Р
Е Ш Е
Н И Е
Номер 260133 Година
2022, 20.04 Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен
съд …………………….…….… граждански състав ……………………….
На шестнадесети
февруари …………...…………… Година две хиляди двадесет и втора
В публично
заседание в следния състав:
Председател: Радостина Калиманова
Членове: ……………………………
Съдебни
заседатели: ..…………………………….
Секретар
………………………...…… Жана Кметска …….……………………………………
Прокурор ……………………………….…………………………..…………………………………
като разгледа
докладваното от ……..………...…… Р. Калиманова ………...……………...…
гражданско дело
номер ………… 1795 ………… по описа за …… 2019 ….. година.
Производството по делото е с правно основание чл. 41 от
ЗС, а предявеният при условията на евентуалност иск е с правно основание чл. 61,
ал. 2 от ЗЗД.
Образувано е по повод исковите претенции на „Т-Царево 2016“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Бургас и адрес
на управление к-с „Славейков“, бл. 77, вх. 3, ет. 3, ап. 7, представлявано от
Тодор Петков Димов чрез процесуалния му пълномощник със съдебен адрес град Бургас,
ул. „Македония“ №61-63, партер, офис №1 против „Тонита Холидей“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище град Поморие и
адрес на управление ул. „Стара планина“ №2, представлявано от Антоанета
Георгиева Каридова за осъждане на ответното дружество да заплати на ищцовото
сумата от 51067.79 лева, представляваща 32.433 % от заплатените от ищеца
подобрения и ремонти на общите части на сграда с идентификатор №57491.502.54.1
по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Поморие и съответстващи
на дела на ответника в собствеността на общите части на посочената сграда,
ведно със законната лихва върху претендирания размер главница от датата на
предявяване на иска до окончателното и изплащане. При условията на евентуалност
сумата се претендира от ответното дружество като такава, представляващи 32.433
% от стойността на заплатените от ищеца полезни разноски, сторени уместно във
връзка с извършени подобрения и ремонти на общите части на сграда с
идентификатор №57491.502.54.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на град Поморие и съответстващи на дела на ответника в собствеността на общите
части на посочената сграда, ведно със законната лихва от посочения по-горе
момент. Претендират се от ищцовата страна и сторените от нея съдебно-деловодни
разноски. В подкрепа на отправените искания представя и ангажира доказателства.
Твърди се от ищеца, че с ответното дружество /с
предишно наименование „ТР Инвест 94“ ЕООД/ били собственици на отделни етажи,
представляващи самостоятелни обекти в построената триетажна жилищна сграда в
УПИ V-471 в кв. 53, с адрес в град Поморие, ул. „Стара планина” № 2,
представляваща сграда с идентификатор №57491.502.54.1 по КККР на град Поморие.
Ищцовото дружество било собственик на 100/394 кв. м. идеални части от описания
поземлен имот, както и на първи жилищен етаж със застроена площ от 86.50 кв.
м., ведно с прилежащото му складово помещение с площ от 13 кв. м. - източната
стая и тоалетна към нея от избения етаж, заедно със съответните идеални части
от общите части на сградата и от правото на строеж, който етаж съставлявал
самостоятелен обект в сграда с идентификатор №57491.502.54.1.1 и на втори
жилищен етаж със застроена площ от 86.50 кв. м, ведно с прилежащите му складово
помещение с площ от 9.60 кв. м. - североизточната стая от избения етаж и мокро
помещение с площ от 4 кв. м от избения етаж, заедно със съответните идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж, който етаж
съставлявал самостоятелен обект в сграда с идентификатор №57491.502.54.1.2.
Собствеността върху гореописаните обекти ищецът придобил с постановление за
възлагане от 31.03.2016 година на ЧСИ с peг. № 703 на КЧСИ, с район на действие
Окръжен съд - Бургас. На 15.07.2016 година, с дв. вх. peг. № 1609, том 6, акт №
40, постановлението било вписано в CB - Поморие.
От своя страна, ответното дружество „Тонита
Холидей” ЕООД било собственик на трети жилищен етаж със застроена площ от 96.40
кв. м., представляващо по документ за собственост самостоятелен обект с
идентификатор №57491.502.54.1.3, ведно със съответните идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху терена, който имот ответното
дружество придобило с постановление за възлагане от 02.07.2014 година на ЧСИ с
peг. № 805 на КЧСИ, с район на действие Окръжен съд - Бургас, вписано в СВ -
Поморие на 20.08.2014 година с дв. вх. per. № 2070, том 7, акт № 155.
Сочи се на следващо място, че с протокол от
29.09.2018 година собствениците на горепосочената сграда /ищеца и ответника/
взели решение да извършат подобрения и ремонт на общите части на сградата. В
протокола били описани и дейностите, които било необходимо да се извършат, а
именно: изграждане на термоизолация на всички външни фасадни стени на сградата,
подмяна на съществуващите и полагане на нови водосточни тръби /улуци/ на цялата
сграда, ремонт и подмяна на съществуващата дървена обшивка, изградена под
стрехите на покрива, подмяна на всички монтирани парапети, изграждане на нови
декоративни фасадни елементи по външната фасада на сградата, подмяна на
подовата настилка в общите коридори. Било взето и решение посочените дейности
да бъдат възложени за извършване на ищцовото дружество „Т-Царево 2016” ЕООД. В
изпълнение на така приетите решения, с договор от 01.10.2018 година ищецът
възложил на „Лари Биг” ЕООД изпълнението на конкретните видове СМР, описани в
количествено-стойностна сметка, неразделна част от договора. В чл. 1, ал. 2 от
последния било записано, че обема и вида на строително-монтажните работи по визираната
в чл. 1, ал. 1 КСС са прогнозни и са на базата на заданието на възложителя,
както действителния обем и вид СМР щели да бъдат установявани с двустранно
подписан протокол обр. 19. Възложените дейности в общите части на сградата били
надлежно извършени, за което възложителят и изпълнителят подписали протокол
образец 19 от 15.07.2019 година, в който подробно били описани стойностите на
отделните видове СМР по пера, както следва: обработка на основата върху
стоманобетонови плочи - тавани на балкони и лоджии; полагане на бяла мазилка
върху готова основа - по тавани, тавани на балкони и лоджии; доставка и монтаж
на PVC водооткапващ профил по бордове на тераси; доставка и монтаж на профил за
рустикална фасада, тип 3; доставка и монтаж на 24 бр. външни ъгли за рустикална
фасада, тип 3; доставка и монтаж на еластичен профил за дилатационна фуга;
доставка, монтаж и демонтаж на фасадно скеле; премахване на стара мазилка по
фасади и грундиране; монтаж и демонтаж на XPS 80 за фасади; доставка и монтаж
на нови челни дъски; боядисване на ламперия при стреха с бяла силиконова
фасадна боя /подмяна с нова и боядисване/; доставка и монтаж на шапки от
врачански камък по бордове на тераси; облицовка от естествен камък травертин по
цокъл фасади; направа на хидроизолация по тераси с двукомпонентна алтернативна
хидроизолация ARDEX 8+9; уплътнителна лента ARDEX SDB 15 по тераси; Направа на
подова замазка по тераси с заглаждаща и нивелираща маса ARDEXK15; направа на
настилка от гранитогрес по тераси с еластично лепило на циментова основа ARDEX
X 77; направа на первази от гранитогрес по тераси с еластично лепило на
циментова основа ARDEX X 77; импрегниране на фуги по тераси с Lithofin
FLECKSTOP ARDEX; доставка и монтаж на профил „Г“ образен 18/25 от EPS за
закриване на водосточни тръби; доставка и монтаж на профил „П“ образен 25/18/25
от EPS за закриване на водосточни тръби; доставка и монтаж на парапет от ковано
желязо при площадките, изработен от плътно желязо с диаметър 12,14 и 16 мм ,
шина 40x5 мм; доставка и монтаж на безшевни улуци от пластифицирана ламарина;
доставка и монтаж на 8 броя тапи за безшевни улуци от пластифицирана ламарина;
доставка и монтаж на надулучна пола за безшевни улуци от пластифицирана
ламарина; доставка и монтаж на 4 броя казанчета за безшевни улуци от пластифицирана
ламарина; доставка и монтаж на 3 броя ъгли за безшевни улуци от пластифицирана
ламарина; доставка и монтаж на водосточни тръби за безшевни улуци от
пластифицирана ламарина; доставка и монтаж на 6 броя дъги при водосточни тръби
за безшевни улуци от пластифицирана ламарина; доставка и монтаж на поцинкована
ламарина при калкан; обшивка на челна дъска с поцинкована ламарина; направа на
хидроизолация на подулучна пола и обшивка на челна дъска; демонтаж на стари
улуци, поли и обшивка; отводняване на 7 броя тераси към водосточни тръби -
направа на отвори, дъги и тръби; монтаж на 7 броя барбакани на тераси;
изграждане на тротоарен водопровод - изкоп, подравняване, полагане на тръби и
обратен насип; изграждане на мрежа за видеонаблюдение - 3 броя; подмяна ел.
мрежа на стълбищна клетка; подмяна на 8 броя ел. табла на стълбищна клетка;
монтаж на 1 брой стълбищен автомат; премахване на стара мазилка по стълбищна
клетка; демонтаж и монтаж на дограма; полагане на мазилка по стълбищна клетка;
боядисване по стълбищна клетка; реновиране на стъпалата по стълбището; доставка
и монтаж на парапет от ковано желязо, изработен от плътно желязо с диаметър
12.14 и 16 мм, шина 40x5 мм при рамената; доставка и монтаж на 3 броя входни
блиндирани врати; натоварване и извозване на строителни отпадъци; нощувки
работници.
За извършената работа била издадена фактура №
1/04.10.2019 година на стойност 157456.28 лева, която била платена от ищеца с
няколко платежни нареждания и по-специално от 04.10.2019 година за сума в
размер на 40662 лева, от 07.10.2019 година за сума в размер на 53600 лева, от
08.10.2019 година за сума в размер на 53430 лева и от 09.10.2019 година за сума в размер на 9764.28 лева.
Съобразно правилото на чл. 40 от ЗС, ищецът
притежавал 67.567 % от общите части на сградата, а ответника - 32.433% от нея.
При това положение, припадащата се част на ответника от платените от ищеца
разноски възлизала на сума в размер на 51067.79 лева, която „Тонита Холидей”
ЕООД следвало да възстанови, но и до настоящия момент това не било сторено.
Ответната по делото страна, на която съдът е
изпратил препис от исковата молба и доказателствата към нея в срока, указан от
закона и съда е депозирала писмен отговор, с който е изразила становище по така
предявената против нея искова претенция. Заявява, че счита предявеният иск за
частично допустим, като го оспорва изцяло като неоснователен и недоказан.
Ответникът твърди, че се претендирали суми за
извършени СМР, които не се отнасяли до общите части на сградата, поради което
същите не можело да се търсят по посочения от ищеца ред. Заявената претенция се
отнасяла както до дейности, за които било взето решение от общото събрание на
етажната собственост, така и до такива извън приетите решения. Последните
следвало да се претендират на друго правно основание, което налагало
отграничаването им в исковата молба. По реда на чл. 41 от ЗС можело да се
претендират само полезните разноски, за които било взето решение от общото
събрание на етажните собственици. Направените полезни разноски, необхванати в
решението на общото събрание следвало да се посочат отделно и да се претендират
всяка една за себе си на друго основание, като това важало и за претенциите за
законна лихва върху тях. В тази връзка счита, че е налице противоречие между
изложените обстоятелства и петитума на исковата молба.
Изложени са от ответника обстоятелствата, довели до
вземане на решение на общото събрание на етажните собственици. Твърди, че
ищецът, който притежавал приблизително две трети от общите части на сградата
многократно бил настоявал да се извърши ремонт на фасадата и вътрешните
помещения, като се посочват и конкретните направени предложения в тази насока.
Същият обяснил на ответника, че поради притежаването на по-голям дял можел да
взема решения еднолично и извършва исканите от него дейности и без одобрението
на другия етажен собственик. Ответното дружеството не било съгласно за много от
дейностите, но ищецът въпреки това започнал ремонта. В тази връзка се позовава
на водена по вайбър кореспонденция, от която се установявало, че ремонтите били
започнали далеч преди датата на вземане на решението на общото събрание и
датата на сключване от ищеца на договор за СМР с дружеството „Лари Биг“ ЕООД.
Въведено е възражение от него, че не дължи какво и
да било заплащане на ищеца, тъй като последният бил предложил да извърши
ремонта за своя сметка, като той самият нямало да дължи нищо за това; това
предложение било прието от него. Именно по тази причина той се бил съгласил да
има решение на общото събрание, за да имало поне някаква яснота за ремонтните
дейности. Предвид тези договорки, по настояване на ответника в протокола за
взетите решения на общото събрание било записано, че ремонтът ще се извърши от
ищеца, който след завършването му трябвало да даде отчет на ответника. Според
последния, така поетото от ищеца задължение означавало той сам да закупи
материалите и да наеме работници. Твърди, че поетото от ищеца задължение за
даване на отчет за извършената работа не било спазено, въпреки отправените от
него искания за това, включително по време на извършване на дейностите. В тази
връзка се заявява, че не му били представени фактури за закупените материали.
Според ответника, протокола образец № 19 от
15.07.2019 година /акт 19/ от „Лари Биг” ЕООД не можел да се приеме като отчет
на ищеца. Към него не били приложени никакви доказателства, които да обосноват
цените на материалите и изразходените количества. Липсвала и обосновка на
цените на труда, като не било ясно тези цени с печалба ли са или без.
На следващо място ответникът заявява, че изпълнителят
не можел да претендира заплащане на възнаграждение, тъй като не бил изпълнил
задълженията си към него. Отношенията им следвало да се уреждат по реда на ЗЗД
и по-конкретно съобразно правилата на договора за изработка. В случая било
налице възлагане на поръчка, включваща и елементи на договор сам със себе си,
тъй като двамата съсобственици действали като възложители, а единият и като
изпълнител. Предвиденото задължение за ищеца с решенията на общото събрание за
даване на отчет се отъждествявало с приемане на поръчаното. Едва след приемане
на възложената работа, възложителят-ответник дължал заплащане на възнаграждение
при положение, че не е възразил, че изработеното не съответства на
договореното. Приемането представлявало не само фактическо, но и правно действие,
което съдържало мълчаливо признание, че изработеното съответства на
уговореното. В случая, липсата на подробен отчет за свършеното била равносилна
на липсата на предложение от страна на изпълнителя към възложителите за
приемане на изработеното. Ето защо, поради неприключване на посочената
процедура, исковата молба била преждевременно предявена и само на това
основание следвало да бъде отхвърлена изцяло.
Изтъква се от него, че не бил в забава, поради
което претенцията за лихви върху претендираното вземане била неоснователна и
недоказана. Едва от исковата молба разбрал каква била стойността на извършения
ремонт, както и че дължал някаква сума на ищеца. До завеждане на иска не му
било предявено каквото и да било вземане, нито му бил връчен отчет за изпълнението,
въз основа на който да дължи претендираната сума.
С оглед на това, че в сградата имало общо три
самостоятелни обекта, отношенията между страните следвало да се уредят по
правилата на разпоредбата на чл. 3 от ЗУЕС, която препращала към разпоредбите
на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността. В тази
връзка не оспорва обстоятелството, че съотношението в дяловете в общите части
съобразно представените документи за собственост и правилото на чл. 40 от ЗС са
67.567 % за ищеца и 32.433 % за него, както и че с протокол на общото събрание
на етажната собственост от 29.09.2018 година били взети решения за извършване
на подобрения и ремонти на общите части на сградата, конкретно посочени в
решението.
Още веднъж се подчертава от ответното дружество, че
в последната точка на взетите решения изрично било записано, че дейностите ще
се извършат от единия от съсобствениците в лицето на „Т-Царево 2016“ ЕООД. Това
решение не било случайно. То било продиктувано от обстоятелството, че в предмета
на дейност на дружеството-ищец била включена и дейност по покупка, строеж и
обзавеждане на недвижими имоти с цел продажба и същото твърдяло, че има опит в
тази дейност. Именно това го мотивирало да подпише протокола на общото
събрание, тъй като считало, че ремонтните работи ще се извършат от лице с
нужния опит и на най-добрата цена за тази дейност, а и ищецът трябвало да
представи подробен отчет след приключване на работата. Последният еднолично и
без негово съгласие взел решение за сключване на договор с трето лице, което да
извърши ремонта, което било в нарушение на взетите решения, отразени в
протокола от проведеното общо събрание. Твърди още, че ремонта на фасадата на
сградата бил извършен още през есента на 2018 година, много преди датата на
сключване на представения по делото договор. Ответникът многократно се бил
интересувал от цената на ремонтите и обхвата им в сградата, ищецът не му
предоставял информация.
Освен това, за голяма част от описаните в
количествено-стойностната сметка към договора дейности не било взето решение
между съсобствениците за тяхното извършване. Налице били дейности, които не
били описани в исковата молба, но били предмет на представения протокол образец
19 /дейностите от т. 1 до т. 10/ и се претендирала тяхната стойност. Наред с
това, обхванати били дейности извън описаните в акт 19, които представлявали
ремонт и преустройство на вътрешни помещения - имало иззиждане на нови стени,
смяна на плочки и санитария в баните, подмяна на врати и прозорци на закупените
от ищеца самостоятелни обекти на първия и втори етаж от сградата. Заключава, че
от ответника се искало заплащането и на разходите, които ищецът извършил за
ремонт на собствените си помещения.
Във връзка с наведените твърдения е направен с
отговора преглед на всяка от дейностите, за които се претендира заплащане от
ищеца. Сочи се, че за поставяне на топлоизолация на фасадата на сградата било
взето решение отразено в протокола от 29.09.2018 г. по т. 1.1 от същия, но се
оспорва посочената площ и единична цена, която се твърди да е прекомерна.
Направена е съпоставка между данните по протокола и офертата на „Рьофикс“ ЕООД.
Разликата в цените по последната по точки 1 и 8 и по процесния акт 19 била в
размер на 17547.17 лева, като в тази връзка се отправя искане да бъде прието,
че отклонението от решението на общото събрание било толкова голямо, че било
налице действие на единия от съсобствениците без одобрението на другия
съсобственик и отношенията им следвало да се уреждат на основание разпоредбата
на чл. 61, ал.2 от ЗЗД. В този случай е въведено възражение, че работата и
особено цената е неуместна.
За дейността по т. 2 от протокол образец 19 е
направено оспорване на площта и единичната цена. Сградата нямала колони и
бордове, които да били облепвани. За дейността по т. 3 от същия протокол обр.
19 претендираната сума се оспорва като неподлежаща на плащане, тъй като в
решенията на общото събрание не било предвидено да се прави топлоизолация на
таваните на помещенията, които не били общи части. Оспорва се и площта, и
единична цена на тази дейност.
Във връзка с дейността по т. 4 от протокол образец
19 се сочи, че парапетите и бордовете на терасите не били общи части и по тази
причина не следвало да се включват в дължимите суми. Сумите за дейността по т.
5 били дължими само, ако ищецът можел да докаже, че те били на фасадата на
сградата. Тези за дейността по т. 6 от протокол образец 19 не подлежали на
плащане, тъй като не било взето решение от общото събрание за ремонти по
терасите. Тези площи не били общи части.
За дейността по т. 7 ответникът заявява, че не било
взето решение от съсобствениците, поради което сумата не подлежала на плащане.
Налице било действие на единия от съсобствениците без одобрението на другия
съсобственик и отношенията им следвало да се уреждат на основание разпоредбата
на чл. 61, ал. 2 от ЗЗД, като в този случай е въведено възражение, че работата
и особено цената била неуместна.
В точка 8 фигурирало, че била положена силиконова
мазилка по позиции 1, 4, 5 и 6, които сборувани според акта били в размер на
596.50 кв. м., а при сборуването на площта по посочените точки се получавала
площ от 582.19 кв. м. По отношение на дейността по т. 10 се твърди, че нямало
извършвана такава дейност.
По т. 11 се сочи, че сумата не подлежала на
плащане, тъй като балконите и лоджиите не били общи части, а част от жилищната
площ на апартаментите и тяхното почистване, шпакловане било ангажимент на всеки
от собствениците им. За дейността по т. 12 и т. 13 претенцията се оспорва като
неподлежаща на плащане, като доводите са идентични с посочените в предходната
т. 11.
Във връзка с дейността по т. 16 се изтъква, че при
оглед на сградата не се установявало да има полаган такъв профил. В случая било
налице действие на единия от съсобствениците без одобрението на другия и
отношенията между тях следвало да се уреждат на основание разпоредбата на чл.
61, ал. 2 от ЗЗД. В този случай прави възражение, че работата и особено цената
била неуместна.
По отношение на дейността по т. 18 се твърди, че
сградата била с външна мазилка с добро качество, която не била премахната, а
топлоизолацията била поставена върху съществуващата мазилка. По отношение на
дейността по т. 19 се сочи, че не била извършена. В случай, че се установяло
извършването й, се прави възражение, че тя и особено цената и била неуместна.
За дейността по т. 20 от протокол образец 19
ответникът твърди, че дължината на стрехите на сградата била значително
по-малка от 88.35 линейни метра. Изразява съмнение, че не били монтирани нови
дъски, а само били боядисани старите, в който случай претенцията следвало да
бъде отхвърлена. Както и в предходни точки прави възражение, че в случая било
налице действие на единия от съсобствениците без одобрението на другия
съсобственик и отношенията ни следвало да се уреждат на основание разпоредбата
на чл. 61, ал. 2 от ЗЗД. Посочва, че работата и особено цената и била
неуместна.
За дейността по т. 21 от протокол образец 19 е
въведено твърдението, че стрехите на покрива били на площ значително по-малка
от 85 кв. м., а освен това дървената обшивка не следвало да се боядисва с
фасадна боя, тъй като това щяло да се отрази на тяхната поддръжка и било
естетически неиздържано. Прави се възражение, че работата била извършена при
условията на чл. 61, ал. 2 от ЗЗД и то неуместно.
По отношение на дейността по т. 22 от протокол образец
19, ответникът счита, че не дължал заплащане на посочената работа, тъй като
терасите не били общи части, а част от
жилищната площ на апартаментите.
По отношение на дейността по т. 23 от протокол
образец 19 се твърди, че в решението на общото събрание от 29.09.2018 година не
било взето решение за поставяне на облицовка по сградата от естествен камък.
Това представлявало луксозна полезна разноска, която ответникът не желаел да
заплаща. Налице било действие на единия от съсобствениците без одобрението на
другия съсобственик и отношенията им следвало да се уреждат на основание
разпоредбата на чл. 61, ал. 2 от ЗЗД, като в тази връзка се прави възражение,
че работата била неуместна.
Ответникът е изразил становище и по другите пера,
посочени в представения протокол образец 19. За претенциите по перо „Тераси“ се
прави оспорване на сумите като неподлежащи на плащане, тъй като терасите не
били общи части, а част от жилищната площ на апартаментите. По тези съображения
разходът не можел да се включва и претендира по този ред. В решението на общото
събрание от 29.09.2018 година не било взето решение за извършване на ремонти по
терасите.
Ответникът е оспорил всичките описани в перо
„Отводняване“ дейности и техните единични цени и количества, както и разходите
за изграждане на тротоарен водопровод, като се сочи, че нямало решение на
общото събрание за тази дейност и тя не обслужвала сградата по никакъв начин.
Твърди се, че сградата нямала тротоарен водопровод.
По отношение на дейностите описани в перо
„Слаботоково“ ответникът е направил оспорване на претендираните суми като
неподлежащи на плащане. Нямало взето решение от съсобствениците за изграждане
на мрежа за видеонаблюдение. Това било луксозна полезна разноска, изградена без
негово знание и съгласие. Наред с това се сочи, че посочената система била
строеж по смисъла на закона, за който нямало издадено съответно разрешение за
строеж, което я определяло като незаконен строеж. По тези съображения счита, че
не дължал никаква сума за изграждането й, като същата следвало да бъде
премахната от сградата. Прави се оспорване и на посоченото в т. 4, 5 и 6 от
същата дейност, като се заявява, че за тях нямало взето решение на общото
събрание. Счита работата за неуместна, тъй като съществуващото осветление на
стълбището било в добро състояние и нищо не е налагало дори извършването на
ремонт на същото, още по-малко неговата подмяна.
По отношение на дейностите описани в перо
„Стълбище“ - за посочените в точки 1, 2, 3, 4, 5 и 7 не било взето решение на
общото събрание. Такова решение имало единствено за подмяна на парапета на стълбището. Посочва
се, че реално мазилката на стълбището не била изкъртвана и нямало извършено
реновиране на стъпалата. Наред с това се оспорват всичките описани дейности и
техните единични цени и количества. Прави се също възражение, че отношенията
между страните следвало да се уредят по правилата на чл. 61, ал. 2 от ЗЗД, като
в този случай работата била неуместна.
Прави се оспорване от ответника и на дейностите
посочени в перо „Други услуги“, като се сочат аналогични доводи за недължимост
на тяхната стойност.
Бургаският окръжен съд след като обсъди представените и
събрани по делото доказателства поединично и в тяхната съвкупност, съобрази
становищата и исканията на страните и като взе предвид и разпоредбите на
закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
От представените по делото доказателства се установява, а
и това не се спорно между страните, че всеки от тях е собственик на
самостоятелни обекти, находящи се триетажна жилищна сграда в УПИ V-471 в кв.
53, с адрес град Поморие, ул. „Стара планина“ № 2, представляваща сграда с
идентификатор №57491.502.54.1 по КККР на град Поморие. Ищецът е собственик на
самостоятелни обекти първи и втори жилищен етаж, а ответникът на самостоятелен
обект на трети жилищен етаж, като в сградата няма други самостоятелни обекти и
собственици. Не е спорно също така между тях, че съобразно правото им на
собственост в имота, ищецът притежава 67.567
% от общите части на сградата, а ответникът останалите 32.433 % от
общите части на сградата.
Безспорно е и обстоятелството, че с протокол от
29.09.2018 година „Т-Царево 2016“ ЕООД и „Тонита Холидей“ ЕООД са взели решение за извършване на
подобрения и ремонти по общите части на сградата, както следва: изграждане на
термоизолация на всички външни фасадни стени на сградата; подмяна на
съществуващите и полагане на нови водосточни тръби /улуци/ на цялата сграда;
ремонт и подмяна на съществуващата дървена обшивка, изградена под стрехите на
покрива; подмяна всички монтирани парапети; изграждане на нови декоративни
фасадни елементи по външната фасада на сградата; подмяна на подовата настилка в
общите коридори. Взето е решение от съсобствениците, строителните дейности да
се извършат от етажния собственик „Т-Царево 2016“ ЕООД, за което то да представи
подробен отчет след приключване на дейностите.
По делото е представен договор от 01.10.2019 година
за изпълнение на СМР, сключен между „Т-Царево 2016“ ЕООД и „Лари Биг“ ЕООД, с
който първият като възложител е възложил на втория като изпълнител да извърши
външни и вътрешни СМР в процесната сграда, съгласно количествено-стойностна
сметка, неразделна част от договора, като посочените в нея по вид и обем на СМР
са прогнозни, а действителният им обем и вид ще се установяват с протокол обр.
19. Изпълнителят се е задължил да извърши възложените му работи със свои
средства, труд, материали, механизация и организация. Страните са се договорили,
че за изпълнението на възложените прогнозни СМР, възложителят се задължава да
заплати на изпълнителя сумата от 136014.58 лева, от които 20 % платими в
двуседмичен срок от сключване на договора, а остатъкът от 80 %, платими в
двуседмичен срок от окончателното завършване на работата. Посочено е, че в
цената не са включени разходите за нощувки на работниците, като същите ще бъдат
изчислени и включени в протокол обр. 19, на базата на нощувка на 10 лева на
човек, съобразно броя на ангажираните лица, които разходи ще бъдат за сметка на
възложителя. Уговорен е 6-месечен срок за изпълнение на възложената работа,
който започва да тече от заверяване на сметката на изпълнителя с договореното
авансово плащане на 20 % от сумата по договора.
В приложеният по делото протокол обр. 19 от
15.07.2019 година са посочени приетите от възложителя СМР по вид, обем,
единична и крайна цена, както и други услуги, като крайната цена на приетата от
изпълнителя работа възлиза на сума в общ размер на 157456.28 лева. За
посочената сума изпълнителят „Лари Биг“ ЕООД е издал фактура № 1/04.10.2019 година.
От представените преводни нареждания и извлечения от банковите сметки на
страните се установява, че работата на изпълнителя е заплатена на четири
вноски, първата от които на 04.10.2019 година
в размер на 40662 лева, а другите три, съответно - на 07.10.2019 година в
размер на 53600 лева, на 08.10.2019 година в размер на 53430 лева и на
09.10.2019 година в размер на 9764.28 лева.
За установяване на твърдените от страните факти и
обстоятелства, както и на наведените възражения по делото са допуснати и извършени
техническа експертиза и допълнителни заключения, от които се установяват вида и
обема на извършените в процесната сграда СМР. Вещото лице е констатирало, че
към момента на огледа процесната сграда е санирана в по-голямата си част, като
е изпълнена топлоизолация по цялата източна и северна фасада, част от западната
и част от южната такава. Установена е дебелината на положената изолация, като
на места тя е 8 см., а на места 3 см. Същото е установило, че дейностите по
протокол обр. 19 по видове кореспондират с КСС по договора от 01.10.2018 година,
като допълнително са включени и други услуги - натоварване и разтоварване на
строителни отпадъци и нощувки. Сочи, че към протокола не са представени фактури
за закупените и вложени материали за установяване на вида и качеството им, няма
двустранни протоколи за скрити работи, липсва проект за изпълнената ел. инсталация
на стълбището, няма КСС за изпълнения водопровод извън жилищната сграда, липсват
документи, установяващи количествата на извозени отпадъци, както и такива,
установяващи броя на нощувките на работниците. Предвид изложеното, при
остойностяване на видовете дейности, вещото лице се е ръководило от направените
на място измервания, като е остойностило същите след справка в съответни
справочници и строителни фирми. Заключило е, че стойността на извършените
дейности посочени в протокол обр. 19 възлиза на сума в размер на 64996 лева.
Остойностяване на същите дейностите е извършено и при осредняване на цените на
труд от строителни фирми, а материалите и допълнителните разходи от СЕК и
анализ към месец октомври 2018 година, като в тази случаи стойността на изпълнените
СМР е установена на сумата от 70052 лева с печалба. Стойността на извършените
СМР, за които е взето решение на съсобствениците, съобразно описаните видове в
протокола от 29.09.2018 година е определена в размер на 32978 лева. Отделно е
посочена стойността на изпълнените СМР, за които липсва взето решение на
съсобствениците - 30 299 лева. Според експерта, изпълнените СМР биха могли
да се извършат за срок от около 25-30 работни дни. По отношение на цената за
наем на скеле е дадено заключение, че същата възлиза на 2025 лева за 75 дни, а
за 55 дни е в размер на 1549 лева. За изградения водопровод се сочи, че цената
на труда е в размер на 205 лева. В резултат на извършените подобрения извън
тези, за които е взето решение от съсобствениците, стойността на сградата се е
увеличила със 7000 лева. От заключението на вещото лице по съдебно-техническата
експертиза, касаеща уредбата за видеонаблюдение става ясно, че нейната стойност
е в размер на 1464 лева.
От заключението по допуснатата, изслушана и приета по делото
съдебно-икономическа експертиза се установява, че в ГФО за 2018 година и 2019 година
на дружеството-изпълнител на процесните СМР „Лари Биг“ ЕООД няма начислени разходи за плащания
за възнаграждения и осигуровки на служители. Посочено е също така, че дружеството
не е осчетоводило никакви разходи за 2018 и 2019 година, т. е. представените по
делото документи за покупка на строителни материали и плащане на услуги не са
осчетоводени в счетоводството му и няма отразени плащания по тях, като освен
това, посочените в тях количества и стойности са в пъти по-малки от посочените
такива в представения по делото акт обр. 19 от 15.07.2019година. През 2019 година,
освен приходите по процесната фактура, които са отразени като печалба преди
облагането с данъци, дружеството е осчетоводило и други приходи от строителни
дейности в размер на около 30500 лева. Корпоративният данък е бил осчетоводен,
но не е бил заплатен. Вещото лице сочи, че от регистрацията на дружеството
„Лари Биг“ ЕООД през 2008 година до 2018 година, същото не е публикувало ГФО.
От този за 2019 година е видно, че преди този отчетен период дружеството няма
счетоводни отразявания, от което е направен извод, че или не е имало дейност,
или то не е водило редовно счетоводство. По данни на бившия управител и
счетоводителя на дружеството при тях не се съхраняват счетоводни документи;
всичко е било предадено на новия управител, с който вещото лице не е могло да
осъществи контакт. Констатирано е още, че е била направена регистрация по ЗДДС
на 05.11.2019 година. От извършена в ищцовото дружество проверка е установено, че процесната
фактура № 1/04.10.2019 година е отразена в дебитната част на сметка 602 „Разходи
за външни услуги“ и в кредитната част на сметка 401 „Доставчици“, като по нея
са извършени четири плащания, чиято обща стойност е равна на стойността на
фактурата - 157456.28 лева. От приложената
по делото банкова сметка *** „Т-Царево 2016“ ЕООД, вещото лице е установило, че
сумите по платежните нареждания са постъпили от Т. Д.. При направена проверка
по сметката на дружеството-изпълнител „Лари Биг“ ЕООД е установено, че
получените от това дружество суми по процесната фактура към 09.10.2019 година
са били изтеглени от управителя на Х. О..
Събраните доказателства сочат, че между страните е била водена
кореспонденция по имейл, съответстваща на представената по делото разпечатка.
От заключението на приетата по делото съдебно-почеркова
експертиза се установява, че подписите в договора за СМР от 01.10.2019 година,
в КСС от същата дата и в протокол обр. 19 от 15.07.2019 година за „Лари Биг“ ЕООД са положени
от лицето Хасан Кязим Осман, негов управител към момента на съставянето им.
За установяване времето на извършване на процесните СМР,
тяхната продължителност и обем, по делото са ангажирани гласни доказателства. Свидетелят
Константин Демирев твърди, че преди закупуването им чрез ЧСИ, процесните
апартаменти били негови. Познавал добре цялата сграда, тъй като бил живял в
нея, а по време на ремонта живеел в приземния етаж. Процесните ремонтни дейности
били извършени в периода октомври 2018 година - май 2019 година. Ремонтът бил
извършван от лице, което му се представило като Хасан. С него имало трима,
четирима работници всеки ден. По сградата била извършена изолация отвън, вътре
шпакловка, боядисване на стаите, плочки на стълбите, гранитогрес на балконите,
смяна на врати и дограма, смяна на ел. инсталацията на стълбището и ел. таблата
на етажите. Заявява, че топлоизолоцията на фасадата била положена върху старата
мазилка и не било къртено. Железните парапети били премахнати, като терасите
били иззидани с итонг и пак сложени парапети. По това време бил правен ремонт и
на апартаментите на ищеца и по-специално шпакловка, боядисване, баните с
теракот, смяна на дограма и врати. Ремонта бил правен от същите работници. Свидетелят
Х. О. сочи, че дружеството, на което той бил управител, извършило целия ремонт в процесната сграда. Същият започнал през месец
октомври 2018 година и продължил до месец май 2019 година. Всичко в къщата било
обновено - ВиК, ел. инсталацията,
топлоизолацията, фаянс, теракот, шпакловки, грундиране, боядисване. На фасадата
на сградата била изкъртена цялата мазилка, за да се положи топлоизолация. Направени
били стъпалата на стълбището, които били от мозайка, а им бил положен
гранитогрес. В съставената от него позиция било включено всичко за тази дейност
- къртене, почистване, грундиране, лепене на гранитогрес и фугиране, което се
отнасяло както за стълбите, така и за площадките. Бил изграден и уличен
водопровод, който захранвал цялата сграда и за изграждането на който бил
направен изкоп от около 7-8 метра. Ел. мрежата на цялата къща била много стара,
затова се наложило да я сменят цялата, като включително на стълбището били
монтирани нови ел. табла и нов стълбищен автомат. Била сменена дограмата на
цялата къща, включително на стълбището и били монтирани три грундирани входни
врати. Сменили улуците и водостоците на цялата сграда. На терасите бил поставен
гранитогрес и парапети от ковано желязо. Накрая на цялата къща била направена и
минерална мазилка. По отношение на строителните отпадъци, свидетелят твърди, че
била наета фирма, която осигурявала празен контейнер и който бил разтоварван от
нейни служители след напълването му. Били изхвърлени около 15 контейнера с
вместимост от 12 кубика. По време на изпълнението на строителните работи
работели около 10 работника без трудов договор. На тях им били осигурявани и
заплащани нощувки, тъй като не били от град Поморие. През този период бил
правен ремонт и на апартаментите на Т. Д. /едноличен собственик на капитала на
ищцовото дружество/. За тези дейности било платено отделно, като те не били
включени в съставения акт обр. 19. Свидетелят взел аванс от Т. Д., а после му било
плащано в хода на работата. Това ставало след съставянето на актове от страна
на изпълнителя. В посочените цени по акт обр. 19 била включена и печалбата на
изпълнителя. Докато свидетелят бил управител на дружеството-изпълнител,
счетоводството в нея било редовно водено, но където можело, не се издавали
фактури. Сумата по процесната фактура от 04.10.2019 година била заплатена по
банков път, но свидетелят бил получил от Т. Д. много повече средства, тъй като
били извършени ремонтни работи в къщата, които не били включени в акт обр. 19. Свидетелят М. О.сочи, че бил работил както по
външното саниране на процесния обект, така и вътре - мазилки, шпакловки и бои. Според
неговите показания, ремонтът започнал преди Нова година, а той самият, със
своята група от пет души, работил на обекта около 4-5 месеца; на обекта имало и
други работници. Осигурявали им нощувки. Той правил вътрешни ремонти и в
апартаментите на ищцовото дружество, които включвали абсолютно всичко, до боя.
Не работел по трудов договор, а на акорд, като получавал дължимото му заплащане
както от свидетеля Х. О., така и от Т. Д.. Към момента на извършване на
ремонтите работел за 25 лева на квадрат, като в тази цена се включвало всичко,
включително и обръщането.
При така установените факти, съдът прави следните изводи:
Ищецът е направил разноски, свързани с притежаваните от страните общи части в
сграда с идентификатор №57491.502.54.1 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Поморие. За част от така направените разноски е взето решение
на общото събрание на етажните собственици на сградата, а друга част от
разноските са направени без наличието на взето решение за тях от
съсобствениците.
По силата на чл. 41 от ЗС
всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в
разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в
полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание.
Разграничението между посочените в разпоредбата два вида разноски - необходими
и полезни е направено в решение № 85/24.02014 година, постановено по гражд.
дело № 1157/2014 година по описа на ВКС, ІІ г. о. Необходимите разноски са
свързаните с неотложни /аварийни/ ремонтни дейности за поддържането и/или
възстановяването на общите части, предизвикани от непредвидено, неочаквано
събитие /наводнение, пожар и други/ или се свързват с необходимостта от текущи
или основни ремонтни дейности, наложени от износване и овехтяване на сградата,
като чрез тях се цели привеждане на общите части в състояние годно за тяхното
предназначение. От своя страна полезните разноски са тези, които увеличават
стойността на сградата и имат характера на подобрения. Не е спорно между
страните в производството, че претендираните от ищеца разноски не са необходими
такива, спорен е въпросът дали всички направени разноски са полезни или има и луксозни
разноски. По отношение на дейностите, за които има взето решение на общото
събрание на етажните собственици, не се спори за извършени луксозни разноски.
Спорен е въпросът дали са уместно направени разноски, по-специално има ли взето
решение за подмяна на всички монтирани парапети с такива от ковано желязо,
подлежат ли на заплащане от ответника и по кой ред.
Съобразно представеният по делото
протокол от заседание на общото събрание на етажните собственици, последните са
взели решение за извършване на ремонт и подобрения на общите части на сградата,
свързани с: изграждане на термоизолация на всички външни фасадни стени на
сградата, подмяна на съществуващите и полагане на нови водосточни тръби /улуци/
на цялата сграда, ремонт и подмяна на съществуващата дървена обшивка, изградена
под стрехите на покрива, подмяна на всички монтирани парапети, изграждане на
нови декоративни фасадни елементи по външната фасада на сградата, подмяна на подовата
настилка в общите коридори. Претендираните от ищеца разноски, свързани с
посочените подобрения, следва да му бъдат заплатени по правилото на чл. 41 от
ЗС, като ответникът дължи да заплати сума съразмерно с дела си в общите части. В тази връзка, съдът намира за неоснователно
направеното от ответната страна в писмените й бележки оспорване, че въпросът за
дяловете на отделните съсобственици и дължимият от тях процент от извършените
разходи за ремонт на общите части на сградата е неизяснен. Действително, вещото
лице по изготвената и приета съдебно- техническа експертиза е заявило, че е направило
разпределението между страните съобразно зададения от ищеца процент в общите
части на съсобствения имот, като не е правило самостоятелно остойностяване на
процентното съотношение на отделните обекти в сградата, но този въпрос не е бил
спорен между страните. Ищецът в исковата молба е посочил
притежаваните от страните проценти в общите части на сградата. В отговора на
исковата молба, ответникът също е заявил, че ищецът притежава 67.567 % от общите части на
сградата, а ответникът съответно 32.433% от същите. При това положение, по делото
въпросът за притежаваните от страните проценти в общите части на сградата не е
бил спорен. Двете страни са направили едни и същи фактически твърдения за
притежаваните от съсобствениците идеални части от общите части на сградата,
поради което и дължимото от ответника от извършените разходи следва да бъде
изчислено на базата на заявения от самия него процент - 32.433%. Недопустимо е след приключване на устните
състезания, едва в писмените бележки да се въвежда ново твърдение и нови
възражения, без да бъде дадена възможност на другата страна да вземе становище
по тях; съдът е длъжен да разгледа и реши спора съобразно изложените фактически
твърдения в исковата молба, като се съобрази с всички доказателства и
обстоятелства по делото /така и в решение № 341 от 27.07.2010 година на ВКС по
гражд. дело № 1218/2009 година, IV г. о./.
Неоснователно е и възражението на ответника, че с решението
на общото събрание на етажните собственици е възложено на ищеца да извърши
лично дейностите, които същото касае, тъй като в предмета му на дейност е
включена и такава по покупка, строеж и обзавеждане на недвижими имоти. Видно от
представеният по делото протокол от заседание на общото събрание на етажната
собственост от 29.09.2018 година, по т. 2 е взето решение предвидените
строителни дейности да се извършат от етажния собственик „Т-Царево“ ЕООД, за
което да се представи подробен отчет. Липсва, обаче взето решение тези дейности
да бъдат извършени лично от този съсобственик. Тълкуването на възприетата
формулировка на решението налага извода, че волята на съсобствениците е била да
възложат на ищцовото дружество да извърши дейностите, за които е прието
решение, но без да се касае за лично изпълнение от негова страна. Наред с това,
по делото са налице доказателства, които сочат на известност и осведоменост на
страните в производството, че дейностите ще бъдат възложени на трето лице, като
включително са събирани оферти.
Съдът намира, че дължимата от ответника сума следва
да бъде определена при съобразяване на заключението на вещото лице по
назначената съдебно-техническа експертиза, а не съобразно записаното в представеният
по делото протокол обр. 19 от 15.07.2019 година. Това е така, тъй като от
събраните по делото доказателства се установява, че посочените в протокола
количества извършени СМР надхвърля значително тези измерени от вещото лице. Безспорно
е също така, като в тази насока са събраните гласни доказателства, че освен в
общите части, наетото от ищеца търговско дружество е извършвало СМР и в неговите
самостоятелни обекти. Липсата на книжа, от които да се установява отделното
фактуриране и плащане на тези дейности силно дискредитира отразеното за количествата
СМР по протокол обр. 19. Допълнителен
аргумент в тази насока е и обстоятелството, че към същия липсват фактури за
закупените и вложени материали, удостоверяващи количеството и цената им. Според
твърденията по искова молба, стойността на дейностите по протокол обр. 19 е отразена
във фактура № 1/04.10.2019 година, по която е извършено и плащане от него. От
доказателствата по делото се установява, че цялата стойност по нея е заплатена
след издаването й, т. е. след 04.10.2019 година. Това следва да се съпостави с
установеното, че процесния ремонт е приключил до месец май 2019 година, а наред
с това за извършените от изпълнителя дейности същият е получавал суми и
авансово, т. е. налице е противоречие досежно начина и размера на извършените
плащания, които се твърди да обхващат всички ремонтни работи. Експертът по съдебно-счетоводната
експертиза е установил, че в ГФО за 2019 година на изпълнителя „Лари Биг“ ЕООД, средствата
по процесната фактура са били отразени като печалба преди облагането с данъци. Следва
да се приеме за установено от доказателствения материал също така, че това дружество
не води редовно счетоводство си. Същото не е оповестявало отчетите си, а преди 2019
година няма счетоводни отразявания - липсват осчетоводявания на каквито и да
било разходи за 2018 година и 2019 година или плащания по фактурите за покупка
на строителни материали няма отразени. Наред с това, сумата по процесната
фактура е изтеглена от управителя на изпълнителя физическото лице Х. О. само
няколко дни след постъпването и. Всичко това, разгледано в неговата съвкупност
налага извода, че липсват по делото такива доказателства, от които по безспорен
и несъмнен начин да се установи реално плащане от страна на ищеца на извършените
работи, касаещи общите части на сградата. От друга страна, работи в имота
безспорно са осъществени, като измерването на тяхното количество е било
направено в присъствието и на двете страни. По всички тези доводи именно, при остойностяването
на видовете
дейности следва да бъде взето предвид това заключение на вещото лице, при което
дадените стойности са съобразени с направените на място измервания и цената е
взета от съответните справочници и справки от строителни фирми. Не следва да
бъдат съобразявани стойностите, изведени от вещото лице след осредняване на цените
на труд, осреднени от строителни фирми, а материалите и допълнителните разходи
от СЕК и анализ към месец октомври 2018 година. Това следва при съобразяване на
поясненията, дадени от експерта в съдебно заседание и по-специално, че трудът не
трябва да бъде изчисляван отделно поради липсата на договор, с който да може да
бъде защитена получената единична цена. Съответните дружества, осъществяващи
дейност в тази насока формират крайна цена без да разбиват труд, печалба,
допълнителни разходи и стойността на материалите, докато в „СЕК“ цените са
разбити. По горните съображения във връзка със заявената претенция следва да
бъде съобразено изложеното от вещото лице в първата допълнителната експертиза.
Във връзка с нарочно поставената му в тази насока задача
експертът е посочил за кои от процесните СМР има взето решение от общото
събрание на етажните собственици на 29.09.2018 година; определило е стойността
им на 32978 лева с печалба, в която не е включена стойността на поставените
парапети от ковано желязо. Съдът възприема напълно така направените изчисления,
тъй като съгласно взетото от съсобствениците решение е следвало парапетите да
бъдат подменени. В случая металните парапети са били премахнати, извършено е било
зидане с итонг и са били поставени парапети от ковано желязо, поради което не би
могло да се приеме, че тази дейност е била извършена съобразно взетите от
съсобствениците решения. От друга страна, парапетите са свързани с
функционалното предназначение на сградата, поради което е необходимо да бъдат
поставени и представляват уместни разноски, но предвид факта, че не само са
подменени съгласно взетото решение, а е извършена зидария и са поставени парапети
от ковано желязо, които са значително по-скъпи, тези разноски не могат да бъдат
заплатени по реда на чл. 41 от ЗС. С оглед на посоченото, именно от тази сума -
32987 лева, в която са включени стойността
на материалите и труда, както и всички други разходи и ползи, включително и печалба,
предвид естеството на това вземане следва, съобразно притежавания от ответника процент в общите части на
съсобствения имот да бъде определена дължимата от ответника сума. Изчислена при
тези данни, същата възлиза на 10695.75 лева. До този размер следва да бъде
уважена заявената главна претенция с правно основание чл. 41 от ЗС, а в
останалата и част като неоснователна и недоказана същата следва да бъде
отхвърлена. С оглед уважаването на главния иск, на основание чл. 86 от ЗЗД
ответната страна дължи и заплащане на законната лихва върху сумата, считано от
предявяване на исковата молба до окончателното й заплащане.
При това положение следва да бъде разгледан
предявеният при условията на евентуалност иск, по който направените от ищеца
разходи за СМР се претендират на основание чл. 61, ал. 2 от ЗЗД.
Практиката във връзка с отношенията между съсобствениците
по повод на извършени подобрения в имота е обобщена в ТР №85/1968 година на
ОСГК и ППВС № 6/1974 година, където са разгледани различните хипотези, които
могат да възникнат при ликвидация на тези отношения в зависимост от това дали
съсобственикът владее частите на другите съсобственици или е само техен
държател и дали подобренията са извършени със съгласието на другите
съсобственици или без противопоставяне от тяхна страна. Несъмнено е, че ищецът
не е бил натоварен да извърши част от дейностите описани в протокол обр. 19 от
15.07.2019 година и е предприел чужда работа, като е знаел за това. С оглед на
това, съдът приема, че чуждата работа по останалите дейности, извън посочените
в протокола на общото събрание на етажните собственици, са били предприети от
ищеца както в чужд, така и в собствен интерес. В настоящия случай, ищецът е
извършил подобренията в общия имот без да промени намерението, с което държи
частите на другия съсобственик и без съгласие на последния, поради което
съгласно приетото в ТР №85/1968 година на ОСГК на ВС, отношенията между него и
ответника следва да се уредят според правилата за водене на чужда работа без
пълномощия, като му се присъди обезщетение равно на по-малката сума измежду
направените разноски и увеличената стойност на имота, тъй като подобренията са
извършени и в собствен интерес - чл. 61, ал.
2 от ЗЗД.
Съдът намира за неоснователно твърдението на ответника,
че не дължи претендираните в настоящото производство разноски, тъй като същите
са направени при изграждането на незаконен строеж по смисъла на ЗУТ, който
подлежи на премахване. Фактическият състав на чл. 61, ал. 2 от ЗЗД не включва
изискването ремонтът да е законен, а и незаконният
строеж подлежи на премахване само тогава, когато има издадено
предписание за това от компетентните органи и влезли в сила заповеди за
събаряне. Според константната съдебна практика, незаконните
строежи подлежат на премахване тогава, когато има предписание на
техническите органи - заповед по чл. 225 или по чл. 225а от
ЗУТ за премахването им. При липса на такава заповед, дори и да са съставени
констативни протоколи за незаконно строителство, не би могло да се приеме, че
строежът подлежи на премахване и за същия се дължи обезщетение като за
подобрение. В случая не са представени доказателства за издадени констативни
протоколи за незаконно строителство и заповеди за събаряне, поради което не е налице
подлежащ на премахване незаконен строеж.
Съдът намира за неоснователно възражението на ответника,
че не подлежат на заплащане извършените от ищеца СМР на терасите, тъй като тези
площи не са общи части. Освен ако не е уговорено друго, терасите представляват общи части. Площта
на терасите влиза в РЗП на сградата съгласно §5, т. 18 от ЗУТ и чл. 10, ал. 2 от
Наредба № 7 от 22.12.2003 година за правила и нормативи за устройство
на отделните видове територии и устройствени зони на МРРБ. Терасите не
са съставна част от площите на самостоятелните обекти по смисъла на § 2, ал. 1 от ДР на посочената Наредба 7/2003 година, поради което при липса на противна
уговорка, те са обща част на сградата.
Основателно е възражението на ответника за неуместност
на направените от ищеца разходи за подмяна входни врати с блиндирани, тъй като
по делото не се събраха доказателства, от които да е видно, че подмяната на
вратите е била наложителна. На ищеца изрично е указано с доклада на съда, че
следва да докаже, че направените от него разноски са сторени уместно, което по
отношение на този разход не е направено.
Също основателно е направеното от
ответника възражение, че не дължи заплащане на претендираните разходи за
облицовка от естествен камък Травертин по цокъл фасади и видеонаблюдение, тъй
като същите представляват луксозни разноски. Луксозните разноски са разноски, свързани с придобиване и
поставяне/монтиране на някакви луксозни вещи в съответната вещ, които
обикновено не водят до увеличаване на стойността й, а са по-скоро предизвикани
от субективните възприятия за украса, удобство, комфорт и т. н. при ползване на
вещта. Луксозните разноски не подлежат на възстановяване от собственика на
вещта. В случая облицовка от естествен камък Травертин по цокъл фасади са
луксозни разноски, тъй като облицовката представлява декорация и не е свързана
с функционалното използване на сградата. Още повече, че този вид
камък е значително по-скъп от други видове, поради което поставянето му не е
свързано с някакви обективни причини, свързани със запазването или
предпазването на сградата, водещи до подобряване на функционалността й. Следователно, не
се касае за подобрение, а за нововъведение без практическо значение за вещта.
Вещото лице също е посочило, че облицовката с камък по цокъла, рустикалната
фасада не представляват необходимост за запазване на сградата. Същото се отнася
и до изграденото видеонаблюдение, което също
няма отношение към функционалното предназначение на съсобствената вещ.
Последното е изградено по субективна преценка на ищеца. Касае за извършването на разход,
за който липсват доказателства да има практическо значение за вещта, за който
поради това несъгласния с извършването му съсобственик не отговаря /в този
смисъл решение № 85/24.02014 година, постановено по граж. дело № 1157/2014
година по описа на ВКС, ІІ г.о., решение № 520/22.06.2010 година, постановено
по гражд. дело № 496/2010 година и решение № 238/19.08.2013 година, постановено
по гражд. дело № 1012/2012 година, и двете по описа на ВКС, ІV г. о./. Поради
изложеното разходите за тези дейности, следва да бъдат приспаднати от дължимите
на ищеца разноски за извършени в съсобствената вещ СМР.
За останалите видове СМР, съдът намира за неоснователни
възраженията на ответника, че извършената от ищеца работа е предприета неуместно,
тъй като същите имат характер на подобрение, увеличаващо стойността на имота,
което има практически смисъл - подобряване на функционалността на сградата,
поради което и изграждането им е уместно, а ответникът дължи на ищеца заплащане
на разноските по правилата на чл. 61, ал. 2 от ЗЗД.
От назначената по делото съдебно-техническа експертиза се
установява, че извършените от ищеца подобрения извън тези, за които е взето
решение на общото събрание на етажните собственици на 29.09.2018 година са на
обща стойност 27454 лева /3067+6000+5961+12426,
като само последната стойност, предвид събраните данни, е от второто
допълнително заключение на вещото лице, лист 6-7 от същото, стр. 287-288 от
кориците на делото/. От тази сума, в която печалба не следва да бъде включвана
предвид естеството на вземането по чл. 61, ал. 2 от ЗЗД, в какъвто смисъл е
константната съдебна практика, следва да бъдат приспаднати сумата от 1685.48
лева, представляваща стойността на облицовка на цокъл от естествен камък
Травертин, сумата от 158.31 лева, представляваща обръщане на прозорци с
естествен камък Травертин, сумата от 2490 лева, представляваща стойността на
подмени входни врати с блиндирани, както и сумата от 100 лева, представляваща
даден от вещото лице отбив за некачествено изпълнение на парапета на източната
тераса на таванския етаж, захабени плочи по парапета и наклона на отводняването на същата тераса. При
това положение сумата е 23020.21 лева. Към тази сума следва да бъдат прибавени
изчислените от вещото лице разходи за нощувки в размер на 430 лева. Съдът
възприема именно това заключение на вещото лице, тъй като ищецът не е
представил надлежни и достоверни доказателства за броя работници, работили на
процесния обект, нито времето през което за тях са заплащани суми за нощувки. Доказателства
за това не са открити и в счетоводството на фирмата-изпълнител, която въпреки
няколкократното й задължаване и глобяване от съда, не е представила каквито и
да са счетоводни документи, свързани с процесните СМР. Вещото лице по съдебно-
счетоводната експертиза не е установило каквито и да е разходи от страна на
дружеството-изпълнител за възнаграждения, осигуровки на наети лица. От друга
страна вещото лице при направените от него изчисления е съобразило обема на
извършените СМР, както и за какъв срок могат да бъдат изпълнени и от какъв брой
работници. Зададените от ищеца параметри за брой работници и продължителност на
извършваната от тях работа не са подкрепени с каквито и да са доказателства,
поради което не следва да бъдат съобразени при изчисляването на разходите за
нощувки. Като дължима следва да се приеме и изчислената от вещото лице стойност
на труда за изграждане на водопровод в размер на 205 лева. Не следва да бъде
присъждана каквато и да е сума за наем на скеле, тъй като такава претенция не е
заявена с исковата молба. С последната се претендира единствено сума за монтаж
и демонтаж на скеле, но не и за наем. При това положение, извършените от ищеца
подобрения, извън тези, за които е взето решение на общото събрание на етажните
собственици на 29.09.2018 година е в размер на 23655.21 лева, от които
съобразно притежавания от ответника процент в общите части на съсобствения имот,
последният дължи сума в размер на 7672.09 лева.
Както бе посочено по-горе, когато
съсобственикът е извършил подобрения в имота без съгласието, но без изричното
противопоставяне на другия съсобственик и без този съсобственик да е изменил
намерението си да е владелец на своята идеална част от имота и държател на
частите на втория съсобственик, отношенията между тях следва да се уредят
съобразно правилата за водене на чужда работа без пълномощие. В този случай,
ако съсобственикът е действал и в свой интерес, другият съсобственик отговаря
за поетите задължения, необходимите и полезни разноски, но само до размера на
обогатяването си. Следователно, отговорността му се ограничава до по-малката
сума между стойността на направените разходи и увеличената вследствие на
подобренията стойност на съсобствения имот. В случая стойността на направените
разходи съобразно притежавания от ответника процент в общите части на съсобствения имот е в
размер на 7672.09 лева, а стойността на сградата се е увеличила със сумата от 7000 лева. Поради
горното, от тази именно по-малка сума, съобразно притежавания от него процент в
общите части на съсобствения имот, ответникът дължи на ищеца сумата от 2270.31 лева. Това е сумата на обедняването на
ищеца, която следва да му бъде присъдена. Върху нея, на основание чл. 86 от ЗЗД, ответникът дължи заплащането и на законна лихва от датата на подаване на
исковата молба до окончателното заплащане на сумата.
Предвид всичко
гореизложено претенциите се явяват частично основателни по основание и размер,
а именно за сумата от 10695.75 лева по иска с правно основание чл. 41 от ЗС и 2270.31 лева
по този с правна основание чл. 61, ал. 2 от ЗЗД.
Предвид изхода на
делото, направените в тази насока искания и разпоредбата на чл. 78, ал. 1 и чл.
78, ал. 3 от ГПК страните дължат направените от тях разноски съразмерно с
уважената, съответно отхвърлената част от иска.
Ищецът претендира,
с представен списък по чл. 80 от ГПК, разноски в общ размер от 7207.71 лева, от
които сумата от 2042.71 лева представлява внесена държавна такса за завеждане
на исковата молба, сумата от 3 630 лева представлява заплатен адвокатски
хонорар, сумата от 10 лева е държавна такса за издадени съдебни удостоверения и
сумата от 1 300 лева е частта от възнаграждението на вещото лице, възложена в
негова тежест. При това положение, с оглед уважената част от исковете, на ищеца
следва да се присъди сумата от 1830.03 лева за направени от него разноски по
делото, съобразно уважената част от исковите претенции.
Присъждане на разноски е
поискал и ответникът „Тонита Холидей“ ЕООД, като също е представил списък на разноските по чл. 80 от ГПК. Същият
търси такива в размер на 5300 лева, от които 3800 лева са платен адвокатски
хонорар и 1500 лева са частта от възнагражденията на вещите лица, възложени в
негова тежест. С оглед отхвърлената част от иска, на ответника следва да бъде
присъдена сумата от 3954.34 лева за направени от него разноски по делото.
Мотивиран от горното и на основание чл. 41 от ЗС и чл. 61, ал. 2 от ЗЗД,
Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Тонита
Холидей“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Поморие и адрес на управление
ул. „Стара планина“ №2, представлявано от Антоанета Георгиева Каридова да
заплати на „Т-Царево 2016“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Бургас и
адрес на управление к-с „Славейков“, бл. 77, вх. 3, ет. 3, ап. 7,
представлявано от Тодор Петков Димов чрез процесуалния му пълномощник със
съдебен адрес град Бургас, ул. „Македония“ №61-63, партер, офис №1 сумата от 10695.75
/десет хиляди шестстотин деветдесет и пет лева и седемдесет
и пет стотинки/ лв., представляваща 32.433 % от заплатените от ищеца подобрения и ремонти на
общите части на сграда с идентификатор №57491.502.54.1 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Поморие и съответстващи на дела на ответника в
собствеността на общите части на посочената сграда, ведно със законната лихва
върху присъдения размер главница от датата на предявяване на иска - 18.11.2019
година до окончателното и изплащане, като за разликата над уважения размер до
общо претендирания такъв от 51067.79 /петдесет и една хиляди шестдесет и седем
лева и седемдесет и девет стотинки/ лв., ведно със законната лихва ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА „Тонита
Холидей“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Поморие и адрес на управление
ул. „Стара планина“ №2, представлявано от Антоанета Георгиева Каридова да
заплати на „Т-Царево 2016“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Бургас и
адрес на управление к-с „Славейков“, бл. 77, вх. 3, ет. 3, ап. 7,
представлявано от Тодор Петков Димов чрез процесуалния му пълномощник със
съдебен адрес град Бургас, ул. „Македония“ №61-63 , партер, офис №1 сумата от 2703.31 /две хиляди седемстотин и три лева и тридесет и една стотинки/ лева,
представляващи
32.433 % от стойността на заплатените от ищеца полезни разноски, сторени
уместно във връзка с извършени подобрения и ремонти на общите части на сграда с
идентификатор №57491.502.54.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на град Поморие и съответстващи на дела на ответника в собствеността на общите
части на посочената сграда, ведно със законната лихва върху присъдения размер
главница от датата на предявяване на иска - 18.11.2019 година до окончателното
и изплащане, като за разликата над уважения размер до общо претендирания такъв
от 51067.79 /петдесет и една хиляди шестдесет и седем лева и седемдесет и девет
стотинки/ лв., ведно със законната лихва ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА „Тонита
Холидей“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Поморие и адрес на управление
ул. „Стара планина“ №2, представлявано от Антоанета Георгиева Каридова да
заплати на „Т-Царево 2016“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Бургас и
адрес на управление к-с „Славейков“, бл. 77, вх. 3, ет. 3, ап. 7,
представлявано от Тодор Петков Димов чрез процесуалния му пълномощник със
съдебен адрес град Бургас, ул. „Македония“ №61-63, партер, офис №1 сумата от 1830.03 лева /хиляда
осемстотин и тридесет лева и три стотинки/, представляваща направени от него съдебно-деловодни
разноски, съобразно отхвърлената част от исковете.
ОСЪЖДА „Т-Царево
2016“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Бургас и адрес на управление к-с
„Славейков“, бл. 77, вх. 3, ет. 3, ап. 7, представлявано от Тодор Петков Димов
чрез процесуалния му пълномощник със съдебен адрес град Бургас, ул. „Македония“
№61-63, партер, офис №1 да заплати на „Тонита Холидей“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище град Поморие и адрес на управление ул. „Стара планина“ №2,
представлявано от Антоанета Георгиева Каридова сумата от 3954.34 лева /три хиляди деветстотин петдесет и четири лева и
тридесет и четири стотинки/, представляваща направени от него съдебно-деловодни
разноски, съобразно отхвърлената част от исковите претенции.
Настоящото решение подлежи на обжалване в двуседмичен
срок от връчването му на страните с въззивна жалба пред Бургаския апелативен
съд.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: