О П Р Е Д
Е Л Е Н И Е
Номер
260007 Година 04.01.2021 Град
Стара Загора
СТАРОЗАГОРСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД XII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
На четвърти януари Година 2021
в закрито съдебно заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: И. Р.
Секретар:
Прокурор:
като разгледа докладваното от съдията Р.
гражданско дело номер 1727 по описа за 2020 година и за да се произнесе взе
предвид следното:
След
изтичане на срока по чл. 131, ал. 1 ГПК за отговор на първоначалната искова
молба, в който ответникът е подал писмен отговор и предявил насрещен иск по чл.
92 ЗЗД, и изтичане на срока по чл. 131, ал. 1 ГПК за отговор на насрещната
искова молба, в който ответникът по същата и ищец по първоначалния иск е подал писмен
отговор, съгласно чл. 140, ал. 1 ГПК, съдът намери, че първоначалната и
насрещната искова молба са редовни, а предявените с тях искове допустими.
С оглед
обстоятелството, че насрещният иск по чл. 92 ЗЗД е предявен от ответника против
ищеца в срока по чл. 211, ал. 1 ГПК, подсъден е на настоящия районен съд и има
връзка с първоначалния иск по чл. 93 ЗЗД, защото спорното вземане по него
произтича от същия договор, следва да бъде приет за съвместно разглеждане с
настоящото определение.
За изясняване на делото
от фактическа страна следва да се приемат като относими, допустими и необходими
писмени доказателства, представените от страните писмени документи.
Следва да се отхвърли
искането по същество на ответника в отговора за открИ.е на производство по чл.
193 ГПК за проверка на оспорената от същия вярност на представената от ищеца
геодезическа снимка, защото е частен документ, на чиято материална
доказателствена сила съдът не е подчинен съгласно чл. 180 ГПК, поради което
проверката на нейната вярност не се подчинява на открито преди това
производство по чл. 193 ГПК, а съдът следва да я провери с оглед всички
останали доказателства по делото.
Следва служебно да се
назначи по делото съдебно-техническа експертиза, която да отговори на
възникналия по делото въпрос – каква е действително ползваната от ищеца по
делото площ от процесния нает имот и отговаря ли тя на уговорената в договора
за наема му от 04.11.2011 г. или е налице несъответствие, от кога и с каква
квадратура, ако е налице такова, както и каква е причината за същото, като
вещото лице представени към заключението си и комбинирана скица, на която да
онагледи това си заключение (чл. 195 ГПК).
За изготвянето му следва да се определи депозит и задължи предявилият
първоначалния иск ищец да го внесе по сметка на съда (чл. 76 ГПК).
Доколкото страните
нямат искания за събиране на други доказателства, делото следва да се внесе и
насрочи в открито съдебно заседание, за което да се призоват същите с препис от
настоящото определение, с което да им се съобщи и проекта на съда за доклад на
делото, а на ищеца следва да се изпрати и препис от отговора на ответника с
приложенията към него, а на ответника следва да се изпрати и препис от отговора
на насрещната му искова молба. Страните следва да бъдат приканени към постигане
на спогодба по спорния предмет, като им се разяснят преимуществата й.
Воден от горните мотиви
и на основание чл. 140 ГПК, съдът
О П
Р Е Д
Е Л И:
ПРИЕМА за съвместно
разглеждане с предявения от ищеца първоначален иск по чл. 93 ЗЗД, предявеният
от ответника против ищеца насрещен иск по чл. 92 ЗЗД.
ПРИКАНВА страните към
постигане на спогодба по спорния предмет на делото, като им разяснява, че всяко
доброволно разрешаване на спора би било по - благоприятно за тях, тъй като чрез
взаимни отстъпки биха могли да постигнат взаимно удовлетворяване на претенциите
си по собствена воля, освен което при спогодба се дължи половината от дължимата
се за производството държавна такса.
РАЗЯСНЯВА на страните
възможността да разрешат спора си и чрез медиация (доброволна и поверителна
процедура за извънсъдебно решаване на спорове), като се обърнат към съответен
медиатор, вписан в единния публичен регистър на медиаторите към министъра на
правосъдието.
