№ 5
гр. Плевен, 07.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, ІІ ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:ВЕСЕЛА ЛЮБ. САХАТЧИЕВА
Членове:РЕНИ М. СПАРТАНСКА
КРАСИМИР ИВ. ПЕТРАКИЕВ
при участието на секретаря ЖЕНИ Н. СТОЙЧЕВА
като разгледа докладваното от РЕНИ М. СПАРТАНСКА Въззивно
гражданско дело № 20214400500890 по описа за 2021 година
Производство по чл.258 и сл. ГПК.
С решение на Плевенски Районен съд,ІV-ти гр.с.№ 1009 от 21.09.2021г.,
постановено по гр.д.№54/2021г. по описа на същия съд на основание чл.233
ал.1 от ЗЗД „***“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр.
Плевен,ул. *** е осъдено да предаде на „***“ ЕАД,ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление гр. София,***4 държането на следния недвижим имот,
находящ се в гр.Плевен – Индустриална зона, *** по плана на гр.Плевен:
Дворно място от 2363кв.м. и едноетажна сграда – гараж, състоящ се от битова
част, работилница, гаражни клетки и трафопост, със застроена площ 376кв.м.,
който имот е предмет на прекратен договор за наем от 26.10.2016г., изменен с
анекс от 21.12.2018г., споразумение от 12.07.2019г. и анекс от 08.01.2020г.
Със същото решение на ПРС на основание чл. 78,ал.1 от ГПК „***“ ЕООД,
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. Плевен, *** е осъдено да
заплати на „***“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр.
София, ***, сумата от 160 лв.,представляваща деловодни разноски за
държавна такса и юрисконсултско възнаграждение.
1
Срещу така постановеното решение на ПРС е постъпила въззивна жалба
от “***“ЕООД гр.Плевен,представлявано от управителя С. Б.,ответник пред
ПРС чрез пълномощника на дружеството адвокат И. А. от ПАК,с която
същото се обжалва като неправилно и незаконосъобразно. Изложени са
доводи,че неправилно ПРС е приел,че претенцията на ищеца по чл.233 ал.1
ЗЗД е основателна.Посочено е,че двете дружества „***“ЕООД и „***“ЕАД са
контрагенти по наемно правоотношение във вр.с подписан договор за наем от
26.10.2016г., споразумение от 12.07.2019г.,че съгласно изискванията на
тръжната процедура и клаузите на договора жалбоподателят е внесъл депозит
, имащ характеристиката на „гаранция за добро изпълнение“в размер на
първоначално определения един наем.Твърди се,че с цел заздравяване на
сградата и нейната функционална експлоатация от страна на „***“ ЕООД са
извършени ремонти и подобрения, подробно индивидуализирани по вид и
стойност.Посочено е,че по реда на чл.207 ГПК дружеството е депозирало
молба за обезпечаване на доказателства и пред ПРС е образувано ч.гр.д.
№1710/2020г.,по което дело е прието заключение на комплексна строителна и
техническа експертиза,съгласно което стойността на извършените в
процесния имот подобрения от „***“ЕООД е в размер на 23 039,17лв.Твърди
се ,че въпреки изпратените до „***“ЕАД множество предложения във връзка
с изпълнение на наемния договор,до момента стойността на извършените
подобрения в размер на 23 039,17лв.не е заплатена и не са извършени
прихващания между двете дружества. Изложени са доводи,че „***“ЕООД
има качеството на добросъвестен владелец,спрямо който „***“ЕАД не е
заплатил стойността на извършените в имота подобрения.В заключение
въззивникът моли съда да отмени обжалваното решение на ПРС.Претендират
се и направените по делото разноски.В съдебното заседание на
15.12.2021г.пред ПОС въззивникът чрез своя пълномощник адвокат И. А. от
ПАК поддържа подадената въззивна жалба и моли съдът да я уважи.
Въззиваемото дружество „***“ЕАД гр. София, представлявано от
изп.директор И. С. чрез своя пълномощник юрисконсулт В. Т. е депозирало
писмен отговор в срока по чл.263 ал.1 ГПК,в който взема становище,че
въззивната жалба е неоснователна,а обжалваното решение на ПРС като
правилно и законосъобразно следва да бъде потвърдено.Изложени са
доводи,че между страните е сключен наемен договор на 26.10.2016г.по силата
2
на който на „***“ЕООД е отдаден под наем имот,находящ се в гр.Плевен, ***
в Индустриална зона,че през 2018г.е сключен анекс към наемния договор,с
който е удължен срока на договора до 31.12.2019г.,а с последният анекс
,подписан през м.януари 2020г.срокът на договора е удължен до
31.12.2020г.Твърди се,че с покана-уведомление от 23.12.2020г. наемодателят
„***“ЕАД е изразил волята си за прекратяване на договорните отношения със
„***“ЕООД,с оглед изтичащия срок на наемния договор,а наемателят е
отказал да освободи имота,като през целия срок на договора „***“ЕООД не е
заплащал в срок наемните вноски.Твърди се,че на управителя на въззивното
дружество С. Б., на 05.01.2020г.е връчена нотариална покана,с която
последният е уведомен ,че дружеството дължи на ищеца наемни вноски и
консумативи в размер на 15 052,98лв.Изложени са съображения,че към датата
на предявяване на иска наемателят не е изпълнил задълженията си да върне
на наемателя имота , предмет на прекратения договор,че „***“ЕООД
неправомерно задържа имота,предмет на спора,представляващ собственост на
„***“ЕАД.Оспорва се твърдението на въззивника,че има качеството на
добросъвестен владелец,тъй като същият е ползвател на имота,поради което е
неоснователно искането за прихващане на парични суми за извършени
подобрения,които са предмет на друго производство,като се позовава и на
разпоредбата на чл.314 ал.3 ГПК.В заключение въззиваемото дружество моли
съда да потвърди решението на ПРС,като се претендират и направените по
делото разноски. В съдебното заседание на 15.12. 2021г. въззиваемата страна
чрез юрисконсулт В. Т. поддържа съображенията,изложени в писмения
отговор и изразява становище,че въззивната жалба е неоснователна.
Окръжният съд като прецени оплакванията визирани в жалбата,
становищата на страните и представените по делото доказателства, приема за
установено следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259 ал.1 ГПК,от надлежна
страна срещу подлежащ на обжалване съдебен акт ,поради което е допустима.
Разгледана по същество е НЕОСНОВАТЕЛНА.
Предмет на разглеждане в настоящото производство е предявен иск от
„***“ЕАД гр.София срещу“***“ЕООД гр.Плевен с правно основание чл.233
ал.1 ЗЗД ,като претенцията е ответникът да бъде осъден да опразни и
освободи предоставения му по силата на наемен договор недвижим
3
имот,находящ се в гр.Плевен,Индустриална зона,***,който държи и след
прекратяване на наемния договор.
За да уважи така предявения иск,ПРС на база събраните по делото
доказателства е приел,че са налице предпоставките на чл.233 ал.1 ЗЗД,че
ответникът не е предал на наемодателя държането на имота след изтичане на
срока на договора, както към завеждане на исковата молба ,така и към датата
на приключване на съдебното дирене. Първоинстанционният съд е изложил
доводи,че срока на наемния договор е изтекъл на 29.12.2020г. и след като
наемодателят изрично се е противопоставил на продължаването му от
страна на наемателя, наемното правоотношение между страните е
прекратено.Като ирелевантен за спора съдът е приел факта,че от страна на
наемателя е налице забава за плащане на дължимите наемни
вноски,доколкото ищецът като наемодател не е упражнил правото си в т.7.2.1
от договора да развали същия на това основание.Съдът е счел ,че наемното
правоотношение е прекратено с изтичане на уговорения срок.Тези правни
доводи и съображения на ПРС са правилни,законосъобразни,кореспондират с
представените по делото доказателства и се възприемат изцяло от въззивната
инстанция.
Безспорно по делото е установено,че на 26.10.2016г.е сключен договор
за наем №ПО-09-46 между „***“ ЕАД като наемодател и „***“ ЕООД като
наемател,по силата на който наемодателят е предоставил на наемателя
собствен недвижим имот за временно възмездно ползване,находящ се в
гр.Плевен,индустриална зона,на ул.***,стр.квартал 608,парцел ХІХ по плана
на гр.Плевен,представляващ дворно място от 2 363 кв.м.и едноетажна сграда-
гараж,състоящ се от битова част,работилница,гаражни клетки и трафопост
със застроена площ 376 кв.м. Съгласно чл.2.1.от договора същият е сключен
за срок до 01.11.2017г.,а в чл.3.1 е договорена месечна наемна цена в размер
на 1 000лв.,без ДДС.В чл.3.2 страните са постигнали договореност за
индексация на наемната цена с размера на шестмесечната инфлация по данни
на НСИ, като посочената по-горе цена се умножава с инфлационния
коефициент и получената сума се прибавя към първоначалния
размер.Съгласно чл.3.3 от договора наемателят се е задължил да заплаща
наемната цена по банков път от 10 до 15-то число на месеца,за който се
отнася плащането,а според чл.6.1.4.негово е и задължението за заплащане на
4
консумативните разходи за ползване на имота –вода,ел.енергия,отопление
,такси за поддържане общите части на сградата, въз основа на издадените от
съответните доставчици фактури.
Не е спорно обстоятелството,че при подписване на наемния договор
наемателят „***“ЕООД е заплатил на наемодателя уговорения в т.4.1 депозит
в размер на една месечна наемна цена, служещ като гаранция за изпълнение
на негови задължения, произтичащи от правоотношението.
Безспорно е,че на 21.12.2018г.между страните по първоначалния наемен
договор е подписан анекс към него ,с който е удължен срока му с 12 месеца,
считано от 01.01.2019г.до 31.12.2019г.
Няма спор,че на 12.07.2019г.е подписано споразумение към процесния
наемен договор между ищеца „***“ ЕАД и ответника „***“ ЕООД,в което е
отразено ,че на 10.07.2019г.в търговския регистър е вписано преобразуване
чрез вливане на „***“ ЕАД в „***“ ЕАД,вследствие на което „***“ЕАД е
станало универсален правоприемник на „***“ЕАД.С подписаното
споразумение страните са потвърдили,че титуляр на всички права и
задължения по наемния договор и анекса става правоприемникът „***“ ЕАД и
наемодател по наемното правоотношение от 26.10. 2016г.,а наемателят дължи
на същото заплащане на всички дължими суми по договора по банков път,по
посочена банкова сметка.
Безспорно е между страните,че на 08.01.2020г.е подписан анекс №2 към
наемния договор между „***“ ЕАД и „***“ ЕООД , съгласно който срокът на
договора е удължен с още една година считано от 01.01.2020г. до
31.12.2020г.С писмо-покана изх.№0-4556/23.12.2020г.ищецът „***“ЕАД е
уведомил ответника“***“ЕООД ,че срокът на наемния договор изтича на
31.12.2020г.и със същата наемодателят е поканил наемателя да освободи
имота в срок до 01.01.2021г.Няма данни дали тази покана е достигнала до
адресата,респ.кога е получена,но не се спори,че дружеството
наемател“***“ЕООД е продължило да ползва наетия имот и след изтичане
срока на наемния договор 31.12.2020г.В този смисъл е и изразеното от
управителя С. Б. становище в съд.заседание на 15.12.2021г.пред ПОС,в което
същият не оспорва факта,че за периода от 04.01.2021г.до
15.12.2021г.дружеството ползва имота,като счита,че по този начин го пази от
набези,че за цялата 2021г.никой от дружеството –ищец не го е потърсил,за да
5
се сключи приемо-предавателен протокол.Същият посочва,че не е напуснал
обекта,тъй като е извършил подобрения в имота за над 20 000лв.,които не са
му заплатени.
Съгласно чл.233 ал.1 ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта.От
събраните по делото доказателства се установява ,че срокът на действие на
сключения между страните наемен договор е изтекъл на 31.12.2020г.,от който
момент договорът се счита прекратен.Не са налице предпоставките на чл.236
ЗЗД и срочният наемен договор не се е трансформирал в безсрочен такъв.
Наемодателят „***“ЕАД явно и недвусмислено е изразил волята си да не се
продължава срока на действие на договора,съответно противопоставил се е
ползването на имота да продължи и след изтичане срока на наемния
договор,което е видно от гореописаната покана от 23.12.2020г., както и от
факта на предявяване на иска по чл.233 ЗЗД на 07.01. 2021г., непосредствено
след изтичане срока на договора.След като наемателят е продължил да ползва
наетия имот след изтичане срока на договора, същият не е изпълнил
задължението си да върне вещта,предмет на наемния договор,след
прекратяването му.Налице са предпоставките на чл.233 ал.1 ЗЗД и искът на
посоченото основание следва да бъде уважен ,като наемателят бъде осъден да
върне на наемодателя процесния недвижим имот,предмет на наемния
договор.
Ирелевантни към предмета на спора са възраженията на въззивника за
извършени подобрения в имота.От събраните по делото доказателства се
установява,че и двете страни по наемното правоотношение имат неуредени
претенции във вр.с наемния договор.Ищецът-наемодател твърди,че
наемателят му дължи неплатени наемни вноски и консумативи за периода
м.март 2020г. до м.декември 2020г.,за което с ИМ са представени
фактури.Ответникът –наемател твърди,че е извършил подобрения в наетия
имот в размер на 23 039,17лв.,които не са му заплатени.Тези претенции не са
предявени за разглеждане в настоящото производство,не са предмет на спора
и са неотносими към предявения иск по чл.233 ЗЗД.За да бъде уважен иск на
посоченото основание следва да се установи,че наемателят е продължил да
ползва наетия имот и след срока на наемния договор,респ.след
прекратяването му,за което наемодателят не е изразил съгласие и се е
противопоставил.Тези предпоставки в конкретната хипотеза са налице и
6
искът по чл.233 ЗЗД следва да бъде уважен,в който смисъл са и изводите на
ПРС.Неуредените отношения във вр.с извършените в наетия имот
подобрения,не съставляват законово основание за наемателя да продължи
ползването на наетия имот и след неговото прекратяване.Правилно и в
съответствие с разпоредбата на чл.314 ал.3 ГПК ПРС е оставил без
разглеждане така направеното от ответника възражение за задържане на
имота като недопустимо.Освен ,че е недопустимо това възражение е и изцяло
неоснователно.Наемателят е държател на имота,а не владелец и няма
качеството на добросъвестен владелец по смисъла на чл.72 ал.3 ЗС.Правото
на задържане на вещта до заплащане на разноските и подобренията ,съгласно
чл.72 ал.3 ЗС е признато само на добросъвестния владелец,каквото качество
въззивникът „***“ЕООД като наемател няма.Изложените в тази насока
възражения във въззивната жалба са изцяло неоснователни.След като има
претенции за извършените в имота подобрения, въззивникът следва да ги
предяви чрез предявяване на иск в друго производство.
По изложените съображения,Окръжният съд счита,че предявеният иск с
правно основание чл.233 ал.1 ЗЗД е основателен,доказан и следва да бъде
уважен.След като е стигнал до същите правни изводи,ПРС е постановил
правилно и законосъобразно решение, което на осн.чл.271 ал.1 ГПК следва
да се потвърди.
При този изход на процеса и на осн.чл.78 ал.8 ГПК въззивникът следва
да заплати на въззиваемото дружество деловодни разноски в размер на 100лв.,
юрисконсултско възнаграждение в минимален размер за осъщественото
процесуално представителство от юрисконсулт В. Т. пред въззивната
инстанция.При определяне размера на юрисконсултското възнаграждение
съдът съобрази чл.25 ал.1 от Наредбата за заплащане на правната помощ
,факта,че делото не е с правна и фактическа сложност и пред ПОС е
проведено само едно съдебно заседание.
Цената на иска,изчислена съобразно чл.69,т.5 ГПК е под
20 000лв.Делото е въззивно гражданско ,но с предмет търговски спор между
търговски дружества и съгласно чл.280 ал.3,т.1 ГПК настоящото решение е
окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Водим от горното,Окръжният съд
7
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА на осн.чл.271 ал.1 ГПК решението на Плевенски
Районен съд,ІV-ти гр.с.№1009 от 21.09.2021г.,постановено по гр. д.№54 за
2021г. по описа на същия съд.
ОСЪЖДА на осн.чл.78 ал.8 ГПК „***“ЕООД гр.Плевен, ЕИК *** със
седалище и адрес на управление гр.Плевен, ул.***,представлявано от
управителя С. Б., със съдебен адрес за призоваване:адвокат И. А. от ПАК,
гр.Плевен , ул. *** ДА ЗАПЛАТИ на “***“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление гр.София,бул.***,представлявано от И. С. изп.директор
деловодни разноски за въззивната инстанция в размер на 100
лв.,юрисконсултско възнаграждение.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8