Р Е Ш Е Н И Е
№ 236
гр.Русе, 22.02.2016г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, осми граждански състав, в публичното съдебно заседание на
двадесети януари, две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ИВАЙЛО ИВАНОВ
при
секретаря С. К., като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 4018 по описа
за 2015г., за да се произнесе, съобрази следното:
Ищците Д.Д.Я. и К.Н.Я. твърдят, че са
съпрузи, като на 26.02.2009г. придобили в режим на съпружеска имуществена
общност, по силата на договор за продажба на недвижим имот, сключен с
нотариален акт № , том , рег.№ , нот.дело № г. на нотариус №, с район на
действие РРС, собствеността върху следния недвижим имот: Лозе с площ дка, четвърта категория, в местността „П”,
парцел , масив , съставляващо имот № 060004 в землището на с.М, обл.Р, ЕКАТТЕ,
при граници: имот № 060009 – лозе на „Естейт-ПМ-Груп” ООД, имот № 000059 –
полски път на Община Иваново, имот № 060003 – лозе на насл.на И Г.Н., имот №
000076 – полски път на Община Иваново. Този имот е тяхна собственост и към
настоящия момент. На 20.02.2013г. първият ответник по време на брака си с
втората ответница, в качеството си на купувач, е подписал нотариален акт № ,
том , рег.№ , нот.дело №. на нотариус № с район на действие РРС, съгласно който
закупил процесния недвижим имот. Тази сделка за продажба не е породила
вещноправно действие, тъй като към датата на сключването й имотът вече не е бил
собственост на продавача. Така ответниците не са придобили правото на
собственост върху недвижимия имот и в момента го държат без основание. Поради
това молят съда да постанови решение, с което да бъде признато за установено по
отношение на ответниците, че ищците са собственици в условията на съпружеска
имуществена общност, на следния недвижим имот: Лозе с площ дка, четвърта категория, в местността „П”,
парцел , масив, съставляващо имот № в
землището на с.М, обл.Р, ЕКАТТЕ при граници: имот № 060009 – лозе на
„Естейт-ПМ-Груп” ООД, имот № 000059 – полски път на Община Иваново, имот №
060003 – лозе на насл.на Иван Г.Н., имот № 000076 – полски път на Община
Иваново, както и да бъдат осъдени да предадат държането на имота.
Съдът, като взе предвид наведените от ищците в исковата молба фактически
обстоятелства, на които основават претенцията си и формулирания петитум,
квалифицира правно предявения иск по чл.108
от ЗС.
Ответниците Л.Б.Р. и Д.П.Р.
оспорват изцяло предявения иск. Твърдят, че пълномощното № 1008 от 24.02.2009г.
на пълномощника П П К използвано при сключване на сделката за продажба с
нотариален акт № , том , рег.№ , нот.дело № г. на нотариус №, с район на
действие РРС, не представлява изрично пълномощно за извършване на
разпоредителни сделки с недвижим имот, а само общо пълномощно, защото не
съдържа точна и безсъмнена идентификация на имота, както и не съдържа едно от
съществените условия на продажбата – цена. Липсват в него и някои от основните
елементи от описанието на имота – данни относно местонахождението на имота и
това води до неяснота относно това с кой точно имот пълномощникът има право да
се разпорежда от името и за сметка на упълномощителя. Твърдят и че при продажба
на недвижим имот чрез пълномощник, упълномощителят изрично определя параметрите
на сделката, най-важния, от които е цената на имота. Използването на общи
изрази като „както намери за добре, при условия по негова преценка” /както е
записано в процесното пълномощно/, упълномощаването е общо, а не изрично. Тези
недостатъци на пълномощното имат за ефект липсата на представителна власт по
смисъла на чл.42, ал.1 от ЗЗД за сключване на сделката, по силата на която
ищците твърдят, че са придобили правото на собственост върху процесния имот.
Като е изповядал прехвърлителната сделка, въпреки очевидното противоречие със
закона и липсата на представителна власт на пълномощника на продавача,
нотариусът е съставил един нищожен нотариален акт по смисъла на чл.26 от ЗЗД.
Ответниците държат имота на валидно правно основание, тъй като при сключване на
продажбата с нотариален акт № , том , рег.№ , нот.дело №. на нотариус № с район на действие РРС, продавачът все още е
бил титуляр на правото на собственост върху имота и чрез личното си
волеизявление, продавачът категорично е отклонил възможността по чл.42, ал.2 от ЗЗД за потвърждаване на предходната сделка, сключена от пълномощник без
представителна власт. По тези съображения не са налице два от елементите на
фактическия състав по чл.108 от ЗС, което прави иска неоснователен.
Третото лице подпомагащо ответниците - П.Г.Д. не взема становище
по иска с правно основание чл.108 от ЗС.
По делото е приет за съвместно разглеждане обратен иск предявен от
Л.Б.Р. срещу П.Г.Д. в условията на евентуалност, при уважаване на първоначално
предявения иск по чл.108 от ЗС, с правно основание чл.189 от ЗЗД, с който
претендира ответницата да му заплати сумата от 8 288.00 лева,
представляваща платена от него продажна цена на имота, нотариална такса, такса
вписване, местен данък и разходи за почистване на имота и привеждането му във
вид годен за ползване по предназначението му.
Ответницата по обратния иск П.Г.Д. оспорва изцяло същия, като
твърди, че купувача Р. е бил недобросъвестен при извършване на продажбата,
поради което и същият не може да претендира нещо друго освен цената на имота,
която е платил по аргумент от чл.192 от ЗЗД. Твърди и че не дължи тези парични
суми, тъй като не е налице деликтна отговорност, а се касае за договорна
такава, което води до неоснователността на претенцията по обратния иск.
От събраните по делото доказателства, съдът намира за
установено от фактическа страна следното:
К.Н.Я. и Д.Д. Първанова са сключили граждански
брак на 01.08.2006г., а Л.Б.Р. и Д.П.Р. са сключили граждански брак на
29.06.1996г. С нотариален акт № , том , рег.№ , нот.дело № г. на нотариус № с
район на действие РРС, П П К в качеството му на пълномощник на П.Г.Д. е продала
на К.Н.Я. процесния недвижим имот. Представена е справка от Единен електронен регистър,
от който се установява пълномощното, използвано при тази продажба и от същата е
видно неговото съдържание. Със същото П.Д. е упълномощила П К да се разпореди
/продаде, дари, замени/ както намери за добре, притежавания от нея недвижим
имот, придобит по наследство от нейния баща – процесния. Имота е описан с площ,
категория, местност, номерация и граници, като липсва само посочване, че се
намира в с.М, обл.Р. С нотариален акт № , том , рег.№ , нот.дело №. на нотариус
№ с район на действие РРС, П.Г.Д. е
продала на Л.Б.Р. отново процесния недвижим имот, като е представено по делото
и цялото нотариално дело по изповядване на сделката. От същото е видно, че П.Д.
е удостоверила правото си на собственост върху имота, въз основа на решение на
ОСЗГ – с.И, обл.Р, с което имота е бил възстановен на нейния баща, както и че
тя се явява единствен негов наследник. От самия нотариален акт и нотариалното
дело по изповядване на сделката е видно, че заплатената продажна цена от страна
на Л.Р. е била в размер на 6 000.00 лева, а разноските по сключване на
договора са били: платена нотариална такса за сделката – 148.00 лева; платена
такса за вписване на нотариалния акт – 12.00 лева и платен местен данък за
придобиване на имущество – 128.00 лева. След изповядване на последната сделка, Л.Р.,
сключил с „Хоризонт САЩ” ООД договор за услуга от 15.03.2013г., по силата на
който възложил на изпълнителя да почисти процесния недвижим имот, както следва:
изкореняване на стари лози 1 700 броя; изваждане на съществуващи колове;
изкореняване на стари и саморасли дървета /диви орехи/ - 30 броя; дисковане,
брануване и изораване на почвата. За тези действия на изпълнителя, възложителя Р.
му заплатил сумата от 2 000.00 лева с включен ДДС, за което е била
издадена фактура № 358/10.12.2015г.
След преценка на събраните по делото
доказателства, съдът прави следните правни изводи:
Съгласно чл.108 от ЗС собственикът може да иска
своята вещ от всяко лице, което я владее или държи, без да има основание за
това. Следователно при предявяване на ревандикационен иск, ищеца е необходимо
да докаже: 1. че е собственик на вещта, предмет на иска, 2. че вещта се намира
във владение или държане на ответника и 3. че ответникът владее или държи вещта
без основание.
От представения по делото нотариален акт № , том , рег.№ , нот.дело № г.
на нотариус №, с район на действие РРС, се доказва, че ищците са собственици на
процесния недвижим имот. Последния им е бил продаден от П П К в качеството му
на пълномощник на П.Г.Д., като закупуването е станало по време на брака на
ищците, поради което и на основание тогава действащия чл.19 от СК същия е
станал тяхна съпружеска имуществена общност. Напълно неоснователни са
възраженията на ответниците, че тази сделка за продажба е нищожна и не е
породила правно действие, тъй като пълномощното, по силата на което
продавачката е била представлявана при подписване на договора, не отговаряло на
изискванията за пълномощно за сключване на сделка с недвижим имот. Конкретно
твърденията им са, че имота не бил индивидуализиран, че пълномощното не било за
разпоредителна сделка и не била посочена продажна цена, за която да се продаде
имота. От представената справка от Единния електронен регистър е видно
съдържанието на пълномощното, което е било заверено от нотариус и използвано
при сключване на сделката. От това съдържание е видно, че упълномощаването е
изрично. То е дадено за извършване на разпоредителна сделка, в това число
изрично е посочена и продажбата като такава. Процесният имот е индивидуализиран
с номер, площ, местонахождение и граници. Не е посочено само, че се намира в с.М,
обл.Р, но останалите данни са достатъчни за идентификацията му, като още повече
е конкретно посочено, че се касае за лозето по наследство от бащата на
упълномощителката, а по решението на ОСЗГ – с.Иваново се установява, че в
местността “П” е възстановено само това лозе. Това, че не е посочена продажна
цена, не води до недействителност на упълномощаването. Това е така, тъй като
пълномощникът е бил упълномощен и да дарява или заменя имота, където не е
необходимо посочване на продажна цена от страна на упълномощителя. От отговора
на третото лице по делото П.Д. е видно и че при даване на пълномощното,
заверяването му от нотариус в гр.В и представянето му на пълномощника, тя е
получила цената по сделката, поради което и че тази цена не е посочена изрично
в пълномощното като размер, не би могло да се отрази на действителността на
упълномощаването. Налице е една валидно учредена представителна власт, в
изпълнение на която е бил сключен и договора за продажба, по силата на който
ищците са придобили правото на собственост върху имота. По тази причина и
сделката извършена с нотариален акт № , том , рег.№ , нот.дело № г. на нотариус
№ с район на действие РРС, по силата на който П.Г.Д. е продала на Л.Б.Р. отново
процесния недвижим имот, по време на брака му с Д.П.Р., няма вещно
прехвърлително действие, тъй като към момента на сключване на договора имота не
е бил собственост на посочената продавачка – П.Д. и тя не е могла да изпълни
основното си задължение по продажбата – да прехвърли собствеността върху него
на купувачите. По делото се признава от последните, че те към момента държат
имота, което допълнително се доказва и от представения договор за услуга от
15.03.2013г., съгласно който Л.Р. е възложил действия по почистването му, т.е.
той е започнал да го стопанисва по предназначение. Ответниците обаче държат
същия без правно основание по изложените по-горе съображения.
Доказани са елементите от фактическия
състав на чл.108 от ЗС, поради което предявения от ищците ревандикационен иск
се явява изцяло основателен и като такъв следва да се уважи, като се признае за
установено по отношение на ответниците Л.Р. и Д.Р., че ищците са собственици в
условията на съпружеска имуществена общност, на следния недвижим имот: Лозе с
площ дка, четвърта категория, в
местността “П”, парцел , масив , съставляващо имот № в землището на с.М, обл.Р,
ЕКАТТЕ 47977, при граници: имот № 060009 – лозе на „Естейт-ПМ-Груп” ООД, имот №
000059 – полски път на Община Иваново, имот № 060003 – лозе на насл.на И Г.Н.,
имот № 000076 – полски път на Община Иваново, както и да бъдат осъдени да
предадат държането на имота.
По отношение на предявения обратен иск от Л.Р.
против П.Д., съдът намира за установено следното: Съгласно чл.189, ал.1 от ЗЗД,
ако продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали
продажбата по реда на чл.87 от ЗЗД. В този случай продавачът е длъжен да върне
на купувача платената цена и да му заплати разноските по договора, както и
необходимите и полезни разноски за вещта. Налице е фактическия състав на тази
законова разпоредба. С нотариален акт № , том , рег.№ , нот.дело № г. на
нотариус № с район на действие РРС, П.Д. е продала на Рабчеви процесния
недвижим имот, който изцяло се явява собственост на ищците по настоящото дело.
По изложените по-горе съображения тази продажба не е породила вещно
прехвърлителен ефект. В този случай П.Д. е длъжна да върне на купувачите
платената цена и да им заплати разноските по договора, както и необходимите и
полезни разноски за вещта. От самия нотариален акт и нотариалното дело по
изповядване на сделката е видно, че заплатената продажна цена е била в размер
на 6 000.00 лева, а разноските по сключване на договора са: платена
нотариална такса за сделката – 148.00 лева; платена такса за вписване на
нотариалния акт – 12.00 лева и платен местен данък за придобиване на имущество
– 128.00 лева. Тези парични суми П.Д. е длъжна да върне на купувача Р.. След
сключване на сделката, Л.Р., сключил с „Хоризонт САЩ” ООД договор за услуга от
15.03.2013г., по силата на който възложил на изпълнителя да почисти процесния
недвижим имот, както следва: изкореняване на стари лози 1 700 броя;
изваждане на съществуващи колове; изкореняване на стари и саморасли дървета
/диви орехи/ - 30 броя; дисковане, брануване и изораване на почвата. За тези
действия на изпълнителя, възложителя Р. му заплатил сумата от 2 000.00
лева с включен ДДС, за което е била издадена фактура № 358/10.12.2015г. Съдът
намира, че това се явяват направени от купувача полезни разноски за култивиране
на вещта, тъй като имота е бил в изоставено състояние и привеждането му като
годен за ползване по предназначението му. И тези разноски от 2 000.00 лева
за почистване на имота П.Д. следва да бъде осъдена да заплати на Л.Р..
Абсолютно неоснователни са възраженията на ответницата по обратния иск, че не
дължи сумите, тъй като купувачът бил недобросъвестен. За това по делото липсват
каквито и да било доказателства, а и същото е без значение с оглед разпоредбата
на чл.189, ал.1 от ЗЗД.
Предвид гореизложеното предявеният обратен иск
се явява изцяло основателен и доказан по размер, поради което следва да се
уважи, като П.Д. бъде осъдена да заплати на Л.Р. сумата от 8 288.00 лева,
представляваща платена от него продажна цена на имота, нотариална такса, такса
вписване, местен данък и разходи за почистване на имота и привеждането му във
вид годен за ползване по предназначението му. Върху главницата следва да се
присъди и законна лихва, считано от датата на предявяването на обратния иск –
13.08.2015г. до окончателното й изплащане.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК и предвид уважаването
на предявения иск с правно основание чл.108 от ЗС, ответниците Л.Б.Р. и Д.П.Р. следва да бъдат осъдени да заплатят на ищците направените по делото
разноски в размер на 550.00 лева – заплатени държавни такси за производството
по делото, вписване на исковата молба, издаване на съдебни удостоверения и
заплатено възнаграждение на редовно упълномощения адвокат.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК и предвид уважаването
на предявения обратен иск, ответницата по него П.Г.Д. следва да бъде осъдена да заплати на Л.Б.Р. направените по
обратния иск разноски в размер на 1 158.52 лева – заплатени държавни такси
за производството по обратния иск, вписване на исковата молба, за издаването на
обезпечителна заповед и заплатено възнаграждение на редовно упълномощения
адвокат.
Предвид гореизложеното и на основание чл.235 и сл. от ГПК, съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Л.Б.Р., с ЕГН: ********** и
Д.П.Р., с ЕГН: **********, двамата с адрес: ***, че Д.Д.Я., с ЕГН: ********** и
К.Н.Я., с ЕГН: **********, двамата с адрес: ***, са собственици в условията на
съпружеска имуществена общност, на следния недвижим имот: Лозе с площ дка,
четвърта категория, в местността “П”, парцел , масив , съставляващо имот № в землището на с.М, обл.Р, ЕКАТТЕ 47977, при
граници: имот № 060009 – лозе на „Естейт-ПМ-Груп” ООД, имот № 000059 – полски
път на Община Иваново, имот № 060003 – лозе на насл.на Иван Г.Н., имот № 000076
– полски път на Община Иваново.
ОСЪЖДА Л.Б.Р., с ЕГН: **********
и Д.П.Р., с ЕГН: **********, двамата с адрес: ***, да предадат на Д.Д.Я., с
ЕГН: ********** и К.Н.Я., с ЕГН: **********, двамата с адрес: ***, държането на
следния недвижим имот: Лозе с площ дка,
четвърта категория, в местността “П”, парцел , масив , съставляващо имот № в землището на с.М, обл.Р, ЕКАТТЕ 47977, при
граници: имот № 060009 – лозе на „Естейт-ПМ-Груп” ООД, имот № 000059 – полски
път на Община Иваново, имот № 060003 – лозе на насл.на Иван Г.Н., имот № 000076
– полски път на Община Иваново.
ОСЪЖДА Л.Б.Р., с ЕГН: **********
и Д.П.Р., с ЕГН: **********, двамата с адрес: ***, да заплатят на Д.Д.Я., с
ЕГН: ********** и К.Н.Я., с ЕГН: **********, двамата с адрес: ***, сумата от
550.00 /петстотин и петдесет/ лева – направени по делото разноски.
ОСЪЖДА П.Г.Д. ***, с ЕГН: **********, да заплати на Л.Б.Р. ***, с
ЕГН: **********, сумата от 8 288.00 /осем хиляди двеста осемдесет и осем/
лева, представляваща платена от него продажна цена на имота, нотариална такса,
такса вписване, местен данък и разходи за почистване на имота и привеждането му
във вид годен за ползване по предназначението му, ведно със законната лихва
върху главницата считано от 13.08.2015г. до окончателното й изплащане, както и
сумата от 1 158.52 лева /хиляда сто петдесет и осем лева и петдесет и две
стотинки/ - направени по обратния иск разноски.
Решението може да се обжалва в
двуседмичен срок от връчването му на страните пред Русенски окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: