№ 8
гр. Габрово, 16.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО в публично заседание на тринадесети
декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Симона Миланези
при участието на секретаря Милкана Ив. Шаханова Балтиева
като разгледа докладваното от Симона Миланези Гражданско дело №
20224200100232 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано въз основа на постъпила искова
молба от И. П. Н., ЕГН **********, с адрес гр. Велико Търново, ул. ******,
чрез процесуалния му представител адв. Р. Т., против „Агенция Консулт –
2006“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
Габрово, ул. *****, представлявано от управителя С. П..
В исковата молба се твърди, че ищецът и ответното дружество са
съсобственици на недвижим имот находящ се в гр. Велико Търново,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10447.507.149.2.1. по КККР на
гр. Велико Търново, одобрени със Заповед РД-18-86/19.0.2018 г. на ИД на
АГКК, с адрес на имота: гр. Велико Търново, ул. ****, който самостоятелен
обект се намира в сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор
10447.507.149, с предназначение на самостоятелния обект: за търговска
дейност, на едно ниво, целият със застроена площ от 53,31 кв.м. при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:няма, над обекта:
10447.507.149.2.2.
Подробно е описано как е възникнала съсобствеността между страните по
делото, като се твърди, че ищецът е собственик на 9/10 части от 1/3 ид. част
от процесния имот, а ответното дружество е собственик на останалата част от
имота.
1
Собственост на ищеца в процесната съсобственост е възникнала на
основание наследствено правоприемство, като е единствен наследник на
починалата на 19.02.2020 г. М.А. Н.а, която е придобила частта от процесния
имот на 19.10.2018 г. с нотариален акт за дарение на недвижим имот № 343,
том ІІ, рег. № 3989, дело № 279 на нотариус Д.Д., тъй като останалите двама
наследници – Т.Р. и А. П.а, са се отказали от наследството.
Твърди се, че на 27.09.2018 г. ответното дружество е сключило договор
за наем на недвижимия имот с дружество „И.-ВТ“ ЕООД, с ЕИК *********.
Наемодателят е предоставил за временно възмезди ползване съсобствения с
ищеца недвижим имот. Наемната цена определена между страните по
договора е 1 200 лв. с ДДС, която цена се твърди, че е многократно занижена
и не е реална. Твърди се, че е налице пропусната полза за ищеца, защото през
процесния период е бил лишена от възможността да ползва съсобствения
имот, респ. да си служи с общата вещ. Ползване на имота от ответника /чрез
сключване на договор за наем/ в обем по - голям от притежавания от него
представлява източник, основание на парично вземане по чл. 31, ал. 2 от ЗС.
Всеки от съсобствениците има право да си служи с вещта изцяло, стига да не
пречи на другите да си служат с нея. В случая ответникът използвал
съсобствения имот, като го отдал под наем за извършване на търговска
дейност, с което осуетил достъпа на ищеца да ползва същия. Лишаването от
възможността ищеца да реализира доходи от реален наем (пропуснати ползи)
предполага право на обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС. Претенцията на ищеца е
за обезщетение, за лишаване от ползване по чл. 31, ал. 2 от ЗС. Доводът,
който се навежда е, че ищецът, като съсобственик, ако не бил лишен от
фактическата власт върху общата вещ, би получил по-висока цена за
сключения договор за наем, каквато е пазарната.
От страна на ищеца е депозирана искова молба на 13.01.2020 г. в РС-
Габрово, където е образувано гр. д. № 45/2020 г. на ГРС, в която изрично
било посочено, че сключването на договор за наем от ответника нарушава
правото на ползване на процесия имот от ищеца, тъй като го отдава без негово
съгласие. В тази искова молба ищецът е заявил, че иска да ползва имота, но
ответникът и до настоящия момент не е предал на ищеца да ползва своята
част от имота.
Твърди се, че наемът записан в договора е много по – нисък от пазарния
2
такъв на помещения находящи се в съседство, за което прилага копия на
сключени договори за наем на търговски помещения находящи се на същата
улица.
Моли, на основание чл. 59 от ЗЗД във връзка с чл. 31 от ЗС, да се осъди
ответника да му заплати сумата от 26 000 лв., представляваща частично
предявен иск от пълния размер от 40 000 лв. - обезщетение по смисъла на чл.
31 от ЗС за лишаването му от ползване на съсобствения му с ответника
недвижим имот, представляващ 9/10 идеални части от 1/3 част от
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10447.507.149.2.1. по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Велико Търново, с
административен адрес в гр.Велико Търново, ул. *****, за периода 01.04.2020
г. до 31.05.2022 г., ведно със законната лихва, считано от подаването на
исковата молба до окончателното изплащане на сумата. Претендират се и
разноските по делото.
В постъпилия отговор ответното дружество признава факта, че страните
са съсобственици на имота находящ се в гр. Велико Търново, като
съсобствеността е възникнала по описания от ищеца начин.
Признава се факта, че от 27.09.2018 г. до днес имотът се ползва от
ответника, чрез отдаването му под наем, като наемът от м. 11. 2018 г. се
събира единствено от ответника и той е в размер на 1 000 лева месечно без
ДДС. Твърди се, че договорът за наем е сключен от съсобственика,
притежаващ повече от половината от собствеността и обвързва и другите
съсобственици.
С влезли в сила решения по гр. д. 45/2020г., гр. д. 633, гр. д. 689/2021 г.
на ГРС, са уважени исковете за присъждане на съответната част от събрания
само от ответника-наемодател наем за периода до 30 април 2020 г.
Искът е предявен по чл. 59 от ЗЗД във връзка с чл. 31 от ЗС, като се
претендира обезщетение по см. на чл. 31 от ЗС за лишаването от ползването
на 9/10 от 1/3 ид.части от съсобствения с ответника недвижим имот –
магазин, за периода от 01.04.2020 г. до 31.05.2022 г. Съгласно чл. 59 от ЗЗД,
всеки, който се е обогатил без основание за сметка на другиго, дължи да му
върне онова, с което се е обогатил, до размера на обедняването. Съставът на
чл. 59, ал. 1 ЗЗД включва обедняване на едно лице, обогатяване на друго,
наличие на връзка между обогатяването и обедняването и липса на валидно
3
основание за това имуществено разместване в отношенията между субектите.
В този смисъл разместването на благата за сметка на ищеца е реалната сума,
получена от ответника, която се полага на ищеца.
Излага се, че TP 7/2012 г. на ВКС допуска основателност на претенцията
по чл. 31, ал. 2 от ЗС при следните алтернативни предпоставки: когато
неползващ съсобственик е отправил писмено искане и то е получено от
ползващия съсобственик и въпреки това: той или член на неговото семейство
продължава пряко и непосредствено да си служи с цялата обща вещ,
съобразно предназначението й, за задоволяване на свои /лични или на
семейството си/ потребности, без да зачита конкурентните права на друг
съсобственик; той или член на неговото семейство не си служи пряко и
непосредствено с цялата обща вещ, но имайки достъп до нея, не допуска друг
съсобственик да си служи с нея /например като държи ключа/; ползващият
съсобственик е допуснал на безвъзмездно основание /с договор за заем за
послужване/ трето за собствеността лице, което само или заедно с него ползва
общата вещ. Твърди се, че нито една от тези хипотези не е налице. Не е
налице и покана, видно от съдържанието на исковата молба по гр.д. 45/2020 г.
на ГРС. Счита, че исковата претенцията е неоснователна.
В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца поддържа
предявения иск, моли същия да бъде уважен и претендира да им се присъдят
разноските по делото по представения списък на разноските. Ответната
страна, чрез адв. П. моли, да се отхвърли предявения иск, като неоснователен
и недоказан, претендира да се присъдят разноските по делото на доверителя й
и прави възражение за прекомерност на възнаграждението на процесуалния
представител на ищеца. Процесуалният представител на ищеца представя
писмени бележки.
Габровският окръжен съд като изслуша твърденията на страните и като
прецени събраните по делото доказателства, а именно: заверено копие на
справка за „Агенция Консулт 2006" ЕООД от Агенция по вписванията;
заверено копие на договор за наем на недвижим имот от 19.06.2018г.;
заверено копие на договор за наем на магазин от 25.02.2015 г.; заверено копие
на договор за наем от 29.12.2016 г.; заверено копие на договор за наем от
13.12.2017 г.; заверено копие на нотариален акт за дарение на недвижим имот
№ 343, том.2, рег. 3989, дело № 273 от 2018 г.; заверено копие на схема на
4
самостоятелен обект в сграда № 15-777494-24.10.2018 г.; заверено копие на
удостоверение за отказ от наследство с изх. № 1877/02.03.2020 г. от РС -
Велико Търново; заверено копие на удостоверение за отказ от наследство с
изх. № 1922/04.03.2020 г. от РС - Велико Търново; заверено копие на
удостоверение за наследници на М.А. Н.а от 26.02.2020 г.; заверено копие на
решение № 180/08.06.2020 г. по гр.д. № 45/2020 г. на РС- Габрово; заверено
копие на решение № 260031/16.11.2020 г. по в.гр.д. № 285/2020 г. на Окръжен
съд Габрово; заверено копие на договор за наем на недвижим имот от
27.09.2018г.; приложеното гражданско дело № 45/2020 г. по описа на Районен
съд – Габрово, приетата по делото съдебно – оценителна експертиза, 2 бр.
оферти, по отделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното от
фактическа страна:
Не е спорно по делото обстоятелството, че страните са съсобственици в
недвижим имот находящ се в гр. Велико Търново, ул. *****, като ищецът е
собственик на 9/10 от 1/3 ид. част от имота.
Не е спорно, че ищецът е придобил собственост от 9/10 ид.ч. от 1/3 ид.
части в процесния имот на основание наследствено правоприемство, а именно
след като наследодателката му М. А. Н.а починала на 19.02.2020 г. видно от
представеното по делото удостоверение за наследници изх. № 94ТТ-393-
1/26.02.2020 г. Ищецът е останал единствен наследник на наследодателката
след отказ от наследство от останалите наследници Т. Р. и А. П.а, видно от
приетите по делото удостоверение за наследници от 26.02.2020 г. и
приложените откази от наследство с изх. № 1877/02.03.2020 г. и изх. №
1922/04.03.2020 г. (л. 25, 26 и 27 от делото).
Не е спорно, а и видно от договор за наем от 27.09.2018 г., „Агенция
Консулт 2006" ЕООД, като наемодател отдава под наем процесния магазин на
наемателя „И. – ВТ“ ЕООД.
От приложеното гр. д. № 45/20 г. по описа на ГРС се установява, че М.
Н.а, наследодателката на ищеца, по реда на чл. 410 от ГПК се е снабдила със
заповед за изпълнение на парично задължение № 6217 от 13.11.2019 г. по ч.
гр. д. № 2132/2019 г. на ГРС за сумата от 5 418 лв. представляваща част от
наема за притежаваните от нея 9/10 от 1/3 ид. части на имота находящ се в
гр. Велико Търново за периода от 01.04.2019 г. до 31.10.2019 г., срещу която
заповед е постъпило възражение по чл. 414 от ГПК от ответното дружество
5
„Агенция Консулт 2006" ЕООД.
Във връзка с постъпилото възражение М. Н.а е предявила иск по чл. 422
от ГПК, за което е образувано гр. д. № 45/20 по описа на РС- Габрово, в който
заявява, че ответното дружество е отдало съсобствения между страните
процесен имот в гр. Велико Търново, ул. *****, без нейно знание и доколкото
наемът събиран от единия от съсобствениците съставлява добив от вещ по см.
