РЕШЕНИЕ
№
гр.София, 10.11.2021 г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, I - 16 състав, в публичното съдебно заседание на двадесет и втори
февруари през две хиляди и двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕНА
МАВРОВА
при участието на секретаря Александрина
Пашова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 5205 по описа за 2019 г. по описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 92, ал.1 ЗЗД.
Ищецът „Г.0.“ ЕООД твърди, че на 29.09.2016 г. в гр.
София между него, в качеството на приемател и ответника П.С.П., в качеството на учредител, е
сключен предварителен договор за учредяване право на строеж срещу строителство.
В качеството си на приемател, ищецът се е задължил да построи изцяло със свои
средства и за своя сметка сграда със смесено предназначение и да предаде на
учредителя обекти в нея с обща площ 20% процента от надземната и подземна РЗП
на сградата с включени общи части, изчислени на база одобрените идейни проекти.
Учредителят е запазил за себе си правото на строеж за обектите, които получава
като обезщетение по силата на този договор и които следва да придобие от новата
сграда след построяването й.
В исковата молба се
поддържа, че в чл. 14, ал. 1 от договора, учредителят е декларирал, че към
датата на сключване на договора, имотът, който е предмет и подробно описан в
чл. 1, е необременен с възбрани, както и други вещни тежести, че няма съдебни
спорове и претенции на трети лица спрямо него и че няма непредставени документи
относно обстоятелства, касаещи собствеността на имота. На основание ал. 3 от
същия член учредителят се задължава да изплати на приемателя неустойка в размер
на 55 000 евро, както и всички
действително претърпени вреди и извършени до момента разходи, в случай, че
което и да е от обстоятелствата, посочени в чл. 14, ал. 1, се окаже неистина.
Ищецът твърди, че от
извършена справка в Имотния регистър към Агенция по вписванията, е видно, че е
наложена възбрана, вписана под номер 42061 в описната книга от 19.09.2016 г.
върху гореописания имот, - предмет на сключения между страните договор, а
именно: урегулиран поземлен имот с идентификатор 68134.4333.9579, с номера по
предходен план 237А и 1006, от квартал 515, парцел V, по плана на гр. София,
район Овча купел, обща площ съгласно нотариален акт № 47, том LXLIX, per. №
31147, дело № 24095/27.07.2004 г. и нотариален акт № 48, том LXLIX, per. №
31148, дело № 24098/27.07.2004 г. 1420 кв.м. (хиляда четиристотин и двадесет
квадратни метра), а съгласно скица на поземлен имот № 15-409386, издадена на
23.09.2015 г. от Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София - 1415
кв.м., при граници на имота по скица: поземлени имоти с идентификатор
68134.4333.2965, 68134.4333.2969, 68134.4333.1338 и 68134.4333.959. Същата е
наложена десет дена преди подписване на договора между страните.
С нотариална покана с рег.№
7853 от 08.11.2018 г. по описа на нотариус В.В., с район на действие Районен
съд гр.София, вписана под № 268 на НК, П.С.П. е поканен да изплати на неустойка
в размер на 55 000 евро, което не е направено, в указания срок.
Ето защо, ищецът моли съда,
да осъди П.С.П., да му заплати сума в
размер на 55 000 евро, представляващи неустойка, съгласно чл. 14 ал.3 от
сключения предварителен договор за учредяване право на строеж срещу строителство,
ведно със законовата лихва върху дължимата сума, считано от момента на
завеждането на настоящата искова молба- 15.04.2019 г., до окончателното
изплащане на сумата, както и съдебно - деловодни разноски.
Ответникът П.С.П. оспорва
изцяло исковата молба, като твърди че процесният предварителен договор за учредяване право на строеж е развален на основание чл.87, ал.2 от ЗЗД, със заявление за
разваляне на договор, получено от ищеца „Г.0.“ ЕООД на 15.12.2018г. чрез нотариус В.В.,
с район на действие СPC, рег.№ 268 на
НК, поради неизпълнение от ищеца
на задълженията в чл. 8, ал. 1 и чл. 24, ал. 4 от предварителния договор,
повече от две години.
Счита, за недължима претендирната неустойка поради нищожност на целия договор и в частност
на клаузата на чл.14, ал.3 от него, на основание чл. 26, ал. 1, предл. III ЗЗД. Сочи, че е заплатил 21 950 лв. по изп. дело 1129/2019г. по описа на ЧСИ С.Х.,
по което е била наложена възбраната от 19.09.2016 г., като взискател по същото дело е управителя на ищеца М.С.Р.. Навежда доводи за нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави, тъй като
управителят на „Г.0.“ ЕООД - М.С.Р. е взискател по изпълнителното дело, по което
е наложена процесната възбрана, която в последствие се явява форма на
неизпълнение по договора.Твърди, че договорът е подписан от управителя на ищцовото
дружество единствено с цел последващо неправомерно облагодетелстване с 55 000
евро, предвид включената неустоечна
клауза.
При условията на евентуалност, прави възражение за
прекомерност на претендираната от „Г.0.“ ЕООД неустойка на основание чл.92,
ал.2 от ЗЗД. Счита, че неустойката е прекомерно голяма в сравнение с претърпените от ищеца
вреди, ако изобщо има такива. Сочи, че към дата 29.09.2016г., когато е подписан
предварителния договор, процесният имот не е бил обременен с възбрана или други вещни тежести.
Възразява, срещу искането на „ГЕО - MAP 03“ ЕООД за кумулативното присъждане на неустойка
съгласно чл.14, ал.3 от договора и законна лихва за забава.
Съдът, след като
взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото
доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното:
Установява се представения предварителен договор за
учредяване право на строеж срещу строителство, че на 29.09.2016 г. между П.С.П.,
в качеството на учредител и „Г.-М.**“
ЕООД, представлявано от управителя М.С.Р., в качеството на приемател, е сключен
договор, съгласно който учредителят, като собственик на УПИ с идентификатор №
68134.4333.9579 в гр. София, район „Овча купел“, се задължава да учреди на
приемателя право на строеж за изграждане на сграда със смесено предназначение.
В чл. 1, ал. 1 от предварителния договор е предвидено, че срещу задължението за
учредяване на право на строеж, приемателя се задължава да предаде на учредителя
обекти в нея с общо площ в размер на 20 % от надземното и подземното РЗП на
сградата с включени общи части, изчислени на база одобрени идейни проекти.
Съгласно
чл. 8, ал.1 от предварителния договор, приемателят се задължава в срок от 90
дни, считано от датата на получаване на виза за проучване и проектиране да изготви
идейния проект на сградата, като съответно в чл. 24, ал.1 от договора,
приемателят се задължава да построи изцяло със свои средства и за своя сметка
за учредителя, обектите в сградата, за които учредителят си е запазил правото
на строеж.
В
чл. 14, ал. 1 от предварителния договор, е разписано, че учредителят декларира,
че към датата на сключване му е единствения собственик на продавания недвижим
имот, и че същият не е продаван на други лица, чист е от ипотеки, възбрани и
други вещни тежести. В ал. 3 е предвидено, че в случая, че което и да е от
обстоятелствата, посочени в ал. 1 от чл. 14 се окаже неистина, учредителят
дължи на приемателя неустойка в размер на 55 000 евро, както и заплащане
на всички действително претърпени от него вреди и направени до момента разходи.
В срок до 20 дни от одобрението на идейните проекти
от СО и подписването на протокол за избор на обектите, учредителят се задължава
да учреди на приемателя в нотариална форма правото на строеж върху недвижимия
имот, като запази за себе си правото на строеж върху обектите, които остават за
него, съгласно договора. (чл. 16
от предварителния договор.)
От представената справка от Службата за вписванията,
се установява че върху недвижимия имот, предмет на договора учредяване право на
строеж срещу строителство, възбрана, вписана под
номер 42061 в описната книга от 19.09.2016 г., в полза на И.Р.К., по
изпълнително дело, образувано въз основа на изпълнителен лист от 09.07.2015 г.
по гр.д. № 53289/2014 г. на СРС.
С нотариална покана рег.№
7853 от 08.11.2018 г. по описа на нотариус В.В., ищецът „Г.-М.**“ ЕООД, е
поканил ответника П.С. П., да му заплати неустойка в размер на 55 000
евро, поради неизпълнение на задължението по чл. 14, ал. 1 от предварителния
договор, като няма данни за връчването й.
С нотариална покана рег. № 8577 от 06.12.2018 г.,
изходяща от П.С.П. до „Г.-М.**“ ЕООД,
ответникът е обективирал изявление за разваляне на предварителния договор за
учредяване на право на строеж срещу строителство, поради неизпълнение на чл. 8,
ал. 1 и чл. 24, ал. 4 от договора, повече от две години от сключването му.
Поканата е връчена на 18.12.2018 г.
По делото е представено съобщение по изпълнително
дело № 201986330401129 по описа на ЧСИ С.Х. до П.С.П., в което се уведомява, че
изпълнителното дело, което е образувано по изпълнителен лист от 09.07.2015 г. по гр.д. № 53289/2014 г. на СРС, по
молба на М.С.Р. и длъжник П.С.П., на основание чл. 433, ал. 2 от ГПК е
приключено. Първоначално изпълнителното дело е било образувано при ЧСИ М.Б.,
под № 20168380406331, с взискател И.Р.К.,който впоследствие е цедирал вземането
си на М.С.Р., за което длъжникът П.С.П. е уведомен на 21.11.2016 г.
Видно от представената
към писмо от СО - НАГ, виза за проектиране за процесният имот, същата е
издадена на 31.01.2016 г.
Съгласно чл. 92, ал. 1 от Закона
за задълженията и договорите (ЗЗД), неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
За
присъждането на неустойка първата необходима предпоставка е наличието на
валидно договорно правоотношение между страните. В случая, с нотариалната
покана от ответника, връчена на ищеца на 18.12.2018 г., предварителният договор
е развален, без допълнителен срок, тъй като поради забавата на длъжника изпълнението
е станала безполезно, поради неизпълнение на задълженията на ищеца,
регламентирани в чл. 8, ал. 1 и чл. 24, ал. 1 от договора, които са били и
предпоставка за учредяване на право на строеж в нотариална форма. Установи се
по делото, че виза за проектиране е издадена на 31.07.2017 г., като ищецът не е
изпълнил задължението си за изготвяне на идеен проект, поради което е налице
хипотезата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Процесният договор не е с продължително или
периодично изпълнение, поради което развалянето има обратно действие и
неустойката предвидена в чл. 14, ал. 3 от същия не се дължи.
Аргумент
в тази насока е и приетото в Тълкувателно решение 7/2013 от 13.11.2014 г., по №
7 по описа за 2013 г. на ОСГТК на ВКС, че не се дължи неустойка за забава по
чл. 92, ал. 1 ЗЗД, когато двустранен договор, който не е за продължително или
периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на длъжника.
Дължима в такава хипотеза е единствено неустойка за обезщетяване на вреди от
неизпълнението поради разваляне – неустойка за разваляне, ако такава е била
уговорена.
Съдът
намира за неоснователно възражението на ищеца, че развалянето на предварителния
договор може да се извърши единствено по съдебен ред, защото в случая не е
налице хипотезата на чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, тъй като предварителният договор за
учредяване на вещно право няма вещно - прехвърлителен ефект. Отделно от това,
наличието на вписана възбрана не е препятствала възможността на дружеството
ищец да изпълни задълженията си, предвидени в предварителния договор, свързани
с изготвянето на идеен проект и обуславящи сключване на окончателен договор.
Ето защо, при предявеният иск за заплащане на
неустойка в размер на 55 000 евро, представляващи неустойка,
съгласно чл. 14 ал.3 от сключения предварителен договор за учредяване право на
строеж срещу строителство, ведно със законовата лихва върху дължимата сума,
считано от момента на завеждането на настоящата искова молба - 15.04.2019 г.,
до окончателното изплащане на сумата.
Относно
разноските
При
този изход на спора, в полза на ответника следва да бъде присъдено
възнаграждение за адвокат в размер на 4476 лв., което не е прекомерно, защото е
съотносимо с минималния размер в НМРАВ.
Мотивиран
от горното, Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявения иск
от „Г.-М.**“ ЕООД, ЕИК *******, гр. София, ж.к. „*******, представлявано от
управителя М.С.Р., чрез адв. С.А.,***, срещу
П.С.П., ЕГН **********,***, чрез от адв. Н. Ш., гр. *******с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, за заплащане
на сумата от 55 000 евро,
представляваща неустойка, съгласно чл. 14 ал.3 от сключения предварителен
договор за учредяване право на строеж срещу строителство от 29.09.2016 г.,
ведно със законовата лихва върху дължимата сума, считано от момента на
завеждането на настоящата искова молба - 15.04.2019 г. до окончателното
изплащане на сумата.
ОСЪЖДА
„Г.-М.**“ ЕООД,
ЕИК *******, гр. София, ж.к. „*******, представлявано от управителя М.С.Р., да
заплати на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на П.С.П., сумата
от 4476 лв., представляваща възнаграждение за адвокат.
Решението
може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд, в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: