РЕШЕНИЕ
№ 1602
гр. Варна, 08.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на осми
април през две Х.яди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Любомир Нинов
при участието на секретаря Анелия Ц. Николова
като разгледа докладваното от Любомир Нинов Гражданско дело №
20243110107789 по описа за 2024 година
Ищецът Т. В. Х. сочи, че на 01.10.2022г. в гр.Варна е сключил с
ответницата Т. Б. Д. писмен договор за наем, по силата на който му е
предоставен за временно и възмездно ползване недвижим имот
представляващ обзаведена къща с двор в местност „Боровец-Юг", ул."Ш.",
№**, район Аспарухово, гр.Варна, за срок от 3г., считано от 01.12.2022г.,
срещу заплащане на месечен наем от 2 000лв., веднъж на тримесечие по
банков път с основание „захранване на сметка" или в брой, като общата цена
на тримесечие е в размер на 6 000лв. В изпълнение на чл.2, т.2.2, от договора,
на 04.10.2022г. ищецът като наемател, е заплатил на ответницата чрез банков
превод депозит в размер на два месечни наема или общо 2 041евро (4 000лв.),
по посочена от нея банкова сметка, представляващ гаранция за целостта на
имота и плащане на всички задължения от негова страна до изтичане на срока
на договора. Наемодателката се е задължила да върне депозита в 14-дневен
срок от прекратяване на договора и след приспадане на всички платени от нея,
суми за консумативни разходи, а при забава на връщането на депозита следва
да заплати и неустойка за закъснението в размер на 0,01% за всеки просрочен
ден до датата на окончателното връщане на депозита. На 01.12.2022г. ищецът
е заплатил по банковата сметка на ответницата наемна цена за З месеца:
м.декември 2022г., м.януари 2023г. и м.февруари 2023г., или общо в размер на
3 063 евро(6 000лв.), авансово, след което се е настанил в предоставения му за
ползване имот на 28.02.2023г. наемателят е заплати по същия начин наем за
следващите 3 месеца: м.март, април и май 2О23г. или общо сумата от 3 063
евро(6 000лв.). Цялата комуникация и кореспонденция между страните по
възникналото наемно отношение, се осъществявала между ищеца и съпруга на
ответницата, Г. В. Д. с ЕГН**********, както устно, така и писмено на
следните имейли: ***-за наемодателя и *** за наемателя, както и по
WhathsApp между същите лица. На 28.03.2023г., ищецът е отправил до
1
ответника, писмено 3-месечно предизвестие за прекратяване на договора,
съгласно чл.7, т.7.4 от същия, считано от 30.06.2023г., с което го уведомява, че
може да освободи имота и по-рано, т.е. през м.05.2023г., а на 29.03.2023г.
уточнил в писмен вид, че може да освободи наетото жилище най-късно на
31.05.2023г., ако договорът между тях се счита прекратен на тази дата,
съответно наем за месец 06.2023г. не се дължи, и не се налага изпращането на
друго предизвестие. След като получава потвърждение от ответната страна, че
е съгласна, Х. освобождава имота на 01.05.2023г. и окончателно на
07.05.2023г., като го оставя добре стопанисван, а всички текущи разходи за
него, ел.енергия, вода, интернет, са заплатени. На 24.05.2023г. ищецът е
уведомил ответната страна по WhathsApp, че къщата е напълно готова за
предаване и е попитал за удобен час за среща на 25.05.2023г., за съставяне на
протокол и връщане на ключовете- не желае да има оставащ наем за плащане
за май. Съпругът на ответницата е заявил, че ще има възможност да получи
обратно ключовете от къщата на 25.05.2023г. в 15.00ч. Така на същата дата,
след като Г.Д. е посетил опразненият вече имот, ключовете са му предадени от
ищеца. Ищецът твърди, че макар да е изпълнил задълженията си по договора,
ответницата не му е възстановила внесения депозит от 2 041 евро, нито част
от него, 1000 евро, каквито е бил склонен да приеме, предвид финансовите й
затруднения. Горното не е сторено нито в посочения в договора 14 -дневния
срок, считано от прекратяването му на 31.05.2023г. т.е. до 15.06.2023г.,
съгласно чл.2, т.2.2, от същия, нито след това. Когато се установява, че Д.и
имат нови наематели в имота от 01.06.2023г. до 30.11.2023г., в началото на
м.12.2023г. ответницата отново е поканена да върне задържания депозит в
срок до 31.12.2023г., но безуспешно. Последващи и безрезултатни разговори в
тази връзка са водени и през м.01.2024г. На 07.02.2024г. ищецът изпратил до
ответната страна покана и чрез Нотариус peг. №759, при ВРС с рег. №843, т.1,
акт №60 от 07.02,2024г., връчена лично на ответницата, на 20.02.2024г., с която
я уведомява, че му дължи сумата от 2 041 евро, представляващи платен от
него депозит по вече прекратен договор за наем, подлежащи на връщане както
и неустойка за забава в размер на 0,01% върху тази сума за всеки просрочен
ден, считано от 15.06.2023г. (т.е след изтичане на 14-дневен срок след
прекратяване на договора, на 31.05.2023г.), до датата на окончателното
връщане на депозита, като посочва и банкова сметка, с IBAN: *** в „Банка
ДСК" АД, по която да се преведат дължимите суми в срок, до 5 (пет) работни
дни, считано от получаване на поканата. Във връзка с изпращането на
нотариалната покана, ищецът е направил разноски в размер на 846лв. за
адвокатско възнаграждение, нотариална такса и преводачески услуги, както и
за извършени легализирани преводни на писмени документи, приложени към
исковата молба: както следва: 350лв., адвокатско възнаграждение, 156лв.,
нотариална такса за удостоверяване на подпис върху поканата и връчването й
на адресата чрез Нотариус; както и сумата от 100лв. за извършен устен превод
пред Нотариус, на нот.покана от 07.02.2924г. както и 240лв. за извършен
писмен превод на приложените към настоящата молба документи: фактури за
извършен банков превод, имейли и кореспонденция от немски на български
език. Тъй като и до настоящия момент ищецът не е получил дължимата сума
моли съда да постанови решение, с което да осъди ответницата да му заплати
сумата от 2 041 евро, представляващи размер на платен депозит по договор за
наем на недвижим имот от 01.10.2022г., 76,54 евро, представляващи неустойка
за забава, считано от 15.06.2023г. до датата на завеждане на исковата молба
24.06.2024г., ведно със законната лихва върху главницата от 2041 евро, от
2
датата на завеждането на исковата молба 24.06.2024г. до окончателното й
заплащане, както и 846лв., разноски за адвокатско възнаграждение,
нотариална такса и преводачески услуги, във връзка с изпращане и връчването
на нотариална покана до Т. Б. Д. и за легализиран писмен превод на
документи, приложени към исковата молба и да му бъдат присъдени и
направени в производството съдебно-деловодни разноски на основание чл.78
от ГПК.
Ответницата в срока по чл.131 от ГПК е подала отговор, в който сочи, че
оспорва изцяло исковата претенция както по основание, така и по размер и
считат, че същата е неоснователна по следните причини:
Не оспорва, че между страните по делото е сключен писмен договор за
наем за недвижим имот обзаведена къща с двор в местност „Боровец- Юг", ул.
"Ш.", №**, район Аспарухово, гр.Варна, за срок от 3 години, но оспорва
всички други твърдения на ищеца.
Сочи, че са неоснователни и недоказани твърденията в исковата молба,
че на 28.03.2023г., ищецът е отправил до ответника, писмено 3-месечно
предизвестие за прекратяване на договора, съгласно чл.7, т.7.4 от същия.
Оспорва твърдението на ищеца, че е отправено предизвестие за прекратяване
на договора за наем и твърди, че такова не и е връчено. Сочи, че приложените
електронни документи (незаверни) към исковата молба не доказват, че те са
получени реално от Т. Д., защото такъв електронен адрес тя няма. Титуляра на
адреса не е страна по договора за наем, и ответницата не е давала съгласие
кореспонденцията по договора да се води през този електронен адрес. Тя не е
упълномощавала никой да я представлява във връзка с договора за наем, а със
съпруга си Г. Д. са разделени, още преди сключването на договора за наем.
Съгласно чл.3, ал.2 от ЗЕДЕУУ, писмената форма се счита спазена ако е
съставен електронен документ. Според чл.5 от същия закон, адресат на
електронното изявление може да бъде лице, което по силата на закон е длъжно
да получава електронни изявления или за което въз основа на недвусмислени
обстоятелства може да се смята, че се е съгласило да получи изявлението в
електронна форма. В случая, не може да се приеме, че ответницата по
недвусмислен начин се е съгласила да получава изявления от насрещната
страна по въпросният мейл за изменение и/или прекратяване на процесния
договор, за да се приеме, че е спазен писмения ред за прекратяване на
договора, предвиден от страните. По изложените причини счита, че следва да
се приеме, че изпратения имейл, адресиран до друго лице, не съставлява
валидно изявление за прекратяване на процесния договор. Твърди, че няма и
не съществуват никакви доказателства, че за процесния период на наемане на
къщата, кореспонденцията между страните някога се е водила по ел.поща.
