РЕШЕНИЕ
№ 146
гр. ХАСКОВО, 12.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ХАСКОВО, II-РИ СЪСТАВ, в публично заседание
на тринадесети април през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ДЕЛЯНА СТ. ПЕЙКОВА
Членове:ГЕОРГИ Г. ГЕОРГИЕВ
КАПКА Ж. ВРАЖИЛОВА
при участието на секретаря П. Д. Д.-Ш.
като разгледа докладваното от КАПКА Ж. ВРАЖИЛОВА Въззивно
гражданско дело № 20225600500164 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба от Етажна собственост- *****, представлявана
от „Професионален домоуправител-3“ЕООД-гр.Димитровград, чрез пълномощника адв.Д.Д.,
срещу Решение №29/17.01.2022г. по гр.д.№1129/2021г. по описа на РС-Хасково, с което е
отхвърлен като недопустим предявеният от Етажната собственост /ЕС/- ***** против Г. А.
Г. от **** иск с правно основание чл.422 ал.1 ар. чл.415 ал.1 т.1 ГПК ар.чл.38 ал.2 ЗУЕС за
сумата от 183,21лв.- главница, представляваща сбор от дължими към ЕС и невнесени в
касата месечни вноски за режийни разходи за общите части и за фонд „Ремонт и
обновяване“, начислени за периода м.януари 2020г.- м.октомври 2020г., ведно със законната
лихва върху главницата от датата на подаване на заявлението- 20.11.2020г. до
окончателното изплащане, за която сума е издадена Заповед №260570/31.12.2020г. по ч.гр.д.
№2740/2020г. по описа на РС-Хасково.
В жалбата си въззивникът излага доводи за неправилност и незаконосъобразност
на постановеното решение. Намира, че съдът направил погрешно тълкуване на чл.17 ал.2 т.7
ЗУЕС. Посочената законова норма не касаела дейностите по управление на етажната
собственост. Твърди, че за провеждане на Общо събрание за избор на управител на ЕС не се
изисква минимален кворум от 67% идеални части от общите части на ЕС. Моли съда да
отмени обжалваното решение и да постанови друго, с което да уважи предявения иск по
чл.422 ГПК. Претендира присъждането на разноските за двете съдебни инстанции.
В срок е постъпил отговор от пълномощника на въззиваемата страна- адв.Г.П., в
който са изложени доводи за неоснователност на въззивната жалба. Намира постановеното
от първоинстанционния съд решение за правилно и законосъобразно. Счита, че при
постановяване на акта не са допуснати нарушения на процесуалния и материалния закон.
1
Съдът правилно приел, че предявеният иск е недопустим, като подаден от лице без
представителна власт и оттам без активна легитимация, доколкото решението на Общото
събрание на ЕС за възлагане управлението на професионален домоуправител било взето при
кворум под нормативно изискуемия от минимум 67% от идеалните части от общите части на
ЕС. Твърди, че ответникът е заплащал дължимите такси за разходи на ЕС, въпреки
получения отказ от касиера на ЕС. Моли съда да потвърди обжалваното решение.
Претендира сторените пред въззивната инстанция разноски за адвокатско възнаграждение.
В производството пред въззивната инстанция страните поддържат процесуалните
си позиции, заявени във въззивната жалба и отговора и не сочат нови доказателства.
Настоящият въззивен състав, като прецени събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, констатира следното от фактическа
и правна страна:
Въззивната жалба е подадена в предвидения в чл.259 ал.1 ГПК срок, от
процесуално легитимирана страна и против съдебен акт, подлежащ на обжалване, поради
което е допустима. Разгледана по същество, жалбата е основателна.
Съгласно чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта- в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен в рамките на доводите, заявени във въззивната жалба. Контролираното решение е
валидно и допустимо.
Първоинстанционното производство е образувано по предявен установителен иск
по чл.422 ал.1 вр. чл.415 ал.1 т.1 ГПК вр.чл.38 ал.2 ЗУЕС за съществуване на вземането,
обективирано в издадена Заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК №260570/31.12.2020г. по
ч.гр.д. №2740/2020г. по описа на РС-Хасково, с която Г. А. Г. от **** е осъден да заплати
Етажната собственост /ЕС/, находяща се на адрес: *****, представлявана от
„Професионален домоуправител-2“ ЕООД- гр.Димитровград, сумата от 183,21лв.- главница,
представляваща сбор от дължими към ЕС и невнесени в касата месечни вноски за режийни
разходи за общите части и за фонд „Ремонт и обновяване“, начислени за периода м.януари
2020г.- м.октомври 2020г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на
подаване на заявлението- 20.11.2020г. до окончателното изплащане, както и направените
разноски по делото в размер на 25 лева- държавна такса и 300 лева- адвокатско
възнаграждение.
С решението си първоинстанционният съд приел, че легитимиращият се като
представител на Етажната собственост /ЕС/ „Професионален домоуправител-3“ ЕООД-
гр.Димитровград не е надлежно избран от общото събрание на собствениците, съгласно
разпоредбата на чл.17 ал.2 т.7 ЗУЕС, изискваща мнозинство при вземане на решенията по
възлагане на дейности по поддържането на общите части- повече от 67% идеални части от
общите части на ЕС. На проведените на 27.12.2019г. и 11.01.2021г. общи събрания на
собствениците на ЕС липсвал предвиденият законодателен кворум за вземане на легитимни
решения, поради което сключените с „Професионален домоуправител-2“ ЕООД на
27.12.2019г. и „Професионален домоуправител-3“ ЕООД на 11.01.2021г. договори за
възлагане управлението на ЕС били нищожни. С тези доводи съдът направил извод, че
ищецът и заявителят в заповедното производство не разполагат с надлежно правомощие да
представляват ЕС, поради което отхвърлил предявения иск като недопустим и обезсилил
издадената заповед по чл.410 ГПК.
Настоящата съдебна инстанция намира въззивната жалба за основателна, а
решението на районния съд- за неправилно, поради следните съображения:
Претенцията на ищеца е обоснована с посочените решения на общото събрание
на ЕС от 27.12.2019г. и 11.01.2021г. и възникналите въз основа на тях задължения за
въззиваемия, подробно описани в исковата молба и обжалваното решение. Основният спор
2
по делото се изразява в това доколко тези актове на органа на управление на ЕС са
законосъобразни и съответно пораждащи задължения за въззиваемия.
Решенията на общото събрание на ЕС имат особен статут, тъй като по същността
си те не са правни сделки, нито административни актове. Същите не са уредени от нормите
на ЗЗД и АПК. Тези актове на управление на ЕС се формират от успоредни волеизявления
на мнозинството от присъстващите на събранието, насочени за постигане на определена
цел, а не от насрещни съвпадащи волеизявления, създаващи права и задължения, както е при
правните сделки. Тези решения са особени многостранни актове, взети от
неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел, свързана с
управлението на ЕС. Поради това субективните им предели на действие са значително по-
широки от тези на многостранните сделки, които не обхващат като персонален обхват лице,
което не е съгласно с обективираната воля на останалите страни по нея. След влизането им в
сила решенията на етажните собственици стават задължителни за всички тях, дори и за
гласувалите против или неприсъствалите, включително и за лицата, които на по-късен етап
ще станат етажни собственици или обитатели. Респективно, действието им не се прилага за
лицата, които след вземане на решението са загубили качеството на етажен собственик или
обитател на ЕС. Доколкото решенията на общото събрание на ЕС са по същността си
многостранни актове, то неприложими към тях са основанията за нищожност, респ.
унищожаемост на сделките по ЗЗД. Преценката за действителността или
законосъобразността на решение на общото събрание на собствениците в сграда в режим на
етажната собственост може да бъде основана единствено на правилата на ЗС и/или ЗУЕС.
Правната природа на този тип решения обуславя и особения контрол за спазването им. За
разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове безсрочно всяка от
страните по сделката, вкл. и всяко заинтересовано лице, контролът за законосъобразност на
решенията на ЕС се осъществява по реда на исковото съдебно производство, като активно
лицата, легитимирани да упражнят пред районния съд по местонахождението на ЕС правото
на конститутивния иск, са строго ограничени /numerus clausus/ от закона до собствениците
на обектите в етажната собственост- чл.40 ал.1 ЗУЕС. С посочената норма е уредена
специална процедура за оспорване законосъобразността на взетите от общото събрание на
ЕС решения. Отделно от това, предявяването на иска е обвързано със срок, който по
същността си е преклузивен 30-дневен, като началото му се поставя с уведомяването на
собственика за решението на общото събрание на ЕС. Определянето на преклузивен срок за
иска по чл.40 ЗУЕС е породено от това, че тези решения засягат широк кръг лица и
отношения, включително и с трети лица, което изисква сигурност и бързина, включително
при изпълнение на решенията. Извън определения от закона срок не може да се иска отмяна
нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения. В случая е неприложимо
правилото, че нищожност може да се установява без срок. Ограничението на срока за
съдебен контрол е функция и на обстоятелството, че изпълнението на решенията е свързано
със срок, регламентиран с нормата на чл.38 ЗУЕС. Следователно, процесните решения на
общото събрание на ЕС подлежат на изпълнение в законоустановения срок, като обвързват
всички етажни собственици, вкл. и въззиваемия, като преценката дали са законосъобразни
или нищожни е недопустима по косвен път. Поради това е ирелевантно доколко са
законосъобразни и всички свързани с тези решения документи като покани за събрания,
протоколи от общи събрания и взетите при провеждането им решения и др., тъй като
проверката за това е предмет на нарочното исково производство по чл.40 ЗУЕС. В
настоящия процес, чийто предмет е свързан със законоустановеното задължение на
собственик на обект в ЕС да участва в разходите за управление и поддържане на общите
части и да заплаща ежемесечна вноска за фонд „Ремонт и обновяване“, не може да се
осъществяват права по контрол на решенията на общото събрание на ЕС, с които е
определен размерът на тези задължения. Тези права принадлежат на съответните
собственици и само те са материално и процесуално легитимирани да ги упражнят по
3
установения за това нормативен ред. След като въззивникът не е сторил това в определения
от закона срок, то той се е съгласил с приетото с тези актове на общото събрание на ЕС, при
провеждането на които дори е присъствал. По делото не се установява такъв контрол върху
процесните решения на общото събрание на ЕС да е осъществен от което и да е от активно
легитимираните лица. При липсата на изрична отмяна от съда, решенията на общото
събрание на ЕС се прилагат, съгласно чл.38 ЗУЕС, в 14-дневен срок от оповестяването им на
собствениците на ЕС по реда на чл.16 ал.7 ЗУЕС.
По делото е установено, че въззиваемият Г. А. Г. е придобил на 21.09.2011г. по
наследство след смъртта на баща си недвижим имот, съставляващ апартамент №**, находящ
се в ****. Издадената заповед за изпълнение на основание чл.410 от ГПК, респ. предявеният
иск за съществуване на обективираното в нея вземане, касаят главница в размер на 183.21
лева- съставляваща дялови задължения на ап.27 към общата каса на ЕС по пера Фонд
„Ремонт и обновяване“- 61 лева, такса домоуправител- 60 лева, ел.енергия за стълбищно
осветление- 1.98 лева, ел.енергия за асансьор- 11.70 лева, такса за сервиз на асансьора- 34.33
лева и такса за почистване на входа- 14.20 лева, дължими за периода м.януари 2020г.-
м.октомври 2020г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на
подаване на заявлението за издаване на заповедта- 20.11.2020г. до окончателното изплащане
на задължението.
На 27.12.2019г. е проведено общо събрание на собствениците на ЕС при наличен
кворум от 45% ид.ч. от общите части на ЕС. На така проведеното общо събрание е взето
решение избраният за представител на ЕС да сключи договор за възлагане управлението на
ЕС с „Професионален домоуправител-2“ ЕООД-гр.Димитровград, на който за период от 12
месеца, считано от 01.01.2020г., се възлага управлението и представителството на ЕС срещу
месечно възнаграждение от 6 лева, дължимо от всеки собственик. Със същото решение на
ЕС е определен размерът на възнаграждението за чистач от 40 лева месечно, които да се
разпределя поравно, на обитаем апартамент, според броя на собствениците, ползвателите,
обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа, на който живеят.
Приет е и размерът на абонаментната такса за обслужване на асансьора в сградата от 80 лева
месечно, които се разпределят поравно на броя на собствениците, ползвателите, обитателите
и членовете на техните домакинства от всички обитаеми апартаменти в ЕС- от първи до
десети етаж, включително. Взето е решение режийните разходи за ел.енергия на асансьора,
както и за ел.енергия на стълбището, да се разпределят поравно на броя на собствениците,
ползвателите, обитателите и членовете на техните домакинства от всички обитаеми
апартаменти в ЕС- от първи до десети етаж, включително. С процесното решение е приет и
размерът на паричната вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ за всеки един от
апартаментите в ЕС по 1% от минималната работна заплата за страната към 01.01.2020г. или
по 6.10 лева, като начисляването и събирането им да започне от края на м.01.2020г.
На 11.01.2021г. е проведено общо събрание на собствениците на ЕС при наличен
кворум от 60% ид.ч. от общите части на ЕС. На така проведеното общо събрание е взето
решение избраният за представител на ЕС да сключи договор за възлагане управлението на
ЕС с „Професионален домоуправител-3“ ЕООД-гр.Димитровград, на който за период от 24
месеца, считано от 11.01.2020г., се възлага управлението и представителството на ЕС срещу
месечно възнаграждение от 6 лева, дължимо от всеки собственик.
Действително, процесните решения за възлагане управлението и
представителството на ЕС на юридически лица, които не са собственици са взети при
наличен кворум, респективно мнозинство, под изискуемите 67% ид.ч. от общите части на
ЕС, съгласно чл.19 ал.8 ЗУЕС. Поради изложените по-горе причини и доколкото молба за
отмяна на процесните решения не е била подавана по предвидения в чл.40 ЗУЕС специален
ред, в настоящото производство съдът не дължи произнасяне по тяхната законосъобразност.
В този смисъл неправилен е изводът на първоинстанционния съд, че поради
4
незаконосъобразността на процесните решения на ОС ищецът „Професионален
домоуправител-3“ ЕООД не е активно легитимиран да предяви иск за установяване на
вземането на ЕС.
Отделно от това, така приетите решения на общото събрание на ЕС са изцяло
съобразени със задълженията на собствениците, предвидени в нормите на чл.6 ал.1 вр. чл.50
ЗУЕС и чл.6 ал.1 т.10 вр.чл.51 ЗУЕС, съгласно които средствата във фонд „Ремонт и
обновяване“ се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с
решение на общото събрание, съобразно идеалните части на отделните собственици в
общите части на ЕС, но не по-малко от 1% от минималната работна заплата за страната, а
разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС се разпределят поравно
според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства, независимо от етажа, на който живеят. Съгласно пар.1, т.11 от ДР ЗУЕС
„Разходи за управление и поддържане“ са разходите за консумативни материали, свързани с
управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за
касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно
обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на
общите части на сградата.
Следва да се посочи, че възлагането на управлението чрез договор на лице, което
не е собственик, е различно по същността си от управлението на етажната собственост от
управител, избран от собствениците на обектите в нея. Мандатът на последния възниква
само по силата на избор, а не на договор, съгласно нормата на чл.21 ал.2 ЗУЕС, която обаче
е неприложима в случаите на чл.19 ал.8 ЗУЕС. Същевременно, разходите за управление се
дължат на етажната собственост от собствениците на обекти в нея, които нямат преки
договорни отношения с управителя на ЕС. Такива се създават единствено между последния
и самата ЕС, която въз основа на решенията на общите си събрания събира средствата за
управление и поддържане на общите части от собствениците на самостоятелни обекти, след
което се разплаща с управителя. Поради това титуляр на въпросните вземания в случая е
именно етажната собственост, имаща право на иск спрямо неизрядните собственици.
Следователно за исковия период въззиваемият като собственик на обект в ЕС се дължи на
ЕС определеното от общото събрание на ЕС възнаграждение на юридическото лице, на
което е било възложено управлението и представителството по Договор за възлагане
управлението на ЕС №1/27.12.2019г., в размер на 60 лева, а именно по 6 лева за 10 месеца, за
които не са представени по делото доказателства за извършено плащане.
Няма спор по делото, че ЕС на адрес: **** включва собствениците на 40
апартамента, сред които и процесния ап.27, собственост на въззиваемия Г. А. Г.,
притежаващ 5% ид.ч. от общите части на ЕС. Дължимата от всеки собственик в ЕС вноска за
фонд „Ремонт и обновяване“ възлиза, съобразно взетото решение на ОС от 27.12.2019г., на
6.10 лева месечно, като общото задължение на въззиваемия за исковия период от 10 месеца е
в размер на 61 лева, за които не са представени по делото доказателства за извършено
плащане.
По-нататък, отново в изпълнение на взетото на 27.12.2019г. решение на ОС, за
въззиваемия са възникнали задължения за заплащане на разходите за поддържане на ЕС,
съобразно приетите месечни размери и разпределението им между собствениците, а именно:
за ел.енергия за стълбищното осветление- 1.98 лева, за ел.енергия за асансьор- 11.70 лева,
такса за сервиз на асансьора- 34.33 лева и такса за почистване на входа- 14.20 лева,
неплатени и дължими за периода м.януари 2020г.-м.октомври 2020г., за които не са
представени по делото доказателства за извършено плащане.
Поради неизпълнение от страна на въззиваемия Г. А. Г. на посочените
задължения, породени от процесните решения, възниква и правото по чл.38 ал.2 ЗУЕС на
етажната собственост, чрез надлежния си представител „Професионален домоуправител-3“
5
ЕООД, да упражни събирането, което последният е сторил чрез предявяване на исковата си
претенция пред районния съд. Освен допустим, искът се явява по съществото си и
основателен, доколкото по делото са представени писмени доказателства, отразяващи
размера на неплатените от ответника задължения за процесния период за всяко едно от
възникналите въз основа на закона и решенията на ОС вземания, свързани с управлението и
поддръжката на ЕС/вкл. по фонд „Ремонт и обновяване“/.
Предвид изложеното, следва да се приеме, че съществува вземането на ищеца-
Етажна собственост на адрес: ***** срещу ответника Г. А. Г. по издадената Заповед за
изпълнение по чл.410 от ГПК в общ размер на 183.21 лева, ведно със законната лихва,
считано от датата на подаване на заявлението- 20.11.2020г. до окончателното изплащане на
задължението.
Водим от горното, Окръжен съд-Хасково
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение №29/17.01.2022г. по гр.д.№1129/2021г. по описа на РС-
Хасково, вместо което ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО , на основание чл.422 ал.1 ар. чл.415 ал.1 т.1
ГПК ар.чл.38 ал.2 ЗУЕС, по отношение на Етажната собственост- *****, представлявана от
„Професионален домоуправител-3"ЕООД- гр.Димитровград ЕИК *********, че Г. А. Г. ЕГН
********** от **** дължи сумата от 183,21лв.- главница, представляваща сбор от дължими
към Етажната собственост и невнесени в касата месечни вноски за режийни разходи за
общите части и за фонд „Ремонт и обновяване“, начислени за периода м.януари 2020г.-
м.октомври 2020г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на
заявлението- 20.11.2020г. до окончателното изплащане, за която сума е издадена Заповед
№260570/31.12.2020г. по ч.гр.д. №2740/2020г. по описа на РС-Хасково.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6