РЕШЕНИЕ
Номер
641 04.05.2016 година Град ПЛОВДИВ
В ИМЕТО НА НАРОДА
Пловдивски Окръжен съд
ІV граждански състав
На 22.03.2016 Година
В публично заседание в следния
състав:
Председател: НАДЕЖДА ЖЕЛЯЗКОВА
Секретар: С.К.
като разгледа докладваното от
СЪДИЯТА
гражданско дело номер 3657 по описа за 2014 година
намери за
установено следното:
Иск с правна
квалификация чл.55, ал.1, пр. трето ЗЗД.
Ищецът – М.С.З.,
ЕГН ********** ***, представлявана от адв. Е.П. ***
твърди, че през 2007г., заедно с дъщеря
си взели решение да закупят апартаменти в *** и тъй като към този момент
работили в ***, от техни познати били насочени към „БГ – СТРОЙ КОНСУЛТ“ ЕООД.
Сочи, че след проведена среща с управителя на „БГ – СТРОЙ КОНСУЛТ“ ЕООД на
11.12.2007г. сключила предварителен договор, по силата на който дружеството се
задължило да й продаде три апартамента, а именно: ап. № **** с площ от 72.50
кв.м., ап. № **** с площ от 59.70 кв.м. и ап. 19 с площ от 43.90, ведно с
прилежащите им три изби, както и паркомясто № *** с
площ от 17.10 кв.м., всички в
новострояща се сграда с административен адрес **** в дворно място ***, *** по
плана на *** градска част на ****. Твърди, че при
сключване на предварителния договор е заплатила на дружеството продавач 5000
евро, за което й била съставена разписка, както и че последователно, както следва
на 10.05.2008г. е заплатила още 20 000 евро, на 02.06.2008г. е платила
сумата от 34 000 евро и съответно на 12.06.2008г. е заплатила сумата от 20 000
евро, за които плащания й били издавани разписки. Ищцата сочи, че за покупката
на сочените недвижими имоти разчитала и на сумата, която ще получи след
продажба на собствения си недвижим имот в ***, но тъй като не успяла да го
продаде, в края на 2008г. уведомила ответника, представляван от неговия
управител, че желае да се откаже от покупката на двата по – малки апартамента,
поради което и след скандал, й бил предложен апартамент, който не отговарял на
уговореното, нито като местонахождение - на първия, вместо на втория етаж, нито
като цена – предложената била значително по- висока и съответствала на
заплатените от нея до момента 79 000 евро.
Затова и тъй като купувала апартаментите за дъщеря си оставила на нея да
уреди проблема. Твърди, че в същия момент узнала, че сградата, в която се
намират уговорените да й бъдат продадени апартаменти не принадлежи на
ответника, а на трето лице „НИКОНА“ ООД, както и че ответника е само изпълнител
на обекта. Ищцата сочи, че през лятото на 2009г. дъщеря й се върнала в ***, при
което и на уговорена среща с управителя на ответното дружество потвърдила
желанието й да се откаже от двата по-малки апартамента и изразила готовност
отношенията им да бъдат надлежно регламентирани, вкл. и с поемане на дължимата
от ищцата неустойка. Твърди, че представляващият ответното дружество отказал
предложеното, като я заплашил, че в момента на завършване на сградата ще иска
обявяване на договора за окончателен и ще събира парите си като насочи
принудително изпълнение по отношение на същите
тези три апартамента. Ищцата сочи, че тогава уведомила ответника, че знае, че
не притежава никакви права върху обекта, но въпреки това до споразумение не се
стигнало. Твърди, че есента на 2009г. и зимата на 2010г. й се наложило да
замине за ***, както и че след връщането й през март 2010г. отново направила
опити да се свърже с ответника, като на няколко пъти била отклонявана от
управителя на дружеството, който настоявал да се запази съществуващата
облигационна връзка между страните. Така твърди, че на 16.03.2010г. получила
„уведомително писмо“ от ответника, с което била поканена да извърши окончателно
плащане по предварителния договор. В отговор ищцата сочи, че се свързала с
управителя на дружеството ответник и поискала да й бъдат изпратени документите,
удостоверяващи точните площи на апартаментите и прилежащите изби, както и
уговореното паркомясто. Твърди, че в средата на
м.04.2010г. на ел. поща на пълномощника й били изпратени таблици за определяне
на площи и ценообразуване, в които цената вместо уговорената 500 евро на кв.м.
била променена на 700 евро, променена била и номерацията на апартаментите.
Твърди, че след това и въпреки предприетите от нея действия не успяла да
осъществи контакт с ответника. Сочи, че впоследствие разбрала, че дружеството
собственик на имотите „НИКОНА“ ООД е продало на 20.04.2010. и 07.06.2010г.
обещаните й два апартамента и паркомясто на трето лице. Като твърди, че за станалото е
подала жалба в Районна прокуратура, по която било образувано досъдебно
производство, впоследствие прекратено, както и че до настоящия момент не й е
възстановена платената сума от 79 000 евро, настоява съдът да постанови
решение, с което да осъди ответника да й я заплати, като получена на отпаднало
основание, ведно със законната лихва върху
посочената главница от момента на предявяване на настоящия иск до окончателното
й изплащане. Претендира разноски.
Ответникът „БГ
– СТРОЙ КОНСУЛТ” ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.
Пловдив, ул. „Петко Войвода“ № 15, представлявано от адв.Е.
Н. оспорва иска като счита, че всички плащания по сключения предварителен
договор за закъснели, с изключение на първото такова. Счита, че договора следва
да се счете за прекратен от момента, в който ищеца се е отказал от него, според
твърденията в исковата молба към края на 2008г. или най – късно считано от 01.01.2009г. и с приложението на
чл.5, ал.4 от договора. Навежда възражение за изтекла погасителна давност, като
счита, че такава е започнала да тече от края на 2008г. Евентуално и в случай,
че съдът намери иска за основателен прави възражение за прихващане със сумата
дължима на ответника за неустойка за забава по чл.5, ал.4 от договора в размер
на 26 942.76 евро, както и на сумата от 7 026.12 евро, представляваща
неустойка за забава плащането на първата вноска по предварителния договор –
чл.5, ал.5 от договора за периода от дължимостта на
вноската - 11.12.2007г. до момента на
развалянето му на 31.12.2008г. и сумата от 18 129.21 евро, представляваща
обезщетение за забава плащането на главницата за неустойката в размер на
26 942.76 евро за периода от 01.01.2009г. до 30.04.2015г. или с вземане в
общ размер на 52 695.46 евро. Най – сетне твърди, че е изправна страна по
договора – строителството на сградата е започнало на 11.04.2008г., а констативния
акт за установяване годността на строежа е подписан на 09.02.2010г. или спазен
е срокът за изграждане на сградата по чл.5, ал.6 от предварителния договор. Претендира
разноски.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, намира за
установено следното:
Няма спор
между страните, а последното се установява и от представения по делото писмен предварителен договор
за покупко – продажба на недвижим имот, сключен на 11.12.2007 г., че ответника,
в качеството му на продавач, се е задължил да извърши строителството на сградата,
предвидена за застрояване в ПИ с площ от 590 кв.м., находящ се в ****,
съставляващ УПИ ***, 6*** по плана на *** част ****
и да прехвърли лично или от трети
лица, собствеността на купувача върху апартамент № *** с площ от 72.50 кв.м.,
апартамент № *** с площ от 59.70 кв.м., апартамент
№ *** с площ от 43.90 кв.м., ведно с принадлежащите три избени помещения и
паркомясто № *** срещу заплащане на цена от 149 682 евро, определена както
следна: 700 евро на кв.м. за жилищна площ; 350 евво на кв.м. за избени
помещения и 6000 евро за паркомясто. В чл.2/1 от договора е уговорено плащане
на цената, както следва: 5000 евро
капаро, 60 % - при подписване на предварителния договор или сума в размер на
84 809.20 евро, 20% при отливане на плоча кота + 11.40 м. – 29 936.40
евро, 10 % при подписване на Акт 14 – 14 968.20 евро и 10 % при подписване
на Акт 15 – 14 968.20 евро. В чл. 3/1 от договора е уговорено задължение
на продавача - да осигури да не се прехвърля собствеността на имота или части
от него, да не го ипоктекира, да не учредява ограничени вещни права върху него
в полза на лица, различни от купувача, както и да не сключва договори за
отдаването му под наем, а в чл.3/ 2 от същия е предвидено задължение за
продавача, след приемане на построената сграда с разрешение за експлоатация да
прехвърли на купувача или да осигури прехвърлянето от собствениците на земята
съответния на обектите процент от идеални части от правото на собственост върху
парцела, в който е построена същата. Като основно задължение за купувача по
сключения предварителен договор е предвидено плащането на договорената продажна
цена за имота по начин, срокове и в размера, посочен в чл. 2 от договора – чл.
4. Срокът за изпълнение на договорените работи върху обекта, предмет на същия е
22 месеца, считано от датата на получаване на протокола за даване строителна
линия и ниво - чл.5/6. Съответно в чл.5/1 е поето задължение от страните да
сключат окончателен договор, след изплащане на последната вноска. Уговорена е
изрична санкция за виновно неизпълнение на задълженията на продавача по
чл.3/1-5 – възстановяване на на купувача на всички суми по чл.2 със законна
лихва – вж. чл.5/3, съответно за купувача при виновно неизпълнение на
задълженията му по чл.2 и чл.4 /отказ от сделката/ – 30 % от платената при
подписване на договора сума да остане за продавача – вж. чл.5/4 от договора.
Няма спор, а последното се установява и от приложените
към исковата молба разписки, че ищцата, в качеството й на купувач е заплатила
на ответника както следва: на 11.12.2007г. сумата от 5000 евро, представляваща
капаро по сключения договор; на 10.05.2008г. сумата от 20 000 евро, на
02.06.2008г. сумата от 20 000 евро и на 12.06.2008г. 34 000 евро или
към 12.06.2008г. същата е заплатила сума в размер на 79 000 евро.
Не се спори също и че ответникът не е бил собственик
на обещаните да бъдат продадени имоти, вкл. и към 16.03.2010г.
За осъществяване на строителноството на процесния
обект на 11.04.2008г. е издаден протокол за откриване на строителна площадка и
определяне на строителна линия и ниво на строежа. С Акт от 12.03.2009г. е
приета конструкцията на сградата, а на 09.02.2010. е съставен констативен акт
за установяване годността за приемане на строежа или Акт, образец 15. На
27.04.2010г. е издадено разрешение за ползване № ДК -07-83 на ДНСК, с което е
разрешено ползваненто на жилищна сграда с магазини за промишлени стоки и
гаражи, находяща се в ***, *** по плана на *** градска част
на ****. Казаното до тук означава, че сградата е построена в срока по чл.5/6 от
предварителния договор или изпълнителя по договора за изработка, представляващ
част от сключения на 11.12.2007г. предварителен договор, имащ качеството по
същия - продавач е изпълнил точно поетото задължение. Всъщност това не е и
спорно между страните. Тук
за яснота ще се посочи, че сключеният между страните договор от 11.12.2007г. съчетава
елементите на договор за изработка – в частта за стоителството и на
предварителен договор – в частта за прехвърлянето на правото на собственост. С
оглед крайната цел, която се преследва с договора, превес имат елементите на
предварителния договор за покупко – продажба, респ. изпълнение на задълженията
по него.
От коментираните до тук строителни книжа се установява
още, че изпълнител на обекта е дружеството ответник, а възложител «НИКОНА»
ООД.
Спорът по делото е концентриран досежно това
прекратена ли е съществуващата облигационна връзка между страните и конкретно
досъжно обещанието, респ. задължението да бъдат прехвърлени на ищцата
уговорените обекти срещу дължима от последната цена за това. Предварителният
договор от 11.12.2007г. е сключен в писмена форма, тъй като предмет на същия е
недвижим имот, поради което и същия следва да се развали с писмено изявление,
съгласно разпоредбата на чл.87, ал.1, изр. 2 от ЗЗД. По делото е представено писмо
от дружеството ответник /л. 226-227/, адресирано до ищцата, с което същия я уведомил, че от подписване на
договора З. е неизправна страна и конкретно, досежно основното й задължение –
заплащане на цената по договора, но предвид съществувалите преговори не е
направил постъпки за разваляне на договора до този момент, като счита договора
за развален, поради пълно неизпъление на ищцата, считано от 15.12.2009г. Към
писмото е приложено известие за доставяне /л.227/, видно от което ищцата е
получила пощенска пратка, без да е удостоверен вида на същата, нито тя е
индивидуализирана по някакъв начин, освен с посочен изпращач - дружеството ответник. Последно констатираното,
съпоставено с оспорването на ищцата да е получила именно писмото, в което се
съдържа изявление за разваляне на договора и наличието на друго «уведомително
писмо», адресирано до ищцата отново от дружеството ответник, в което обаче не
се съдържа изявление за разваляне, налага да се приеме, че липсват
доказателства изявлението за разваляне на договора /л.226/ да е достигнало до
ищцата, тежестта за установяване на който факт е за ответника. Дори и в аванс
за последния да се приеме, че коментираното изявление е достигнало до адресата,
за което нормативно признати основания липсват, то следва да се има предвид, че
право да развали договора има изправната страна и това право може да бъде
упражнено без да се предостави срок за изпълнение, когато то е станало невъзможно или безполезно – чл. 87,
ал.2 ЗЗД, като правилото е учредената облигационна връзка да бъде прекратена,
след като на длъжника се даде подходящ срок за изпълнение – чл.87, ал.1 ЗЗД. Доказателства
за невъзможност или безполезност липсват, поради което и следва да се приеме,
че приложима е разпоредбата на чл. 87, ал.1 ЗЗД. Казаното приведено към
конкретиката означава, че отправящия изявлението за разваляне не е имал
възможност да упражни това свое право, тъй като не е бил изправна страна – не е
изпълнил задължението си по чл.3/1 от договора, а именно да осигури да не се
прехвърля собствеността на имота или части от него, вкл. и да не го обременява
с тежести. Няма спор, че към момента, в който е отправено изявлението ответникът не е бил собственик на обещания
имот, в който смисъл и същия не би могъл да изпълни поетото от него задължение
по чл.3/1 от договора. Вярно е, че към
този момент ищцата е изпълнила задължението си за заплащане на дължимата,
съгласно чл. 2/1 цена със забава, но плащането е прието от дружеството
ответник, без същия да се е възползвал от правата си по чл. 79 ЗЗД. Отделно следва
да се има предвид, че останалата невнесена част от цената е в размер
незначителен с оглед изпълнената част от задължението - платени са
79 000 евро, от дължими 84 809.20 евро или налице е хипотезата
на чл. 87, ал.4 ЗЗД, която не допуска разваляне, когато неизпълнената част е
незначителна с оглед интереса на кредитора. Липсват доказателства и да е
настъпила изискуемост на задължението за заплащане на следващите вноски от
цената, тъй като не са представени писменни данни ищцата да е уведомена за настъпване
на условието, което прави цената изикуема – отливане на плоча кота + 11.40 м.;
подписване на Акт образец 14 или 15.
Затова и след като не се установи да е налице писмено
изявление за разваляне на сключения на 11.12.2007г. договор, което изявление да
е достигнало до адресата, следва да се пиеме, че същия е развален с
депозираната искова молба, с която се претендират последиците от
неизпълнението. В тази връзка са решение № 706/30.12.2010г., постановено по
гр.д. № 1769/2009г. и решение № 186/15.07.2014г., постановено по гр.д. № 6836/2013г.
и двете по описа на ВКС, ГК, III гр.с. и решение № 37 от 22.03.2011г., постановено по гр.д. № 920/2009г. на ВКС, IV гр. отд. И решение № 178/12.11.2010г.,
постановено по т.д. № 60/2010г. по описа на ВКС, II т.о., всички
постановени по реда на чл.290 ГПК и по силата на т.2 от ТР № 1/19.02.2010г.,
постановено по т.д. № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС представляват задължителна
съдебна практика за съдилищата. Вярно е, че в този случай не е даван подходящ
срок за изпълнение по чл. 87, ал.1 ЗЗД, но в случая изпълнението на
задължението за прехвърляне на правото на собственост от страна на ответника е
станало невъзможно, предвид липсата на права по отношение на същите тези
обекти, нито в полза на изпълнителя, нито на възложителя или налице е
хипотезата на чл. 87, ал.2, изр. 1 от ЗЗД. Следва да се има предвид, че и в
хода на настоящото производство не е предложено изпълнение, поради което и
невъзможно е приложението на чл.87, ал.3, изр. 2 ЗЗД. С оглед посоченото,
следва да се приеме, че договора е развален, поради неизпълнение от страна на
ответника с получаване на препис от исковата молба – 30.03.2015г., поради което
и вземането за възстановяване на платеното въз основа на разваления договор не
е погасено по давност.
Изводът е,
че предявеният иск е основателен и за заплатената от ищцата сума от 79 000
евро като дължима на отпаднало основание – развален предварителен договор следва да бъде осъдено дружеството
ответник.
В хода на
производството е заявено и подържано от ответника възражение за прихващане със
вземане в общ размер на 52 098.09 евро, формирано както следва: от
неустойка за неизпълнение по чл.5/4 от предварителния договор в размер на
26 942.76 евро; неустойка за забава плащането на първата вноска в размер
на 7026.12 евро по чл.5/5 от договора за периода от 11.12.2007г. до
31.12.2008г. и 18 129.21 евро, представляваща обезщетение за забава
плащането на неустойката по чл.5/4 от договора за периода от 01.01.2009г. до
30.04.2015г.
Първото от
вземанията на ответника, претендирано да му бъде съдебно
признато е в размер на 26 942.76 евро и с основание чл.5/4 от
предварителния договор. В коментираният текст страните са предвидили възможност
при виновно неизпълнение на задълженията на купувача по чл.2, 4 от договора
/отказ от сделката/, 30% от получената сума при подписване на договора да
остане за продавача, като купувача се задължава и да му възстанови всички
виновно причинени вреди и загуби, доколкото същите са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението. В конкретният случай не е налице отказ от страна
на купувача от сделката, в който смисъл са и
събраните по делото гласни доказателствени средства. Така св. А. Б.,
чиито показания съдът преценява с приложението на чл. 172 ГПК и кредитира като
преки, непосредствени и логично последователни, установява, че след като на проведената
среща през лятото на 2009г. с управителя на дружеството ответник не са
постигнали съгласие за изменение на договорките между страните, ищцата не се е
отказала от договора, дори напротив искала е същия да бъде изпълнен, като дори
ипотекирала свое имущество, за да може да плати цената по договора. Всъщност в
аналогичен смисъл са и показанията на св. Ч., която сочи, че след като не могли
да постигнат консенсус нещата „така останали“. Казаното до тук означава, че от
страна на ищцата в качеството й на купувач
по предварителния договор не е налице отказ от сделката, поради което и
за ответника не е възникнало правото да търси неустойка по чл. 5/4 от
предварителния договор.
След като не
се дължи главното вземане, то недължимо е и обезщетението за забава плащането
му, поради което и следващото вземане в размер на 18 129.21 евро,
представляваща обезщетение за забава плащането на неустойката по чл.5/4 от
договора за периода от 01.01.2009г. до 30.04.2015г. не ще се признае за
съществуващо за ответника.
Последното
вземане, с което се иска да бъде извършено съдебно прихващане е сумата от
7026.12 евро, представляваща неустойка за забава плащането на първата вноска по
чл.5/5 от договора за периода от 11.12.2007г. до 31.12.2008г. Коментираното
вземане също не може да бъде прието за съществуващо, тъй като съгласно
разясненията дадени с ТР № 7 от 13.11.2014г. ан ВКС
по т.д. № 7/2013г., ОСГТК, докладчик Емил Марков не се държи неустойка за
забава, когато двустранен договор, който не е за продължително или периодично
изпълнение, е развален, поради
виновно неизпълнение на длъжника. В конкретният случай сключения на
11.12.2007г. предварителен договор не е за продължително, нито за периодично
изпълнение, поради което и неустойка за забава не се дължи, тъй като потестативния ефект на развалянето проявява действието си
като с обратна сила заличава осъществилата се до настъпването му забава и
налага всичко изпълнено по сделката да се реституира на страните по нея. В тези
случаи дължима е единствено неустойка за обезщетяване на вреди от неизпълнение,
поради разваляне – неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена.
Съдът не
обсъжда приетата по делото ССчЕ, тъй като вземанията
не се установиха по основания и в този смисъл размера е без никакво практическо
значение за спора.
Предявеният
иск е основателен и за ищеца ще се постанови удовлетворително решение.
На основание
чл. 78, ал.1 ГПК на ищцата се дължат разноски, които съдът констатира да са в
размер на 11 468.60 лв., представляващи платено възнаграждение за адвокат,
внесена държавна такса и платен депозит за вещо лице, за които следва да се
ангажира отговорността на ответника.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „БГ – СТРОЙ
КОНСУЛТ” ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, ул.
„Петко Войвода“ № 15 да заплати на М.С.З., ЕГН ********** *** сума в
размер на 79 000 евро, съставляваща платената от М.С.З., ЕГН ********** част от цената, съгласно чл.2 от предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот и
строителство, сключен на 11.12.2007г. между М.С.З., ЕГН ********** като купувач и „БГ – СТРОЙ КОНСУЛТ” ЕООД като
продавач на недвижими имоти
в сградата, предвидена за застрояване в ПИ с площ от 590 кв.м., находящ се в ****,
съставляващ УПИ ***, *** а по плана на ***гр. част ***
и конкретно: апартамент № *** с
площ от 72.50 кв.м., апартамент № *** с площ от 59.70 кв.м., апартамент № *** с площ от 43.90 кв.м., ведно с
принадлежащите три избени помещения и паркомясто № *** срещу заплащане на цена
от 149 682 евро, който договор е развален от ищеца, поради виновно
неизпъленние от ответника, ведно със
законната лихва върху главницата, считано от 15.12.2014г. до окончателното й
заплащане.
ОСЪЖДА „БГ – СТРОЙ
КОНСУЛТ” ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, ул.
„Петко Войвода“ № 15 да заплати на М.С.З., ЕГН ********** *** сума в размер на 11 468.60
лв., представляваща разноски по заплащане на държавна такса, възнаграждение за адвокат и депозит
за вещо лице.
Решението
подлежи на обжалване с въззивна жалба пред ПАС в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия: