№ 134
гр. Благоевград, 13.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми февруари през
две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Лилия Масева
Членове:Катя Бельова
Анета Илинска
при участието на секретаря Здравка Янева
като разгледа докладваното от Катя Бельова Въззивно гражданско дело №
20221200500997 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК. Образувано по въззивна жалба, подадени
от "банка.
Въззивната жалба е подадена от банка чрез адв. Т. и адв. Н. и е насочена против Решение
№500272/03.05.2022 г. по гр.д. №1040/2020 г. на РС - Р., с което по предявен иск с правно
основание чл.124, ал.1 от ГПК, от Д.П. и С.П. граждани на Обединеното кралство на В. и С.
И., е признато за установено по отношение на Банката и „фирма“ЕООД, че не съществува
ипотечно право в полза на "банка, върху самостоятелен обект, находящ се на първи етаж на
сграда №1, разположена в поземлен имот с идентификатор 02676.151.63 по КККР, одобрени
със Заповед №РД-18-81/10.12.2009 г. на ИД на АГКК, който самостоятелен обект е с
идентификатор 02676.151.63.1.14, и с предназначение на самостоятелния обект -
жилище/апартамент, брой на нивата - 1, с площ от 27,39 кв.м., прилежащи части: тераса 8.64
кв.м. и 7.63 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - 02676.151.63.1.108;
02676.151.63.1.13:под обекта-02676.151.63.1.118; над обекта - 02676.151.63.1.27 и
02676.151.63.1.26, поради липса на идентичност между собственика на имота при неговото
възникване и лицето, подписало акта за обременяването му с тежест. Релевирани са
оплаквания за неправилност на атакуваното решение, същото е незаконосъобразно и
необосновано. Първостепенния съдът неправилно е приел, че ипотеката е учредена под
условие, и ще произведе действие от момента на завършване на строителството, ако след
построяване на сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор имот и
1
реално построения. Неправилно съдът приема, че след като вещта е възникнала на
03.12.2007 г. и към тази дата имотът е бил собственост на ищците, то този имот е извън
обхвата на учреденото ипотечно право в полза на Банката. Настоява се за отмяна на
обжалваното решение и постановяване на ново по съществото на спора, с което предявеният
иск с правно основание чл.124 ГПК бъде отхвърлен, като неоснователен и недоказан, ведно
със законните последици.
В съдебно заседание пред въззивната инстанция не се явява представител. Представено е
писмено становище. Претендират се разноски.
Препис от въззивната жалба е връчен на насрещните страни. В срока по чл.263, ал.1 от ГПК
не е постъпил отговор по въззивната жалба.
Страните не са отправени искания по смисъла на чл.266 ГПК.
Въззивната жалба е депозирана в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, от процесуално
легитимирана страна с правен интерес, чрез надлежно упълномощен процесуален
представител, отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК, поради което е
процесуално допустима и подлежи на разглеждане.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и след преценка на доказателствата по
делото по реда на въззивната проверка, приема за установено следното :
Район съд -Р. се е произнесъл попредявен отрицателен установителен иск с правно
основание чл. 124, ал. 1 ЗЗД. Според уредените в чл. 269 ГПК правомощия, въззивният съд
се произнася служебно по валидността на цялото решение, по допустимостта - в
обжалваната част, а по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Съдът
следи служебно и за спазване на императивните материалноправни норми. Обжалваното
решение е валидно и процесуално допустимо постановено.
Въззивна жалба съдът намира за основателна, поради следните съображения:
Безспорно е установено от фактическа страна, че ищците Д.П. и С.П., граждани на
Обединеното кралство на В. и С. И., през 2006 г./липсва точна дата/ са сключили
Предварителен договор за покупко- продажба на право на строеж на недвижим имот, с
„фирма“ ЕООД /приет като доказателство по делото, на л.8 от гр.д .№ 1040/2020 г, на PC —
Р./, за апартамент № С 14, находящ се на първи етаж в сградата на „фирма“, състояща се от
мазе и четири етажа, предвидена да се построи в поземлен имот №151063 с площ 5 267
кв.м., находящ се в местността „Ш“, в землището на гр. Б., ЕКАТТЕ 02676, с площ на
апартамент № С14 от 27,39 кв.м., състоящ се от: коридор, тоалетна/баня, хол с кухня, спалня
и тераса, с площ 8.64 кв.м., ведно с 0,42% идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж, който апартамент прехвърлителят се е задължил да построи във вида и
обема, заложени в представен архитектурен проект, и да предаде на купувачите в
определения в договора вид не по-късно от 30.10.2007 г., както и да прехвърли на
купувачите собствеността върху правото на строеж с окончателен договор/ чл.4 ПД-л.9/.
Не се спори, че на 10.10.2007 г., за обезпечаване на вземанията по сключен договор за
банков кредит №278/09.10.2007 г. за общо 3 450 000 евро, „фирма“ ЕООД /с предишно
2
наименование „фирма“ ЕООД/ е учредил договорна ипотека в полза на „банка“ АД,
обективирана в нотариален акт №93, t.IV, рег.№3057, д. №651/2007 г., вписан в СВп с вх.рег.
№6682/10.10.2007 г., акт №172, т.З, д.№6128/2007 г. /на л.17-20 от делото на РС- Р./ върху
поземлен имот № 151063, в землището на гр.Б., ведно с правото на строеж за изграждане на
жилищен комплекс за сезонно ползване с.д.“, въз основа на одобрен архитектурен проект и
разрешение за строеж № 3 84/24.11.2006 г. /, в това число и заедно с изрично вписаното в
договора за ипотека право на строеж за Апартамент С14, с идентично описание като обекта
— предмет на сключения от ищците през 2006 г. Предварителен договор за покупко-
продажба на право на строеж на недвижим имот и строителни и довършителни работи, с
„фирма“ ЕООД.
Не се спори, че на 05.11.2007 г. купувачите Д.П. и С.П., са придобили правото на строеж
върху апартамент № С 14 с нотариален акт № 25, т. V, рег.№3430, дело №770/2007 г. на Н-с
С.К., вписан в АВп - Р. акт №200, том XXXI, дело №6857/2007 г. /на л.14-16 от делото на PC
- Р./, а грубият строеж на сградата е завършен на 03.12.2007 г. с акт за приемане на
конструкцията — Образец 14 /на л.21 от първоинстанционното дело/.
Не се спори, че обекта — предмет на сключения от ищците на през 2006 г. Предварителен
договор за покупко-продажба на право на строеж на недвижим имот с „фирма“ ЕООД, както
и на сключения от тях окончателен договор за продажба на правото на строеж с нотариален
акт № 25, т.V, рег.№3430, дело №770/2007 г., е идентичен с реализирания и заснет в
кадастралната карта самостоятелен обект в сграда, с идентификатор 02676.151.63.1.14, с
адрес на имота: гр. Б., м.“Н.", и с предназначение на самостоятелния обект -
жилище/апартамент С14, на първи жилищен етаж, брой на нивата - 1, с площ от 27.39 кв.м.,
прилежащи части: тераса 8,64 кв.м. и 7,63 кв.м. идеални части от общите части на сградата и
от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж -
02676.151.63.1.108;02676.151.63.1.13 под обекта – 02676.151.63.1.118; над обекта -
02676.151.63.1.27 /съгласно Схема №15-789794-28.08.2020 г. на л.41 от делото на PC - Р./.
Спорът между страните в настоящото въззивно производство е изцяло правен
е съсредоточен върху въпроса за противопоставимостта на учредената от продавача „фирма“
ЕООД /с предишно наименование „фирма“ ЕООД/ в полза на „банка“ АД, договорна
ипотека от 10.10.2007 г., обективирана в нотариален акт №93, T.IV, рег.№3057, д.
№651/2007 г., вписан в СВп с вх.рег.№6682/10.10.2007 г., акт №172, т.З, д.№6128/2007 г. /на
л.17-20 от делото на РС-Р./, за обезпечаване на вземанията по сключения от продавача
договор за банков кредит №278/09.10.2007 г. за общо 3 450 000 евро, на купувачите Д.П. и
С.П., придобили на 05.11.2007 г. с нотариален акт № 25, т. V, рег.№3430, дело №770/2007 г.
на Н-с С.К., правото на строеж върху апартамент № С 14, находящ се в сградата,
представляваща жилищен комплекс за сезонно ползване с.д.“, построена в поземлен имот №
151063, в землището на гр.Б., въз основа на одобрен архитектурен проект и разрешение за
строеж № 384/24.11.2006 г., завършена в груб вид на 03.12.2007 г. - след придобиването на
правото на строеж от ищците.
3
По спорния между страните правен въпрос, съдът намира следното:
Договорната ипотека се учредява по съгласие на кредитора и собственика на вещта,
служеща като обезпечение, като поражда действие от нейното вписване в имотния регистър,
чрез подреждане на нотариалния акт в ипотечната книга (чл.15, ал.1 ПВп). За да породи
действие ипотеката, е необходимо да бъде спазена нотариалната форма на договора за
ипотека, както и вписване на ипотеката в книгите за вписване. Предмет на ипотеката може
да бъде реално обособен имот - земя, сграда, отделен самостоятелен обект или идеална част
от него, вкл. ограничено вещно право /напр.право на строеж/ или заместващата облага
(чл.154 ЗЗД), стига имотът или вещното право да са отчуждаеми и да принадлежат на
лицето, задължено към кредитора по обезпеченото с ипотека вземане (чл.167, ал.З ЗЗД).
Правото на строеж може да се ипотекира с неговото учредяване, както и по-късно.
Правото на строеж обаче може да се окаже обхванато от ипотеката, въпреки че е учредено
след учредяването й. Това е така, тъй като ипотеката обхваща не само имота в състоянието,
в което се намира при учредяването й, но се разпростира и върху всички последващи
подобрения и приращения, предвидени в обема на застрояване на имота, които не могат да
бъдат отделени физически от него без съществено увреждане (чл.92 ЗС), вкл. добивите от
вещта (чл.93 ЗС), в това число и доходите от нея, след получаване на покана за доброволно
изпълнение в изпълнителния процес (чл.173, ал.2 ЗЗД). Без правно значение е дали
приращението може да се ползва самостоятелно и да бъде обособено като отделен обект /за
който собственикът на терена да обособи и учреди право на строеж на трето лице/, тъй като
при трансформиране на правото на строеж в право на собственост /с изграждане на сградата
в груб строеж/ ипотеката преминава от ипотекирания имот върху постройката и се
разпростира и върху заместващата облага. Следователно, самостоятелно изграден обект
може да бъде изключен от обхвата на ипотеката, само ако се придобива не от собственика на
терена, учредил ипотеката, а от трето лице /напр. суперфициар/, въз основа на учреденото
му или прехвърлено право на строеж, ако придобиването му е вписано преди ипотеката.
Съгласно чл.150 ЗЗД, ипотеката тежи за цялото задължение върху цялата вещ или върху
всички вещи. Следователно, ипотечното право е неделимо, дори ако обезпеченото
задължение бъде разделено между наследниците на длъжника. Същото разрешение следва
да се приеме и когато един ипотекиран имот е разделен на няколко отделни части, които
след обособяването им в самостоятелни обекти са прехвърлени в собственост на трети лица,
които не са длъжници по обезпеченото с ипотека вземане. Този извод е в съответствие с
нормата на чл.173, ал.1 ЗЗД, че кредиторът, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право
да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, в чиято и собственост
да се намира той. След като ипотечното право е неделимо, то ще следва всички части от
първоначално ипотекирания имот, които са прехвърлени в собственост на трети лица, и
приобретателите им ще имат правното положение на ипотекарни длъжници. В този смисъл,
разпореждането с част от ипотекирания имот в полза на трето лице, не освобождава
прехвърлената част от ипотечната тежест за цялото вземане, освен ако кредиторът изрично
не е дал своето съгласие за това, в квалифицирана писмена форма /с нотариална заверка
4
наподписа/, каквато се изисква за заличаване на вписаната върху имота ипотека.
В конкретният случай, въпреки че грубият строеж на сградата е завършен на 03.12.2007 г., а
купувачът е придобил правото на строеж за апартамент № С14 с нотариален акт № 25 от
05.11.2007 г., възникналият самостоятелен обект на собственост, придобит от ищците със
завършването на сградата в груб строеж, е останал в обхвата на учреденото ипотечно право
в полза на банката-ответник, и е продължил да служи като обезпечение за вземанията на
ипотекарния кредитор, който запазил правото си да се удовлетвори от цената на
ипотекирания в негова полза имот, в чиято и собственост да се намира той. Договорна
ипотека поражда действие от нейното вписване в имотния регистьр, чрез подреждане на
нотариалния акт в ипотечната книга, според чл.15, ал.1 ПВп. От нотариален акт № 93 от
10.10.2007 г. за учредяване на договорна ипотека е видно, че предмет на ипотеката е
поземлен имот, „ведно с правото на строеж върху мястото“, т.е. самостоятелно обособен
имот, принадлежащ на лицето, учредило ипотеката, заедно с правото да построи сграда, въз
основа на надлежно издаденото му разрешение за строеж № 384/24.11.2006 г. По аргумент
от чл.166, ал.1 ЗЗД, следва да се приеме, че договорната ипотека има действие, от деня
когато завършва фактическия състав на нейното учредяване, чрез вписване на ипотеката в
имотния регистър. Тя обхваща не само имота в състоянието, в което се намира, но се
разпростира върху всички последващи приращения и подобрения, предвидени в обема на
застрояване на имота, в това число и върху находящия се в сградата самостоятелен обект на
собственост Апартамент №С14. Без правно значение е дали сградата може да се ползва
самостоятелно и да бъдат обособени отделни обекти в нея, тъй като ипотеката обхваща
всички подобрения и приращения в ипотекирания имот и преминава върху постройката,
след като грубият строеж на сградата е завършен (т.1 от ТР №1/04.05.2011 г. по тълк. дело
№ 1/2011 г., ОСГК на ВКС). Като самостоятелен обект на разпореждане, правото на строеж
може да бъде предмет на продажба, преди завършване на сградата в груб строеж и
трансформирането му в отделен обект на собственост, като в случая е било предмет
продажба с нотариален акт № 25 от 05.11.2007 г. Но тъй като ипотечното право е неделимо,
то следва всички части от първоначално ипотекирания имот, независимо дали те са били
изградени самостоятелно и прехвърлени в собственост на трети лица. Когато части от
ипотекирания имот са придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези
части /самостоятелни обекти/ не се освобождават от ипотечната тежест за цялото вземане на
кредитора, освен ако придобиването им не предхожда учредяването на ипотеката. От
данните по делото е видно, че договорната ипотека е учредена от собственика на
поземления имот, с нотариален акт № 93 от 10.10.2007 г., а ищците са придобили правото на
строеж за апартамент № С14, с нотариален акт № 25/05.11.2007 г., т.е. отчуждаването на
правото на строеж не предхожда вписването на ипотеката, а трансформирането му в право
на собственост със завършване на грубия строеж на сградата на 03.12.2007 г. е ирелевантно
за съществуването на правата на ипотекарния кредитор, поради което предявеният иск е
неоснователен .
Като е достигнал до различни правни изводи, първостепенният съд е постановил неправилно
5
решение, което следва да се отмени, и вместо него, да се постанови ново по съществото на
спора, с което предявеният отрицателен установителен иск за несъществуване на ипотечно
право на банката върху Апартамент С14, да се отхвърли, като неоснователен.
При този изход от спора, в полза на въззивника следва да се присъдят направените разноски
за въззивното производство . Със списък по чл.80 от ГПК жалбоподателят е претендирал
присъждане на разноски в общ размер на 1306,38лв. за въззивната инстанция, в това число
за такси за въззивна жалба — 106.38 лв., адвокатско възнаграждение в размер на 1200лв. На
осн. чл.78, ал.З от ГПК, с оглед резултата от въззивното производство, ищците следва да
бъдат осъдени да заплатят на ответника и направените от него разноски за
първоинстанционното производство. Ответникът обаче не е претендирал други разноски за
първоинстанционното производство, поради което отделно такива не следва да се
присъждат.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение №500272 от 03.05.2022 г., постановено по гр.д.№1040 по описа за 2020
г. на РС-Р., И ВМЕСТО ТОВА, ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от ДРП,БУЛСТАТ ,,,,,,,,,,,, и СМП ,,,,,,,,,,,,,,, граждани на
Обединеното кралство на В. и С. И., против "банка,********* и „фирма“ЕОД,
ЕИК160055625, отрицателен установителен иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, да
бъде признато за установено по отношение на ответника, че въз основа на сключения
договор за ипотека, обективиран в нотариален акт №93, т.IV, рег.№3057, д. №651/2007 г.,
вписан в СВп с вх.рег№6682/10.10.2007 г., акт №172, т.III, д.№6128/2007 г., с длъжник
"фирма"ЕООД, в полза на банка не е възникнало и не съществува ипотечно право върху
самостоятелен обект, находящ се на първи етаж на сграда №1, разположена в поземлен имот
с идентификатор 02676.151.63 по КККР, одобрени със Заповед №РДЛ8-81/10Л2.2009 г. на
ИД на АГКК, който самостоятелен обект е с идентификатор 02676.151.63.1.14, с адрес на
имота: гр. Б., м."Шипоцко", и с предназначение на самостоятелния обект -
жилище/апартамент С14, на първи жилищен етаж, брой на нивата - 1, с площ от 27,39 кв.м.,
прилежащи части: тераса 8,64 кв.м. и 7,63 кв.м. идеални части от общите части на сградата и
от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - 02676.151.63.1.108;02676.151.63.1.13 под
обекта – 02676.151.63.1.118; над обекта - 02676.151.63.1.27 поради липса на идентичност
между собственика на имота при неговото възникване и лицето, подписало акта за
обременяването му с тежест.
ОСЪЖДА ДРП,БУЛСТАТ ,,,,,,,,,,,, граждани на Обединеното кралство на В. и С. И.,роден
на ******* г. в Р с постоянен адрес: 20 Б. М.,г. парк,Г.,Н. на Т., №Е3 5RS, В. и СМП
,,,,,,,,,,,,,,, граждани на Обединеното кралство на В. и С. И., роден на 26.07.1972 г. в Н. на Т.
с постоянен адрес: 20 Б. М.,г. парк,Г.,Н. на Т., №Е3 5RS, В. , на основание чл.78, ал.1 от
6
ГПК, да заплатят на „банка“АД, с *********, със седалище и адрес на управление: гр. С.,
район В. ,пл.“С.Н.“ №7, сумата общо от 1306.38 лв., представляваща разноски за въззивното
производство.
Решението подлежи на касационно обжалване на основание чл.280, ал.З, т.1 от ГПК, в
едномесечен срок от връчването му на страните, с касационна жалба пред Върховния
касационен съд, при наличие на предпоставките на чл.280, ал.1 и ал.2 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7