Р   Е   Ш   Е   Н  И   Е   №.....

                                                гр.К., ...........2020 год.

 

                                      В    И  М  Е  Т  О    Н  А    Н  А  Р  О  Д  А

 

              К. районен съд, гражданско отделение в публично заседание на тринадесети януари, две хиляди и двадесета година, в състав:

 

                                                                                ПРЕДСЕДАТЕЛ: Й. П.

при секретаря.....................Х. К.……….…………...................................като разгледа докладваното от съдията.........................гр.дело №2198 по описа за 2019 год.  за да се произнесе взе предвид следното:

            Предявеният иск е с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД. 

Ищецът твърди, че на 19.07.2015 г. сключили с ответника предварителен договор, съгласно който той се задължил да й продаде 7 недвижими имота, находящи в с.К., Я.с., за сумата от *** лв., които му платила в деня на сключване на договора, а той заявил, че е получил цената /т.2 от договора/. Съгласно уговореното помежду им, в т.3 на договора, ответникът следвало да й прехвърли собствеността върху имотите до края на м.септември 2015 г.. Той обаче не изпълнил това си задължение и въпреки многократните й настоявания не прехвърлил собствеността върху недвижимите имоти, предмет на договора. При последния им разговор, ответникът заявил, че няма да прехвърли, докато не му платяла още пари и че ако не му плати ще да ги прехвърли на друг купувач, който вече намерил. Това пораждало правният й интерес да предяви иска. Моли съда след като се убеди в основателността на твърденията и в това, че е изправна страна по предварителния договор, а ответникът неизправна, да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения между нея и ответника предварителен договор от 19.07.2015 г. за продажба на недвижими имоти: Жилище ***  от блок /, състоящо се от две стаи, коридор, без складови помещения, с изложение - изток, със застроена площ от 34.78 кв.м. /тридесет и четири цяло седемдесет и осем стотни квадратни метра/, построено върху общинска земя, находящо се в Я.с. К., общ.К., при съседи на жилището: изток и север - улици, запад и юг-жилища на ДЖФ-К.; -***  – шест, от блок №, състоящ се от две стаи и коридор със застроена площ ***кв.м /четиридесет и два кв. метра шестдесет и седем кв.см/, със съответните ид.части от общите части на сградата и правото на строеж, находящ се в Я.с. К., С. област при съседи - К С и Ж; -Жилище / от блок № /, построен върху общинска земя в Я.с. "К.", общ. К., състоящ се от една стая, кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 34.78 кв.м. /тридесет и четири цяло седемдесет и осем стотни квадратни метра/, ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, като в документа за собственост, съседи на жилището не са посочени; -Жилище № / вх.Ж, от жилищен блок №, състоящ се от стая, кухня, столова и сервизни помещения, находящ се в Я.с. К. - с. К., С. област, о.К. с полезна площ 34.79 кв.м. /тридесет и четири кв.м. седемдесет и осем кв.см./ и 34.78 кв.м. ид.части от правото на строеж върху мястото и съответните ид. части от общите части; - ***    от блок № /, построен върху общинска земя в Я.с. „К.", общ.К., състоящ се от една стая, кухня -столова и сервизни помещения, със застроена площ от 34.78 кв.м. /тридесет и четири цяло седемдесет и осем квадратни метра/, ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, като в документа за собственост не са посочени; - ***   пет, находящ се в жилищен блок, построен върху държавна земя в Я.с. К., С. област, състоящ се от три стаи, кухня-столова, със застроена площ 69.56 кв. /шестдесет и девет кв.м. и петдесет и шест/кв.см. и  ***   /, вх.“Г“ от жилищен блок № /, в Я.с. К., С. област, състоящ се от две стаи и коридор, със застроена площ ***кв.м. /четиридесет и два кв.м, и шестдесет седем кв.см./, за сумата от *** лв. платена от продавача на купувача в деня на подписване на договора. Претендира и направените по делото разноски.

В срока по чл.131 от ГПК ответникът не е подал отговор на исковата молба, не се явява в с.з., не изпраща представител и не взема становище по предявения иск. 

            От събраните по делото доказателства и становището на страните, преценени в тяхната съвкупност съдът приема за установено следното:

От представеното заверено копие на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 19.07.2015 г., неоспорен, е видно, че същият е сключен между О.А.К. чрез пълномощник А.М.К. с пълномощно рег.№4312/23.07.2013 г. на Нотариус Р Б- гр.С.като продавач и Д.Е.Й. като купувач, с предмет: покупко-продажбата на:-Жилище ***  от блок ***  състоящо се от две стаи, коридор, без складови помещения, с изложение - изток, със застроена площ от 34.78 кв.м., построено върху общинска земя, находящо се в Я.с. К., общ.К., при съседи на жилището: изток и север - улици, запад и юг-жилища на ДЖФ-К.; -***  – ***  – две, състоящ се от две стаи и коридор със застроена площ ***кв.м., със съответните ид.части от общите части на сградата и правото на строеж, находящ се в Я.с. К., С. област при съседи - К С и Ж; - ***  / от блок, построен върху общинска земя в Я.с. "К.", общ.К., състоящо се от една стая, кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 34.78 кв.м., ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, като в документа за собственост, съседи на жилището не са посочени;  -Жилище №1 /едно/ вх.Ж, ет.1 /първи/ от жилищен блок №1-първи, състоящо се от стая, кухня, столова и сервизни помещения, находящ се в Я.с. К. - с. К., С. област, о.К. с полезна площ 34.79 кв.м. и 34.78 кв.м. ид.части от правото на строеж върху мястото и съответните ид. части от общите части;  - ***   /четири/ от блок №1 /едно/, построен върху общинска земя в Я.с. „К.", общ.К., състоящ се от една стая, кухня -столова и сервизни помещения, със застроена площ от 34.78 кв.м.,  ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, като в документа за собственост не са посочени; - ***  -пет, находящ се в жилищен блок, построен върху държавна земя в Я.с. К., С. област, състоящ се от три стаи, кухня-столова, със застроена площ 69.56 кв. и  ***  ***, в Я.с. К., С. област, състоящ се от две стаи и коридор, със застроена площ ***кв.м. и уговорената продажна цена -*** лв. В т.1 на предварителния договор е посочено, че сумата от *** лв. купувачът е броила  на пълномощника на продавача и последният заявил, че ги е получил. В т.3 на процесния договор страните уговорили, че продавачът се задължава да извърши „нотариално“ прехвърляне на собствеността върху недвижимите имоти /предмет на предварителния договор/  до края на м.09.2015 г. „чисти от вещни тежести и права на трети лица“, а в т.5 на договора е уговорено продавачът да предаде на купувача владението на продаваните имоти в деня на нотариалното прехвърляне на собствеността на купувача.

 По делото са представени заверени копия на нотариален акт №13, том 2, рег.№1787, н.д.№213/***5 г. на Нотариус Р. Б. рег.№097 на НК, с район РС-К., нотариален акт №192, том 1, рег.№2273, д.№201/***4 г. на нотариус Р. Б.рег.№097 на НК, с район РС-К., нотариален акт №94, том 5, рег.№7229, н.д.№809/***4 г. на Нотариус П.К. рег.№100 на НК, с район РС-К., нотариален акт №108, том 3, рег.№6018, д.№591/***2 г. на Нотариус Р. Б. рег.№097 на НК, с район РС-К., нотариален акт №159, том 7, рег.№11763, д.№1170/***5 г. на Нотариус Петранка К. рег.№100 на НК, с район РС-К., нотариален акт №173, том 2, рег.№4066, д.№417/***3 г. на Нотариус Р. Б. рег.№097 на НК, с район РС-К. и нотариален акт №63, том 2, рег.№2841, д.№272/***4 г. на Нотариус Р.Б.рег.№097 на НК, с район РС-К., от които е видно, че ответникът О.А.К. е собственик на 7 бр. недвижими имоти, предмет на процесния предварителен договор, находящи се в Я.с. К., общ.К.. Представени са заверени копия на 7 бр.схеми  от 25.09.2019 г. на СГКК-гр.С., на самостоятелни обекти в сграда, с посочени идентификатори, предназначение на обекта, площ и съседи, всички с адрес с.К., Я.с. К., с посочени № на блок, етаж и номер на жилище/апартамент, с посочен собственик на обектите О.А.К. и документ за собственост- нотариален акт, както и 7 бр. удостоверения за данъчна оценка.

             От така събраните доказателства, съдът прави следните правни изводи:

             Предявеният иск е с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен. Искът е конститутивен и решението, с което същият се уважава не е изпълнително основание за принудително осъществяване сключването на окончателен договор. В производството по чл.362- чл.364 от ГПК по предявен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД съдът: осъществява действията, които извършва нотариуса; с решението си обещания договор, но не разполага с правото да внася каквито и да е било изменения в съдържанието му, а е задължен да възпроизведе в съдебния акт клаузите на обещания договор, така както са посочени в договора. За да бъде уважен предявеният иск следва да се установи наличието на следните кумулативни предпоставки: 1. да  е налице валидно сключен и в предвидената в закона писмена форма предварителен договор; 2. ищецът да е изпълнил задълженията си по договора и да се явява изправна страна по  него; 3.да е настъпил падежът на задължението; и 4.прехвърлителят да е собственик на недвижимия имот към момента на обявяване на предварителния договор за окончателен.  В настоящият случай от приетите по делото и неоспорени доказателства съдът приема за безспорно установено наличието на валидно облигационно правоотношение между страните, възникнало на основание двустранно подписан предварителен договор за продажба на недвижим имот от 19.07.2015 г., който съдържа всички съществени елементи за сключването на окончателен договор, с което са спазени изискванията за неговата действителност, съобразно чл.19, ал.1 и ал.2 от ЗЗД. Договорът е сключен в писмена форма и съдържа яснота относно страните, недвижимите имоти са индивидуализирани в достатъчна степен, посочен е вида на окончателния договор и е уговорена обща продажна цена за всичките седем недвижими имота. От момента на сключване на предварителния договор възниква задължението за изпълнението му. Съдът приема, че ищецът- купувач е изпълнила задължението си по процесния договор, заплащайки уговорената обща продажна цена на имотите- сумата от *** лв. Този извод съдът формира при логическото тълкуване на т.1 от договора, в която клауза е отразена волята на страните, цялата продажна цена да бъде заплатена още в деня на подписване на процесния предварителен договор. Въпреки, че в договора липсва изричен текст, че същият служи като разписка за получаване на продажната цена, употребата на глагола „брои“ и начинът по който е формулиран текстът „брои на пълномощника на продавача още днес, който заяви че ги е получил“ сочи на извод, че сумата е реално платена от купувача на продавача чрез пълномощника, който ги е получил. Това се подкрепя и от посоченото в разпоредбата на чл.4 от договора, според която, при виновно неизпълнение на задължението да се прехвърли собствеността върху описаните в договора недвижими имоти в уговорените срокове продавачът „дължи връщане“ на платената сума, както и „неустойка в размер на *** лв.“. Освен това предварителният договор е частен диспозитивен документ и като такъв удостоверява изявленията на страните по него- арг.180 от ГПК. Плащането на цената по обещаната продажба няма отношение към валидността на предварителната сделка, но е от значение за условията, при които би бил съдебно обявен за окончателен предварителния договор, ако съдът счете иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД за основателен. От събраните по делото доказателства е видно, че ответникът е собственик на процесните недвижими имоти. С изтичането на уговорения краен срок в предварителния договор, ответникът дължи прехвърляне на собствеността на недвижимите имоти. В настоящият случай страните са уговорили като краен срок за сключване на окончателен договор м.09.2018 г., но тъй като не е уговорена конкретна дата, то заинтересованата страна е следвало да отправи покана за сключване на окончателен договор. По делото не са наведени доводи и в тази връзка не са ангажирани доказателства ищецът да е поканила ответника да сключат окончателен договор, поради което исковата молба, с която се иска сключване на окончателен договор, може да се приеме като покана до ответника за изпълнение на задължението му. По делото няма твърдения, а и доказателства предварителния договор да е развален, или да е сключен окончателен договор, поради което и с оглед разпоредбата на чл.19, ал.3 от ЗЗД съдът счита, че са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за продажба на недвижими имоти от 19.07.2015 г. за окончателен. Към настоящият момент липсват данни продавачът да има непогасени публични задължения. Предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.

            На основание чл.364, ал.1 от ГПК, ищцата следва да бъде осъдена да заплати на Държавата такса по прехвърлянето на имотите съобразно т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и чл.96 от ЗННД в размер на ***лв. по сметка на РС-К., определена върху продажната цена *** лв. Ищцата като приобретател следва да заплати дължимият данък по чл.44, ал.1 от ЗМДТ, на основание чл.45- чл.47 от ЗМДТ в размер на *** лв. по сметка на О.К. МДТ, както и по сметка на Агенцията по вписвания такса за вписване в размер на 10 лв.

         Съгласно чл.364, ал.2 от ГПК  и чл.50 от ЗМДТ съдът не издава заверен препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени не само разноските по прехвърлянето, но и дължимите данъци и такси за имота.     

         На основание чл.364, ал.1 от ГПК, следва да се впише възбрана върху имота за дължимите на държавата разноски, а на основание чл.115, ал.2 от ЗС следва да се укаже на ищеца, че в 6-месечен срок от влизане на решението в сила, същото подлежи на вписване.   

         Ответникът дължи и следва да заплати на ищцата, на основание чл.78, ал.1 от ГПК направените по делото разноски в размер на ***лв. държавна такса.

                Водим от гореизложеното съдът

 

                                                                Р   Е   Ш   И   :

 

              ОБЯВЯВА за окончателен, на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, сключеният между Д.Е.Й., с ЕГН-********** *** като купувач и О.А.К., с ЕГН-********** *** чрез пълномощник А.М.К. с пълномощно рег.№4312/23.07.2013 г. на Нотариус Р. Б.- гр.С.в качеството на продавач, предварителен договор от 19.07.2025 г. за продажба на недвижим имот: Жилище ***  от блок ***  състоящо се от две стаи, коридор, без складови помещения, с изложение - изток, със застроена площ от 34.78 кв.м., построено върху общинска земя, находящо се в Я.с. К., общ.К., при съседи на жилището: изток и север - улици, запад и юг-жилища на ДЖФ-К.; -***  – ***  – ., състоящ се от две стаи и коридор със застроена площ ***кв.м., със съответните ид.части от общите части на сградата и правото на строеж, находящ се в Я.с. К., С. област при съседи – К.С. и Жилфонд; - ***    от блок ***  /, построен върху общинска земя в Я.с. "К.", общ.К., състоящо се от една стая, кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 34.78 кв.м., ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, като в документа за собственост, съседи на жилището не са посочени;  -Жилище №1 /едно/ вх.Ж, ет.1 /първи/ от жилищен блок №1-първи, състоящо се от стая, кухня, столова и сервизни помещения, находящ се в Я.с. К. - с. К., С. област, о.К. с полезна площ 34.79 кв.м. и 34.78 кв.м. ид.части от правото на строеж върху мястото и съответните ид. части от общите части;  - ***   /четири/ от блок №1 /едно/, построен върху общинска земя в Я.с. „К.", общ.К., състоящ се от една стая, кухня -столова и сервизни помещения, със застроена площ от 34.78 кв.м.,  ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, като в документа за собственост не са посочени; - ***  -пет, находящ се в жилищен блок, построен върху държавна земя в Я.с. К., С. област, състоящ се от три стаи, кухня-столова, със застроена площ 69.56 кв. и  ***  ***, в Я.с. К., С. област, състоящ се от две стаи и коридор, със застроена площ ***кв.м., за сумата от *** лв., която е изплатена изцяло.

    

              ОСЪЖДА Д.Е.Й., с ЕГН-********** *** да заплати по сметка на О.К.  на основание чл.364, ал.1 от ГПК във вр. с чл.44 и чл.45-47 от ЗМДТ местна такса в размер на *** лв., за която да се впише възбрана върху имота.

              ОСЪЖДА Д.Е.Й., с ЕГН-********** *** да заплати в полза на Районен съд-К. ***лв. нотариална такса, както и на Агенция по вписване 10 лв. за вписване.

              ОСЪЖДА О.А.К., с ЕГН-********** *** да заплати на Д.Е.Й., с ЕГН-********** ***, на основание чл.78, ал.1 от ГПК съдебни разноски в размер на ***лв.

               НАРЕЖДА на основание чл.364 ал.1 от ГПК да се впише възбрана върху недвижимите имоти:

                Препис от решението да се изпрати на съдията по вписванията при РС-К. за вписване на възбраната.                

                ПРЕПИС от настоящето решение може да се издаде на Д.Е.Й., с ЕГН-********** *** след представяне на доказателства за заплатените разноски по прехвърлянето и заплатените данъци и такси за имотите.

 

                Решението може да се обжалва пред Окръжен съд-С. в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

                                                                                            Районен съдия: