Р Е Ш Е Н И Е
№ 65
гр. Габрово, 11.08.2022 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД– ГР. ГАБРОВО в
открито съдебно заседание от дванадесети юли, две хиляди двадесет и втора
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМИЛИЯ
КИРОВА-ТОДОРОВА
секретар: Радина Церовска, като разгледа материалите
по адм. дело № 26 по описа за 2022 година и за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството по настоящото адм.
дело е образувано въз основа на депозирана в деловодството на Административен
съд Габрово /ГАС/ жалба с вх. № СДА-01-277 от 18.02.2022 г., подадена от Н.Д.Т.,***,
ЕГН: **********, подадена чрез адв. Е.Ц.Ц. от САК, против Заповед № 60 от
17.01.2022 г. на кмета на Община Габрово, с искане за нейното изменение в
частта, в която с нея е определено обезщетение за отчужден имот на
жалбоподателя, алтернативно – за нейната отмяна и връщане на преписката на
ответника за ново произнасяне при даване от съда на задължителни указания.
Процесната Заповед е издадена на
основание чл. 25, ал. 2 от ЗОС, във вр. с чл. 205, т. 1 от ЗУТ, като с нея е
изменена Заповед № 1437 от 21.06.2021 г. на кмета на Община Габрово и е
определено парично обезщетение за ½ идеални части от сграда с
идентификатор 14218.510.697.1 по КК и КР на гр. Габрово, с административен
адрес – гр. Габрово, ул. „***, с предназначение – сграда за търговия, в размер
на 23 028.00 лв.
С изменената предходна Заповед №
1437 от 21.06.2021 г. във връзка с изграждането на обществен паркинг – публична
общинска собственост, с посочено местонахождение, одобрено с Решение на ОбС
Габрово № 273 от 19.10.2006 г., е инициирано производство по отчуждаване на
сграда с идентификатор – посочения по-горе, собственост на жалбоподателя и ***.
На основание чл. 22, ал. 3 от ЗОбС е възложено изготвянето на пазарна оценка на
имота от оценител, който е определил цена от 55 200.00 лв. към 6.01.2021 г. На
2.03.2021 г. е проведена среща с г-жа ***, но съгласие за цената не е
постигнато. През месец май, 2021 г., е изготвена актуализирана оценка от същото
вещо лице, но с нея е потвърдена определената вече преди това пазарна цена.
Данъчната оценка на имота е 45 007.80лв. Обявлението за отчуждаване е било
публикувано на 28.04.2021 г. Въз основа на така изложените факти и на основание
чл. 25, ал. 2, във вр. с чл. 21 от ЗОС и чл. 205, ал. 1 от ЗУТ се отчуждава
същата сграда и се определя парично обезщетение на стойност 55 200.00 лв.,
разпределено между двамата съсобственици, притежаващи по ½ ид. ч. от
същата – по 27 600.00 лв. на всеки от тях и е предвидено, че сумата ще бъде
внесена по сметката на Община Габрово при банка ДСК на тяхно име и подлежи на
изплащане в 7-дневен срок от влизане в сила на процесната заповед.
Процесната Заповед е издадена на
17.01.2022 г. при така описаната фактическа обстановка. Посочено е, че с
Решение № 132 от 1.10.2021 г., постановено по адм. д. № 160 от 2021 г. е
отменена предходната аналогична Заповед от 21.06.2021 г. на същия
административен орган, издадена по същия повод, като преписката е върната за
ново произнасяне на административния орган. Възложено е изготвяне на нова
оценка на имота от друго вещо лице, което е изготвило такава към 19.11.2021 г.
и новата оценка е определена на 23 028.00 лв. – по-ниска от предходната, а
новата данъчната оценка е 20 418.10 лв. С оглед изричната забрана, съдържаща се
в горецитираното съдебно решение, за влошаване положението на жалбоподателя,
същият следва да бъде обезщетен със сума в по-големия размер от определения от
оценителя, а именно – този, по отменената част на предходната Заповед – 27
600.00 лв., с оглед на което е разпоредено такава именно сума да му бъде
изплатена за отчуждения имот.
В жалбата си против процесния ИАА Т.
оспорва процесната Заповед и моли за отмяната й по следните съображения:
Заповедта не съдържа всички факти, мотивирали нейното издаване, посочената нова
пазарна оценка не била индивидуализирана, нито приложена към заповедта, поради
което жалбоподателят не могъл да се запознае с нея; В заповедта не е описан
методът, по който е изчислена тази оценка; Нарушени са процесуалните правила за
издаването на ИАА – не е взето предвид предназначението на имота и срещу
определената като обезщетение сума собствениците не биха могли да се снабдят с
друг равностоен такъв, не са изследвани пазарните цени на сходни имоти, с
подобни характеристики на отчуждения и намиращи се в близост до него;
Необяснимо е как при повторното определяне на пазарната цена на имота е
определена значително по-ниска пазарна оценка от определената такава само
година по-рано при наличието на растеж на цените на имотите и високия процент
инфлация. Още с жалбата е направено доказателствено искане за допускане на
съдебно-оценителна експертиза от вещо лице – оценител, което чрез определяне на
пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до
отчуждения имот, да определи размера на дължимото равностойно обезщетение на
жалбоподателя.
В проведено по делото о.с.з.
жалбоподателят не се явява, същият се представлява от адв. Ц., който поддържа
депозираната жалба.
Ответникът - кмет на община
Габрово, редовно призован, не се явява, представлява се от Р.К. началник отдел
„Правен“ при Община Габрово, която оспорва жалбата.
Съдът направи проверка както за
наведените в жалбата доводи за отмяна на процесния ИАА, така и за наличието на
всички основания по чл. 146, във вр. с чл. 168, ал. 1 от АПК.
От фактическа и правна страна се
установява следното:
По делото не е налице спор, че по
отношение имота на жалбоподателя е налице процедура по отчуждаване, приключила
с влязъл в сила ИАА досежно отчуждаването. Имотът е съсобствен – на Т. с друго
лице, но то не е подало жалба против определеното му обезщетение още при
разглеждането на адм. д. № 160 от 2021 г. по описа на АСГ, поради което съдът е
разглеждал и тогава, и сега единствено спора между Н.Т. и ответника за неговата
част от така определеното обезщетение. Отчуждаването е извършено със Заповед №
1437 от 21.06.2021 г. на кмета на Община Габрово, като тя е била обжалвана през
2021 г. единствено по отношение определеното на Т. обезщетение и е запазила
отчуждителния си ефект.
Съгласно чл. 21 от ЗОбС имоти - собственост на физически или на
юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на
общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на
влязъл в сила ПУП. Съгласно чл. 22, ал. 5 на същия нормативен акт размерът на
равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се
определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди
влизането в сила, съответно преди одобряването на ПУП по чл. 21, ал. 1 и въз
основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост
до отчуждавания имот. В §.1, т. 1-3 от ДР на ЗОбС се съдържат легални дефиниции
на относими към правния спор понятия. Така, напр., съгл. т.1. "Равностойно
парично обезщетение" е цената на отчуждавания имот или на част от него,
определена по реда на този закон. Според т. 2. "Пазарни цени на имоти със
сходни характеристики" са осреднените цени от всички сделки с имоти,
намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или
преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със
същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин
на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна,
учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за
строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни
изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки
между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е
търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката
и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в
рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по
вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки,
при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет
сделки. Т.3. формулира съдържанието на "Имоти, намиращи се в близост до
отчуждавания имот", като такива са имотите, които се намират: а) в една и
съща ценова зона с отчуждавания имот - в урбанизираните територии; б) в едно и
също землище с отчуждавания имот - в земеделските територии и в горските
територии.
Оценката, изготвена от назначения
от ответната страна експерт, е посочено, че е базирана на метода пазарните
сравнения, който се основава на действително проведени продажби на подобни имоти с характеристики, близки до
тези на оценявания, като: местоположение, вид конструкция, степен на
изграденост на обектите на комплексно обществено обслужване, привлекателност на
населеното място, района и др. На практика обаче тя не е изготвена по този
начин. Процесният имот е подробно описан, посредством тези негови
характеристики, които имат значение за оценката. Вещото лице сочи, че е
прегледало 12 тома с по 200 акта в Служба по вписванията – Габрово за периода 10.11.2020 г. до 10.11.2021
година, но не е открило нито една сделка със сходни характеристики като тези,
на оценяваната сграда за търговия – предмет на оценката. С оглед на това и на
основание чл. 22, ал. 12 от ЗОбС, поради липса на такива реално извършени
сделки, паричното обезщетение е определено по Приложение № 2 към чл. 20 от ЗМДТ
/данъчна оценка/. Изчислява се, че ½ ид. ч. от данъчната оценка на
процесния обект се равнява на 23 028 лв. Оценката е изготвена на 19.11.2021 г.
Жалбоподателят оспорва именно
определеното му обезщетение като размер, намирайки, че то е твърде занижено и
не е определено въз основа изискванията на приложимия закон, а именно – при
вземане предвид стойността на сходни реални сделки. За да установи дали в
годишния период преди извършване на оценката от Община Габрово са били налице
такива сделки и на каква стойност са били изповядани те, както и каква следва
да бъде, съответно, реалната стойност на процесното обезщетение, съдът е
назначил съдебно оценъчна експертиза. За изготвяне на оценката си назначеното
от АСГ вещо лице е ползвало метод на пазарните аналози. За сравнение са
използвани три търговски обекта, находящи се в централна градска част, в
близост до процесния, които са били обект на продажни сделки в съответния
годишен период. Въз основа на този метод експертът е определил справедлива
пазарна цена за имота от 97 800.00 лв., като ½ ид. ч. от него е 48
900.00 лв. – стойност, значително надхвърляща определената от ответника с
процесната Заповед. Така определеният размер
съответства за метода за остойностяването му по ЗОбС, като той се базира
именно на реалната пазарна цена на имота, а не данъчната му оценка, която не
предоставя на собственика обективна възможност да придобие срещу полученото от
него изчисленото по този ред обезщетение друг равностоен такъв, каквато е целта
на законодателя.
Ответникът е оспорил тази оценка и
по негово искане съдът е назначил тройна
експертиза. Тази експертиза също ползва аналоговия сравнителен метод на
пазарните цени от продажбата на сходни имоти и също е установила три такива
имота, продадени в рамките на годишния период, регламентиран в закона, като
справките са правени в АВ – служба Габрово. Средната пазарна стойност на тези
аналози е изчислена на 1004.07 лв. за кв. м. При направените от експертите
изчисления се установява, че справедливата пазарна цена на процесния имот
възлиза на 96 190 лв./кв. м, като ½ от тази стойност се равнява на 48
095 лв. Съдът приема оценката на трите вещи лица като законосъобразно и
справедливо определена, т.к. при нея са използвани като аналози обекти с
еднакви технически характеристики с процесния, с еднакъв характер на
застрояване и един и същ начин на трайно ползване, находящи се в идентична
оценителна зона, като информация за продажните цени е получена от АВ – служба
Габрово.
С оглед на така изложеното съдът
намира подадената жалба за доказана и основателна. Процесната Заповед следва да
се измени в частта, в която се определя размер на обезщетението за отчуждената
ид. ч. от имота на жалбоподателя Т., като съдът следва да определи такава
стойност на 48 095 лв., на основание чл. 172, ал. 2 от АПК.
С оглед изхода на правния спор
искането на жалбоподателя за присъждане на разноски в негова полза, направено
своевременно в о.с.з., в присъствие на представителя на насрещната страна и при
представен списък на същите, отразяваш основанието и размера им, се явява
основателно. Такива следва да се присъдят на обща стойност 1770.00 лв., от
които 10.00 лв. платена ДТ, договорен и заплатен адвокатски хонорар на стойност
1560.00 лв. и заплатено възнаграждение за експертиза – 200.00 лв.
В тази връзка и на основание чл.
172, ал. 2, във вр. с ал. 1 от АПК и чл. 27 от Закона за общинската
собственост, Административен съд Габрово
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ
по Жалба с вх. № СДА-01-277 от 18.02.2022 г., подадена от Н.Д.Т.,***, ЕГН: **********,
подадена чрез адв. Е.Ц.Ц. от САК, Заповед № 60 от 17.01.2022 г. на кмета на
Община Габрово, с която е изменена Заповед № 1437 от 21.06.2021 г. на същия
административен орган, в частта й, с която на жалбоподателя Н.Д.Т.,***, с ЕГН: **********,
е определено парично обезщетение за ½ ид. ч. от сграда с идентификатор:
14218.510.697.1 по КККР на гр. Габрово, с административен адрес: гр. Габрово,
ул. „***, с предназначение – сграда за търговия, в размер на 23 028.00 лв.,
като ОПРЕДЕЛЯ размер на справедливо обезщетение за същия имот на
жалбоподателя на стойност от 48 095 лв.
ОСЪЖДА
Община Габрово да изплати на Н.Д.Т.,***, ЕГН: ********** деловодни разноски на
обща стойност 1770.00 /хиляда седемстотин и седемдесет/ лв., от които 10.00
/десет/ лв. платена ДТ, договорен и заплатен адвокатски хонорар на стойност
1560.00 /хиляда петстотин и шейсет/ лв. и заплатено възнаграждение за
експертиза – 200.00 /двеста/ лв.
Препис от Решението да се изпрати
на страните в едно със съобщенията.
Решението е окончателно, не подлежи
на оспорване на основание чл. 27, ал. 6 от ЗОбС.
СЪДИЯ:
/ЕМИЛИЯ КИРОВА- ТОДОРОВА/