РЕШЕНИЕ
№ 33
гр. гр. Своге, общ. Своге, обл. София, 24.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СВОГЕ в публично заседание на двадесет и четвърти
януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Р. Ат. Стойнов
при участието на секретаря Мария Н. Тодорова Кръстанова
като разгледа докладваното от Р. Ат. Стойнов Гражданско дело №
20231880100749 по описа за 2023 година
и за да се произнесе, взе предвид следното :
Настоящото дело е образувано по искова молба от подадена от Т. Г. Й. от
с. В., ..., ЕГН **********, чрез пълномощник, срещу Р. Ц. Д. от гр. С., ЕГН
**********. Ищецът твърди, че на 11.08.2023 г. е сключила предварителен
договор за продажба на недвижим имот с ответника. При подписване на
договора, на основание чл. 4, б. „А“ от същия, Й. е заплатила на Д. сумата от
5000 лева, определена в чл. 9 и чл. 10 като задатък. Според ищеца, по вина на
ответника се е стигнало до разваляне на предварителния договор и
окончателен договор не е подписан, поради което се иска неизправната страна
(продавач) да бъде осъдена да заплати на изправната (купувач) сумата от
10000 лева – дължима по силата на чл. 10 от предварителния договор, заедно
със законната лихва върху нея, считано от 07.12.2023 г. В условията на
евентуалност се иска връщане на сумата от 5000 лева, като получена на
отпаднало основание.
По делото са приложени два предварителни договора, подписани на
една и съща дата, като предмет на настоящото дело е вторият от тях, в който
площта на имота е 405 кв.м. и договорената продажна цена е 106592,73 лева.
Обстоятелствата, поради които според твърденията на ищеца се е стигнало и
до подписване на втори договор са посочени в исковата молба.
Исковата молба е редовна, а предявените искове са допустими.
Представени са писмени доказателства и са направени доказателствени
искания, които са относими, допустими и необходими.
От ответната страна е подаден писмен отговор, чрез пълномощник. Не
се оспорва, че е сключен предварителен договор, който е развален, но се
1
твърди, че неизправната страна е Й.. Признава се, че е получена сумата от
5000 лева, но според ответника той има право да я задържи, тъй като е
изправна страна. Към отговора е приложено уведомление, получено на
27.10.2023 г., с което Д. е упражнил правото си да развали едностранно
предварителния договор.
Предявеният главен иск е с правно основание по чл. 93, ал. 2 от Закона за
задълженията и договорите (ЗЗД), а евентуалният по чл. 55, ал. 1, предл. 3
ЗЗД.
В открито съдебно заседание пълномощниците на страните подробно
аргументират тезите си, като постъпи и писмена защита от адв. П. Ш..
По делото са събрани писмени доказателства и гласни доказателствени
средства.
Свогенският районен съд, първи състав, като взе предвид становищата
на страните и приетите по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното :
На 11.08.2023 г. между страните е сключен предварителен договор за
продажба на недвижим имот. Имотът е индивидуализиран в договора : 405
кв.м. дворно място в землището на гр. С., заедно с построената в него
двуетажна жилищна сграда върху 51 кв.м. застроена площ, понастоящем 126
кв.м. и мазета 30 кв.м. застроена площ, като сградата се продава с цялото
обзавеждане. Определена е продажната цена – 106592,73 лева, като при
сключване на предварителния договор купувачът заплаща като задатък сумата
от 5000 лева. Получаването на посочената сума не се оспорва от ответника,
продавач по предварителния договор. В чл. 5, ал. 4 от договора са посочени
документите, които продавачът се е задължил да осигури за нотариалната
продажба на имота. Плащането на остатъка от дължимата сума е определено
да стане чрез кредит от „Първа инвестиционна банка” АД.
По делото е приложена кореспонденция между ищеца и банков
служител, като от нея се установява, че според представителя на по-горе
посочената банка от страна на продавача не са представени всички
необходими документи, за да може на Т. Й. да се отпусне банков кредит. Въз
основа на това последната на 13.11.2023 г. е отправила до Р. Д. уведомление за
едностраннно прекратяване на договора, получено на 16.11.2023 г.
Според настоящият съдебен състав ответникът е разполагал с всички
необходими документи към датата, която е била определена за сключване на
окончателен договор, както и към момента когато е изпратено уведомлението,
т.е. е изправна страна по предварителния договор. Събраженията са следните :
1. Със същите документи Д. е продал на 13.12.2023 г. имотът на трето лице.
По делото е приложено нотариалното дело, в което се намира скицата от
04.10.2023 г., цитирана в електронната кореспонденция от 17.10.2023 г.,
като няма представени никакви други документи, за които банковият
служител твърди, че са необходими ;
2. Предварителният договор е сключен за имот с площ от 405 кв.м., колкото
са посочени и в скицата. Касае е се за неурегулиран имот, дворно място,
попадащо в границите на околовръстен строителен полигон, поради
което общината не може да издава скици, а се изготвят ситуационни
2
скици, каквато е представена от продавача. В нея точно са посочени
границите на имота, като площта извън 405 кв.м., ако има такава, е извън
предмета на договора и е напълно неотносимо дали за нея има
реституционни претенции, включително дали се касае за горска,
земеделска или друга територия. Удостоверението за търпимост е
издадено на 12.09.2023 г., по искане на Р. Д., чрез свидетеля А. Я. Същото
се отнася и за удостоверението за факти и обстоятелства от 04.10.2023 г.,
а удостоверението за данъчна оценка е от 08.09.2023 г. Удостоверенията
от Агенцията по вписванията са от 16/17.08.2023 г.
В исковата молба, както и в едностранното уведомление написано от
ищеца нищо не е споменато относно датата 17.10.2023 г., поради което
обстоятелството кой се е явил на тази дата пред нотариус М., съответно дали
тя е изповядвала сделки този ден е неотносимо към предмета на доказване по
делото. Поради обсъдените по-горе писмени доказателства неотносими са и
показанията на свидетеля Я., както и твърдяното от нея непредставяне на
документа – нотариален акт за учредяване на договорна ипотека, като за
последния нищо не се споменава в исковата молба и в уведомлението.
Неотносими са и показанията на свидетеля Е., поради което съдът не ги
обсъжда.
При така установената фактическа обстановка съдът счита, че
предявените искове – главен и евентуален са неоснователни. Причината за
това е, че ответникът е изправна страна по предварителния договор, поради
което не следва да връща задатъка в двоен размер и има право да задържи
сумата от 5000 лева. Към датата 17.10.2023 г., когато страните е трябвало да се
явят пред нотариус, както и към датата на изпращане на уведомлението,
ответникът е бил осигурил всички необходими документи за нотариална
продажба на имота, но ищецът не е била осигурила необходимата за
доплащане сума, чрез кредит от банка или по друг начин, т.е. тя носи
отговорността за неизпълнението на предварителния договор.
При този изход от делото Т. Й. следва да заплати на Р. Д. направените от
него разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 1400 лева.
Така мотивиран и на основание чл. 12 и чл. 235 ГПК, съдът
РЕШИ:
Отхвърля иска по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, предявен от Т. Г. Й. от с. В., ..., ЕГН
**********, срещу Р. Ц. Д. от гр. С., ЕГН **********, за заплащане на сумата
от 10000 лева, представляваща двойния размер на платен задатък по
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.08.2023
г.
Отхвърля иска по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, предявен от Т. Г. Й. от с.
В., ..., ЕГН **********, срещу Р. Ц. Д. от гр. С., ЕГН **********, за
заплащане на сумата от 5000 лева, представляваща платен задатък по развален
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.08.2023
г.
Осъжда Т. Г. Й. от с. В., ..., бул. „...“ № , ЕГН **********, да заплати на
3
Р. Ц. Д. от гр. С., ул. „...“ № , ЕГН **********, сумата от 1400 лева –
представляваща направени по делото разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение.
Решението подлежи на въззивно обжалвано пред Софийския окръжен
съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните. Жалбата се подава
чрез Свогенския районен съд.
Съдия при Районен съд – Своге: _______________________
4