Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 14.08.2020 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГО, II-Е въззивен състав, в публичното заседание на пети юни през две хиляди и двадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ИВАНКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ
мл. съдия КОНСТАНТИНА ХРИСТОВА
при секретаря Елеонора
Георгиева, като разгледа докладваното от мл. съдия Христова гр. дело № 14668 по описа за 2019
г., за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е по реда
на чл. 258 и сл. от ГПК.
С
решение от 23.04.2019 г., постановено по гр. д. № 45748/2017 г. по описа на
Софийски районен съд, ГО, 47-ми състав, е отхвърлен предявеният от М.М.И. срещу
„Т.М.“ ООД иск с правно основание
чл. 124, ал. 1 от ГПК във връзка с чл. 26, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД, за
установяване по отношение на ответника, че договорът за покупко-продажба на
недвижими имоти, оформен в нот. акт № 166/2006 г., е
нищожен по отношение на описаната в буква „Б“ подземна гаражна клетка № 3,
находяща се в сутерена на жилищна сграда, на кота -2,79 м., с площ
от 12,37 кв.м., при граници: маневрено пространство, гаражна клетка № 4
и от двете страни външни стени, заедно с припадащите се с гаражната клетка
1,61% идеални части от общите части на сградата, които се равняват на 3,57
кв.м., и заедно със съответното право на строеж върху мястото, в което е
построена сградата, поради невъзможен предмет. Със същото решение М.М.И.
е осъден да заплати на „Т.М.“ ООД сумата от 1 000 лева – разноски по
делото.
Срещу
така постановено решение в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 от ГПК е
постъпила въззивна жалба от ищеца М.М.И., в която се излагат доводи за
неговата неправилност, необоснованост и постановяване в противоречие с
материалния и процесуалния закон. Сочи се, че СРС неправилно не е кредитирал
заключението на изслушаната по делото СТЕ в частта, в която вещото лице е дало
отговор на въпроси № 3, 4 и 5, доколкото същите са били поясняващи към въпрос №
1. Намира се, че с решението си първата съдебна инстанция превратно е тълкувала
разясненията, дадени в ТР № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС, въпреки че от направената
от вещото лице справка в СГКК – София безспорно е установено, че процесната
„гаражна клетка“ не е нанесена като самостоятелен обект и не притежава идентификатор,
съответно фактически и юридически същата никога не е съществувала и не може да
бъде обособена като самостоятелен обект. Счита се, че съдът не е следвало да
взима предвид като доказателства по делото представения от ответника на вещото
лице инвестиционен проект по време на извършения от последния оглед на обекта,
тъй като инвестиционният проект не е събран по предвидения в ГПК ред и начин.
Твърди се, че доколкото разпоредбите на чл. 37, ал. 4 от ЗУТ и чл. 43, ал. 3 от ЗУТ са уредени в последния с редакцията му в ДВ, бр. 101 от 2015 г., то към
момента на сключване на процесния договор за покупко-продажба – 2006 г., не е
била налице правна уредба, която да урежда правния статут на паркоместата,
съответно те са представлявали обща част на сградата, а не принадлежност към
самостоятелен обект, още по-малко самостоятелен обект. Посочва се, че противно
на възприетото от районната съдебна инстанция, процесното паркомясто не
притежава техническите изисквания да се обособи като „гаражна клетка“, като
собствеността в подземното помещение се изразява в обикновени идеални части от
общата етажна собственост. По изложените съображения се отправя искане за
отмяна на обжалваното решение и уважаване на исковата претенция. Претендират се
разноски.
В срока по чл.
263, ал. 1 от ГПК въззиваемата страна - „Т.М.“ ООД, е депозирала отговор на въззивната жалба, в
който се излагат доводи за нейната неоснователност и се претендира оставянето й
без уважение, респ. потвърждаване на обжалваното решение. Намира се, че процесната
гаражна клетка както фактически, така и юридически съществува, като въпреки че
същата не е самостоятелен обект, то с атакуваната сделка се продава обект
изграден съобразно утвърден и реализиран инвестиционен проект и издадено
разрешение за строеж. Акцентира се, че ищецът е придобил и апартамент в същата
сграда. Оспорват се доводите на жалбоподателя за недопустимо позоваване от
страна на съда на инвестиционния проект, представен на вещото лице.
Софийски
градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и
доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена от легитимирана страна, в срока
по чл. 259, ал. 1 от ГПК и срещу подлежащ на въззивно обжалване съдебен акт,
поради което е процесуално допустима.
Разгледана по същество, въззивната жалба е неоснователна.
Въззивният съд, съобразявайки разпоредбата на чл. 269 от ГПК, според
която дължи служебна проверка за валидността на решението, за неговата
допустимост в обжалваната част и за правилността му единствено по въведените в
жалбата основания, намира обжалваното решение за валидно, допустимо и правилно.
Във връзка с доводите на жалбоподателя е необходимо да се изложи следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД.
Порок на договора по чл. 26, ал. 2 от ЗЗД –
невъзможен предмет, ще е налице тогава, когато е налице начална невъзможност на
предмета на договора. Предмет на сделката е обектът на правоотношението - вещ,
действие, бездействие, нематериално благо. Невъзможен предмет по смисъла
на чл. 26, ал. 2 от ЗЗД ще е налице само тогава, когато към сключване на
договора той е неосъществим по субективни или обективни причини, правна или
фактическа невъзможност. Да се приеме, че предмет на договора е невъзможен,
първо следва да се установи, че договора има предмет, тоест че страните са
постигнали съгласие за определен обект на правоотношение, което е достатъчно
индивидуализирано.
В процесния случай между страните не се спори, а и от
представените по делото доказателства – нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 166, то, IV, рег. № 5848, дело
№ 688 от 2006 г., се установява, че на 17.08.2006 г. ответникът „Т.М.“ ООД, в качеството му на
продавач, е продало на ищеца М.М.И., в качеството му на купувач, собствения на дружеството недвижим имот,
построен на фаза „груб строеж“, а именно: А/ апартамент № 4, разположен на
втори жилищен етаж, на кота +5,70 м., в жилищна сграда, построена на фаза „груб
строеж“ в УПИ в гр. София, Столична община – район „Илинден“, квартал „Захарна
фабрика“, местността „Вълчо И. ***, със застроена площ на апартамента 60,17 кв.
м., състоящ се от входно антре, дневна, кухня, стая, баня с тоалетна и две
тераси, при граници: стълбищна клетка, апартамент № 3, вътрешен двор, калкан на
ул. „Ямбол, заедно с мазе № 6, находящо се в сутерена на сградата, на кота
-2,79 м., с площ на мазето от 3,71 кв. м., и заедно с припадащите се общо на
апартамента и мазето 8,32 % идеални части от общите части на сградата, които идеални
части изразени в квадратни метри се равняват на 18,44 кв. м., и заедно със
съответното право на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, Б/ Подземна гаражна клетка № 3, находяща се в сутерена
на гореописаната сграда, на кота -2,79 м., с площ на гаражната клетка от
12,37 кв. м., при граници: маневрено пространство, гаражна клетка № 4, от две
страни – външни стени, заедно с припадащите се на гаражната клетка 1,61 %
идеални части от общите части на сградата, които идеални части изразени в квадратни
метри се равняват на 3,57 кв. м., и заедно със съответното право на строеж
върху мястото, върху което е построена сградата, общо за сумата от 28 500
лева, която сума управителят на дружеството – продавач, е заявил, че е платена
напълно от купувача преди подписването на договора.
Пред районната съдебна инстанция е било изслушано и прието заключение на
допуснатата по делото съдебно-техническа експертиза, вещото лице по която е
извършило оглед на място на 20.11.2018 г. в присъствието на адв. И.И.,
пълномощник на ищеца, и на г-н Крум Йотов, управител на ответното дружество,
запознало се е с приложените по делото доказателства, както и с такива,
представени по време на огледа от управителя на дружеството – ответник,
направил е необходимите справки в НАГ-СО, СО -район „Илинден“, и СГКК – гр.
София. В експертното си становище специалистът посочва, че съгласно
инвестиционен проект, одобрен на 04.10.2004 г., екзекутив за обект:
Многопрофилна жилищна сграда с адрес гр. София, улица „*******УПИ III-634,
кв. 849, м. „Вълчо И. –
Север“, план – север, част Архитектура, на сутерен, кота -2,79 м., се предвижда
изграждането на подземен гараж, в който е обособена подземна гаражна клетка № 3
с граници маневрено пространство, гаражна клетка № 4, от две страни – външни
стени. Съгласно проекта не се предвижда между гаражна клетка № 3 и № 4 и между
гаражна клетка № 3 и маневрено пространство да бъдат изпълнени преградни стени
и съответно врата. Съгласно проекта до гаражна клетка № 3 се достига
посредством рампа и маневрено пространство. В обяснителна записка, част
Архитектура, фаза Технически проект от м. 04.2004 г., е посочено като
функционално решение, че Многопрофилна жилищна сграда с адрес гр. София, улица
„*******УПИ III-634, кв. 849, м. „Вълчо И. – Север“ се състои от сутерен, партер,
три жилищни и едно мезонетно нива, като на сутерен, кота -2,79 м., са
разположени паркоместа за пет коли, рампа, седем мазета, котелно и стълбищна
клетка. Съгласно ценообразуване на Многопрофилна жилищна сграда с адрес гр.
София, улица „*******УПИ III-634, кв. 849, м. „Вълчо И. – Север“, от
02.11.2004 г., на кота -2,79 м. се намира помещение – гаражна клетка № 3 с
чиста площ 12,37 кв. м., идеални части 3,57 кв. м., или обща площ от 15,94 кв.
м. Вещото лице посочва, че при извършен оглед на място се установява, че в
жилищната сграда, находяша се в гр. София, улица „*******на сутерена, кота
-2,79 м., се намира общ подземен гараж, в който са обособени 5 броя паркоместа,
без ограждащи стени между всяко от тях, на стоманобетоновия под няма очертани
места /направена маркировка/ за всяко отделно паркомясто. Поради което според
експертът подземна гаражна клетка № 3, индивидуализирана по площ и граници в
документа за собственост, има техническата характеристика на паркомясто. След
направена от вещото лице справка в СГКК – гр. София е било установено, че
процесната гаражна клетка не е нанесена като самостоятелен обект с
идентификатор. Следва да бъде посочено с оглед наведените от жалбоподателя
възражения, че в посочената по-горе част правилно районната съдебна инстанция е
кредитира и е дала вяра на експертното становище, включително и в частта му, в
която вещото лице е коментирало и е изградило експертното си мнение на база
предоставения му от ответника инвестиционен проект за процесната сграда. След
като назначаването на вещо лице е предпоставено от липса на специални знания у
съда, експертът по правило не може да бъде ограничаван в източниците, въз
основа на които изготвя специализираното си заключение, независимо дали те са
били приобщени по делото или не - наличието на специални знания по въпроса,
предмет на изследване, логически включва притежаването на такива и за
използваните от експерта източници и методи, като неприобщаването на последните
като доказателствен материал по делото не дискредитират експертното становище в частта му, в която
същите са обсъждани. Освен това, противно на изложените от въззивника в
обратния смисъл доводи, правилно СРС не е взел предвид при изграждането на окончателните
си изводи по спорния предмет дадените от вещото лице отговори на поставените му
под № 3, 4, 5 въпроси, доколко същите са били с правен, а не експертен
характер, като макар тяхното допускане, това не води след себе си задължение за
съда да ги обсъжда и цени при постановяване на крайния си съдебен акт.
Съгласно разпоредбата на чл. 37, ал. 4 от ЗУТ /нова – ДВ, бр. 101 от 2015
г./, в сграда в режим на етажна собственост необходимите места за паркиране се
осигуряват с инвестиционния проект във: 1. паркинг – гараж със статут на
самостоятелен обект в сградата, или 2. паркинг – гараж със статут на обща част
в сградата, или 3. отделни места за паркиране със статут на принадлежност към
съответните самостоятелни обекти в сградата. Съгласно чл. 43, ал. 1 от ЗУТ /изм. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г./, за нови сгради
необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите
на урегулирания поземлен имот. Следва да се отбележи с оглед наведените
в тази връзка възражения на жалбоподателя, че независимо, че посочената норма
на чл. 37, ал. 4 от ЗУТ е
публикувана в ДВ, бр. 101 от 2015 г., тази норма с оглед нормативно заложената
от законодателя цел има тълкувателен характер, т.е. има обратно действие -
арг. чл. 50, ал. 1 Закон за нормативните
актове. Касае се за широк кръг важни обществени отношения свързани с
правото на собственост и сигурността на гражданския оборот, които до този
момент не са били изрично и конкретно регламентирани, поради което с оглед
характера на цитираната разпоредба същата регламентира статута на необходимите
места за паркиране и по отношение на заварените и предвидени в одобрените
проекти и фактически реализирани като такива. Допълнителен аргумент в тази
насока е и изменението на § 1 т. 1 от ДР на ЗКИР с
ДВ, бр. 57 от 22.07.2016 г., според която „самостоятелен обект в сграда“ е
обособена част от сградата, която е обект на собственост и има самостоятелно
функционално предназначение. Освен това, в решение № 46/7.03.2018 г. на ВКС по гр. д. №
2489/2017 г., IV г. о., ГК, върховната съдебна инстанция изрично посочва, че самостоятелен
обект могат да бъдат паркинг - гаражите в сгради в режим на етажна собственост,
когато са част от постройката и са обособени с инвестиционния проект /срв. решение № 199/10.08.2015
г. по гр. д. № 5955/2014 г., IV г. о./, като това разрешение важи и
преди приемането на действащата нормативна уредба по чл. 37, ал. 4 от ЗУТ.
В разглеждания в настоящото производство случай съставът на СГС намира за
несъмнено установено, че макар в точка Б/ от процесния нотариален акт страните
да са уговорили, че ответникът „Т.М.“
ООД, в качеството му на продавач, продава на ищеца М.М.И., в качеството му на
купувач, собствения на дружеството недвижим имот, а именно подземна гаражна клетка № 3, индивидуализирана
по площ и граници в документа за собственост, то
доколкото за така посочената „гаражна клетка“ няма предвидени нито в
инвестиционния проект, нито впоследствие изградени преградни стени между нея и гаражна
клетка № 4 и маневрено пространство и няма изградена и съответно врата, то така
посочената в нотариалния акт гаражна клетка № 3 има техническата характеристика
на паркомясто.
Константна е съдебната практика за това, че
паркомястото не е самостоятелен обект на правото на собственост, а представлява
необособена и несамостоятелна реална част от такъв обект - парцел, сграда или
отделен обект в нея, и поради това не може да бъде предмет на
прехвърлителна сделка, но прехвърлянето на идеални части от самия обособен обект /парцел, сграда
или отделен обект в нея, в това число подземен гараж/ е напълно възможно /в
този смисъл решение № 46/7.03.2018 г.
на ВКС по гр. д. № 2489/2017 г., IV г. о., ГК, решение № 171/8.08.2014 г. на ВКС по гр. д. № 4175/2013 г., IV г. о., ГК,
и др/.
В процесния случай от изслушана по делото СТЕ,
както и от представената
обяснителна записка - чертеж на план
сутерен от част архитектурна за обект Многопрофилна жилищна сграда, УПИ III-634,
кв. 849, м. „Вълчо И.“,
се установява, че в инвестиционния проект на процесната жилищна сграда на
сутерен на кота -2,79 м. е предвиден като самостоятелен обект в сградата гараж
с обща площ 116,3 кв.м., в който са осигурени общо 5 броя необходими места за
паркиране. Обстоятелството, че така посочният паркинг – гараж е със статут на
самостоятелен обект в сградата, а не със статут на обща част в същата /каквито
доводи навежда и жалбоподателят/ се подкрепя и от обстоятелството, че в т. Б/
от представения по делото нотариален акт изрично е посочено, че подземната гаражна клетка № 3 се прехвърля
заедно с припадащите й се 1,61 % идеални части от общите части на сградата, което
автоматично изключва възможността предвиденият в инвестиционния проект паркинг
гараж, част от който е и процесната гаражна клетка, да е със статут на обща
част в сградата, доколкото в последния случай при прехвърлянето й идеални части
от общите части на сградата нямаше да бъдат прехвърлени. Съответно, както вече
беше посочено, дори и процесната подземната гаражна клетка, притежава
техническата характеристика на паркомясто, да не е самостоятелен обект на правото на собственост, а да е
необособена и несамостоятелна реална част от такъв обект, какъвто в процесния
случай е подземният гараж, то дори и гаражната клетка самостоятелно да не може
да бъде предмет на прехвърлителна сделка, то такъв е възможно да бъдат идеални части от самия обособен
обект.
Действително, в частта от сделка, прогласяването нищожността на която се
претендира, предмет на прехвърляне не са
идеални части от паркинг – гаража, находящ се в сутерена на сградата, а е посочено,
че се прехвърля подземна гаражна клетка № 3, с
площ на гаражната клетка от 12,37 кв. м., при граници: маневрено пространство,
гаражна клетка № 4, от две страни – външни стени, заедно с припадащите се на
гаражната клетка 1,61 % идеални части от общите части на сградата. Въпреки това
обаче, както е застъпва и в практиката на върховната съдебна инстанция /решение № 46/7.03.2018 г. на ВКС по гр. д. №
2489/2017 г., IV г. о., ГК./, при наличие на спор относно точния смисъл
на договорни клаузи, съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл. 20 от ЗЗД,
издирвайки действителната обща воля на страните; тълкувайки отделните уговорки
във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия
договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността,
като договорите следва да бъдат тълкувани винаги в полза на валидността им - in favorem
validitatis. Съдът тълкува договора, изхождайки не
от буквалния смисъл на текста, а от смисъла, следващ от общия разум на
изявлението; доколко буквалният текст изразява действителната обща воля на
страните и как следва да се тълкува отделната уговорка предвид систематичното й
място в договора и общия му смисъл. При тълкуването на неясни клаузи следва да
се има предвид и се изследват обстоятелствата, при които е сключен договорът,
породените към този момент отношения между страните и произтичащото от това
поведение на последните, както и това след сключването му, които обстоятелства
водят до цялостно изясняване на действителната воля на страните. Към така
формираната практика следва да се добави, че тълкуването цели запазване на
цялото действие на договора така, както в действителност е желано от страните,
независимо от съдържащите се в него непрецизни, неточни и дори неправилни формулировки
при посочването на неговия предмет. Когато предмет на прехвърлителната сделка е
реално необособима част от имот и насрещните престации на практика са изпълнени
/цената е платена и владението е предадено/, както е и в процесния случай, то
волеизявленията на страните може да се тълкуват в смисъл, че ползваното
описание на предмета е погрешно и всъщност волята е да се прехвърли това, което
е възможно.
Съблюдавайки гореизложените принципни положения на върховната съдебна
инстанция, настоящият съдебен състав, тълкувайки волята на страните в
оспорената част от договора достига до извода, че тяхната действителна воля не е
била да се прехвърли реална част от подземния паркинг – гараж, индивидуализирана
като гаражна клетка № 3 с посочване на нейната конкретна площ и граници, а е
била да се прехвърлят идеални части от подземния паркинг – гараж, които идеални
части изразени в квадратни метри се равняват на 12,37 кв. м., с отнапред
разпределено ползване за паркиране. Така даденото от съда тълкуване
води до запазване на цялото действие на договора в разглежданата в настоящото
производство част така, както в действителност е желано от страните, независимо
от съдържащата се в нея непрецизна, неточна и дори неправилни формулировка при посочването на нейния
предмет.
Предвид изложеното, макар и по различни от приетите от Софийски районен
съд съображения, последният е достигнал до правилния правен извод, че предметът,
посочен в буква Б/ на процесния договора не е невъзможен и договорът не е
нищожен в тази му част по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД. Съответно,
обжалваното решение следва да бъде потвърдено, а въззивната жалба да се остави
без уважение.
По отношение на разноските:
При този изход на спора право на разноски има въззиваемата страна, но
същата не е претендирала присъждането на такива.
Воден
от горното, Софийски градски съд
Р
Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА
решение от 23.04.2019 г., постановено по гр. д. № 45748/2017 г. по описа на
Софийски районен съд, ГО, 47-ми състав.
Решението може
да се обжалва с касационна жалба в едномесечен срок от съобщаването му на
страните пред Върховния касационен съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.