на чл. 93 от ЗС има право на част от него, съобразно нейния дял. Поискала е
съда да признае за установено, на осн. чл. 422 от ГПК, че ответника й дължи
сумата по издадената заповед за изпълнение на парично задължение в размер
на 5 418 лв. представляваща събран доход от наем за периода от 01.04.2019 г.
до 31.10.2019 г., съобразно притежаваните от нея ид.части от съсобствеността
в размер на 9/10 от 1/3 ид.части за процесния обект.
С решение № 180 от 08.06.2020 г. постановено по гр. д. № 45/20 г. на
ГРС е признато за установено, че „Агенция Консулт 2006" ЕООД, дължи на
И. П. Н., като наследник на М. А. Н.а(починала в хода на процеса) сумата от 5
418 лв. представляваща събран доход от наем на притежаваните 9/10 ид.
части от обекта в гр. Велико Търново, ул. *****, за периода от 01.04.2019 г.
до 31.10.2019 г. на осн. чл. 30, ал. 3 от ЗС, за което е издадена заповед за
изпълнение № 6217 от 13.11.2019 г. по ч. гр. д. № 2132/2019 г. на ГРС. С
решение № 260031 от 16.11.2020 г, постановено по в. гр. д. № 285/20 по описа
на ГбОС решение № 180 от 08.06.2020 г. постановено по гр. д. № 45/20 г. на
ГРС е отменено за сумата над 2 100 лв. до пълния претендиран размер от 5
418 лв., като неоснователен и недоказан.
От приетата по делото съдебно- оценителна експертиза изготвена за
процесния период от 01.04.2020 г. до 31.05.2022 г. въз основа на материалите
по делото, а именно: данни от извършен оглед и измерване на място,
материалите по делото, действащи договори за наеми в централна част на
града (В. Търново), в процесния период– посочени от вещото лице в
експертизата, както и направено проучване във фирми за недвижими имоти, е
видно, че в процесния период поради засилващото се „ковид заболяване“ и
непрекъснато затваряне на малки магазини, се наблюдава намаляване на
сключените договори за наем по главната улица на града (Велико Търново).
Определен е среден пазарен наем на обекти със сходно предназначение, като
за процесния обект е определена средна пазарна цена от 14, 28 евро за кв.м
6
или 27, 93 лв. за кв.м, като е отчетено местоположението на обекта,
предназначението и състоянието му, както и обстоятелството, че обекта няма
собствено сервизно помещение – санитарен възел тоалетна, което е взето
предвид от вещото лице при корекцията на цената спрямо останалите пазарни
аналози. Прието е от вещото лице, че при така определения пазарен наем на
квадратен метър за обекта на месец същият е 1 489 лв. без ДДС. За период от
26 месеца наема за процесния обект, при определената от него средна пазарна
цена, е в размер на 38 714 лв., като делът на ищеца съотнесен с притежаваните
от него 3/10 ид. части от имота е в размер на 11 614 лв.
От ищцовата страна в съдебно заседание, при изслушването на
експертизата от вещото лице, за да се обоснове по – висока цена, която е
различна от приетата в експертизата, бяха представени две оферти от сайта
Imot. bg за предлагане на магазини под наем в центъра на гр. Велико Тръново
с цена от 41, 18 лв./ кв.м. и 25 евро/кв.м. Така представените оферти не
оборват приетото от вещото лице в заключението му за определения среден
пазарен наем на процесното помещение. На първо място офертата е само
предложение и дали се е стигнало да сключване на реален договор не може да
се установи от същите. На второ място в приетата експертизата вещото лице е
взело предвид реално сключени договори за процесния период (част от които
са представени от ищеца с исковата молба), като е отчело съответното
състояние на процесния имот и обстоятелството, че същото няма собствена
тоалетна, което намалява цената му, както и обстоятелството, че пазара е бил
силно повлиян от извънредната обстановка и наложените ковид ограничения,
т.е. взело е предвид при оценката си всички фактори оказващи влияние върху
пазарната цена на имота, което не може да се приеме, че се отчита при
офериране на подобни обекти за отдаване под наем и не може да се приеме,
че тези оферти опровергават приетото от вещото лице при изготвяне на
експертизата, която настоящият състав на съда намира за изготвена в
съответствие с поставените й задачи и следва изцяло да се кредитира от съда,
като пълна и обоснована.
При така установеното от фактическа страна, настоящият състав на съда
намира следното от правна страна:
Предявеният иск е с правна квалификация чл. 31, ал. 2 от ЗС, с който
ищеца претендира обезщетение, за ползата, която е пропуснал да реализира
7
поради неефективното управление на имота, изразяваща се в пазарния наема
на имота през процесния период, като лишен съсобственик пряко да си служи
с общата вещ, след отправена покана до ответника и непредоставянето на
достъп до имота, съобразно притежавания от него дял.
За да бъде уважен искът и за да възникне правото на обезщетение по чл.
31, ал. 2 от ЗС, което има облигационен характер, следва да се докаже от
ищеца, че е налице съсобственост по отношение на конкретен обект на
правото на собственост, ползването на вещта според предназначението й да се
осъществява само от единия съсобственик по начин и обем, превишаващ дела
му от съсобствеността, този начин на ползване да препятства другия
съсобственик да ползва процесната вещ, както и отправено до и надлежно
получено от ползващия имота писмено поискване за заплащане на
обезщетение.
Безспорен по делото е, че страните са съсобственици в процесния
недвижим имот находащ се в гр. Велико Търново, ул. *****, като ищецът
притежава правото на собственост върху 9/10 от 1/3 ид. части от имота, а
„Агенция Консулт 2006" ЕООД е собственик на останалата част от
съсобствения имот.
Не е спорно, че ищецът И. Н. е придобил правото на собственост, в
горепосочената идеална част, на основание наследствено правоприемство,
след като наследодателката му М. Н.а починала на 19.02.2020 г., а останалите
й наследници Т. Р. и А. П.а, направели отказ от наследство съответно на
02.03.2020 г. и 04.03.2020 г.
Не се оспорва обстоятелството и се признава от ответната страна
„Агенция Консулт 2006" ЕООД, че дружеството е сключило договор и отдава
под наем на процесния магазин от м. 11.2018 г., като само то събира
уговорения наем от 1 000 лв. без ДДС. Предоставяйки ползването на общия
недвижим имот с договора за наем, съсобственикът сам се е поставил в
невъзможност да осигури ползването на другия съсобственик.
Не се доказа по делото ищецът лично да е отправил до ответника и
същия, като ползващ единствено имота, да е получил писмено поискване за
заплащане на обезщетение по смисъла на чл. 31, ал. 2, пр. последно от ЗС,
каквото е изискването за да възникне правото на парично обезщетение за
ищеца в сочената хипотеза. Отправянето на едностранно писмено
8
волеизявление за заплащане на обезщетение е формално, макар и
съдържането му да не е уредено от законодателя.
Позоваването от страна на ищеца И. Н. на заведеното от
наследодателката му М. Н.а гр. дело № 45/20 по описа на ГРС по чл. 422 от
ГПК във вр. чл. 30, ал. 3 от ЗС, не може да се приеме за надлежно писмено
поискване по смисъла на чл. 31, ал. 2, предл. последно от ЗС. Ищецът е
конституиран по гр. д. № 45/20 по описа на ГРС на осн. чл. 227 от ГПК, но
същият е заместил наследодателката си в процесуалните й права по делото и е
участвал в същото, в предметните предели на вече предявения иск от Н.а. От
приложеното дело не се установява да е отправяна покана за обезщетение за
ползване на имота до другия съсобственик, от наследодателката на ищеца,
тъй като предявеният иск по това гражданско дело е иск за частта от събран
доход от другия съсобственик, а не иск за обезщетение за ползване на имота,
видно както от заповедното производство, съдържанието на исковата молба,
от изявлението направено от процесуалния представител на ищцата по него в
с. з. проведено на 02.06.2020 г., както и постановеното по делото съдебно
решение, с което е уважен предявения иск с пр. осн. чл. 422 от ГПК във вр. с
чл. 30, ал. 3 от ЗС.
Освен гореизложеното съдът намира, че обезщетението за ползване на
съсобствен имот, лично от някой от съсобствениците, възниква от момента на
придобИ.е на собствеността на претендиращия съсобственик и вземането по
чл. 31, ал. 2 от ЗС е облигационно, т.е. писмено поискване по см. на чл. 31, ал.
2 от ЗС следва да е отправена не от наследодателката на ищеца, а от самия
ищец И. Н. до ответното дружество „Агенция консулт – 2006“ ЕООД, след
като е придобил правото на собственост през 2020 г. върху част от процесния
недвижим имот. Действително в закона освен установената писмената форма,
няма изискване за съдържанието на отправеното искане по чл. 31, ал. 2,
предл. последно от ЗС, но доколкото същото следва да е писмено, то следва
да съдържа отправено едностранно волеизявление за заплащане на
обезщетение до другия, ползващ имота, съсобственик за ползата, от която е
лишен ищеца, което да е достигнало до другата страна, тъй като от този
момент възниква и правото на обезщетение, като в този смисъл е и приетото в
мотивите на ТР 7/2012 г. по т. д. № 7/12 г. на ВКС. Не се установи при
разпределената доказателствена тежест за ищеца, той лично, в качеството си
на съсобственик в процесния имот да е отправял такова писмено искане, след
9
като е придобил правото на собственост от наследодателката си М. Н.а след
19.02.2020 г.
Предвид гореизложеното, исковата претенция на ищеца, с пр. осн. чл.
31, ал. 2 от ЗС, да се осъди ответното дружество да му заплати обезщетение за
лишаването му от ползите и за посочената квота от 9/20 от 1/3 ид. части от
процесния недвижим имот находящ се в гр. Велико Търново, ул. *****, за
периода 01.04.2020 г. до 31.05.2022 г., се явява неоснователна и недоказана, и
същата следва да бъде отхвърлена.
С оглед изхода на делото в полза на ответната страна следва да се
присъдят претендираните разноски по делото съгласно представения списък в
размер на 1 600 лв. - заплатено адвокатско възнаграждение, на осн. чл. 78, ал.
3 от ГПК.
Воден от гореизложеното, Габровският окръжен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от И. П. Н., ЕГН **********, с адрес гр.
Велико Търново, ул. ******, против „Агенция Консулт – 2006“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Габрово, ул. *****,
осъдителен иск с пр. осн. чл. 31, ал. 2 от ЗС, за сумата от 26 000 лв.,
представляваща частично предявен иск от пълния размер от 40 000 лв. -
обезщетение за лишаването на ищеца от ползване на съсобствения му с
ответника недвижим имот, представляващ 9/10 идеални части от 1/3 част от
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10447.507.149.2.1. по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Велико Търново, с
административен адрес в гр.Велико Търново, ул. *****, за периода 01.04.2020
г. до 31.05.2022 г., ведно със законната лихва, считано от подаването на
исковата молба до окончателното изплащане на сумата, като неоснователен и
недоказан.
ОСЪЖДА И. П. Н., ЕГН **********, с адрес гр. Велико Търново, ул.
******, ДА ЗАПЛАТИ на „Агенция Консулт – 2006“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр. Габрово, ул. *****, разноски за
настоящото производство в размер на 1 600 лв., на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд Велико
10
Търново в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Габрово: _______________________
11