Р
Е Ш Е Н И Е
№...................../.....................2021 г.
гр. Варна
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 9-ти съдебен състав, в открито съдебно заседание, проведено на петнадесети февруари през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: НАСУФ ИСМАЛ
при участието
на секретаря Илияна Илиева,
като разгледа
докладваното от съдията
гр. д. № 18350 по
описа на РС-Варна
за 2019
г.,
за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по предявени от „Ю.“ ООД, ЕИК *** против ЕТ „А.Д.“, ЕИК*** – С. И. Д.,
обективно кумулативно съединени положителни установителни искове с правно
основание чл. 422, ал. 1 вр. чл. 415, ал. 1 от ГПК вр. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл.
8, ал. 1 от ЗАЗ и чл. 86 от ЗЗД за установяване между страните със сила на
пресъдено нещо, че ответникът дължи на ищеца сумата в общ размер от 17 374.68 лева – сбор от
неплатената рента по договор за аренда от 27.08.2008 г. с нотариална заверка на
подписи рег. № 16007/10.12.2008 г. и анекс от 27.09.2014 г. към същия договор,
дължима за стопанските 2015/2016 г., 2016/2017 г. и 2017/2018 г., относно
ползването на общо 144.789 дка земи в м-ст “Р.“ и м-ст „Ст. Д.“ в землището на
с. З., общ. В., обл. М., както и сумата в размер от 2 615.88 лева – сбор от мораторните лихви върху рентата за
стопанските години 2015/2016 г., 2016/2017 г. и 2017/2018 г. по същия договор
за аренда, начислени общо за периода 01.10.2016 г. – 26.03.2019 г. и формирани
от сумите: 1459.16 лева по рента за 2015/2016 г. за период 01.10.2016 г.-26.03.2019
г; 871.96 лева по рента за 2016/2017 г., за период 01.10.2017г.-26.03.2019 г.;
284.76 лева по рента за 2017/2018 г., за периода 01.10.2018 г.-26.03.2019 г., за
които суми е издадена заповед за незабавно изпълнение на парично задължение №
2547/29.03.2019 г., издадена по реда на чл. 417 ГПК по ч. гр. д. № 4736/2019 г.
по описа на РС-Варна.
Ищецът твърди в исковата молба, че подал заявление за издаване на заповед за изпълнение за процесните суми, за
които била издадена заповед по чл. 417 от ГПК. След като
длъжникът възразил, за ищеца се породил интересът
от настоящите искове.
Твърди още, че въз основа на договор
за продажба на наследство от дата 19.05.2017 г. и договори за продажба от
18.12.2013 г., 24.10.2014 г. и 05.04.2018 г. е придобил права върху общо
144.789 дка земи в м. „Р.“ и м. „Ст. Д.“ в землището на с. З., общ. В., обл. М..
Така и на осн. чл. 17 от ЗАЗ ищецът е встъпил като арендодател в
правоотношението по договор за аренда от 27.08.2008 г. с нотариална заверка на
подписите рег. № 16007/10.12.2008 г. и анекс от 27.09.2014 г. към него,
предоставящ за ползване въпросните 144.789 дка земи в полза на ответника, срещу
годишна арендна цена от 40.00 лева на месец, платима до 01-во число на м. 10-ти
за всяка стопанска година. Качеството на арендодател е било придобито и въз
основа на договор за продажба на търговско предприятие от 03.10.2016 г. с
нотариална заверка от същата дата, чрез който предприятието на ЕТ „М. А.-ю.-Ю.
К.“ – Ю. М. К., е било закупено от ищеца „Ю.“ ООД. Ищецът твърди още, че
ответникът и арендатор бил уведомен надлежно за заместването в арендното
правоотношение, а продажбата на търговското предприятие било вписано в ТР, с
което надлежно е възникнало и задължението на ответника да плаща именно на
ищеца по договора за аренда на исковите 144.789 дка земи в обл. М.. И тъй като
за стопанските 2015/2016 г., 2016/2017 г. и 2017/2018 г. плащания нямало,
претендира общата за тях арендна цена, както и лихва за забава върху нея, в
исковите размери.
В
срока по чл. 131 от ГПК ответникът депозира писмен отговор. В него той
оспорва основателността на исковете, като инкорпорира и насрещен иск. Същият
отделно е заявен и в последващ документ. По същество ответникът не оспорва /с
оглед на уточняващата молба пред РС-Варна/ сключването на договора за продажба
на наследство от дата 19.05.2017 г. и на договорите за продажба от 18.12.2013 г.,
24.10.2014 г. и 05.04.2018 г., с които ищцовото дружество е придобило права
върху общо 144.789 дка земи в землище на с. З., общ. В., обл. М.. Не оспорва
още действителността на договора за аренда от 27.08.2008 г. с нотариална
заверка на подписите рег. № 16007/10.12.2008 г. и анекса от 27.09.2014 г. към
него, предоставящ за ползване въпросните 144.789 дка земи на ответника.
Исковете обаче ответникът оспорва
изцяло. В тази връзка изрично спори да е бил надлежно уведомен за заместването
в арендното правоотношение точно от ищеца по делото, поради което и ответникът
не е дължал плащания на ищеца, а на предходните арендодатели.
На следващо място твърди, че задълженията за плащане на арендна цена за
исковите имоти и стопански години са изплатени в цялост, като дори са и
надплатени. Това е така, защото твърди, че за стопанските 2015/2016 г.,
2016/2017 г. и 2017/2018 г. е плащал не по 40.00 лева, а по 50.00 лева за всеки
декар ползвана земя. За стопанска 2015/2016 г. е била издадена именно от
праводателя на ищеца - ЕТ „М. А.-ю.-Ю. К.“ –фактура № 89/27.08.2015 г. за
7239.45 лева, платена именно по сметка на издателя. Пак така за стопанската
2016/2017 г. е била издадена именно от праводателя на ищеца - ЕТ „М. А.-ю.-Ю.
К.“ – фактура № 123 от 23.08.2016 г. за 7239.45 лева, платена именно по сметка
на издателя. А за стопанската 2017/2018 г. е била издадена фактура № 38/29.08.2017
г. вече от самия ищец „Ю.“ ООД за 7239.45 лева платена пак по сметка на
издателя. С тези плащания ответникът е изпълнил валидно и в цялост задълженията
си по договора за аренда и поради това твърди липса на неизпълнение, липса на
забава и липса на основателност на предявените искове.
Въз основа на горните твърдения
твърди, че не само е платил изцяло, но е и дори надплатил с общо с 4345.35 лева
повече от дължимото по договора. Поради това предявява насрещен иск /уточнен
окончателно с молби от 27.12.2019 г./, за осъждане на „Ю.“ ООД да заплати на ЕТ
„А.Д.“, ЕИК *** – С. И. Д. на основание чл. 55, ал. 1, предл.
1-во от ЗЗД, сумата в размер от 4 345.35
лева – платена без правно основание и съставляваща горницата над
задълженията на арендатора по договора за аренда от аренда от 27.08.2008 г. с
нотариална заверка на подписи рег. № 16007/10.12.2008 г. и анекс от 27.09.2014 г.
към него, до пълните преведени суми по фактури № 89/27.08.2015 г.; № 123/23.08.2016
г. и № 38/29.08.2017 г., ведно със законната лихва от предявяване на иска –
30.09.2019 г. до пълното плащане.
Моли за отхвърляне на началните
искове и за уважаване на насрещния.
Ответникът
по насрещния иск депозира отговор в законовия срок, като оспорва насрещния
иск с обобщените доводи, че надплащане няма, тъй като сочените от ответника
плащания не са направени в полза на ищеца или на праводателя на ищеца, а на
други лица. Моли за отхвърляне на насрещния иск.
В проведеното открито съдебно заседание ищецът, редовно призован, не се
представлява. С молба вх. № 268405 от 20.09.2020 г. поддържа
предявените установителни искове и отговора на насрещния осъдителен иск. Обективира искане по чл. 78, ал. 5 от ГПК.
Ответникът,
редовно призован за същото съдебно заседание, чрез адв. П.Б. оспорва
предявените установителни искове, моли за оставянето им без уважение и за
уважаване на предявения осъдителен насрещен иск.
Настоящият съдебен състав, като
съобрази предметните предели на исковото производство, очертани в исковата молба и отговора, като взе предвид, събрания и приобщен по дело
доказателствен материал – в съвкупност
и поотделно, на основание чл. 12 и чл. 235, ал. 2 от
ГПК, приема за установени следните фактически положения:
От
представения аренден договор от 27.08.2008 г. се
установява, че М. И. М.; П. Н. Б.; М. С. Б.; М. К. С.; А. Д. И.; Д. З. Г.; Е.
П. Ф.; В. Б. Т.; Р. И. Б.-Г.; П. С. Г.; Б. В. всичките в качеството им на
наследници на общия наследодател Н. Н. Г. са предоставили за временно възмездно
ползуване на ЕТ „А.Д.“ нива в м-ст „Р.“ с площ от 65.969 дка, трета категория,
представляващ имот № *; нива в м-ст „Ст. Д.“ с площ от 69.234 дка, трета
категория, представляващ имот № * и нива в м-ст „Р.“, с площ от 9.586 дка,
трета категория, представляващ имот № * всички, находящи се в землището на с. З.,
общ. В., обл. М. за срок от 7 /седем/ стопански години, считано от стопанската
2008/2009 г. до 2014/2015 г., включително срещу заплащане на арендна цена в
размер на 16.00 лева за декар на ползувана земеделска
земя, собственост на арендодателите, дължима за всяка
стопанска година, следваща срока на договора.
Видно от
нотариален акт за покупко-продажба на поземлени имоти земеделска земя № *, том
*, рег. № *, дело № * от *г., Н. И. М., М. К. С., П. Г. Д. и Р. И. Б.-Г. са
продали на ЕТ „М. А.-ю.-Ю. К.“ своите наследени 1/16 /една шестнадесета/ ид.
части от нива в м-ст „Ст. Д.“ с площ от 69.235 дка, трета категория,
представляващ имот № *; нива с площ от 65.971 дка, трета категория земя, в м-ст
„Р.“, представляващ имот № *; нива с площ от 8.499 дка, трета категория земя, в
м-ст „Ч. /*/“, представляващ имот № * и нива в м-ст „Р.“, с площ от 9.586 дка,
трета категория, представляващ имот № *; нива в м-ст „В. /*/“, с площ от 3.537
дка, шеста категория, представляващ имот № * и нива в м-ст „В. /*/“, с площ от
3.643 дка, шеста категория, представляващ имот № * всичките, находящи в
землището на с. З., общ. В., обл. М..
Видно е
от нотариално заверения анекс от 27.09.2014 г., вписан в СВ-гр. Л. с вх. Рег. №
2410, акт № 262, том 6 към договор за аренда на земеделска земя от 2008 г. с
вх. Рег. № 9133/15.12.2008 г., подписан между И. М. И.; М. К. С.; А. Д. И.; Д. З. Г.; Е. П. Ф. в
качеството им на наследници на общия наследодател М. И. М. като арендодатели и ЕТ „А.Д.“ като арендатор, срокът на договора
за аренда от 2008 г. е удължен до 01.10.2020 г., а считано от стопанската
2013/2014 г. арендната цена е увеличена на 40.00 лева
за декар ползувана земеделска земя, собственост на арендодателите.
Видно е
от нотариален акт за покупко-продажба на поземлени имоти земеделска земя № *,
том *, рег. № *, дело № * от * г., И. М. И. и Ц. М. И. са продали на ЕТ „М. А.-ю.-Ю.
К.“ своите наследени 1/5 /една пета/ ид. части от 65.971 дка, трета категория
земя, в м-ст „Р.“, представляващ имот № *; нива в м-ст „Ст. Д.“ с площ от
69.235 дка, трета категория, представляващ имот № * и нива в м-ст „Р.“, с площ
от 9.586 дка, трета категория, представляващ имот № * всичките, находящи в
землището на с. З., общ. В., обл. М..
Видно е
от приложения по делото /л. 23/ нотариално заверен договор за преарендуване на
земеделски земи, вписан в СВ-гр. Л. на 27.10.2014 г. с вх. рег. № 7327, том 15,
на 27.10.2014 г. М. К. А. като физическо лице в качеството си на преарендодател е предоставил на ЕТ „А.Д.“ като преарендатор за временно и възмездно ползване на процесните
ниви, които М. К. А. е взел за обработване под аренда с нотариално заверен
Договор за аренда на земеделски земи № 20, том VIII от 25.06.2014 г., вписан в СВ-гр. Л. под № 132, том XIV, дв. вх. рег. № 6205 от
27.06.2014 г. за срок от 5 /пет години/, считано от 01.10.2014 г. до 01.10.2019
г. при заплащане на арендна цена от 50.00 лева за дка по банкова сметка ***в, а
именно IBAN:
***, открита в „Ю. и Е. Д.-Б.“.
Видно от
представената фактура № 89/27.08.2015 г. с доставчик ЕТ „М. А.-ю.-Ю. К.“ и
получател ЕТ „А.-С. Д.“ по договора за преаренда от 27.10.2014 г. за общо
490.928 дка земя е начислена арендна цена в размер от 24 546.00 лева или
по 50.00 лева на дка за стопанската 2015/2016 г.
От
фактура № 123 от 23.08.2016 г. се установява, че по същия договор за преаренда
за 263.56 дка е начислена цена в размер от 13 178.00 лева, като същата
сума за същите декари земя е начислена и във фактура № 38/29.08.2017 г. И в
трите фактури като основание за издаването им е посочен договора за преаренда
от 27.10.2014 г.
По
делото са ангажирани и платежни нареждания за кредитен превод с наредител ЕТ „А.Д.“
и получател ЕТ „М. А.-Ю.“, от които е видно, че на 09.09.2015
г. първият е превел по сметка на втория сумата в общ размер от 145 809.05
лева с основание „фактури 84, 85, 88, 89, 86 и 87“; на 03.11.2016 г. сумата в
размер от 37 218.63 лева с основание „наем 2016/2017 г.“ и пояснение
„приспадане наем 2015/2016 г., 2016/2017 г.“, а на 29.12.2017 г. сумата в
размер от 14 969.40 лева с правно основание „наем земя 2017/2018 г., ф-ри 34,
37, 38, 39“ и пояснение „в полза на Ю.“, като получател в платежното е посочено
физическото лице М. К. А., като за разлика от първите две платежни нареждания и
банковата сметка е различна.
От
представения нотариално заверен договор за продажба на търговско предприятие от
03.10.2016 г., вписан в СВ-гр. Л. с вх. Рег. № 709/02.02.2017
г., акт № 247, том 2, се установява, че ЕТ „М. А.-Ю.-Ю.
К.“ продава на „Ю.“ ООД търговското предприятие като съвкупност от права,
задължения и фактически отношения срещу цена от 606 532.00 лева, платима
на сто и двадесет равни месечни вноски от по 5 054.00 лева.
Видно от
нотариално заверения договор за продажба на наследствени права от 19.05.2017
г., вписан в СВ – гр. Л. с вх. Рег. № 3582/23.05.2017 г., акт № 115, том 8, „Ю.“
ООД е закупило от Н. О. А., Е. П. Ф., П. С. Г., Д. З. Г., П. С. Г. и А. Д. И.
наследството оставено от наследниците С. Н. Г. и С. В. Г. за цена от 6800.00
лева.
От
представения констативен нотариален акт № *, том *, рег. № *, дело № * от * г.
се установява, че ищцовото дружество е признато за титуляр на субективно
материално вещно право на собсвтеност върху 2/15 /две
петнадесети/ ид. части от нива в м-ст „Ст. Д.“ с площ от 69.234 дка, трета
категория, представляващ имот № *; нива с площ от 65.971 дка, трета категория
земя, в м-ст „Р.“, представляващ имот № *; нива с площ от 8.499 дка, трета
категория земя, в м-ст „Ч. /*/“, пердставляващ имот №
* и нива в м-ст „Р.“, с площ от 9.586 дка, трета категория, представляващ имот
№ *, всичките, находящи в землището на с. З., общ. В., обл. М..
От
нотариален акт за покупко-продажба на поземлени имоти земеделска земя № *, том
*, рег. № *, дело № * от * г. се установява, че В. Б. Т., Д. П. Г., Д. П. М. и А.
П. П. са продали на „Ю.“ ООД наследените 11/120 /единадесет сто и двадесети/
идеални части от процесните ниви, а именно нива в м-ст „Ст. Д.“ с площ от
69.235 дка, трета категория, представляващ имот № *; нива с площ от 65.971 дка,
трета категория земя, в м-ст „Р.“, представляващ имот № *; нива с площ от 8.499
дка, трета категория земя, в м-ст „Ч. /*/“, представляващ имот № * и нива в
м-ст „Р.“, с площ от 9.586 дка, трета категория, представляващ имот № *; нива в
м-ст „В. /*/“, с площ от 3.537 дка, шеста категория, представляващ имот № * и
нива в м-ст „В. /*/“, с площ от 3.643 дка, шеста категория, представляващ имот
№ * всичките, находящи в землището на с. З., общ. В., обл. М..
По
делото е представено и уведомление-покана, изготвено от „Ю.“ ООД, адресирано до
ЕТ „А.Д.“, което носи печата на първия търговец и подписа на управителя на
ищцовото дружество, от чието съдържание се установява, че за процесните ниви №
*; № * и № * има сключен договор за аренда с М. К. А. като физическо лице,
вписан в СВ-гр. Л., респективно Договор за преаренда, сключен между М. К. А. в качесвтото му на преарендодател и
ЕТ „А.Д.“ като преарендатор. Констатира се още, че
със същия писмен документ ищцовото дружество уведомява ответника, че анекса вписан
в СВ-гр. В. на 27.03.2015 г. му е непротивопоставим, доколкото на 24.10.2014 г.
и на 18.12.2013 г. страните подписали анекса са се разпоредили със своите ид.
части в полза на М. К. А., поради което последният предлага да се прекрати по
взаимно съгласие договорът за аренда, по който ответникът е арендатор,
доколкото М. К. А. като новия собственик на арендуваните земи е встъпил в
арендното правоотношение като арендодател. По делото не са ангажирани
доказателства досежно датата на връчване на уведомлението-покана на ответника.
По
делото е приобщено и експертно заключение, изготвено по допуснатата ССчЕ. От
същото се установява по несъмнен начин, че за процесните ниви са заплащани за
всяка една от процесните стопански години 2015/2016 г., 2016/2017 г. и 2017/2018
г. по 50.00 лева на 1 декар. Горепосочените фактури № 89/27.05.2015 г., №
123/23.08.2016 г. и 38/29.08.2017 г. са осчетоводени от ответника. По тях има
плащания, които са осчетоводени от ищцовото дружетсво
и ЕТ „М. А. – Ю. – Ю. К.“, като към фактура № 123/23.08.2016 г. има издадено
кредитно известие № 161/18.12.2017 г. във връзка с намаляване на сумата по
фактурата за 103.010 дка на стойност -5 150.50 лева. По това кредитно
известие няма върнати пари от ЕТ „М. А. – Ю. – Ю. К.“ на ответника, но в
счетоводството на ЕТ „А.Д.“ със сумата на кредитното известие е намалено общото
задължение към ищеца. Констатира се от констативно-съобразителната част на
заключението, че за издаването на кредитното известие на вещото лице е
предоставен Анекс от 13.12.2017 г. към горепосочения Договор за преаренда от
27.10.2014 г., като съобразно този анекс договорът се прекратява за стопанската
2016/2017 г. за 103.010 дка от процесните ниви. Т.е. със сумата по кредитното
известие в размер от -5 150.50 лева е намалено общото задължение на ЕТ „А.
С. Д.“ към ЕТ „М. А. – Ю. – Ю. К.“ във връзка с процесните ниви. Вещото лице
сочи, че ако се приеме, че разликата между платените 50.00 лева и
претендираните 40.00 лева арендна цена за декар е надплатеното, както се твърди
от ищеца по насрещния иск, то за целия период са надплатени 4 343.67 лева,
но след приспадане на кредитното известие на стойност -5 150.50 лева, то се
получава, че няма надплатени суми.
В хода
на изслушването на вещото лице, същото поддържа заключението си, като след
поставени допълнителни въпроси от процесуалния представител на ответника сочи,
че ако не се вземе предвид стойността на кредитното известие, то общият размер
на надплатената сума възлиза на 4343.76 лева.
При така установената фактическа обстановка, съдът достига до следните
правни изводи:
Договорът за аренда дава специална
и съобразена с обществените
отношения по предоставяне на ползването на земеделски
земи и свързаните с тях вещи защита,
насочена към създаване на условия
за по-ефективно използване на средствата
за земеделско производство. Договорът урежда обществените
отношения, свързани със стопанското ползване на земеделска
земя и извличане на плодовете, на
които арендаторът става собственик. Съществената специфика на земеделската земя е, че при
ползването-обработването тя
дава плодове /за разлика от
типичния обект на наемния договор,
при ползването на койтоне се
извличат добиви/. Това е обусловило създаването на режим на
специално регулиране, който отразява особеностите на арендния договор на земеделската
земя. Поради съществения елемент
на този вид
договор-придобиване собствеността
върху добивите /чл. 2, ал. 2 ЗАЗ/, законът дава специална регулация на отношенията във връзка с плодовете
/чл. 2, ал. 2, чл. 10 , ал. 3, чл. 31 ЗАЗ/. Засилено е задължението на
арендатора за полагане на грижа
при ползването на земята и заплащането на арендна цена, както и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно и
безпрепятствено ползване на
имота.
За да бъде ангажирана договорната отговорност на
ответника ЕТ „А.Д.“ ищецът „Ю.“ ООД следва да установи по несъмнен начин в
условията на пълно и главно доказване кумулативното наличие на следните
елементи от фактическия състав на предявените установителни искове с правно
основание чл. 422, ал. 1 вр. чл. 415, ал. 1 вр. чл. 8, ал. 1 от ЗАЗ и чл. 86 от ЗЗД: наличието на
валидно облигационно правоотношение с предмет процесните ниви, учредено въз
основа на договор за аренда в земеделието със срок на действие процесните
стопански години; своята изправност – че е осигурил спокойното и безпрепятсвтено ползване на земеделските земи, предоставени
под аренда от неговите праводатели; настъпилите във времето правоприемства;
изискуемостта на задължението за плащане на арендна цена и изпадането на ответника в забава; размера на
гражданските притезания.
Ответникът следва да проведе насрещно доказване по
тези факти, а при установяване на горното – да докаже, че е погасил своите
задължения, т.е. своята изправност, както и своите правоизключващи,
правопогасяващи и правоотлагащи възражения. По
насрещния осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл.
1-во от ЗЗД ЕТ „А.-С. Д.“ следва да установи, че е престирал парична сума под
формата на надплатена рента, както и размера на надплатената сума, а „Ю.“ ООД
основанието за получаване на търсената надплатена сума, представляваща арендна
цена.
По делото не се спори, че с договора за аренда от
27.08.2008 г. с нотариална заверка на подписите рег. № 16007/10.12.2008 г. и
нотариално заверен анекс от 27.09.2014 г. към него, надлежно вписавни в СВ-гр. Л., на ответника е предоставено за срок
до 01.10.2020 г. обработването под аренда на процесните ниви с обща площ от 144.789
дка, находящи се в землище на с. З., общ. В., обл. М., включително за
стопанските 2015/2016 г., 2016/2017 г. и 2017/2018 г. Не се спори и досежно
осъществените във времето частни и универсални правоприемства въз основа на
договор за продажба на наследство от дата 19.05.2017 г. и на договорите за
продажба от 18.12.2013 г., 24.10.2014 г. и 05.04.2018 г., с които ищцовото
дружество е придобило права върху процесните ниви от арендодателите
на ответника.
С оглед на това
ищцовото дружество е встъпало
в учредените още през 2008 г. арендни правоотношения на основание чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ.
Ответникът
по главния иск обаче изрично
оспорва факта на уведомяване по смисъла на
чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ. Съгласно цитирания законов текст приобретателят е длъжен да уведоми незабавно
арендатора за настъпилото заместване. Той не може да
иска от арендатора
да изпълни към него задължение,
което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на
съобщението за заместването. Ищецът е
ангажирал уведомление-покана, от чието съдържание на първо място не става ясно
кога, от кой и кои имоти ищецът е придобил в собственост и на следващо място
няма отбелязване или представена разписка, удостоверяваща датата на връчване на
уведомлението-покана на ответника-арендатор. Съдът обаче счита, че ненадлежното
уведомяване на арендатора за извършеното правоприемство касателно арендуваните
земи не е елемент от фактическия състав нито на договора за аренда, нито на
разпоредителната сделка. Уведомяването е законово задължение на новия
собственик, касаещо адресата на паричното задължение за заплащане на аренда. В
конкретния случай съдът счита, че най-ранният момент на уведомяването на
ответника-арендатор е връчването на заповедта по чл. 417 от ГПК от съдебния
изпълнител, т.е. на 09.05.2019 г., а дори ако се приеме, че не е тази дата, то
уведомяването е станало с връчване на препис от исковата молба, като на
основание чл. 235, ал. 3 от ГПК следва да се отчете от съда като правнорелавантен факт настъпил в хода на процеса.
Ето защо съдът намира
оплакванията за липса на уведомяване за неоснователни, доколкото такова е
налице и е настъпило в хода на процеса.
Както се посочи и по-горе
уведомяването по чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ не е правопораждащ
факт, но е от значение в случаите, при които в спора са наведени твърдения
относно извършено плащане в полза на стария собственик-арендодател. В
конкретния казус такива твърдения освен, че са изложени – същите са и в
основата на насрещната претенция по чл. 55, ал. 1, предл.
1 от ЗЗД. Основната защитна теза на ответника – ищец по насрещния иск е
доводът, че е платил /дори по висока цена/ на предходния арендодател ЕТ „М. А.-ю.-Ю.
К.“, доколкото ответникът по насрещния иск е приобретател на търговското предприятие
на едноличния търговец, закупил процесните ниви от гореизброените физически
лица, който факт се констатира и от представените договори за покупко-продажба
на земеделски земи и договора по чл. 15, ал. 1 от ТЗ.
Съдът след като анализира
писмените и експертни доказателства в съвкупност и поотделно констатира, че за процесните
стопански години успоредно са учредени общо три облигационни правоотношения с
предмет възмездно ползване на процесните ниви.
Първото арендно
правоотношение е възникнало още през 2008 г. с арендатор ЕТ „А.Д.“ за срок от 7
г. и арендна цена 16.00 лева за дка. С анекса от 27.09.2014 г. към договора за
аренда от 2008 г. ползването на арендуваните земеделски земи е продължено до
01.10.2020 г., като е увеличена и арендната цена на
40.00 лева за дка.
Второто арендно
правоотношение, макар и с косвени доказателства /договор за преарендуване на
земеделски земи и уведомление-покана/, също се установява по несъмнен начин.
Същото е учредено между новият собственик на арендуваните през 2008 г.
земеделските земи ЕТ „М. А.-ю.-Ю. К.“ и М. К. А., но съдържанието на облигационното
правоотношение остава неустановено по делото, доколкото самият писмен документ,
материализиращ правната сделка не е представен.
Третото арендно
правоотношение се констатира от представения и приложен към доказателствената
съвкупност договор за преарендуване на земеделски земи, сключен между
арендатора по второто арендно правоотношение М. К. А.
в качесвтото му на преарендодател
и ответника арендатор по първото арендно
правоотношение ЕТ „А.Д.“ в качеството му на преарендатор.
Пначало няма пречка един и същи имот да бъде отдаван
под наем/аренда на няколко лица, доколкото няма законова забрана в тази насока.
Но следва да се отбележи, че са съда остава не изяснена причината/каузата,
поради която първият арендатор повторно арендува като преарендатор
за срок от 5 години и цена от 50.00 лева за дка същите земеделски земи, които
още от 2008 г. държи и обработва на годно правно основание и то за срок до 2020
г. Доколкото в обективното гражданско и търговско право основанието на всяка
каузална сделка, каквато е договорът за аренда/преаренда на земеделски земи, се
предполага и с оглед на липсата на нарочни възражения в тази насока в срока по
чл. 131 от ГПК, то съдът не може служебно да приложи материалноправната норма
обективирана в разпоредбата на чл. 26, ал. 2, предл.
4-то от ЗЗД, имайки предвид указанията на ВКС, че липсата на основание не е
сред форманните основание за нищожност като форма или
предмет / Решение No
384/02.11.2011 г. по гр. д. No 1450/2010 г. по описа на
ВКС, Първо ГО/.
В конкретния случай от представените
счетоводни и банкови документи се констатира по несъмнен начин, че твърдените
от ответника плащания за всяка стопанска година в размер от по 7239.45 лева са
извършени, както следва: в полза на ЕТ „М. А.-ю.-Ю. К.“ за стопанската
2015/2016 г. и 2016/2017 г. и в полза на „Ю.“ ООД за стопанската 2017/2018 г.,
но видно от приобщените фактури, надлежно осчетоводени от двете страни съгласно
експертното заключение, което съдът кредитира като обективно, пълно,
компетентно изготвено и неоспорено от страните, основанитето
на тези плащания не е договорът за аренда от 2008 г. анексиран през 2014 г., а
договорът за преаренда от 27.10.2014 г., чиито страни са физическото лице М. К.
А.-преарендодател и ЕТ „А.Д.“-преарендатор.
От изложеното следва, че липсва плащане по първото арендно
правоотношение, доколкото същите са осъществени на основание последното преарендно, което е отделно и самостоятелно правоотношение.
Но сумите са престирани в полза на лица, които не са
страни по това преарендно правоотношение и
следователно не са титуляри на тези парични вземания. В конкретния случай не
може да се говори и за „сливане“ като правопогасяващ облигационното
правоотношение факт, доколкото не е налице хипотезата на сливане на качествата
кредитор и длъжник в един и същ правен субект. Видно от вписванията по партидатат на търговеца ЕТ „М. А.-ю.-Ю. К.“ към датите на
втория договор за аренда от м.06.2014 г. и договор за преаренда от м.10.2014 г.
физическото лице – търговец е Ю. М. К. /от 2009 г./. М. К. А. е отделен субект
на правото със самостоятелни права и задължения. Същият е титуляр на правото на
непарично вземане по договора за аренда от м.06.2014 г. и на парично вземане по
договора за преаренда от м.10.2014 г. и обратното – носител на задължението за
парично вземане по договора за аренда от м.06.2014 г. и на непаричното вземане
на ответника по договора за преаренда от м.10.2014 г. Преарендуването
на земеделските земи е самостоятелен институт на правото, който е нормативно
регламентиран в разпоредбата на чл. 11 от ЗАЗ и не води до сливане, респективно
погасяване на права и задължения. Друг би бил случаят, ако самият преарендодател беше закупил процесните ниви.
Съдът приема, че липсва плащане по първото арендно
правоотношение от 2008 г., доколкото представените от ответника
доказателства в тази насока касят друго
правоотношение, учредено на 27.10.2014 г. между ответника и лицето М. А.. Отделно е налице плащане в полза на лица, които не са страна по преарендното правоотношение от 27.10.2014 г., т. е.
установи се по несъмнен начин, че плащанията в полза на същите са лишени от основание, още повече, че в самия преаренден договор страните изрично са уговорили и начинът
на плащане и банковата сметка, по която е следвало да се извършат погашенията,
като видно от представените платежни нареждания банковите сметки не съвпадат с
уговорената. Изпълнението на задължението трябва да бъде
направено на кредитора или на
овластено от него, от съда
или от закона
лице. В противен
случай то е действително само ако кредиторът го е потвърдил или се е възползувал
от него – арг. чл.
75, ал. 1 от ЗЗД. В конкретния
случай не може да намери
приложение и разпоредбата на ал. 2
от цитирания законов текст, доколкото изпълнението
е направено в полза на търговци, а кредитор е физическо лице. Наред с това по делото няма
възражения или твърдения в тази насока в преклузивните срокове, които да
освободят ответника по насрещния иск от отговорността да върне получената без
основание парична сума.
Размерите на предявените граждански притезания по главния и насрещен иск се установяват по
несъмнен начин от ангажираните писмени и експертни доказателства. Уговорената
цена за обработване на процесните земеделски земи с обща площ от 144.789 дка по
аредното правоотношение, учредено през 2008 г.,
изменено през 2014 г. е 40.00 лева за дка, т.е. 5791.56 лева за една стопанска
година или общо 17 374.68 лева - за трите стопански години.
Ищецът по насрещния иск е заплатил касателно
процесните ниви с обща площ от 144.789 дка без основание в полза на ЕТ „М. А.-ю.-Ю.
К.“, чието предприятие е закупено от „Ю.“ ООД, и в полза на последното
търговско дружество сумата в общ размер от 21 718.80 лева или по 7239.60
лева за всяка стопанска година 2015/2016 г., 2016/2017 г. и 2017/2018 г. /по
50.00 лева за дка/, като предмет на осъдителния иск е сумата в размер от
4 345.35 лева и до този размер следва да се уважи искът.
Съгласнио
чл. 7, ал. 2 от договора за аренда от 2008 г., изменен с анекс от 2014 г.,
арендното плащане следва да се извърши след приключване на всяка стопанска
година. Съгласно § 2, т. 3 от ДР на ЗАЗ „стопанска година“ е времето от 1 октомври на текущата
година до 1 октомври на следващата
година. В конкретния случай задължението за заплащане на арендната цена за стопанската 2015/2016 г. е станало
изискуемо на 01.10.2016 г., а за стопанската 2016/2017 г. – на 01.10.2017 г. и
за 2017/2018 г. – на 01.10.2018 г. Но доколкото в договора не е уговорена дата
или краен срок за погасяване на възникналите на тези дати задължения за
заплащане на арендна цена, то съдът счита, че ответникът е изпаднал в забава не
от момента на изискуемостта /характерно само за срочните задължения – чл. 84,
ал. 1 ЗЗД/, а от момента на поканата /характерно за безсрочните задължения –
чл. 84, ал. 2 от ЗЗД/. По делото липсват доказателства за връчване на уведомлението-покана
на ответника. Последният най-рано е бил поканен да заплати предявените вземания
с връчване на заповедта по чл. 417 от ГПК от съдебния изпълнител или с връчване
на препис от исковата молба, което обуславя крайния извод на съда за неоснователност
на иска по чл. 422 вр. чл. 415 вр.
чл. 86 от ЗЗД в общ размер от 2 615.88 лева, доколкото забавата на ответника не
предхожда завеждането на гражданското дело срещу него.
Крайният извод на съда е за
основателност, както на главния установителен иск досежно
вземането за сумата в размер от 17 374.68 лева – сбор от неплатената рента по
договор за аренда от 27.08.2008 г. с нотариална заверка на подписи рег. № 16007/10.12.2008 г. и анекс
от 27.09.2014 г. към същия договор, дължима за стопанските 2015/2016 г.,
2016/2017 г. и 2017/2018 г., относно ползването на общо 144.789 дка земи в м-ст
“Р.“ и м-ст „Ст. Д.“ в землището на с. З., общ. В., обл. М., така и на насрещния осъдителен иск досежно вземането в размер от
4345.35 лева – осъществено арендно плащане без правно
основание за процесните стопански години и ниви. Основателността на насрещния
осъдителен иск досежно главното вземане обуславя дължимостта и на произтичащото
от него акцесорно вземане за обезщетение за забава в размер на законната лихва,
считано от датата на предявяване на насрещния иск – 30.09.2019 г. до
окончателното погасяване на вземането.
Относно съдебно-деловодните разноски:
Доколкото в хода на заповедното
производство ищецът „Ю.“ ООД не е обективирал изрично искане за присъждане на
сторените съдебно-деловодни разноски и такива не са присъдени с оспорената
заповед по чл. 417 от ГПК, то и исковият
съд не дължи произнасяне в тази част.
При този изход на спора в полза на ищеца
„Ю.“ ООД на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК следва да се присъдят сторените
разноски съразмерно с уважената част от предявените установителни искове, чийто
общ размер възлиза на 1346.85 лева съобразно представения списък по чл. 80 от ГПК и договор за правна помощ и съдействие, имащ характера на разписка – арг. от т. 1 от ТР № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС, от които
347.34 лева – държавна такса и 999.52 лева – адвокатски хонорар за защита
интереса на дружество.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК в
полза на ответника по установителния иск ЕТ „А.Д.“ следва да се присъдят
съдебно-деловодни разноски. Видно от представения договор за правна помощ и
съдействие, имащ характер на разписка, за защита интереса по предявените
установителни искове ответникът е заплатил в брой адвокатски хонорар в размер
от 700.00 лева. Инвокираното от ищеца „Ю.“ ООД възражение
за прекомерност на уговорения в полза на процесуалния представител на ответника
адвокатско възнаграждение е неоснователно, имайки предвид, че съгласно чл. 7,
ал. 2, т. 4 от Наредбата за минималните размери на адвокастките
възнаграждения /Наредбата/ при материален интерес от 19 990.56 лева
минималният адвокатски хонорар е в размер от 1 129.72 лева. Ето защо в полза на
ответника по установителния иск следва да се присъди сумата в размер от 91.60
лева – адвокатски хонорар съразмерно с отхвърлената част.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК в
полза на ищеца по насрещния иск ЕТ „А.Д.“ следва да се присъдят сторените
съдебно-деловодни разноски съразмерно с уважената част, чийто общ размер
възлиза на 958.17 лева, от които: 250.00 лева – депозит за вещо лице; 174.00
лева – държавна такса и 534.17 лева – минимален адвокатски хонорар по чл. 7,
ал. 2, т. 2 от Наредбата, като в тази част
възражението за прекомерност е основателно с оглед на действителната фактическа
и правна сложност на делото и най-вече с оглед на обема на оказаната правна
помощ и съдействие по повод насрещния иск.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК в
полза на ответника по насрещния иск „Ю.“ ООД не следва да се присъдят сторените
съдебно-деловодни разноски за защита интереса по осъдителния иск, доколкото
същият е изцяло основателен в предявения размер от 4345.35 лева, а такъв в
размер от 21718.80 лева видно от уточняващите молби и доклада по чл. 146 от ГПК
не е предявен в настоящото производство.
Водим от горните мотиви, СЪДЪТ
Р Е Ш И:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл. 422, ал. 1 вр. чл. 415, ал. 1 от ГПК вр. чл.
8, ал. 1 от ЗАЗ, в отношенията между страните, че ЕТ „А.Д.“, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление:*** ДЪЛЖИ
на „Ю.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:***, ***, сумата в
размер от 17 374.68 лева,
представляваща сбор от неплатената рента по договор за аренда от 27.08.2008 г.
с нотариална заверка на подписи рег. № 16007/10.12.2008 г. и анекс от
27.09.2014 г. към същия договор, дължима за стопанските 2015/2016 г., 2016/2017
г. и 2017/2018 г., относно ползването на общо 144.789 дка земи в м-ст “Р.“ и
м-ст „Ст. Д.“ в землището на с. З., общ. В., обл. М., за която сума е издадена
заповед за незабавно изпълнение на парично задължение № 2547/29.03.2019 г.,
издадена по реда на чл. 417 ГПК по ч. гр. д. № 4736/2019 г. по описа на
РС-Варна, КАТО
ОТХВЪРЛЯ
предявения от „Ю.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:***, ***, против
ЕТ „А.Д.“, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:*** положителен
установителен иск с правно основание чл. 422, ал. 1 вр.
чл. 415, ал. 1 от ГПК вр. чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за
приемане за установе в отношенията между страните, че
ответникът дължи на ищеца сумата в общ размер от 2 615.88 лева – сбор от мораторните лихви върху рентата за
стопанските години 2015/2016 г., 2016/2017 г. и 2017/2018 г. по същия договор
за аренда, начислени общо за периода 01.10.2016 г. – 26.03.2019 г. и формирани
от сумите: 1459.16 лева по рента за 2015/2016 г. за период 01.10.2016
г.-26.03.2019 г; 871.96 лева по рента за 2016/2017 г., за период
01.10.2017г.-26.03.2019 г.; 284.76 лева по рента за 2017/2018 г., за периода
01.10.2018 г.-26.03.2019 г., за които суми е издадена заповед за незабавно
изпълнение на парично задължение № 2547/29.03.2019 г., издадена по реда на чл.
417 ГПК по ч. гр. д. № 4736/2019 г. по описа на РС-Варна.
ОСЪЖДА, на основание чл. 55, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД, „Ю.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление:***, *** ДА ЗАПЛАТИ на ЕТ „А.Д.“, ЕИК ***, със седалище
и адрес на управление:*** сумата в размер
на 4 345.35 лева, представляваща осъществено
без основание арендно плащане за стопанските
2015/2016 г.; 2016/2017 г. и 2017/2018 г., ведно
със законната лихва върху главницата, считано от 30.09.2019 г. до окончателното
погасяване на задължението.
ОСЪЖДА ЕТ „А.Д.“, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление:*** ДА ЗАПЛАТИ на „Ю.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление:***, *** сумата в общ размер от 1 346.85 лева, представляваща съдебно-деловодни разноски, от които:
347.34 лева – държавна такса и 999.52 лева – адвокатски хонорар за защита интереса
на дружество по предявените установителни искове.
ОСЪЖДА „Ю.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление:***, *** ДА ЗАПЛАТИ на ЕТ „А.Д.“, ЕИК ***, със седалище
и адрес на управление:*** сумата в общ размер на 1 049.77 лева, представляваща съдебно-деловодни разноски, от които:
250.00 лева – депозит за вещо лице; 174.00 лева – държавна такса и 625.77 лева
– адвокатски хонорар.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от съобщението пред
Окръжен съд - Варна.
Препис от решението да се връчи на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: