Р Е Ш Е Н И Е
№ 345
гр. Габрово, 04.11.2020
г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ГАБРОВСКИЯТ РАЙОНЕН
СЪД, в публично съдебно заседание на шести октомври, две хиляди и двадесета
година, в състав:
СЪДИЯ: БОЯН КОСЕВ
при секретаря ЯГОДА
ЛЕСИЧАРСКА, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 455 по
описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на част ІІ, дял І ГПК.
Образувано е по
искова молба, уточнена с молба от 28.09.2020 г., предявена от С.Й.Г., ЕГН **********,
с адрес: *** срещу С.М.С., ЕГН **********, с адрес: *** за заплащане на сумата
250 лева – неплатен наем за ползването на недвижим имот за м. 02.2019 г, за
сумата 752.07 лева – консумативни разноски за топлоенергия за периода
18.12.2018 г. – 01.03.2019 г. и за сумата 500 лева – неустойка за предсрочно
прекратяване на договора за наем от наемателя.
Ищецът твърди, че
сключил с ответника на 18.12.2018 г. договор, въз основа на който му
предоставил временното и възмездно ползване на апартамент № 3, находящ се в гр. Габрово,
ул. "******" № 9, вх. Г. ет. 1, срещу
задължението на наемателя да заплаща наемна цена в размер на 250 лева и всички
разходи, свързани с обикновената употреба на вещта. Сочи, че наемният договор
бил сключен с посредничество на агенция за недвижими имоти, като уговорения наемен срок на договора бил
31.12.2019 г.. Твърди, че в началото на месец февруари 2019 г. наемателят
заявил чрез устно предизвестие, че прекратява едностранно договора за наем и ще
освободи наетия имот в края на месецa, като съответно
договорът за наем бил прекратен считано от 01.03.2019 г.. При напускането на
наетия апартамент, ответникът не заплатил сумата 250 лева – наем за м. 02.2019
г., както и ползвана топлоенергия за
периода 18.12.2018 г. – 01.03.2019 г.. Отделно от това ответникът дължал
неустойка в размер на 500 лева за предсрочно прекратяване на договора за наем
съгласно т.4.6. от договора. Претендира ответникът да бъде осъден да му заплати
наемната цена, консумативните разноски и неустойка, ведно с законната лихва от
предявяване на исковете и разноските за производството.
Ответникът, С.М.С.,
чрез назначения му особен представител оспорва исковете по основание и размер,
с възражението, че не ставало ясно кога и как наемателят е уведомил наемателя,
че прекратява договора за наем. Също така от приложените
платежни документи се установявало, че са за доставени топлоенергия и топла
вода за м. 02 и м.03. 2019 г., а в изравнителната фактура не бил посочен период
за изравняване.
Съдът, като прецени
събраните по делото доказателства по свое убеждение, намира от фактическа и
правна страна следното:
От представения
договор за наем, сключен на 18.12.2018 г. между ищецът С.Й.Г. и С.М.С., се
установява, че между тях възникнало правоотношение с предмет предоставяне от
страна на ищеца, в качеството му на наемодател на временното и възмездно
ползване на ответника на недвижим имот – процесния апартамент № 3, за срок до
31.12.2019 г. срещу цена в размер на 250 лева, платима от първо до пето число
на месеца. Съгласно т.4.7. от договора предаването на имота ще бъде извършено
на 18.12.2018 г. и неговото състояние ще се удостовери двустранно подписан
приемо-предавателен протокол на имуществото. В т. 6.1.1 от договора, наемателят
поел задължението да заплаща всички консумативни разноски /ел. енергия, вода,
отопление – ТЕЦ и др./. Съгласно т. 4.6.
от договора всяка от страните има право да прекрати договора с едномесечно предизвестие,
като ако това стане преди шестия месец от сключване на договора прекратяващата
страна дължи неустойка в размер на депозита, а именно 500 лева.
Видно от представен
протокол, подписан от страните, на 28.12.2018 г. ищецът предал на ответника
фактическата власт върху наетата вещ.
Представени са
данъчна фактура за доставена в имот, находящ се в гр. Габрово, ул. "******"
№ 9, ап. 3 за периода м. 02 2018 г – м. 3.2019 г. топлоенергия на обща стойност
125.81 лева /за м. 02.2019 г. – 42.48 лева, за м. 03.2019 г. – 83.33 лева/ и
фискален бон към нея, отразяващ заплащането й. Представена е данъчна фактура за
топлоенергия за м. 06.2019 г. на стойност 629.26 лева, представляваща
изравнителна сметка и фискален бон към нея, отразяващ заплащането й..
По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на
свидетеля Б.Ц.Х., показанията на която съдът кредитира в цялост, като вътрешно
непротиворечиви и основани на преките й впечатления. От показанията се
установява, че свидетелят е служител в Агенция за недвижими имоти
"Регент" и познава страните по
договора за наем във връзка с посредническата си дейност при сключването и прекратяване му. Свидетелят сочи, че в края
на 2018 г. наемателят й се обадил по телефона от Англия и й съобщил, че иска да
остави жена си и детето да живеят в България след което бил подписан процесния договор за наем. В края на
м. 01 – началото на м. 02 2019 г. наемателят се обадил на свидетеля, за да й съобщи, че ще трябва да
напуснат апартамента и че иска да вземе жена си и детето, на което му предстои
да се лекува. Свидетелят уведомила ищеца по телефона, че наемателят ще
освобождава наетия апартамент. Апартаментът
бил освободен в края на
м.февруари 2019 г., като ключовете били предадени на посредника – свидетелят Х., която от своя страна ги предала на
наемодателя.
По делото е разпитан и свидетеля
М.Г.И. от показанията на която не се установяват релевантни по спора
обстоятелства.
Относно обективно и субективно съединените
искове с правна квалификация чл. 232, ал.2, предл. 1 и 2 ЗЗД.
Основателността на
всеки от предявените осъдителни искове се обуславя от кумулативното наличие на
предпоставките: валидно възникнало правоотношение
между страните, елемент от съдържанието на което е задължението на процесуално
легитимирания ответник да престира определена парична сума – наемна цена за
ползването на вещ, респ. стойност на потребени материални блага във връзка с
обичайното ползване на вещта, настъпила изискуемост на задълженията и
релевирано неизпълнение от
задължените лица.
С оглед разпоредбата
на чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест за установяване на фактите,
съставляващи основание на иска и имащи характер на положителни такива, се носи
от ищеца, който трябва да проведе пълно и главно доказване. По отношение на
неизпълнението, което като отрицателен факт от действителността – а именно неосъществяване
на дължимо поведение за престиране на съответната парична сума, е достатъчно
твърдението на ищеца, като ответната страна носи доказателствената тежест да
установи положителния факт, който го изключва – точно изпълнение, като при
липсата на ангажирани годни доказателства и доказателствени средства за
последното, съдът следва да приложи неблагоприятните й последици, като приеме
за несъществуващи недоказаните факти, т.е. наличието на неизпълнение на
договорното задължение.
Между страните е сключен
договор, който е юридически факт, пораждащ правоотношение помежду им, с
типичното за наема съдържание: отдаване на индивидуално определена вещ –
недвижим имот – апартамент 3, находящ се в гр. Габрово, ул. „******” № 9, вх.
Г, ет. 1, за временно и възмездно ползване, чрез извличане на полезните й
свойства, съгласно предназначението й, срещу насрещна престация на определена
парична сума - наем, платим месечно, което задължение е уговорено като срочно –
с изискуемост, настъпваща на определен ден - 5-то число на текущия месец (т.
2.3. от договора). Със сключването на договора е установен падеж на
задължението за заплащане на месечен наем – 5-то число на текущия месец, като с
настъпването на срока (конкретен ден) настъпва и изискуемостта на задължението,
без да е необходимо осъществяването на допълнителни факти – чл. 84, ал. 1 ЗЗД.
Страните не спорят, че ответникът е получил фактическата власт върху вещта,
описана в договора. Съгласно уговореното в договора ответникът дължи заплащане
на месечна наемна цена за ползване на имота в размер на 250 лева, което
означава, че за претендирания м. 02.2019 г. дължи сумата 250 лева, за
изчисляването на която не са необходими специални знания. В производството
ответникът не е ангажирал доказателства за изпълнение на така възникналото и
изискуемо свое задължение, затова предявеният иск е изцяло основателен и следва
да бъде уважен.
По отношение на
консумативните разноски за периода 18.12.2018 г. – 01.03.2019 г.. На първо
място следва да се отбележи, че фактическата власт върху имота е предадена на
28.12.2018 г. /видно от представения приемателно-предавателен протокол/, поради
което съдът приема, че ответникът е имал обективна възможност да потребява
доставените материални блага докато е упражнявал фактическа власт върху имота,
но не и преди това. На следващо място представената данъчна фактура от 23.04.2019
г. касае и доставена топлоенергия за м. 03.2019 в размер на 83.33 лева, която
сума е извън процесния период. Също така видно от сайта на „Топлофикация -
Габрово” ЕАД - http://www.toplo-gb.com/ дружеството е осъществявало
топлоподаване за периода от м.11.2018 г. до м.03.2019 г. включително, като
изравнителните сметки за сезон 2018 - 2019 г. са били изготвени през м. юни
2019 г., съответно изравнителната сметка за целия отоплителен сезон за
процесния нает имот е в размер на 629.26 лева, съгласно представената данъчна
фактура от 27.06.2019 г.. С оглед изложеното съдът на основание чл.162 ГПК определя
стойност на консумативните разноски за периода 28.12.2018 г. /датата на
предаване на ответника фактическата власт върху наетата вещ/ – 01.03.2019 г. /посочения
от ищеца краен момент за претендирания период/, в размер на 310.48 лева (42.48
+ 268 лева). Това задължение е останало неизпълнено, ето защо предявеният иск
за заплащане на разходите, свързани с ползването на вещта е основателен и
доказан за сумата 310.48 лева и
неоснователен за разликата до предявения размер от 752.07 лева и за периода
18.12.2018 г. – 27.12.2018 г..
Необходимо е да се
посочи, че прекратяването на наемния договор не е елемент от състава, пораждащ
вземане за престиране на наемна цена, нито пък за престиране на консумативни
разноски. В
този смисъл твърдението на ищеца договорът за наем да е прекратен считано от
01.03.2019 г. е без значение за пораждане на посочените задължения доколкото
същите са претендират за период, за който между страните не е спорно да е съществувало
наемно правоотношение и наетия недвижим имот да е ползван от наемателя.
Относно иска с правна
квалификация чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
Неустойката е акцесорно съглашение, с предмет
задължението на неизправна страна по правна сделка да престира определена
/глобално или в процент/ парична сума, като обезщетение за вредите от
неизпълнението на породено главно задължение, без да е необходимо същите да
бъдат доказвани. Следователно, основателността на иск, при квалификацията на
чл. 92, ал. 1 ЗЗД, се обуславя от предпоставките: наличие на валидно главно
задължение, договорено акцесорно задължение за неустойка и релевирано
неизпълнение на главното задължение.
Не се спори относно сключения наемен
договор, съставляващ източник на наемното правоотношение.
Спорът между страните се концентрира върху факта
прекратен ли е договорът за наем на твърдяното от ищеца основание с едномесечно
предизвестие от наемателя /т.4.6./, в който случай би възникнало задължение за
заплащане на неустойка съгласно т.4.6.1 от договора.
В конкретния случай, наемодателят изрично се позовава на
прекратяване на договора с устно предизвестие от наемателя отправено до служител
на агенцията за недвижими имоти, който е била посредник при сключването на
договора за наем.
Съгласно чл.4.6 от
договора, всяка от страните има право да прекрати договора за наем с едномесечно
предизвестие, т.е. страните уговорили фактът на предизвестие да поражда
конкретната правна последица – прекратяване на наемното правоотношение, която
уговорка е израз на свободата на договаряне. Съдът намира, че по принцип отправянето
на едностранно устно волеизявление до трето за договора лице не може да доведе
до прекратяване действието на договора, тъй като не е в писмена форма
/предизвестието следва да е в същата форма каквато страните са избрали като
форма на договора за наем/ и не е отправено до наемодателя, който е страна по
договора. В случая обаче договорът за наем следва да се счита прекратен от
страна на наемателя с направеното от него изявление и последващи действия по
освобождаване на имота и предаването на ключовете на лицето посредничило между
страните при сключването на договора. По делото категорично е установено, че
наемателят по своя воля е освободил наетия имот преди изтичане на шестия месец
от сключването на договора и е предал фактическата власт върху наетата вещ, с
което съдът намира да са се осъществили предпоставките на т. 4.6 от договора
относно предсрочното му прекратяване от страна на наемателя, която поражда
задължение за заплащане на уговорената неустойка, съгласно т. 4.6.1.. Едномесечно писмено предизвестие
не е отправено до насрещната страна по договора, но поради недобросъвестното
поведение на ответника, а от последното същият е недопустимо да черпи
благоприятни последици.
Ето защо ищецът доказа договорът за наем да е прекратен
от наемателя на твърдяното основание, с оглед на което за наемодателя е
възникнало право на неустойка в размер на 500 лева съгласно т. 4.6.1. от
договора. По изложените съображения предявения иск с правна квалификация чл.
92, ал. 1 ЗЗД е изцяло основателен и
следва да бъде уважен.
С оглед изхода на спора,
всяка от страните има право на разноски, пропорционално на уважената, респ. на
отхвърлената част от исковите претенции. Ищецът е доказал извършването на
разноски в общ размер на 795.24 лева, от която сума следва да му се присъди
сумата 561.45 лева. Ответникът не е обективирал искане за
присъждането на разноски, поради което съдът не следва да се произнася по този
въпрос.
Така мотивиран Габровският
районен съд,
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА С.М.С., ЕГН **********, с адрес: ***, да
заплати на С.Й.Г., ЕГН **********, с адрес: ***, сумата 250 лв. (двеста и
петдесет лева) – наем за ползването на недвижим имот, представляващ апартамент
№3, находящ се в гр.Габрово, ул. "******" 9. вх. Г. ет. 1, за м.
02.2019 г., на основание чл.232, ал.2, предл.1 ЗЗД, сумата 310.48 лв. /триста и
десет лева и четиридесет и осем стотинки/ лева, представляваща консумативни
разноски за доставени в апартамент № 3, находящ се в гр.Габрово, ул. "******"
№ 9, вх. Г. ет. 1 топлоенергия за периода 28.12.2018 г.- 01.03.2019 г., на
основание чл.232, ал.2, предл.2 ЗЗД, сумата 500 лв. (петстотин лева) –
неустойка за предсрочно прекратяване на договора за наем от 18.12.2018 г. от
наемателя съгласно т.4.6. вр. т.4.6.1 от договора, на основание чл. 92, ал.
1 ЗЗД, заедно със законната лихва върху
всяка от главниците, считано от 12.03.2020 г. до погасяването им, като ОТХВЪРЛЯ иска, с правна квалификация чл.232,
ал.2, предл.2 ЗЗД за разликата до предявения размер от 752.07 лв. и за периода 18.12.2018
г. – 27.12.2018 г., като неоснователен.
ОСЪЖДА С.М.С., ЕГН **********, с адрес: ***, да
заплати на С.Й.Г., ЕГН **********, с адрес:
***, сумата 561.45 лв. (петстотин шестдесет и един лева и четиридесет и пет
стотинки) – разноски за производството, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
Решението може да се обжалва пред Габровски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: