РЕШЕНИЕ
№ ………..
гр. София, 22.01.2018
г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, І-20 състав, в публично заседание на двадесет и седми ноември две
хиляди и седемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: АЛБЕНА БОТЕВА
при
секретаря Екатерина Калоянова, като разгледа гр. дело № 6213/2015 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба с
вх. № 62604/18.05.2015 г., предявена от В.С.Г., с ЕГН: **********, с
адрес: ***, против Л.Г.Х., с ЕГН: **********, с обявен постоянен и
настоящ адрес:***.
Ищцата В.С.Г. твърди, че на 08.05.2009
г. е сключила с Л.Г.Х. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответницата
се задължила да прехвърли на ищцата, правото на собственост върху следните
недвижими имоти: апартамент № 14, на 4-ти етаж, в жилищна сграда № 2, находяща се в гр. София, СО – район „Витоша“, кв.
„Драгалевци“, в УПИ І-1336, 1397, 1398, 1399, 1435, 1498, 1717 от кв. 96Б по плана
на гр. София, кв. „Драгалевци“; паркомясто № 1, находящо се в сутерена на описаната жилищна сграда; и паркомясто № 2, находящо се в
сутерена на описаната жилищна сграда. Ответницата се задължила и в срок до 10.06.2009
г., да погаси задълженията си към „ОББ“ АД, изпълнението на които било
обезпечено с ипотека върху първия описан недвижим имот. В изпълнение на
задълженията си по предварителния договор, ищцата превела на ответницата сумата
от 8500 евро, представляваща задатък по сключения
договор.
Ищцата твърди, че към
предварителния договор, между страните били сключени шест анекса, като съгласно
уговореното в Анекс № 3, Анекс № 4 и Анекс № 5, ищцата превела на ответницата
общо сумата от 15 700 евро, представляваща задатък.
Така даденият от ищцата задатък по предварителния
договор бил в общ размер от 24 000 евро (15 700 евро + 8500 евро). Ищцата
сочи, че съгласно уговореното с Анекс № 6/31.07.2010 г., окончателният договор
е следвало да бъде сключен в срок до 30.06.2011 г. Вместо това, имотите,
предмет на предварителния договор били отчуждени и ответницата не била титуляр
на вещни права върху тях. С нотариална покана от 14.04.2015 г., връчена на
ответницата, ищцата развалила процесния договор.
Ищцата твърди, че процесният договор е развален поради виновното му
неизпълнение от страна на ответницата и съгласно уговореното по договора,
ответницата й дължи двойния размер на дадения задатък.
Предвид изложеното, В.С.Г. моли
да бъде постановено решение, с което ответницата да бъде осъдена да й заплати:
сумата от 48 000 евро – главница,
представляваща двойния размер на дадения задатък по
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.05.2009 г. и
анексите към него, както и сумата от 187 евро – мораторна лихва върху сумата от 48 000
евро, за периода от 02.05.2015 г. до 15.05.2015 г. Ищцата претендира и направените по
делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК, ответницата
Л.Г.Х., действаща чрез адв. Д.С. – особен
представител, назначен по реда на чл. 47 ГПК, е депозирала отговор на исковата
молба. Ответницата оспорва исковете с възражението, че са неоснователни. Сочи,
че процесният предварителен договор съдържа
противоречиви уговорки, несъответствия, колизии и непълноти. Препращането на
чл. 14 от договора, предвиждащ връщането на дадения задатък
в двоен размер, било към чл. 9, който обаче не съдържал описание на каквито и
да е обстоятелства, които според чл. 14 ако се окажат неверни, се дължи дадения
задатък в двоен размер. Последващите
6 бр. анекси към договора също били неясни и разпокъсани, също съдържали грешки
в номерацията, които правели невъзможно да се установи кои обстоятелства
страните са имали предвид. Ответницата оспорва и твърдението на ищеца, че
плащанията по анексите, представляват задатък. Сочи,
че в анексите изрично е посочено, че се касае за частични плащания, като
терминът „задатък“ не е бил употребен в нито един от
тези анекси. Ответникът оспорва и сочената в исковата молба нотариална покана
да е била връчена редовно и излага съображения, че еднократното ненамиране на
лицето на адреса не е основание за залепване на уведомление по реда на чл. 47 ГПК. Ответницата излага съображения и че плащането в брой на сумата от 500 евро
представлява лошо изпълнение, в нарушение на договореното, предвиждащо
плащанията да стават с банков превод. Предвид изложеното, ответницата счита, че
платеният задатък, съобразно уговореното по договора,
е бил в размер на 7800 евро. Останалите плащания по анексите представлявали
частични плащания от продажната цена, а плащането на ръка на задатъка в размер на 500 евро било в нарушение на
договореното и връщането на тази сума не можело да стане на предявеното
основание. Оспорва и претенцията за лихва за забава, в размер на 187 евро, тъй
като нотариалната покана не е била връчена редовно.
Съдът
приема следното от фактическа страна:
На 08.05.2009 г., между Л.Г.Х., като продавач и В.С.Г.,
като купувач, е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на
който страните се задължили да сключат окончателен договор, по силата на който
продавачът се задължава да продаде на купувача и/или на посочено от него лице,
а купувачът се задължава да купи, следните три собствени на продавача недвижими
имота, находящи се в жилищна сграда № 2, построена в
гр. София, СО-район „Витоша“, кв. „Драгалевци“, в УПИ І-1336, 1397, 1398, 1399,
1435, 1498, 1717 от кв. 96Б по плана на гр. София, кв. „Драгалевци“, местност
„разширение-север“, изградени в степен на завършеност, а именно: подробно
описания апартамент № 14, паркомясто № 1, и паркомясто № 2
(чл. 1 от договора).
Съгласно чл. 2 от договора, общата продажна
цена, която купувачът се задължава да заплати на продавача срещу прехвърляне на
правото на собственост на описаните недвижими имота, е в размер на 83 000
евро.
Съгласно чл. 3, договорената цена е следвало
да бъде платена, както следва: А/ сумата от 8300 евро, платима по посочената
банкова сметка ***, като задатък на основание чл. 93 ЗЗД, в деня на подписване на договора. Посочено е, че договорът служи като
документ за извършеното плащане; Б/ Останалата част от продажната цена в размер
на 74700 евро, купувачът се задължава да заплати по посочената банкова сметка, ***редварителния договор, както следва: Б/ сума в размер на
74700 евро (….) по посочената сметка на продавача, в деня на подписване на
окончателния договор за покупко-продажба пред нотариус.
Съгласно чл. 6, страните са се задължили да
сключат окончателен договор за покупко-продажба на описаните имоти (...) в срок
до 16.06.2009г.
Съгласно чл. 10, ал. 1, продавачът се
задължава (…) да не води преговори с други лица, да не сключва други
предварителни договори, да не прехвърля и (….) да не извършва каквито и да е
действия, които биха довели до обременяване на имотите с тежести и ипотеки
(….).
Съгласно чл. 10, ал. 3, продавачът
декларира, че е единствен собственик на имотите, няма тежести върху тях (освен
посочената ипотека в полза на „ОББ“ АД), не му е известно за предявени искове
от трети лица спрямо имотите (…).
Съгласно чл. 13, при неизпълнение на поети с
този договор задължения, изправната страна има право: (1) да иска от съда
обявяването на договора за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД или (2) да
се откаже от изпълнението на договора, при което неизправната страна – купувач
губи капарото, а неизправната страна – продавач дължи връщане на капарото в
двоен размер.
Съгласно чл. 14 от договора, в случай, че
някое от изброените в чл. 9 обстоятелства се окаже невярно, купувачът може да
прекрати договора с писмено уведомление до продавача, като последният дължи
на купувача незабавно връщане на получения задатък в
двоен размер, а именно сумата от 8300 евро.
Чл. 9 от договора предвижда, че продавачът
се задължава да се яви пред нотариус (и) в срока, посочен в чл. 7 за сключване
на окончателен договор (…). Чл. 7 урежда хипотеза, при която купувачът не може
да плати в уговорения срок остатъкът от продажната цена.
Към
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.05.2009 г.,
страните са подписали 6 анекса.
С
Анекс № 1/17.06.2009 г., срокът за сключване на окончателен договор е променен
на 31.08.2009 г. Уговорено е и разпределението на разноските по нотариалното
прехвърляне на имотите.
С
Анекс № 2/01.09.2009 г., срокът за сключване на окончателен договор е променен
на 30.11.2009 г.
С
Анекс № 3/28.10.2009 г., срокът за сключване на окончателен договор е променен
на 31.01.2010 г.
Чл.
14 от предварителния договор е променен така: „В случай, че някои от изброените
в чл. 9 обстоятелства се окаже невярно, купувачът може да прекрати договора с
писмено уведомление до продавача, като последният дължи на купувача незабавно
връщане на получения задатък от 8300 евро, заедно
с лихвите на годишна база на „Първа инвестиционна банка“ от 08.06.2009 г. до
31.01.2010 г.
В
анекса е посочено: 4. чл. 3(Б) Останалата част от продажната цена в размер на
74700 евро купувачът се задължава да заплати по посочената в анекса банкова
сметка, ***: А/ Сумата от 5200 евро, като плащане от продажната цена на
имотите по предварителния договор; Б/
Сумата от 4200 евро, като плащане от продажната цена на имотите
по предварителния договор;
В
Анекса е посочено също: В случай, че някои
от изброените в чл. 9
обстоятелствата се окаже невярно, купувачът може да прекрати договора с
писмено уведомление до продавача, като последният дължи на купувача незабавно
връщане на сумите по 4 (А) сумата от 5200 евро, като плащане от продажната цена
на имотите по предварителния договор, в двоен размер, а именно 10 400
евро и 4 (Б) сумата от 4200 евро, като плащане от продажната цена на
имотите по предварителния договор, в
двоен размер, а именно 8 400 евро.
С
Анекс № 4/31.01.2010 г., срокът за сключване на окончателен договор е променен
на 30.04.2010 г. Страните са се споразумели и за следното: 2 чл. 3(Б)
Останалата част от продажната цена в размер на 74700 евро купувачът се
задължава да заплати по посочената в анекса банкова сметка, ***: сумата от 3150
евро, като плащане от продажната цена на имотите по предварителния договор;
В
Анекса е посочено също: В случай, че някои
от изброените в чл. 9
обстоятелствата се окаже невярно, купувачът може да прекрати договора с
писмено уведомление до продавача, като последният дължи на купувача незабавно
връщане на сумата от 3150 евро, като
плащане от продажната цена на имотите по предварителния договор, в двоен
размер, а именно 6 300 евро.
С
Анекс № 5/30.04.2010 г., срокът за сключване на окончателен договор е променен
на 31.07.2010 г. Страните са се споразумели и за следното: 2 чл. 3(Б)
Останалата част от продажната цена в размер на 74700 евро купувачът се
задължава да заплати по посочената в анекса банкова сметка, ***: сумата от 3150
евро, като плащане от продажната цена на имотите по предварителния договор;
В
Анекса е посочено също: В случай, че някои
от изброените в чл. 9
обстоятелствата се окаже невярно, купувачът може да прекрати договора с
писмено уведомление до продавача, като последният дължи на купувача незабавно
връщане на сумата от 3150 евро, като
плащане от продажната цена на имотите по предварителния договор, в двоен
размер, а именно 6 300 евро.
С
Анекс № 6/31.07.2010 г., срокът за сключване на окончателен договор е променен
на 30.06.2011 г. Страните са се споразумели и за следното: 2 чл. 3(Б)
Останалата част от продажната цена в размер на 74700 евро купувачът се
задължава да заплати по посочената в анекса банкова сметка, ***: на 31.01.2011
г., като от продажната цена се приспаднат сумите, преведени по Анекс № 1, Анекс
№ 2, Анекс № 3, Анекс № 4 и Анекс № 5. В Анекса е посочено също: В случай, че
някои от изброените в чл. 9 обстоятелствата се окаже невярно, купувачът
може да прекрати договора с писмено уведомление до продавача, като последният
дължи на купувача незабавно връщане на сумите, преведи по посочената банкова
сметка ***-те анекса, според условията в тях.
По
делото е представена разписка от 29.04.2009 г., с която ответницата е заявила,
че е получила от ищцата, сумата от 500 евро – капаро за покупка на
имоти, описани в предварителния договор.
Видно
от преводно нареждане, кредитно авизо (3 бр.) и дебитно авизо, ищцата е превела
по банковата сметка, открита на името на ответницата, както следва: на
08.05.2009 г., сумата от 7800 евро (съобразно първоначално уговореното с
предварителния договор), на 28.10.2009 г., сумата от 5200 евро (по Анекс
№ 3/28.10.2009 г.), на 29.10.2009 г., сумата от 4200 евро (по Анекс №
3/28.10.2009 г.), на 01.03.2010 г., сумата от 3150 евро (по Анекс №
4/31.01.2010 г.), на 13.05.2010 г., сумата от 3150 евро (по Анекс №
5/30.04.2010 г.).
На
11.02.2015 г., в Служба по вписванията е вписано Постановление за възлагане, с
което описаният апартамент №
14, е бил възложен на „ОББ“ АД.
По
делото е представена нотариална
покана, адресирана до ответницата, с която ищцата е заявила, че поради виновно
неизпълнение на задълженията на ответницата по предварителния договор от
08.05.2009 г. и анексите към него, разваля договора и поканва ответницата да й
върне в двоен размер платения задатък. Поканата е
счетена за връчена на 30.04.2015 г., основание чл. 47, ал. 5 ГПК, тъй като
ответницата не е била намерена на адрес: гр. София, ж.к. „**********, и никой не се е явил да получи книжата (в
двуседмичния срок) - видно от отбелязването, извършеното от нотариус с рег. №
274 от НК.
Представена е и нотариална покана, счетена
за връчена по реда на чл. 47, ал. 5 ГПК, тъй като ответницата не е била
намерена на адрес: гр. **********.
Видно от справката, извършена по настоящото
дело, в НБД „Население“, считано от 17.06.2000 г., Л.Г.Х. е с обявен постоянен и настоящ адрес:***.
Други
доказателства по делото не са ангажирани.
При
така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:
Предявени
са обективно кумулативно осъдителни: иск с правна квалификация чл. 93, ал. 2 ЗЗД и иск с
правна квалификация чл. 86 ЗЗД.
Относно иска по чл. 93,
ал. 2 ЗЗД:
Разглежданият иск би бил основателен при установяване
на кумулативното наличие на следните предпоставките: валидно възникнало
правоотношение между страните, елемент от съдържание на което е задължението на
страна да престира определена парична сума или друга
материална ценност - задатък за обезпечаване
изпълнението на задълженията по главния договор, изпълнение на това
допълнително задължение със сключването на договора, релевирано
неизпълнение на задължение по главния договор, отправено от изправната страна
волеизявление за отказ от договора.
В настоящия случай, не се спори
по делото, че на 08.05.2009 г., между
страните е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
Не се спори, че предварителният
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.05.2009 г., е бил изменен от страните с 6 анекса.
Не се спори и че ищцата е дала на ответницата твърдените
в исковата молба суми: по предварителния договор - 8500 евро, а по анексите – общо 15 700 евро.
Спорно по делото е дали плащанията представляват задатък,
като ответникът твърди, че уговореното между страните е толкова неясно, че не е
възможно да се установи кои точно обстоятелства са имали предвид, че в анексите
никъде не се сочи, че плащанията представляват „задатък“,
както и че плащанията по анексите представляват само частични плащанията на
цената.
Действително, процесният
предварителен договор и анексите към него, съдържат множество вътрешни
противоречия, несъответствия, неясноти и „грешки в номерацията“. Така още чл. 1
от договора предвижда, че страните се задължават да сключат окончателен договор, по силата на който продавачът се задължава
да продаде на купувача описаните имоти, т.е.
буквално от договора следва, че страните са се задължили да сключат окончателен
договор, с който вече ответницата да се задължи да продаде имотите (а не че с
предварителния договор се задължава да продаде на ищеца имотите); в чл. 13, ал.
2 (над който е посочено „неустойки“), е уговорено връщане на „капарото“ от
неизправна страна, в чл. 14 – връщане на получения задатък;
чл. 14 препраща към чл. 9, който обаче не съдържа „обстоятелства“, които могат
да се окажат „неверни“ и т.н.
Всичко това налага волята на
страните да бъде тълкувана. По какъв начин следва да бъде направено това
тълкуване е предвидено в чл. 20 ЗЗД. Според
чл. 20 ЗЗД, при тълкуването на договорите
трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки
трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в
смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в
практиката и добросъвестността. Съдът следва да изтълкува волята на страните по
предварителния договор, дори когато тя е неясна и едва тогава да направи
своите изводи за основателност или неоснователност на предявения иск (решение № 364/30.04.2010
г. по гр.д. № 689/2009 г. на ВКС, ІV ГО, решение № 56/19.02.2016
г. по гр.д. № 5040/2015 г. на ВКС, ІV ГО и др., цитирани в
посочените решения)
Анализирайки
разпоредбите на процесния договор и тълкувайки действителна воля на страните по реда на чл. 20 от ЗЗД, съдът приема,
че страните са сключили валиден предварителен
договор за покупко-продажба на описаните недвижими имоти. Законът предвижда
прехвърлянето на собствеността и учредяването на вещни права върху недвижим
имот да се извършва с нотариален акт, а предварителния договор за сключване на
определен окончателен договор, за който се изисква нотариална форма или
нотариално заверена форма, да се сключва в писмена форма – чл.19, ал.1, което
изискване е спазено. В договора, страните са уговорили съществените
условия на окончателния договор – имотите, собствеността върху които следва да
се прехвърли и цената, която купувачът следва да заплати. Постигнато е съгласие
и за срока за сключването на окончателния договор. Ето защо съдът приема,
че предварителния договор е действителен
и е породил правни последици. Видно от предварителния договор и
двете страни се явяват задължени по него лица. Ответницата е следвало да
прехвърли собствеността върху описаните имоти на ищцата, а ищцата е следвало да
заплати уговорената цена – по начините, посочени в договора и в анексите. Това
е била волята на страните и това са съществените уговорки, от които следва да
се изхожда при тълкуването на всички останалите разпоредби от договора.
Съгласно чл. 6 от предварителния договор,
страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на
описаните имоти (….) в срок до 16.06.2009 г., който срок е бил продължаван
последователно с анексите. С последния анекс (Анекс № 6/31.07.2010 г.), срокът
за сключване на окончателен договор е променен на 30.06.2011 г.
В тежест на ответница е било да докаже, че е
изпълнила задълженията си по предварителния договор. Ответницата не твърди да е
изпълнила задълженията си по договора, а представената справка от Агенцията по
вписванията установява и че не го е направила. С оглед на това, съдът приема,
че въпреки настъпването на падежа, на който страните е следвало да сключат
окончателния договор, ответницата не е направила необходимото да прехвърли
собствеността върху имота, поради което е налице неизпълнение на поети с
предварителния договор задължения.
Ищцата
твърди, че съгласно уговореното по договора,
ответницата й дължи двойния размер на даденото, тъй като то представлява задатък и договорът е развален поради виновното му
неизпълнение от страна на ответницата.
Съдът намира, че уговорките на страните по чл. 14 от договора, т. 4 от
Анекс № 3, т. 2 от Анекс № 4 и т. 2 от Анекс № 5 съдържат и белезите на задатък по смисъла на
чл. 93 от ЗЗД. Действително страните са се споразумели купувачът да извършва
авансов превод на част от продажната цена, както следва: по договора – 8300
евро, по Анекс № 4 – 3150 евро, и по
Анекс № 5 – 3150 евро, т.е. касае се за уговорен начин на плащане на цената,
респективно изпълнение на конкретно задължение на вече влязъл в сила договор.
Същевременно налице е изрична уговорка между страните тази сума да обезпечава и изпълнението на
техните задължения.
Отчитайки волята на страните, както и уговореното между страните, че при
неизпълнение на задължения на купувача, последният дължи връщане на получените
суми в двоен размер, за съда няма никакво съмнение, че получените суми по Анекс
№ 3, Анекс № 4 и Анекс № 5 следва да се третират в отношенията между страните
като задатък по смисъла на чл. 93 от ЗЗД. Възраженията на ответника в тази връзка са
неоснователни. Една от функциите на задатъка е да обезпечава изпълнението на договорните
задължения и при неизпълнение служи за обезщетяване на изправната страна по
него, т.е той има обезщетителна функция. В случаите
на неизпълнение на договорно задължение, за която длъжникът отговаря,
изправната страна (а изправна е страната, която е изпълнила или е била готова
да изпълни) разполага с две алтернативни възможности: 1/ или да се откаже от
договора (да го развали) и да задържи задатъка,
респективно да иска задатъка, като в този случай
правото по чл.93, ал.2 от ЗЗД може да се упражни независимо от това дали са
претърпени вреди, 2/ или ако иска да
запази договора, може да претендира компенсаторно обезщетение.
Ищцата е предпочела първата възможност и за
да реализира правото си по смисъла на чл. 93, ал.2 от ЗЗД, следва да докаже,
освен наличието на установеното съглашение за задатък,
но и че е изправна страна по договора и че е развалила предварителния договор
за покупко-продажба поради виновно неизпълнение на задължението на ответницата,
в уговорения срок, да прехвърли собствеността върху процесните
имоти по нотариален ред.
Както беше посочено, не се спори, че ищцата е
изпълнила задълженията си по договора и анексите към него и е платила на
ответницата посочените в исковата молба суми: по предварителния
договор - общо 8500 евро, а по
анексите – общо 15 700 евро. Безспорно е и че ответницата е
неизправна страна по договора. Следователно, за ищцата е възникнало потестативното право по чл.87 ал.1 от ЗЗД да прекрати
правната връзка с едностранно писмено изявление, адресирано до ответника, което
ищецът е упражнил най-късно с исковата молба. След като ищцата е предпочела да
упражни правото си по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, то явно тя няма интерес от изпълнение
на договора. Поради това и следва да се приеме, че договорът между ищцата и
ответницата е бил развален на най-късно на датата, на която исковата молба се
счита за връчена на ответницата - 24.03.2016 г.
Както
беше посочено, въпреки настъпването на падежа, ответницата не е прехвърлила
собствеността върху имотите, с което не е изпълнила задължението си, предвидено
в чл. 9 от предварителния договор. Видно
от представената Справка от Служба по вписванията, на 11.02.2015 г. е
вписано Постановление за възлагане, с което подробно описаният апартамент № 14, е бил възложен на
„ОББ“ АД. С това вписване, декларираното в чл. 10, ал. 3, т. 1 от договора
обстоятелство (че ответницата е единствен собственик) е станало невярно. Съдът
приема, че уговореният между страните задатък е
обезпечавал именно тези задължения на ответницата и непрецизното препращане на
чл. 14 от договора, респ. на т. 2 от Анекс № 3, т. 2 от Анекс № 4 и т. 2 от
Анекс № 5, към чл. 9 от договора, не може да доведе до друг извод. Вярно е, че
чл. 9 предвижда задължение за ответницата, а не обстоятелства (които са
декларирани в чл. 10). Очевидно е, обаче, че ако ответницата не е собственик
(както се декларира в чл. 10), няма да може да изпълни задължението си по чл.
9, каквато е била волята на страните. Поради това, възраженията на ответницата
в тази връзка са неоснователни. Неоснователно са и възражението на ответницата, че плащането в брой на сумата от 500 евро
представлява лошо изпълнение, в нарушение на договореното, предвиждащо
плащанията да стават с банков превод. Очевидно, ответницата се е съгласила
плащането да стане в брой и е издала е разписка).
С оглед
на изложеното, ответницата дължи връщане на дадения задатък,
чиито размер, обаче, страните са уговорили по различен начин:
Установи
се, че по предварителния договор, ищцата е заплатила на ответницата общо сумата
от 8300 евро (от които 500 евро – в брой и 7800 евро – по
банков път). Съгласно първоначално уговореното с договора (чл. 14), при
прекратяване на договора от купувача, продавачът е следвало да върне тази сума
в двоен размер. Съгласно уговореното с Анекс № 3/28.10.2009 г., обаче, при
прекратяване на договора от купувача, продавачът дължи на купувача незабавно
връщане на получения задатък от 8300 евро. Връщане на сумата в „двоен размер“ не е
предвидено, поради което и съдът приема, че ответницата дължи връщане на задатък в размер на 8300 евро.
Не се спори, че ищцата е превела
на ответницата и сумата от 15 700 евро, както следва по Анекс №
3/28.10.2009 г. - сумата от 5200 евро и сумата от 4200 евро, по Анекс №
4/31.01.2010 г. – сумата от 3150 евро и по Анекс № 5/30.04.2010 г. – сумата от
3150 евро. И трите анекса предвиждат, че при прекратяване на договора от
купувача, поради неверните обстоятелства, купувачът дължи връщане на сумите в
„двоен размер“.
Поради изложеното, съдът приема,
че ответницата дължи на ищцата сумата от 8300 евро – задатък
по предварителния договор (изменен с Анекс № 3) и сумата от 31400 евро –
двойния размер на задатъка по трите анекса, или общо
сумата от 39 700 евро. Искът е
основателен и следва да бъде уважен за този размер, а за разликата до пълния
предявен размер от 48 000 евро, искът следва да се отхвърли. Сумата е
дължима ведно със законната лихва, считано от датата на която се счита, че
изявлението за разваляне на договора е достигнало до ответницата – 24.03.2016 г. Претенцията за законна
лихва е неоснователна, за периода от 18.05.2015 г. до 23.03.2016 г. и следва да
се отхвърли.
Относно иска по
чл. 86 ЗЗД: Законната
лихва като обезщетение за забавено изпълнение на парично задължение по смисъла
на чл.86 от ЗЗД се дължи тогава, когато има главен паричен дълг, който е
изискуем и чието изпълнение е поискано. Когато задължението е срочно, забавата
настъпва с изтичането на срока, който факт има значение на покана (чл. 84 ал. 1
от ЗЗД). Вземането за задатък не възниква като
срочно, поради което за изпълнението на това вземане ответникът изпада в забава
от момента на поканата – чл. 84, ал. 2 ЗЗД.
Ищцата твърди, че е поканила
ответницата да изпълни задължението си с представената по делото нотариална
покана. Върху същата е извършено
отбелязване от нотариус, че е връчено по реда на чл. 47, ал. 5 ГПК. Доколкото връчването по реда
на чл. 47 ГПК е допустимо при точно
изброени предпоставки, удостоверяване обстоятелства,
относими към същите, следва да се
съдържа в самото съобщение за връчването
върху нотариалната покана и конкретно - да е посочена причината,
обусловила приложението на чл. 47, ал.
2 ГПК
В
настоящия случай не се установява връчителят да е
посетил обявения постоянен и настоящ адрес на ответницата. Нотариалните покани са били изпратени
на адрес: гр. София, ж.к. „**********,
и гр. **********, а обявеният
постоянен и настоящ адрес на ответницата, считано от 17.06.2000 г., е гр. София, ж.к. „Лагера“, бл. 55, вх. Б, ет. 3, ап.
2. Предвид това, съдът
намира, че от удостоверяването, извършено от нотариуса не може да се обоснове
извод, че са били налице предпоставките за залепване на уведомление по реда на
чл. 47 ГПК, респ. липсва покана до ответницата да изпълни задължението си.
Искът е неоснователен и следва да се отхвърли.
Относно
разноските: При този изход на
спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, на ищеца следва да се присъди сумата от 9153.30 лева от общо направените
разноски в размер на 11 162.56 лв. (11 162.56 лв. х 0.82), в т.ч. платена
държавна такса (3805.19 лв.), платено адвокатско възнаграждение (4000 лв.) и
депозит за особен представител (3357.37 лв.).
Така мотивиран,
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, 20 състав,
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА Л.Г.Х., с ЕГН: **********, с обявен постоянен и
настоящ адрес:***, да заплати на В.С.Г., с ЕГН: **********, с адрес: ***,
на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД, сумата
от 39 700 евро, представляваща задатък по предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 08.05.2009 г. и анексите към него, ведно
със законната лихва върху тази сума, считано от 24.03.2016 г. до окончателното
изплащане, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 9153.30 лева – разноски по делото, като
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователни, иска по чл. 93, ал.
2 ЗЗД, за разликата над 39 700 евро до пълния предявен размер от 48 000
лева, иска по чл. 86 ЗЗД, за сумата от 187 евро – мораторна
лихва върху сумата от 48000 евро, за периода от 02.05.2015 г. до 15.05.2015 г.
и претенцията за законна лихва върху сумата от 39700 евро, за
периода от 18.05.2015г. до 23.03.2016г.
РЕШЕНИЕТО може да се
обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
СЪДИЯ: