Р Е Ш Е Н И Е
№........................../..........................2021 г.
гр. Варна
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 9-ти съдебен състав, в открито съдебно заседание, проведено на тринадесети септември през две хиляди двадесет
и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: НАСУФ ИСМАЛ
при участието
на секретаря Илияна Илиева,
като разгледа
докладваното от съдията
гр. д. № 13100 по описа за 2020 г. на РС-Варна,
за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е образувано по
предявен от В.К.Г., ЕГН **********,
с адрес: ***, действаща чрез адв. Ж. Б., против „Н.Х.“ АД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от изпълнителния директор П.
Т., действащ чрез адв. Н.С., осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 187 от ЗЗД за осъждане на ответника да предаде на ищеца владението
върху закупения с договор за покупко-продажба от 22.08.2007 г. недвижим имот, а
именно Гараж № * с идентификатор *
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
КД-14-03-2773/27.10.2011 г. на Началника на СГКК-В., със застроена площ от
20.71 кв. м., при граници съгласно скица: на същия етаж – *, под обекта – няма,
над обекта – *, а съгласно документ за собственост: изба № *, изба № *, изба № *,
маневрено хале, двор, двор, ведно с 4.7724% ид. ч. от общите части на сградата
и от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор *, с адрес на имота:
*, находящ се на четвърти етаж във вход „*“ на сграда-многофамилна
с идентификатор *.
В исковата молба ищецът твърди, че по силата на договор за покупко-продажба, материализиран
в нотариален акт за покупко-продажба * г. е придобил процесния гараж от
ответника. Сочи, че към датата на изповядване на сделката, собствеността на
имота била прехвърлена при степен на завършеност „Груб строеж“. Ответникът бил
инвеститорът построил сградата, в която е разположен гаражът на ищеца и
съгласно поетите договорни задължения е следвало да завърши сградата, да я
въведе в експлоатация, както и да въведе във владение всеки собственик закупил
самостоятелни обекти в сградата. Поддържа се, че процесният гараж е изплатен
изцяло от ищеца още през 2007 г. Сградата била въведена в експлоатация на
29.08.2019 г., като към настоящия момент въпреки поетото от ответното дружество
договорно задължение ищецът не е бил въведен във владение на недвижимия имот.
Сочи се, че при едно от посещенията на бащата на ищеца през м.09.2019 г. в
сграда се констатирало, че в процесния гараж дори е паркиран лек автомобил собственост
на друг етажен собственик. Впоследствие се установило, че етажният собственик е
титуляр на правото на собственост върху съседния на ищеца гараж, а именно № * с
идентификатор *, който заедно с процесния бил построен в една бетонна клетка.
Твърди се, че е извършена справка и в СГКК-гр. В. относно актуалното състояние
на закупения още през 2007 г. гараж, като от проверката се установило, че няма
промени нито в площта, нито в адреса на имота. Нямало данни и за това да има
друг вписан собственик на гаража. Характеристиката на имота по схемата на
СГКК-гр. В. изцяло съответсвтала на описания в акта за собственост
самостоятелен обект – Гараж № *. Излага се, че на 05.08.2020 г. е изпратена
нотариална покана до ответника с искане за организиране на процедурата по
въвеждане на ищеца във владение на закупения гараж. Поддържа се, че поканата е
получена лично от законния представител на ответника на 20.08.2020 г., като
въпреки изричната покана към настоящия момент нямало отговор на искането,
поради което се твърди непаричното вземане на купувача-ищец да е останало
неудовлетворено.
По
същество се моли съдът да уважи предявения осъдителен иск за реално изпълнение
на поето договорно задължение за предаване владението на закупения гараж и
присъждане на сторените съдебно-деловодни разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е депозирал писмен отговор на
исковата молба, в който оспорва предявения иск като неоснователен. Моли за постановяване на съдебно решение, с
което сезиралият съда иск да бъде оставен без уважение. Не оспорва, че
страните в процеса са страни и по договор за покупко-продажба от 22.08.2007 г.
с предмет процесния гараж с площ от 20.71 кв. м. – закупен от ищеца; че към
датата на сделката сградата била построена до етап „груб строеж“; че ответникът
е поел задължението да построи сградата и да я въведе в експлоатация. Оспорва
обаче твърдението на ищеца, че ответното дружество не е изпълнило задължението
си да въведе ищеца във владение на закупения гараж. Поддържа, че ответникът е
изправна страна по договора, доколкото е предоставило владението върху гаража
на ищеца. Излага, че достъпът до всички гаражни клетки се осъществява чрез
подход в началото, на който е монтирана обща гаражна врата, отваряща се с чип.
Сочи, че с такъв чип разполагат всички собственици на обекти в гаражното ниво,
включително такъв чип има и ищецът, което обуславяло неоснователността на
предявения осъдителен иск.
В хода на откритото
съдебно заседание ищецът, редовно призован, не се явява чрез адв. Б. поддържа
предявения иск и моли същият да бъде уважен.
Ответникът, редовно
призован за същото съдебно заседание, чрез адв. С. поддържа отговора си и моли
искът да бъде отхвърлен като неоснователен.
Съдът, като взе предвид
доводите на страните, събрания и приобщен по делото
доказателствен материал в съвкупност
и поотделно и като съобрази предметните предели на исковото
производство, очертани с исковата молба и отговора, на основание чл. 12 и чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установени следните фактически положения:
По делото е обявено за безспорно и ненуждаещо
се от доказване по реда на чл. 146, ал. 1, т. 3 от ГПК, че страните в процеса
са страни и по договор за покупко-продажба от 22.08.2007 г. с предмет продажба
на процесния гараж с площ от 20.71 кв. м., който факт се констатира и от
ангажирания нотариален акт за покупко-продажба * г. по описа на нотариус А. Г.,
вписан в НК под рег. № *, с район на действие РС-В., материализиращ правната
сделка.
Не се спори още между
страните, че ищецът е заплатил уговорената между страните продажна цена на гаража,
възлизаща на 9 164.50 лева. Няма спор и за това, че към датата на сделката
сградата, в която е ситуиран гаражът, е била построена до етап „груб строеж“,
както и че ответникът е поел задължението да построи сградата и да я въведе в
експлоатация, който факт се констатира и от договора за строителна услуга от
21.05.2007 г. /л. 77/. Безспорно е по делото също, че сградата на 29.08.2019 г.
е въведена в експлоатация, който факт се констатира и от представеното
удостоверение № 127 /л. 13/.
От приобщения нотариален
акт за покупко-продажба * г. се констатира, че ответното дружество е продало на
С. М. и А. Г. гараж с пълен кадастрален № * с обща площ от 12.27 кв. м.
Видно е от приетата
схема № 33777/21.12.2011 г. и схема № 15-904422-07.10.2019 г., че процесният
гараж и този, закупен от С. М. и А. Г., са ситуирани на един и същ етаж и са
съседни.
От ангажираната
нотариална покана от 05.08.2020 г. с рег. № *, том *, акт № * на нотариус Н. С.,
вписана в НК под рег. № *, с район на действие РС-В., връчена на ответника на
20.08.2020 г., се констатира, че ищцецът е поканил ответника в срок от 7 дни от
получаване на поканата да го въведе във владението на процесния гараж в
съотвествие с реално закупената през 2007 г. площ и граници и актуална скица.
По делото са ангажирани
и гласни доказателства чрез разпита на свид. Ж. П. – член на съвета на
директорите на ответното дружество, която свидетелства, за това че всички
гаражи са на едно ниво, като са без входни врати и без стени. Достъпът до
етажа, на който са гаражите се осъществява с рампа, след която има входна
ролетна врата, отваряща се с дистанционно с чип, като достъпът до гаражите се
осъществява единствено с този чип. В показанията си свид. П. сочи, че на
всички, които са собственици на гаражи са им раздадени чипове в офиса на
ответното дружество чрез секретарката, като лично тя също е раздавала на някои
от собствениците на самостоятелни обекти чипове. Излага, че всички имат достъп
до гаражното ниво, на което са гаражите. Свид. П. сочи, че на ищеца също му е
предоставен чип и същият има достъп до гаража. От показанията на свид. П. се
констатира, че тя също е била собственик на гаражи и е получила чипове за тях,
които впослествие е предала на новите собственици.
От приобщеното експертно
заключение по назначената СТЕ се установява, че процесния Гараж № * е разположен
на етаж 4 с относително ниво /-2.80/ при следните граници: на запад – гараж № *;
на север – двор; на изток – склад към Гараж № *, стълбищна клетка и маневрено
хале и на юг – също маневрено хале. Установява се, че в одобрения проект на
сградата е била извършена промяна, като застроената площ на съседния гараж № *
е 14.38 кв. м., т.е. налице е увеличение на площта му с 2.11 кв. м., спрямо
закупената площ през 2011 г., а застроената площ на процесния Гараж № * е 13.96
кв. м., т.е. налице е намаление на площта му с 6.75 кв. м. спрямо закупената
през 2007 г. Установява се още, че достъпът до процесния гараж се осъществява
посредством рампа, след която се преминава през метална врата тип „щора“.
Местоположенията на Гараж № * и № * не са означени на място, няма очертания на
техните граници/контури и няма надпис с номера на техните идентификатори.
Констатира се, че в габарита на гаражната клетка, в която е ситуиран процесния
гараж, същесвтуват допълнителни елементи, съставляващи общи части на сградата,
като в северната третина на гаржната клетка нейната фактическа светла ширина е
намалена с около 0.36 м и там тя е останала 3.59 м, вместо 3.95 м, а в южната
част на гаражната клетка нейната фактическа светла ширина е намалена само с
около 0.05 м. и там е останала 3.90м, вместо 3.95м. Констатира се от
заключението още, че две леки коли е невъзможно да се паркират в общата бетонна
клетка, в която са ситуирани гараж № * и процесния № *.
В хода на изслушването
му вещото лице поддържа заключението си, като допълва, че между двата гаража
няма преградна стена и отделни гаражни врати.
При така установената
фактическа обстановка, съдът достига до следните правни изовди:
Предявеният иск е с
правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1-во вр. чл. 187, ал. 1 от ЗЗД. За да
бъде ангажирана договорната отговорност на ответника-продавач, ищецът-купувач
следва да установи по несъмнен начин в условията на пълно и главно доказване кумулативното
наличие на следните елементи от фактическия състав на исковата претенция: 1./ наличието
на валидно облигационно правоотношение, учредено въз основа на договор за
покупко-продажба на процесния гараж; 2./ своята изправност по договора, т.е. че
е заплатил цената на гаража и 3./ изискуемостта на непаричното вземане.
В тежест на ответника
е да проведе насрещно доказване по тези факти, както и да докаже възраженията си в отговора, а при установяване на горните факти от ищеца – да докаже своята
изправност, а именно, че е предал владението върху закупения гараж.
На първо място следва да
се посочи, че съгласно чл. 37, ал. 4 от ЗУТ /нова - ДВ, бр. 101 от
2015 г./, в сграда в режим на етажна собственост
необходимите места за паркиране се
осигуряват с инвестиционния
проект в паркинг - гараж със статут
на самостоятелен обект в сградата по смисъла на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ вр. § 1 от
ДР на ЗКИР;
паркинг - гараж със статут на
обща част в сградата, или отделни места
за паркиране със статут на
принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата. В конкретния случай не са инвокирани твърдения и възражения касателно несамостоятелността на процесното паркомясто № *, обуславяща невъзможността да бъде годен за извършване на разпоредителна сделка обект, поради което съдът не
следва да изследва този въпрос.
По
делото е безспорно, а и от ангажираните писмени документи се констатира по
несъмнен начин, че между ищеца и ответника е учредено валидно продажбено
правоотношение с предмет Гараж № * с идентификатор * с
площ от 20.71 кв. м. Не се спори, че ищецът е изправна страна по сделката,
доколкото е заплатил продажната цена на гаража още през 2007 г., както и това,
че към онзи момент гаражът бил построен до етап „груб строеж“. Съгласно чл. 6.5
от Договора за строителна услуга от 21.05.2007 г. ищецът влиза във владение на
гаража след подписване на акт по обр. 15. Не е спорно, че към настоящия момент
сградата, в която е ситуиран гаражът, е въведена в експлоатация, т. е.
непаричното вземане на ищеца е с настъпил падеж и е изискуемо.
Пред
настоящия съдебен състав е поставен за разрешаване спорът за това дали
ответникът-продавач е изпълнил своето насрещно облигационно задължение по
договора за покупко-продажба за предаване на владението върху закупения гараж.
От
показанията на свид. П., ценени при условията на чл. 172 от ГПК, които съдът
кредитира като логични, последователни, вътрешно непротиворечиви, във връзка с
останалата доказателствена съвкупност, се установява по несъмнен начин, че всички построени паркоместа/гаражи/ са на едно ниво. Същите са без входни
врати и без стени. Достъпът до етажа, на който са гаражите се осъществява с
рампа, след която има входна ролетна врата, отваряща се с дистанционно с чип,
като достъпът до гаражите се осъществява единствено с този чип. Установява се,
че на всички, които са собственици на гаражи са им раздадени чипове в офиса на
ответното дружество посредсвтом секретарката на дружеството, като такъв е получил
и ищецът. Показанията на свид. П. са в унисон с експертното заключение по СТЕ,
което съдът кредитира като компетентно изготвено, пълно, обективно и ясно.
Вещото лице сочи, че процесния Гараж № * е разположен на етаж * с относително
ниво /-2.80/ при следните граници: на запад – гараж № *; на север – двор; на
изток – склад към Гараж № *, стълбищна клетка и маневрено хале и на юг – също
маневрено хале, като достъпът до него се осъществява посредством рампа, след
която се преминава през метална врата тип „щора“. Местоположенията на Гараж № *
и № * не са означени на място, няма очертания на техните граници/контури и няма
надпис с номера на техните идентификатори, както и че между двата гаража няма
преградна стена и отделни гаражни врати.
От ангажираната
нотариална покана се установява, че ответникът е поканен от ищеца да го въведе
във владението на гаража в съответсвтие с реално закупената площ през 2007 г.
Т.е. съдът приема, че ищецът е установил фактическата власт върху паркомясто № *,
след което е констатирал, че има несъответствие между закупената и реално
построената площ, което се доказа и от експертното заключение. Впрочем и в хода
на о.с.з. от 13.09.2021 г. процесуалният представител на ищеца излага, че
„ответната страна е дала гараж реално, който не отговаря на площите“. Съгласно
трайната и последователна каузална практика на ВКС, обективирана в множество
актове, постановени по реда на чл. 290 от ГПК /решение
№ 99 от 23.06.2014 г. по гр. дело № 2343/2013 г. на ВКС; решение № 475 от 08.06.2010 г. по гр. дело № 1311/2009 г. на ВКС и решение № 98 от 21.03.2011 г. по гр. дело № 952/2010 г. на ВКС/ изявлението на страната по делото,
когато то съдържа неизгодни за нея факти,
релевантни за спорното право, има характер на
признание и се явява важно доказателствено средство, което следва да бъде
зачетено, като законът дава възможност
на съда да
преценява това признание с оглед на всички обстоятелства по делото.
Съдът, след като анализира всички
доказателства по делото /гласни, писмени и експертни/ достигна до извода, че
непаричното вземане на ищеца е удовлетворено, въпреки че е налице неточно
изпълнение от страна на продавача, което е основание за ангажиране на неговата
договорна отговорност по реда на чл. 210 от ЗЗД. За пълнота следва
да се отбележи, че при изграждане на процесната сграда в отклонение от инвестиционния проект, изразяващо се в намаление на площта на процесния Гараж № * с 6.75 кв. м.
спрямо закупената през 2007 г. площ, ищецът е могъл да възрази по договора за
строителство пред изпълнителя, още повече, че съгласно чл. 3.1,
б. „б“ от договора има призната и гарантирана възможност лично или чрез
упълномощен представител да присъства при съставянето и подписването на
двустранните протоколи при приключване на отделните етапи от строителството. Ако е считал, че допуснатото отклонение ще му пречи, за да упражнява правото си на собственост, е следвало да възрази и пред държавната приемателна комисия при приемане на
сградата. Доказателства касателно подобни възражения не са ангажирани от ищеца. Представена е нотариална покана, от която
единствено се установяват опитите на ищеца да го въведат във владение на гаража
в съответствие с реално закупената площ, което доказва неточното изпълнение на
ответника досежно площта на закупената вещ и е основане за ангажиране на
неговата договорна отговорност по друг съдебен ред. Неточното изпълнение не е равнозначно всякога на
неизпълнение.
Крайният извод на съда е
за неоснователност на предявения осъдителен иск за осъждане на ответника да
предаде на ищеца владението върху закупения през 2007 г. Гараж № * с идентификатор *, с площ от 20.71 кв. м.
Относно съдебно-деловодните разноски:
При този изход от спора,
на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК в полза на ответника следва да се присъдят
сторените в хода на производството съдебно-деловодни разноски. В конркетния
случай такива не се претендират от последния, като не са ангажирани и
доказателства, удостоверяващи извършването им.
Водим от
изложените мотиви, СЪДЪТ
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от В.К.Г., ЕГН **********, с адрес: *** против „Н.Х.“ АД, ЕИК ***, със седалище
и адрес на управление:***, представлявано от изпълнителния директор П. Т.,
осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1-во вр. чл. 187, ал. 1
от ЗЗД за осъждане на ответника да предаде на ищеца владението върху закупения
въз основа на договор за покупко-продажба от 22.08.2007 г., обективиран в нотариален
акт № * по описа на нотариус А. Г., с рег. № * в НК и район на действие РС-В.,
недвижим имот, а именно Гараж № * с
идентификатор * по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед КД-14-03-2773/27.10.2011 г. на Началника на СГКК-В., с площ от 20.71
кв. м., при граници съгласно скица: на същия етаж – *, под обекта – няма, над
обекта – *, а съгласно документ за собственост: изба № *, изба № *, изба № *,
маневрено хале, двор, двор, ведно с 4.7724% ид. ч. от общите части на сградата
и от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор *, с адрес на имота:
*, находящ се на четвърти етаж във вход „*“ на сграда-многофамилна
с идентификатор *.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно
обжалване пред Окръжен съд – В. в двуседмичен срок от съобщението.
Препис от решението да се връчи на страните по арг. от
чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: