Р Е Ш Е Н И Е
№ 260026
21.02.2022 г. Град Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаският окръжен
съд, гражданска колегия, пети въззивен състав
На двадесет и втори
февруари през две хиляди и двадесет и първа година
В открито заседание
в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: ВЯРА КАМБУРОВА
ЧЛЕНОВЕ: 1. ГАЛЯ БЕЛЕВА
2. мл.с.АЛЕКСАНДЪР МУРТЕВ
Секретар: Таня Михова
Прокурор: -
като разгледа докладваното от съдия Белева
въззивно гражданско дело № 23 по описа за 2021 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.258 и следващите от ГПК.
С
решение № 260209 от 14.09.2020г.
по гр.д.№ 2181 по описа за 2018 на РС- Бургас са прогласени за нищожни поради противоречие с добрите нрави осем
договора за поддръжка на недвижими имоти, сключени на 01.07.2016 г. между З.Л.Д.и „Орко“ ЕООД с предмет
стопанисване и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип-вилно
селище PARADISE
GARDENS-BEACH&SPORT RESIDENCE относно апартамент Д29 с площ 71,04 кв.м.; и с предмет стопанисване и поддръжка на общите части в жилищен комплекс
от затворен тип- вилно селище PARADISE DUNE RESORT BEACH&SPA
FIRST LINE, в м.Мапи, гр.Созопол, относно следните
недвижими имоти на Д.:
- апартамент * с площ 64,68 кв.м., находящ се в сграда *, вх.*;
- апартамент * с площ 63,72 кв.м., находящ се в сграда *, вх.*;
- апартамент * с площ 54,61 кв.м., находящ се в сграда *, вх.*;
- апартамент * с площ 54,24 кв.м.,
находящ се в сграда *, вх.*;
- апартамент * с площ 54,26 кв.м.,
находящ се в сграда *, вх.*;
- апартамент * с площ 54,26 кв.м., находящ се
в сграда *, вх.*;
- апартамент * с площ 54,24 кв.м., находящ се в сграда *, вх.*.
Със същото решение е прогласен за унищожаем, като сключен под въздействието на заплаха, договор за поддръжка на недвижим имот във
вилно селище PARADISE
GARDENS-BEACH&SPORT RESIDENCE, сключен
на 01.07.2016 г. между З.Л.Д.в качеството на пълномощник на Е.Д. и
„Орко“ ЕООД с предмет стопанисване и поддръжка на общите части в жилищен
комплекс от затворен тип- вилно селище PARADISE GARDENS-BEACH&SPORT
RESIDENCE, в м.Мапи, гр.Созопол, относно собствения на възложителя Е.И.Д. недвижим имот - апартамент
7D с площ 71,17 кв.м.
Въззивникът „Орко“ ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на
управление в гр.Бургас, ул.“Ген.Гурко“ №7А, ет.4, е осъдено да
заплати на Е.И.Д., ЕГН **********, сумата от общо 6750 Евро с левова
равностойност 13201,85 лева, получена по прогласените
за нищожни и унищожаем общо девет договора за поддръжка на недвижими имоти във вилно селище PARADISE GARDENS-BEACH&SPORT RESIDENCE, сключени на 1.07.2016г.
С решението си съдът е отхвърлил
предявените от въззиваемия Е.И.Д. против въззивника „Орко“ ЕООД искове за прогласяване
нищожността на договор
за поддръжка на недвижим имот във вилно селище
PARADISE GARDENS- BEACH&SPORT RESIDENCE, сключен на 01.07.2016 г. между З.Л.Д.като пълномощник на Е.Д. и „Орко“ ООД с предмет стопанисване и поддръжка на
общите части в жилищен комплекс от затворен тип-вилно селище PARADISE
GARDENS-BEACH&SPORT RESIDENCE, в м.Мапи,
гр.Созопол, относно апартамент 7D с площ 71,17 кв.м., поради накърняване
на добрите нрави, общите принципи за равнопоставеност на страните и
справедливостта, невъзможен предмет, противоречие със закона.
Въззивникът „Орко“ ЕООД е осъден да
заплати на Е.И.Д. сумата от 4104,09
лв., представляваща направените по делото
разноски.
Против решението е подадена въззивна жалба вх.№268271/22.10.2020г. по описа
на БРС, от „Орко“ ЕООД, чрез пълномощника му адв. Мая Антонова. С нея решението
е обжалвано изцяло. Изложени са оплаквания, че решението е неправилно поради
нарушение на материалния закон, необоснованост и е постановено при съществено
нарушение на съдопроизводствените правила. Изразява се несъгласие с извода на
съда, че осем от договорите за поддръжка, сключени с наследодателката на ищеца
са нищожни поради явно несъответствие в насрещните престации, поради това, че
същата е била собственик на идеални части от поземлените имоти, поради което
като насрещна престация по сключените през 2010г. и 2011г. договори за
суперфиция тя е получила не само правото на собственост върху девет броя
самостоятелни обекти /жилища/, но и правото на безвъзмездно ползване на цялата
инфраструктура, върху която са изградени комплексите от жилищни сгради. Сочи
се, че предоставеното на Д.с договора за учредяване на право на строеж върху
недвижим имот от 15.07.2010г. право да ползва безплатно цялата инфраструктура
на комплекс от жилищни сгради с площадкови ел.и ВиК мрежи /жилищни сгради 01 А,
01 В, 02А, 02В, 03 и вили от 01 до 08/, т.е. инфраструктурата, попадаща в ПИ с
идентификатор 67800.10.695 е лично и не може да се придобие по наследство от
нейния син, както и не се разпростира върху нейните наематели, туристи и други
гости. Затова намира, че правото на ползване на инфраструктурата може да се упражнява
от сключването на процесните договори на 1.07.2016г. до смъртта на З.Д. на
28.06.2017г. Изтъква се още, че предоставеното на Д.право на ползване на
инфраструктурата не включва поддръжката на общите части на сградите, в които се
намират осемте имота. Според въззивника, за целия исков период общите части на
сградите, в които се намират имотите на ищеца, както и инфраструктурата в
останалите части на комплекса е ползвана от ищеца, от неговата майка /до
смъртта й/, както и от техните наематели, туристи и други гости, като са
ползвани услугите, предоставяни от въззивника, включително заплащане на
консумативните разходи, за което по делото са събрани доказателства. Възразява
срещу извода на съда, че въззивникът неоснователно се е обогатил със сумата от
250 евро годишно за двустаен апартамент в затворен ваканционен комплекс в
Созопол, при положение, че обичайната цена за подобни имоти в такъв тип
комплекси е около 700 евро. Акцентира се на извънсъдебните действия на
въззиваемия в хода на делото, с които същият недвусмислено демонстрирал, че е
страна по договорите /електронно съобщение от 25.09.2019г., сметки за платени
такси поддръжка за периода от 2018- 2019г., писмо от 20.9.05.2020г. за
прекратяване на договорите за поддръжка относно апартаменти 7D, E12 и F09/, поради което намира, че
неправилно районният съд е уважил исковете за целия исков период, включително
след смъртта на З.Д., без да има правото да ползва безплатно инфраструктурата в
целия комплекс, който обхваща и други поземлени имоти. Анализирани са
показанията на св.Д.- съпруга на въззиваемия, че преди сключването на
процесните договори на 1.07.2016г. не са били заплащани такси поддръжка,
включително на общите части на сградите, а само ток , вода и кабелна телевизия
в деветте апартамента, както и че същата е поставила условие на среща през
2019г. размерът на таксата за поддръжка да бъде 150 евро за 7 от апартаментите,
а за два от тях да не се заплаща нищо. На следващо място се сочи, че според
съдебно- икономическата експертиза въззиваемият и неговата наследодателка са
декларирали доходи от наем, от което следвало, че деветте апартамента са били
ползвани, което се подкрепяло и от електронната кореспонденция на въззиваемия и
Е.П., която се занимавала с апартаментите, от което следвало, че въззиваемият
признава, че предоставя недвижимите имоти срещу заплащане на туристи.
В заключение се сочи, че договорите за поддръжка са валидни, защото не
противоречат на императивни правни норми, не противоречат на добрите нрави,
доколкото волята на страните била ясно изложена и законосъобразна. Не били
налице предвидените в мотивите на т.3 от ТР №1/15.06.2010г. по т.д.№1/09г. на
ОСГТК на ВКС критерии, обосноваващи преценка за нарушаване принципа на
справедливостта, като един от залегналите такива в общественото възприятие за
„добри нрави”.
Иска се решението на БРС да бъде отменено, а предявените искове да бъдат
отхвърлени изцяло.
По повод указанията на съда за обосноваване на правен интерес от обжалване
на решението в отхвърлителните му части, пълномощникът на въззивника уточнява в
съдебно заседание, че не поддържа жалбата в тази й част. Ето защо въззивната
инстанция намира, че предмета на въззивното производство обхваща само тази част
от решението на БРС, с която исковете против въззивника са уважени. Претендират
се разноски за двете инстанции.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е подаден отговор на въззивната жалба от страна
на въззиваемия Е.Д., чрез пълномощника му- адв. Детелина Потерова. С него
въззивната жалба се оспорва като неоснователна. Изтъква се, че оплакванията в
жалбата са общи и не обосновават твърденията за допуснати при постановяването
на обжалвания съдебен акт съществени процесуални нарушения и нарушения на
материалния закон. Затова счита, че това е достатъчно, за да се приеме, че
жалбата е неоснователна, с оглед разпоредбата на чл.269 ГПК, според която по
правилността на решението съдът е ограничен от посоченото в жалбата. Въпреки
това е изложил и съображения за неоснователност на доводите в жалбата. По повод
доводите на въззивника, че правото на ползване, учредено с договора за
суперфиция е погасено със смъртта на наследодателката се изтъква, че в случая
не се касае за вещно право на ползване, а за това, че собствеността на
наследодателката върху част от имотите, върху които са построени сградите, в
които се намират обектите, собственост на въззиваемия, му дава правото да
ползва имота, като търпи ограниченията на суперфициарната собственост. Намира
за ирелевантен спрямо предмета на делото довода в жалбата, че едностранно
определената от въззивника такса в размер на 250 евро е занижена спрямо
пазарната, тъй като съдът е изследвал еквивалентността на насрещните престации
по подписаните договори, т.е. пропорциите в задълженията на договарящите в
контекста на собствеността върху поземлените имоти, върху които са построени
сградите в комплекса. Акцентира също, че изявленията на въззиваемия в хода на
процеса за прекратяване на процесните договори не съставляват признание за
тяхната действителност, тъй като изявленията на страните не санират сключените
договори от гледна точка на тяхната нищожност, която произтича от наличието на
основанията по чл.26 ЗЗД. Развити са и съображения, че показанията на св.Д.са
тълкувани превратно от въззивника, както и че нейното мнение е ирелевантно, тъй
като същата не е страна по договорите. Изложени са и съображения защо според
въззиваемия и останалите доводи в жалбата са ирелевантни предвид предмета на
делото.
Моли обжалваното решение да бъде потвърдено като правилно, законосъобразно
и точно мотивирано. Претендира разноски.
Във въззивната инстанция не са събрани доказателства, не са направени
доказателствени искания.
По допустимостта на въззивното производство Бургаският окръжен съд приема
следното:
Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок от надлежно
упълномощен представител на страна, която има правен интерес от обжалването на
решението в частта, с която исковете против нея са уважени. Жалбата отговоря на
изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК и е допустима, поради което следва да се
разгледа по същество.
Производството пред първоинстанционния съд е образувано по искова молба на Е.И.Д.
*** против „Орко” ЕООД.
Предявени са следните обективно съединени искове:
1/ иск с правно основание чл.124, ал.1 ГПК за прогласяване нищожността на
девет броя договори за поддръжка на недвижими имоти, собственост на ищеца,
всички сключени на 1.07.2016г., на следните алтернативно заявени основания: а/
поради противоречие с добрите нрави, накърняване принципа на равнопоставеност и
справедливост- чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД; б/ поради невъзможен предмет- чл.26,
ал.2, предл.1 ЗЗД; в/ поради противоречие с императивни норми на закона- чл.26,
ал.1, предл.1 ЗЗД.
2/ иск с правно основание чл.27 вр. чл.30 ЗЗД за унищожаване на процесните договори
за поддръжка на недвижими имоти поради това, че са били сключени при условията
на заплаха, че в противен случай ще бъдат преустановени услугите
електроснабдяване, водоснабдяване, интернет и телевизия, както и достъпът до
обектите на ищеца и неговата наследодателка.
3/ инцидентен установителен иск за обявяване нищожност на решенията от
15.06.2012г., приети от ОСЕС във „Фърст лайн”- ваканционен комплекс от затворен
тип, изграден в поземлен имот с идентификатор 67800.10.695. Този иск е оставен
без разглеждане и производството по него е прекратено с определение
№5391/17.07.2018г. по гр.д.№2181/18г. на БРС, потвърдено с Определение № I- 2337 по ч.гр.д.№1765/18г. на
БОС, недопуснато до касационно обжалване с определение №214 от 13.05.2013г. по
ч.гр.д.№426/2019г. на ВКС.
4/ При условията на евентуалност, ако бъде уважен иска за нищожност или
унищожаемост на договорите за поддръжка, е предявен иск с правно основание
чл.55, ал.1 от ЗЗД ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от общо
6750 евро, платени без основание / респективно- на отпаднало основание, по
процесните договорите за поддръжка за периода от 1.08.2015г. до 1.08.2018г.,
ведно със законната лихва върху сумата.
В обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че ищецът е
собственик на девет апартамента, за поддръжката на които са сключени процесните
девет договора с ответника.
Два от тях се намират в поземлен имот с идентификатор 67800.10.702 /стар
идентификатор 67800.10.687/- апартамент 7D, на първи етаж от вила 07, представляваща сграда №12
/придобит през 2011г. чрез дарение, извършено от неговите родители Иван и
Зафирка Димитрови/ и апартамент D29, на четвърти етаж от сграда 02В, придобит по наследство след смъртта на
родителите му съответно през 2015г., когато починал баща му и през 2017г.,
когато починала и майка му. Останалите седем апартамента се намират в поземлен
имот с идентификатор 67800.10.695- апартамент
А12 в сграда 01, вх.А, ет.3; апартамент В09 в сграда 01, вх.В, ет.2; апартамент Е12 в сграда 02, вх.Е, ет.2; апартамент F08 в сграда 03, вх.F,
ет.1; апартамент F09 в сграда 03, вх.F,
ет.1; апартамент F15 в сграда 03, вх.F,
ет.2; апартамент F19 в сграда 03, вх.F,
ет.3.
Твърди се също, че ищецът е собственик
по наследство от родителите си и на идеални части от двата поземлени имота, в
които са изградени сградите: 1337,33/8530 кв.м. ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 67800.10.695, както и на 500,27 кв.м. ид.ч.
от поземлен имот с
идентификатор 67800.10.702 по КККР на гр.Созопол, местност „Мапи”.
Наследодателката на ищеца З.Д. придобила имотите както следва: На 15.08.2007г.
между наследниците на Л.Г., сред които била майката на ищеца и „Грийнлайф
Каваците” ЕООД бил подписан предварителен договор за учредяване право на строеж
срещу задължение за строителство върху недвижим имот- поземлен имот с
идентификатор 67800.10.695 / образуван от имоти с номера 010222 и 010225 по
предходен план/. Окончателният договор бил сключен с нотариален акт №198,
рег.№2497, дело 174/11г. на нотариус Консулова, с който страните взаимно си
учредили заменили и разпределили право на строеж върху посочения имот. Въз
основа на него майката на ищеца придобила следните самостоятелни обекти: апартамент А12 в сграда 01, вх.А, ет.3; апартамент В09 в сграда 01, вх.В, ет.2; апартамент Е12 в сграда 02, вх.Е, ет.2; апартамент F08 в сграда 03, вх.F,
ет.1; апартамент F09 в сграда 03, вх.F,
ет.1; апартамент F15 в сграда 03, вх.F,
ет.2; апартамент F19 в сграда 03, вх.F,
ет.3. За тези обекти било издадено разрешение за ползване на 5.06.2012г. и бил
извършен въвод във владение на 27.07.2012г.
Останалите два апартамента- апартамент 7D, на първи етаж от вила 07, представляваща сграда №12, както и апартамент D29, на четвърти етаж от сграда
02В били придобити от наследодателката на ищеца по аналогичен начин: На 23.11.2007г.
между наследниците на Л.Г. и „Грийнлайф Каваците” ЕООД бил подписан
предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за
строителство върху недвижим имот- поземлен имот с идентификатор 67800.10.687 /
с номер 010280 по предходен план/, а понастоящем с идентификатор 67800.10.702.
Окончателният договор бил сключен с нотариален акт №92, рег.№5317, дело 432/10г.
на нотариус Консулова. Въвод във
владение на апартамент D29 бил извършен на 11.04.2012г.,
а за апартамент 7D- на 14.08.2012г.
Съгласно Протокол от 15.06.2012г. за проведено Общо събрание на етажната
собственост във Фърст лайн- ваканционен комплекс от затворен тип, на събранието
бил избран управител на новоизградената етажна собственост в комплекса
„Грийнлайф- Мениджмънт” ЕАД /за срок от една година/, а ответното дружество
„ОРКО” ЕООД било избрано за извършване на поддръжката на целия комплекс.
Отношенията между ЕС и ответното дружество следвало да бъдат уредени с
подписването на договор за поддръжка- общи условия между „Грийнлайф-
Мениджмънт” ЕАД и „ОРКО” ЕООД, въз основа на който последното следвало да
придобие правата и задълженията на управител на етажната собственост чрез
надлежно упълномощаване от страна на управителя на ЕС. Всеки един от
собствениците на самостоятелни обекти следвало да сключи еднотипен възмезден
договор с ответника с конкретни права и задължения на страните, за срок от три
години, като правата и задълженията по тези договори следвало да се прехвърлят
върху всеки евентуален следващ приобретател.
Ищецът твърди, че неговата наследодателка не е присъствала на общото
събрание, а на посочената в протокола дата е била посетена от представител на
ответника, който й предоставил за подпис списъка на представените на ОСЕС общи
части, без същата да е била уведомена за предхождащото го съдържание на
протокола. Едва на 7.01.2015г. на З.Д., чрез пълномощника й А. Д., по
електронната поща било предоставено сканирано копие на протокола, при което
наследодателката на ищеца узнала, че е посочена невярно в протокола като
участник в ОСЕС. Заявява също, че процесните имоти нямат индивидуални партиди
за отчитане на изразходваните количества вода и ел.енергия, като данните от
водомерите следвало да бъдат съобщавани от ищеца /а по- рано от майка му/ на
ответника, а последният уведомявал ищеца за данните на електромерите.
Сочи, че след ОСЕС през 2012г. не било провеждано ново събрание на етажната
собственост, „Грийнлайф- Мениджмънт” ЕАД
не е избиран за нов управител, не са представяни отчети за извършените общи
разходи по поддръжката на общите части на сгради или на други общи части по
смисъла на ЗУЕС. В регистъра на сградите в режим на етажна собственост на
територията на Община Созопол за 2012г. под №13 била вписана сграда с
идентификатор 67800.10.695, макар такава сграда да не съществувала, а
идентификаторът съответствал на този на поземления имот.
Заявява още, че относно двата апартамента, находящи се в ПИ с идентификатор
67800.10.687 той и наследодателката му не са уведомявани за провеждане на ОСЕС,
нито е получавал документи за избор на управител, възлагане на правомощията му
за управление и поддръжка на общите части на сгради или каквито и да било други
общи части на ответника. В регистъра на сградите в режим на етажна собственост
на територията на Община Созопол за 2012г. под №9 била вписана сграда с
идентификатор 67800.10.687, макар такава сграда да не съществувала, а
идентификаторът съответствал на този на поземления имот. От записът в регистъра
ищецът узнал, че за управител на тази етажна собственост бил избран „Грийнлайф-
София” ЕООД за срок от три години.
Във връзка с процесните девет договора за поддръжка са изложени твърдения,
че в същите е уговорено заплащане на разходи за общи части на сградата и на
комплекса, макар че в нотариален акт №92/2010г. на нотариус Консулова на
наследодателката на ищеца и на останалите съсобственици на земята е уговорено
право след въвода във владение на самостоятелните обекти в тяхна собственост да
ползват цялата инфраструктура в комплекс от жилищни сгради с площадкови ел. и
ВиК мрежи /жилищни сгради 01А, 01В, 02А, 02В 03 и вили от 01 до 08/-
паркоместа, басейн, паркове, спортни съоръжения и други, съгласно вътрешните
правила на комплекса, който ще бъде изграден в ПИ с идентификатор 67800.10.687
от „Грийнлайф- София” ЕООД. Идентично право било уговорено и в нотариален акт
№198/2011г. на същия нотариус досежно инфраструктурата в ПИ с идентификатор
67800.10.695. Ето защо ищецът намира, че ответникът няма правно основание, от
което да произтича право на ответника да сключва процесните договори с ищеца и
наследодателката му. Въпреки това ищецът /респективно наследодателката му/ били
принудени да сключат договорите с ответника през м.юли 2016г., тъй като някои
от апартаментите били отдадени от тях под наем, а ответникът заплашил да
преустанови предоставянето на вече предплатени от ищеца / респективно- майка му
услуги- кабелна телевизия, интернет, както и че ще пристъпи към спиране на
водоснабдяването и електроснабдяването в имотите. Развити са подробни
съображения за твърдяната нищожност/ унищожаемост на договорите. Ангажирани са
доказателства.
В срока по чл.131, ал.1 ГПК ответното дружество, чрез пълномощника си адв.Антонова,
е представило отговор на исковата молба, с който оспорва иска за прогласяване
нищожност на решенията на ОСЕС от 2012г. като недопустим, а останалите искове-
като неоснователни.
Оспорва твърденията в исковата молба. Заявява, че имотите на ответника се
намират в жилищни комплекси от затворен тип по смисъла на §1 от ДР на ЗУЕС.
Счита, че договорите за поддръжка са валидни, защото не противоречат на
императивни правни норми, не противоречат на закона или добрите нрави,
доколкото волята на страните по договорите за поддръжка е ясно изложена и
законосъобразна.. Предвидените в тях размери не съответстват на посочените в
мотивите на т.3 от ТР №1/15.06.2010г. по т.д.№1/09г. на ОСТК на ВКС критерии,
обосноваващи преценка за нару3шаване на принципа на справедливост, като един от
залегналите такива в общественото възприятие за „добри нрави”. Намира, че не се
е обогатил неоснователно за сметка на ищеца, тъй като ищецът е ползвал
услугите, за които е заплащал. Представя доказателства. Претендира разноски.
Страните са депозирали допълнителни становища във връзка с дадените от съда
указания в проекто- доклада и са извършили оспорвания на представените от
насрещната страна доказателства.
Районният съд е приел писмените доказателства, представени от страните,
разпитал е водените от тях свидетели, приел е съдебно- техническа и съдебно-
счетоводна експертизи.
За да уважи исковете за нищожност на процесните осем договора за поддръжка
/сключени с наследодателката на ищцата за придобитите по наследство апартаменти
от ищеца/ и за да унищожи договора за поддръжка, сключен с ответника за дарения
му от родителите му апартамент, както и за да уважи иска за връщане на даденото
по прогласените за нищожни и унищожената сделка, районният съд е приел
следното.
Ищецът е собственик по наследство и
дарение на девет самостоятелни обекта, находящи се в сгради в режим на етажна
собственост, като два от тях са в сграда „Парадайз
Гардънс” и седем в сграда „Фърст Лайн”, които са
част от курортен комплекс „Грийнлайф Бийч
Резорт”.
Понеже не било
установено комплексът или конкретните две сгради в режим на ЕС да отговарят на
критериите за жилищен комплекс от затворен тип, чиято легална дефиниция се
съдържа в §1, т.3 от ДР на ЗУЕС, съдът е приел, че
по отношение на общите им части е приложим
режимът на управление по чл.1 от ЗУЕС – чрез общо събрание или чрез сдружение
на собствениците, а не по чл.2 от ЗУЕС.
ОС на ЕС в „Парадайз Гардънс” било проведено на 09.05.2011 г., а ОС на ЕС във „Фърст Лайн”
било проведено на 15.06.2012 г. и тъй като взетите на тях решения не са били
атакувани по реда на чл.40 от ЗУЕС, същите като влезли в сила обвързвали със
задължителна сила членовете на всяка от двете етажни собствености, сред които
ищеца и неговата наследодателка. Съгласно взетите решения за управител на
ЕС на „Парадайз гардънс” било избрано „Грийнлайф-София” ЕООД, а на ЕС на „Фърст Лайн” -
„Грийнлайф- Менидджмънт” ЕАД, като правата и задълженията им като управители били
прехвърлени на ответника - „Орко” ЕООД.
Отношенията по поддръжката и управлението
на общите части на сградите в режим на ЕС, в които ищецът притежава
самостоятелни обекти, били уредени с девет договора,
сключени на 01.07.2016 г. между наследодателката на ищеца лично и като пълномощник
на последния и ответника по делото.
Съдът е
приел за основателно становището
на ищеца, че договорите, сключени от наследодателката на ищеца
във връзка със собствените й имоти са нищожни поради накърняване на добрите нрави. Посочил
е, че добрите нрави биха били накърнени при явно несъответствие в насрещните престации по всеки
един от посочените осем договора. Позовал
се е на трайната съдебна практика, че при преценката дали сделката противоречи на добрите нрави, съдът не
следва да се ограничава само до нейното формално съдържание, а наред със
съпътстващите я други обстоятелства да прецени комплексно дали същата е довела
до неоправдано разместване на имуществени права или накърнява изискванията за
еквивалентност на престациите.
В тази връзка, тълкувайки по реда на чл.20 ЗЗД уговорките в договорите от 01.07.2016
г., сключени от наследодателката на ищеца във връзка със собствените й имоти, районният съд е констатирал, че същите имат за предмет
стопанисването и поддръжката на общите части не само на сградите, в които същата притежава самостоятелни обекти, но и
на комплексите, в които тези сгради са изградени, като дължимото за това
възнаграждение било определено в размер на 250 евро годишно за всеки притежаван
самостоятелен обект / към 01.07.2016 г. за осемте самостоятелни обекта наследодателката на ищеца заплатила на ответника годишна такса от общо
2000 евро с левова равностойност 3911,66
лева. Понеже правото на собственост
на З.Д. произтичало от сключените на 15.07.2010 г. и
14.04.2011 г. договори за суперфиция, по силата на които като насрещна
престация по тях същата получила не само девет
самостоятелни обекти (жилища), които са били изградени от суперфициарите („Грийнлайф – София” ЕООД и „Грийнлайф – Мениджмънт” ЕАД), но и правото на безвъзмездно ползване на цялата инфраструктура,
върху която същите били изградени. Акцентирал е, че тази договорка произтича
от обстоятелството, че Д.е собственик на идеални части от поземлените имоти, върху които са
изградени комплексите от жилищни сгради. Към момента на сключване на договорите
от 01.07.2016 г. наследодателката на ищеца продължавала да е собственик на идеални части от поземлените имоти, поради което съдът е счел, че е налице явно несъответствие
в насрещните престации по процесните договори. Съдът е подчертал, че нееквивалентността на
насрещните престации явства и от факта, че идентичен договор със същото
възнаграждение е сключен и от ищеца като собственик на самостоятелен обект, без
да притежава собственост върху
земята, върху която е построена сградата, при което е направен извод, че в случая с договорите, сключени от З.Д. в лично качество не бил отчетен фактът, че тя
е собственик на идеални
части от имотите, върху които са построени процесните
сгради. Подкрепил е извода си с изложеното
в мотивите на Решение №688/11.11.2004
г. по гр.д.№88/2004 г. на ВКС, ТК, като в допълнение е посочил, че със сключването на осемте договора З.Д. е претърпяла загуба понеже годишната такса за поддръжка на
собствените й обекти за 2016 г. в размер на 3911,66 лева значително надхвърляла доходите, получени от отдаването им
под наем за същия период – 2700,00 лева, която загуба не била очаквана при
учредяване правото на строеж и била в разрез с
основополагащия принцип да не се вреди другиму. Ето защо районният съд е приел, че сключените от Д.договори за поддръжка на собствените
й имоти представляват проява на
недобросъвестност и накърняват добрите нрави, поради което следва да бъдат прогласени за нищожни
само на това основание, без съдът да бъдат разглеждани останалите въведени основания за
нищожност.
С оглед основателността
на обуславящия иск по чл.26, ал.1, предл.2 от ЗЗД, съдът е счел за основателна обусловената претенция
по осъдителния иск с правно основание чл.34, вр.чл.55, ал.1 от ЗЗД за осъждане
на ответника да върне на ищеца, като наследник на З.Д. сумата от 6000 евро с левова равностойност 11734,98
лева, като платени без основание такси за обслужване в периода 2016 – 2018 г., чието плащане и размер били безспорни.
Предвид това, че имущественото благо било получено от „Орко” ЕООД
без основание, същият дължал връщането му на ищеца, ведно със законната лихва, считано от
предявяването на иска на 29.03.2018 г. до
окончателното изплащане на задължението.
По отношение на договора
за поддръжка, касаещ имота на ищеца, съдът не е констатирал същият да страда от порок, обуславящ извод за неговата нищожност, като е счел за неоснователни твърденията в исковата молба. Районният съд е
приел, че договорът не влиза в
противоречие с посочените от ищеца норми, нито ги заобикаля, не накърнява добрите нрави и общите принципи
за равнопоставеност и справедливост, нито пък има невъзможен предмет, поради
което е отхвърлил претенциите на ищеца в тази насока като неоснователни.
Същевременно
съдът е счел за основателен и е уважил предявеният в условията на евентуалност иск по чл.27,
вр.чл.30 от ЗЗД за дарения на ищеца имот.
Посочил е, че съгласно
разпоредбата на чл.30 от ЗЗД, заплашването води до унищожаемост на договора,
когато едната страна е принудена от другата страна или от трети лица да сключи
договора чрез възбуждане на основателен страх. Посочил е също, че в
теорията и практиката е прието, че при заплашването се въздействува върху волята на
лицето чрез използване на средства за психическа принуда, като страховите
представи могат да имат за предмет живота, здравето, честта или имуществените
интереси както на страната по сделката, така и на други лица, интересите на
които са близки до тези на страната, чието волеизявление се иска, като за целта следва да бъдат използвани средства, които могат да възбудят
основателен страх.
Въз основа на показанията на свидетелката Д.,
кореспондиращи с разменената по имейл кореспонденция между страните, както и
между ищеца и трето за спора лице – Е.П., районният съд е приел за доказани твърденията на ищеца
за отправяне от страна на ответника на
заплаха, че ще бъдат преустановени услугите по електроснабдяване,
водоснабдяване, интернет и телевизия, включително и достъпът до собствения му
обект, и разменяна по е-мейл кореспонденция между страните, между ищеца и трето
за спора лице. Посочил е, че от съвкупния анализ на събраните доказателства се изяснява, че
в продължение на четири години, считано от 2012 г., ищецът е отказвал да
подпише договор с ответника, а е сторил това едва през 2016 г., когато
заплахата е била осъществена чрез спиране на услуги като телевизия и интернет,
предплатени по отношение на имоти, собственост на майка му, които са се
отдавали под наем. Именно това поведение на ответника е въздействало психически
върху ищеца да сключи договора, тъй като противното щяло да доведе до
неблагоприятни и за него имуществени последици.
Предвид основателността на главният иск съдът е счел за основателна и претенцията на ищеца за
осъждане на ответника за възстановяване на получените от него суми по договора, възлизащи
общо на 750 евро с левова равностойност 1466,87 лева, представляващи платени такси за
обслужване в периода 2016 – 2018 г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от предявяване на иска на 29.03.2018 г. до окончателното им изплащане.
Съгласно чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта- в обжалваната му част. По останалите въпроси съдът
е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното решение е валидно и допустимо.
Постановено е от надлежен състав в предвидената от закона форма, съдържа
изискуемите реквизити по чл.236 ГПК, мотивите и диспозитива на решението са
ясни и разбираеми. Следователно решението не е нищожно.
Съдът се е произнесъл по редовна и допустима искова молба, по спор който му
е подсъден, в пределите на търсената защита. Следователно, решението е
допустимо.
Ето защо спорът следва да бъде разгледан по същество.
След като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установено
следното.
Пред въззивната /както и пред първата/ инстанция са безспорни
обстоятелствата във връзка с придобиването на правото на собственост върху
процесните имоти от страна на наследодателката на ищеца, а впоследствие и от
самия ищец, като същите са идентични с твърденията, изложени в исковата молба и
се установяват от събраните по делото многобройни писмени доказателства.
Безспорни са и твърденията за обстоятелствата, при които са били сключени
процесните девет договора за поддръжка между страните/ респективно-
наследодателката на ищеца и ответника, като същите се потвърждават и от
разменената кореспонденция между страните и показанията на св.Д.. Показанията
на последната следва да бъдат кредитирани, независимо от заинтересоваността й
от изхода на делото като съпруга на ищеца, тъй като в тази хипотеза законът не
предвижда същите да бъдат изключени, още повече, че свидетелката носи
наказателна отговорност за верността на показанията си, а последните не са
опровергани от ответната страна. На последно място показанията на тази
свидетелка са последователни и логични, като обясняват причината защо са били
сключени процесните девет договора въпреки несъгласието на ищеца/ неговата
майка за това, които повече от четири години са отказвали да сключват подобни
договори.
Установява се и съдържанието на правата и задълженията на страните по процесните
договори. Наследодателката на ищеца- лично и като негов пълномощник, са възложили,
а ответното дружество, в качеството на изпълнител е приело да извършва срещу
заплащане стопанисване и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от
затворен тип – Вилно селище PARADISE GARDENS-BEACH&SPORT RESIDENCE /разположено върху имот с идентификатор 67800.10.618
според договора, а според СТЕ- в имот с идентификатор 67800.10.687- стар, а
понастоящем имот с идентификатор 67800.10.702/ относно апартамент D 29 с площ 71,04 кв.м. и относно апартамент 7D с площ от 71,17 кв.м., както и
стопанисването и поддръжката на общите части в жилищен комплекс от затворен
тип- вилно селище PARADISE DUNE RESORT BEACH&SPA
FIRST LINE / разположено върху имот с
идентификатор 67800.10.695/ относно за останалите седем апартамента.
Конкретното съдържание на задълженията на ответника е уговорено в раздел II от договорите. Възложителите са
се задължили да заплащат на ответника годишна такса в размер на 250 евро без
ДДС – така раздел IV, т.10 от договорите, като са поели и допълнителни задължения, описани в
раздел III.
От събраните по делото писмени доказателства, в това число СТЕ се изяснява,
че инвеститор на целия ваканционен комплекс „Грийнлайф бийч резорт”, част от
който са и процесните комплекси PARADISE GARDENS-BEACH&SPORT RESIDENCE и PARADISE DUNE RESORT BEACH&SPA FIRST LINE, в които са построени процесните апартаменти, е „Грийнлайф” ЕАД, което
дружество е едноличен собственик на дружествата, с които наследодателката на
ищците е сключила /ведно със своите съсобственици/ договорите за продажба,
както и за суперфиция от 2010г. и от 2011г. /”Грийнлайф Каваците” ЕООД, ”Грийнлайф
- София” ЕООД и „Гринлайф - Мениджмънт” ЕАД/.
Въззивната инстанция споделя изводите на БРС, че не установява двата
комплекса- PARADISE
GARDENS-BEACH&SPORT RESIDENCE и PARADISE DUNE RESORT BEACH&SPA
FIRST LINE, да притежават
характеристиките на жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на §1, т.3 от
ДР на ЗУЕС /макар, видно от скиците, всеки от тях да е изграден в отделен
поземлен имот/, още повече, че както тези комплекси, така и обобщаващият ги,
имат ваканционен, а не жилищен характер. Ето защо правилен е и извода на БРС,
че управлението на общите части на сградите следва да се извършва чрез общо
събрание. В допълнение следва да се посочи, че това общо събрание следва да се
състои от етажните собственици на всяка от сградите в режим на ЕС поотделно /а
не за всички сгради в поземления имот/, като същото е компетентно да взема
решения само за управлението и поддръжката на съответната сграда, а за обекти,
които са извън сградата /например басейни и др. подобни- само ако ид.ч. от
правото на собственост върху тях са прехвърлени като прилежащи към правото на
собственост на съответния самостоятелен обект/.
Видно от приложените протоколи за проведени през 2011 и 2012г. ОС на ЕС в
двата процесни поземлени имота, във всеки от тях е формирана обща Етажна
собственост за целия поземлен имот, като на тези събрания са приети решения за
избор на управител на етажната собственост, решение за възлагане на поддръжката
на етажната собственост на трето лице- в случая ответното дружество, не е взето
конкретно решение за размера на таксите, дължими към „Орко” ЕООД. В тази връзка
и предвид оспорването на съдържанието на представения от ответника протокол от
ОСЕС от 2012г., който се различава от приложения към исковата молба протокол в
съдържанието на решението по т.3, в частта му, касаеща размера на таксите,
въззивната инстанция намира, че за изясняване на фактите по делото следва да се
кредитира протокола, приложен към исковата молба, който е бил предоставен на
ищеца от ответника и който е идентичен по съдържание досежно решението по т.3
от дневния ред с протокола от проведеното пред предходната година общо събрание
събрание в другия поземлен имот.
Решенията на ОСЕС не се оспорени по реда на чл.40 ЗУЕС и са влезли в сила,
като въз основа на тях, както и на договорите за заместване на страна,
ответникът формално се явява легитимиран да извършва поддръжката на общите
части в отделните сгради и на общите части /т.нар в договорите
„инфрактруктура”/ в отделните поземлени имоти, част от ваканционен комплекс „Грийнлайф бийч резорт”.
Не е спорно, че ответникът е извършвал поддръжката на общите части в
изпълнение на задълженията си по деветте процесни договора, както и че ищецът,
а преди смъртта й- неговата майка, са заплащали дължимите такси за тези услуги,
като това се установява и от приложените платежни документи.
В хода на делото ищецът е отправил изявление до ответника за прекратяване
на процесните договори. Както изпълнението на договорите от страна на
възложителите, така и изявлението за прекратяването на договорите не
съставляват действия по признание действителността на договорите, нито могат да
санират тези договори, в случай, че същите са нищожни, респективно- унищожаеми
поради сключването им под заплаха.
Въззивната инстанция споделя изцяло правните изводи на БРС досежно
основателността на исковете за нищожност на осем от договорите, сключени с
наследодателката на ищците поради противоречие с добрите нрави
/нееквивалентност на престациите/1 поради което препраща към тях на основание
чл.272 ГПК, поради което не е необходимо същите да бъдат преповтаряни и в
настоящото изложение.
По повод оплакванията в жалбата следва да се посочи на първо място, че
нищожността на договорите следва да се преценява към момента на тяхното сключване.
Ето защо, обстоятелството, че след сключването им наследодателката на ищеца е
починала, не може да доведе до различен правен извод, след като към
1.07.2016г., когато договорите със З.Д., сключени в лично качество като
възложител по тях, се констатира несъответствие
между задълженията на страните по договора, с оглед обстоятелството, че Д.,
като собственик на част от поземления имот, а понастоящем такъв е и ищеца, има
правото да ползва имота и построеното в него /на основание чл.92 ЗС/, с
изключение на обектите за които е учредена суперфиция в полза на други лица. Липсват
доказателства таксата, посочена в процесните договори да е индивидуално
договорена с ищеца и неговата майка, както и за това, че същата е занижена в
сравнение с пазарните за подобен тип имоти в района на гр.Созопол, които не са
ноторно известни /а освен това такива твърдения се въвеждат за пръв път с
въззивната жалба/. Ето защо, поради съвпадане на изводите на двете инстанции по
исковете за нищожност на договорите за поддръжка да осемте апартамента,
сключени от З.Д. като възложител, решението на БРС в тази му част следва да
бъде потвърдено.
Досежно тази част от решението на БРС, с която иска за унищожаемост на
договора за поддръжка на дарения на ищеца апартамент не са изложени конкретни
съображения за неправилност на фактическите и правни изводи на районния съд,
поради което предвид ограничения предмет на въззивното производство е
недопустимо въззивният съдът да ги проверява служебно. С цел пълнота на изложението
следва да се посочи, че фактическите изводи на БРС и по този иск кореспондират
със събраните писмени и гласни доказателства, а правните изводи- съответстват
на закона, поради което и в тази му част решението следва да бъде потвърдено.
Предвид основателността на главните искове, основателна се явява и
акцесорната претенция по чл.55, ал.1 ЗЗД, във връзка с чл.34 ЗЗД /страните са
длъжни да върнат полученото/, като в случая не намира приложение предвиденото в
чл.88, ал.1 ЗЗД изключение, което касае само развалянето на договорите.
Тъй като фактическите и правните изводи на двете инстанции съвпадат,
решението на районния съд следва да бъде потвърдено в обжалваната част.
С оглед изхода на делото въззивникът дължи на въззиваемия разноските за
въззивната инстанция- 1000 лв. платено адвокатско възнаграждение.
Предвид цената на исковете, която надвишава 5000 лв., решението подлежи на
касационно обжалване.
Мотивиран от изложеното и на основание чл.271, ал.1, предл.1 ГПК, Бургаският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260209 от
14.09.2020г.
по гр.д.№ 2181 по описа за 2018 на РС- Бургас В ОБЖАЛВАНАТА ЧАСТ, с която исковете против ответника „ОРКО” ЕООД са
уважени.
ОСЪЖДА „ОРКО” ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на
управление: гр.София, 1142, ул.“Шести септември“ № 38, ет.2, офис 4, да заплати
на Е.И.Д. ЕГН: ********** ***, деловодни разноски в размер на 1000 лв. за въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред
Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.