да продадат процесните земи,тъй като били на
възраст наследниците и повечето болни хора и намерили и купувач който да им
плати цена от 650 лв. на декар ,но при
нотариус И. разбрали,че земята е дадена на ответницата Р. от техните първи
братовчеди за 25 години и едновременно с това продадена за 1000 лева пак на Р..
Свидетелят Х. Ш. първи братовчед на ищците и
първите двама ответници,установява,че още през 2015 година наследниците взели
решение,че няма да работят земята,тъй като последния им арендатор се отказвал
да я обработва,а и на тях им трябвали средства.при подготовка на документите
разбрали,че ответника Д.Ш. и майка му са дали земята на ответницата Р. за 200
лева,при условие,че те имали купувач с цена от 650лева на декар.
При така приетата фактическа обстановка
съдът от правна страна приема следното:
Предявеният иск по чл.
по чл.26, ал.І предл.3 от ЗЗД е допустим, при така изложените в исковата
молба обстоятелства, за прогласяване нищожността на договора за аренда
поради противоречие с добрите нрави предвид неравностойността на насрещните
престации.
В
настоящият случай при така установената фактическа обстановка съдът намира искът за основателен.
Процесния договор за аренда в частта му относно договореното арендно плащане противоречи на добрите нрави, като е сключен при неизгодни условия съобразно средностатистическите данни за района при занижено значително договорено арендно плащане повече от деветнадест пъти,/19х2000 лв. е 38 000 лв.,а според заключението на вещото лице за периода от 25 години арендната цена е 39 000 лева/ .С така уговорената клауза се нарушава принципа на справедливост и се създават условия за неоснователно обогатяване на арендатора.При приложението й е налице неравнопоставеност на насрещните задължения, понеже договореното арендно плащане не съответства на обезщетителните си функции. Константната съдебна практиката на ВКС приема, че липсата на еквивалентност на насрещните престации при двустранните договори, какъвто е и процесния случай, може да се приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те определят границата на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. С оглед на това и съгласно нормата на чл.26 ал.1 пр. 3 от ЗЗД, сделки сключени при нееквивалентност на престациите, каквато е настоящата са нищожни. За основателното провеждане на предявения иск в тежест на ищеца е да установи, че уговорената арендна цена е значително по-ниска от пазарните условия при които биха могли да се отдадат земеделските земи. Горните предпоставки ищецът следва да установи по пътя на пълното и главно доказване, като неподаването на отговор на исковата молба от двама от ответниците не означава признание на иска от тяхна страна или на фактите по спора, поради което и ищецът не се освобождава от доказателствената си тежест /така решение № 67 от 06.07.2010 год. на ВКС по т.д. № 898/2009 год., І т.о., постановено по реда на чл. 290 ГПК/.
Трайната съдебна практика на Върховния касационен съд приема, че нарушение на добрите нрави е налице при нееквивалетност на престациите, в който случай сключената сделка е нищожна.Нееквивалентността на престациите би могла да представлява основание за нищожност на договора на посоченото основание само в случай, че е налице явно несъответствие между насрещните задължения. Така в решение № 615 от 15.10.2010 год. на ВКС по гр.д. № 1208/2009 год., ІІІ г.о. е прието например, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в решение № 119 от 22.03.2011 год. на ВКС по гр.д. № 485/2010 год., І г.о. – при двадесет и осем пъти по-ниска цена. В решение № 452 от 25.06.2010 год. на ВКС по гр.д. № 4277/2008 год., І г.о., е прието, че съгласно чл. 9 ЗЗД страните имат свобода на договарянето, която се рамкира от приложимите към правоотношението законови разпоредби и от добрите нрави.
Противоречието с добрите нрави представлява
нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот от гледна точка на
които, морално недопустимо е сключеният договор да породи съответните прави
последици. Нееквивалентността на престациите, когато има за резултат
нарушаването на такива норми по посочения начин, обуславя нищожност на договора
поради противоречие с добрите нрави. Нищожността на договора в частта относно
арендното плащане влече след себе си нищожност на целия договор, понеже тази
част не може да се санира по смисъла на чл.26 ал.3 от ЗЗД, защото не са налице
основания за заместването й от нормите на специалния ЗАЗ, както и самото
договорно правоотношение не би могло да обвързва страните без тази клауза.
Съдът намира, че е основателно и твърдението за нищожност на договора
предвид дългия срок, за който е отдаден под наем имота - 25 г. Действително ЗАЗ,
след промените си през 2015г. не предвижда максимален срок на наем на
земеделска земя, а единствено минимален от пет години, но предвид ниската
стойност на арендната цена в процесния казус и липсата на заложена индексация
спрямо инфлационни процеси и други фактори през годините, съдът намира, че
срокът е прекалено дълъг.
Във връзка с така изложеното предявената претенция следва да се уважи и да се прогласи нищожността на така сключения договор.
При
този изход на делото на основание чл.78 ал.1 от ГПК, следва на ищците да бъдат
присъдени разноски които съобр. представения списък по чл.80 от ГПК са в размер
на 780.97 лева /от които 80
лв.-държавна такса,възнагр. на в.л.-90 лева, ДТ и б.пр. вписване -10.97 лева и
адв. хонорар – 600 лева/, като се осъдят ответниците да ги заплатят общо.
Воден от изложеното
ПАЗАРДЖИШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД,
Р Е Ш И :
По иска на С.Т.П., с ЕГН ********** и С.Т.Й., с ЕГН ********** ***,
със съдебен адрес *** кант.№17 адвокат Б.Д.
срещу Д.С.Ш., с ЕГН ********** ***, Н.Н.Ш., с ЕГН **********
*** и С.А.Р., с ЕГН ********** ***, ПРОГЛАСЯВА
нищожността на договор за аренда на земеделска земя от 8.07.2016 год. с
нотариална заверка на нотариус С. К.-Н. *** действие Районен съд- гр.Пловдив
сключен между Д.С.Ш. и Н.Н.Ш. представлявани от пълномощника С.Р. в качеството
си на арендодател и С.А.Р. в качеството на арендатор по отношение на следните
земеделски земи: 1.Поземлен имот №.., в местността „П. п.", с площ от
3.878 дка, с начин на трайно ползване Нива, четвърта категория; 2. Поземлен
имот №.., в местността „Ч.", с площ от 23.918 дка, с начин на трайно
ползване Нива, шеста категория; 3. Поземлен имот № .., в местността „Д. к.",
с площ от 16.578 дка, с начин на трайно ползване Нива, четвърта категория;
4.Поземлен имот №.., в местността „Ч.", с площ от 4.269 дка, с начин на
трайно ползване Нива, седма категория,за срок от 25 стопански години.
ОСЪЖДА Д.С.Ш., с ЕГН ********** ***, Н.Н.Ш., с ЕГН ********** ***
и С.А.Р., с ЕГН ********** ***,да
заплатят общо на С.Т.П., с ЕГН ********** и С.Т.Й., с ЕГН ********** ***, разноски в размер на 780.97 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Пазарджишкия Окръжен съд, с
въззивна жалба в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: