№ 82
гр. Варна, 26.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на
пети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Милен П. Славов
Членове:Петя Ив. Петрова
Мария Кр. Маринова
при участието на секретаря Виолета Т. Неделчева
като разгледа докладваното от Мария Кр. Маринова Въззивно гражданско
дело № 20233000500065 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното.
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК. Образувано по подадена
въззивна жалба от „Агротоник“ ООД, гр.Шумен, представлявано от
управителя М. С. Х., чрез процесуалния представител адв.Д.С., против
решение №260028/29.07.2022г., постановено по гр.д.№14/21г. по описа на
ШОС, гр.о., в частите му, с които: 1/ е отхвърлен предявеният от
„Агротоник“ ООД против „Адванс терафонд“ АДСИЦ, гр.София главен иск с
пр.осн. чл.19, ал.3 от ЗЗД да бъде обявен за окончателен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти с разсрочено плащане на
цената №13/05.05.2016г., съгласно който „Адванс терафонд“ АДСИЦ, в
качеството им на продавач, и „Агротоник“ ООД, в качеството им на купувач,
се споразумяват да прехвърлят собствеността върху земеделски земи с обща
площ от 456, 524 дка срещу сумата от 280 100, 30 евро; 2/ е отхвърлен
предявеният от „Агротоник“ ООД против „Адванс терафонд“ АДСИЦ
евентуален иск с пр.осн. чл.55, ал.1, пр.2 от ЗЗД в частта му за заплащане на
сумата, представляваща разликата над 41 333, 69лв. до 198 387, 24лв.,
представляваща сума, платена на неосъществило се основание, а именно част
от продажната цена на недвижими имоти, описани в предварителен договор
1
за покупко-продажба на недвижими имоти с разсрочено плащане на цената
№13/05.05.2016г., по който не е бил сключен окончателен такъв; 3/
„Агротоник“ ООД е осъдено да заплати на „Адванс терафонд“ АДСИЦ
сумата, представляваща разликата над 4 060, 19 лв. до 9 243, 75 лв.,
представляващи разноски в производство, съобразно с отхвърлената част от
предявените искове.В жалбата и в уточняващата молба към нея от
24.11.2022г. се твърди, че решението в обжалваните му части е неправилно,
като постановено в противоречие с материалния закон и поради
необоснованост по изложените в същата подробни съображения. Претендира
се да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което бъде уважен
предявеният главен иск. В условие на евентуалност, ако същият бъде приет за
неоснователен, се претендира да бъде уважен евентуалният иск и за разликата
над 41 333, 69 лв. до 198 387, 24 лв.
Въззиваемото дружество „Адванс терафонд“ АДСИЦ в депозирания
отговор по въззивната жалба в срока по чл.263, ал.1 от ГПК чрез
процесуалния си представител адв. Б.П., поддържа становище за нейната
неоснователност и моли решението да бъде потвърдено в обжалваните му
части. Претендира разноски.
За да се произнесе, съдът взе предвид следното.
В исковата си молба и допълнителната си искова молба ищецът
„Агротоник“ ООД излага, че между него като купувач и ответника „Адванс
терафонд“ АДСИЦ като продавач е сключен на 05.05.2016г. предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти /ниви с обща площ 456,
524 дка, подробно индивидуализирани в договора, всички находящи се в
землището на с.Боян, общ. Венец, обл.Шумен/ на обща стойност 280 100, 30
евро с разсрочено плащане на цената на периодични вноски, дължими както
следва: 1/ на 15.05.2016г. - 14 005, 02 евро; 2/ на 30.09.2016г. - 56 020, 06 евро;
3/ на 30.09.2017г. - 42 015, 05 евро; 4/ на 30.09.2018г. - 42 015, 05 евро; 5/ на
30.09.2019г. - 42 015, 05 евро; 6/ на 30.09.2020г. - 42 014, 05 евро; 7/ на
30.09.2021г. - 42 015, 05 евро и предвидена възможност за разплащане и в
левова равностойност по централен курс на БНБ за деня на разплащане.
Прехвърлянето на собствеността е предвидено да се извърши след изплащане
на пълната продажна цена. Първото и второто плащане, общо в размер на 70
025, 08 евро, имат характер на задатък, обезпечаващ изпълнението на
2
договора. Съгласно раздел IV, владението на имоти се предава на купувача в
деня на изплащане на целия задатък, като купувачът поема и всички
задължения, свързани със собствеността. Ищецът е заплатил първите две
вноски и е във владение на имотите от 30.06.2016г., от когато ги стопанисва и
управлява. Във връзка с негови финансови затруднения са постигани четири
пъти в периода на действие на договора допълнителни договорености,
съгласно които са изплащани лихви за забава при условията на договора.
Общо ищецът е изплатил на ответника следните суми: 1/ на 15.05.2016г. - 27
391, 44лв./първа вноска/; 2/ на 30.09.2016г. - 109 562, 72лв./втора вноска/; 3/
на 06.11.2017г. - 43 028, 26лв. /част от трета вноска/; 4/ на 26.01.2018г. - 45
472, 49лв./втора част от трета вноска и неустойка по трета вноска в размер на
3 368, 33лв./; 5/ на 05.03.2019г. - 50 000лв./част от четвърта вноска/; 6/ на
29.03.2019г. - 45 944, 25лв./втора част от четвърта вноска и неустойка по
четвърта вноска в размер на 13 769, 95лв./.Към 30.11.2020г. са били останали
дължими 246 522, 82лв. - остатък от вноските по главниците и 37 718, 02лв. -
уговорени в първоначалния договор и анекс №4/27.02.2020г. към него лихви
за забава на плащанията на цената. След настъпване падежа на шестото
плащане ищецът е уведомил ответника, че желае да придобие собственост
преди изтичане срока на договора/каквато възможност е изрично уговорена в
същия/, като изплати горепосочените суми, най-късно в деня на подписване
на окончателен договор. Впоследствие е уточнено, че сумите ще бъдат
изплатени от трето лице, заместващо в дълга купувача - А.Х.В.. За горното се
провели през м.12.2020г. преговори с ответника, но в резултат от тях не се
достигнало до сключване на споразумение. Впоследствие било предложено
от ищеца друго лице да го замести в дълга - „Агро легаси“ ЕООД и
окончателният договор да се сключи до 30.12.2020г. Отново се провели
преговори, подготвило се споразумение, скици и данъчни оценки, но на
31.12.2020г. ищецът установил, че ответникът демонстрира отказ да се
приключи сделката. Предвид горното с нотариална покана от 04.01.2021г. го
поканил за сключване на окончателен договор на 25.01.2021г., в 12ч., пред
нотариус Г.Ценова, рег.№702, район на действие РС-Шумен, като изразил
намерение да заплати горепосочените останали дължими суми най-късно в
деня и преди подписване на окончателния договор. Явилият се на 25.01.2021г.
пред нотариус Г.Ценова представител на ответника е връчил на ищеца
писмено становище и приложени към него писма, според които счита
3
процесният предварителен договор за развален, считано от 22.12.2020г., и
иска предаване владението на имотите не по-късно от края на стопанската
2020/2021г., т.е. от 30.09.2021г. За твърдяното, че е изпратено от ответник
уведомление за прекратяване на договора, ищецът узнал едва на проведената
среща в нотариалната кантора на 25.01.2021г. На същата дата бил уведомен и,
че ответникът извършва прихващане на своето задължение за връщане на 84
030, 10 евро със свое вземане към ищеца за дължими лихви за забава в размер
на 21 133, 58 евро, с което насрещните задължения са погасени до размера на
по-малкото, поради което и остава да му дължи 62 896, 52 евро. Твърди, че
ответникът не е можел да развали предварителния договор, считано от
22.12.2020г. с изявленията си, защото те не са били получени от ищеца като
насрещна страна, не би могъл и защото е налице частично изпълнение, в
който случай развалянето следва да бъде по съдебен ред, както и защото
забавата на ищеца е незначителна по см. на чл.87, ал.4 от ЗЗД.
Предвид изложеното моли да бъде обявен за окончателен сключеният
между страните предварителен договор, като му се даде срок, в който да
изплати остатъка от продажната цена и лихвите за забавени плащания. В
условие на евентуалност, ако предявеният главен иск бъде отхвърлен, защото
се приеме, че договорът е развален, претендира ответникът да бъде осъден да
му заплати сумата от 321 399, 16лв., представляваща всичко дадено му от
ищеца по договора/четири вноски за продажната цена и лихви за забава/,
ведно със законна лихва върху сумата, считано от датата на подаване на
исковата молба до окончателното изплащане.
Ответникът „Адванс терафонд“ АДСИЦ в депозирания отговор в срока по
чл.367 от ГПК и допълнителен отговор в срока по чл.373 от ГПК оспорва
предявените искове и моли да бъдат отхвърлени.Не оспорва сключването
между страните на посочения в исковата молба предварителен договор за
покупко-продажба на недвижи имоти, получаването по същия в срок на
първите две вноски в общ размер 70 025, 08 евро, на които страните са
придали характер на задатък, обезпечаващ изпълнението на договора, както и
получаването на останалите суми, посочени от ищеца. Излага, че
многократно е проявявал разбиране към финансовото му състояние, поради
което и е правил компромиси с отсрочване на вноските, видно от подписаните
общо четири допълнителни споразумения, но след подписване на последното
такова на 27.02.2020г. ищецът демонстрирал явна неангажираност с
4
предвидените в договора срокове и нежелание да погаси пета и шеста вноска,
като след 01.04.2019г. преустановил каквито и да било плащания. Въпреки, че
ищецът изпратил на ответника на 30.06.2020г. уведомление, че желае да
придобие предсрочно имотите като заплати целия дължим остатък от цената,
не само, че не изплатил този остатък в срок от 45 работни дни, а не погасил и
сумите с настъпил към този момент падеж. В периода от края на м.09.2020г.
до 10.12.2020г. твърдял, че ще изтегли банков кредит, за да се сключи
окончателен договор. От 10.12.2020г. твърдял, че трето, свързано с него лице
- А.Х.В., ще изплати оставащите дължими по договора суми, предвид което
започнали обсъждане на правната рамка за приключване на сделката чрез
подписване на тристранно споразумение, но след размяна на серия имейли с
представители на ищеца и на А.В. не се стигнало до официално оформяне и
подписване на такава споразумение, защото на 16.12.2020г. управителят на
ищцовото дружество заявил, че не е съгласен с варианта, потвърден от
представителя на А.В.. На 17.12.2020г. същият управител заявил желание за
съгласуване на първия вариант от споразумението, но с друго трето лице -
„Агро легаси“ ЕООД. След запознаване с новите обстоятелства и извършено
проучване ответникът преценил, че забавата за падежиралите вноски е
продължила твърде дълго, съответно от 30.09.2019г. и 30.09.2020г., както и
намерил, че ищецът се опитва чрез серия от привидни, непоследователни и
объркващи действия да избегне погасяването на изискуемите задължения,
поради което решил да прекрати договора.Изпратил на 23.12.2020г. писмено
уведомление до ищеца за прекратяване на договора, получено на 29.12.2020г.
