Определение по дело №173/2015 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Производството е образувано по въззивни жалби М. И. К. и К. Д. К., живущи в Р., У.”.№1, а също и Ц. Х. Д., С. адрес в гр.Р., У.”. Р.№1., .1, А., против решение №52425/21.04.11г на РС-Р., постановено по гр.д.№1291/10г по описа на с.с., с пр. осн. чл.258 и сл. ГПК.

С атакуваният акт са отхвърлени предявените първоначален и насрещен искове.

Недоволни от атакуваното решение са останали жалбоподателите, като всеки от тях го намира за незаконосъобразно в частта, с която е отхвърлена претенцията му, докато в останалата част го поддържа. Взаимно си оспорват жалбите като неоснователни и искат отмяна на първоинстанционният акт в неудовлетворяващата го част и уважаване на исковите претенции, а в останалата - настояват за потвърждаването му.

Съда след като прецени наведените от страните доводи, при съобразяване на акта, чиято отмяна се иска, закона и всички останали обстоятелства по делото, намира за установено от фактическа страна следното:

С предварителния договор за покупко-продажба от 16.01.10г М. К., съпруга на К.К. от 10.02.1978г(вж.у-нието за граждански брак), се е задължила да прехвърли чрез покупко-продажба на Цв.Д., или на друго посочено от нея лице, на собственият си имот(вж.чл.1,р.І от договора).В р.ІІІ страните са уговорили цената и начина на плащане, като в чл.2.1 изрично е посочено, че при подписване на договора купувача изплаща на продавача сумата от 3 560 евро.Същевременно в чл.5, р.VІ страните са постигнали съгласие така сключения предварителен договор да служи за разписка за сумата от 4 000евро, получени от купувача в деня на подписване на договора.

В р.ІІІ са договорени сроковете за изпълнение, като продавача се е задължил да завърши СМР и предаде обекта с Акт обр.16 в срок до 05.09.10г.Съгласно чл.1.1,р.ІІ продавача ще продаде по нотариален ред и ще предаде на купувача владението върху описания недвижим имот при подробно фиксиран етап на завършеност, като в чл.1,р.ІV е вменено в задължение на продавача да предаде владението в деня на подписването на окончателния договор.

По делото не се спори, че М.К. е придобила имота на 14.04.09г чрез покупко-продажба от „Ко и Ко инженеринг”ЕООД, чийто едноличен собственик на капитала, управител и представляващ е нейният син – Д.К.(вж.нотариален акт №181/09г). Безспорно е също така, че преди въпросната сделка – на 23.12.08г, между „Ко и Ко инженеринг”ЕООД и Цв.Д. е сключен предварителен договор за покупко-продажба относно същият имот.

С нотариално уведомление до М., К. и Д. К., връчена им на 26.07.10г, Цв.Д. ги уведомява,че прекратява предварителния договор от 16.01.10г,поради невъзможността първите двама да изпълнят задълженията си по сключения предварителен договор от 16.01.10г, което обезсмисляло неговото изпълнение.Освен това ги кани в срок до 29.07.10г да й възстановят дадената от нея сума по предварителния договор в размер на 3 560 евро или тяхната левова равностойност, в противен случай ще ги претендира по С. ред. По делото липсват данни същите да са й върнати.

В цитираното нотариално удостоверение и приложената жалба от Цв.Д. до н-ка на РУ на МВР-Р. се сочи от нея, че е ползвала имота, предмет на предварителния договор, от септември 2009г, когато я настанил лично Д.К., до 15.07.10г, след смяна на патронни от последния и недопускането й до помещенията.

От показания на свидетелите Б. и К.се установи, че след първия предварителен договор, подписан с ЕООД, Д. се нанесла в процесните помещения от септември 2009г с изричното съгласие на едноличният собственик на дружеството – Д.К., като едното ползвала за лаборатория, а в другото живеела.Нещо повече, по нейно настояване той извършил преустройства на помещенията, с оглед нуждите за които искала да ги купи, като някои от довършителните работи за извършени и финансирани от нея(вж.св.Казанджиев). Впоследствие,подписването на втория предварителен договор с М.К. от 16.01.2010г, е извършено в присъствието на св.К. в процесните помещения, като свидетеля е категоричен, че М.К. не възразила срещу ползването им от страна на купувачката. Освен това К. свидетелства за други посещения на К. в помещенията, при които са уточнявали сумите които Ц. е платила и пр. Сочи също така, че е идвал и К.К., който е предлагал на Д. договор за газификация на помещенията.

