РЕШЕНИЕ
№ 93
гр. Карлово, 25.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КАРЛОВО, ІІІ-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Дарина Ил. Попова
при участието на секретаря Кристина Р. Шахънска
като разгледа докладваното от Дарина Ил. Попова Гражданско дело №
20215320101888 по описа за 2021 година
ПРОИЗВОДСТВОТО е по иск с правно основание член 93 ал.2 от ЗЗД.
Ищецът ЕМ. ИВ. Л. с ЕГН ********** от град С., ж.к. С., бл. ********
твърди, че на 21.07.2021 г. с ответника СТ. ИВ. П. като продавач, сключили
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ:
Апартамент № 6 (шест), находящ се на втори етаж в жилищна сграда ЖСК „Ч.З.“,
находяща се в парцел 1 (първи) квартал 55 (петдесет и пет), на ул. „И.П.“ № *** по
плана на град К., община К., област П., състоящ се от три стаи, столова и готварна с
обща площ от 110 (сто и десет) кв.м, заедно с прилежащите му: избено помещение № 4,
таванско помещение № 6, както 6.57% ид.части от общите части на сградата и от
отстъпеното право на строеж.
Продажната цена на имота, предмет на предварителния договор била в
размер на 95 000 (деветдесет и пет хиляди) лева, която следвало ищецът да заплати по
банков път, както следва: 9 500 лева следвало да заплати при сключване на
предварителния договор, като задатък по същия, съобразно разпоредбата на т.2.6.
Сумата в размер на 85 500 лева следвало да заплати в деня на сключване на
окончателен договор - нотариално изповядане на сделката по прехвърлянето на имота -
чрез банков кредит. В т.2.8 от предварителния договор било записано, че при плащане
с банков кредит, окончателното плащане на сумата става след изповядане на сделката в
нотариална форма и вписване на договорна ипотека върху имота в полза на банката от
която се ползва кредита.
Ответникът, по силата на предварителния договор, следвало да му
прехвърли правото на собственост върху описания недвижим имот на 06.09.2021г.
Сделката следвало да се изповяда пред *** П.И., рег.№ *** на Нотариална Камара.
Подписали предварителния договор и ищецът превел по банков път, по
1
сметка на продавача задатъка, определен на 9500 лева.
След подписване на предварителния договор и на базата на него, подал
молба пред „П.И.Б.“ АД, клон К. за одобрение за кредит за закупуване на недвижим
имот. От банката му предоставили списък с документи за имота и за задълженията на
продавача, и неговата съпруга, които трябвало да бъдат осигурени от последните, за да
одобрят искания кредит.
При поискване на тези документи от ответника се оказало, че съпругата на
продавача има задължения към трети лица, за които задължения е образувано
изпълнително производство. Ответникът обещал, че ще погасят задълженията и ще
предоставят удостоверение по чл.87 ДОПК в което не фигурират задължения. От
банката уверили ищеца, че след представяне на исканото удостоверение без
задължения, ще бъде одобрен за искания кредит.
Съгласно клаузите на предварителния договор, всяка от страните била
длъжна да предприеме всички необходими действия за снабдяване със съответните
документи, които да доведат до изповядане на сделката на съответната дата пред
определения ***.
Като продавач, ответникът СТ. ИВ. П. не изпълнил своите задължения по
сключения между тях предварителен договор. Последният представил само нотариален
акт за собственост върху имота. Не представил другите изискуеми документи за имота,
както и не представил удостоверение по чл.87 от ДОПК за наличието или липсата на
задължения, както за него, така и за съпругата му, от които да е видно, че нямат
задължения към трети лица, и че имотът, предмет на предварителния договор, не може
да бъде обект на принудително изпълнение.
На 06.09.2021г. продавачът не се явил пред уговорения между страните
нотариус. По телефона заявил, че се отказва да продава имота.
Ищецът му предложил след като се отказва да продава имота, да подпишат
анекс към договора, в който да уговорят как ще му възстанови в двоен размер платения
задатък, така, както е договорено в предварителния договор. Ответникът убедил
ищеца, че няма нужда да подписват анекс и че ще върне задатъка в двоен размер.
Ищецът проявил разбиране и приех той да изпълни задължението си по договор към
него до края на месец октомври 2021г. В изпълнение на договореното между нас, на
20.09.2021г., ответникът му превел по банков път сумата от 5000 лева, като по
телефона му казал, че остатъкът до 14 000 лева ще му бъде заплатен до края на месец
октомври.
До края на месец октомври, С.П. не превел никаква сума. Ищецът звънял
неколкократно, само два пъти ответникът осъществил връзка с него и отново го увери,
че до края на октомври ще му преведе парите, но отново не изпълнил уговореното.
След това преустановил да отговаря на повикванията на ищеца или директно го
изключвал.
Предвид изложеното, ответникът се явявал неизправна страна по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.07.2021г.
Прави изявление, че с предявяването на настоящата искова молба
предварителният договор се счита за развален.
МОЛИ съда да постанови решение, с което осъди СТ. ИВ. П. с ЕГН
********** от село С., област Я., ул. „Х.Б.“ *** да му заплати сумата от 14 000 лева,
представляваща неизплатената част от двойния размер на зададък, заплатен от ЕМ.
2
ИВ. Л. на СТ. ИВ. П. при сключване на предварителен договор от 21.07.2021 г. за
покупко-продажба на недвижим имот, представляващ: Апартамент № 6 (шест),
находящ се на втори етаж в жилищна сграда ЖСК „Ч.З.“, находяща се в парцел 1
(първи) квартал 55 (петдесет и пет), на ул. „И.П.“ № *** по плана на град К., община
К., област П., състоящ се от три стаи, столова и готварна с обща площ от 110 (сто и
десет) кв.м, заедно с прилежащите му: избено помещение № 4, таванско помещение №
6, както 6.57% ид.части от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж,
по който предварителен договор СТ. ИВ. П. не изпълнил задълженията си за продавач
– да предостави документи и прехвърли собствеността върху имота. Претендира
деловодни разноски.
Ответникът СТ. ИВ. П. с ЕГН ********** от село С., област Я., ул. „Х.Б.“
*** оспорва иска като неоснователен.
Сочи че, предварителният договор за покупко-продажба на имота от
21.07.2021г. не бил развален валидно, за да претендира купувачът връщане на задатъка
в двоен размер. Този договор все още бил действащ и обвързвал страните по него, тъй
като не бил развален по надлежния ред. Това било самостоятелно основание за
отхвърляне на иска като неоснователен.
Не било налице неизпълнение на задълженията по предварителния договор
от страна на ответника, напротив - несключването на окончателен договор за
продажбата на имота било изцяло по вина на ищеца-купувач. Липсвало виновно
поведение от страна на ответника, което правело иска неоснователен. Налице била и
злоупотреба с право от страна на ищеца.
Някои от фактите, изложени в обстоятелствената част на исковата молба
били неверни, а фактическата обстановка, изложена от ищеца била непълна и били
спестени важни за правилното изясняване на спора детайли, а голяма част от фактите,
описани в исковата молба, били неверни.
Не били верни описаните в исковата молба и изрично оспорва твърденията
на ищеца, както следва:
1) „Като продавач, ответникът СТ. ИВ. П. не бил изпълнил своите
задължения по сключения между нас предварителен договор. Последният представи
само нотариален акт за собственост върху имота. Не представи другите изискуеми
документи за имота, както и не представи удостоверение по чл. 87 от ДОПК за
наличието или липсата на задължения, както за него, така и за съпругата му, от
които да е видно, че нямат задължения към трети лица и, че имота, предмет на
предварителния договор, не може да бъде обект на принудително изпълнение.“
Твърди, че са представени в края на м. юли 2021 на „П.И.Б.“ АД в клона на
дружеството в гр. С.З. 2 броя удостоверения по чл. 87 от ДОПК, от които било видно,
че нито ответникът, нито съпругата му имат непогасени публични задължения.
2) „На 06.09.2021г., продавачът не се яви пред уговорения между страните
нотариус. По телефона ми заяви, че се отказва да продава имота.“
Категорично заявява, че в нито един момент не е отказал да продаде имота,
напротив, ищецът сам споделил в средата на м. август 2021г., че на този етап се отказва
от сделката. Отделно самият купувач не се е явил на 06.09.2021г. пред *** П.И..
3) „Предложих му, след като се отказва да продава имота, да подпишем
анекс към договора, в който да уговорим как ще ми възстанови в двоен размер
платения от мен задатък, така, както е договорено в предварителния договор.
3
Ответникът ме убеди, че няма нужда да подписваме анекс, че ще ми върне задатъка
в двоен размер и да не се притеснявам. Проявих разбиране и приех той да изпълни
задължението си по договор към мен до края на месец октомври 2021г.“
Отново твърди, че нито веднъж не се е отказал от сделката, нито му е
предлагано да се подпише анекс към предварителния договор. Никога в редките случаи
на директна комуникация с ищеца, а и в комуникацията с брокера Д.И., не било
коментирано връщане на капарото в двоен размер, тъй като ответникът не бил виновен
за това да не се стигне до подписване на нотариален акт.
Причината да не се стигне до нотариално изповядване на сделката била
невъзможността купувачът по договора да осигури средства за заплащане на цената на
имота, вероятно поради това, че „П.И.Б.“ АД му отказала отпускане на кредит, но това
по никакъв начин не можело да бъде вменено като отговорност на продавача по
договора. Процесният недвижим имот не бил възбранен, нито бил ипотекиран, нито по
какъвто и да е начин е бил обременен с вещна тежест, особен залог или каквото и да
било друго ограничение.
4) „До края на месец октомври, С.П. не преведе никаква сума. Звънял съм му
неколкократно, само два пъти ответникът осъществи връзка с мен и отново ме
увери, че до края на октомври ще ми преведе парите. Но, отново не изпълни
договореното между нас. След което на моите позвънявания престана да си вдига
телефона или директно ме изключваше.“
Тези твърдения на ищеца отново били неверни. По принцип почти цялата
комуникация между страните се водела посредством дъщерята на ответника И.С. и
Д.И.а, която се представяла за пълномощник на ищеца, без да е показвала писмено
пълномощно за това. Никога не изключвал или не съм вдигал телефона, напротив, по
този начин процедирал именно ищецът. Нямали уговорка ответникът да върне
остатъка от капарото, още повече, че договорът формално не бил развален и нямало
основание да върне сумата, още повече че бил изправната страна по този договор.
Фактите и обстоятелствата били следните:
Тъй като ответникът трайно се преместил да живее в С.З., а неговите дъщери
не пожелали да живеят в процесния апартамент, през лятото на 2021г. пуснал обява за
продажба на процесния имот в безплатен вестник. С него по телефона се свързала
брокер Д.Н., която се заявила, че работи в Агенция „А.“ и казала, че има клиент, който
може да закупи имота. Последвала среща в средата на месец юли 2021г. между
ответника и Д.Н. в гр. К., на която последната снимала апартамента и получила
ключовете му, за да го показва на потенциални купувачи. Ответникът й предоставил и
копие на нотариалния акт на апартамента. Обявил, че исканата от него цена за имота е
сумата 100 000 лева. Незнайно защо обаче Д.Н. не пожелала да сключи договор за
посредничество между Агенция „А.“ и ответника.
След около седмица Д.Н. му позвънила и го уведомила, че е намерила
потенциален купувач като поискала да се направи среща в гр. К.. Ответникът отишъл
на 21.07.2021г. сам и се срещнал с брокера и ищеца Е.Л., който проявил интерес към
апартамента и предложил цена 95 000 лева. Заявил, че разполага с 35 000 лева лични
средства и ще търси банково финансиране за остатъка от сумата – 60 000 лева. След
консултация по телефона с дъщеря си И.С., ответникът се съгласил да продаде имота
на ищеца за сумата 95 000 лева при условие, че няма да заплаща комисионна на
брокера и че купувачът ще заплати необходимите нотариални такси и местен данък за
продажбата на имота. Брокерът изготвила предварителния договор същия ден и
4
страните по делото го подписали.
След няколко дни брокера заявила на ответника по телефона, че за да се
произнесе банката по искането за кредит на ищеца, било необходимо да бъдат
представени няколко документа - удостоверения по чл. 87 ДОПК за ищеца и съпругата
му, удостоверение за семейно положение на продавачите, както и справка от КЧСИ за
висящи изпълнителни дела. Веднага ответникът и съпругата му се заели със
снабдяването с тези документи, като заплатили изискуемите си и ликвидни задължения
към НАП и получили 2 броя удостоверения, в които било посочено, че нямат
задължения. Заплатили и неплатените до момента данък „сгради“ и такса „смет“ за
процесния имот. Поискали и получили справки за висящи изпълнителни дела. В
справката от КЧСИ за ответника било посочено, че той няма висящи изпълнителни
дела при ЧСИ, но за съпругата му М.М. П.а се оказало, че при ЧСИ И.С.Х., peг. № 878
от регистъра на КЧСИ, било образувано и висящо изп. дело № 296/2011г. До този
момент ответникът и съпругата му не подозирали, че срещу нея е образувано дело още
през 2011г., тъй като тя не получавала покана за доброволно изпълнение, нито й бил
налаган запор върху трудовото възнаграждение или банкова сметка. Тоест, М.М. П.а и
съпругът й научили за образуваното изп. дело № 296/2011г. едва на 26.07.2021г. -
датата на издаване на справка №21qn0ttgvk.
В края на месец юли ответникът и дъщеря му И.С. отишли в банков клон на
„П.И.Б.“ АД в гр. С.З., където служителка на банката им казала, че няма проблем да
представят документите там, а не в гр. К., където Е.Л. кандидатствал за кредитиране,
като служителката сканирала документите и след разговор с колегите си в офиса в гр.
К., ги изпратила в електронната система на банката за да бъдат достъпни в досието на
ищеца, образувано по искането за отпускане на кредит за покупка на имота.
Представили всички документи, които *** им казала, че трябва да бъдат представени -
удостоверение за семейно положение, удостоверения за наличие на изпълнителни дела
и удостоверения по чл. 87 ДОПК и доказателства за платен данък сгради и такса смет.
Впоследствие, към средата на м. август на И.С. била потърсена по телефона
от *** Н., която попитала какво става със сделката и защо банката е отказала
кредитиране на купувача Л.. Ответникът и дъщеря му не знаели причината за отказа,
тъй като не били уведомени нито от банката, нито от Е.Л.. Двете се разбрали да
направят среща в имота в К. на 20.08.2021г., на която да присъстват страните по
договора, *** и И.С.. Действително такава среща била проведена в гр. К. на 20 август,
на която ищецът споделил, че на този етап не може да намери финансиране за покупка
на имота, тъй като „П.И.Б.“ му отказала отпускане на кредита, без да сподели каква е
причината за отказа на банката. И.С. му предложила да му помогне, като го свърже с
банкови служители на „Р.“ АД и други банки, за да пробва дали ще му бъде отпуснат
банков кредит, но Е.Л. заявил следното: „на този етап се отказвам от покупката“. Но не
пожелал предварителният договор да бъде развален и страните да уредят финансовите
си задължения, като вероятно таял надежда все пак да намери финансиране. Тъй като
крайният срок за подписване на нотариалния акт не бил изтекъл, ответникът решил, че
ще даде възможност на ищеца да намери финансиране и ще чака обаждане от него за да
се прецени как да действат оттук нататък. Е.Л. и И.С. разменили телефонните си
номера, като двамата се разбрали да се чуят, но Л. така и не се свързал с нея за да
получи съдействие за кредитиране.
Доколкото ответникът не бил лице с юридическо образование и не се
консултирал навреме с адвокат, не счел за нужно да посети кантората на нотариус на
06.09.2021г., още повече, че това бил почивен ден и *** П.И., рег.№*** на НК не
5
работила в този ден, а и нямало как да се изповяда покупко-продажба в неработен ден,
тъй като нотариалният акт не можел да бъде вписан същия ден в Агенция по
вписванията. Отделно от това самият ищец не се свързал с ответника да му съобщи
дали ще има сделка или не. Към 06.09.2021г. и преди това ищецът отказал да подпише
анекс към договора, по силата на който да удължат срока за изповядване на сделката,
като през цялото това време продавачът имал очакване купувачът, сега ищец, да
намери финансиране или да се откаже от договора недвусмислено. Нищо такова обаче
не последвало.
В средата на месец септември 2021г. *** Д.Н. отново позвънила от името на
ищеца Е.Л. на И.С., и от името на ищеца помолила ответника да върне част от
капарото на ищеца, тъй като последният имал финансови затруднения. Не било заявено
категорично, че Е.Л. се отказва от договора. Тъй като очаквал, че все пак купувачът
може да успее да намери средства за финализиране на покупката, още повече, че
купувачът не изразил вербално намерение да развали договора по категоричен начин,
ответникът се съгласил да намали размера на капарото и му върнал сумата от 5000
лева, но не поради разваляне на договора, а от чисти житейски подбуди. Следвало да
се отбележи, че тъй като капарото било внесено от ищеца в брой в Р. по сметка на
ответника, последният не разполагал с банковата сметка на ищеца и същата била
изпратена чрез програмата „V.“ от Д.Н. на И.С..
След връщането на капарото ответникът и дъщеря му многократно пробвали
да се свържат по телефона с ищеца за да изяснят и финализират отношенията си, но
той не отговарял на обажданията им.
Поради непрекратяване на договора с ищеца, ответникът спрял да предлага
имота за продажба на други лица, считайки се обвързан от облигационната връзка,
създадена с предварителния договор и очаквайки или да се стигне до окончателен
договор, или предварителният договор да се развали по съответния ред.
Към края на октомври 2021г. Д.Н. отново позвънила от името на ищеца Е.Л.
на И.С. и поискала остатъка от капарото да бъде върнато, но отново не дала индикации,
че договорът следва да се счита за развален. Изобщо не предявила претенции за
връщане на капарото в двоен размер, а единствено за връщане на остатъка - 4500 лева.
На 16 декември 2021г. ответникът получил исковата молба, въз основа на
която е образувано настоящото дело, без преди това да е поканен да върне остатъка от
капарото и без да му е заявено изрично от ищеца, че договорът следва да бъде
развален.
МОЛИ съда да постанови решение, с което да отхвърли иска като
неоснователен, като съобрази фактите, настъпили след предявяването му.
От събраните по делото доказателства и във връзка със становищата на
страните, съдът намира за установено от фактическа страна следното:
Не се спори и се установява от представения предварителен договор за
покупко-продажба, че на 21.07.2021 г. между ответника СТ. ИВ. П. като бъдещ
продавач и ищеца като бъдещ купувач е сключен предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, представляващ: Апартамент № 6 (шест), находящ се на
втори етаж в жилищна сграда ЖСК „Ч.З.“, находяща се в парцел 1 (първи) квартал 55
(петдесет и пет), на ул. „И.П.“ № *** по плана на град К., община К., област П.,
състоящ се от три стаи, столова и готварна с обща площ от 110 (сто и десет) кв.м,
заедно с прилежащите му: избено помещение № 4, таванско помещение № 6, както
6.57% ид.части от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж.
6
Страните са уговорили краен срок за сключване на договора в срок до 05.09.2021г. като
са се задължили да се явят в кантората на нотариус на 06.09.2021 г. (която дата е
официален празник). Не се спори, че страните са уговорили продажбена цена в размер
на 95000 лева, от която ищецът като задатък е заплатил сумата от 9 500 лева в деня на
сключване на предварителния договор, като е уговорено, че разликата ще бъде
заплатена в деня на сключване на окончателния договор, а в случаите, когато сумата
ще бъде заплатена с банков кредит, след вписване на договорната ипотека.
В раздел ІІ от предварителния договор са уговорени задълженията на
страните по него, в частност на продавача, както следва:
„2.1. ПРОДАВАЧЪТ се задължава да прехвърли правото на собственост по
предвидения в закона ред на описания в т. 1.1 недвижим имот на КУПУВАЧА в срок
до 05.09.2021г. В случай, че Нотариалният акт не бъде сключен по-рано, страните се
задължават да се явят на 06.09.2021 г. в 11.00ч. в кантората на *** П.И., peг. № 665 на
НК. Владението на имота се предава в деня на изповядване на сделката. Нотариалният
акт се сключва в кантората на *** П.И., регистрационен № 665 с адрес: ул. „И.В.“, 1 в
указания срок, като датата и точният час за изповядване на сделката се определя от
страните допълнително.
2.2.ПРОДАВАЧЪТ се задължава да предаде владението на описания в т. 1.1
недвижим имот на КУПУВАЧА във вида, в който се намира имотът към момента на
подписване на настоящия Договор.
2.3. ПРОДАВАЧЪТ се задължава да заплати всички консумативни разходи
за имота по т. 1.1, до датата на предаване на владението на имота, които включват, но
не се ограничават до: ток, топлоенергия, вода, телефон, и др., както и да заплати
местния данък върху недвижимия имот по т. 1.1, дължим до края на месеца, през който
се извършва прехвърлянето.
2.4. ПРОДАВАЧЪТ декларира, че е пълноправен собственик на имота по т.
1.1, че не са сключвани други предварителни договори за продажбата на имота или
договори за наем с трети физически или юридически лица. Имотът не е предмет на
извънсъдебен спор или висящ съдебен спор - исков или изпълнителен, имотът не е
предмет на отчуждителни, изпълнителни и обезпечителни производства за публични и
частни вземания, не е заложен по реда на Закона за особените залози, както и не са
налице други права на трети лица, които биха възпрепятствали КУПУВАЧА да
упражнява правото си на собственост в пълен обем. ПРОДАВАЧЪТ декларира, че не
се намира в производство по несъстоятелност, както и че с прехвърлянето на
собствеността върху имота не уврежда правата на свои кредитори по смисъла на чл.
135 от Закона за задълженията и договорите.
2.5. ПРОДАВАЧЪТ се задължава до окончателното изповядване на сделката
пред нотариуса да не продава/заменя имота на/с трето лице, да не сключва с други
лица Предварителни договори за покупко-продажба или Договори за наем, да не
обременява същия с ипотеки, възбрани, ограничени вещни права на трети лица или
други права, да не го залага по реда на Закона за особените залози, да не го използва за
обезпечение на свои или чужди задължения, както и да не предприема каквито и да е
други действия, включително завеждане на искови молби относно имота по т. 1.1,
които биха възпрепятствали КУПУВАЧА да упражнява правото си на собственост в
пълен обем.
2.9. При изповядване на сделката ПРОДАВАЧЪТ се задължава да представи
документи за платени всички консумативни разходи за ползването на имота (ток, вода,
7
ТЕЦ и др.), направени до датата на предаване на владението му. Ако ПРОДАВАЧЪТ
не представи документи за платени консумативни разходи. Всяка от страните е длъжна
да предприеме всички необходими действия за сключването на нотариален акт за
покупко-продажба на имота по т. 1.1 (набавяне на документи и др.), както и да се яви
лично в определения ден и час пред определения нотариус.“
Не се спори, че страните не са се явили пред нотариуса на 06.09.2021 г. или в
първия работен ден след тази дата.
Не се спори и се установява от представения нотариален акт № 58, том ІV
дело № 1164/1993 г. на КрлРС, че ответникът е собственик на имота по силата на
договор за покупко-продажба.
Не се спори и се установява от представения отчет по сметка, че на
20.09.2021 г. ответникът е върнал част от капарото на ищеца в размер на 5000 лева.
Представени са по делото удостоверение изх. № 280202100150194 от
22.07.2021 г. и удостоверение изх. № 280202100150215 от 22.07.2021 г., двете на НАП
ТД-Б., офис Я., от които се установява, че ответникът и съпругата му М.М. П.а (не се
спори, че лицето е съпруга на ответника) нямат задължения; удостоверение изх. №
8400 от 26.07.2021 г. от КЧСИ, от което се установява, че срещу ответника няма
образувани изпълнителни производства. От представеното удостоверение изх. № 8401
от 26.07.2021 г. на КЧСИ се установява, че срещу М.М. П.а има регистрирано едно
висящо изпълнително производство. Представени е справка от Агенция по
вписванията по поименната партида на С.П., от която се установява, че в срока на
договора не е имало вписани тежести и възбрани. Понастоящем е вписано обезпечение
на иска по обезпечителна заповед, издадена в настоящия процес. От представената
справка от Агенция по вписванията по поименната партида на М. П.а се установява, че
през 2011 година е вписана възбрана върху поземлен имот, находящ се в село С.. ,
община Т. по вземане на „О.Б.Б.“ АД.
От писмо, изпратено от *** П.И. се установява, че кантората й е работила на
06.09.2021 г. за времето то 09:00 часа до 14:00 часа.
В изпратената молба вх. № 1271/2022 г., от „П.И.Б.“ АД се сочи, следното:
1. На 23.07.2021г. в П.И.Б. АД, клон К. е постъпило искане за предоставяне
на ипотечен кредит на ЕМ. ИВ. Л., ЕГН **********, Д.И. Л.а, ЕГН ********** и И.
Е.Л., ЕГН ********** за закупуване имот, в размер на 60 000 лева.
Кредитоискателят ЕМ. ИВ. Л., ЕГН: ********** получава месечни доходи
по сметка в банката, които съгласно правилата за кредитиране са достатъчни за
предоставяне на банков кредит в искания размер и срок на погасяване.
2. За разглеждане искането за кредит кредитоискателите са представили в
Банката копия на следните документи:
2.1. Лични документи относно кредитоискателите:
- документи за самоличност;
- удостоверения по чл.87, ал.6 от ДОПК изд. на 21.07.2021 г., 22.07.2021 и
26.07.2021 от Национална агенция за приходите - Териториална дирекция - гр. П., от
което е видно, че кредитоискателите нямат непогасени публични задължения;
- справка от КЧСИ изд. на 22.07.2021г. за кредитоискателя ЕМ. ИВ. Л., от
която е видно липса на висящи изпълнителни дела;
- удостоверение за липса на регистриран режим на съпружески имуществени
8
отношения, за ЕМ. ИВ. Л., ведно с удостоверение за сключен граждански брак от
2000г.
За кредитоискателите банката е поискала допълнително да се представи още:
удостоверение за семейно положение за И. Е.Л., ведно със удостоверения за сключен
граждански брак при наличие на такъв.
2.2. Документи относно обезпечението:
За обезпечаване вземането на банката, кредитоискателите са предложили
учредяване на първа по ред договорна ипотека върху следния недвижим имот:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор *********, находящ се в гр. К., ул. И.П.
№ ******, с предназначение: жилище, апартамент, на едно ниво с площ от 110 кв.м,
състоящ се от три стаи, столова и готварна, ведно с прилежащото избено помещение №
4, с декларирана площ от 4,50 кв.м, ведно с таванско помещение № 6, с декларирана
площ от 4,50 кв.м, ведно с прилежащите 6,57% идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху поземления имот, собственост на продавачите
СТ. ИВ. П., ЕГН ********** и съпругата му М.М. П.а, ЕГН **********, придобит по
време на брака в режим на съпружески имуществени отношения, съгласно представен:
нотариален акт за покупко-продажба, вписан под акт № 58, том 4, дело 1164/1993г.,
ведно предходен титул на праводателите от 1973г.
За имота са представени още:
- схема на самостоятелен обект в сграда, изд. от АГКК на 19.07.2021г.;
- удостоверение за данъчна оценка, от което е видно, че собствениците нямат
непогасени данъчни задължения за имота и същото важи до края на 31.12.2021 г.;
- удостоверения за тежести, изд. от CB-К. за имота за периода от 1993 до
10.08.2021 г., от които се установява запазено право на ползване, както и видно от
представения титул за собственост - продавачите И. Т. П., ЕГН ********** и И.а С.
П.а, ЕГН ********** си запазват правото на ползване върху имота.
- за доказване погасяване правото на ползване банката е изискала да се
представи смъртен акт за всеки от ползвателите или в противен случай да се извърши
отказ от правото на ползване чрез писмена декларация с нотариална заверка, вписана в
имотния регистър, преди учредяването на ипотека в полза на Банката.
2.3. 3а продавачите СТ. ИВ. П., ЕГН ********** и съпругата му М.М. П.а,
ЕГН ********** в банката са представени следните документи:
- документ за самоличност на С.П.;
- удостоверения по чл.87, ал.6 от ДОПК, изд. на 22.07.2021г. от Национална
агенция за приходите, от които е видно, че продавачите нямат непогасени публични
задължения;
- удостоверение за семейно положение, изд. на 29.07.2021г. от Община С.З.,
ведно с удостоверение за сключен граждански брак от които се установява, че същите
са съпрузи от 1984г.;
- 2 броя Справки от КЧСИ, от които се установява висящо изпълнително
дело за М. П.а - 20118780400296, като е изискано същото да бъде прекратено и
заличено от Регистъра на длъжниците.
За продавачите банката е изискала да се представи още: Удостоверение за
липса/наличие на регистриран режим на съпружески имуществени отношения.
3. Изисканите документи по т.2.1, 2.2 и 2.3 не са постъпили в банката за
9
окончателно одобрение на разгледаното искане за банков ипотечен кредит.
Приемането на искането от страна на Банката не я задължава да го изпълни,
нито да мотивира за своя отказ.
Съдът е изслушал показанията на свидетели във връзка със спора.
В показанията си св. Н. сочи, че работи като брокер в агенция за недвижими
имоти, франчайз към агенция за недвижими имоти А.. По повод публикувана свободна
обява от гражданин на сайта на агенция А., касаеща имот в град К., свидетелката
осъществила контакт с ответника и предложила да намери купувач на имота.
Ответникът се съгласил и предоставил на свидетелката всички документи за
собственост. По същото време ищецът търсел да купи жилище като покупката
частично щяла да се финансира чрез ипотечен кредит. Свидетелката осъществила
контакт между ищеца и ответница и двамата сключили процесния предварителен
договор. До сключване на окончателен договор не се стигнало защото на купувача не
бил разрешен договор за банков кредит и причината за това било съществуващо
задължение на съпругата на продавача по изпълнително дело. По този повод между
страните по договора била организирана лична среща, при която ищецът предложил
към дадения задатък да доплати разликата до размера на задължението от около 17 000
лева, или да предостави на продавача още 7 500 лева, с цел погасяване на
задължението и сключване на окончателния договор. Продавачът отказал, като заявил,
че по отношение на това задължение със съпругата му ще търсят правата си по съдебен
ред. В този момент продавачът предложил да се прекрати действието на
предварителния договор и заявил, че преустановява продажбата на имота. Срещата се
състояла преди изтичане на крайния срок на договора. Тъй като страните не
постигнали споразумение, уговорили се продавачът да върне на купувача дадения
задатък. След срещата имало многобройни телефонни разговори между страните и се
стигнало до връщане на сумата в размер от 5000 лева. Остатъкът от 4500 лева не бил
върнат. Свидетелката също правила опити да се свърже с продавача и когато се
свързала с него, той заявил, че няма възможност да върне остатъка от капарото, ще го
стори по-късно. Анекс към договора във връзка с прекратяването му не бил подписан.
В показанията си св. С., дъщеря на ответника сочи, че още на първата среща
с брокера, баща й предоставил ключовете от имота, документите за собственост, а
после се стигнало до сключване на предварителен договор с ищеца. По повод
изисканите от банката документи, сочи, че продавачите не са били информирани
писмено от банката, а с бележка, написана от брокера, че са се снабдили с тях и са ги
представили в клон на банката в С.З., като са получили уверение от банковите
служители, че те ще стигнат до клона в К.. Там ги уверили, че удостоверенията от
КЧСИ са излишни. Сочи, че на 20.08.2021 г. по повод на това, че получили
уведомление от брокера, че на купувача е отказан кредит, в жилището, предмет на
предварителния договор била осъществена среща между страните по договора, брокера
и свидетелката присъствала на нея. Твърди, че ищецът на тази среща е посочил, че се
отказва от договора, че е отказал свидетелката да му съдейства за кредит пред друга
банка, че баща й предложил да изчакат, защото има достатъчно време до крайния срок,
но ищецът не пожелал. Отрича на срещата да е имало разговор за погасяване на
задължението по изпълнителното дело. Сочи, че баща й върнал част от капарото в
размер на 5000 лева по нейно настояване и по чисто човешки подбуди и след натиск от
свидетелката Н., която казала, че Л. е в затруднено положение в момента. Никой не
споменавал, че трябва да се ходи при нотариус и да се оформят документи при него.
Поставени в очна ставка, двете свидетелки поддържат показанията си, в
10
частите, в които тези показания се разминават, като свидетелката С. ги коригира само в
частта дали е знаела за размера на задължението на майка си към датата на срещата на
20.08.2021 г., което съдът счита за ирелевантен въпрос за изхода от процеса. Съдът не
кредитира показанията на свидетелката С. в частта, с която сочи че удостоверенията от
КЧСИ не са били изискани от банката, тези твърдения се опровергават от посоченото
от самата банка.
Други доказателства от значение за правния спор не са ангажирани.
Въз основа на така установената и възприета фактическа обстановка,
съдът изграждайки вътрешното си убеждение, прави следните изводи от правна
страна:
Ищецът основава претенцията си за връщане на двойния зададък от даденото
капаро по предварителния договор с това, че му е бил отказан кредит от банката
поради наличие на изпълнително производство, водено срещу съпругата на ответника
(за която не се спори, а и банката е установила, че е собственик на имота в режим на
съпружеска общност с ответника). Ищецът счита, че наличието на това производство е
довело до това, че продавачът е неизправна страна по предварителния договор и дължи
връщане на капарото в двоен размер съобразно разпоредбата на чл. 93 ал.2 от ЗЗД.
В решение № 37 от 23.03.2021 г. по гр. д. № 2189/2020 г. на ВКС, III г. о.,
постановено по реда на чл. 290 от ГПК е даден отговор на правния въпрос за
функцията на зададъка, като е прието, че задатъкът е парична сума или друга
имуществена ценност, която едната страна дава на другата при сключване на договора
като доказателство, че той е сключен, и за обезпечаване на неговото изпълнение. Има
гаранционна и обезщетително-наказателна функция. Тя се изразява в правото на
изправната страна да иска в двоен размер дадения от нея задатък, ако получилата го
страна е неизправна-което право изправната страна може да упражни само след като се
откаже или развали сключения договор, по който е даден задатъка. Посочени са и
редица решения на ВКС в тази насока.
По делото не са представени доказателства за ответника да е възникнало
твърдяното задължение да погасява задължения по образувани срещу съпругата му –
също собственик на имота задължения по образувани изпълнителни производства,
извън онези касаещи имота, предмет на договор и за непредставяне на документи. В
предварителния договор подробно са описани неговите задължения досежно
предоставяне на документи за консумативни разходи, но не и задължение да
предоставя документи, които са необходими във връзка с получаването на ипотечен
кредит от страна на купувача. Такива клаузи в договора липсват. Не са установени в
процеса и несъответствия на имота с поетите в чл. 2.4. задължения на продавача –
наличие на друг предварителен договор, договор за наем, да е предмет на спор и др.,
подробно посочени по-горе. Липсват данни за наличие на кредитори на продавача,
установени са такива само за съпругата му. Подобни задължения в договора липсва не
са изрично посочени и не могат да се изведат при тълкуване на волята на страните
съобразно изискванията на чл. 20 от ЗЗД. Задължението за предоставяне документи на
банката, респективно – за погасяване на съществуващи задължения на съпругата на
ответника, които нямат връзка с имота не се включва имплицитно в задължението на
продавача да прехвърли собствеността върху имота, предмет на предварителния
договор. Предвид изложеното, поради липса на твърдяното задължение, не е налице и
неизпълнение на същото, за да могат да бъдат свързвани с него претендираните правни
последици по реда на чл. 93 ЗЗД – в това число разваляне на договора от купувача
поради неизпълнение и пораждане на право за получаване на платеното капаро в двоен
11
размер. Следва да се посочи също, че продавачът и съпругата му са съдействали на
купувача и са предоставяли част от поисканите от него документи за кандидатстване за
банков кредит, в това число и поисканите удостоверения от КЧСИ.
По делото не са представени доказателства до предявяване на настоящия
иск, някоя от страните да е отправила писмено предупреждение за разваляне на
договора в предвидената писмена форма по реда на чл. 87 ал.1 изр. последно от ЗЗД
или по реда на раздел ІV, чл. 3.6 от договора – също в писмена форма, по тази
причини съдът не коментира противоречивите показания на двете свидетелки в частта,
бил ли е развален устно предварителния договор и по чия инициатива, доколкото нито
договорът нито законът предвиждат устното му прекратяване. И двете страни не са се
явили за сключване на окончателен договор, т.е. не са изпълнили свои задължения по
него, а същият е развален едва с предявяване на настоящия иск.
Предвид на изложеното съдът приема, че не се доказа в процеса
неизпълнение на договорно задължение от страна на ответника, поради което за ищеца
не е възникнало основанието за разваляне на предварителния договор поради
неизпълнение, а за ответника – задължението да върне получения задатък в двоен
размер, доколкото не се установи далата зададтъка страна да е изправна, респективно–
получилата да е неизправна на посочените в исковата молба основания и предявеният
иск следва да се отхвърли като неоснователен.
ОТНОСНО разноските:
С оглед изхода от спора, следва да се осъди ищеца да заплати на ответника
сторените по делото разноски за адвокатско възнаграждение. Ищцовата страна прави
възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение. Съдът намира същото за
основателно. Производството е протекло в едно съдебно заседание, не са налице
никакви усложнения от фактическа стана, поради което договореното възнаграждение
се явява прекомерно. Следва да се осъди ищеца да заплати на ответниците разноски за
адвокатско възнаграждение съобразно минималния размер, установен в чл. 7, ал.2 т. 4
от наредба № 1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения в размер на 950 лева.
Мотивиран от изложеното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 93 ал.2 от ЗЗД, предявен от ЕМ.
ИВ. Л. с ЕГН ********** от град С., ж.к. С., бл. ******** за осъждането на СТ. ИВ. П.
с ЕГН ********** от село С., област Я., ул. „Х.Б.“ *** да му заплати сумата от 14 000
(четиринадесет хиляди) лева, представляваща неизплатената част от двойния размер на
зададък, заплатен от ЕМ. ИВ. Л. на СТ. ИВ. П. при сключване на предварителен
договор от 21.07.2021 г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ:
Апартамент № 6 (шест), находящ се на втори етаж в жилищна сграда ЖСК „Ч.З.“,
находяща се в парцел 1 (първи) квартал 55 (петдесет и пет), на ул. „И.П.“ № *** по
плана на град К., община К., област П., състоящ се от три стаи, столова и готварна с
обща площ от 110 (сто и десет) кв.м, заедно с прилежащите му: избено помещение № 4,
таванско помещение № 6, както 6.57% ид.части от общите части на сградата и от
отстъпеното право на строеж, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78 ал.3 вр. с ал.5 от ГПК, ЕМ. ИВ. Л. с ЕГН
********** от град С., ж.к. С., бл. ******** да заплати на СТ. ИВ. П. с ЕГН
12
********** от село С., област Я., ул. „Х.Б.“ *** деловодни разноски в размер на 950
(деветстотин и петдесет) лева.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд Пловдив в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
К.Ш.
Съдия при Районен съд – Карлово: _______________________
13