№ 97
гр. София, 14.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 5-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на тридесет и първи януари през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Величка Борилова
Членове:Зорница Гладилова
Мария Райкинска
при участието на секретаря Павлина Ив. Христова
като разгледа докладваното от Зорница Гладилова Въззивно търговско дело
№ 20221001001057 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и следващите от ГПК.
С Решение № 262967/19.09.2022 г. по гр.д.№ 15456/2016 г. СГС, I -9 състав е
прогласил за нищожна по предявения от Комисия за защита на потребителите срещу
„Имотека“ АД иск с правно основание чл.146 , ал.1 във вр. с чл. 143, т.14 от Закона за
защита на потребителите /ЗЗП/ в редакцията към ДВ.бр. бр. 57 от 2015 г., като
неравноправна, клаузата на т.9.2. във връзка с т.4.4 и т.6, предложение трето от договора за
посредничество с купувач относно следния текст на т.4.4. „когато не само купувачът, а и
свързано с него лице придобие имот, предложен от посредника“, както и т.6, предложение
трето относно следния текст „а и други имоти, собственост на същия продавач или свързано
с него лице в сградата, в която се намира такъв имот“, като е осъдил "Имотека" АД да
отстрани посочените текстове от договора за посредничество с купувач.
Срещу решението е подадена въззивна жалба от „Имотека“ АД, което моли то
да бъде отменено и искът на Комисия за защита на потребителите – отхвърлен. Поддържа,
че решението е неправилно поради допуснати нарушения на материалния закон и
съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Съдът неправилно бил приел, че
при действието на клаузата потребителят щял да бъде ограничен да закупи не само
предложения имот, но и друг имот на същия собственик или на свързано с него лице, дори и
за този друг имот да не е извършвано посредничество; че е възможно „Имотека“ АД да
предложи на купувача имоти при неатрактивни за него цени; същевременно, същите тези
имоти или имоти на същия собственик или на свързани с него лица в същата сграда могли да
бъдат предложени на потребителя от друг посредник или пък информацията за продажбата
на такива имоти да достигне до купувача по друг начин, като в тези случаи купувачът щял
да бъде ограничен от неустоечната клауза; че въз основа на процесната клауза, с
1
ограниченията, предвидени в договора, бил обвързан не само потребителят, но и свързани с
него лица, което противоречало на изискванията за добросъвестност и водело до
неравновесие в правата и задълженията на страните във вреда на потребителя; както и че
клаузата налагала потребителят да плати неустойка в размер на евентуално дължимото
възнаграждение, независимо от това дали е получил услугата изцяло и качествено, като
ограничението се простирало и до свързаните с потребителя лица.
Въззивникът поддържа, че процесната клауза нямала за цел да ограничава
неоправдано купувача и свързаните с него лица да закупуват имоти, които не са им
предложени от посредника, нито целяла неоснователно обогатяване /възнаграждение за
непредоставени посреднически услуги под формата на неустойка/. Целта била
предотвратяване недобросъвестни действия на купувача, който при постигната със
съответния продавач договорка би могъл да избегне заплащането на дължимото на
посредника възнаграждение за предоставените услуги - било то като се сключи сделка за
същия имот, но между подставени лица, било то като се сключи сделка между същите лица,
но за друг, сходен имот в същата сграда. Клаузата не обвързвала, нито ограничавала трети
лица да сключват каквито и да било сделки, а целяла предотвратяване на ситуация, при
която свързаните от посредника страни по бъдеща сделка се възползват от предоставяните
услуги, без обаче да заплати възнаграждение за тях. Посочените от първоинстанционния съд
примери били нереалистични. Въззивникът се позовава на практика на Върховния
касационен съд, касаеща неустоечните клаузи, която била приложима в случаите, в които
Имотека е свързало страните по бъдещата сделка и продавачът, или свързано с него лице
притежават няколко самостоятелни обекта /апартамента/ в една сграда, и поради различни
подбуди, в т.ч. с цел да се избегне заплащане на възнаграждение на посредника, страните
решават да сключат сделка не за имота, който посредникът е представил, а за сходен такъв в
същата сграда, или пък решават страни по сделката за продажба на предложения имот да
бъдат свързани с тях лица, симулативно прикривайки действителните отношения и
избягвайки заплащането на възнаграждението на посредника. Тук неустойка била дължима
в ситуацията, в която двете страни но сделката (съответно свързани с тях лица) са
осъществили контакт помежду си вследствие от положените от Имотека усилия, в това
число - извършени консултации и проверки от посредника.
Въззивникът поддържа, че по делото не са събрани доказателства, които да
свидетелстват, че потребителят е поставен в неравноправно положение, че свободата му на
договаряне е била ограничена или отнета. Подчертавам обстоятелството, че пазарът на
посредниците по сделки за закупуване на недвижими имоти се отличава с изключително
висока конкурентост и предоставя широки възможности за потребителите да договарят
изгодни условия с избрания от тях посредник.
Въззиваемият Комисия за защита на потребителите не е подал отговорвзема
становище по въззивната жалба.
Въззиваемият „Българска национална асоциация активни потребители“ не
взема становище по въззивната жалба.
Първоинстанционното производството е образувано, след като с решение №
49/24.01.2000 г. по т.д.№ 548/2021 г. по описа на САС, ТО, 13 състав е обезсилено решение
№ 2390/02.04.2019 г. на СГС, ГО, 9-ти състав, постановено по гр.д.№ 15456/2016 г., в частта,
с която е прогласена за нищожна на основание чл.146 във вр. с чл.143, т.14 от ЗЗП като
неравноправна клаузата на раздел 4 от „Общи условия“, т.9.2. във връзка с т.4.4., вр с т.6 на
договора за посредничество с купувач, предоставян от „Имотека“ АД, със следното
съдържание „В случаите по т. 4 купувачът дължи неустойка в размер на 3% /три процента/
2
от продажната цена, посочена в настоящия договор“ и е осъдено „Имотека“АД, ЕИК
********* да отстрани тази клауза от договора за посредничество, като делото е върнато в
тази му част за произнасяне от първоистанционния съд.
Решението на САС е постановено във връзка с решение на № 60050 от
7.06.2021 г. на ВКС по т. д. № 860/2020 г., II т. о., ТК, с което е обезсилено решение на
Софийския апелативен съд, ТО, 11 състав, с което е потвърдено решение№ 2390 от
02.04.2019 г. по гр. д. № 15456/2016 г. на Софийския градски съд, ГО, I - 9 състав, в частта, с
която съдът се е произнесъл по исковете на Комисията за защита на потребителите, касаещи
клаузата на т. 9. 2 от Договор за посредничество с купувач
Върховният касационен съд е очертал предмета на спора съобразно заявения
петитум, като е посочил, че предявеният иск за нищожност и свързаните с него осъдителни
искове, клаузата на т. 9. 2., според която в случаите на т. 4. 4. купувачът дължи неустойка в
размер на 3 % от продажната цена, не се атакува изцяло и по-конкретно не се атакува
дължимостта на неустойката, в какъвто смисъл са мотивите на въззивния съд. Искът е
насочен само срещу част от условията на т. 4. 4. вр. т. 6, при които се прилага клаузата на т.
9. 2. /и само тяхното премахване от договора се претендира/, а именно когато не само
купувачът, а и свързано с него лице придобие имот, предложен от посредника, по време на
действие на договора или 12 месеца след прекратяването му /т. 4. 4. /, както и в случаите, в
които за имот, представен /предложен/ от посредника на купувача се счита не само имот,
описан в посочените документи - Регистър на предложените имоти, Отчет за пазарното
предлагане, изпратен на купувача, а и други имоти, собственост на същия продавач или
свързано с него лице в сградата, в която се намира такъв имот /т. 6, предл. 3/.
В обстоятелствената част на исковата молба, по която е образувано делото е
посочено, че в раздел IV „Общи условия", в т.9.2. във връзка с т.6., трето предложение от
договора е посочено, че „В случаите на т.4.4. купувачът дължи неустойка в размер на 3%
/три процента/ от продажната цена посочена в настоящия договор." Разпоредбата на
т.4.4.гласяла, че страните след проведено изрично допълнително договаряне и отчитайки
особеностите на конкретния случай, се съгласяват, че ако по време на действието на
настоящия договор или в срок от 12 (дванадесет) месеца след прекратяването му, купувачът
или свързано с него лице придобие имот, предложен от Имотека, това ща се счита за опит на
купувача недобросъвестно да избегне заплащането на възнаграждение. Разпоредбата на т.6.,
предл. трето гласяла, че за целите на настоящия договор: „имот, представен от Имотека е
имот, представен в Регистъра на предложените имоти, в Отчет за пазарното предлагане
(изготвен от Имотека и изпратен на купувача) или по друг начин, а също идеални части от
такъв имот или ограничено вещно право върху такъв имот, както и другите имоти собственост
на същия продавач или свързано с него лице в сградата, в която се намира такъв имот ."
Твърденията на ищеца са, че така представен текстът представлявал неравноправна клауза
по смисъла на чл. 143, т.19 от ЗЗП, тъй като представлявал уговорка във вреда на
потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително
неравновесие между правата и задълженията на търговеца и потребителя. Клаузата
задължавала потребителя да заплати неустойка в размер на 3% от продажната цена за
услуга, която не е извършена от посредника - покупка на недвижим имот, който не е
предложен от посредника. Неравноправието на клаузата се изразявало и в това, че
търговецът разширявал неоснователно правата си по конкретен договор с предмет точно
определен имот за сметка на потребителя. Търговецът с тази клауза си осигурявал
възможността да претендира неустойка в размер, равняваща се на цялото възнаграждение,
което би получил в случай на осъществено реално посредничество при придобиване на
недвижим имот, предложен от него. С тази клауза търговецът без реално да е осъществил
каквото и да е посредничество между купувача и продавача за придобиването на имот,
задължавал купувача да му заплати възнаграждение, което не би следвало да му се полага по
договора, поради непредоставяне на конкретната услуга. Видно от клаузите на договора
потребителят нямал такива разширени права срещу търговеца, излизащи извън предмета на
договора, каквито си е осигурил търговеца. По тази причина ищецът е поискалтекстът на
3
т.9.2. във връзка с т.6., трето предложение т.4.4. и т.6, предложение трето /в подчертаната си
част/ от договора да бъдат прогласени за нищожни като неравноправни по смисъла на
чл.143 от ЗЗД и да отпаднат.
По делото е представен Договор за посредничество с купувач на „Имотека“
АД, по силата на който купувачът възлага, а „Имотека“ АД се съгласява да посредничи при
придобиването на имот срещу уговорено в т.4.3 възнаграждение без ДДС в размер 3% от
продажната цена, но не по-малко от 600 евро. В раздел III от договора са предвидени
правата и задълженията на купувача. Съгласно т.4.4 страните след проведено изрично
допълнително договаряне и отчитайки особеностите на конкретния случай, се съгласяват, че
ако по време на действието на договора или в срок от 12 месеца след прекратяването му,
купувачът, или свързано с него лице придобие имот, предложен от Имотека, това ще се
счита за опит на купувача недобросъвестно да избегне заплащането на възнаграждение.
Съгласно т.6, предл. трето от раздел IV Общи условия имот, представен от Имотека е имот,
представен в Регистър на предложените имоти, в Отчет за пазарното предлагане /изготвен от
Имотека и изпратен на купувача/ или по друг начин, а също идеални части от такъв имот
или ограничено вещно право върху такъв имот, както и другите имоти, собственост на
същия продавач или свързано с него лице в сградата, в която се намира такъв имот.
Съгласно т.6, предл. четвърто от раздел IV Общи условия „свързани лица“ се използва в
смисъла на § 1, ал.1 и ал.2 от ДР на ТЗ. Съгласно т.9.2 от раздел IV Общи условия, в
случаите на т.4.4 купувачът дължи неустойка в размер 3% от продажната цена, посочена в
настоящия договор.
Представен е Протокол № 18/14.07.2016 г. на Комисия за защита на
потребителите, с решението по т.1 от който е прието, че „Имотека“ АД използва нелоялна
търговска практика по смисъла на ЗЗП като действията му противоречат на изискването за
добросъвестност и професионална компетентност. Посочено е, че т.9.2 във вр. т.6,
предл.трето от договора и т.4.4 в подчертаните части представляват неравноправни клаузи
по смисъла на чл.143, т.19 от ЗЗП, поради което е необходимо да отпаднат. Решено е да се
изготви писмо до „Имотека“ АД с предложение за отпадане на клаузата.
С протокол № 24/29.09.2016 г. на Комисия за защита на потребителите като е
взето предвид, че „Имотека“ АД не е уведомило Комисията във връзка с изпратеното му
писмо, е взето решение за неспазване на препоръката в срок по писмо изх.№ Ц-03-
3432/15.07.2016 г. до „Имотека“ АД да бъде заведен колективен иск по смисъла на чл.186,
ал.3 вр. ал.2, т.1 и чл.148, ал.1, т.4 от ЗЗП.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема следното от
правна страна:
Неравноправността е категория, закрепена в чл. 143 от ЗЗП, съгласно който
неравноправна клауза в договор, сключен с потребител, е всяка уговорка в негова вреда,
която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие
между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя, при определени
хипотези, регламентирани в цитираната правна норма. Според § 13 от ДР на ЗЗП потребител
е всяко физическо лице, което придобива стоки или ползва услуги, които не са
предназначени за извършване на търговска или професионална дейност, и всяко физическо
лице, което като страна по договор по този закон действа извън рамките на своята търговска
или професионална дейност. В настоящата хипотеза Договорът за посредничество с
купувач, който е представен към исковата молба е сключен с физическо лице – потребител,
същият се явява потребителски за купувача по смисъла на § 13 ДР на ЗЗП, и той се ползва
със закрилата по ЗЗП.
Съгласно чл. 145, ал. 1 от ЗЗП неравноправната клауза в договор с потребител
се преценява, като се вземат предвид видът на стоката или услугата - предмет на договора,
всички обстоятелства, свързани с неговото сключване, както и всички останали клаузи на
договора или на друг договор, от който той зависи. Неравноправните клаузи в договорите са
4
нищожни, освен ако са уговорени индивидуално /чл. 146, ал. 1 от ЗЗП/. Клаузи, които не са
уговорени индивидуално, са дефинирани в чл. 146, ал. 2 от ЗЗП - клаузи, изготвени
предварително, при които потребителят не е имал възможност да влияе върху съдържанието
им. В чл. 144 от ЗЗП са посочени изключенията, при които определени хипотези,
регламентиращи неравноправни клаузи в договори с потребители, визирани в чл. 143 от
ЗЗП, са неприложими. Следователно за да се прецени нищожна като неравноправна
договорна клауза в договор, сключен с потребител, тя следва да не е уговорена
индивидуално, да осъществява някой от фактическите състави на чл. 143 от ЗЗП и
същевременно да не попада в някое от изключенията на чл. 144 от ЗЗП.
Договорът, представен по делото, представлява изготвен предварително текст,
в който са оставени свободни редове за попълване на имената на евентуалните възложители
по него, техните ЕГН, лични документи, адреси и имейли. Това означава, че при изготвянето
на договора, неговите клаузи, закрепващи правата и задълженията на страните по него, са
изготвени едностранно от „Имотека“ АД. По делото не са представени доказателства
възложителят по договора, чиито имена и данни са вписани саморъчно, да е участвал при
неговото съставяне. Следователно процесните договорни клауза - т.9.2 във вр. т.6,
предл.трето от договора и т.4.4 в подчертаните части не са индивидуално уговорени и видно
от текста на договора са част от Общите условия по него. По тази причина съконтрагентът
на „Имотека“ АД не е имал възможност да влияе върху съдържанието на договорното
правоотношение.
Разпоредбата на чл. 143, ал. 1 ЗЗП /редакция към ДВ, бр. 57 от 2015 г./
дефинира като неравноправна клауза в договор, сключен с потребител, всяка уговорка във
вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и която поради
пораждане на последиците по т.1 - т.18 на чл. 143, ал. 1 ЗЗП води до значително
неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя.
Неравноправните клаузи в потребителските договори са нищожни по силата на чл. 146, ал. 1
ЗЗП. Когато неравноправните клаузи се съдържат в договори с потребители, сключени при
действието на общи условия, законът - чл. 148, ал. 1, т. 4 /ред. ДВ бр. 18/2011 г./ ЗЗП,
овластява Комисията за защита на потребителите да сезира компетентния съд с искане за
обявяването им за нищожни по реда на глава девета, раздел III ЗЗП, ако отстраняването им
от общите условия не е постигнато в резултат на предприети мерки по т. 1 на чл. 148, ал. 1
ЗЗП и те могат да засегнат голям брой потребители или е възможно да бъдат използвани и
от други търговци.
Въззиваемият Комисия за защита на потребителите в изпълнение на своите
права по реда на чл.148, ал.4 ЗЗП и след преценка, че договорът, предлаган от „Имотека“ АД
съдържа неравноправни клаузи по смисъла на ЗЗП, е предоставила на въззивника 14-дневен
срок от уведомяването му да ги отстрани. По делото липсват твърдения и доказателства
въззивникът да е изпълнил препоръките на Комисията. Това е обусловило предявяването на
разглеждания иск.
Процесната клауза на т.9.2, във връзка с т.4.4 и т.6, предложение трето, от
договора за посредничество с купувач предвиждат право на търговеца „Имотека“ АД да
получи неустойка - 3 %, в случай че потребителят /купувач/ или свързано с него лице закупи
имот, представен от Имотека по време на действието на договора или в срок от 12 месеца
след прекратяването му. Дадената в т. 6, пр. 3 дефиниция на „имот, предложен от Имотека““
включва освен "имот, представен в Регистъра на предложените имоти, в Отчет за пазарното
предлагане /изготвен от Имотека и изпратен на купувача/“ също и „представен …….. по
друг начин", както и "идеални части от такъв имот или ограничено вещно право върху такъв
имот, както и другите имоти, собственост на същия продавач или свързано с него лице в
сградата, в която се намира такъв имот". Това позволява санкцията, която предвижда т.9.2 от
договора да бъде налагана при закупуване на имот от страна на купувача, за който
„Имотека“ АД не е осъществило посредническа дейност по сключения с купувача договор,
включително извън срока на договора, включително и при закупуване на имот от страна на
5
лице извън купувача по договора. Настоящият съдебен състав намира, че тази уговорка е
предвидена във вреда на потребителя. Същата не отговаря на изискването за
добросъвестност. Същата поражда последиците на чл.143, ал.2, т.15 от ЗЗП ангажирайки
отговорността на купувача по договора за заплащане на неустойка без да има неизпълнение
от негова страна на неговите задължения по договора за посредничество и при липса на
изпълнение на предмета на договора от страна на посредника-търговец. Това налага
значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и
потребителя. При действието на тези разпоредби потребителят ще бъде ограничен да закупи
имоти, които не са му били предложени от посредника, както и други имоти на същия
собственик или на свързано с него лице, при липса на извършвано посредничество от страна
на Имотека. При констатиране на горното неравноправие са без значение конкретните
казуси, които могат да бъдат подведени в хипотезата на договорната уговорка, тъй като от
самата договорна клауза се извежда достатъчно ясно вредата за потребителя и липсата на
добросъвестност при поставянето й в договора от страна на посредника. Целта, която
въззивникът твърди да е определила въвеждането на клаузата в договора - предотвратяване
на ситуация, при която свързаните от посредника страни по бъдеща сделка се възползват от
предоставяните услуги, без обаче да заплатили възнаграждение за тях, би могла да бъде
постигната с друга по-прецизно формулирана и насочена към тази цел клауза. Съдът в
случая изхожда и от особената закрила, която законът предвижда по отношение на
потребителите като по-слаба икономически страна в отношенията си с търговците.
Съдът намира, че тези разсъждения се отнасят и до предвижданията на
договора, неустойката да бъде дължима от купувача не само за неговото поведение по
договора, но и за действията на трети за договора лице, пък било то и свързани с
потребителя на услугата лица. Правилото на т. 9. 2., вр. с т. 4. 4., вр. с т. 6, предложение
трето, от договора налага на потребителя да плати неустойка в размер на евентуално
дължимото възнаграждениепо договора за посредничество, независимо от това дали е
получил услугата изцяло и качествено, като ограничението се простира и до свързаните с
потребителя лица. Тази клауза също не отговаря на изискването за добросъвестност. Тя
поражда последиците на чл.143, ал.2, т.14 от ЗЗП /ред. ДВ бр. 18/2011 г./ като ангажира
отговорността на купувача по договора за заплащане на неустойка без да има неизпълнение
от негова страна на неговите задължения по договора за посредничество, при липса на
изпълнение на предмета на договора от страна на посредника-търговец като неоправдано
ограничава свързани с купувача лица в избора и закупуването на недвижими имоти,
предвиждайки санкция за купувача в този случай. Това налага значително неравновесие
между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. При действието
на тези разпоредби трети за договора лица ще бъдат ограничени да закупят имоти, които не
са били предложени от посредника на купувача, както и на тях /при липса на
посредничество от страна на „Имотека“ АД/ както и други имоти на същия собственик или
на свързано с него лице.
И с двете клаузи се предвижда купувачът да дължи неустойка в размер на
възнаграждението по договора, при липса на изпълнение от страна на посредника на
неговите задължения по договора.
Това категорично сочи на клауза във вреда на потребителя, създаваща
значителна неравнопоставеност между правата и задълженията на двете страни,
произтичащи от договора, поставяща потребителя по-неблагоприятно правно положение от
предвиденото в действащото законодателство.
Предвид изложеното клаузата на т. 9. 2., вр. с т. 4. 4., вр. с т. 6, предложение
трето, е нищожна относно следния текст на т.4.4. „когато не само купувачът, а и свързано с
него лице придобие имот, предложен от посредника“, както и т.6, предложение трето,
относно следния текст „а и други имоти, собственост на същия продавач или свързано с него
лице в сградата, в която се намира такъв имот“, поради което искът е основателен и следва
да бъде уважен.
По изложените съображения първоинстанционното решение следва да бъда
6
потвърдено.
При този изход на спора отговорността за разноските по делото е на
въззивника, който следва да заплати и тези, които са направени от въззиваемия Комисия за
защита на потребителите - 200 лева юрисконсултско възнаграждение, съобразно представен
списък в съдебно заседание на 31.01.2023 г.
Воден от изложеното съставът на Софийски апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 262967 /19.09.2022 г. по гр.д.№ 15456/2016 г.
СГС, I-9 състав.
ОСЪЖДА „Имотека“ АД да заплати на Комисия за защита на потребителите
на основание чл.78, ал.3 от ГПК във вр. чл.78, ал.8 от ГПК сумата 200 лв. юрисконсултско
възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред Върховен касационен
съд в 1-месечен срок от съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7