от представител на ищцовото дружество - Е.Н. на адреса за кореспонденция с
НАП, в което уведомил ищеца, че счита договора за прекратен, считано от
22.12.2020г. с произтичащите от това последици, както и, че следва имотите,
предмет на договора, да му бъдат върнати в посочени срокове.За
прекратяване на договора уведомил и ОДЗ-гр.Шумен и ОСЗ-с.Венец.
Изпратил уведомлението и на адреса на управление на ищеца, но пратката е
отказано да бъде получена. В резултат от тези действия ищецът му изпратил
посочената в исковата молба нотариална покана, получена на 06.01.2021г.С
отговор по същата нотариална покана, връчен по имейл на 14.01.2021г., а чрез
куриер на 18.01.2021г., ответникът го уведомил отново, че предвид
установената забава за изплащането на две поредни вноски и в съответствие с
предвиденото в чл.15, ал.2, т.1, вр. чл.15, ал.1, т.1 от договора счита
5
предварителният договор за прекратен с едностранно изявление, считано от
22.12.2020г.Отговорът на поканата бил изпратен и чрез телепоща, известието
по което ищецът отново умишлено непотърсил и неполучил.Впоследствие
уведомление е извършено и чрез писмо-становище чрез нотариус Г.Ценова.
Предвид прекратяване на предварителния договор чрез едностранно
изявление от страна на продавача, счита искът за неговото обявяване за
окончателен за неоснователен. Досежно евентуалния иск твърди, че
прекратяването на договора има действие за напред, вкл. и защото е с
характеристиките на такъв с продължително и периодично изпълнение, и в
резултат от това на осн. чл.17 от договора страните са приели и са се
съгласили за начина, по който ще бъдат уредени отношенията им при
прекратяване, а именно на връщане подлежат само плащанията, извършени по
реда и при условията на договора, с изключение на сумата от 70 025, 08 евро.
Предвид горепосочените характеристики на договора и т.к. поради
неплащането на две поредни вноски с общ размер 84 030, 10 евро за повече от
45 дни, на ответника също се следват лихви за забава, общо тези лихви в
размер на 21 133, 58 евро не подлежат на връщане. След приспадане на
задатъка от 70 025, 08 евро и на събрани и начислени лихви остава сумата от
84 030, 10 евро. С нея ответникът е уведомил ищеца с горепосочените
уведомления, че извършва прихващане с дължимите му се лихви от 21 133, 58
евро и така е останала дължима сумата от 62 896, 52 евро, подлежаща на
възстановяване, която на 19.03.2021г. ответникът е превел по сметка на
ищеца в левовата й равностойност в размер на 123 014, 91лв. Предвид
изложеното, моли да бъде отхвърлен и евентуалният иск. В условие на
евентуалност, ако същият се намери за основателен, е направил възражение за
прихващане със сумата от 136 957, 15лв., представляваща дължимо от ищеца
обезщетение за ползването на недвижимите имоти, предмет на договора, за
срок от 5 стопански години, считано от началото на стопанската 2016/2017г.
По възражението за прихващане ищецът е възразил, че предвид сключения
между страните предварителен договор е имал основание да ползва
недвижимите имоти, а в условие на евентуалност и за изтекла погасителна
давност за това вземане.
Съдът, след като съобрази събраните по делото доказателства и
приложимия закон, приема за установено от фактическа и правна страна
следното.
6
Предявени са главен иск с пр.осн. чл.19, ал.3 от ЗЗД и евентуален иск с
пр.осн. чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД /първоинстанционният съд е посочил в
диспозитива квалификация на евентуалния иск чл.55, ал.1, пр.2 от ЗЗД, но
фактически се е произнесъл по заявените от ищеца правопораждащи
фактически твърдения и искания за връщане на всичко престирано от него на
насрещната страна по развален впоследствие предварителен договор/.
Между страните не е спорно, а и от представените по делото писмени
доказателства се установява, че между тях е бил сключен писмен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти с
разсрочено плащане на цената №13/05.05.2016г., по силата на който същите са
се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти /всички те ниви с обща площ 456, 524 дка, подробно
индивидуализирани в договора, находящи се в землището на с.Боян, общ.
Венец, обл.Шумен/ на обща стойност 280 100, 30 евро, с уговорена
възможност за разплащане в левова равностойност по централен курс на БНБ
за деня на плащане, като за дата на плащане се приема датата на заверяване на
посочената банкова сметка на продавача.
С договора е предвидено общата покупно-продажна цена да се изплати на
седем периодични вноски, дължими както следва: 1/ на 15.05.2016г. - 14 005,
02 евро; 2/ на 30.09.2016г. - 56 020, 06 евро; 3/ на 30.09.2017г. - 42 015, 05
евро; 4/ на 30.09.2018г. - 42 015, 05 евро; 5/ на 30.09.2019г. - 42 015, 05 евро;
6/ на 30.09.2020г. - 42 014, 05 евро; 7/ на 30.09.2021г. - 42 015, 05 евро, както
и, че купувачът има право, а продавачът се задължава едновременно с
извършване на последното плащане да се прехвърли собствеността в
изискуемата нотариална форма. Предвидена е възможност за придобиване на
собственост и преди крайния срок по договора -30.09.2021г., ако преди него
купувачът изплати всички дължими вноски и евентуално възникнали други
задължения по договора.
Съгласно чл.2, ал.3 от договора на първото и второто плащане, общо в
размер на 70 025, 08 евро, платими в предвидените срокове, страните
придават характер на задатък, обезпечаващ изпълнението на договора.
Предвидено е, че поземлените имоти се отстъпват за ползване на купувача
от момента на изплащане на задатъка, от когато купувачът ще ги използва за
земеделско производство според обичайното предназначение на всеки от тях,
7
поемайки всички разходи, разноски и отговорности, свързани със
собствеността, експлоатацията, стопанисването, поддържането и
използването им. В случай, че не придобие собствеността, купувачът е
длъжен да ги върне на продавача в 45 дневен срок след изтичане на срока за
прехвърляне на собствеността и прибиране на реколтата, но не по-късно от
края на съответната стопанска година.
Съгласно чл.14, ал.2 от договора, при забава от страна на купувача на
което и да е периодично плащане на продажната цена след съответния падеж,
купувачът дължи на продавача неустойка /лихва за забава/ в размер на 0, 1%
за всеки просрочен ден върху дължимата за плащане сума, считано от датата,
на която сумата е станала изискуема, като начисляването на неустойка не
лишава продавача от правата му по чл.14, ал.3. Съгласно чл.2, ал.12, когато
плащането не е достатъчно да покрие всички задължения на купувача,
погасяването на задълженията се извършва в следния ред: начислена законна
лихва за забава, договорна неустойка за забава, неустойка по повод
неизпълнение и разваляне на договора, просрочено плащане на главница,
съдебни разноски.
Съгласно чл.14, ал.3 от договора, при забава от страна на купувача
плащането на което и да е периодично плащане на продажната цена с повече
от 45 дни, продавачът има право, без да е необходимо да предприема каквито
и да било други действия и да дава допълнителен срок за изпълнение, да
прекрати договора с едностранно уведомление. Страните са се съгласили, че
купувачът е в неизпълнение на договора при неизпълнение на задълженията
за плащане на част от продажната цена за срок повече от 45 дни след
съответния падеж - чл.15, ал.1, т.1, като и при неизпълнение на останалите
задължения по договора - чл.15, ал.1, т.2. Съгласно чл.15, ал.2, т.1, при
неизпълнение на задълженията на купувача по чл.15, ал.1, т.1 продавачът има
право да прекрати договора чрез изпращане на писмено предизвестие до
купувача, без да е необходимо да му дава допълнителен срок за изпълнение и
да предприема, каквито и да било действия, а при неизпълнение на
останалите задължения има право да прекрати договора чрез изпащане на 14
дневно писмено предизвестие.
Съгласно чл.17 от договора, извършените от купувача плащания по реда и
при условията на договора, с изключение на плащането по чл.2, ал.3 - задатък
8
по договора, подлежат на връщане при прекратяване или разваляне на
договора на каквото и да било основание в 90 дневен срок от момента на
прекратяване, а съгласно чл.18 във всички случай на прекратяване/разваляне
/освен при виновно поведение на продавача/, купувачът се задължава да
предаде/върне/ на продавача имотите в срок от 7 дни от момента на
прекратяване/разваляне и прибиране на реколтата от имотите, но не по-късно
от края на съответната стопанска година, през която е настъпило
прекратяването/развалянето.
Между страните са подписани общо 4 допълнителни споразумения, както
следва.На 08.10.2018г., с което, предвид неблагоприятните метеорологични
условия и лошата стопанска година, са се съгласили да променят и удължат
крайния срок за четвъртото плащане от 30.09.2018г. на 15.11.2018г., като в
резултат от забавянето са се съгласили за целия период на забава, считано от
02.10.2018г. до момента на окончателно плащане, но не по-късно от
15.11.2018г. купувачът да заплати лихва за забава в размер на 5% на годишна
база от дължимата за плащане сума на четвъртото плащане. На 25.01.2019г., с
което, предвид същите условия, са се съгласили да променят и удължат
крайния срок за четвъртото плащане от 15.11.2018г. на 28.02.2019г., като в
резултат от забавянето са се съгласили за целия период на забава, считано от
02.10.2018г. до момента на окончателно плащане, но не по-късно от
28.02.2019г. купувачът да заплати лихва за забава в размер на 0, 1% за всеки
просрочен ден от дължимата за плащане сума на четвъртото плащане. На
27.09.2019г., с което, предвид същите условия, са се съгласили да променят и
удължат крайния срок за петото плащане от 30.09.2019г. на 15.11.2019г., като
в резултат от забавянето са се съгласили за целия период на забава, считано
от 01.10.2019г. до момента на окончателно плащане, но не по-късно от
15.11.2019г. купувачът да заплати лихва за забава в размер на 0, 1% за всеки
просрочен ден от дължимата за плащане сума на петото плащане. На
27.02.2020г., с което, предвид същите условия, са се съгласили да променят и
удължат крайния срок за петото плащане от 15.11.2019г. на 31.03.2020г., като
в резултат от забавянето са се съгласили за целия период на забава, считано
от 01.10.2019г. до момента на окончателно плащане, но не по-късно от
31.03.2020г. купувачът да заплати лихва за забава в размер на 0, 1% за всеки
просрочен ден от дължимата за плащане сума на петото плащане. Във всяко
от споразуменията е предвидено, че при неплащане на дължимите по
9
договора съответни плащания и натрупана лихва за забава се прилага
отговорността за неизпълнение, предвидена в чл.14 и сл. от договора.
От заключението на ССЕ от 29.04.2022г. на в.л.Д.Д. и обясненията на в.л. в
о.с.з. на 12.05.2022г. се установява, че сумите, постъпили от ищеца по сметка
на ответника в периода м.05.2016г. до м.12.2020г., са общо в размер на
321 402, 15лв., както следва: 1/ на 16.05.2016г. - 27 391, 44лв./първо плащане
по погасителния план/; 2/ на 30.09.2016г. - 109 565, 71лв./второ плащане по
погасителния план/; 3/ на 06.11.2017г. - 43 028, 26лв. /40 070, 14лв.-част от
трето плащане и 2 958, 12лв. лихва за забава за периода 01.10.2017г.-
05.11.2017г./; 4/ на 26.01.2018г. - 45 472, 49лв./остатъчно плащане по трето
плащане в размер на 42 104, 16лв. и 3 368, 33лв. лихва за забава за периода
07.11.2017г.-25.01.2018г./; 5/ на 06.03.2019г. - 50 000лв. /частично плащане по
четвърто плащане в размер на 37 262, 98лв. и 12 737, 02лв. лихва за забава за
периода 02.10.2018г.-05.03.2019г./; 6/ на 01.04.2019г. - 45 944, 25лв.
/остатъчно плащане по четвърто плащане в размер на 44 911, 32лв. и 1 032,
93лв. лихва за забава за периода 06.03.2019г.-28.03.2019г./.От общо платената
сума от 321 402, 15лв., 301 305, 75лв. са по погасителния план/първа, втора,
трета и четвърта вноска/ и 20 096, 40лв. лихва за забава/ за трета и четвърта/.
Видно от гореустановеното, от 17.05.2020г. ищецът е бил в забава с повече
от 45 дни за плащането на петата вноска от продажната цена, а от 17.11.2020г.
е бил в забава с повече от 45 дни и за плащането на шестата вноска от
продажната цена.
В рамките на договорната свобода по чл.9 от ЗЗД и без да нарушават
императивни материално-правни норми/правилата на чл.87, ал.1 и ал.2 от ЗЗД
са диспозитивни/, страните по предварителния договор в чл.14 и чл.15 от
същия са договорили изрично възможността за едностранното му
разваляне/наречено прекратяване, но по същество разваляне с оглед
уговорените последици/ от страна на продавача с едностранно уведомление
до купувача, без да се дава допълнителен срок за изпълнение, в случай, че
купувачът е в забава с повече от 45 дни за плащанията на съответните части
от покупко-продажната цена според уговорените в договора/както и анексите
по него/ срокове. Ищецът е изпаднал в такава забава след горепосочените
дати. Неизпълнението за заплащане на дължимата към 17.11.2020г. част от
продажната цена в размер на 164 348, 58лв./пета и шеста вноска/ не може да
10
се приеме за незначително по см. на чл.87, ал.4 от ЗЗД с оглед интересите на
кредитора, предвид размера на общата договорена цена. Отделно е била
дължима и договорената неустойка за забава, считано от 01.10.2019г. От своя
страна ответникът е бил изправна страна, т.к. към тези дати той няма
неизпълнени задължения по договора, защото не е бил длъжен да сключва
окончателен договор при липса изплащане на пълната покупно-продажна
цена и дължими обезщетения за забава.Изпращаните от ищеца до ответника
уведомления от м.06.2020г. и м.09.2020г., че желае да придобие предсрочно
имотите като заплати целия дължим остатък от цената, вкл. като изтегли
банков заем, не водят до отпадане на неговата забава. Нямат подобен ефект и
предприетите действия/подготвяне на проекти за споразумения, размяна на
имейли, разговори с нотариус, снабдяване с данъчни оценки, скици и др./ от
началото на м.12.2020г. по повод твърденията на ищеца, че трето лице/първо
А.Х.В., после „Агро легаси“ ЕООД/ желае да го замести като купувач в
договора, като изплати всички оставащи дължими по него суми и съответно
да сключи окончателен договор с ответника. Между страните по
предварителния договор и трето лице няма подписани допълнителни
споразумения по повод горното, нито има изплащане на целия остатък от
продажната цена, нито на дължимите към м.12.2020г. части от нея.
На 22.12.2020г. ответникът е изпратил на ищеца уведомление за
прекратяване/разваляне на договора, считано от 22.12.2020г., поради
неплащане на две поредни вноски-плащания по погасителния план/пета и
шеста вноска/, както и лихви, като е и посочил, че вкл. предвид желанието за
пълно и точно изпълнение на договора е провел преговори с посочените от
ищеца няколко трети лица, които да го заместят по договора, но въпреки
конструктивната му позиция до такова съгласие не се е достигнало, вкл. не
била установена финансовата възможност и готовност на тези лица да
изпълнят задължението за заплащане на остатъка от продажната цена. В
уведомлението е посочено и, че ищецът следва да предаде на ответника
поземлените имоти, предмет на договора, в срок от 7 дни от момента на
прекратяване/разваляне и прибиране на реколтата, но не по-късно от края на
стопанската 2020/2021 година, а именно 30.09.2021г.
От изразите, използвани в чл.14 и чл.15 от договора - „уведомление“ и
„писмено предизвестие“, следва, че за да настъпи ефектът на разваляне/освен
останалите предпоставки/ е необходимо писменото изявление на продавача за
11
разваляне на договора да достигне до купувача. Изпратеното на адреса на
управление на ищеца от ответника на 23.12.2020г. уведомление е върнато
като непотърсено на 11.01.2021г.Ефект на уведомяване нямат изпратените
съобщения от ответника до ОСЗ-с.Венец и ОДЗ-гр.Шумен за прекратяване на
договора. Доказателства за получаване на изпратени от ответника имейли с
уведомлението на електронната поща на ищеца не са ангажирани.
Изпратеното уведомление чрез услугата „Телепоща“ на Български пощи също
е върнато като непотърсено. Получилият уведомлението на 29.12.2021г.,
изпратено на адреса за кореспонденция на ищеца с НАП Е.Н./счетоводител,
заверяващ ГФО на дружеството/, не е негов представляващ.Управителят на
ищеца, според отговорите му по реда на чл.176 от ГПК, не си спомня да е
изпращала съобщение на 29.12.2020г. до действащия като представител на
ответника за региона П.И. по повод узнаване за прекратяването на договора
от ответника.
На 04.01.2021г. ищецът е изпратил нотариална покана до ответника,
получена на 06.01.2021г., за сключване на окончателен договор на
25.01.2021г., в 12ч. в кантората на нотариус Г.Великова, при условие на
изплащане от страна на ищеца на цялата оставаща продажна цена от 246 522,
82лв., както и лихви за забава 37 718, 02лв./общо 284 240, 84лв./, преди
прехвърляне на собствеността, най-късно в деня и преди подписване на
окончателния договор.
С отговор на нотариална покана и становище-отговор на нотариална
покана, връчени чрез нотариус Г.Великова на 25.01.2021г., съгласно
съставената на тази дата разписка от нотариуса, на управителя на ищеца,
ответникът го е уведомил, че на 23.12.2020г. е изпратил уведомление,
получено на 29.12.2020г., съгласно което счита предварителният договор за
прекратен/развален, считано от 22.12.2020г., в отговор на нотариалната
покана на ищеца отново го уведомява, че предвид установената забава в
плащането на две поредни вноски-плащания съгласно погасителния план, на
осн. чл.15, ал.1, т.1 от договора счита предварителният договор за
прекратен/развален, считано от 22.12.2020г. Предвид горното между страните
не е налице действащо правоотношение, което да поражда права и
задължения, поради което поканата за сключване на окончателен договор
счита за ненавременна, т.к. договорът е вече развален. Според съставения от
нотариус Г.Великова констативен протокол на 25.01.2021г. на посочената
12
датата пред нея са се явили управителят на ищцовото дружество и
представител на ответника, упълномощен с нотариално заверено пълномощно
на 21.01.2021г., като последният е направил идентични изявления, като тези,
изложени в отговора на нотариалната покана и становището-отговор на
нотариалната покана.
Предвид наличие горепосочените предпоставки, предвидени от страните в
чл.14, ал.3 и чл.15, ал.2, т.1 на подписания от тях договор, съответно
виновното неизпълнение, което не е незначително, от страната на
купувача/забава в изплащането на две поредни вноски за цената по
погасителния план с повече от 45 дни за всяко/, за което той отговаря, с
получаване едностранното уведомление на продавача от купувача
сключеният между страните предварителен договор е бил развален.
Неоснователно е оплакването, че развалянето му не може да се извърши
извънсъдебно, защото има частично изпълнение, доколкото предварителният
договор не е такъв по чл.87, ал.3 от ЗЗД. Дори и да се приеме, че е било
необходимо даване на подходящ срок по чл.87, ал.1 от ЗЗД, то няма данни
след 25.01.2021г., а и понастоящем, купувачът да е изпълнил задълженията си
по него за заплащане на съответните части от продажната цена, като
подходящият срок за изпълнение е вече изтекъл.Обстоятелството, че
продавачът е можел и да не развали договора, считайки, че може да се стигне
до изпълнение, предвид което и е започнал кореспонденция с ищеца по повод
неговите предложения за заместване в договора от трето лице, не го лишава
от възможността, при наличие на посочените предпоставки да упражни
правото си на разваляне, вкл. както е уговорено в чл.14 и чл.15 от договора.
Предвид преустановяване облигационната връзка между страните по
предварителния договор, искът за обявяване на този договор за окончателен,
се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Решението на ШОС в
тази му обжалвана част следва да бъде потвърдено.
Предвид сбъдване на вътрешното процесуално условие, под което е
предявен евентуалният иск, същият следва да бъде разгледан.
Общо платената сума от ищеца на ответника по договора възлиза на 321
402, 15лв., от която 301 305, 75лв. са по погасителния план /първа, втора,
трета и четвърта вноска/ и 20 096, 40лв. лихва за забава. В допълнителната си
искова молба ищецът чрез процесуалния си представител е потвърдил
13
твърдението на ответника в отговора на исковата молба, че в хода на
производството - на 19.03.2021г. ответникът е върнал част от получените по
договора суми чрез превод по банковата сметка на ищеца на сумата от 123
014, 91лв. След приспадането й остава получена и задържана сумата от 198
387, 24лв.
Изрично страните са придали в предварителния договор качеството
задатък на първата и втората вноска от продажната цена, общо 70 025, 08
евро, равняващи се на 136 957, 15лв. Изрично и са се съгласили според чл.17,
че извършените от купувача плащания по реда и при условията на договора, с
изключение на плащането по чл.2, ал.3 - задатък по договора, подлежат на
връщане при прекратяване или разваляне на договора на каквото и да било
основание.
Страните могат да уговарят различни последици от поведението си както
при сключването, така и при неизпълнение на поетите с договора задължения,
включително заплащането на неустойки или възможност за отказ от договора
като тази тяхна свобода е ограничена единствено от повелителните норми на
закона и на добрите нрави.Обвързването на конкретен договор със задатък,
както и определянето на размера му е израз на автономията на волята на
договарящите страни. Постигането на съглашение за задатък зависи от
свободната преценка на договарящите дали да придадат на определена
престация значението на задатък, който да потвърждава сключването на
договора и да гарантира изпълнението му. Правилото на чл.9 от ЗЗД
предпоставя правото на страните по един двустранен договор, вкл. и
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, да уговорят
специални правила относно отказа от договора по смисъла на чл.93, ал.2 от
ЗЗД /освобождаване на страните от облигационната обвързаност по договора,
чрез развалянето му поради неизпълнение/, респ. за отговорността на
неизправната страна. В тези случаи не съществуват законови пречки
функциите на задатъка да бъдат придадени и на платената авансова сума за
част от продажната цена на имота, дори и когато тази сума не е определена в
съдържанието на договора с термина „задатък“. Тогава капарото ще подлежи
на приспадане при изпълнението, а при неизпълнение - ще се задържи или
върне в двоен размер. Необходимо и достатъчно е в съглашението да са
включени изрични уговорки, според които страните придават на определена
престация, вкл. и на авансова сума за част от цената, значението на задатък -
14
1/ да се стимулират те да изпълнят точно задълженията си, за да не изгубят
даденото или да бъдат принудени да върнат полученото в двоен размер, и 2/
изправната страна да може да задържи получения задатък или да иска
връщане в двоен размер на дадения задатък, след като се откаже от
договора.Така предадената сума, вкл. и като авансово платена сума за част от
продажната цена, има качеството на задатък /в този см. напр. Решение
№198/17.01.2020г. по гр.д.№661/19г. на ВКС, III гр.о., Решение
№106/16.07.2018г. по гр.д.№4088/17г. на ВКС, ІІІ гр.о., Решение
№12/23.05.2018г. по гр.д.№834/17г. на ВКС, ІІІ гр. о., Решение
№64/10.09.2012г. по т.д.№193/11г. на ВКС, ІІ т.о., Решение №71/09.07.2010г.
по т.д.№726/09г. на ВКС, І т.о. и др/.
При изричната договореност между страните, с която се придава
качеството задатък на първите две вноски от продажната цена, от общо
136 957, 15лв., и изрично уредените последиците от неизпълнението, с оглед
развалянето му от продавача като изправна страна поради виновното
неизпълнение на купувача, и на осн. чл.93, ал.2, изр. първо от ЗЗД ответникът
има право да задържи получения задатък в посочения размер, поради което и
не дължи връщането на тази сума на осн. чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД.След
приспадане й от сумата от 198 387, 24лв. остава сумата от 61 430, 09лв., която
включва и изплатени от ищеца неустойки за забавено плащане на съответните
дължими вноски /както за третото и четвъртото, начислени и заплатени до
01.04.2019г., заедно със съответните плащания по главниците, така и
начислени за неплатените пето и шесто плащане по погасителния план,
дължими до разваляне на договора/. Съгласно разрешенията в ТР №7/2013 от
13.11.2014г. на ОСГТК на ВКС, не се дължи неустойка за забава по чл.92, ал.1
от ЗЗД, когато двустранен договор, който не е за продължително или
периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на
длъжника. Дължима в такава хипотеза е единствено неустойка за
обезщетяване на вреди от неизпълнението поради разваляне - неустойка за
разваляне, ако такава е била уговорена. Така, защото потестативният ефект на
развалянето на двустранния договор, който не е за продължително или за
периодично изпълнение, проявява действието си като с обратна сила заличава
осъществилата се до настъпването му забава и налага всичко изпълнено по
сделката да се реституира на страните по нея. В хипотезата, в която
двустранен договор, който не е за продължително или периодично
15
изпълнение, е бил надлежно развален, с обратна сила се заличава всичко
онова, което е било негово съдържание и остава единствено правото на
кредитора на обезщетение за вредите от цялостното неизпълнение.
Настоящият предварителен договор не е за продължително или периодично
изпълнение, независимо, че плащането на продажната цена е предвидено да
се извърши на седем отделни части и в тази връзка за него е приложимо
посоченото в ТР разрешение. Уговорената неустойка в размер на 0,1 % за
всеки ден просрочие е неустойка за забава, а не неустойка за обезщетяване на
вреди от неизпълнението поради разваляне - неустойка за разваляне, поради
което и не се дължи от ищеца на ответника след разваляне на договора, а и
предвид изричната им договореност в чл.17 от договора. Предвид изложеното
и съдът приема, че ответникът дължи да върне оставащата сума от 61 430,
09лв. Направеното в срок възражение за прихващане с твърдяното, че е
дължимо обезщетение за ползването на имоти от ищеца/с установен от СТЕ
размер на среден пазарен наем за периода от 107 283, 10лв./ е неоснователно.
Ползването на имотите му е предадено по силата на сключения със
собственика им предварителен договор за покупко-продажба, предвид което и
е налице хипотезата на чл.70, ал.3 от ЗС. Цитираната разпоредба предоставя
на лицето, получило владение на имота въз основа на предварителен договор,
не само правото по чл.72 ЗС да иска да му бъдат заплатени подобренията, в
случай че не бъде сключен окончателен договор, но и правото по чл.71 ЗС да
ползва вещта и да получава добивите от нея до момента, в който трябва да я
върне поради несключване на договора. В този см. напр. решение
№270/26.06.2012г. на ВКС по гр.д.№1056/11г., I гр.о., решение
№265/20.01.2014г. на ВКС по гр.д.№2216/13г., III гр.о., решение
№1/11.05.2020г. по гр.д.№289/19г. на ВКС, I гр.о. и др.В този смисъл е и
изрична договореност между страните в предварителния договор, а е налице и
такава, че след развалянето му връщането ще следва да се извърши след края
на съответната стопанска година-в случая след 30.09.2021г. Към датата на
отговора-26.04.2021г. ответникът не е имал вземане към ищеца, възникнало
от ползване на имотите без основание до този момент, което да прихване с
дължимата за връщане от него сума от 61 430, 09лв., а няма доказателства, че
ищецът е продължил да ползва имотите след края на стопанската година. Така
евентуалният иск следва да бъде уважен до размера от 61 430, 09лв.
Решението в обжалваната му част, с която искът е отхвърлен за разликата над
16
41 333, 69лв. до 61 430, 09лв., следва да бъде отменено и вместо него
постановено друго за уважаване в тази му част, а следва да бъде потвърдено в
частта, с която искът е отхвърлен за разликата над 61 430, 09лв. до 198 387,
24лв. Според новия резултат на ищеца се следват от направените от него
разноски за първа инстанция още 127, 84лв., а тези на ответника за първа
инстанция следва да се редуцират до 8 893, 90лв. Пред въззивна инстанция
разноски е претендирал само ответникът, представил доказателства за
направени такива в размер на 19 800лв. с включен ДДС, представляващи
адв.възнаграждение по договор за правна защита и съдействие от
15.01.2023г., заплатено по банков път на 30.03.2023г.Съобразно материалния
интерес по двата иска в разглежданите им части от въззивна инстанция-общо
215 824, 85лв. и неоснователната част от тях-195 728, 45лв. на ответника се
следват 17 956, 33лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №260028/29.07.2022г., постановено по гр.д.№14/21г. по
описа на ШОС, гр.о., в частите му, с които 1/ е отхвърлен предявеният от
„Агротоник“ООД против „Адванс терафонд“АДСИЦ евентуален иск с пр.осн.
чл.55, ал.1 от ЗЗД в частта му за заплащане на сумата, представляваща
разликата над 41 333, 69лв. до 61 430, 09 лв.; 2/ „Агротоник“ООД е осъдено
да заплати на „Адванс терафонд“АДСИЦ сумата, представляваща разликата
над 8 893, 90 лв. до 9 243, 75 лв., представляващи разноски в производство,
съобразно с отхвърлената част от предявените искове, и вместо него
ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „Адванс терафонд“АДСИЦ, ЕИК *********, да заплати на
„Агротоник“ООД, ЕИК *********, сумата, представляваща разликата над
41 333, 69лв. до 61 430, 09 лв., представляваща сума, платена на отпаднало
основание-развален предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти с разсрочено плащане на цената №13/05.05.2016г., ведно
със законната лихва върху главницата/разликата над 41 333, 69лв. до 61 430,
09 лв./, считано от датата на подаване на исковата молба-01.02.2021г. до
окончателното изплащане.
ПОТВЪРЖДАВА решение №260028/29.07.2022г., постановено по гр.д.
№14/21г. по описа на ШОС, гр.о., в частите му, с които: 1/ е отхвърлен
предявеният от „Агротоник“ООД против „Адванс терафонд“АДСИЦ,
гр.София главен иск с пр. осн. чл.19, ал.3 от ЗЗД да бъде обявен за
окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими
имоти с разсрочено плащане на цената №13/05.05.2016г., съгласно който
17
„Адванс терафонд“ АДСИЦ, в качеството им на продавач, и „Агротоник“
ООД, в качеството им на купувач, се споразумяват да прехвърлят
собствеността върху земеделски земи с обща площ от 456, 524 дка срещу
сумата от 280 100, 30 евро; 2/ е отхвърлен предявеният от „Агротоник“ ООД
против „Адванс терафонд“ АДСИЦ евентуален иск с пр.осн. чл.55, ал.1 от
ЗЗД в частта му за заплащане на сумата, представляваща разликата над 61
430, 09 лв. до 198 387, 24 лв.; 3/ „Агротоник“ООД е осъдено да заплати на
„Адванс терафонд“ АДСИЦ сумата, представляваща разликата над 4 060, 19
лв. до 8 893, 90 лв., представляващи разноски в производство, съобразно с
отхвърлената част от предявените искове.
ОСЪЖДА „Адванс терафонд“ АДСИЦ, ЕИК *********, да заплати на
„Агротоник“ООД, ЕИК *********, сумата от 127, 84лв., представляващи
съдебно-деловодни разноски, сторени пред първа инстанция, на осн. чл.78,
ал.1 от ГПК.
ОСЪЖДА „Агротоник“ООД, ЕИК *********, да заплати на „Адванс
терафонд“ АДСИЦ, ЕИК *********, сумата от 17 956, 33лв., представляващи
съдебно-деловодни разноски, сторени пред въззивна инстанция, на осн. чл.78,
ал.3 от ГПК.
Решението подлежи на касационно обжалване при условията на чл.280,
ал.1 и ал.2 от ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните пред
Върховен касационен съд.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
18