Р Е
Ш Е Н И Е
№
…….……./……………..2018 г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, девети състав, в
открито съдебно заседание, проведено на 14.06.2018 г., в състав:
СЪДИЯ: ДАНИЕЛА ХРИСТОВА
при участието на
секретар Доника Христова
като разгледа докладваното от съдия Даниела Христова
гражданско дело №
2312 по описа за 2017 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правна основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД и е с цена 47 677.43
лева.
Ищецът В. Иванова М. с ЕГН ********** *** излага, че
с ответника Е.М.С. с ЕГН ********** *** са страни по предварителен
договор за покупко-продажба на следния недвижим имот - самостоятелен обект
-жилище-апартамент с идентификатор 10135.51.14.2.1 по КККР на гр.Варна,
одобрени със Заповед № РД-18-40/14.07.2006г. на Изпълнителния директор на АГКК
с административен адрес гр.Варна, ул."Я.К." № * /…./, ет.* /…./, с
площ на апартамента от 85.30 /осемдесет и пет цяло и тридесет стотни/ кв.м.,
състоящ се от входно антре, две стаи, тоалет, дневна с ниша, хол, при граници
на имота: обект с идентификатор 10135.51.42.2.2, с прилежащото избено помещение
без указан номер и площ, находящо се под хола, заедно със съответните проценти
ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, както и 1/3 ид.ч. от
дворното място, представляващо поземлен имот с идентификатор 10135.51.14,
целият с площ 257 /двеста петдесет и седем/ кв.м., съставляващо имот с пл.№ 15
в кв.195 по плана на 12-ти микрорайон на гр.Варна. Твърди,
че уговорената в договора цена е била в размер на 30 000 /тридесет хиляди/. В
деня на сключване на договора продавачът е бил задължен да внесе сумата от 3000
евро, която сума е представлявала задатък, а остатъка от 27 000 евро при
подписване на окончателен договор. Срокът за нотариалното изповядване на
сделката бил уговорен до 30.10.2017 г. В исковата молба е акцентира на т.7 от
раздел II Права и задължения на страните, като се твърди, че според уговорката,
страните е следвало да се явят пред Нотариус Виктория Дякова, в гр.Варна, бул.
„Мария Луиза" №21, ет.1 за сключване на окончателен договор по формата на
нотариален акт не по-късно от 10.00 часа на 30.10.2017г., ако дотогава не са
извършили окончателното прехвърляне на имота или не са подписали анекс за
удължаване на срока. Твърди се, бездействието на продавача, установено с Констативен
протокол Изх. № 13, том 2, общ per. №
3517/30.10.2017г.
Твърди се, че за ищеца
е налице правен интерес да поиска обявяване на окончателен договор.
Ответницата
в писмен
отговор оспорва основателността на иска. В първата част
от изложението ответницата признава фактическите твърдения на ищеца относно
наличието на договора, автентичността на подписите, цената и сроковете,
плащането на задатък и др. Не се оспорва и факта, че на посочената в исковата
молба дата, ответницата не се е явила за изповядване на окончателния договор.
Възраженията се свеждат от това, че според ответницата, ищецът не е разполагал
с паричните средства за окончателното заплащане на цената и това е причината
сделката да не е сключена пред нотариус. Излага се факт, за друга сключена
сделка с обект жилище
- апартамент с идентификатор 10135.51.14.2.1. както и 1/3 ид.ч. от дворното
място, представляващо
поземлен
имот с идентификатор 10135.51.14, целият с площ 257 кв.м., съставляващ имот с
пл. № 15 в кв.195 по плана на 12-ти микрорайон на гр.Варна - с подробно
описание в нот. акт № 68, том I, per. №
857, дело № 68/2017 г. на нотариус Виктория Дякова с peг. №
115 на Нот. камара, вписан в Агенцията по Вписвания - Служба по
вписванията-гр.Варна - Вх. Рег. № 7249/29.03.2017 г. Акт № 121, том XVI,
дело 3354. Твърди се, че имотът се намира на същото място ,в което се намира и
процесния, че сделката е изповядана на 29.03.2017 г., като страни по нея са
майката на ответницата, а именно Пенка Евтимова Давитян, представлявана по
пълномощие от нея като продавач от една страна, и от друга страна ищец В.И.М.. Ответницата
акцентира на това, че няма
изрична уговорка чие е задължението относно поканата за явяване пред нотариус
за сключване на окончателен договор. Счита, че и двете страни следва да
предприемат съответните и необходими действия и да си оказват взаимно
съдействие в тази насока. Твърди, че от страна на продавача са изпълнени задълженията
за подготовка и представяне на документите за нотариалното изповядване, но от
страна на купувача не било изпълнено задължението му за осигуряване на
необходимите средства и плащане на договорената цена. Твърди се, че липсата на
средства е факт, който многократно бил коментиран между страните. Заявява
готовност да се яви пред нотариус за
сключване на окончателен договор.
Съдът, след
като се запозна със становищата на страните, събраните по делото доказателства
преценени по отделно и в съвкупност съобразно правните норми, регламентиращи
процесните отношения, приема за установено следното от фактическа и правна
страна:
Видно от представеният
от ищеца нот. акт № 7, том I, рег. № 203 на Нотариус № 213 с район на действие
ВРС, който акт е вписан в службата по вписвания – Варна с вх. Рег. № 47 от 22.10.2008, ответницата е
придобила по съдебна-спогодба, одобрена по гр.д. № 2037 по опис на ВРС XII – ти състав за 1996 г . едноетажно жилище със
застроена площ от 85.30 кв.м. , състоящо
се от входно антре, си стаи , тоалет, дневна с ниша, хол, избено помещение под
хола, задно с 1/3 ид. Чст от дворното място, цялото с площ от 257 кв.м., съставляващо
имот № 15, по плана на 12-ти микрорайон на града, съставляващо дял трети по
заключението на вещото лице К.М., оцветен в зелено на скицата, представляваща
неразделна част от спогодбата, надлежно подписана от районния съдия.
Видно от
предварителен договор за покупко-продажба, скл. на 29.03.2017 г. ответницата в
качеството си на продавач, а ищеца в качеството на купувач са се договорили за
продажбата на следния недвижим имот :
самостоятелен обект - жилище-апартамент с идентификатор 10135.51.14.2.1 по КККР
на гр.Варна, одобрени със Заповед № РД-18-40/14.07.2006г. на Изпълнителния
директор на АГКК с административен адрес гр.Варна, ул."Я.К." № 1, ет.
1, с площ на апартамента от 85.30 /осемдесет и пет цяло и тридесет стотни/
кв.м., състоящ се от входно антре, две стаи, тоалет, дневна с ниша, хол, при
граници на имота: обект с идентификатор 10135.51.42.2.2, с прилежащото избено
помещение без указан номер и площ, находящо се под хола, заедно със съответните
проценти ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, както и 1/3
ид.ч. от дворното място, представляващо поземлен имот с идентификатор
10135.51.14, целият с площ 257 /двеста петдесет и седем/ кв.м., съставляващо
имот с пл.№ 15 в кв. 195 по плана на 12-ти микрорайон на гр.Варна. Уговорената
между страните цена на имота е 30 000 евро от които 3000 задатък и
27 000 остатък. Няма спор между страните, че сумата от 3000 евро е
получена от ответницата, а сумата от 27 000 евро е следвало да бъде
заплатена при сключване на окончателен договор. Срокът за сключване на
окончателния договор е говорен до 30.10.2017 г.
Видно от Констативен протокол, съставен от Нотариус
Виктория Дакова на 30.10.2017 г. н се е явила за съставяне на окончателен
договор.
Възоснова на издадените от съда съдебни удостоверения,
ищецът е представил схеми с изх. № 15-604010-29.11.2017 г. и № 15-604001 от
29.11.2017 г. издадени от СГКК -Варна, от които се установява, че дворното
място е с площ от 257 кв.м. и има идентификатор 10135.51.14 при граници 10135.51.2; 10135.51.606; 10135.51.501; 10135.51.13;
10135.51.5; 10135.51.4., а сградата е с идентификатор 10135.51.14.2.1 и граници с
друга сграда с идентификатор 10135.51.14.2.2 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД -18-40/14.07.2006 г. на изпълнителният
директор на АГКК.
Не са представи
доказателства във връзка с възражението на ответницата, че ищецът до датата на падежа на задължението за
сключване на окончателен договор не е разполагал със сумата от 27 000
евро, представляваща остатъка от продажната страна, поради което съдът приема
че той е изправна страна по договора. Водно от представения от ответницата нот.
акт № 68/2017 г. на 27.03.2017 г. страните са сключили друг договор за покупката на имот с идентификатор
101 35.51.14.2.2., както и 1/3 ид. Част от дворното място. При сключване на
тази сделка, ответницата е представила удостоверение за данъчна оценка от 22.03.2017 г. и 2 чр. Декларации по чл.
64, ал.1 от ДОПК и по чл. 251 л.8 т ЗННД.
При така изяснената фактическа обстановка,
съдът намира , че искът е допустим, предявен при наличието на правен интерес от
активно легитимирана страна – купувачът по предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, който твърди, че е изправна страна. За
успешното провеждане на конститутивния иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД
в тежест на ищеца е да докаже кумулативното осъществяване на следните
предпоставки: че между страните е сключен валиден предварителен договор по
смисъла на чл.19 ал.1 и 2 от ЗЗД, че предмет на същия е прехвърляне правото на
собственост върху конкретно определен обект, че ищецът се явява изправна страна
по договора, т.е. изпълнил е поетите с него задължения, както и че към датата
на приключване на устните състезания са налице условията за прехвърляне на
имота, в това число, че ответникът се явява собственик на вещта. Съдът намира,
че процесният предварителен договор, отговаря на законовите изисквания за
редовност на предварителното съглашение с оглед възможността същото да бъде
обявено за окончателно – писмена форма, страни, индивидуализиран имот по площ,
местонахождение, граници, уговорен срок за сключване на окончателен договор,
цена. Постигнатото съглашение е валидно, доколкото с подписване на договора,
страните са демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи за продажба,
съответно покупка на имот. За да е налице изправност на страна по
предварителния договор е необходимо същата да
е изпълнила поетите с договора задължения. С така извършената проверка
за форма и съдържание на договора както и за принадлежността на правото на
собственост в отчуждителя, съдът приема,
че договорът е действителен, налице изискуемата форма и всички съществени
елементи от минимално необходимото съдържание, основан е на притежавани права
на собственост и може да породи желаните с решението правни последици.
Относно наличието на други титули за
собственост върху съшия имот, които са станали известни на съда и на страните,
съдът намира следното: В настоящото производство, съдът проверява определени в
закона предпоставки. Една от тях е дали продавача притежава право на
собственост, придобито по начините изброени в чл. 77 от ЗС. Съдът не следи
служебно колко лица се легитимират като собственици на същия имот и дали е
налице идентичност в обектите на правата на собственост. Съдът не може да се
произнася по евентуални спорове за собственост, с които не е сезиран.
Единственото задължение на съда е да съобрази, дали представените титули за
собственост, не водят до извода, че продавача по предварителния договор
междувременно се е разпоредил с имота. Към датата на последното съдебно
заседание, няма данни продавача да е отчуждил имота, поради което за настоящия
съд, не съществува пречка за обявяване окончателност на предварителния договор
за покупко-продажба.
Имотът обект на предварителния договор е с
данъчна оценка 42 866.40 за сградата и 4 811.03 за 1/3 ид. част от
дворното място.
Продажната цена е в размер на 30 000
евро, чиято левова равностойност е в размер на 58 674.90 лева и се явява
по-висока от данъчната оценка, поради което на базата на цената по договора
следва съда да определи нотариалната такса и съответния местен данък.
На основание чл.364, ал.1 от ГПК ищецът - преобретател,
получаващ на база съдебното решение титул за собственост върху имота, следва да
бъде осъден да заплати държавата такса по прехвърлянето на имота, съобразно т.8
от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната
дейност и чл.96 от ЗННД. Задължението е към ВОС и е в размер, определен на базата
на 58 674.90 лева. Задължението е в размер на 523.87 лева.
Съобразно
действащите нормативни изисквания, в тежест на купувача – ищец в настоящото
производство е да заплати и местен данък по чл. 47, ал.2 от ЗМДТ в размер на 2.6 % от продажната цена, които е
в размер на 1525.55 лева по сметка на Община Варна.
Предвид
изхода от спора за ищеца възниква правото да бъдат присъдени разноски, които са
в размер на 506.87 лева.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор, сключен на 29.03.2017г.
по силата на който Е.М.С. с ЕГН **********,
родена на *** ***, притежаваща паспорт тип Р, код USA, № *********, изд. На 25.01.2017 г. с
постоянен адрес САЩ, щат Ф., гр. К. у., адрес за кореспонденция – гр.Варна, ул.
„Ген Гурко“ № 84, чрез В.Г.З., а в съдебното
производство представлявана от адв. Г.З. от ВАК с адрес за връчване на
съобщения и съдебни книжа – гр.Варна, ул. „Г. Живков“ № 43,се задължила
да прехвърли на В.И.М. с ЕГН ********** с л.к. № *********, изд. От МВР –
гр.Разград на 08.05.2014 г. с постоянен адрес *** и адрес за кореспонденция гр.Варна, ул. „Я.К.“
№ *, собствеността върху следния недвижим имот: самостоятелен
обект - жилище-апартамент с идентификатор 10135.51.14.2.1 по КККР на гр.Варна,
одобрени със Заповед № РД-18-40/14.07.2006г. на Изпълнителния директор на АГКК
с административен адрес гр.Варна, ул."Я.К." № 1, ет. 1, с площ на
апартамента от 85.30 /осемдесет и пет цяло и тридесет стотни/ кв.м., състоящ се
от входно антре, две стаи, тоалет, дневна с ниша, хол, при граници на имота:
обект с идентификатор 10135.51.42.2.2, с прилежащото избено помещение без
указан номер и площ, находящо се под хола, заедно със съответните проценти
ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, както и 1/3 ид.ч. от
дворното място, представляващо поземлен имот с идентификатор 10135.51.14, целият
с площ 257 /двеста петдесет и седем/ кв.м., съставляващо имот с пл.№ 15 в кв.
195 по плана на 12-ти микрорайон на гр.Варна, срещу
продажна цена 30 000 евро, на
основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, при условие, че в двуседмичен срок от влизане в
сила на настоящия съдебен акт , ищецът купувач, заплати на ответницата продавач
сумата от 27 000 евро, на основание чл..
362, ал.1 от ГПК вр. чл. 19, ал.3 от ЗЗД.
Скици с изх.
№№ 15-604010-29.11.2017
г. и № 15-604001 от 29.11.2017 г. издадени от СГКК –Варна, подписани от съда,
представляват неразделна част от настоящото решение.
УКАЗВА на
ищеца, че при неизпълнение на задължението да изплати на ответницата
сумата от 27 00 евро, първоинтанционният
съд по искане на ответника ще обезсили съдебното решение, на основание чл. 362, ал.2 от ГПК.
ОСЪЖДА В.И.М.
с ЕГН ********** с л.к. № *********, изд. От МВР – гр.Разград на 08.05.2014 г.
с постоянен адрес *** и адрес за
кореспонденция гр.Варна, ул. „Я.К.“ № *, ДА ЗАПЛАТИ в
полза на Държавата, по бюджета на съдебната власт, по сметка на ВОС сумата от 523.87 лева, представляваща такса за
прехвърлянето на недвижимия имот, описан по-горе, по чл.8 от Тарифата за
нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и чл.96 от ЗННД, на осн. чл. 364 ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА В.И.М.
с ЕГН ********** с л.к. № *********, изд. От МВР – гр.Разград на 08.05.2014 г.
с постоянен адрес *** и адрес за
кореспонденция гр.Варна, ул. „Я.К.“ № *, ДА ЗАПЛАТИ в
полза на Община Варна сумата от 1525.55
лева, представляваща местен данък за продажба на недвижими имот, на осн. чл. 44 и сл. от ЗМДТ.
На основание чл. 115 от ЗС,
решението следва да бъде вписано в службата по вписвания при АВ – Варна, в шест
месечен срок от влизането му в законна сила.
Заверен препис от решението ще се
издаде след влизането му в сила и при условие, че купувача представи
доказателства за изпълнение на задълженията си за заплащането на дължимата
нотариална такса, за заплатен в данъчната служба местен данък по чл.47, ал.2 от ЗМДТ в размер на по сметка на Община Варна и представяне на удостоверение, в което е отразено
липсата на задължения за имота или доказателство за тяхното плащане, както и че
е платил по сметка на продавача остатъка от продажната цена в размер на
27 000 евро.
Решението може да се обжалва с
въззивна жалба пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчване на
препис на страните.
Съдия
в Окръжен съд: