№ 460
гр. София, 01.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на десети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Цветко Лазаров
Членове:Ралица Димитрова
Нина Стойчева
при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова
като разгледа докладваното от Ралица Димитрова Въззивно търговско дело
№ 20221001000042 по описа за 2022 година
Постъпила е въззивни жалба от „Глобал Куест Емърджинк Юрап Фанд 2“
ЕООД срещу решение № 265271/09.08.2021г., постановено по гр.д. №
12929/16г. на СГС, ГО, 11 състав, с което са отхвърлени отрицателни
установителни искове с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК във вр. с
чл.179, ал.1 от ЗЗД .
Жалбоподателят излага, че обжалваното решение е неправилно, тъй
като съдът е възприел неправилно релевантните обстоятелства, които са
били безспорно установени. Спорът е бил концентриран върху
установяването на идентичност между процесният апартамент Б48, посочен в
нотариалният му акт за собственост с апартамент Б45, посочен в
нотариалният акт, с който е учредена договорна ипотека в полза на банката.
Между тях е налице съществено несъответствие по отношение на
местонахождението им, площта, разпределението и номера на прилежащото
мазе. Поддържа, че по делото не е установена идентичността на имотите. Въз
основа на събраните доказателства се установява, че първоначално
одобреният инвестиционен проект е претърпял изменение след учредяване на
ипотеката върху апартамент Б45. Ипотеката не се простира върху апарамент
1
Б 48. Строежът е изпълнен по силата на последващите изменения, съответно
апартамент Б 48 е изграден и възникнал като отделен обект, свободен от
процесната ипотека. Видно от одобрените проекти е, че данните по тях
съвпадат с тези по нотариалния му акт, с който е придобил процесния имот.
Има съществено несъвпадение между границите на имотите. Неправилно
съдът е приел, че ипотеката се простира върху всички построени имоти, ако
към момента на сключването й е налице одобрен инвестиционен проект за
застрояване на терена и в ипотечния акт е посочено, че ипотеката има
действие върху построеното. Този извод е в противоречие с чл.167 от ЗЗД.
Позовава се на съдебна практика.
Затова моли въззивния съд да отмени обжалваното решение и да
постанови друго, с което да уважи предявения главен иск, респективно този,
предявен при евентуалност.
В депозиран писмен отговор и в съдебно заседание чрез процесуалния
си представител „Инвестбанк“ АД оспорва жалбата. Счита я за
неоснователна, а обжалваното решение за правилно и обосновано . Моли то
да бъде потвърдено. Сочи, че според заключенията на техническата
експертиза два апартамента са идентични.
СГС е сезиран с отрицателен установителен иск по чл.124, ал.1 от
ГПК. В исковата молба ищецът „Глобал Куест Емърджинк Юрап Фанд 2“
ЕООД твърди, че е собственик на самостоятелен обект, апартамент Б 48 с
идентификатор 68134.1933.25.4.262 изграден в УПИ I- 25 с идентификатор
68134.1933.25 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
заповед № РД-18-68/02.12.2010г. на АГКК, ж.к. „Манастирски ливади-запад“,
ул. „Българска легия“, секция Б. Имотът се намира, в секция Б, вход 4, ет.3,
кота+8, 05м. със застроена площ от 67, 39 кв.м., състоящ се от : антре, дневна
с трапезария и кухненски бокс, спална, баня с тоалетна и тераса при съседи:
коридор, ап. Б47, двор, калкан, стълбище , заедно с мазе № 84 в сутерена на
сградата, кота-3,80м., със застроена площ от 4, 12 кв.м. при граници: коридор,
мазе № 85 и мазе № 83, заедно с припадащите се 0, 78% ид.ч., равняващи се
на 13, 10 кв.м. от общите части на секция Б. Този и други недвижими имоти е
придобил с нот. акт № 170/15.12.2011г. на основание договор за покупко-
продажба с „Ем Зет Билд“ ООД с предишно наименование „Литос- Айбилд“
ООД. Върху процесният апартамент Б 48 е насочено принудително
2
изпълнение за удовлетворяване на вземания на „Инвестбанк“ АД в
качеството му на ипотекарен кредитор, съгласно договор за банков кредит,
отпуснат на праводателя „Ем Зет Билд“ ЕООД, обезпечен с ипотека съгласно
нот. акт № 49/2008г. Ищецът е получил съобщение за извършване на опис на
апартамент Б 48 по изп.д. № 20148400400965 на ЧСИ М. Ц.. Счита за
незаконосъобразно насочването на принудително изпълнение върху
собствения му недвижим имот, тъй като за банката не е възникнало ипотечно
право по отношение на него. Липсва идентичност между апартамент № Б48,
описан в неговия документ за собственост и апартамент Б45, описан в
нотариалния акт за учредяване на договорна ипотека. Двата имота се
различават по местонахождението си, площта, разпределението им, както и
прилежащите мазета. Поради това не може да има тъждество между тях. За
банката не е възникнало ипотечно право върху апартамент Б48. При
условията на евентуалност тя няма такова право, защото е погасено
обезпеченото вземане. В тази връзка сочи, че за закупуване на имотите в
сградата, включително и за апартамент Б48 е заплатил на „Литос- Айбилд“
ООД общо 775 014, 90 евро за периода от 27.05.2008г. до 15.12.2011г. С анекс
№ 6/27.06.2012г., сключен между ответната банка и „Ем Зет Билд“ ЕООД е
уговорен специален ред за погасяване на кредита и заличаване на ипотеките,
които го обезпечават. Според анекса банката дава съгласие да се заличават
ипотеки при следните условия: да е открита специална сметка на
кредитополучателя в „Инвестбанк“ АД, клон Централен, постъпленията на
„Литос- Айбилд“ ООД от продажбата на обособени обекти, изградени в УПИ
с идентификатор 68134.1933.25 да постъпват в тази сметка и постъпленията
от продажбата трябва да са с единични минимални цени не по-малко от 800
евро/ кв.м. за апартаменти, 500 евро/кв.м. за мазета и 5000 евро за всяко
паркомясто. Тези предпоставки са изпълнени, тъй като „Ем Зет Билд“ ЕООД е
открило своя сметка в клон Централен на банката в лева и евро. По нея
ищецът е извършил плащанията на придобитите от него недвижими имоти.
Общата им площ е 636, 41кв.м., а на мазетата 31, 08 кв.м. Така, че
заплатената обща цена от ищеца надвишава установения от банката в Анекс
№ 6/27.06.2012г. минимум в т.9. Цената, която ищецът е заплатил,
представлява погасяване на част от дълга, поради което вземането,
обезпечено с ипотека за тези имоти е погасено в тази част. Затова ищецът
моли съда да признае за установено по отношение на ответника, че не
3
съществува негово ипотечно право върху описания в исковата молба
недвижим имот апартамент Б48 поради липса на идентичност между него и
апартамент Б45. При условията на евентуалност, че ипотечното право на
банката е погасено чрез плащане на част от дълга в размер н 55 972 евро или
109 471, 70лв. Моли да се заличи ипотеката върху апартамент Б48.
Претендира разноски.
В депозиран писмен отговор в срока по чл.131 от ГПК ответникът
„Инвестбанк“ АД счита, че искът е неоснователен. Излага, че между нея и
„Литос- Айбилд“ ООД със сегашно наименование „Ем Зет Бил“ ЕООД е
сключен договор за банков кредит № КЦ244/2007-В/14.02.2007г. Той е
изменен и допълнен с шест анекса. Кредитът не е обслужван редовно от
26.12.2012г., поради което банката го е направила предсрочно изискуем.
Подала е заявление за издаване на заповед за незабавно изпълнение, което е
уважено. В нейна полза е издаден изпълнителен лист, въз основа на който е
предприето принудително изпълнение. Вземането на банката е обезпечено с
първа по ред договорна ипотека, учредена с нот. акт № 49/2008г. , с която се
обезпечават всичките й вземания и ипотеката се разпростира върху правото
на строеж за всички обекти в одобрените за построяване нови многоетажни
жилищни сгради с магазини и подземни гаражи, които да се изградят в УПИ
I-25, м. „Манастирски ливади-запад“. Ответникът сочи, че вземането му не е
погасено по давност, поради което не е погасено и акцесорното ипотечно
право и той има право да се удовлетвори от ипотекирания имот. Сочи, че
ипотечното право не е погасено чрез плащане, тъй като не са изпълнение
условията от Анекс №6/27.06.2012г. Той сключен след като ищецът е
придобил правото на собственост. Кредитополучателят не е открил
специална сметка в банката, не е учредил нова ипотека. Посечените от ищеца
в исковата молба сметки в лева и евро нямат характера на такава. Те са
разплащателни. Счита, че апартамент Б48 е напълно идентичен с апартамент
Б45.
Не е спорно, че ищецът черпи права от договор за покупко- продажба,
материализиран в нот. акт № 170/15.12.2011г., въз основа на който е
придобил от „Литос- Айбилд“ ООД правото на собственост на
индивидуализирани в него самостоятелни обекти, сред които и процесният
апартамент Б48. Между същите страни са сключеини договор за покупко-
4
продажба, материализиран в нот. акт № 2/12.06.2012г. и договор за покупко-
продажба, извършен с нот. акт № 12/20.06.2012г.
Не е спорно, че за придобитите имоти по първия нотариален акт
ищецът е заплатил 775 014, 90 евро., за което са представени платежни
документи.
Не е спорно, че между „Инвестбанк“ АД и „Литос- Айбилд“ ООД е бил
сключен договор за банков кредит КЦ244/2007-В/14.02.2007г. като за
обезпечаване на вземанията на кредитора по него е учредена договорна
ипотека от длъжника с нот. акт № 49/04.04.2008г. върху правото на строеж
за всички обекти в одобрените за построяване нови многоетажни жилищни
сгради с магазини и подземни гаражи, които да се изградят в УПИ I-25. Сред
тях са и обектите в сграда Б. Един от тях е апартамент Б45.
Не се спори, че между страните по договора за кредит от 2007г. е
сключен Анекс № 6/27.06.2012г.
Безспорно е, че „Литос- Айбилд“ ООД е пренаименовано в „ Ем Зет
Билд“ ЕООД, като последното е заличен търговец.
Безспорно е, че до ищеца е изпратено съобщение за пристъпване на
принудително изпълнение чрез опис и продажба на апартамент Б48.
За процесния апартамент Б48 е представена схема от АГКК от
26.04.2017г.
Към отговора на исковата молба са представени писмени
доказателства, установяващи започнало заповедно производство със заявител
„Инвестбанк“ АД. Заявлението е уважено и въз основа на заповед за
изпълнение на парично задължение от 04.04.2013г. в полза банката е издаден
изпълнителен лист.
В приетото по делото кредитно досие се съдържат два договора за
откриване и водене на разплащателна сметка от 28.12.2006г. и от тях се
установява, че посочените в исковата молба сметки, по които ищецът е
плащал, са разплащателни.
Не се спори, че на 06.06.2012г. между ответника по делото, „Литос-
Айбилд“ ООД и „Инвестрой Билд“ АД е сключен договор за откриване на
сметка с особен режим на разпореждане във връзка с Анекс № 6/27.06.2012г.
5
Във връзка с установяване на идентичността между апартамент Б 48 и
апартамент Б 45 са допуснати две технически експертизи, изготвени от
вещите лица К. и П.. След преглед на намиращите с в НАК заверени
архитектурни чертежи/проекти/ от 19.12.2007г. и 25.09.2008г. експертите са
направили категоричен извод, че апартамент Б 48 и апартамент Б 45 са
идентични. Описанията в двата нотариална акта, този за правото на
собственост на ищеца и този за учредяване на договора ипотека се дължат на
това, че е имало преработване на първоначалния архитектурен проект.
Съдът възприема заключенията като обективни, безпристрастни и
обосновани.
В хода на съдебното дирене е допусната счетоводна експертиза, която
е установила, че ищецът е извършил плащания към „Литос- Айбилд“ ООД в
периода 2008-2012г. в размер на 238 734, 23 лв. и 672 703 евро. Те са
осчетоводени по дебит сметка 401 и сметка 503. Вещото лице е установило,
че „Литос – Айбилд“ ООД за периода 2007-2013г. е погасило кредит към
„Инвестбанк“ АД в размер на 2 748 761, 58 евро, както и какви задължения са
останали непогасени. Постъпилите парични средства от ищеца са
използвани за оборотни средства за разплащания към контрагенти, а друга
част за погасяване а задълженията по кредита.
Съдът възприема заключението като обективно, безпристрастно и
обосновано.
При така събраните доказателства СГС е отхвърлил предявения главен
иск, както и този, предявен при условията на евентуалност.
Пред настоящата инстанция нови доказателства не са ангажирани.
При така установената фактическа обстановка от правна страна съдът
приема, че предмет на въззивно разглеждане са обективно съединени
отрицателни установителни искове по чл.124, ал.1 от ГПК като е идният от
тях е при условията на евентуалност.
Въззивният съд се произнася служебно по валидността на
първоинстанционното решение, по допустимостта в обжалваната част, а по
отношение на правилността му е обвързан от посоченото в жалбата-чл.269 от
ГПК, с изключение на допуснато нарушение на императивна
материалноправна норма.
6
Обжалваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.
Съдът, включително въззивният, следи служебно за допустимостта на
исковете, които са предявени. Принципът на служебното начало, посочен в
чл.7 от ГПК, му възлага това задължение, за да се осигури един допустим
процес, който да завърши с валиден акт по съществото на спора.
Допустимостта на иска е свързано с наличието на абсолютните процесуални
предпоставки за неговото съществуване и надлежно упражняване, както и с
отсъствието на отрицателни процесуални предпоставки/процесуални пречки.
Сред първите от тях е наличието на правен интерес, което се свързва и с
възникването на правото на иск за едно лице срещу друго. Винаги, когато
едно материално право е нарушено или се оспорва, този, който твърди, че го
притежава, има право да иска от съда защитата му. Правният интерес е
абсолютна положителна процесуална предпоставка за съществуването и
надлежното му упражняване при установителните искове- положителни или
отрицателни. Правният интерес винаги възниква от конкретни обстоятелства,
в които спорът се изразява и чрез които всеки от спорещите твърди, че се
засяга правната му сфера. В ТР № 8/2012/27.11.2013г. на ОСГТК на ВКС е
прието, че за предявяването на отрицателен установителен иск е необходим
правен интерес. При него ищецът доказва твърденията, с които обосновава
правният си интерес. Той следва да установи наличието на свое защитимо
право, засегнато от правния спор, като докаже фактите, от които то
произтича. Ако ищецът не докаже твърденията, с които обосновава правния
си интерес, производството се прекратява. Наличието на такъв се преценява
във всеки конкретен случаи въз основа на твърденията, изложени в исковата
молба. По делото ищецът обосновава правния си интерес от искова защита с
насочено принудително изпълнение срещу апартамент Б48, за който той
твърди, че притежава правото на собственост. Само с предявеният
отрицателен установителен иск срещу взискателя за съществуване /
несъществуване на ипотечното право, тъй като учредителят на договорната
ипотека е заличен търговец, той може да защити адекватно притежаваното
субективно материално право. Затова предявеният иск е допустим при
наличието на правен интерес, изведен от конкретните фактически
обстоятелства. Допустим е отрицателен установителен иск, с който се цели да
се отрече съществуващо в полза на ипотекарния кредит ипотечно право/ Р №
60-169/09.03.2022г. по т.д. № 1706/20г., ВКС, II,т.о., Р № 101/ 13.02.2020г. по
7
т.д. № 2992/18г., ВКС, Iт.о./
По главния отрицателен установителен иск с правно основание чл.124,
ал.1 от ГПК за несъществуване на ипотечно право в полза на „Инвестбанк“
АД поради липса на идентичност на имота, който е ипотекиран и този,
придобит от ищеца.
Жалбоподателят, ищец в процеса, поддържа, че не е възникнало
ипотечно право в полза на кредитора „Инвестбанк“ АД, тъй като
ипотекираният имот Б 45 не е идентичен с придобития от него апартамент Б
48. В негова тежест да докаже, че са налице обстоятелства, при наличието на
които ипотечното право на ипотекарния кредитор не съществува. В тежест на
последния е да установи, че учреденото му ипотечно право продължава да
тежи върху имота поради обстоятелства, изключващи посочените от ищеца.
Според установените норми в ЗЗД ипотеката се учредява чрез вписване
в имотния регистър, което се извършва въз основа на договора или закона.
Вписването има както конститутивен ефект, така то е част и от фактическия
състав на учредяване на ипотеката. Тя може да се учреди върху поединично
определени имоти и за определена парична сума. Законът предвижда, че
договорът за ипотека се сключва с нотариален акт, която форма за нейната
действителност. Във връзка с твърдението за липса на идентичност между
апартамент Б 45, върху който е учредена ипотеката и апартамент Б 48, който е
придобит от въззивника и върху който е насочено индивидуалното
принудително изпълнение са допуснати две технически експертизи,
изготвени от различни вещи лица с технически познания. И двете са
достигнали до категоричния извод за наличието на идентичност между двата
имота. Затова ипотечното право, произтичащо от договорна ипотека, е
възникнало в полза на ипотекарния кредитор „Инвестбанк“ АД и се
разпростира и върху придобития от въззивника през 2011г. апартамент Б 48.
Ипотеката е вещна тежест, която следва имота, даваща право на ипотекарния
кредитор да се удовлетвори предпочтително от него при следване на реда от
вписването- чл.136 и чл.169 от ЗЗД. Независимо от това кой я е учредил при
отчуждаването имотът се придобива от приобретателя заедно с ипотеката.
Това дава право на ипотекарния кредитор да поиска да удовлетвори
вземането си от стойността му, получена при извършена публична продан в
принудителното изпълнение срещу всеки, който притежава имота. Рискът от
8
закупуване на ипотекиран имот лежи изцяло върху купувача.
От друга страна е записаното в нотариалния акт за учредяване на
договорна ипотека № 49/04.04.2008г., че тя се учредява върху правото на
строеж за всички обекти в одобрените за построяване нови многоетажни
жилищни сгради с магазини и подземни гаражи. Според постоянната
практика на ВКС, когато предмет на ипотеката е право на собственост върху
терен, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения
върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката
сгради, ако при сключване на договора за ипотека е постигнато съгласие,
ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения, съгласно одобрен
към сключването му инвестиционен проект. В тази хипотеза ипотечното
право ще възникне към момента на построяването на сградата и от този
момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията
си, чрез насочване на принудително изпълнение върху застроеното, а
ипотеката ще произведе действие след създаването на вещта и при условие,
че към този момент правото на собственост върху същата принадлежи на
лицето учредило ипотеката. Според цитираната съдебна практика се касае за
договор с модалитет /сключен под условие застрояването на вещта и
запазване собствеността върху нея, по силата на приращението, от
собственика на терена, учредил договорната ипотека/, а за момент на
завършване на вещта се приема завършването на грубия строеж. / Р №
146/22.03.2021г. по т.д. № 1714/19г., ВКС, II т.о., Р № 39/24.03.2014г. по гр.д.
№ 5059/13г., ВКС, I г.о., Р № 143/10.11.2014г. по гр.д. № 646/14г., ВКС, II
г.о./ За да възникне ипотеката е необходимо да има тъждество между
посочения в ипотечния договор и реално възникналия недвижим имот. От
доказателствата по делото се установява такава идентичност.
Предявеният отрицателен установителен иск по чл.124, ал.1 от ГПК за
несъществуване на ипотечното право в полза на „Инвестбанк“ АД поради
липса на идентичност между апартамент Б45 и апартамент Б 48 е
неоснователен.
При условията на евентуалност е предявен отрицателен установителен
иск по чл.124, ал.1 от ГПК за несъществуване на ипотечното право в полза на
ответника поради погасяване на част от дълга в размер на 55 972 евро или
109 471, 70лв.
9
Поради отхвърляне на главния иск се е сбъднало вътрешно
процесуалното условия за разглеждане на евентуалния. Ищецът твърди, че е
плащал по специалната сметка, която е следвало да се разкрие съгласно Анекс
№ 6/27.06.2012г., както и че са налице всички предпоставки, предвидени в
чл.9 от него. От представените договори за откриване и водене на
разплащателна сметка, заключението на счетоводната експертиза и от
признанието в исковата молба, се установява, че плащанията от ищеца към
„Литос – Айбилд“ ООД са извършени за периода 28.05.2008г. до
15.12.2011г. по разплащателни сметки в лева и евро, но не и по специалната
сметка, открита въз основа на договор от 06.06.2012г. Няма възможност
направените плащания от жалбоподателя да са постъпили по тази сметка и
съответно те да се отнасят целево за плащания по кредита от 2007г., тъй като
те са реализирани преди откриването й. Не може да се приеме, че с
плащанията, извършени от въззивното дружество е погасен част от дълга към
банката и поради това тя няма ипотечно право за процесния имот Б48. От
счетоводната експертиза се установява, че част от тези парични средства са
използвани от продавача като оборотни средства и друга за погасяване на
задължения по кредита. Извършените плащания от ищеца като продажна
цена на недвижими имоти нямат пряк погасителен ефект по отношение на
кредитора на неговия продавач, водещи до погасяване на ипотечното право
по отношение на процесния апартамент.
Отрицателният установителен иск по чл.124, ал.1 от ГПК, предявен при
условията на евентуалност е неоснователен.
Изложените правни изводи обосновават потвърждаване на обжалваното
решение.
По разноските.
На жалбоподателя не се дължат такива поради изхода на спора пред
въззивната инстанция.
На „Инвестбанк“ АД се дължат разноски за производството пред САС
в размер на 2 232 лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
10
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 265271/09.08.2021г., постановено по гр.д.
№ 12929/16г. на СГС, ГО, 11 състав.
ОСЪЖДА „Глобал Куест Емърджинк Юрап Фанд 2“ ЕООД, ЕИК
17529105, гр. София, ул. „Фр. Нансен“ № 9, ет.5 и със съдебен адрес: гр.
София, ул. „Симеонов век“ № 23, ет.1, офис 6Б чрез адв. Н. К. да заплати на
„Инвестбанк“ АД, ЕИК *********, гр. София, бул. „България“ № 85 и със
съдебен адрес: гр .София, ул. „Твърдишки проход“ № 23, ет.8, офис 30 чрез
адв. К. И. сумата от 2 232лв./ две хиляди двеста тридесет и два лева/ разноски
по делото пред САС.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
съобщението до страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11