РЕШЕНИЕ
№260100 15.04.2021 г. гр. Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският
районен съд граждански
състав на двадесет и шести февруари през
две хиляди двадесет и първа година
в
публично заседание в следния състав:
Председател: Нина Моллова- Белчева
секретар
Красимира Любенова
като
разгледа докладваното от с. Моллова- Белчева
гр.д.№
442 по описа за 2020 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по повод исковата молба на А.Х.Б.,
родена на *** г., гражданка на Руска Федерация, против „П.Г.9.“ ООД, ЕИК *********,
представлявано от К.П.. Твърди се, че на 03.11.2015 г. бил сключен
предварителен договор за продажба и построяване на недвижим имот с „П.Г.9."
ООД от една страна, като продавач- строител, и А.Х.Б., от друга страна като
купувач-възложител, по силата на който първия се задължавал да построи и
продаде, а втория- да плати и закупи, завършен и годен за ползуване
имот от новострояща се жилищна сграда, находяща се в
УПИ ******, кв.5 по плана на село Равда, представляващ Студио № 101, етаж
първи, със сумарно застроена площ от 30 кв.м. заедно с прилежащите идеални
части от общите части на сградата и съответстващите му идеални части от правото
на строеж, и прилежащ землен участ с площ от 9 кв.м. Уговорено било в чл.10, че
общата стойност на недвижимия имот възлиза на сумата от 13 500 евро с ДДС,
платима, както следва: сумата от 3600 евро- при сключване на договора; сумата
от 7400 евро- по банков път по изрично посочена сметка на продавача в срок до
20.11.2015 год; сумата от 2500 евро- в срок до
10.06.2016 год.
Сочи се, че ищцата била заплатила първата вноска в размер
на 3600 евро при сключването на договора. Втората вноска в размер на 7400 евро
била платена по банков път на 10.11.2015 год. Последната вноска в размер на
2500 евро също била платена по банков път на 03.06.2016 г. Твърди се, че
няколко дни след това ищцата била уведомена от банката, че плащането не можело
да бъде осъществено, като сумата била върната на изпращача. До 10.06.2016 г. се
сочи, че никой от ответното дружество не се бил свързал с нея за финализиране
на сделката, поради което в уговорения срок не бил сключен окончателен договор.
Заявява се, че на 20.09.2016 г. ответникът бил продал на трето лице правото на
строеж на процесния имот, с което се счита, че сключения
предварителен договор следва да се приеме за анулиран на основание чл. 7.
Предвид изложеното се счита, че продавачът се обогатил неоснователно, поради
което се моли да бъде осъден да заплати на ищцата сумата от 11 000 евро,
представляваща заплатени от същата първа и втора вноски, ведно със законната
лихва върху сумата, считано от подаване на исковата молба до окончателното
изплащане, като дадени на отпаднало основание.
В срокът по чл.131 от ГПК по делото постъпи писмен
отговор от ответника. Не се оспорва обстоятелството за сключен договор със
сочения в исковата молба предмет, цена, начин на плащане. Заявява се, че е
налице уговорка, залегнала в ал.3 на чл. 10, в смисъл, че изменение на начина и
срока на плащане по предходната алинея може да се извърши само с писмено
съгласие на двете страни, каквото не било постигано. Сочи се, че ищцата не била
изпълнила задължението си за заплащане на третата вноска, като по отношение на
втората вноска в размер на 7400 евро се оспорва приложеното платежно нареждане,
тъй като същото носело дата преди сключване на договора и се твърди в тази
връзка, че сумата не е постъпвала по сметката на дружеството. Навежда се, че
плащане по банков път, наредено на 03.06.2016 г., не било получавано по
банковата сметка на продавача, като се акцентира на уговореното в договора
плащане в брой, която уговорка не била променяна. Ответникът очаквал до
10.06.2016 г. купувачът да се свърже с него и да пристигне в България за
заплащане на остатъка от цената и сключване на окончателен договор, но това не
било сторено. Възразява се по отношение твърдението на ищцата, че договора
следвало да се счита за анулиран поради прехвърлянето му на трето лице. Сочи
се, че последицата на ал.2 на чл.7 била обвързана с деклариране на неверни
данни относно наличието или липсата на тежести на имота, уговорени в ал.1.
Твърди се, че ответникът не е декларирал неверни данни, тъй като имота не е бил
обременен с вещни тежести, сградата е била завършена и в срока за сключване на
окончателния договор- 10.06.2016 г., друг договор не е бил сключван. С тези
доводи се моли да бъде отхвърлена претенцията.
Съдът, като взе предвид становищата на страните,
представения по делото доказателствен материал и съобрази разпоредбите на
закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявена е претенция с правно основание чл.55, ал.1,
предложение трето от ЗЗД.
По делото няма спор, а това се установява и от представения предварителен
договор за продажба и построяване на недвижим имот, носещ дата 03.11.2015 г., че
ответното дружество се задължило да построи и продаде, а ищцата- да закупи и
плати, сочения по- горе имот. Уговорена е продажна цена в размер на 13500 евро,
платима на три вноски- първата от 3600 евро- при сключване на договора; втората
от 7400 евро- по банкова сметка ***.11.2015 г.; третата- в размер на 2500 евро-
в брой до 10.06.2016 г. В чл.7 е заложена договореност, че след подписване на
акт образец 16 и окончателно заплащане на сумите, продавачът е длъжен за
прехвърли собствеността на имота по нотариален ред до 10.06.2016 г. на
купувача.
Няма спор по делото, а това се установява и от представеният н.а. № 7, т.V,
н.д. № 787/2016, че на 20.09.2016 г. имотът, предмет на предварителния договор,
е бил продаден от ответното дружество на трети лица.
Ищцата твърди, че с факта на отчуждаване на имота от страна на продавача в
полза на трети лица, договора следва да се счита за „анулиран“ и правата на Б.
следвало да се уредят съобразно уговореното в чл. 7, ал.1 от договора, като й
бъдат върнати дадените суми.
На първо място следва да се посочи, че легална дефиниция на понятието
„анулиране“ на договор няма. Законът говори за разваляне на съглашение, като за
да упражни кредиторът успешно потестативното си
субективно право на извънсъдебно разваляне на договора, трябва да е налице
виновно длъжниково неизпълнение, за което може да
бъде ангажирана договорната отговорност на последния. Отчуждаването на имота в
полза на трето лице не разваля автоматично договора, а единствено поставя в невъзможност
продавача да изпълни задължението си по предварителния договор да продаде
окончателно имота на купувача по него. Ответното дружество твърди неизпълнение
от страна на ищцата за заплащане на сумите по договора към 10.06.2016 г.
/уговорената дата за окончателно прехвърляне на имота/, но не заявява, че с
това неизпълнение е счело договора за развален. Следва да се посочи и че
незаплащането на пълната сума по договора също не е предпоставка за автоматично
разваляне на договора, като чл. 362, ал.1 от ГПК изрично предвижда, че и при
такава хипотеза е налице основание да се сключи окончателен договор. И настъпването
на уговореният срок за прехвърляне на имота по нотариален ред, не поставя край
на договорните отношения, като няма пречка и след тази дата да се сключи
окончателен договор или да се поиска обявяването му по съдебен ред по чл.19,
ал.3 от ЗЗД. Няма договореност между страните в случай на непрехвърляне на
имота до 10.06.2016 г. договора да се
счита за прекратен. Ето защо съдът намира, че към 20.09.2016 г., когато е бил
отчужден имота в полза на трети лица, предварителният договор все още е
действал между страните. Тълкувайки, обаче, на основание чл.20 ЗЗД, договорката
в чл.7, следва да се приеме, че страните са се съгласили, че с отчуждаването на
имота на други лица от продавача- строител, преди да е сключен окончателен
договор между страните, договора следва да се счита за развален. Настоящата
инстанция, изхождайки от текста на чл.7, ал.1, счита, че под думата „анулиран“,
страните са вложили смисъл, че следва да се счита за разтрогнато съглашението
по вина на продавача- строител, тъй като единствено извършването на действия от
негова страна е предпоставка за настъпването на последиците. Изброяването на
действията, които не следва да извършва продавача- строител, „до окончателното
изповядване на сделката пред нотариус“ не следва да се счита за изчерпателно,
като и прехвърлянето на имота валидно в полза на трети лица следва да се приеме
като покрито от уговорката. Очевидно намерението на страните е било докато не
се приключат отношенията по този договор, друга обвързаност с трети лица да
няма. Това, обаче, се е случило на 20.09.2016 г., поради което считано от тази
дата следва да се приеме, че процесния предварителен
договор е преустановил своето действие и по този начин е отпаднало основанието,
на което ищцата е заплатила суми по него. Това поражда и законовото право да
претендира връщането им, което между впрочем е било и уговорено в чл.7, ал.1 от
договора. Предвид на така изложеното претенцията се явява доказана по
основание.
Що се касае до размера на претендираната сума,
съдът намира, че така предявеният иск не следва да бъде уважаван в цялост. В
тежест на ищецът е да докаже, че сумата е била заплатена, респективно получена
от ответника. В тази връзка бяха представени две платежни нареждания. Ответното
дружество оспори истинността на платежното нареждане за сумата от 7400 евро,
заявявайки, че по банковата сметка на дружеството такава сума не е постъпвала.
Предвид на това, че се твърдят отрицателни факти, в тежест на ищцата бе да
докаже, че на сочената в платежното нареждане дата сумата е била заплатена,
което не бе сторено. Видно от самия документ, същият носи дата на извършване на
превода- 28.04.2014 г. В графата „предназначение на плащането“ е посочено
„Заплащане на недвижи имот, на основание предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот без номер от 03.11.2015
г. за студио 101“. Действително предмет на предварителният договор е било
студио 101. Житейски нелогично и неприемливо е, обаче, към датата на извършване
на нареждането на сумата- 28.04.2014 г., т.е. година и половина по- рано, ищцата
да е знаела точната дата на сключване на предварителния договор, както и точно
кой имот ще бъде негов предмет. От показанията на св. М.се установява, че
идеята и решението двете с ищцата да дойдат в България с цел да закупят
недвижим имот, е възникнала през 2015 г., когато двете са обсъждали имотите им
да бъдат в една сграда. Първото посещение с тази цел в страната е било на
03.11.2015 г. В този смисъл няма как да се приеме, че на 28.04.2014 г. Б. е
превела на ответното дружество сумата от 7400 евро по процесния
договор, сключен година и половина по- късно. Предвид на това, че други
доказателства, от които да се види дали не се касае например за грешка в
датата, не бяха ангажирани, съдът намира, че само въз основа на така
представеното платежно нареждане от 28.04.2014 г., непокриващо се с показанията
на св. М., не може да се направи извод за основателност на иска по отношение на
сумата от 7400 евро. Следва да се посочи, че от така представеното копие не се
установява и наличието на подпис или печат на банкова институция. Дори, обаче,
да се приеме, че платежното носи печат на Омски
филиал на „АК БАРС“ БАНК АОД, както е посочено в извършения превод на български
език, по делото няма доказателства, че това е банкова или друг вид институция,
осъществяваща действия по парични преводи.
За сумата от 2500 евро, наредена на 03.06.2016 г., няма спор, че същата е
върната на ищцата. Що се касае до сумата от 3600 евро, по делото няма спор, че
същата е заплатена още при сключване на договора, поради което и следва да бъде
върната на ищцата, като същата бъде присъдена ведно със законната лихва върху
нея, считано от подаване на исковата молба до окончателното й изплащане.
На основание чл. 78, ал.1 и ал.3 от ГПК, следва да бъдат уважени исканията
на двете страни за присъждане на сторените разноски съобразно уважената,
респективно отхвърлената част. В тази връзка на ищцата следва да бъде присъдена
сумата от 507.27 лв., а на ответното дружество- сумата от 793.82 лв.
Мотивиран от горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „П.Г.9.” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от К.П., да заплати на А.Х.Б., родена на *** г. в гр. Омск,
Руска Федерация, гражданка на Руска Федерация, сумата от 3600 евро, дължима на отпаднало основание поради разваляне на
предварителен договор от 03.11.2015 г. за продажба
и построяване на недвижим имот от
новострояща се жилищна сграда, находяща се в УПИ ******, кв.5, по плана
на село Равда,
а именно- студио №101, етаж първи, състоящо се от
хол с кухненски ъгъл, баня с тоалетна
и тераса, със сумарно застроена площ от 30 кв.м., заедно с прилежащите идеални части от общите
части на сградата и съответстващите му идеални части
от правото на строеж, върху
посочения УПИ, ведно
със законната лихва върху сумата, начиная от подаване
на исковата молба- 23.06.2020 г., до окончателното изплащане на сумата, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над
присъдените 3600 евро до претендираните 11000 евро,
ведно със законната лихва върху разликата.
ОСЪЖДА А.Х.Б., родена на *** г. в гр.
Омск, Руска Федерация, гражданка на Руска Федерация, да заплати на „П.Г.9.”
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от К.П.,
сумата от 793.82 лв., представляващи
съдебно- деловодни разноски съобразно отхвърлената част.
ОСЪЖДА „П.Г.9.” ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление ***, представлявано от К.П., да заплати на А.Х.Б.,
родена на *** г. в гр. Омск, Руска Федерация, гражданка на Руска Федерация, да
заплати на, сумата от 507.27 лв.,
представляващи съдебно- деловодни разноски съобразно уважената част.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- гр. Бургас в двуседмичен
срок от уведомяването на страните за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: