Р Е Ш Е Н И Е

 

гр. София, 28.05.2020г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, II-Е въззивен състав, в публичното заседание на четвърти октомври през две хиляди и деветнадесета година в състав:

 

 ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА ИВАНОВА

            ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ

     мл. съдия АДРИАНА АТАНАСОВА

 

при секретаря Елеонора Георгиева, като разгледа докладваното от мл. съдия Атанасова гр. дело № 14246 по описа за 2018г. и за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 452126 от 17.07.2018г., постановено по гр. д. № 2541/2018г., по описа на Софийски районен съд, ГО, 33 състав, „Т.Б.” ЕАД е осъден да заплати на ЕС в гр. София, бул. „********, представлявана от Н.Ж.С., в качеството си на председател на УС на ЕС, сумата от 71,11 лв., представляваща обезщетение за използване на площ, представляващо подпокривно пространство на жилищна сграда в гр. София, бул. „********, след изтичане срока на договор за наем от 28.01.2017г., и въпреки изричното противопоставяне на наемодателя, за периода 01.02.2017г. – 22.12.2017г., ведно със законната лихва от депозиране на исковата молба 11.01.2018г. до окончателното изплащане, като искът е отхвърлен до пълния предявен размер от 19 968,54 лв., както и за заплащане на разноски в размер на 9,87 лв. С решението ЕС в гр. София, бул. „********, представлявана от Н.Ж.С., в качеството си на председател на УС на ЕС, е осъден да заплати на „Т.Б.” ЕАД направените разноски по делото в размер на 350 лв. 

Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищеца Н.Ж.С., в качеството си на председател на УС на ЕС в гр. София, бул. „********, чрез адв. И.К. – САК, като във въззивната жалба са изложени твърдения за неправилност, необоснованост, незаконосъобразност на решението, което било постановено в противоречие на материалния закон и съдопроизводствените правила, в частта в която исковете били отхвърлени. Поддържа, че правилно първоинстанционният съд е приел, че предявените искове са доказани по основание, тъй като от събраните по делото доказателства се установява по безспорен начин, че след изтичането на срока на наемния договор, ответникът е продължил да ползва процесния имот, въпреки изричното противопоставяне на наемодателя. Излагат се съображения, че е неправилен обаче изводът на районния съд, че размерът на претендираното обезщетение е значително завишен, поради което и искът не е уважен в пълния му размер. Навежда твърдения за допуснати процесуални нарушения, изразяващи се в отмяна на определението на СРС за допускане на повторна съдебно оценителна експертиза, което е довело до лишаване на ищеца от възможността да проведе пълно и главно доказване за размера на средно месечната пазарна цена. Прави искане в тази връзка за допускане от въззивния съд на повторна съдебно оценителна експертиза. Сочи се, че неправилно първоинстанционният съд е кредитирал оспорената от ищеца първоначална съдебно – техническа експертиза, тъй като в проведеното пред първата инстанция съдебно заседание вещото лице е заявило, че не е извършило оглед на покривното пространство и не е измерило площта му,  както и че в заключението си същото е посочило, че не е правило проучване за наемни цени за скатен покрив, а само за плосък покрив. Претендират се разноски.

Въззиваемата страна „Т.Б.” ЕАД, чрез юрисконсулт Р..Р, изразява становище по жалбата в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, като счита същата за неоснователна. Поддържа се, че правилно първоинстанционният съд е отменил определението си, с което е допуснал изготвянето на повторна съдебно оценителна експертиза, тъй като задачата към вещото лице е била да се извърши справка в информационните масиви на ответника с указание за използване метода на пазарните аналози при изготвяне на заключението, което на свой ред касаело отношение на ответника с трети лица, които нямали отношение по това дело. Сочи, се заключението по първоначално изготвената съдебно оценителна експертиза  е изготвено компетентно. Твърди се още, че с исковата си молба ищецът е заявил, че претендира реална месечна пазарна цена, равняваща се на 2000 лв., а не цената, която ответникът заплаща на други свои наематели.  

Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира от фактическа и правна страна следното:

Жалбата, с която е сезиран настоящият съд, е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е допустима, а разгледана по същество е неоснователна.

Според уредените в чл. 269 от ГПК правомощия на въззивния съд той се произнася служебно по валидността на цялото решение, а по допустимостта – в обжалваната му част. Следователно относно проверката на правилността на обжалваното решение въззивният съд е ограничен от посоченото в жалбата. Настоящата въззивна инстанция намира постановеното от СРС, 33 състав, решение за валидно и допустимо. Същото е и правилно, като въззивният съд споделя мотивите на обжалваното решение, поради което и на осн. чл. 272 ГПК препраща към тях. Независимо от това, доколкото дължи произнасяне по направените в жалбата възражения, въззивният съд намира за необходимо да добави следното:

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати обезщетение за използване на наемна площ след изтичане срока на договор за наем от 28.01.2017г., в размер на 19 968,54 лв., ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба до окончателното плащане. 

В исковата молба се излагат твърдения, че на 28.01.2002г. между ищеца и ответника е сключен договор за наем на недвижим имот, съгласно който на „Т.Б.” ЕАД е било предоставено ползването на покривното пространство на жилищна сграда в гр. София, бул. „*-*******за монтирането на съоръжения, във връзка с извършваната от дружеството дейност срещу договорена наемна цена, посочена в допълнително споразумение от 30.03.2011г. в размер на 400 лв. Поддържа се още, че срокът на договора е изтекъл на 28.01.2017г., като след изтичането на срока ответното дружество е продължило да ползва имота и не го е освободило, въпреки противопоставянето от страна на ищеца. Претендира се обезщетение за ползване на имота от ответника за периода от 01.02.2017г. - 22.12.2017г., изчислено на база средни пазарни цени, а не на база наемната цена на имота. Сочи се, че реалната месечна пазарна цена за ползването на процесния имот възлиза  на 2000 лв., а за периода 01.02.2017 – 22.12.2017г. размерът на обезщетението е в размер на 23 419,44 лв. Ищецът твърди, че е получил плащания от ответника за горепосочения период в размер на 3450,90 лв., поради което претендира сумата от 19 968 лв. – обезщетение за ползването на процесния имот след прекратяване на договора за наем и въпреки противопоставянето на ищеца.

В отговора на исковата молба ответникът сочи, че действително на 28.01.2002г. между ищеца и ответника е сключен договор за наем на недвижим имот с посочения от ищеца предмет, както и че на 30.03.2011г. е  сключено допълнително споразумение към него, съобразно което между страните е договорена наемна цена от 400 лв. на месец. Излага съображения, че освен горепосочените договори „Т.Б.” ЕАД е сключил още два договора за наем с други лица, съответно за наем на таванско помещение № 6 и таванско помещение № 7 в същата сграда, за които ответникът също заплаща наемна цена. Поддържа се още, че при прекратяване на някой от договорите за наем, би било невъзможно ползването на базовата станция на ответника според нейното предназначение. Сочи се, че действително след прекратяване на договора за наем е налице противопоставяне от страна на ответника за ползването на покривното пространство.  Оспорва се размерът на претендираното обезщетение като прекомерно завишено, както и изчисляването му на база пазарна месечна наемна цена за имота. Твърди се, че за процесния период „Т.Б.” ЕАД е заплатило сумата от 4990, 62 лв. за ползването на имота, при договорената сума от 400 лв. на месец.    

По делото е представен договор за наем от 28.01.2002г., с нотариална заверка на подписите на помощник – нотариуса Ю.Т., при нотариус С.Г., вписан в Службата по вписванията, сключен между „К.Б.М.” ЕАД и И.А.И.- Председател на домсъвета, действаща от името на собствениците и в съответствие с решение на Общото събрание на собствениците на сградата, находяща се в гр. София, бул. „********. От същия се установява, че наемодателят отдава под наем необходимото пространство от 30 кв. м. от покрива на жилищния блок, като договореният между страните месечен наем е в размер на 90 лв. и е за срок от 10 години.

От допълнително споразумение № 1 от 30.03.2011г., вписано с вх. рег. № 12372, том IV, № 293/2011г. на Службата по вписванията, се установява, че срокът на процесния договор е бил удължен за още 5 години с фиксирана крайна дата на същия – 28.01.2017г. и с предоговорено месечно възнаграждение от 400 лв.

По делото са представени още два договора за наем, съответно от дати 14.03.2011г. и 28.01.2002г., с нотариална заверка на подписите и вписани в Службата по вписванията, от които се установява, че ответникът е сключил и договори за наем на две тавански помещение № 6 и 7  в същата сграда.

Ищецът е приложил  към исковата молба като доказателства и отправени от ищеца до „Т.Б.” ЕАД писма, изпратени на дати 15.11.2015г., 08.12.2016г. и 27.12.2016г., с приложени към тях обратни разписки, от които се установява, че ищецът се е противопоставил ответникът да продължи да ползва имота след изтичането на договор за наем на 28.01.2017г.

От протокола от проведено Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр. София, бул. „********бл. ** вх. А се установява, че на 11.10.2017г. е взето решение от Общото събрание за завеждане на искова претенция срещу ответника за 19 незаплатени месечни вноски за периода от 03.06.2011г. до 08.02.2013г. в размер на 7600 лв., както и за дължимата сума от 2000 лв. месечен наем след прекратяване на договора между страните. Видно от протокола Общото събрание е упълномощило и възложило на Председателя на УС на ЕС Н.Ж.С., да представлява ЕС пред съда при предявяването на исковите претенции.

По делото е представена и регистрационна карта на процесната сграда с рег. № ЕСС189/12.06.2017г., от която се установява, че Управител на и Председател на Общото събрание е Н.Ж.С..

Ответникът е представил още и 10 броя платежни нареждания, видно от които са направени плащания към ищеца, а именно както следва: за м. 01.2017г. – 358, 41 лв., за м.06.2017г. – 1927,18 лв., за м.07.2017г. – 380,93 лв., за м.08.2017г. - 380,93 лв., за м.09.2017г. - 380,93 лв., за м.10.2017г. -  380,93 лв., за м.11.2017г. -  380,93 лв., за м.12.2017г. -  380,93 лв., за м. 01.2018г. – 380,93 лв., за м.02.2018г. – 396, 93 лв.

По делото е представен и констативен протокол от 26.02.2018г. видно от който след влязло в сила съдебно решение за демонтаж на телекомуникационните съоръжения и освобождаване на наетите общи пространства, на 24 и 25.02.2018г. е извършен демонтаж на обект 1083, собственост на „Т.Б.” ЕАД.

По делото е изготвено заключение на съдебно оценителна експертиза от вещото лице Б.Б.– Н., в което вещото лице посочва, че пазарната цена е на база договаряне, а не на база застроена площ и цена съоръжения, като след направено лично проучване на наемните цени е установило, че цената на наема варира между 250, 500 и 600 лв. за плосък покрив и за инсталиране на телекомуникационно инфраструктурно оборудване и инсталирането на антени. Сочи се още, че за скатен покрив вещото лице не е направило проучване. Твърди, че не може да прецени дали може да се разположи телекомуникационно инфраструктурно оборудване и инсталиране на антени в тяхната цялост на площ от покривното пространство от 30 кв.м., в случай, че не са наети двете тавански помещения, тъй като това може да се прецени единствено от проектант. Сочи се още, че наемната жена на покривното пространство е средно пазарната. В съдебното заседание пред първата инстанция  вещото лице е направило уточнение, че е работило по документите по делото и от ответното дружество не са съдействали с предоставянето на други такива, както и че е извършило оглед на двете тавански помещения 6 и 7, но не и на покривното пространство /скатен покрив/ и следователно не е извършало измерване на площта му. Настоящият съдебен състав не кредитира заключението по изготвената съдебно оценителна експертиза от вещото лице Б.Б.– Н., тъй като самата тя заявява, че не е извършила оглед на покривното пространство, а само оглед на двете тавански помещение. Освен това проучването за средната пазарна стойност е извършено не за скатен покрив какъвто е процесния, а за плосък покрив.  На следващо място вещото лице е посочило различни стойности на средната пазарна месечна цена в диапазона между 250 и 600 лв., като от така посочените суми не става ясно какъв е конкретния размер на сочената от вещото лице средна месечна пазарна цена на покривното пространство за процесния период.

По делото на въззивна инстанция е допуснато изготвянето на повторна съдебно оценителна експертиза от вещото лице П.Я., приета и неоспорена от страните, от която се установява, че средно месечната наемна цена за ползването на процесния имот за периода от 01.02.2017г. до 22.12.2017г. е в размер на 5504,49 лв. Сочи се, че в таванските помещения са били инсталирани електронно съобщителни съоръжения, които изискват специални условия в режим на експлоатация, съответно на монтаж, които не могат да станат на открито на покривната повърхност, още повече на скатен покрив. Прави се уточнение, че наемната цена на дела на покривното пространство е определена в размер на 513 лв. на месец при обща месечна цена 1566 лв./ 1 месец. В заключението се посочва, че експертизата е изготвена след запознаване с приложените по делото документи, представените материали от Агенцията по вписванията и след извършен оглед на имота.

Настоящият съдебен състав кредитира напълно повторната съдебно оценителна експертиза, като компетентно, мотивирано и обективно изготвено, което съответства с останалия по делото доказателствен материал. Експертизата е допусната в съответствие с изискванията на чл. 195, ал.1 ГПК, поради необходимост от специални знания в съответните области на науката, в т.ч. и относно изчисленията за средна пазарна месечна наемна стойност за 1 кв.м., в които са заложени множество показатели, като същата не е изготвена само по документи, които са приобщени като доказателства по делото, а въз основа на документите от Агенция по вписванията и след извършен оглед на имота. В конкретния случай, с оглед естеството на поставените задачи, е обективно невъзможно те да бъдат изпълнени само въз основа на намиращите се по делото материали, без проверка и на други материали. След като назначаването на експертиза е предпоставено от необходимост от специални знания в дадена област, експертът по правило може да ползва и други подходящи за целта източници, въз основа на които изготвя специализираното си заключение - наличието на специални знания по въпроса, който е предмет на изследването, по необходимост включва притежаването на такива и за използваните от експерта източници и методи. Предвид всичко гореизложено следва да се заключи, че приетото и неоспорено от страните заключение по повторната съдебно оценителна експертиза е изготвено, при съобразяване на всички възможни източници на информация, поради което не може да  се предполага, че същото е изготвено при несъобразяване на международните стандарти, каквито доводи са наведени от процесуалния представител на ищеца в писмените му бележки пред въззивната инстанция.

Съгласно разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор, вкл. и да плаща наемната цена. В тази хипотеза по силата на закона възниква "квазинаемно" правоотношение, като в този случай плащането на наемната цена има обезщетителен, а не престационен характер /Решение № 146-2010, ІІ ТО, Решение № 54-2011, ІІ ТО на ВКС, постановени по реда на чл. 290 ГПК/. Това, разбира се, не лишава наемодателя от правото да иска обезщетение за действително претърпените вреди, ако докаже, че размерът им е по-висок от уговорения наем. Във всички случаи обаче, обезщетението не може да бъде по-ниско от уговорения наем.

При изследване на доказателствата по делото се явяват доказани първите три предпоставки за уважаване на иска, като за същите страните по делото не спорят. Като безспорно по делото се приема, че между ищеца и ответника на 28.01.2002г. е сключен десетгодишен срочен договор за наем за пространството от 30 кв. м. от покрива на жилищния блок, находящ се в гр. София, бул. „********, с договорен месечен наем от 90 лв., че на 30.03.2011г. е сключено и допълнително споразумение към него със срок на договора от пет години и предоговорена наемна цена за обекта в размер на 400 лв., както и че на 28.01.2017г. действието на това допълнително споразумение е прекратено. Доказано по делото е и че ищецът се е противопоставил имотът да продължи да бъде ползван от ответника „Т.Б.” ЕАД и че ответникът е продължил да ползва имота въпреки противопоставянето на наемодателя- ЕС в гр. София, бул. „********. Същото е видно от представеното по делото решение № 123541/18.05.2017г., постановено по гр.д. 7278/2017г. по описа на СРС, 161 с-в, от изпратените от ищеца и получени от ответника писма с покана за преустановяване ползването на имота след 28.01.2017г., придружени с обратни разписки, както и от представените платежни нареждания по делото, от които се установява, че ответникът е продължил да плаща наемната цена за имота след прекратяването на договора между страните.    

С оглед на горното, въззивният съд достига до същия правен извод за доказаност на предпоставките за уважаване на иска по чл. 236, ал.2 ЗЗД за периода от 01.02.2017г. до 22.12.2017г. Различен е обаче изводът на съда за размера на дължимото обезщетение, какъвто се явява и спора по делото.

Първоинстанционният съд неправилно е изчислил дължимата сума на 71,11 лв., пресмятайки я съобразно средната пазарна наемна цена, определена с първоначалната съдебно- оценителната експертиза. Съобразявайки се с константната задължителна съдебна практика съдът счита, че конкретният размер на обезщетението, което дължи бившият наемател за ползването на вещта не може да бъде по-нисък от уговорения наем и същото ще бъде съизмеримо със средната пазарна цена, ако ищецът докаже, че в периода когато е бил лишен от ползване, тази цена е надвишавала по размер уговорения наем /Решение № 215 от 20.09.2013 г. на ВКС по т. д. № 967/2011 г., II ТО, ТК/. В конкретния случай, районният съд е  кредитирал заключението по изготвената съдебно оценителна експертиза, като е приел, че средната месечна пазарна цена се определя в размер на 400 лв., както и че обезщетението за м. 12.2017г. възлиза в размер на 283,87 лв.

Настоящият съдебен състав обаче, кредитира заключението по повторно изготвената съдебно оценителна експертиза, като счита същото за компетентно и обективно изготвено, по изложените по – горе съображения. От същата се установява, че стойността на пазарния наем за процесния период от 01.02.2017г. до 22.12.2017г. е в размер на 5504,49 лв., а наемната цена на дела на покривното пространство е определена в размер на 513 лв. на месец (със закръгление). Следователно посочената средна пазарна цена на наемния имот е в по – голям размер от договорената цена за наем от 400 лв. между страните, поради което и ответникът дължи обезщетение за ползването на вещта съразмерно на средната пазарна цена в размер на 5504,49 лв. Същевременно обаче по делото има и извършени плащания от ответника във връзка с ползването на имота за процесния период в размер на 4212, 76 лв. Предвид горното, дължима от ответника се явява разликата между двете горепосочени суми в размер на 1291,73 лв.  и предявеният иск от ответника следва да бъде уважен до този размер, ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба – 11.01.2018г. до окончателното изплащане на задължението.

С оглед на всичко горепосочено и при частично съвпадане на изводите на двете инстанции, първоинстанционното решение следва да бъде отменено в частта, в която искът е отхвърлен за разликата над 71,11 лв. до пълния уважен размер на обезщетението в размер на 1291,73 лв. Решението следва да бъде отменено и в частта, в която ищеца е осъден да заплати на ответника разноски над сумата от 282 лв. до пълния присъден размер от 350 лв.

При този изход на спора и предвид частичната основателност на въззивната жалба, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът дължи да заплати на ищеца направените във въззивното производство разноски, като ищецът претендира такива и представя списък по чл. 80 от ГПК, както и доказателства за извършването им, поради което на ищеца следва да бъде присъдена сумата от общо 1301,62 лв., както следва: сума в размер на 239,62 лв. – заплатена държавна такса, сумата от 180 лв. – депозит за изготвяне на повторна съдебно оценителна експертиза и сумата в размер на 882 лв. – за заплатено адвокатско възнаграждение.

По отношение на разноските пред първа инстанция на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 8 ГПК ответникът дължи да заплати на ищеца сумата в размер на още 138,25 лв. /за  заплатена държавна такса, депозит за изготвяне на съдебно оценителна експертиза и адвокатско възнаграждение/ съобразно уважената част от иска.

С оглед предмета на делото, решението подлежи на касационно обжалване – арг. чл. 280, ал. 2, т. 1 от ГПК.

Воден от горното, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД

 

   Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 452126 от 17.07.2018г., постановено по гр. д. № 2541/2018г., по описа на Софийски районен съд, ГО, 33 състав, в частта, в която искът е отхвърлен за сумата над 71,11 лв., представляваща обезщетение за използване на площ, представляваща подпокривно пространство на жилищна сграда в гр. София, бул. „********, след изтичане на срока на договор за наем от 28.01.2002г. и въпреки изричното противопоставяне на наемодателя, за периода от 01.02.2017г. до 22.12.2017г., до сумата от 1291,73 лв., както и в частта, в която  ЕС в гр. София, бул. „********, представлявана от Н.Ж.С., в качеството си на Председател на УС на ЕС е осъден да заплати на „Т.Б.” ЕАД, ЕИК:********, със седалище и адрес на управление:***, Бизнес парк София, сграда 6, направените разноски по делото над сумата от 282 лв. до присъдения от СРС размер от 350 лв., като вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА „Т.Б.” ЕАД, ЕИК:********, със седалище и адрес на управление:***, Бизнес парк София, сграда 6, да заплати на ЕС в гр. София, бул. „********, представлявана от Н.Ж.С., в качеството си на Председател на УС на ЕС,  сумата от още 1220,62 лв. /хиляда двеста и двадесет лева и шестдесет и две стотинки/, представляваща обезщетение за използване на площ, представляваща подпокривно пространство на жилищна сграда в гр. София, бул. „********, след изтичане на срока на договор за наем от 28.01.2002г. и въпреки изричното противопоставяне на наемодателя, за периода от 01.02.2017г. до 22.12.2017г.

ОСЪЖДА „Т.Б.” ЕАД, ЕИК:********, със седалище и адрес на управление:***, Бизнес парк София, сграда 6, да заплати на ЕС в гр. София, бул. „********, сумата от 1301,62 лв. – направени разноски пред въззивната инстанция.

ОСЪЖДА „Т.Б.” ЕАД, ЕИК:********, със седалище и адрес на управление:***, Бизнес парк София, сграда 6, да заплати на ЕС в гр. София, бул. „********, представлявана от Н.Ж.С., в качеството си на Председател на УС на ЕС,  на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от още 138,25 лв. – разноски пред първоинстанционния съд.

ПОТВЪРЖДАВА решение № 452126 от 17.07.2018г., постановено по гр. д. № 2541/2018г., по описа на Софийски районен съд, ГО, 33 състав, в останалата обжалвана част.

 Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от съобщението до страните пред ВКС, по реда на чл. 280, ал. 1 от ГПК.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                               ЧЛЕНОВЕ:  1.                              2.