Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.С.,
……………..г.
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ
- 12 състав в публичното заседание на 07.10.2016г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Пламен Колев
при участието на секретаря………,
като взе предвид докладваното от съдия П.Колев гр.д.№ 6302 по описа за 2016 г. и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявен
е иск с правно
основание чл.233, ал.1 ЗЗД.
Ищецът твърди, че въз основа на Договор за наем
от 23.11.2007 г. с нотариална заверка на подписите рег. № 6280/20.12.2007 г. на
Нотариус № 462 в РНК и Анекс № 6 от 18.11.2015 г., с нотариална заверка на
подписите рег. № 12052/18.11.2015 г. на Нотариус № 260 в РНК, отдал под наем на
"К енд К Е.“ ЕООД,
чиито универсален правоприемник е ответника, недвижим имот: Търговско – складов
комплекс „Техномаркет“, находящ се в гр.К., представляващ сграда на един етаж с
обща застроена площ 3 074кв.м., която сграда е построена в УПИ с
идентификатор 40909.119.258 с площ 12 905кв.м., находящ се в землището на
гр.К. кв.240.
Размерът на наемната цена периодично е
променян по взаимно съгласие на страните, за което те са жлючвали отделни
анекси към Договора. Последно цената за наема е актуализирана с Анекс № 5 от
18.11.2015 г., съгласно който от януари 2016 г. се прилага цена в размер от 12
340.31 евро (рвностойност на 24 135.55 лева) без ДДС на
месец.
Тъй като като забавянето на плащането на цената за наем
за месец Февруари е продължило по-вече от два
месеца, щецът е изпратил на ответника Нотариална покана рег. № 7400/14.05.2016 г.,
том. 2, акт. 29 на Нотариус № 594 в РНК, съдържаща изявление
за прекратяване на Договора поради виновно неизпълнение на задължението за
плащане на наемната цена, при условие, че просрочените задължения (за месеците февруари, март
и април 2016 г. в общ размер на 86 887.98 лв. не бъдат заплатени доброволно в срок от 10
дни от получаването на поканата.
Тъй като не е било извършено
плащане счита, че договорът е бил развален поради неизпълнение на 27.005.2016т.
Претендира предаването на имота.
Ответникът оспорва иска. Не
оспорва наличието на договора за наем.
Оспорва наличието на прекратяване на договора. Счита, че
правоотношението между страните продължава да съществува, тъй като не е налице
основанието по чл.7.1.1 б „а“ от договора пораждащо потестативното право на
наемодателя да развали договора – не е налице забава на плащането, като прави
възражение за прихващане на неплатена наемна цена със заплатени от суми по друг договор.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и след като обсъди събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Между
страните не се спори относно наличието на Договор за наем от 23.11.2007 г. с
нотариална заверка на подписите рег. № 6280/20.12.2007 г. на Нотариус № 462 в
РНК и Анекс № 6 от 18.11.2015 г., с нотариална заверка на подписите рег. № 12052/18.11.2015 г. на Нотариус №
260 в РНК, отдал под наем на К енд К Е.“ ЕООД, чиито универсален правоприемник
е ответника, недвижим имот: Търговско – складов комплекс „Техномаркет“, находящ
се в гр.К., представляващ сграда на един етаж с обща застроена площ
3 074кв.м., която сграда е построена в УПИ с идентификатор 40909.119.258 с
площ 12 905кв.м., находящ се в землището на гр.К. кв.240.
Наемната цена периодично е била променяна по
взаимно съгласие на страните, за което те са сключвали
отделни анекси към Договора. Последно цената за наема е актуализирана с Анекс №
5 от 18.11.2015 г., съгласно който от януари 2016 г. се прилага цена в размер
от 12 340.31 евро (равностойност на 24 135.55 лева) без ДДС на
месец.
Ответникът не е провел доказване
на факта на извършеното плащане на наемната цена за сочения от ищеца период.
Следователно е налице неизпълнение на паричното
задължение за наем за периода м.02, 03 и 04.2016г.
Ищецът е въвел като защитно средство възражение за
прихващане основано на вземане изходящо от друго материално правоотношение -
договори за наем на имоти намиращи се в гр.С., които били нищожни, а дадената
по наемна цена е била дадена без
основание.
В съдебно заседание е уточнил, че с възражението не твърди наличие на извънсъдебен факт - вече извършено материално изявление за прихващане, което да
е изключващо
възникване на потестативното право за разваляне на договора поради тази форма
на неизпълнение, а прави съдебно такова.
Предмета на делото, съгласно очертаните в ИМ факти и
направеното искане, се свежда до наличие на договор за наем, неговото разваляне
поради неизпълнение на задължението за плащане на наем и искане за връщане на имота.
Изявлението заявено
като възражението за съдебно прихващане , явяващо се процесуално действие,
доколкото е защитно средство срещу предявен иск за
парично вземане, какъвто настоящия иск не е, няма такъв характер. То може да представлява
само материално правно възражение за прихващане, адресирано до насрещната
страна, независимо, че е направено пред съд, но не може да породи правни
последици предвид липсата на предпоставките по чл.103, ал.1 ЗЗД – ликвидност.
Страните са уговорили правните последици от неизпълнението -
съобразно нормата на чл.7.1 от Договора, при изцяло или частично неплащане на
наема в 21 дн. срок след настъпване на неговата изискуемост, наемателят има
право да влезе и да изземе владението на помещенията, като има право да ги
задържи и да се разпорежда с тях по всяко време.
По делото е била представена нотариална покана , която не се
спори, че е била връчена на ответника на 16.05.2016г.
С нея наемателят е дал допълнителен 10дн. срок за изпълнение
на задълженията за наем за м.02, 03 и 04.2016г., като при неизпълнение на
задължението договорът ще се счита развален.
Ответникът не е доказал плащане.
При така установената фактическа обстановка съдът намери от
правна страна следното:
Между страните не налице валиден договор за наем относно
процесния недвижим имот.
Ответникът не е изпълнил задължението си за заплащане на
наемната цена за периода м.02, 03 и
04.2016г., включително и в дадения му срок за това.
Правните последици от неизпълнението са били уредени от
страните в чл.7.1 от Договора. Съдът намира, че посочената норма от договора е
недействителна по см. на чл.152 ЗЗД, тъй като предвижда ред за реализиране на
вземането, различен от реда за принудително осъществяване на права предвиден в
ГПК- учредява право на кредитора сам да влезе и изземе владението на имота. Това обаче не влече недействителност договора
в другите му части(чл.26, ал.4 ЗЗД).
При наличие на неизпълнение на задължение по договора
приложение намира разпоредбата на чл.87 ЗЗД, уреждаща правото на изправния
кредитор да внесе правна промяна - да развали договора поради неизпълнение.
Доколкото правните последици чл.7.1 от Договора са били
предвидени да настъпят след изтичане на 21 дни, в съответствие с нормата на чл.
20 ЗЗД следва да се приеме, че действителната волята на страните е била, че забава на
наемна вноска за срок по-продължителен от посочения не се явява незначителна с
оглед интереса на кредитора.
С нотариалната покана ищецът е дал допълнителен 10 дн. срок
на длъжника за изпълнение, което последният не е сторил. Следователно след
изтичане на този срок ( изтекъл 26.05.2015г.
), считано от 27.05.2016г., договорът е бил развален.
При прекратяване(в случая разваляне поради неизпълнение) на
договор за наем, в съответствие с нормата на чл.233, ал.1 ЗЗД, наемателят дължи
връщане на наетата вещ, налагащо извода за основателност на иска.
В тежест на ответника следва да се възложат направените от
ищеца разноски - 17 602,48лв. адв. възнаграждение; 13 908,08лв. ДТ. Ответникът е направил възражение за
прекомерност на адвокатското възнаграждение.
Съдът намери
възражението за основателно. С оглед на конкретната степен на фактическата и
правна сложност на делото адв. възнаграждение
следва да се намали до 12 000лв., което е над минималния размер по
Наредба №1.
Ищецът е поискал да се допусне предварително изпълнение на
решението.
Искането е било обосновано с наличието на предпоставките по
чл. 242, ал.2, т.3 ГПК - от
закъснението на изпълнението може да последват значителни вреди, които извежда от значителния
размер на вредата от невъзможността да ползва имота и да реализира доходи от
него.
Съдът
намира искането за неоснователно.
Между
страните е бил сключен договор за наем, даващ ориентировъчна стойност за
пазарната оценка на гражданските
плодове, които биха могли да бъдат получени от наемодателя при предоставяне на
имота под наем.
Налице е
обаче хипотезата чл.243 ГПК, тъй като вредата на ответника не подлежи на
парична оценка към настоящия момент, с оглед определяне на съответна гаранция.
Той извършва своята търговска дейност в обекта. Следователно вредата би се
съизмервала с всички вреди, които биха
възникнали при прекратяване на търговската дейност като последица на предаване
на имота - неполучена печалба, загуба на
пазарна позиция, разходи за извозване и съхранение на стоката пр., явяващо се
процесуална пречка за допускане на предварително изпълнение.
Воден от горното, Софийски градски съд
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА "Т.Б."АД, ***, да предаде на "Г.И.
БГ", еиК: *******, гр.С., бул."И.Ш.", №** със съд.адр. адв.А.Г. ***,
на осн. чл.233, ал.1 ЗЗД, следния недвижим имот: "Търговско – складов
комплекс „Техномаркет“, находящ се в гр.К., представляващ сграда на един етаж с
обща застроена площ 3 074кв.м., която сграда е построена в УПИ с
идентификатор 40909.119.258 с площ 12 905кв.м., находящ се в землището на
гр.К. кв.240.
ОСЪЖДА
"Т.Б."АД, ***, да заплати на "Г.И. БГ", еиК: *******, гр.С.,
бул."И.Ш.", №** със съд.адр. адв.А.Г. ***, на осн. чл.233, ал.1 ЗЗД,
сумата 15 908,08лв.
разноски на осн. чл.78, ал.1 ГПК.
Оставя
без уважение искането за допускане на предварително изпълнение на решението.
Решението подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от връчването му, а по
отношение на искането за допускане на предварително изпълнение в 1 седм. срок.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: