О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
гр.Ловеч, …………...2017г.
Ловешкият
окръжен съд граждански
състав в закрито заседание на седми декември две хиляди и седемнадесета година
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СЕВДА ДОЙНОВА
ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛИНКА ДИМИТРОВА
ИВАНИЧКА
КОНСТАНТИНОВА
като разгледа докладваното от
председателя ч.гр.д.№638 по описа за 2017 година, за да се произнесе, взе предвид:
Производството
е по реда на чл.577 от ГПК във връзка с чл.32а от Правилника за вписванията.
Делото
е образувано по повод частна жалба подадена от ЕТ„АГРО- С.Д.”, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр.Варна,
бул.Мария Луиза №9, представляван от С.И.Д. против Определение №101 от
03.11.2017г. на Съдията по вписванията при Ловешкия районен съд, с което е
отказано вписване по молба с вх.№6164 от 03.11.2017г. на Нотариус Савина
Иванова, с рег.№016 на НК с район на действие РС – Плевен.
Жалбоподателят
сочи, че постановеното определение е незаконосъобразно и неправилно, поради
което моли да бъде отменено и вместо него се постанови друго, с което се
разпореди да се впише Анекс с рег.№9843 от 27.10.2017г. към Договор за аренда
на земеделска земя вписан под вх.№7709 от 03.11.2011г. в Агенция по вписванията при Районен
съд – Ловеч по отношение на описаните в анекса недвижими имоти, както и между
страните, ведно с произтичащите от това правни последици.
Жалбоподателят
счита, че при постановяване на
обжалваното определение съдията по вписванията е приложил разпоредбите на ГПК,
Правилника за вписванията и Закона за аренда в земеделието по ред и начин,
както намери за добре само и единствено да бъде постановен отказ за вписване, в
противоречие със създадената съдебна практика на ВКС обективирана в редица постановени
определения, които са известни на съдията по вписванията.
Твърди, че
постановените определения са задължителни за съдията по вписванията, поради обстоятелството,
че са отменени постановените от същия съдия откази по идентични казуси със
страна арендаторът ЕТ„АГРО- С.Д.”.
Сочи, че
постановените от ВКС определения по реда на чл.290 от ГПК са добре известни и
на Окръжен съд – Ловеч, с които са отменени определенията за потвърждаване на
отказите на съдия по вписванията, като
се позовава на част от тези определения.
Счита,
че проверката следва да бъде ограничена до това, подлежи ли на вписване актът,
съгласно чл.4 от Правилника за вписванията и специалните норми, сключен ли е в
съответствие с предвидената от закона форма. Визира четири случаи, при които
съдията по вписванията може да откаже исканото вписване.
Посочва,
че според съдията по вписванията при Районен съд – Ловеч, поради настъпилите
промени в законодателството пред него за да се гарантират правата на гражданите
следва да са представени документи удостоверяващи собствеността и
наследствените правоотношения, както и документи за последващите отношения между съсобствениците, както и
скици на имоти във връзка с промените в Закона за аренда в земеделието влезли в
сила от 07.02.2017г. относно реда и начина за сключване на анекс към арендния
договор, поради обстоятелството, че нотариуса заверява само и единствено
подписа на страните и не са му възложени други задължения във връзка с нотариалното
удостоверяване.
При
обжалвания отказ счита, че съдия по вписванията се е отклонила от насоките и разясненията
дадени в т-.6 от Тълкувателно решение №7/2013г. на ВКС, ОСГТК, както и
практиката на ВКС по аналогични правни спорове. С оглед установената практика
на ВКС, в рамките на охранителното производство и в производството по чл.577 от ГПК, е недопустимо извършването на проверка на материалноправните предпоставки.
При
изложените доводи моли постановения отказ да бъде отменен и вместо него в
съответствие с предоставените правомощия на въззивната инстанция да бъде
разпоредено да се впише Анекс с рег.№9843 от 27.10.2017г. към Договор за аренда
на земеделска земя вписан под вх.№7709 от 03.11.2011г. в Агенция по вписванията при Районен
съд – Ловеч, сключен между ЕТ„АГРО- С.Д.” и Фатме Юсеинова Моллова от
с.Малиново.
С жалбата
се прави и искане на основание чл.22, ал.1, т.6 от ГПК за отвод по делото на съдии
от Окръжен съд – Ловеч, като се излагат съображения в тази насока.
Ловешкият окръжен съд, като
провери изложените в частната жалба оплаквания и данните по делото, приема за
установено следното:
Жалбата е подадена в законоустановения
срок, от лице активно легитимирано да обжалва, срещу подлежащ на обжалване акт.
С вх.№6164 от 03.11.2017г.
по описа на Служба по вписванията Нотариус Савина Иванова е подала заявление, с
което моли на основание чл.4 от
Правилника за вписванията съдия по вписванията да разпореди вписването на Анекс
към Договор за аренда на земеделска земя с рег.№9843 от 27.10.2017г. на Нотариус Савина
Иванова, с рег.№016 на НК с район на действие РС – Плевен.
С Определение №101 от 03.11.2017г. Съдията по вписванията при Районен съд –
Ловеч е постановил отказ от направеното искане с мотива, че от приложенията е видно, че земеделските земи, предмет на договора, са
наследствени – с наследодател Ибрахим Ибрахимов Моллов, а към преписката не е
представено удостоверение за наследници, скица или други доказателства,
удостоверяващи, че арендодателят е единствен
собственик или такъв, притежаващ повече от 50 на сто идеални части от
собствеността върху тези имоти, абсолютно необходимо условие за сключването на
такъв договор, съгласно изменението на чл.3, ал.4 от Закона за арендата в
земеделието ДВ, бр.13/2017г., в сила от 07.02.2017 година. Посочил е, че
действително анексът е неразделна част от първичния договор, но тъй като договорът за аренда е вид тежест върху недвижимия имот, следва да е
спазена императивната разпоредба и да не
се допуска отклонение от правилото на чл.3, ал.4 от ЗАЗ и по отношение на
допълнителните споразумения. Тези споразумения подлежат на вписване в Службата
по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие, съгласно
чл.18 от ЗАЗ. Нотариусът в тези случаи заверява единствено и само подписите на
страните, без да са му възложени други задължения, то контролът по спазване на нововъведената разпоредба на чл.3, ал.4 от ЗАЗ остава в
правомощията на съдията по вписванията, с цел гарантиране правата на
гражданите, като сочи практика в тази насока. Отказът е мотивиран и с
разпоредбите на чл.590, ал.1 от ГПК във връзка с чл.580 и чл.586, ал.1 от ГПК –
липсва необходимото съдържание – идентификация на страните във връзка с чл.3, ал.4 от ЗАЗ
относно мнозинството на носителите на право на собственост, което е необходимо условие
за сключването на договора.
Постановения отказ е правилен и
следва да бъде потвърден.
На 27.10.2017г.
в гр.Плевен е сключен Анекс към Договор за аренда на земеделска земя,
вписан с вх. №7709 от 02.11.2011г., том 12, №272, парт.книга №4003 в Служба по вписванията при Районен съд
– Ловеч, с който анекс Фатме Юсеинова Моллова, ЕГН **********, чрез пълномощника Сафие Мехмедова Ибраимова,
ЕГН **********, съгласно пълномощно №№267, 268 от 31.05.2017г. на Кметство с.Малиново, „… в качеството си на
собственик/съсобственици – лично или в качеството на наследник на общия наследодател Ибрахим Ибрахимов Моллов…”,
наречен арендодател от една страна и от друга ЕТ„АГРО-С.Д.”,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр.Варна, бул.Мария Луиза № 9, чрез пълномощника Светла Симеонова Дичевска, ЕГН **********, наречен арендатор, се договорили, че считано от датата на
подписване на анекса чл.3, т.1 от договора да е със следното съдържание: „Чл.3
/1/ Договорът за аренда се сключва за срок до 30.09.2023г.”, като е договорено
и, че считано от датата на подписване на анекса от 2015/2016 стопанска година,
чл.7 от договора е със следното съдържание: „Чл.7 „Арендното
плащане, дължимо от арендатора е в размер на 5 /пет/ лева необработваема
земеделска земя собственост на арендодателя…” и е
описан имота по договора. В раздел ІІІ е посочено, че останалите точки по
договора остават непроменени.
Съгласно
чл.2 от Правилника за вписванията вписване, отбелязване и заличаване се допуска
само за случаите, които са предвидени изрично в законите или в този Правилник.
На вписване в нотариалните книги подлежат актовете посочени в чл.112 от ЗС,
съответно в чл.4 от Правилника за вписванията, които са изчерпателно изброени,
но не и обстоятелства подлежащи на вписване. Закона за арендата в земеделието е
специален закон, който урежда всички елементи на договора за аренда. Договорът за аренда подлежи на
вписване в имотния регистър, съгласно чл.3, ал.1 от Закона за арендата в земеделието
и чл.4, б.”л” от Правилника за вписване. С изменението в ДВ, бр.13, в сила от
7.02.2017г. е регламентирано /чл.3, ал.4 от ЗАЗ/, че договорът за аренда може
да бъде сключен със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече
от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със
съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от
50 на сто идеални части от съсобствения имот. Пълномощното следва да бъде с
нотариална заверка на подписите и съдържанието. Вписването на договорите за
аренда и на споразуменията към тях, са предвидени в три хипотези, а именно:
вписване на договора за аренда – чл.3, ал.1, продължаването на срока на
договора за аренда – чл.18, ал.1 и прекратяването на договора за аренда –
чл.27, ал.2 от ЗАЗ.
По въпроса
относно предметния обхват на проверката, която съдията по вписванията следва да
извърши, е формирана задължителна съдебна практика в т.6 от Тълкувателно
решение № 7 от 25.04.2013 г. по тълк.дело №8/2012г.
на ОСГТК на ВКС. Указано, че съдията по вписвания извършва проверка, съгласно
чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията относно следното: актът подлежи ли на
вписване, съставен ли е съобразно изискването за форма и има ли предвиденото в
Правилника за вписванията съдържание. Съдията по вписване не проверява
материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в
закона. Така също се приема, че проверката на съдържанието на акта е в две
насоки- идентификация на страните /чл.6, ал.1, б.”а” от ПВ/ и идентификация на
имота /чл.6, ал.1 ,б.”в” от ПВ/.
Разпоредбата
на чл.3, ал.4 от ЗАЗ /в сила на 07.02.2017 г., съгласно §8 от ПЗР
на ЗИД на ЗСПЗЗ/ изисква да са налице изрично упоменатите в закона материалноправни предпоставки – съсобствениците сключващи договор
за аренда да притежават повече от 50 на сто от съсобствеността на земеделската
земя. В случаят липсва информация арендодателя Фатме Юсеинова
Моллова, ЕГН **********, чрез пълномощника Сафие Мехмедова Ибраимова,
като наследник на наследодателя Ибрахим Ибрахимов
Моллов, в качеството на собственик или съсобственик
подписва Анекс към Договор за аренда на земеделска
земя, вписан с вх. №7709 от 02.11.2011г., том 12, №272, парт.книга №4003 в Служба по вписванията при Районен съд
– Ловеч и в случай, че е
съсобственик, упълномощен ли е от съсобствениците притежаващи общо с нея повече от 50 на сто идеални части от описаните имоти, която
проверка касае именно идентификацията на страните, съгласно чл.6, ал.1, б.”а” от ПВ.
С
изменението на разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ законодателят е целят именно
да се избегнат неблагоприятните
последици от действието на сключения договор за аренда поне по отношение на
съсобствениците притежаващи повече от 50 на сто идеални части от собствеността
на имотите отдадени под аренда, а не да ги принуди да поемат задължения, за
които те не са дали съгласие. Нормата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ е именно във връзка
с идентификацията на страните, които в случая не се „трети страни” и по
отношение на които да се прилагат разпоредбите на чл.3, ал.4 от ЗАЗ /отм./.
В тази
насока са изложените от съдия по вписванията мотиви. Доказателства, от които да
е видно, че към заявлението са представени документи удостоверяващи изрично
предвидените изисквания на чл.3, ал.4 от
ЗАЗ, не са налице. При нередовност на молбата за вписване, съдията по
вписванията е длъжен да постанови отказ, съгласно чл.32а от Правилника за
вписванията, без да дава указания за отстраняване на нередовността.
За пълнота
следва да бъде отбелязано, че към Договор за аренда на земеделска земя, вписан с
вх. №7709 от 02.11.2011г., том 12, №272, парт.книга №4003 в Служба по вписванията при Районен съд
– Ловеч е сключван Анекс с вх.№6704 от 05.11.2015г., том 9, №285, парт.книга 3395, с
който срокът на договора е продължен до 01.10.2020 година. С процесния Анекс,
съгласно който договорът за аренда се
сключва за срок до 30.09.2023г. се нарушава императивната разпоредба на чл.16,
изр.второ от Закона за арендата в земеделието – изменението на арендния договор
не може да засяга уговорения срок.
Така също
следва да бъде отбелязано, че освен посочената в частната жалба практика на
ВКС, с Определение № 232 от 18.05.2017г. по ч.т.д.№1030/2017г. ВКС, ТК, Първо
отделение не е допуснато касационно обжалване на въззивно определение №248 на
Окръжен съд – Ловеч от 10.04.2017г. по ч.гр.д.№146/2017г., с Определение №498
от 12.10.2017г. по ч.т.д.№2107/2017г. ВКС, ТК, Първо отделение е допуснато
касационно обжалване на определение №409 на Окръжен съд – Ловеч от 12.06.2017г.
по ч.гр.д.№331/2017г., като определението е потвърдено. Не е допуснато
касационно обжалване на определенията на Окръжен съд – Ловеч и с Определение №
738 от 05.12.2017г. по ч.т.д.№1027/2017г. ВКС, ТК, Второ отделение, с
Определение № 739 от 05.12.2017г. по ч.т.д.№2155/2017г. ВКС, ТК, Второ
отделение и с Определение №740 от 05.12.2017г. по ч.т.д.№2121/2017г. ВКС, ТК,
Второ отделение.
При изложеното Ловешкият окръжен
съд намира, че постановения отказ с Определение
№101 от 03.11.2017г. на Съдията по вписванията при Ловешкия районен съд, е
законосъобразен и следва да се потвърди.
Водим от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И :
ПОТВЪРЖДАВА Определение №101 от 03.11.2017г. на Съдията по вписванията при Ловешкия
районен съд, с което е отказано вписване на Анекс към Договор за аренда, рег.№9843 от 27.10.2017г. на
Нотариус Савина Иванова, с рег.№016 на НК с район на действие РС – Плевен, с
вх.рег.№6164 от 03.11.2017г. по описа на Служба по
вписванията – Ловеч.
Определението
подлежи на обжалване с частна жалба пред ВКС, при условията на чл.274, ал.3,
т.1 от ГПК, в едноседмичен срок от съобщаването му.
На
основание чл.7, ал.2 от ГПК препис от
определението да се връчи на жалбоподателя.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
1.
ЧЛЕНОВЕ:
2.