№ 2655
гр. София, 29.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично
заседание на девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Пепа Маринова-Тонева
Членове:Василена Дранчовска
Цветина Костадинова
при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева
като разгледа докладваното от Василена Дранчовска Въззивно гражданско
дело № 20251100501473 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Въззивното производство е образувано по подадена в законоустановения срок въззивна
жалба на ответника „Супра“ ЕООД срещу решение № 19277 от 25.10.2024 г., постановено по
гр. дело № 10366/2024 г. по описа на СРС, 35 състав, с което е уважен предявеният от Л. А.
С. осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1, вр. чл. 310, ал. 1, т. 2, предл. 1
ГПК за освобождаване и предаване на фактическата власт върху наетото помещение,
представляващо сграда, находяща се в гр. София, ж.к. „Разсадника-Коньовица“, бул. ****,
предоставено за възмездно ползване на ответника по силата на договор за наем от 05.01.2020
г. и Анекс от 05.01.2020 г. към договора за наем от 05.01.2020 г.
Във въззивната жалба се съдържат доводи за неправилност на обжалваното решение поради
допуснати съществени нарушения на процесуалните правила и необоснованост, като са
изложени твърдения, че наемодателят не е предоставил имота в състояние, годно за
ползването му по предназначение като аптека, което е наложило извършването на
множество подобрения от наемателя. Въззивникът счита, че за извършените подобрения има
вземане срещу наемодателя на стойност 48407,58 лв., поради което спрял да плаща
дължимите наемни цени, считано от м. март 2023 г. Намира, че първоинстанционният съд
погрешно не е приел за съвместно разглеждане предявения насрещен иск за стойността на
1
подобренията, като твърди, че за същите е образувано отделно исково производство пред
СГС, в което е релевирано и възражение за право на задържане върху имота. Ето защо моли
първоинстанционното решение да бъде отменено и предявеният иск да бъде отхвърлен
изцяло.
Въззиваемият Л. А. С. е подал отговор на въззивната жалба, с който оспорва същата. Счита,
че решението на СРС е правилно и следва да бъде потвърдено.
Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе
предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и
възраженията на страните, намира за установено следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Изключение от това правило е нарушението
на императивна материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от
въззивната инстанция и без да е било изрично заявено като основание за обжалване, тъй
като се касае за приложение на установена в публичен интерес норма, а не за диспозитивно
правило. Всички останали оплаквания, свързани с неправилност на обжалваното решение,
следва да бъдат изрично указани чрез посочване в какво точно се изразяват, за да може
въззивният съд да извърши проверка за правилността на първоинстанционното решение до
посоченото. В този смисъл са задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно
решение № 1/2013 г., постановено по тълк. дело № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 1.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно поради
следните съображения:
За основателността на иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е
да докаже, че е предал процесния имот на ответника въз основа на валидно сключен между
тях договор за наем, който е бил прекратен, а в тежест на ответника е да докаже, че е върнал
имота на наемодателя.
Между страните не се спори, а и от представените по делото писмени доказателства се
установява, че по силата на сключен договор за наем от 05.01.2020 г. Л. А. С. е предоставил
на „Супра“ ЕООД фактическата власт върху описания имот за временно възмездно ползване
– за срок от 4 години, считано от 05.01.2020 г. (в срок до 05.01.2024 г.), срещу месечна
наемна цена от 900 лв. Съгласно клаузите на чл. 14 и чл. 17 от договора, същият се
прекратява с изтичане на срока му, ако не е договорено продължаването му, както и по
право, в случай на забава на плащанията по договора (за наемни вноски и консумативни
разходи) с повече от 10 дни.
Съдържанието на сключения договор е ясно и от него несъмнено следва извод, че страните
са дерогирали приложението на диспозитивната норма на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, като изрично са
предвидили, че след изтичане на срока на договора същият няма да се превърне автоматично
в безсрочен, дори и имотът да продължи да се ползва от наемателя, а ще се прекрати, ако
изрично не е договорено продължаване на действието му. В случая страните не са
2
постигнали съгласие за продължаване на наемното правоотношение – преди изтичане на
срока, на 12.12.2023 г. наемодателят е изпратил на наемателя нотариална покана, с която
изрично се е противопоставил на продължаване на договора след 05.01.2024 г. Поканата е
връчена на ответното дружество чрез залепяне на уведомление на 29.01.2024 г.
(обстоятелство, което не се оспорва от ответната страна) – след изтичане на срока по
договора, но това обстоятелство е неотносимо към спора, тъй като предвид липсата на анекс
към наемния договор същият несъмнено се счита прекратен от 05.01.2024 г., на основание
чл. 17 от него.
Във връзка с възраженията във въззивната жалба следва да се отбележи, че за
основателността на предявения иск е без значение обстоятелството дали имотът е бил
предаден в годно за използването му по предназначение като аптека състояние, респ. дали
наемателят е извършил подобрения в него и на каква стойност. Ответникът не оспорва, че е
осъществявал фактическа власт върху наетия обект по силата на възникналото между
страните наемно правоотношение, като е упражнявал в него търговска дейност като аптека.
Евентуално извършени от него ремонтни дейности за привеждането му в годно състояние
биха довели до възникване на парично вземане срещу наемодателя, но то не може да бъде
претендирано в настоящия процес, като от изявленията на въззивника става ясно, че същото
е предмет на друг спор между страните. Релевираното в другия процес право на задържане
от наемателя не може да бъде съобразено в настоящото производство, тъй като то
представлява защитно средство единствено срещу предявена в същото производство
претенция за връщане на вещта, а в рамките на бързи производства по реда на чл. 310 и сл.
ГПК възражения за извършени подобрения (а следователно и обусловените от тях
възражения за право на задържане върху имота) са недопустими – арг. чл. 314, ал. 3 ГПК. В
този смисъл дори и да е налице право на задържане на ответника върху наетия имот, същото
не може да бъде съобразено в производството по опразване на наетото помещение и не би
могло да обоснове неоснователност на предявената по реда на чл. 233 ЗЗД искова претенция.
В допълнение следва да се посочи, че ответникът като наемател има качеството на държател
на процесния имот по смисъла на чл. 68, ал. 2 ЗС и следователно не разполага с право на
задържане като защитно средство срещу претенцията на наемодателя за връщане на вещта
(арг. чл. чл. 72, ал. 3 и чл. 74, ал. 2 от ЗС) – в този смисъл Определение № 1/08.04.2025 г. по
к.д. № 1/2025 г. по описа на КС.
С оглед на изложеното, при съвкупна преценка на събрания доказателствен материал съдът
намира за доказано, че сключеният между страните наемен договор е прекратен с изтичане
на срока му, считано от 05.01.2024 г., на основание чл. 17 от него. След прекратяване на
наемния договор наемателят е длъжен да върне вещта (арг. чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД), като
задължението му е да върне фактическата власт на наемодателя, като опразни помещенията,
освободи ги от имуществото си и предостави достъп до тях на насрещната страна, а не
просто да напусне имота. Между страните не се спори, че наемодателят е предал
фактическата власт на наемателя, като по делото липсват доказателства последният да е
изпълнил задължението си да върне вещта на ищеца. Ето защо, следва да се приеме, че
3
всички елементи от фактическия състав на спорното право са доказани, поради което
предявеният иск за опразване на наетото помещение е основателен и следва да се уважи.
Като е достигнал до идентични правни изводи, СРС е постановил правилно съдебно
решение, което следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора въззиваемият има право на направените по делото пред въззивната
инстанция разноски, но предвид липсата на искане от страната съдът не дължи
присъждането им.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 19277 от 25.10.2024 г., постановено по гр. дело № 10366/2024
г. по описа на СРС, 35 състав.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд при условията на чл. 280,
ал. 1 ГПК в едномесечен срок от получаване на препис от страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4