В обясненията си по реда на чл.176 ГПК с.з. от 04.02.11г Д. сочи, че при подписване на договора от 16.02.10г не е плащала на М.К., уточнявайки че сумата от 4 000 евро по т.5, р.VІ е платила на Д.К. при подписването на първия договор.

Според съдебно-оценителната експертиза процесния обект не е оборудван, но видимо годен за обитаване по предназначението. Съобразявайки недовършената сграда и всички останали обстоятелства, имащи отношение към пазарния наем, вещото лице го е изчислил общо на 2 142лв за времето от септември 2009г до 15.07.2010г.

При така установеното съда направи следните правни изводи:

По жалбата срещу решението по основния иск:

Първоинстанционното решение досежно първоначалният иск е неправилно.Правната квалификация в проектодоклада и окончателния доклад, от една страна, и тази в решението, от друга, се разминават. Анализа на обстоятелствената част и петитума на първоначалната искова молба очертава фактическа обстановка на иск по чл.93, ал.2, пр.2 ЗЗД, срещу което липсват възражения и именно това е иска,поддържан в хода на процеса от Д.,а не на такъв по чл.55, ал.1,пр.2 ЗЗД, по който се е произнесъл РС.В атакуваното решение съда обаче не се е отклонил от фактите по исковата молба, изследвайки твърденията на страните въз основа на доказателствения материал, поради което е несъстоятелно оплакването, че се е произнесъл по непредявен иск. В случая правната квалификация на РС в решението е неправилна, понеже действително ищеца претендира вземането си като капаро(вж. тезата в исковата молба, а също и въззивната жалба), но неправилното квалифициране в подобни казуси води до нарушение на материалният закон, а не до недопустимост на произнасянето.Ето защо доводите за недопустимост на решението в тази му част, не намират опора в чл.270, ал.3 ГПК, поради което и не се налага обезсилване със всички произтичащи от това последици, а привеждане в съответствие с изискванията на материалния закон от настоящата инстанция.В тази насока е разбирането и на ВКС, изразено в Р482/01.06.04г на ІІІ ГО и др.

В предвид възприетото разрешение въззивния състав съобрази следното:

Разпоредбата на чл.93, ал.2,пр.2 ЗЗД предвижда възможността при неизпълнено задължението от страна, получила задатъка, другата страна при отказ от договора да може да иска връщането му в двоен размер.

От събраните по делото доказателства се установи, че действително на 16.01.2010г между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на подробно описание в чл.1,р.І имот. Тълкуването съгл. чл.20 ЗЗД на отделните уговорките във връзка едни с други и всяка една по отделно, налага извода, че цитирания договор съчетава белезите на договор за изработка и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.Съпоставката на клаузите в р.ІІІ, досежно цената и начина на плащане обаче,охарактеризират исковата сума като част от цената, не и като капаро по см. на чл.93 ЗЗД.На това сочи формулировката в чл.2.1 и чл.2.2, определящи последователността за изплащане именно на цената на имота от купувача на продавача. Нито в цитираните клаузи, нито в останалите се съдържат договорки(вж.р.V и VІ), от които да се изведе потвърдителната, гаранционната и обезщетителна функция на въпросните 7 000лв, за да се счете че страните ги третират именно като задатък. Напротив, в обстоятелствената част на исковата молба се съдържат изрични признания на неизгоден за ищцата факт, че при подписването на предварителния договор от 16.01.10г, ответниците признали платените до момент от нея „суми за заплащане на стойността на офисите”.Отделно от това - в самото нотариално уведомление кани длъжниците да й възстановят сумата от 3 560 евро, платени от нея по предварителния договор, която сума съответства на описаната в чл.2.1,р.ІІІ като цена на имота, а не на капаро.Ето защо съда счита, че доколко по договора са платени суми от ищцата, то те не отговарят на правната същност на капаро(задатък), а на част от продажната цена. Клаузата в чл.5, р.VІ то Договора също не съдържа правните белезите на сумата от 4000 евро, за да се приемат за капаро, поради което не променя горните изводи.

Впредвид обаче признанията на ищцата на неизгодни за нея факти в с.з. от 04.02.2011г, дори в разрез с горното да се приеме че е плащала капаро, очевидно не е по договора от 16.01.10г, а по друга облигационна връзка. Съпоставката на въпросното признания по описания от ищцата в жалбата й начин с други факти, не налага подържаните от нея изводи, поради вече изложените съображения.

В този контекст следва да се има предвид, че е недопустимо преустановяване на облигационните отношение по облекчения ред на 93, ал.2, пр.2 ЗЗД от 16.01.10г и по настоящем то продължава да обвързва страните.

Дори в противоречие с изложеното да се счете, че се касае за задатък, то поради материализирането в представения договор от 16.01.10г на договор за изработка и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, не се установи по кой от тях евентуално е даден от ищцата, а така също и от коя от двете сделки се е отказала, за да претендира връщането му. Изложеното в нотариалното уведомление не променя горните изводи, тъй като не внася нужната яснота в тази насока.При това положение се осуетява и преценката доколко са налице останалите предпоставки за връщане на капарото.

За пълнота следва да се изтъкне и следното:

Дори претендираната сума да се разглежда като част от цената, то връщането й, предполага преустановяване на облигационната връзка.За да се преустанови действието на договора за бъдеща покупко-продажба на соченото от ищцата основание е необходимо осъществяването на фактическия състав на чл.87, ал.1 или 2 ЗЗД.

Анализа на доказателственият материал не сочи на законосъобразното упражняване от страна на ищцата на субективното потестативно право да развали предварителния договор за покупко-продажба, за да се приеме облигационната връзка за прекратена. Това е така, понеже само виновното неизпълнение на задълженията от страна на ответната страна и изправността на кредитора не е достатъчно за развалянето.При предварителен договор за покупко-продажба, за настъпване последиците от развалянето, е необходимо с едностранното изявление за това, кредитора да даде подходящ срок за изпълнение с предупреждението, че след изтичането му ще счита договора за развален.Независимо дали има или не уговорен срок в договора за изпълнение задължението от длъжника(Р1186/60г на ВС, ІІІ ГО и др.). В представеното нотариално уведомление, обаче такъв подходящ срок за изпълнение липсва.Ищцата се е задоволила лаконично да подчертае неизпълнението от М. и К. К. на клаузи от сключения между тях предварителен договор,без да ги сочи, след което се ограничила да ги уведоми само че прекратява договора.Единствения срок който определя, е този за възстановяване на платените от нея суми, не и подходящ нов такъв за изпълнение. При това положение настоящият състав счита, договора за непрекратен по реда на ал.1 от чл.87 ЗЗД.Исковата молба не съдържа твърдения в тази насока, за да се приеме за предупреждение и покана до длъжниците за изпълнят задължението си, поради което не променя горните изводи.

Не се установи същият да е прекратен и съгл. чл.87, ал.2 ЗЗД.Цитираната норма допуска разваляне и без кредитора да дава на длъжника допълнителен срок за изпълнение, но само в случай че то е станало изцяло и отчасти невъзможно, или когато поради забавата на последния е станало безполезно, а също и когато е трябвало да се изпълни непременно в уговорено време.Само изявлението на ищцата в нотариалното уведомление, че неизпълнението на задължението от ответниците обезсмислят последващото изпълнение на договора, не е достатъчно за да обоснове ищцовата теза за развалянето. Безполезността от изпълнението, на която очевидно се позовава в случая ищцата,не води до целеният от нея резултат,понеже не се установи отпадане на интересът й от престацията на длъжниците и причинноследствената му връзка със забавата им. Следва да се има предвид, че отпадналия интерес се обуславя от настъпили събития след и поради забавата, направили изпълнението безполезно(Р1792/61,І ГО на ВС и др.). Доколко по делото са налице данни в тази насока, то те касаят по-скоро отношенията между страни.Последните обаче, макар и крайно влошени, както и наличието на спорове на ищцата с ответниците, респ. техния син, не е еквивалент на отпаднал интерес за ищцата. Поради това не могат да причинят разваляне на договора.Ето защо настоящата инстанция счита, че предварителния договор не е развален и на безусловните основания по чл.87, ал.2 ЗЗД.Още повече, че по делото липсват други доказателства за наличието на която и да е от хипотезите на чл.87, ал.2 ГПК.

С оглед изложеното така сключеният между страните предварителен договор за покупко-продажба от 16.01.2010 продължава да обвързва страните.Следователно, обратното действие на развалянето не е настъпило, поради което и страните не дължат връщане на престираното.

С оглед изложеното първоинстанционното решение в тази му част ще следва да се отмени, като противоречащо на материалния закон, и вместо това постанови ново, с което исковата претенция основана на чл.93, ал.2, пр.2 ЗЗД следва да се отхвърли, поради неоснователност.

По въззивната жалба срещу решението по насрещният иск:

Впредвид горните съображения и запазената облигационна връзка, не намира опора в закона и насрещният иск за заплащане от ищцата в полза на ответниците на сумата от 4 500лв, явяваща се обезщетение за ползвания от нея имот,предмет на предварителния договор, за времето от септември 2009г до 15.07.10г, ведно със законните лихви. Този извод се обосновава от разпоредбата на чл.70, ал.3 ЗС, оторизираща владелеца по предварителен договор, с правата по чл.71 и 72 ЗС. Писмените доказателства и най-вече свидетелските показания категорично сочат на установено от ищцата владение върху имота, предмет на предварителния договор, със съгласието на неговия собственик – първоначално Д.К., а след това и новите му приобретатели М. и К. К. Обстоятелствата, че при първия с негово знание и съгласие не само се е нанесла в имота през септември 2009г, но е извършвала и довършителни работи, а при вторите това състояние е продължило, без противопоставянето им до 15.07.10г, подкрепят горния извод и опровергават възраженията на ответниците за неправомерно осъществявана от нея фактическа власт върху имота им.

Известно е, че когато владелеца не е собственик на владяната вещ, същият не би могъл да се полза от разпоредбата на чл.93 ЗС,понеже плодовете, ползите от веща и пр.,принадлежат на собственика.В казус като настоящият обаче, това положение е преодоляно посредством нормите на чл.71 и 72 ЗС, към които препраща чл.70, ал.3 ЗС, и ищцата може да придобива добивите и останалите ползи от имотите, след като владението й е основано на предварителния договор.Ето защо ищцата не дължи търсените с насрещният иск суми за ползвания от нея имот през посочения период.

Очертаната привилегия обаче отпада при разваляне на договора.Поради ретроактивното действие се счита, че предварителния договор не е съществувал и правата свързани с него съобразно чл.71 ЗС отпадат. Целият период на владение, основавал се дотогава на предварителния договор, се оказва всъщност без основание(а не с правно такова, както неправилно е приел РС),при което ищцата не би могла да задържи плодовете и другите добиви от веща през времето до разваляне на договора(вж.Р1665/67г, І ГО; Р1441/68г, І ГО; Р3190/78г, І ГО на ВС и др). С оглед горното решението в тази му част ще следва да се потвърди.

Атакувания С. акт ще следва да се потвърди и в частта досежно разноските, направени отстраните пред РС.

Според материалите по делото ищцата е поискала присъждане разноските по делото единствено в производството по своя иск, докато разноски по насрещният иск не са претендирани по съответния ред(вж. първоначалната искова молба, становищата й в хода на процеса и писмената защита).Съгласно списъка по чл.80 ГПК същите възлизат общо на 680лв.Аналогично е положението и при ответниците, които са се ограничили да претендират разноски единствено по своя насрещен иск, без да искат такива по първоначалният.На това сочат отговорът по основната искова молба, насрещна искова молба, становищата на отвтениците в хода на процеса и писмената им защита). При това положение с отхвърлянето на предявените искове по арг. на чл.78, ал.1 ГПК направените от страните разноски остават в тяхна тежест. Разпоредбата на чл.78, ал.3 ГПК в случая е неприложима и в полза на страните не следва да се присъдят разноски съразмерно на отхвърлените им претенции, тъй като такива искания не са направени по вече изложените съображения.А искане за присъждане на разноски пред първата инстанция да се правят за първи път във въззивното производство, е недопустимо. Ето защо наведените в тази връзка доводи са несъстоятелни.

По аналогични съображения исканията за присъждане на разноски пред настоящата инстанция в полза на всяка от страните, са неоснователни.Както се изтъкна, исканията за разноски касаят само производството по предявеният от всяка от страните иск, не и такива в хипотезата на чл.78, ал.3 ГПК. При това положение и с оглед неоснователността на въззивните им жалби, предявени само срещу съответните отхвърлителни части на първоинстанционното решение по заявените искове, разноските за въззивното производство остават в тежест на всяка от страните.

В изложеното се съдържа отговор на всички останали доводи на страните, които са от значение за правилното решаване на спора.

Водим от горното Б.окръжен съд

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯВА решение №52425/21.04.11г на РС-Р., постановено по гр.д.№1291/10г по описа на с.с.,в частта му с която се е произнесъл по иска по чл.55, ал.1,пр.2 ЗЗД, и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ, като НЕОСНОВАТЕЛЕН иска с пр. осн.чл.93, ал.2,пр.2 ЗЗД на Ц. Х. Д., С. адрес в гр.Р., У.”. Р.№1., .1, А., против М. И. К. и К. Д. К., живущи в Р., У.”.№1, да заплатят солидарно на ищцата Ц. Х. Д., с ЕГН *сумата от 7000лв, представляваща дадено от същата капаро по предварителен договор за покупко-продажба на имот от 16.01.2010 година, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 02.08.10г до окончателното й изплащане, като неоснователни.

ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата му обжалвана част.

Решението може да се обжалва в едномесечен срок, считано от връчването му на страните пред ВКС.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: