№ 4140
гр. София, 09.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично
заседание на дванадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Анелия Маркова
Членове:Пепа Маринова-Тонева
Василена Дранчовска
при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева
като разгледа докладваното от Анелия Маркова Въззивно гражданско дело №
20231100509289 по описа за 2023 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.258 и следв. ГПК.
С решение № 20090809 от 15.05.2023 г., постановено по гражданско
дело № 62166 по описа за 2020 г. на СРС, 36-ти състав се: ОСЪЖДА Е. А. Ц.,
да заплати на „С.В.Л.“ ООД, на основание чл. 79, ал. 1 вр. чл. 200 ЗЗД,
сумата от 11 089,93 лв., представляваща неплатена част от продажната цена
по сключен между страните договор за продажба, обективиран в Нотариален
акт за покупко-продажба на право на строеж № 93, т. ІV, рег. № 15432, дело №
619/20.09.2018 г. по описа на нотариус рег. № 271, ведно със законната лихва
от подаване на исковата молба - 11.12.2020 г. до окончателното й погасяване,
като ОТХВЪРЛЯ предявения иск за горницата над уважения размер от 11
089,93 лева до пълния предявен размер от 19 500 лв. като погасен чрез
съдебно прихващане с вземане на ответника Е. А. Ц. за сумата от 8410,07
лв. (или 4300 евро), представляваща неустойки за забавено изпълнение на
1
задължения по чл. 1, ал. 2 и ал. 4 от Спогодба от 30.07.2020 г. за периода
01.10.2020 г. – 13.11.2020 г. ; ОТХВЪРЛЯ предявеният от Е. А. Ц. срещу
„С.В.Л.“ ООД, насрещен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за
сумата от 11 250 евро (с левова равностойност от 22 003 лв.),
представляваща неустойка за неизпълнение на поето задължение по чл. 1, ал.
3 от Спогодба от 30.07.2020 г. за периода от 13.11.2020 г. до 25.06.2021 г.като
неоснователен.
Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от Е.
А. Ц., ответник по първоначалния иск и ищец по насрещния. Решението
се обжалва в частта, в която съдът е извършил прихващане по първоначалния
иск с дължими на въззивницата като неустойка суми, досежно размерът, в
който това е направено, както и в частта, в която е отхвърлен насрещния
иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД.
Излагат се доводи за неговата неправилност. Сочи, че неустойката,
която била предмет на възражението за прихващане в размер на 2150 евро с
левова равностойност от 4205 лв. се претендирала за неизпълнение на
задължението на ищеца /по първоначалния иск/ да представи копие от
внесените документи за издаване на удостоверение за въвеждане в
експлоатация, с което била нарушена уговорката по чл.8 от Спогодбата.
Действително, удостоверението за въвеждане на обекта в експлоатация било
представено като доказателство по делото, но то не било предоставено в срок
на въззивницата. Затова намира извода на СРС, че неустойка не се дължи за
неправилен. Правилно, обаче, СРС бил приел, че е налице неизпълнение на
задължението по чл.1, ал.2 от Спогодбата, в частта относно отстраняването на
теч в сутерена на сградите /при гаражите/ и затова на въззивницата се
дължало обезщетение в размер на 2150 евро с левова равностойност от 4205
лв. Неправилно, обаче, СРС бил разтълкувал клаузата на чл.1, ал.4 от
Спогодбата като с това бил нарушил чл.20 ЗЗД, във връзка с неизвършване в
срока на дейностите по Приложение № 1 от Спогодбата, а именно дейност №
3- довършване и измазване на гаражите и мазетата до 30.09.2020 г., както и
дейност № 2 – в частта за построяване на козирка на подхода към гаражите.
Вярно било, че СРС се бил позовал на показанията на свидетелите и съдебно-
техническата експертиза, но извода бил неправилен. Следвало тази клауза да
се тълкува в съответствие със задължителната практика на ВКС, съгласно
която неустоечната клауза следвало да се разбира в следния смисъл: 50 евро
2
на ден за всяко неизпълнение на дейност по Приложение № 1“, а не по 50 евро
на ден за всяка неизпълнена дейност, като бил приел съда. Видно било, че в
Приложение № 1 са детайлизирани дейностите, а съгласно чл.1, ал.4 от
Спогодбата: „При неспазването на уговорените срокове за която и да е от
работите по приложение № 1, изпълнителят дължи на възложителя неустойка
в размер на 50 евро за всеки ден забава“. Действителната воля на страните
била, че се дължи неустойка по всяка от алинеите на чл.1 от Спогодбата. СРС
не бил взел предвид, че сроковете по различните алинеи и точки са различни.
Ясна била волята на страните, че неустойка се дължи веднъж за неизпълнение
на общо довършване на СМР и отстраняване на некачествено извършените
работи по проект /ал.3 вр.ал.2/ и втори път за неизпълнение на поетите от
изпълнителя задължения по ал.4. Сочи, че по всяка една от точките в
Приложение № 1 били събрани доказателства за неизпълнение на поетите
задължения. Затова следвало претенцията за неустойка да бъде уважена в
пълен размер. Неправилно СРС бил приел за неоснователен предявеният
насрещен иск като се позовал на това, че задълженията на първоначалния
ищец /ответник по насрещния/ се съсредоточават до тези по т.2 от
Приложение № 1. Противното се установявало от съдържанието на
Спогодбата и Приложение №1, където били посочени повече дейности. Освен
това в тази част СРС бил тълкувал неправилно и едностранчиво свидетелските
показания, без да се държи сметка, че свидетеля М. е в трудово-правни
отношения с ищцовото дружество, което го правело заинтересован от изхода
на спора. Освен това показанията на този свидетел били в противоречие с
останалите доказателства по делото и затова не следвало да бъдат
кредитирани. Сочи, че в частта на решението си относно мотивите по
възражението за прихващане, СРС бил кредитирал показанията на
свидетелите Г. /собственик в сградата/ и Д., но в частта досежно насрещния
иск приел, че показанията не били достатъчни. Сочи, че показанията на двете
свидетелки се припокривали. Същевременно показанията на свидетелката Л.
също не кореспондирали с останалия събран доказателствен материал. Дори
свидетеля М. признавал за периодични течове в сутерена на сградата, които
били отстранявани, последно 2022 г., както сочела и свидетелката Г.. Съгласно
подписаното от страните споразумение от страна на ищцовото дружество
било признато наличието на теч. От заключението на вещото лице било
видно, че все още има видими следи от течове към 2022 г. в мазетата и по
3
фасадата на сградата,но свидетелката Л. единствено не била забелязала това, и
въпреки тези очевидни противоречия, СРС бил кредитирал показанията й.
Считат, че по предявения насрещен иск може да се направи обосновано
предположение, че е доказан, още повече, че по делото било признато наличие
на проблеми още към 13.11.2020 г., а от показанията на свидетелите се
установявало, че тези проблеми били налични или в процес на отстраняване
както към датата на завеждане на насрещния иск- 25.06.2021 г., а някои от тях
и към настоящия момент.
Иска се отмяна на първоинстанционното решение в обжалваната му
част и постановяване на друго с което да бъде присъден пълния претендиран
размер на неустойките, с които е извършено прихващането по първоначалния
иск и уважаване в цялост на насрещния иск. Претендира разноски.
По въззивната жалба е постъпил отговор от ищеца по главния иск и
ответник по насрещния /пред СРС/- „С.В.Л.“ ООД, в който се излага
становище за неоснователност на въззивната жалба и правилност на така
постановеното от СРС, решение в обжалваната му пред настоящата
инстанция, част. Сочи, че от представеното по делото удостоверение № 814 от
28.09.2020 г. за въвеждане в експлоатация се установявало, че задължението
по чл.1, ал.1 от Спогодбата е изпълнено от дружеството предсрочно; същото
удостоверение било издадено въз основа на заявление с вх.№ САГ20-УВ00-
671 от 03.09.2020 г. Твърдението на въззивницата, че не й било предоставено
копие от документите било невярно. Тези документи не само й били
предоставени, но и били подписани от нея преди внасянето им пред
компетентния орган. Освен това от разпита на свидетелите се установило, че
въззивницата е била запозната със съдържанието на удостоверението веднага
след неговото издаване; това се доказвало и от протокола на ОС на ЕС от
07.10.2020 г. Неоснователен бил и довода за неизпълнение на задължението по
т.1, ал.2 от Спогодбата. Твърдението на въззивницата за неизпълнение било
общо, освен това не се доказало каквото и да е неизпълнение по вина на
дружеството. Доказало се точно обратното- че ищеца е изпълнил всичко по
проектната документация, част от която били и измененията, направени в хода
на строителството, документирани в издадените екзекутиви. От протокола на
ОС на ЕС от 07.10.2020 г. се установявало, че ищцовото дружество се е
съобразявало и с волята на собствениците на апартаменти. В този протокол
било обективирано решение на етажните собственици, взето по предложение
4
на самата ответница, за намаляване на зелените площи за сметка на
паркоместата. От показанията на свидетелката Л. се установило, че
първоначално паркоместата са били изпълнени с озеленяване, съгласно
проекта като впоследствие етажните собственици по предложение на
домоуправителя Е. Ц., взели решение тези паркоместа да бъдат асфалтирани.
По отношение на направеното от ответницата прихващане сочи, че при
преглед на съдържанието на Спогодбата и текста на отговора не ставало ясно
защо се претендира такова именно със сумата в размер на 2150 евро.
Неоснователен бил и довода за неизпълнение на задължението по т.1 ал.4 от
Спогодбата. От показанията на свидетелите се установявало, че задълженията
са изпълнени предсрочно. Налагал се извод, че неустойките във връзка с
прихващането не се дължали. Неоснователен бил и насрещния иск във връзка
с неустойката по чл.1, ал.3 от Спогодбата. Такова неизпълнение по делото не
се установявало. Сочи, че свидетелите, доведени от Ц. чели предварително
подготвени бележки, а на свидетелката Д. било подсказвано по време на
разпита от страна на Ц.. Самата свидетелка говорела за период извън
процесния- за 2019 г. Сочи, че представените по делото писмени
доказателства напълно опровергавали твърденията на Ц. в насрещната искова
молба. Сочи, че ищцовото дружество било изпълнило в срока по Спогодбата –
30.09.2020 г. задължението да завърши всички работи съгласно одобрените
проекти- факт, който бил удостоверен два дни преди изтичането на този срок
от Главния архитект на СО с издаването на Удостоверението за въвеждане в
експлоатация. Това удостоверение представлявало официален свидетелства
документ, издаден от длъжностно лице в кръга на службата му, по
установените форма и ред и съгласно чл.179, ал.1 ГПК се ползвало с
обвързваща съда материална доказателствена сила относно удостоверените в
него факти. Този документ бил представен с исковата молба и не бил оспорен
от ответницата в срок /с отговора по исковата молба/. Дори да се вземел
предвид само този документ, то той отричал претенциите на Е. Ц., както във
възражението й за прихващане, така и по предявения насрещен иск от нея.
Претендират се разноски.
По допустимостта на жалбите:
Препис от обжалваното решение въззивницата е получила на 29.05.2023
г. Въззивната жалба е подадена на 12. 06.2023 г./по пощата/, следователно
5
същата е в срока по чл. 259, ал.1 ГПК.
Налице е правен интерес от обжалване.
Въззивната жалба се явява допустима.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивната инстанция се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По
останалите въпроси – само доколкото са посочени в жалбата.
След служебно извършена проверка въззивната инстанция приема, че
обжалваното решение е постановено във валиден и допустим процес.
По основателността на жалбата:
За да постанови решение в обжалвания смисъл, СРС е приел, че с оглед
доклада по делото за безспорни и ненуждаещи се от доказване били обявени
следните факти и обстоятелства, включени във фактическия състав на
спорното право: че страните са се намирали в облигационни отношения по
покупко-продажба на имоти – апартамент № 16, гараж № 10 с мазе № 5 към
него и паркомясто № 10 в построена от „С.В.Л.“ ООД сграда, които имоти
били прехвърлени на ответника Ц. по нотариален ред; ответника Е. Ц. била
заплатила част от продажната цена по окончателния договор за продажба на
право на строеж, обективиран в НА от 20.09.2018 г. - сумата от 16500 лв.,
както и че страните били сключили Спогодба от 30.07.2020 г.
По първоначалния иск с правно основание чл. 79, ал. 1 вр. чл. 200 ЗЗД е
прието, че ищеца е изпълнил задълженията си. Продажната цена била
определена на 36 000 лв. Ответницата била заплатила сумата в размер на
16 500 лв., а остатъкът в размер на 19 500 лв. се задължила да заплати в 7-
дневен срок от получаване от страна на продавача на удостоверението за
въвеждане в експлоатация на сградата. Процесната сграда била въведена в
експлоатация, което се установявало от представеното Удостоверение № 814
от 28.09.2020 г. Съгласно уговореното в нот.акт за покупко-продажба № 92 от
20.09.2018 г. от този момент възниквало задължение за ответницата да заплати
остатъчната сума от продажната цена в размер на 19 500 лв. в седемдневен
срок. В проведеното на 20.04.2022 г. заседание ответницата била признала, че
претендираната от ищеца сума не е заплатена. Затова СРС е приел, че
предявеният първоначален осъдителен иск е основателен изцяло.
6
По възражението за прихващане:
За уважаване на възражението за прихващане с вземане за неустойка в
полза на ответника в тежест на последния било да докаже следните
обстоятелства: наличието на облигационно правоотношение с ищеца, по
силата на което за последния е възникнало задължение за извършване на
определени СМР, наличието на неустоечно съглашение в случай на
неизпълнение на това задължение от ищеца, както и размера на уговорената
неустойка.
Съгласно чл. 92 от ЗЗД неустойката обезпечавала изпълнението на
задължението и служела като обезщетение за вредите от неизпълнението без
да е нужно те да се доказват или като санкция /гражданска глоба/. Поради това
тя се дължала независимо дали от неизпълнението са настъпили вреди.
Същата представлявала акцесорно задължение и ставала изискуема при
неизпълнение на друго, главно задължение.
С доклада по делото за безспорно било обявено сключването на Спогодба
от 30.07.2020 г. между страните в настоящото производство, по силата на
която изпълнителят „С.В.Л.“ ООД се задължавал да довърши и поправи СМР,
подробно описани в същата, като при неизпълнение на задълженията по
спогодбата дружеството дължало посочените в спогодбата неустойки.
Ответникът претендирал неустойки за неизпълнение на задълженията по чл. 1,
ал. 1, чл. 1, ал. 2, чл. 1, ал. 4 да бъдат извършени работи Приложение № 1,
Приложение № 1, т. 1, както и Приложение № 1, т. 5 в общ размер от 10750
евро или по 2150 евро за всяко неизпълнение.
Чл. 1, ал. 1 от Спогодбата гласял, че изпълнителят се задължава в срок до
30.09.2020 г. да подаде документи за въвеждане в експлоатация на процесната
сграда, в която се намират недвижимите имоти на възложителя, като
представи на последния доказателство за внесеното заявление. Предвид
факта, че на 28.09.2020 г. било издадено Удостоверение за въвеждане в
експлоатация № 814, представено от ищеца по настоящото дело, СРС е приел
за установено, че задължението на изпълнителя е осъществено в срок на
28.09.2020 г., когато не просто били подадени документи за въвеждане в
експлоатация, а било издадено това удостоверение. От тук следвал извода, че
претендираната неустойка за неизпълнение на това задължение в размер
на 2150 евро или 4205 лв. е неоснователна.
7
По отношение на задължението по чл. 1, ал. 2 от Спогодбата СРС се е
позовал на заключението на вещото лице инж. А.Б. по допуснатата Съдебно-
техническа експертиза, което съдът е кредитирал като обективно,
безпристрастно и компетентно дадено. От същото се установявало, че към
28.09.2020 г. – датата на въвеждане на сградата в експлоатация, са били
налични недовършени СМР както следва: недовършена фасада в рамките на
балкона на ап. 16; недовършен монтаж на парапета на балкона; непоставена
мазилка в ПГ; неотстранен теч в гаражите; липса на монтирани врати на
мазета; незасадени 3 броя дървета. Общата стойност на недовършените
работи вещото лице определило на 3940 лв., а без озеленяването – на 3490 лв.
В о.с.з. от 07.12.2022 г. били разпитани свидетелите В. Г., Х. Д., които били
доведени от ответната страна. Свидетелят Д. потвърждава наличието на влага
в гаражите, а свидетелят Г. заявявала, че течът е отстранен едва през 2022 г., че
фасадата не била довършена, не било имало озеленяване, нямало врати на
мазетата.
По делото бил представен Протокол от общото събрание на ЕС на
07.10.2020 г., от който било видно, че е взето решение да се положи асфалтова
настилка от строителя на външните паркоместа. На проведеното ОС взела
участие и ответницата Ц.. Макар и да се установявало от представения
инвестиционен проект, че озеленяването по проект е следвало да бъде 40%,
етажните собственици взели решение да асфалтират външните паркоместа,
вместо да ги озеленяват, поради което възражението на ответната страна за
неизпълнено озеленяване е прието от СРС за неоснователно.
Вещото лице приело, че към 13.11.2020 г. всички недовършени СМР, с
изключение на теча в гаражите и монтирането на вратите в мазетата, били
изпълнени.
По силата на чл. 1, ал. 2 от Спогодбата изпълнителят – ищцовото
дружество, следвало да изпълни всички СМР съгласно одобрените проекти и
да поправи некачествено извършените СМР в срок до 30.09.2020 г. В т. 2 от
Спогодбата били описани подробно СМР, по които възложителят – ответник и
ищец по насрещния иск в производството –бил направил възражения. От
свидетелските показания и заключението на вещото лице се установявало, че
изпълнителят не бил завършил и поправил всички некачествено извършени
СМР, в т.ч. не отстранил теч в гаражите и не довършил фасадата в рамките на
8
балкона на ап. 16, собственост на ответника, поради което СРС е приел, че е
налице неизпълнение на задължението по чл. 1, ал. 2 от Спогодбата.
Следователно на ответника по първоначалния иск се дължала неустойка,
начислена за периода от 01.10.2020 г. до 13.11.2020 г. по 50 евро на ден или в
размер на 2150 евро или 4205,04 лв.
По отношение на задължението на изпълнителя по чл. 1, ал. 4 от
Спогодбата СРС е посочил, че съгласно цитирания член при неизпълнение на
което и да е СМР от изброените в Приложение № 1, неразделна част от
Спогодбата, изпълнителят дължи на възложителя неустойка в размер на 50
евро на ден за всеки ден забава.
По отношение на Приложение № 1 съдът е приел, че дейностите, описани
под № 1, 2 в частта за отстраняване на теч в сутерена на сградата (при
гаражите), 4 и 6 в приложението, са идентични с тези които са описани в т. 2
от Спогодбата. За неизпълнение на задълженията по тези точки изпълнителят
щял да дължи неустойка по чл. 1, ал. 3 вр. ал. 2 от спогодбата. По отношение
на дейност № 3 – довършване и измазване на гаражите и мазетата до
30.09.2020 г., както и дейност № 2 в частта за построяване на козирка на
подхода към гаражите, като се е позовал на заключението на вещото лице по
съдебно-техническата експертиза, както и показанията на свидетелите, съдът
е приел, че същите не са били извършени в сроковете по Приложение № 1,
поради което следвало да се начисли неустойка за неизпълнение по чл. 1, ал. 4
от Спогодбата. Така формулирана неустоечната клауза следвало да се разбира
в смисъл на начисляване на 50 евро на ден за всякакво неизпълнение на
дейност от изброените в Приложение № 1, а не по 50 евро на ден за всяка
неизпълнена дейност, поради което следвало да се уважи претенцията на
ответника само в размер на 2150 евро за периода от 01.10.2020 г. до 13.11.2020
г. по 50 евро на ден или 4205,04 лв., а останалите две претенции на ответника
за по 2150 евро всяка следвало да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Претендираното възражение за прихващане в общ размер от 10750 евро
или 21025 лв. следвало да бъде уважено до размера от 4300 евро или 8410,07
лв. Предвид уваженото възражение за прихващане в размер на 8410 лв.,
следвало да се уважи претенцията на ищеца за сумата от 11 089,93 лева, като
за горницата до първоначално предявения размер от 19500 лв. искът следвало
да бъде отхвърлен като неоснователен поради погасяване чрез
9
прихващане. Съгласно т. 2 от ТР № 2/2020 г. на ОСГК, разликата между
насрещния иск и възражението за прихващане се проявявала и в диспозитива
на решението. По насрещния иск съдът постановявал самостоятелен
диспозитив, независим от първоначалния иск. По възражението за
прихващане съдът се произнасял в диспозитива на решението само когато
възражението е основателно. С отхвърлянето на иска като погасен чрез
прихващане в решението се индивидуализирали пасивното, но и активното
вземане по основание и размер. Съдът не се произнасял по неоснователното
възражение за прихващане в диспозитива на решението, зачитайки неговата
характеристика на защитно средство срещу предявения иск.
По възражението за неизпълнен договор:
Предвид частичното отхвърляне на възражението за прихващане,
направено от ответника в производството, се била осъществила
процесуалноправната предпоставка съдът да разгледа и релевираното в
условията на евентуалност възражение за неизпълнен договор.
Чл. 90, ал. 1 ЗЗД предвиждал, че вземането на длъжника следва да е от
същото правоотношение, от което произтича и задължението му. Предвид
факта, че ищецът претендирал задължение – част от неизплатена продажна
цена в размер на 19500 лв., произтичащо от договор за продажба, обективиран
в НА за покупко-продажба на право на строеж № 93, т. ІV, рег. № 15432, дело
№ 619/20.09.2018 г. по описа на нотариус рег. № 271, а ответникът
претендирал неустойки от Спогодба от 30.07.2020 г., съдът е приел, че
институтът на възражението за неизпълнен договор е неприложим в
настоящия случай, поради което възражението е отхвърлено като
неоснователно.
По насрещния иск по чл. 92 ЗЗД:
За уважаване на предявения насрещен иск с правно основание чл. 92, ал. 1
от ЗЗД в тежест на ищеца било да докаже следните обстоятелства: наличието
на облигационно правоотношение с ответника, по силата на което за
последния е възникнало задължение за извършване на определени СМР,
наличието на неустоечно съглашение в случай на неизпълнение на това
задължение от ответника, както и размера на уговорената неустойка.
С насрещния иск ответника по първоначалния иск претендирал неустойка
за неизпълнение на поето задължение по чл. 1, ал. 3 от Спогодба от
10
30.07.2020 г.за периода от 13.11.2020 г. до 25.06.2021 г. Тази претенция била за
договорна неустойка по чл. 1, ал. 3 от Спогодба от 30.07.2020 г. за
неизпълнение на задължение на насрещния ответник по чл. 1, ал. 2 от
Спогодбата. По своята същност тази претенция не се различавала от
направеното възражение за прихващане за периода от 01.10.2020 г. до
13.11.2020 г., но в случая се претендирала неустойка за последващ период – от
13.11.2020 г. до 25.06.2021 г., датата на предявяване на насрещния иск.
Насрещният ищец твърдял, че не били завършени общи части по проект; не
били отстранени причините за теча в сутерена във входната част на гаражите и
мазетата; наличие на усвоени общи части от първоначалния ищец към
собствените му сутерен и офис; не било изпълнено озеленяване, предвидено в
одобрения проект в част паркоустройство; част от площите, предвидени за
озеленяване, били приобщени като индивидуални дворове към партерните
апартаменти.
Задълженията на първоначалния ищец по чл. 1, ал. 2 от Спогодбата били
подробно описани в т. 2 от същата. Там били описани незавършени СМР както
следва: не били довършени общите части, не бил отстранен теча в сутерена
при гаражите. Следователно насрещният ищец можел само по отношение на
тези недовършени СМР да претендира неустойка по чл. 1, ал. 3 вр. ал. 2 от
Спогодбата.
По отношение на теч в сутерена при гаражите съдът е обсъдил
свидетелските показания на свидетелките Д. и Г. и е приел, че от тях не може
да се установи с точност кога точно е отстранен процесния теч в сутерена при
гаражите. Свидетелката Г. давала показания по слухове: „В сутерена долу
също имаше течове, които са отстранени доколкото знам тази година
последно“, а св. Д. не можела да си спомни дали е видяла теч през 2019 г. или
2018 г., което било преди процесния период.
По делото бил разпитан и свидетелят П.Б. Л. и същата твърдяла, че се е
нанесла в апартамента си, намиращ се в процесната сграда, на 01.10.2020 г.,
като към този момент не била забелязала да има теч в сутерена при гаражите.
По делото бил разпитан и свидетелят А.Л. М., според който теч в сутерена
на сградата бил възникнал през 2022 г. и същият бил отстранен от ищцовото
дружество чрез направата на нови отводнители.
Вещото лице в о.с.з. заявявало, че при огледа при изготвянето на
11
експертизата е забелязала много слаби следи от течове по фасадата на
сградата и рампата, а към настоящия момент не се наблюдавали течове.
СРС, при преценка на коментираните доказателства поотделно и в своята
цялост, е приел, че не са наведени доказателства, които с точност да определят
дали ответника по настоящия иск е в неизпълнение на задължението си за
поправяне на теч в сутерена при гаражите на процесната сграда в периода
13.11.2020 г. до 25.06.2021 г.
По отношение на незавършени общи части съдът също е обсъдил
свидетелските показания. Според показанията на свидетеля Л. не било имало
незавършени общи части, като посочвала, че визуално и без да е експерт,
такива не била забелязала. Свидетелят М. заявявал, че не е имало незавършени
общи части, след като бил издаден акт 16. От свидетелските показания на
свидетелките Д. и Г. не можело да се установи с точност дали е имало
недовършени общи части. Съдът, при преценка на коментираните
доказателства поотделно и в своята цялост, е приел, че не са наведени
достатъчно доказателства, които с точност да определят дали ответника по
насрещния иск е в неизпълнение на задължението си за довършване на общите
части в процесната сграда.
С оглед на тези си мотиви СРС е приел, че предявения насрещен иск се
явява изцяло неоснователен и като такъв е отхвърлен.
По доводите във въззивната жалба:
По възражението за прихващане във връзка с иска по чл.79, ал.1
ЗЗД:
Спорно с оглед доводите във въззивната жалба е в какъв размер е
основателно възражението за прихващане:
В срока по чл.131 ГПК ответницата е релевирала при условията на
евентуалност, ако бъде уважена претенцията на ищеца, възражение за
прихващане за сума в общ размер от 10750 евро, представляваща
неустойка, начислена за периода от 01.10.2020 г. до 13.11.2020 г., както
следва:
-неустойка в размер на 2150 евро за неизпълнение на задължение по
чл. 1, ал. 1 от спогодбата, в частта, с която ищецът е бил задължен да
представи копие от внесените документи за издаване на удостоверение за
12
въвеждане в експлоатация, с което била нарушена уговорката по чл. 8 от
спогодбата;
- неустойка в размер на 2150 евро за неизпълнение на задължението
по чл. 1, ал. 2 от спогодбата за завършени в срок до 30.09.2020 г. всички
работи, съгласно одобрените проекти и да бъдат поправени всички
некачествено извършени СМР;
-неустойка в размер на по 2150 евро за неизпълнение на
задължението по чл. 1, ал. 4 - да бъдат извършени работи Приложение № 1,
Приложение № 1, т. 1, както и Приложение № 1, т. 5 към спогодбата,
със задължението си за заплащане на остатъка от продажната цена до размера
на по-малкото от двете вземания.
Софийски градски съд, действащ като въззивна инстанция приема
следното:
Съгласно чл. 1, ал. 1 от Спогодбата, сключена между страните по спора
на 30.07.2020 г. изпълнителят се задължава в срок до 30.09.2020 г. да подаде
документи за въвеждане в експлоатация на процесната сграда, в която се
намират недвижимите имоти на възложителя, като представи на последния
доказателство за внесеното заявление. При неизпълнение на това свое
задължение, изпълнителят дължи на възложителя неустойка в размер на 50
евро за всеки ден забава, считано от 01.10.2020 г./л.45 от делото пред СРС/.
Видно от представеното по делото /с искова молба, л.16/ удостоверение
за въвеждане в експлоатация № 814 от 28.09.2020 г., производството е
започнало по инициатива на възложителя, включително ответницата Е. А. Ц..
Това доказателство не е оспорено от ответницата по първоначалния иск в
срока по чл.131 ГПК.
Следва да отбележим, че в представената от процесуалния представител
на ответницата Ц. молба до Главния архитект на район „Студентски“ , л.50 по
делото пред СРС, същата е посочила, че от управителя на ищцовото
дружество е научила, че е подадено искане за издаване на удостоверение за
въвеждане в експлоатация на сградата, както и за „заверяваната
документация“. Това по своя характер представлява извънсъдебно признание
от страна на ответницата, че е била уведомена за процедурата по въвеждане на
сградата в експлоатация, вкл. и за съпътстващите я документи.
13
Наред с това с обжалваното решение в частта по първоначалния иск по
чл.79, ал.1 ЗЗД е прието, че с оглед уговореното в нот.акт за покупко-продажба
№ 93 от 20.09.2018 г. и така издаденото удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата, задължението на ответницата са заплащане на
остатъка от продажната цена е станало изискуемо, т.е. прието е, че
ответницата е узнала за така издаденото удостоверение.
Налага се извод, че решението в тази му част е правилно.
Възражението за прихващане по отношение на неустойката по чл.1,
ал.2 от Спогодбата във връзка с констатираните недовършени работи, както и
по отношение на тези, чийто недостатъци е следвало да се отстранят поради
некачественото изпълнение е прието за основателно от СРС по отношение
на недовършването на фасадата в рамките на балкона на ап.16, собственост на
въззивницата и неотстраняването на теча в гаражите в предвидения срок.
Прието е, че следва да бъде начислена неустойка за периода от 01.10.2020 г. до
13.11.2020 г. по 50 евро на ден или в размер на 2150 евро с левова
равностойност, поради което е сторено прихващане със задължението на
ответницата по заплащане на продажната цена по нот.акт.
Това възражение за прихващане не следва да е предмет на обсъждане
във въззивното производство.
Относно тълкуването на клаузата на чл.1, ал.4 от Спогодбата във
връзка с начина на определяне на неустойката:
Съгласно чл.1, ал.4 от Спогодбата, изпълнителят се задължава да
извърши за своя сметка работите по приложение № 1 в посочените в същото
срокове. При неспазване на уговорените срокове за която и да е от работите по
Приложение №1, изпълнителят дължи на възложителя неустойка в размер на
50 евро за всеки ден забава.
Видно от приложение № 1, дейностите, подлежащи от изпълнителя са
следните:
1. Довършване на всички общи части и завършването им по проект в срок
до 30.09.2020 г. с изключение на измазването на стълбищата и
коридорите, за които срокът е 30.10.2020 г.;
2. Отстраняване на теча в сутерена на сградата /при гаражите/ и
построяването на козирка на подхода към гаражите с всички необходими
14
разрешения за поставянето, когато такива се изискват, в срок до
30.10.2010 г./вероятно е налице техническа грешка в годината/;
3. Довършване, измазването на гаражите и мазетата до 30.08.2020 г.;
4. Завършване на всички СМР в имотите на възложителя в срок до
30.08.2020 г.;
5. От датата на спогодбата до въвеждане на сградата в експлоатация –
почистване и хигиенизиране на сградата – общи части, стълбища,
дограма-веднъж месечно;
6. Полагане на настилка на паркоместата съгласно проекта по вертикална
планировка в срок до 30 дни от издаване на удостоверението за
въвеждане в експлоатация;
7. Отстраняване на недостатъците по ел.инсталацията /ел.таблото/ до
30.08.2020 г.;
8. Довършване на домофонно-звънчевата инсталация в срок до 30.09.2020 г.
В забележка е посочено, че всички срокове, упоменати като 30.08.
2020 г. са предоговорени за 30.09.2020 г., виж л.47 от делото пред СРС, което
означава, че довода на въззивницата, че сроковете са различни не съответства
на договореното между страните по спора.
Действително, както е приел и СРС, визираните в т.т.1 и 2, както и в т.4
и 6, дейности, съвпадат с тези, попадащи в т.2 от Спогодбата, чието
неизпълнение се санкционира от чл.1, ал.3, вр. ал.2 от Спогодбата.
Доколкото СРС е приел, че от страна на изпълнителя /ищец по
първоначалния иск/ не са били своевременно извършени дейностите по т.2 в
частта за построяване на козирка, както и по т.3- довършване, измазването на
гаражите и мазетата, то по арг. от чл.217, ал.1 ГПК, този въпрос не следва да
бъде пререшаван.
Спорно по делото е дали при констатирани две неизпълнени работи
следва да се начисли неустойка поотделно за всяка една дейност или
както е приел СРС- 50 евро на ден за всякакво неизпълнение на дейност
или такова в размер на 2150 евро.
Във всички случаи на спор относно точния смисъл и действителното
съдържание на постигнатото общо съгласие и целените с договора правни
последици, съдът е длъжен да отговори аргументирано каква е
действителната воля на страните. Когато уговорките са неясни, непълни и
15
неточни и щом пораждат съмнение, тълкуването се извършва по критериите
на чл. 20 ЗЗД. Отделните уговорки се ценят с оглед систематичното им място
в договора и във връзка едни с други, като всяка една се схваща в смисъла,
който произтича от целия договор, с оглед целта му, обичаите и практиката и
добросъвестността. Съдът, ведно с това, преценява обстоятелствата, при които
е сключен договора, както и поведението на страните преди и след
сключването му.
Въззивната инстанция при съобразяване с разясненията във връзка с
приложението на чл.20 ЗЗД и при съпоставянето на клаузата на ал.4 с
уговорките по предходните алинеи, намира за правилно стореното от СРС
тълкуване; още повече, че касае се до неустойка за забава.
Следва да добавим, че за едно и също неизпълнение не може да се
дължат няколко неустойки, противно на соченото от въззивницата в
писмената защита.
Налага се извод, че решението в тази му част е правилно и като
такова ще следва да бъде потвърдено.
По насрещния иск с правно основание чл.92 ЗЗД:
Неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като
обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват-
чл.92 от Закона за задълженията и договорите.
Неустойката е договорна уговорка за уреждане на отговорността при
виновно пълно или частично неизпълнение.
С насрещния иск ответникът по първоначалния иск претендира
неустойка за неизпълнение на поето задължение по чл. 1, ал. 3 от Спогодба от
30.07.2020 г. за периода от 13.11.2020 г. до 25.06.2021 г. Тази претенция е за
договорна неустойка по чл. 1, ал. 3 от Спогодба от 30.07.2020 г. за
неизпълнение на задължение на насрещния ответник по чл. 1, ал. 2 от
Спогодбата за довършване на всички работи по проекта и за поправка на
некачественото извършените такива
Действително, както е констатирал и СРС, по своята същност тази
претенция не се различава от направеното възражение за прихващане за
периода от 01.10.2020 г. до 13.11.2020 г. по същите клаузи, но в случая се
претендира неустойка за последващ период – от 13.11.2020 г. до 25.06.2021
16
г., датата на предявяване на насрещния иск.
Ищцата по този иск твърди, че не били завършени общи части по
проект; не били отстранени причините за теча в сутерена във входната част на
гаражите и мазетата; наличие на усвоени общи части от първоначалния ищец
към собствените му сутерен и офис; не било изпълнено озеленяване,
предвидено в одобрения проект в част паркоустройство; част от площите,
предвидени за озеленяване, били приобщени като индивидуални дворове към
партерните апартаменти.
Задълженията на първоначалния ищец по чл. 1, ал. 2 от Спогодбата са
подробно описани в т. 2 от същата, както следва: не били довършени общите
части, не бил отстранен теча в сутерена при гаражите. Това означава, че
ищцата по насрещния иск може само по отношение на тези недовършени
и некачествени СМР да претендира неустойка по чл. 1, ал. 3 вр. ал. 2 от
Спогодбата. Този извод се налага при тълкуване волята на страните по реда на
чл.20 ЗЗД и при съобразяване на конкретните уговорки и съответно санкциите
за неизпълнение в целия чл.1 от Спогодбата. Останалите сочени от ищцата по
насрещния иск „работи“ не са предмет на т.2 от Спогодбата.
В решението по т.д. № 333/2011 г. на ІІ т.о. на ВКС е прието, че
изпълнението и приемането на възложената работа може да се установява с
всякакви доказателствени средства, вкл. с експертиза и гласни доказателства.
Според чл. 1, ал. 4 от Наредбата, съставените и оформените съгласно
изискванията й актове, имат доказателствена сила при установяване на
обстоятелствата, свързани със започването, изпълнението и въвеждането в
експлоатация /приемане/ на строежите. Изискването им е с оглед
осъществяване контрол в хода на строителството, предвид преминаването през
различни, вкл. взаимозависими един от друг, етапи на същото и за
своевременно отстраняване на констатирани недостатъци. Съгласно
константната практика на ВКС, вкл. горепосочената, тези актове имат
качеството на частни свидетелстващи документи, без обвързваща
материална доказателствена сила и дори двустранно подписани могат да са
обект на оспорване и установяване на значимите факти с други
доказателствени средства, така и в РЕШЕНИЕ № 50183 ОТ 14.07.2023 Г. ПО Т. Д. №
2161/2021 Г., Т. К., І Т. О. НА ВКС.
При съвкупната преценка на събраните по делото доказателства –
17
писмени, заключението на СТЕ и свидетелските показания, допуснати по
отношение и на двете страни в процеса се установява следното:
Относно теча в сутерена при гаражите:
Установява се, че теча е бил отстранен, но липсват категорични данни кога
това е станало. Доколкото свидетелката Л. се е нанесла в сградата на
01.10.2020 г. и към този момент не е забелязала да има теч в сутерена при
гаражите, то не можем да приемем, че ответника по насрещния иск е бил в
неизпълнение на задължението си да отстрани теча в претендирания от
ищцата /по този иск/ период от 13.11.2020 г. до 25.06.2021 г. Вещото лице
сочи, че теча е отстранен през 2022 г., но по данни на ответницата и
същевременно при изслушването си е заявила, че следите от течове са слаби,
което говори, че теча е бил стар, виж л.163 от делото пред СРС; изслушването
на вещото лице е на 07.12.2022 г., а заключението е депозирано на 29.11.2022 г.
При това положение не може да бъде споделено изложеното от свидетелката
Г., че теча е отстранен през м.09.2022 г., тъй като логично е в такъв случай
следите да са пресни.
Наред с това свидетеля М. сочи, че за да се преодолее проблема с
навлизането на вода при силен дъжд и сняг са поставени отводнители. „Само
и само всички да са доволни“. Показанията на свидетеля съответстват на
отразеното от вещото лице в заключението му.
Следва да отбележим, че действително, видно от отразеното в съдебния
протокол, съставен за публичното съдебно заседание, състояло се на
07.12.2022 г., л.166 от делото пред СРС, свидетелката Д., разпитана на
страната на Е. Ц., е чела показанията си от „тефтер“. Освен това свидетелката
говори „за спомени“ през 2019 г. „или би могло да бъде и 2018 г.“, виж л.169
от делото пред СРС, които са извън процесния период. Свидетелката говори и
за подписването на Акт 15 и Акт 16 въз основа на това, което й е казала
ответницата /по първоначалния иск/. А на въпрос дали е забелязала ремонтни
дейности в подземието, свидетелката разказва за таванско помещение, виж
л.168 по делото пред СРС. Ясно личи негативното отношение на свидетелката
към ищцовото дружество породено от факта, че е искала да закупи обект в
сградата, но й е било отказано.
Що се касае до свидетелката Г. , същата притежава обект в сградата,
но не живее в същия; идва спорадично. Впечатленията й са базирани на
18
обсъжданията в социалните мрежи, виж л.172 по делото пред СРС.
По отношение на незавършените работи по общите части за периода,
предмет на насрещния иск, съдът намира, че правилно СРС е кредитирал
показания на свидетелката Л.. Следва да отбележим, че вещото лице досежно
това кога са завършени, респ. дали са завършени се позовава на казаното й от
ответницата /по първоначалния иск и ищец по насрещния/. Казаното по-горе в
мотивите досежно показанията на свидетелките Д. и Г. важи и тук.
Що се касае до настилката, видно от отразеното от вещото лице по т.2 от
заключението, действително е налице разлика между настилката на ниво
сутерен в рамките на стълбището, но в инвестиционния проект не е
специфицирана настилката на стълбището, както и балконите.
Вещото лице е дало заключение, че дейностите по отстраняване на
некачествено изпълнените СМР по ел.инсталация и довършване на
домофонно –звънчева система са отстранени; сградата е в завършен вид и се
обитава.
Следва да отбележим, че вратите на индивидуалните обекти – мазета и
гаражи не представляват общи части. Установява се от заключението на
вещото лице, че обектите на ответницата /по първоначалния иск/ са завършени
и годни за обитаване.
Във връзка с реализирането на озеленяването, съдът приема следното: от
една страна вещото лице сочи, виж заявеното при изслушването му, л.159, че
е констатирала промяна в екзекутивната документация /представена по
делото/, в която са отразени промени във връзка с озеленяването като една от
промените е покрива на подземните гаражи вместо с озеленяване да се
изпълни с плочки без озеленяване. От друга страна по делото е представен и
приет протокол на ОС на ЕС от 07.102020 г. /л.207 и следв. по делото пред
СРС/, който протокол е приет като доказателство по делото, виж л.212 по
делото пред СРС, видно от който собствениците на обекти в сградата са взели
решение вместо озеленяване да се положи асфалт. Самата Е. Ц. е
домоуправител.
В показанията си свидетелката Л., също собственик на обект в сградата,
както и на помещение в подземния гараж, паркоместата са асфалтирани по
тяхно искане, виж л.176 от делото пред СРС. Инициативата е била на Е. Ц.,
виж л.177 от делото пред СРС. Ц. е предложила асфалтирането за удобство на
19
всички притежатели: „да паркират, да слизат, да не газят в калта“. Решението
за това е било взето единодушно на ОС на ЕС, пак там. Направените от страна
на въззивницата възражения във връзка с този протокол на ОС на ЕС с
писмената защита не подлежат на обсъждане като преклудирани; такива не са
заявени при приемането на това доказателство от СРС.
Налага се извод, че в тази обжалвана част първоинстанционното
решение е правилно и като такова ще следва да бъде потвърдено.
Първоинстанционното решение в частта, в която е отхвърлен иска
по чл.79, ал.1 вр. с чл.200 ЗЗД като погасен чрез съдебно прихващане на
ответника като необжалвано е влязло в сила.
По разноските:
Пред първата инстанция:
При този изход на спора разноските са правилно разпределени.
Пред въззивната инстанция:
На въззивницата разноски не се следват.
Въззиваемият претендира разноски и такива са сторени в размер на
2000 лв. за адв.възнаграждение:
По възражението по чл.78, ал.5 ГПК:
Същото е неоснователно като се има предвид фактическата и правна
сложност на спора, както и извършените от процесуалния представител на
въззиваемия действия по подаване на отговор по въззивната жалба и
становище, имащо характер на писмена защита.
Водим от горното, Софийският градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20090809 от 15.05.2023 г., постановено
по гражданско дело № 62166 по описа за 2020 г. на СРС, 36-ти състав, в
частта в която се: ОСЪЖДА Е. А. Ц., да заплати на „С.В.Л.“ ООД, на
основание чл. 79, ал. 1 вр. чл. 200 ЗЗД, сумата от 11 089,93 лв.,
представляваща неплатена част от продажната цена по сключен между
20
страните договор за продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-
продажба на право на строеж № 93, т. ІV, рег. № 15432, дело № 619/20.09.2018
г. по описа на нотариус рег. № 271, ведно със законната лихва от подаване на
исковата молба - 11.12.2020 г. до окончателното й погасяване, както и в
частта, в която се: ОТХВЪРЛЯ предявеният от Е. А. Ц. срещу „С.В.Л.“
ООД, насрещен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата от 11
250 евро (с левова равностойност от 22 003 лв.), представляваща неустойка
за неизпълнение на поето задължение по чл. 1, ал. 3 от Спогодба от 30.07.2020
г. за периода от 13.11.2020 г. до 25.06.2021 г. като неоснователен, както и в
частта за разноските.
ОСЪЖДА Е. А. Ц., ЕГН **********, постоянен адрес: гр.София,
ул.“*******, да заплати на „С.В.Л.“ ООД, ЕИК *******, със седалище и
адрес на управление: гр.София, ж.к.“Малинова долина“, бул.******* съдебен
адрес: гр.Пазарджик, ул.“*******- адв. П.Д., сумата в размер на 2000 лв.,
представляваща разноски пред въззивната инстанция.
Решението може да се обжалва пред ВКС на РБ в 1-месечен срок от
връчването му на страните, при условията на чл.280, ал.1 и ал.2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
21