Предвид това, неоснователни и недоказани са твърденията в исковата молба,
че 28.03.2023г., ищецът е отправил до ответника, писмено 3-месечно
предизвестие за прекратяване на договора, съгласно чл.7, т.7.4 от същия.
Съгласно чл.7, т.7.7 от договора, в случай, че една от страните желае да
прекрати договора без основание и без предизвестие преди изтичане на срока
на договора, страните се договарят, че дължимата неустойка ще е в размер на
1 месечен наем или сума, в размер на 2 000(две Х.яди)лв. Предвид на
гореизложеното, в случай, че се приеме предявения иск за основателен и
доказан, прави възражение за прихващане на претендираната от ищеца сума
със сумата от 2 000(две Х.яди)лв., представляваща дължима от ищеца
неустойка за прекратяване на договора без основание и без предизвестие,
съгласно чл.7, т.7.7 от договора. На следващо място сочи, че ищецът е
3
отправил искане за прекратяване на договора, считано от 30.06.2023г. Към
исковата молба липсват доказателства, а и няма как да има такива, че той е
заплатил наем за м.06.2023г., а същият се дължи. Предвид на това, в случай, че
се приеме предявения иск за основателен и доказан, както и, че ищецът е
отправил валидно предизвестие за прекратяване на договора, прави
възражение за прихващане на претендиралата от ищеца сума и със сумата от 2
000 (две Х.яди)лв., представляваща дължима от ищеца наемна цена за
м.06.2023г. На следващо място сочи, че съгласно чл.2, т.2.2. от договора,
наемодателят връща депозита на наемателя в 14 (четиринадесет) дневен срок
от подпасване на приемо-предавателен протокол изготвен при прекратяване
на наемния договор. Оспорва твърденията на ищеца в исковата молба, че е
върнал ключовете, съставил протокол за връщане на ключовете, както и, че е
оставил имота в добро състояние. Предвид на липсата на протокол за
предаването на имота при прекратяване на договора, ответницата счита, че не
е изпаднала в забава да върне депозита, нито е длъжна да върне същия, тъй
като ищецът без предупреждение се е изнесъл от имота, като оставил
значителни щети по същия. Съгласно чл.5, т.5.8 от договора, наемателят има
право да получи обекта, във вида в който го е предал, като за връщането на
обекта страните подписват приемо-предавателен протокол, а съгласно чл.8,
т.8.2 от договора, депозитът не подлежи на възстановяване във всеки случай,
когато наемателят е нанесъл вреди върху наетия имот. Щетите по имота се
изразяват в счупена спалня, усукан и надран гардероб в следствие на местене
от една стая в друга, счупена щора в детската стая и закрепена с грес за тапета.
Диванът, който се е намирал в трапезарията е бил свален в лятната кухня, след
което мухлясал и е негоден за употреба, както и развален котлон и същите са
на стойност 4000лв. Предвид на гореизложеното, в случай, че се приеме
предявения иск за основателен и доказан, прави възражение за прихващане на
претендираната от ищеца сума и със сумата от 4 000лв., представляваща
стойността на нанесените от ищеца щети по имота.
По отношение на претенцията за заплащане на сумата от 846лв.,
представляваща разноски за адвокатско възнаграждение, нотариална такса и
преводачески услуги, във връзка с изпращане и връчването на нотариална
покана до Т. Б. Д. и за легализиран писмен превод на документи, приложени
към исковата молба, счита същата за неоснователна и недоказана.
Твърди, че съгласно приложените документи, преводът е извършен от
„Д. 7" ООД. Липсват издадени фактури и касови бонове за извършен превод.
Представената разписка за получени суми е изцяло в нарушение на данъчното
законодателство. Оспорва истинността на разписката и твърди, че няма
заплатена сума за легализиран писмен превод на документи. Въпросната
разписка е съставена изцяло за нуждите на настоящия процес. Адвокатското
възнаграждение е значително над минималният размер, поради което и прави
възражение за прекомерност. Предвид на това, счита претенцията за
заплащане на сумата от 846лв., представляваща разноски за адвокатско
възнаграждение, нотариална такса и преводачески услуги, във връзка с
изпращане и връчването на нотариална покана до Т. Б. Д. и за легализиран
писмен превод на документи, приложени към исковата молба, за
неоснователна и недоказана. Предвид изложените съображения, счита
предявения срещу нея иск за неоснователен и недоказан и като такъв моли да
бъде отхвърлен и да и бъдат присъдени направените по делото съдебно-
деловодни разноски.
Съдът приема, че предявените искове намират правното си основание в
4
чл.79 от ЗЗД, чл.45, чл.92 и чл.86 от ЗЗД.
По делото е представено неоспорено от страните копие от договор за
наем на недвижим имот от 1.10.2022г. по който страни са настоящият ищец в
качеството му на наемател и ответницата като наемодател на недвижим имот-
обзаведена къща с двор в местност Боровец-юг, гр.Варна, ул.“Ш.“ №10 при
договорено месечно възнаграждение в размер на 2 000лв., срок на договора от
3 години считано от 1.12.2022г. Договорено е също така в чл.2.2 от договора
наемателят да предостави на наемодателя при подписването му наемателят
предоставя на наемодателя депозит в размер на 4 000лв., като гаранция за
целостта на имота и плащане на всички задължения за консумативи, която е
следвало да бъде възстановена на наемателя в 14-дневен срок от подписването
на приемо-предавателен протокол изготвен при прекратяване на наемния
договор.
Съставът приема, че между страните е възникнало редовно наемно
отношение, като редът за прекратяването на същото е ясно описан в Гл.VI,
чл.7 от договора и предвижда предаването на наетия имот при
освобождаването му да става с приемо-предавателен протокол, като
предпоставка за връщане на предоставения при сключването на договора
депозит. Страните не спорят, че наемателят е отправил предизвестие за
прекратяване на договора и че имота е освободен, като предизвестието е в
електронен вид и макар да е адресирано до Г. Д. д.съпруг на ответницата
следва да се приеме, че е достигнало до нея предвид наличието на брачно
отношение между двамата. Твърдението на ответницата, че със съпруга и са
разделени е останало недоказано в хода на делото. Спорът е относно това в
какво състояние е предаден имота обратно на наемодателя и точно поради
това е от значение наличието или не на приемо-предавателен протокол. По
делото липсва спор относно това, че приемо-предавателен протокол не е бил
изготвен, като липсата на такъв е коментирана само в показанията на свид.Х.
Г. И., която при изслушването си е заявила, че при предаването на имота на Г.
Д. съпруг на ответницата нищо не е подписвано защото ищецът и
свидетелката която също е живеела в наетия имот са подходили като
„бизнесмени“ и са счели, че подаването на ръка и ръкостискането с
предаването на ключовете е достатъчно.
Ответницата е свела твърденията си за наличие на щети по наетото
жилище в рамките на повредена дамаска на диван, повредени щора, котлон,
гардероб и спалня.
По отношение на твърдението за повреден диван, съдът намира, че
разпитаните по искане на ответницата свидетели имат преки впечатления за
повреден диван в отдавания имот, но и двамата свидетели сочат, че техните
впечатления макар и преки са от началото на м.юли 2023г. Свидетелите имат
впечатления и за повреден гардероб и котлон. Посочените свидетелски
показания кореспондират с показанията на свидетелката на ищеца в частта си
в която се сочи, че диван от наетия имот е бил преместен и съхраняван в
помещение определено като лятна кухня. Събраните свидетелски показания
са достатъчни да се приеме за доказано възражението на ответницата за
наличие на повреден диван троен с дамаска от плат, но не са достатъчни да се
установи стойността на щетата и същата да се съотнесе към предоставения от
ищеца депозит. По отношение на другите щети се установява същата
непълнота. Свидетелите на ответницата сочат за повреден гардероб, но не
описват степента на повреда, нито описват гардероба по размери и материали,
5
като тази непълнота на свидетелските показания се установява и по
отношение на твърдяната повреда на котлон. По отношение на последната не
става ясно какъв е котлона и отстранима ли е била повредата му. Освен
посочените непълноти ответницата не е провела доказване и за стойността на
повредите, като за целта е следвало освен да допълни описаните непълноти в
описанието на вещите и да ангажира СОцЕ.
По изложените съображения съдът приема, че договорното отношение
между страните е прекратено с тримесечно предизвестие от страна на ищеца
считано от 30.06.2023г., като за ответницата е възникнало задължение да
върне на ищеца внесения при сключването на договора гаранционен депозит в
размер на 2 041евро. Действително съгласно договора страните са уговорили
заплащане на 4 000лв., но предвид липсата на спор, че сумата от
2 041евро/л.15/ е предоставена точно в изпълнение на тази уговорка и
законодателно фиксирания курс на българския лев към еврото съставът
намира, че не съществуват пречки да се присъди връщане на сумата от
2 041евро точно като връщане на даден гаранционен депозит по договора.
Ответницата е направила възражение за прихващане със сумата от
2 000лв. сочена, като дължим се месечен наем за м.юни 2023г. Посочената
сума съставът намира за дължима, като същата се дължи от ищецът наемател
на осн. чл.7.7 от наемният договор предвиждащ заплащане на едномесечен
наем при прекратяване на наемното правоотношение без основание и без
предизвестие преди изтичане на срока на договора, като следва да се допусне
извършването на съдебно прихващане между тази сума и сумата от
гаранционния депозит до размера на по-малката от тях.
По отношение на претенцията за неустойка за забава за връщане на
депозита уговорена в чл.2.2 от договора и възлизаща на 76.54евро за времето
от 15.06.2023г. до 24.06.2024г. съдът намира следното:
Тази претенция е пряко свързана с извода за основателност на главната
претенция за връщане като неоснователно задържан на предоставения депозит
и съгласно посоченият договорен текст се определя, като 0.01% от сумата за
всеки ден на просрочието. За времето от 15.06.2023г. до 24.06.2024г. са
изминали 375 дни, като 0.01% от 2 041евро прави 0.2041евро или 76.5375евро,
което по общите математически принципи следва да се закръгли на 76.54евро
и поради това този иск следва да се уважи изцяло.
По искането за присъждане на сумата от 846лв. сбор от разноски
направени от ищеца за извънсъдебно уреждане на спора, чрез ползване на
адвокатски консултации и такси за изпращане на съобщения чрез нотариус
съставът приема, че то също е основателно. Ищцовата страна е представила
разписка за направени 340лв. разноски за превод на книжа, счетоводни
документи за 156лв. заплатени нотариални такси и 350лв. разноски за съвети
при адвокат. Разписките издадени от заклет преводач и адвокат съдържат
изрични изявления, че посочените в тях суми са заплатени от ищеца, като
съставът намира, че не съществува задължение за заплащането на тези суми да
се издава и касов бон. По отношение на представената фактура издадена от
нотариус за сумата от 156лв. съдът приема, че с поставеният печат на
нотариалната кантора е удостоверено получаването на тази сума.
По изложените съображения съставът приема, че този иск също е
основателен и следва да бъде уважен изцяло.
Предвид извода за основателност на претенциите и направеното искане
6
за присъждане на разноски ответницата следва да бъде осъдена да заплати на
ищеца и сторените по делото разноски в размер на 960лв.
Ето защо, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Т. Б. Д. ЕГН********** от гр.Варна, *** да заплати на Т. В.
Х. гражданин на Германия, р.**********г. ЛНЧ*** с адрес гр.Варна, ***
сумата от 977.42евро представляваща невърнат гаранционен депозит по
сключен между страните договор за наем от 1.10.2022г., като ОТХВЪРЛЯ
претенцията за разликата до търсените 2 000евро поради извършено по
възражение на ищцата съдебно прихващане със сумата от 1 022.58евро
равняваща се на 2 000лв. неустойка в размер на един месечен наем по чл.7.7 от
същия договор, като присъдената сума се дължи заедно със законната лихва
от датата на сезиране на съда-24.06.2024г. до окончателното изплащане на
сумата, на осн. чл.79 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Т. Б. Д. ЕГН********** от гр.Варна, *** да заплати на Т. В.
Х. гражданин на Германия, р.**********г. ЛНЧ*** с адрес гр.Варна, ***
сумата от 76.54евро неустойка в размер на по 0.01% дневно начислена за
времето от 15.06.2023г. до 24.06.2024г., на осн. чл.92 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Т. Б. Д. ЕГН********** от гр.Варна, *** да заплати на Т. В.
Х. гражданин на Германия, р.**********г. ЛНЧ*** с адрес гр.Варна, ***
сумата от 846лв. сбор от разноски направени от ищеца за извънсъдебно
уреждане на спора.
ОСЪЖДА Т. Б. Д. ЕГН********** от гр.Варна, *** да заплати на Т. В.
Х. гражданин на Германия, р.**********г. ЛНЧ*** с адрес гр.Варна, ***
сумата от 960лв. сторени по делото разноски, на осн. чл.78 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВОС с въззивна жалба в
двуседмичен срок от датата на уведомяването.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
7