СЪОБЩАВА на страните
следния проект за доклад на делото: обстоятелствата, от които произтича
претендираното от първоначалния ищец вземане, са посочени в поправената му искова
молба и изразяват по същество в това, че в качеството му наемател, сключил на
04.11.2011 г. договор за наем на недвижим имот рег. № 2454 на Нотариус В.И., с
дружеството С., в качеството му на наемодател. В чл. 1 от договора било
уговорено, че наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно
ползване част от свой собствен недвижим имот, като наетата площ е 600 кв.м по
приложената към договора скица, колориран в лилав цвят. В изпълнение на поетите
договорни задължения, съгласно чл. 12 от договора и във връзка с разпоредбата
на чл. 93 ЗЗД, превел на С. задатък в размер на 1500 лева в деня на сключване
на договора, в потвърждение на което било подписано и приложение 1 към договора
- приемо-предавателен протокол. През целия наемен период плащал в срок посочения
в договора месечен наем за обекта, както и всички разходи за консумативи на същия
съгласно предоставените от наемодателя официални документи. На 13.01.2015 г. бил
сключен договор за заместване на страна по договора за наем от 04.11.2011 г., с
рег. № 2454 на нот. с № - в НК. По силата му наемодателят по договора за наем
бил заместен от ответника. В договора за заместване било потвърдено (чл. 2, ал.
3), че бил внесен задатък /депозит/ от насрещната страна в размер на 1500 лева,
като същият служел за обезпечение за вземанията по договора за наем. Съгласно
чл. 2, ал. 2, вземанията преминавали в патримониума на поемателя заедно с
обезпеченията и другите им принадлежности. Съгласно чл. 3, ал. 1, поемателят –
ответник замествал прехвърлителя във всичките му задължения към насрещната
страна – ищеца. След сключения договор за заместване на страна, ищецът продължил
да заплаща в срок посочената в договора сума за месечна наемна цена за обекта и
всички разходи за консумативи съгласно предоставените официални документи. На
26.05.2016 г. било учредено „Право на строеж", от С., на управителя на ответника
- Т.П.К., върху процесния поземлен имот с актуален идентификатор -, което
обхващало част от наетия имот, посочен в чл. 1 от договора. Считано от
26.05.2016 г., ответникът, с намаляването на размера на наетия обект, абсолютно
нарушил раздел IV, чл. 14 онт договора за наем, с който се бил задължил да
предостави ползването на обекта на наемателя съгласно условията на този договор
и не предоставя на други лица права върху обекта или която и да било негова
част, и уведомява незабавно наемателя за всички обстоятелства, които можели да
възпрепятстват дейността му в обекта. В началото на 2020 г., с цел запазване на
добрите взаимоотношения, провеждали редица разговори и срещи за доброволно
уреждане на финансовите отношения между двете страни по договора за наем, но
без успех. След направено геодезическо измерване на 09.01.2020 г. от посоченото
в исковата молба лице с пълна проектантска правоспособност от КИИП, било
установено, че действително използваната площ от наетия обект била в размер на
473 кв.м, считано от 26.05.2016 г., заради учредено право на строеж от С., на Т.П.К.
- управител на ответника. За периода от юни 2016 г. до януари 2020 г.
включително, ищецът плащал наемна цена в размер на 750 лева без ДДС за наем на
обект с площ 600 кв.м, а ползвал едва 473 кв.м или същата била на практика
едностранно „редуцирана" със 127 кв.м или повече от 25 %, което
представлявало съществено неизпълнение на договора. Решил да защити своите
имуществени права и интереси, и на 10.01.2020 г. изпратил нотариална покана до ответника
и С., с която във връзка с раздел VII. Допълнителни условия, чл. 9 от договора
за наем и чл. 87, ал. 1 ЗЗД, дал 14-дневен срок от получаването й за отстраняване
на неизпълнението на договора, а именно -постройка от задната страна на наетия
имот, и получаване на обект с площ от 600 кв.м, съгласно сключения договор. На
същата дата 10.01.2020 г., поканата била получена лично от Т.К., която била
управител на ответника. Тъй като постройката не била отстранена в дадения срок,
ищецът, с оглед и изрично направеното предупреждение (стр. 2. т. 3 на поканата),
развалил договора за наем от 04.11.2011 г., изменен с договора за заместване на
страна, на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД - неизпълнение от страна на наемодателя.
В изпратената нотариална покана било инкорпорирано и искането на ищеца за
възстановяване на внесения задатък /депозит/ от наемателя в размер на 1 500
лева при подписването на договора за наем от 04.11.2011 г., и придобит от наемодателя
при подписването на договора за заместване на страна по договор за наем от
04.11.2011 г., в двоен размер, на основание чл. 93, ал. 2, пр. 2 ЗЗД (стр. 2,
т. 4 на поканата). След изпратената покана до официалния адрес и седалище на наемодателя
(заместваща страна) и собственик, с което бил направен пореден опит за
доброволно уреждане настоящия спор, получателят отново не бил оспорил
задължението, а към момента ищецът все още не бил получил връщане на заплатения
от него задатък в двоен размер. След прекратяване на договора за заместване на
страна по договора за наем от 04.11.2011 г. и договора за наем от 04.11.2011 г.,
на 30.01.2020 г., бил разписан приемо-предавателен протокол, с който още веднъж
двете дружества потвърдили неизпълнението на договорите. Имотът, които предал
без забележки на наемодателя и собственика, бил в размер на 473 кв.м, тъй като
останалата част била иззета принудително с учредяването на правото на строеж. С
тези си действия наемодателят и собственикът признавали за пореден път
задължението си към наемодателя, което произтичало директно от закона. За ищецът
възникнал правен интерес да предяви този си иск срещу ответника, за сумата от 3
000 лева и мораторна (в размер на законната) лихва върху нея от 31.01.2020 г.
до окончателното плащане на сумата. Датата на изпадане в забава на ответника
(31.01.2020 г.) се определяла от връчване на нотариална покана от Нотариус
Денчо Недялков, на ответника и С. - 10.01.2020 г., предоставеният 14-дневен
срок по т. 3 на същата, за отстраняване на неизпълнението по договора, а именно
постройка от задната страна на наетия имот и получаване на обекта с площ от 600
кв.м, бездействието на наемодателите, развалянето на договора за наем, считано
от 25.01.2020 г. и неплащането в петдневния срок по т. 5 на нотариалната
покана, изтекъл на 30.01.2020 г.
Първоначалното искане е
да се осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 3000 лева за главница от
невърнат в двоен размер задатък по договор за наем от 04.11.2011 г., със 104.17
лева мораторна лихва от 31.01.2020 г. до 03.06.2020 г. и законна лихва върху главницата
от 04.06.2020 г. до изплащането й, както и сторените по делото разноски.
Правна квалификация на
предявения първоначален иск е нормата на чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД.
С подадения в срок
отговор ответникът заема становище, че в действителност страните по делото били
в договорни отношения на основание договор за наем от 04.11.2011 г. и договор
за заместване на страна по договора за наем към същия, сключен на 13.01.2015 г.
Договорът бил подновяван автоматично за срок от по три години при същите
условия, а именно, считано от 04.11.2014 г. и от 04.11.2017 г. Срокът на
договора, сред поредното му подновяване, изтичал на 03.11.2020 г. Не оспорвал
обстоятелството, че бил заместил първоначалния наемодател С. във всички права и
задължения по договора за наем, включително и в задължението да върне получения
депозит съгласно раздел III, т. 12 от договора, при коректно изпълнение на
задълженията по него от наемателя – ищец. Не оспорвал обстоятелството, че
наемателят изпълнявал коректно задълженията си по заплащане на месечните наеми
и консумативи до едностранното прекратяване на договора от него, а именно - до
януари 2020 г. включително. Не оспорвал, че приложената към исковата молба
нотариална покана била получена от управителя му. Не оспорвал, че между
страните бил подписан приемо-предавателен протокол от 30.01.2020 г., с който
наетият обект бил предаден от наемателя. С това се изчерпвали всички
обстоятелства, които ответникът признавал, като изрично заявявал, че не
отговаряло на истината, че наемателят, считано от 26.05.2016 г., бил ползвал
част от имота в чл. 1 от договора, в размер по-малък от 600 кв.м, а именно 473
кв.м. На първо място в договора бил описан неурегулиран поземлен имот с площ от
2130 кв.м, като било уточнено, че наемателят щял да ползва част от него в
размер на 600 кв.м, находяща се в южната част от имота и съответстваща на имот
№ 481 и част от имот № 624 по приложената към договора скица, колорирани в
лилав цвят. Приложената към договора скица /представена и като доказателство по
делото/ с отразяване на бъдещите три имота, за които към момента била в ход
процедура по промяна на плана за регулация и разделяне на поземления имот,
отразявала, като цифровото означение върху всеки от бъдещите УПИ, неговата
площ, а не номер. В подкрепа на това твърдение, към отговора прилагал скица-проект
за изменение на план за регулация, от която били видни номерата на имотите и
тяхната площ, и скица - проект за разделяне /делба/ на поземления имот. След
извършената промяна, новообразуваните поземлени имоти получавали идентификационни
номера, след което бил променен и планът за застрояване. През 2016 г. било
издадено разрешение за строеж за сграда в поземлен имот с идентификатор -. До
този момент наемателят бил ползвал 600 кв.м от неурегулирания поземлен имот,
които реално били разположени, както следвало: изцяло площта на новообразувания
имот с идентификатор - /с цифрово изражение за площ върху скицата към договора
481/ - 472 кв.м и част от имот с идентификатор - /с цифрово изражение за площ
върху скицата към договора 624/ - 128 кв.м. След издаване на строителното
разрешение за сграда в имот с идентификатор - /с цифрово изражение за площ
върху скицата към договора 624/, наемодателят предоставил на наемателя
ползването на 128 кв.м от другия новообразуван имот, а именно имот с
идентификатор - /с цифрово изражение за площ върху скицата към договора 949/,
което станало със знанието и съгласието на собственика на имотите - С.. В този
смисъл не отговаряло на истината, че от 26.05.2016 г. наемателят ползвал
по-малко от 600 кв.м. Това кореспондирало и с липсата на каквото и да било
възражение или уведомление в продължение на повече от три години и половина,
през които наемателят продължил да заплаща уговореното наемно възнаграждение и
ползва имота, предмет на договора, без възражения, и не бил известил
наемодателя за неизпълнение на задълженията му по договора съгласно Раздел VII,
т. 9 от същия, а именно, че ползвал по-малка площ от уговорената в договора. Разногласията
между наемодател и наемател започнали към края на октомври 2019 г., когато
започнали преговори между страните за индексиране на размера наемната цена,
която не била променяна от 2011 г. След близо месец разговори, вместо да се
подпишели допълнително споразумение, наемателят започнал поетапно да изнася
техниката, находяща се в имот с идентификатор - / с цифрово изражение за площ
върху скицата към договора 949/. На 10.01.2020 г. наемодателят получил нотариална
покана, заедно с геодезическа снимка, според която, ползваната площ била 473
кв.м, и покана за връщане на надвзети суми и платения депозит. Тъй като
изложеното в поканата не отговаряло на действителното положение, наемодателят
не бил предприел действия по заплащане на посочените суми, и всъщност тогава
разбрал каква била целта, да се освободяла ползваната част от имота с
идентификатор - / с цифрово изражение за площ върху скицата към договора 949/,
още в началото на януари 2020 г. До края на януари 2020 г. наемателят поетапно
освободил имота с идентификатор - /с цифрово изражение за площ върху скицата
към договора 481/ и на 30.01.2020 г. бил подписан приемо-предавателен протокол,
че наемателят предавал, а наемодателят приемал обекта. Приложената към нотариалната
покана геодезическа снимка била изготвена по възложено геодезическо измерване,
от инж. Д.И., без за това да бил уведомен наемодателят и без същият да бил
присъствал на измерването, с възможност да направи възражения и покаже на инж.И.
каква действително част от имота била ползвана от наемателя. В този смисъл
оспорвал изрично представената снимка на геодезическо заснемане, тъй като тя не
отразявала изцяло площта, ползвана от наемателя. Предвид посоченото, правел
следното изрично възражение, че наемателят /ищец по делото/ не бил имал
основание да развали договора, поради неизпълнението му от наемодателя, и
заявявал, че не признавал, че договорът бил развален, а считал, че бил
прекратен едностранно от наемателя, като същият не бил спазил разпоредбата на раздел
II, т. 7, буква „г“ от договора и дължал неустойка в размер на шест месечни
наема, съгласно раздел VI, т. 4 от договора. Размерът на неустойката бил 4500 лева,
представляващи 6 наемни вноски по 750 лева. Тъй като неустойката обезпечавала
изпълнението на задължението и служела като обезщетение за вредите от неизпълнението,
наемодателят се бил възползвал от правото си да задържи платеният депозит по
договора за наем, в размер на 1500 лева, като част от дължимата от наемателя
неустойка. В този смисъл правел следното изрично възражение и заявявал, че
поради неизпълнение на договорни задължения от страна на наемателя, а именно
неизпълнение на разпоредбата на раздел II, т. 7, буква „г“ от договора,
наемодателят не дължал връщане на платения депозит. Предвид горното, предявеният
иск бил неоснователен. В случай, че съдът осъдел наемодателя да върне платения
по договора депозит, то правел възражение за прихващане на насрещни задължения,
до размера на по-малкото, като в срока за подаване на отговора депозирал от
името на ответника насрещна искова молба, за осъждане на ищеца /наемател по
договора/ да заплати на ответника, неустойка, уговорена в раздел VI, т. 4 от договора,
в размер на 4500 лева. Оспорвал исковата претенция за връщане на платения
депозит по договора в двоен размер. Платеният депозит бил в размер на 1500 лева
и ако наемателят - ищец по делото, докажел, че бил изпълнил коректно всички
задължения по сключения между страните договор, то наемодателят дължал връщане на
депозита в размера, в който бил заплатен. Предоставените депозити по договор за
наем не можели да се възприемат като „задатък” по смисъла на чл. 93 ЗЗД, нито
като „отметнина”, по смисъла на чл. 308 ТЗ, тъй като от анализа на договорите
следвало, че никоя от страните не можела да се освободи от договора или от
отговорността за неговото изпълнение, като загубела депозита или съответно го
заплатяла в двоен размер. Предоставеният депозит имал характер на търговско
обезпечение - залог на пари в обръщение по смисъла на чл. 310 ТЗ и служел за удовлетворяване
претенциите на наемодателя от неизпълнение на договора за наем. Депозитът не
можел да се цени и като авансово плащане по договора за наем, доколкото чрез
плащането му наемателят не се освобождавал от свои задължения по договора. Той
можел да бъде използван само за удовлетворяване на претенции на наемодателя,
свързани с неизпълнение на договора. В този смисъл била константната практика
на съдилищата, поради което в случай, че ищецът докажел правото си да му бъдел
върнат депозита, то ответникът дължал връщане на сумата от 1500 лева, а не на двойния
размер от 3000 лева, каквато била исковата претенция. В този смисъл оспорвал по
размер предявения иск за връщане на платения по процесния договор депозит в
размер на 1500 лева, в двоен размер. Оспорвал и основателността на претенцията
за обезщетение за забавено плащане /мораторна лихва/ върху сумата от 3000 лева /двойния
размер на платения по договора депозит/, като твърдял, че наемодателят не бил
изпаднал в забава за връщане на същия, тъй като не дължал връщане, поради
неизпълнение на договорни задължения от страна на наемателя. Оспорвал и размера
на претендираното обезщетение за забавено плащане. Предвид посоченото, моли
съда да отхвърли предявените искове като неоснователни по основание и размер.
Претендира разноски.
Обстоятелствата, от
които произтичат претендираното от ответника насрещно вземане, са посочени в насрещната
му искова молба и се изразяват по същество в това, че страните по делото били в
договорни отношения на основание договор за наем от 04.11.2011 г. и договор за
заместване на страна по договор за наем към същия, сключен на 13.01.2015 г.
Договорът бил подновяван автоматично за срок от по три години при същите
условия, а именно - считано от 04.11.2014 г. и от 04.11.2017 г. Срокът на
договора, сред поредното му подновяване, следвало да изтече на 03.11.2020 г. Ответникът
заместил първоначалния наемодател С. във всички права и задължения по договора
за наем, съгласно договор за заместване на страна по договор за наем към същия,
сключен на 13.01.2015 г. със знанието и съгласието на наемателя – ищец. На
30.01.2020 г. последният прекратил едностранно договора за наем, като предал
наетия обект на наемодателя. Съгласно раздел II, т. 7 от договора, същият се
прекратявал единствено и само на някое от изброените основания, а именно: а/
при неизпълнение на Раздел III, т. 10 /неплащане в срок на наемната цена/ два
последователни месеца; б/ с изтичане на наемния срок; в/ по взаимно съгласие
между страните, изразено в писмена форма; г/ при шестмесечно предизвестие
заявено от наемателя. Съгласно Раздел VI, т. 4 от договора, при неспазване на
разпоредбите на Раздел II, т. 7 от договора в случай на едностранно,
преждевременно прекратяване на договора, неизправната страна дължала неустойка
в размер на стойността на шестмесечни наема. Съгласно раздел III, т. 8 от
договора, месечният наем бил 750 лева без ДДС. Ответникът не бил регистриран по
ЗДДС и наемната цена била в краен размер 750 лева месечно. Тъй като наемателят –
ищец прекратил едностранно договора за наем, преди изтичане на неговия срок
/04.11.2020 г./, и без писмено шестмесечно предизвестие за прекратяване на
договора, ответникът имал право да получи уговорената в раздел VI, т. 4 от договора
неустойка, в размер на шестмесечни наема. Размерът на неустойката бил 4500 лева,
представляващи 6 наемни вноски по 750 лева.
Насрещното искане е да
се осъди ищеца да заплати на ответника сумата от 4500 лева за неустойка по р.
VI, т. 4 от договор за наем от 04.11.2011 г. и законна лихва върху същата от
подаване на насрещната искова молба в съда до изплащането й, както и сторените
по делото разноски.
Правна квалификация на
насрещния иск - нормата на чл. 92 ЗЗД.
С подадения в срок
отговор на този иск, ищецът заема становище, че бил допустим, имал връзка с
първоначалния съвместното им разглеждане нямало да бъде значително затруднено,
и не следвало да се постановява отделянето му в друго производство. С оглед
подадения от него първоначален иск и насрещен такъв от ответника, и приложените
писмени доказателства, считал, че следвало да бъде прието за безспорно между
страните, включително и в доклада по делото, че ищецът сключил на 04.11.2011 г.
договор за наем на недвижим имот рег. № 2454 по описа на Нотариус В.И., с
дружеството С., в качеството на наемодател, че не бил оспорен от първоначалния
ответник предметът на договора за наем, а именно, че наемодателят предоставял
на наемателя за временно и възмездно ползване част от ... свой собствен
недвижим имот... като наетата площ била 600 кв.м... по приложената към договора
скица, колориран в лилав цвят... , че на 13.01.2015 г. бил сключен договор за
заместване на наемодателя по договора за наем от 04.11.2011 г., с рег. № 2454
на нот. с № - в НК, с който ответникът заместил наемодателя по договора за наем,
като ищецът потвърдил съгласието си чрез преподписване на договора за
заместване лично от управителя му, че не било оспорено от първоначалния
ответник, че в изпълнение на поетите договорни задължения, съгласно чл. 12 от договора
и във връзка с разпоредбата на чл. 93 ЗЗД, ищецът превел на С. задатък в размер
на 1500 лева, в деня на сключване на договора, в потвърждение на което било
подписано и приложение 1 към договора - приемо-предавателен протокол, че през
целия наемен период ищецът заплащал в срок посочената в договора сума за
месечна наемна цена за обекта, както и всички разходи за консумативи на обекта,
съгласно предоставените от наемодателя официални документи, като внесеният
задатък бил в размер на двумесечен наем, уговорен между страните на 750 лева
без ДДС, че договорът бил прекратен/развален едностранно от ищеца – наемател
през януари 2020 г. Насрещният иск бил изцяло неоснователен, като в случая
шестмесечно писмено предизвестие, не било необходимо, с оглед същественото
неизпълнение от наемодателя. Ищецът надлежно и законосъобразно развалил
договора на основание абсолютно нарушаване от наемодателя на раздел IV, чл. 14,
б. „б“, „г“ и „е“. В потвърждение на това била следната фактическа обстановка: На
26.05.2016 г. било учредено „Право на строеж" от С. на управителя на ответника
- Т.П.К., на поземлен имот с пл. № 11807, със стар идентификатор - и актуален такъв
-, което обхващало част от наетия имот посочен в чл. 1 от договора. Считано от
26.05.2016 г., ответникът, с намаляването на размера на наетия обект, абсолютно
нарушил р. IV, чл. 14 (разпоредбата, цитирана в предходния абзац). В началото
на 2020 г., с цел запазване на добрите търговски взаимоотношения, провели
редица разговори и срещи за доброволно уреждане на финансовите отношения между
двете страни по договора за наем, но без успех. След направено геодезическо
измерване на 09.01.2020 г., от инж. Д.И.И., с пълна проектантска
правоспособност от КИИП, било установено, че действително използваната площ от
наетия обект била в размер на 473 кв.м, считано от 26.05.2016 г., заради
учредено право на строеж от С. на Т.П.К. - управител на ответника. За периода
от юни 2016 г. до януари 2020 г. включително, ищецът заплащал наем в размер на
750 лева без ДДС за обект с площ 600 кв.м (обстоятелство, което не било
неоспорено от ответника), а използвал едва 473 кв.м или същата била на практика
едностранно „редуцирана" със 127 кв.м, или повече от 25 %, което
представлявало съществено неизпълнение на договора. Ищецът решил да защити
своите имуществени права и интереси и на 10.01.2020 г. изпратил нотариална
покана до ответника и С., с която, във връзка с р. VII, чл. 9 от договора за
наем от 04.11.2011 г. и чл. 87, ал. 1 ЗЗД, дал 14-дневен срок от получаването й
за отстраняване неизпълнението на договора, а именно - постройката от задната
страна на наетия имот и получаване обекта с площ от 600 кв.м, съгласно
сключения договор. На същата дата 10.01.2020 г. поканата била получена лично от
Т.К. - управител на ответника. Тъй като постройката не била отстранена в
дадения срок, ищецът, с оглед и изрично направеното предупреждение (стр. 2. т.
3 на поканата), развалил договора за наем от 04.11.2011 г, изменен с договора
за заместване на страна, на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД - неизпълнение от
страна на наемодателя. В изпратената нотариална покана било инкорпорирано и
искането му за възстановяване на внесения задатък /депозит/ от наемателя в
размер на 1 500 лева при подписването на договора за наем от 04.11.2011 г. и
придобит от наемодателя при подписването на договор за заместване на страна по договор
за наем от 04.11.2011 г., в двоен размер, на основание чл. 93, ал. 2, пр. 2 ЗЗД
(стр. 2, т. 4 на поканата). След изпратената покана до официалния адрес и
седалище на наемодателя (заместваща страна) и собственика, с което бил направен
пореден опит за доброволно уреждане настоящия спор, получателят отново не бил оспорил
задължението, а към настоящия момент ищецът все още не бил получил връщане на
заплатения от него задатък от 1500 лева, в двоен размер. След прекратяване на договора
за заместване на страна по договор за наем от 04.11.2011 г. и договора за наем
от 04.11.2011 г., на 30.01.2020 г., бил разписан приемо - предавателен
протокол, с който още веднъж двете дружества потвърдили неизпълнението по договорите.
Имотът, които ищецът предал без забележки на наемодателя и собственика, бил в
размер на 473 кв.м, тъй като останалата част била иззета принудително с
учредяването на правото на строеж. С тези си действия намодателят и собственикът
признавали за пореден път задължението си към наемодателя, което произтичало
директно от закона. Моли съда да остави без уважение и отхвърли, като
неоснователен, насрещния иск за неустойка в размер на 4 500 лева, уговорена в раздел
VI, т. 4 от договора, респективно да уважи изцяло исковата му молба с правно
основание чл. 93, ал. 2, пр. 2 ЗЗД, във връзка с чл. 87, ал. 1 ЗЗД и размер от
3104.70 лева. Претендира разноски. Моли съда, в случай, че ответникът претендира
възнаграждение в по-голям размер от 600 лева, да приеме, че с отговора прави
възражение за прекомерност на същото.
Тежестта за доказване
на твърдените от страните горепосочени обстоятелства, се разпределя между тях
по делото, както следва: ищецът носи тежестта да докаже твърдените в
поправената му искова молба обстоятелства, тъй като на тях е основал
първоначалния си иск, както и твърдените в отговора му на насрещната искова
молба обстоятелства, тъй като на тях е основал възраженията си за
неоснователност на насрещния иск, а ответникът носи тежестта да докаже твърдените
в отговора му обстоятелства, тъй като на тях е основал възраженията си за
неоснователност на първоначалните искове, както и твърдени в насрещната си
искова молба обстоятелства, тъй като на тях е основал предявеният с нея насрещен
иск.
ПРИЕМА като писмени
доказателства по делото следните заверени преписи от: договор за наем от
04.11.2011 г., приемо-предавателен протокол, приложение, скица, договор за
заместване на страна по договор за наем от 04.11.2011 г., с рег. № 2454 на нот.
с № - в НК, от 13.01.2015 г., справка по лице за С. – 10 стр., геодезическа
снимка от 09.01.2020 г., нотариална покана, ведно с приложените към нея
геодезическа снимка от 09.01.2020 г., приемо-предавателен протокол от
30.01.2020 г., скица-проект за изменение на план за регулация, комбинирана
скица на поземлен имот - и скица - проект за разделяне /делба/ на поземлен имот
-.
ОТХВЪРЛЯ като
неоснователно искането по същество на ответника в отговора му, за открИ.е на
производство по чл. 193 ГПК за проверка на оспорената от него вярност на
представената от ищеца геодезическа снимка.
НАЗНАЧАВА служебно по
делото съдебно-техническа експертиза, като за вещо лице определя Т.Г.Н., което
след като се запознае с доказателствата по делото, извърши оглед на процесния нает
имот, проверка при страните и там, където това стане необходимо, да представи
по делото заключение, с което да отговори на всички въпроси към тази експертиза,
посочени в обстоятелствената част на настоящото определение, при депозит в
размер на 100 лева, вносим от ищеца по сметка на Старозагорския районен съд в
3-дневен срок от получаване на призовката с препис от настоящото определение, и
представяне в същия срок по делото на документа, удостоверяващ внасянето му,
КАТО МУ УКАЗВА, че ако в дадения срок депозита не бъде внесен в цялост,
експертизата няма да бъде изготвена, а той ще загуби възможността да поиска
назначаването на друга такава по-късно в процеса, освен ако пропускът му се
дължи на особени непредвидени обстоятелства.
ВНАСЯ
делото в открито съдебно заседание и го НАСРОЧВА за 24.02.2020 г. от 13.30 часа,
за която дата и час да се призоват страните с препис от настоящото определение,
а на ищеца да се изпрати и препис от отговора на ответника с приложенията към
него, а на ответника да се изпрати и препис от отговора на ищеца на насрещната
искова молба с приложенията към него. За същата дата да се призове и вещото
лице, след внасяне от ищеца на определения от съда депозит за изготвяне на
експертизата.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО
не подлежи на обжалване.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: