РЕШЕНИЕ
№ 941
гр. Пловдив, 21.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и четвърти февруари през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Анна Д. Дъбова
при участието на секретаря Петя Г. Карабиберова
като разгледа докладваното от Анна Д. Дъбова Гражданско дело №
20215330105069 по описа за 2021 година
Производството е образувано по предявен от “Перфект Консулт 09”
ЕООД против СЛ. В. Х. осъдителен иск с правно основание чл. 51 ТЗ за
заплащане на сумата от 600 евро, представляваща дължимо възнаграждение
по договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 02.12.202 г.
за осъществено от ищеца посредничество при закупуване на следния
недвижим имот: апартамент, находящ се в ************************,
закупен с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том
*, рег. № **** по нот.д. № *****/***** г. на нотариус ********** ***** с рег.
***, ведно със законна лихва върху главницата, считано от датата на
депозиране на исковата молба в съда – 23.03.2021 г., до окончателното й
изплащане.
Ищецът твърди, че е сключил с ответната страна договор за
посредничество при покупка на недвижим имот от 02.12.2020 г., по силата на
който ответната страна е възложила на дружеството да окаже посредническо
съдействие покупка на недвижим имот. Сочи, че в договора е установено, че
всеки предложен недвижим имот подлежи на вписване в Приложение № 1
1
към договора, като с подписването му възложителят декларира, че имотът е
предложен от страна на изпълнителя и дължи възнаграждение в хипотезите,
установени в договора. Твърди, че в изпълнение на договора предложил на
ответната страна апартамент, находящ се в ************************ Сочи,
че в разпоредбата на чл. 5 от Договора е установено задължение за заплащане
на възнаграждение от страна на възложителя в размер на 3 % от продажната
цена, установена в предварителния договор или ако такъв не е подписан – от
тази, посочена в Приложение № 1, но не помалко от 600 евро. Поддържа, че
съгласно разпоредбата на чл. 4 от Договора възнаграждението е дължимо в
деня на подписване на предварителния договор или в деня на сключване на
окончателен, като при липса на предварителен договор е установено
плащането да бъде осъществено непосредствено преди изповядване на
сделката пред нотариус. Твърди, че с клаузата на чл. 6, ал. 2 от Договора
възложителят е поел задължение да не води преговори със собствениците на
недвижимите имоти без знанието и присъствието на изпълнителя, като е
установено, че сключване на прехвърлителна сделка с имот, описан в
Приложение № 1 към договора представлява недобросъвестно поведение на
възложителя и последният дължи заплащане на установеното
възнаграждение, ведно с компенсаторна неустойка в размер от 1 000 евро.
Твърди, че въпреки така установените задължения, ответната страна е
сключила договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот без
знанието на изпълнителя, поради което дължи заплащане на установеното в
договора възнаграждение, което претендира в минималния размер от 600
евро. Твърди, че възнаграждението е дължимо, поради изпълнение на
задължението на ищеца – посредник да свърже страните по сделката, като е
достатъчно, че сключване на сделката е в резултат на това, че посредникът е
поставил в контакт страните. По така изложението съображения се моли за
уважаване на предявения иск.
Ответната страна СЛ. В. Х., е депозирала в законоустановения за това
срок, чрез назначения й от съда особен представител – адв. А.К., отговор на
исковата молба, в който излага доводи за нейната неоснователност. Твърди,
че ответната страна се е свързала сама с представител на продавача – Г. М.
Ат., с който е уговорила условията на договора, като е избрала имота без
съдействието на ищцовото дружество, а посредством онлайн платформа за
продажба на недвижими имоти. Твърди, че ответната страна не е подписвала
2
договор с ищеца, нито протокол за оглед на недвижимия имот, като оспорва
автентичността на представените документи. Поддържа, че ответната страна е
търсила апартамент за закупуване през 2020 г., за което се е свързала с
агенции, включително с ищеца, но закупуването на процесния имот не било
осъществено със съдействието и посредничеството на ищеца. Твърди, че от
приложения протокол за оглед не се изяснява към кой договор е съставен.
Твърди, че договорът е изготвен от страна на ищцовото дружество и
ответната страна не е имала възможност да влияе по отношение на
съдържанието на неговите клаузи, което води до недействителност на
договора или на част от неговите клаузи. Сочи, че дори ответната страна да е
посетила имота в присъствието на представител на ищеца и да е положила
подпис единствено на протокола за оглед, не е осъзнавала, че последният се
закупува с неговото посредничество. Твърди, че дори да се установи, че
протоколът е подписан от страна на ответницата, нищо друго в последния не
е изписано от нея. Оспорва и съдържанието на протокола за оглед, тъй като
след подписа на купувача е дописан текст, който не е изписан от ответната
страна. Твърди, че така представения документ не установява, че е
осъществен оглед на процесния апартамент. Поддържа, че предлагането на
имота за закупуване в интернет сайт представлява публична покана към
неопределен брой лица, като депозирането на иск за заплащане на
възнаграждение от посредник, който е предлагал имота на цена, значително
по-висока от постигнатата от купувача, е осъществено при злоупотреба с
право. Счита, че при тълкуване на клаузите на договора се достига до извод,
че осъществените от страна на ищеца действия са такива по частично
изпълнение на поетите задължения, като това дали пълното изпълнение е
възпрепятствано по вина на възложителя, не е предмет на производството,
доколкото това би било релевантно по иск за заплащане на неустойка,
какъвто в случая не е предявен. Поддържа, че исковата претенция е
недоказана, тъй като не се установява, че разпоредителната сделка е сключена
с посредничеството на ищеца. Счита, че в договора се съдържат
неравноправни клаузи по смисъла на чл. 143 ЗЗП, като те са толкова
многобройни, че водят до цялостната му недействителност. Сочи, че дори да
се приеме, че огледът на имота е осъществен със съдействието на ищеца, това
е единственото действие, което последният е осъществил. Твърди, че имотът
е бил предложен от ищеца, в качеството му на посредник, на необосновано
3
висока цена, с оглед неговото местоположение и квадратура. Счита, че
договорът не е обвързал страните, поради наличието на нелоялна, дори
заблуждаваща търговска практика, използвана от страна на търговеца – ищец.
По така изложените съображения се моли за отхвърляне на предявения иск.
Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено следното от фактическа и правна страна:
Районен съд – Пловдив е сезиран с осъдителен иск с правно основание
чл. 51 ТЗ.
От Договор за посредничество, сключен между страните в настоящото
съдебно производство на 02.12.2020 г., се установява, че ищецът се е
задължил да посредничи на ответника при закупуване на недвижим имот,
който да отговаря на следните характеристики: апартамент в гр. **** от 20 до
60 кв.м. и продажна цена от 20 000 евро до 40 000 евро. Посредникът е поел
задължение да подпомага възложителя и да координира цялостния процес,
насочен към сключване на предварителен договор за търсения от
възложителя имот и/или окончателен такъв, както и сключването на всякакъв
друг вид сделки, имащи прехвърлителен ефект върху правото на собственост.
В разпоредбата на чл. 3 от Договора е установено, че предлагането става
посредством запознаването на възложителя с офертата за продажба на
конкретен имот или с предлаганите за продажба обекти, като
посредническата услуга се осъществява чрез извършването на оглед на
имотите или чрез запознаване с имота по друг подходящ начин. В чл. 3, ал. 2
от Договора страните са договорили, че при осъществяване на оглед на
конкретен обект се счита за запознаване с всички имоти в комплекса, както и
че на възложителя е предложена оферта за закупуване на всеки обект,
предлагани за продажба от строителя, и такива, които не отговарят на
конкретното задание по чл. 1 от Договора. В този случай, при закупуването на
който и да е обект в сградата, възложителят дължи възнаграждението по чл. 5
от Договора, като в този случай последното се определя на база записаната в
протокола за оглед цена на квадратен метър, умножена по общата квадратура
на закупения имот, включваща и прилежащите общи части. В разпоредбата на
чл. 5 от Договора е определено задължение за възложителя да заплати на
изпълнителя възнаграждение в размер от 3 % от цената на имота, посочена в
4
предварителния договор, или ако не бъде подписан такъв – посочена в
Приложение № 1 към Договора „Протокол за извършени огледи“, който
съставлява неразделна част от договора, но във всички случаи на изпълнение
– не по-малко от 600 евро. В чл. 6, ал. 2 е установено задължение за
заплащане на продажната цена и неустойка от 1 000 евро, при сключване на
договора без знанието на изпълнителя.
Ответникът е оспорил подписа, положен от ответника в представения
договор за посредничество.
Към исковата молба е представено Приложение № 1 от 02.12.2020 г., в
което е обективиран протокол за оглед на недвижим имот, чиято
автентичност, досежно подписите, положени от възложителя срещу
вписаните недвижими имоти, е оспорена в преклузивния срок по чл. 193, ал. 1
ГПК. В протокола за оглед е вписан следния недвижим имот:
************************с идентификатор № 56784.526.7.1.26. от 20 кв. м.
с цена от 13 000 евро.
От изслушаната по делото съдебно-графологична експертиза, се
установява, че подписите, положени в договор за посредничество и протокол
за оглед са изпълнени от СЛ. В. Х..
В производството по делото са изслушани показанията на свидетелката
Б.Г.Д., полагала труд на длъжност “**********” при ищцовото дружество.
Свидетелства, че С.Х. го потърсила, защото търсила жилище за закупуване –
не разполагала с достатъчно средства, затова й показал този конкретен имот,
находящ се на ********** – на ********** етаж, срещу **********.
Апартаментът бил малък от една стая с баня и тоалетна – без тераса. Сочи, че
ответната страна търсила апартамент, за да живее сама, затова не й трябвало
нещо голямо. Твърди, че миналата година по това време отишли на оглед,
като на нея видимо й харесал и се уговорили да се чуят, за да подходят към
сключване на сделка, ако е сигурна. На следващия ден се чули и ответната
страна не казала нищо за сделка, като на следващия ден избягвала въпроса.
Твърди, че на огледа присъствал представител на продавача – Г., младо
момче. Знаел, че собствениците разполагат с всички документи за имота,
затова след седмица или две направил справка в имотния регистър и
установил, че имотът е закупен от ответницата. Сочи, че ответната страна го
уведомила, че разполага с около 40 000 лв., затова записали този диапазон от
5
10 000 до 40 000, защото може да се тегли кредит. Срещата за огледа
осъществили пред магазин „**********“, сега – „**********“ в кв.
**********, не си спомня точна дата, като непосредствено след срещата
осъществили огледа. Твърди, че подписали договора за посредничество на
срещата пред магазина.
От нотариален акт № **, том **, съставен на 01.02.2019 г. по н. д. №
*****/***** г. от нотариус ********** ***, се установява, че между
ответницата С.В. Х. – в качеството й на купувач и продавача Е.М. А.,
действаща чрез пълномощника си Г. М. Ат., е сключен договор за покупко-
продажба на самостоятелен обект в сграда, представляващ жилище,
апартамент с площ от 19, 10 кв.м., с идентификатор № 56784.526.7.1.26., с
адрес ************************, при уговорена продажна цена в размер на
9 000 лв.
При така установените правнорелевантни обстоятелства, чрез събраните
в настоящата съдебна инстанция доказателствени средства, съдът по
правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК приема следното от правна страна:
От сключения между страните в настоящото съдебно производство
Договор за посредничество се установява, че ищецът се е задължил да
съдейства на ответната страна за закупуване на недвижим имот, който да
отговаря на предварително установени параметри, ново строителство, чрез
предлагане на конкретни имоти, осъществяване на огледи на имотите и
посредничество за сключване на договор за покупко-продажба между
ответника и продавача.
Така установените правнорелевантни факти следва да бъдат подведени
под хипотезиса на чл. 51 ТЗ, уреждащ правното действие на договора за
посредничество.
Тъй като ищецът осъществява посредническа дейност по занятие, тази
двустранна сделка представлява по своето правно естество субективен
(относителен) едностранен търговски договор – арг. чл. 286, ал. 1 ТЗ, за който
се прилагат нормативните правила, уредени в ТЗ.
Правната регламентация на правоотношенията между страните намира
своята опора в нормите на чл. 49 - 51 ТЗ. Търговското посредничество е
абсолютна търговска сделка съгласно чл. 1, ал. 1, т. 4 ТЗ и по своя характер
представлява фактическа дейност, която се изразява в съдействието на
6
търговския посредник за сключване на сделка.
В практиката на Върховния касационен съд се възприема разрешението,
че посредничеството следва да се разглежда като чиста фактическа дейност,
която се изразява в съдействието на търговския посредник за сключването на
сделки. Основанието за това разбиране е дефинираното в чл. 49 ЗЗД понятие
за "търговски посредник", според което той е търговец, който по занятие
посредничи за сключване на сделки. Посоченото легално определение не
само характеризира престацията на посредника като съдействие за сключване
на определени търговски сделки, но позволява да се приеме, че се касае до
дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в
осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от
гражданския оборот. Следователно в задължението му се включва
намирането на клиенти на предлаганата от възложителя стока и в
предоставяне на информация относно пазарните цени, качеството на
предлагания продукт, вкл. и чрез предоставяне на мостра, както и на друга
необходима информация, която дейност се финализира със сключването на
договор за продажба на съответния продукт. 3а разлика от търговския
представител, в чиито професионални качества и умения стои основанието за
упълномощаването му за осъществяване на пряко, респ. косвено
представителство на търговеца, посредникът не участва в сключването на
сделката. В този смисъл е Решение № 54 от 10.09.2010 г. по т. д. № 267/2009
Г., ТК, ІІ т. о. на ВКС.
По силата на така възникналото между страните облигаторно
правоотношение ищецът се е задължил да съдейства на ответника при избор
на недвижим имот, който да отговаря на зададени от възложителя критерии,
като осигурява огледи на различни имоти, като посредничи при водене на
преговори и сключване на предварителен договор или оформяне на сделката в
нотариална форма, като за изпълнение на тези правни действия ответникът се
е задължил да заплати на търговеца-посредник парично възнаграждение в
размер на 3 % от продажната цена, но не по-малко от 600 евро – арг. чл. 286
ЗЗД и чл. 3 от договора.
Следователно възнаграждението по договора е дължимо от възложителя
в две хипотези: 1) при сключване на договор между продавача и купувача, със
съдействието на ищеца - посредник, съгласно чл. 2 от договора и 2) при
7
закупуване на имота, за който ищецът е посредничил, от възложителя – чл. 3
от договора.
С клаузата, уговорена в чл. 3, ал. 2 от договора, се изяснява, че страните
са установили, че задължението за заплащане на цената възниква и при
осъществяване на оглед на недвижим имот, осигурен от изпълнителя, което се
счита за предложена оферта и закупуване на имота от възложителя, в който
случай възнаграждението се определя на база записаната в протокола за оглед
цена на кв.м.
Съдът не възприема възражението на ответника, че договорните клаузи,
установени в разпоредбите на чл. 2, ал. 3, чл. 3, ал. 2, чл. 5, чл. 6, ал. 2, чл. 6,
ал. 3 и чл. 8 от Договора са неравноправни по смисъла на чл. 146 във вр. с чл.
143 ЗЗП. Това е така, доколкото се установява, че последните са
индивидуално уговорени – с подписване на договора от ответната страна, и
не водят до неравновесие между правата на изпълнителя – в качеството му на
икономически по-силна страна и потребителя – изпълнител, нито установяват
заплащане на необосновано високо възнаграждение, респ. обезщетение.
Следва да се посочи, че в случая съдът е сезиран с иск за реално изпълнение –
заплащане на установената цена, а не с иск за присъждане на неустойка,
поради което дори да се приеме, че неустоечната клауза е неравноправна,
последната не води до недействителност на договорното правоотношение.
От показанията на свидетелката Д. се установява, че последната в
качеството си на ********** е осигурила оглед на имота, за което е подписан
договор, като на огледа присъствал и представител на продавача, но до
сключване на договор чрез съдействието на дружеството не се достигнало.
Съдът цени показанията на този на основание чл. 172, ал. 1 ГПК, като
безпротиворечиви и житейски логични, като изложените от свидетеля
фактически данни се подкрепят от останалите представени по делото
доказателства, в точност приложените към исковата молба заверени от
страната извлечения от електронни документи.
Установи се автентичността на представения по делото протокол за
оглед на недвижим имот, доколкото в производството по чл. 193 ГПК и чрез
специалните знания на вещото лице по съдебно-графологичната експертиза,
се установи, че подписът в договора и в протокола за оглед са поставени от
ответната страна, т.е. чрез полагането на подпис последната е удостоверила,
8
че по нейно възложение ищцовото дружество е осигурило оглед на посочения
в протокола обект – апартамент в ************************.
Следователно в производството по делото по безспорен начин се
установява, че ищцовото дружество е изпълнило задължението си да
предостави за оглед недвижими имоти по установени от възложителя
критерии.
От представения по делото договор за покупко-продажба, изповядан в
нотариална форма, се установява, че ответната страна е закупила
апартамента, чиито оглед е осигурен от ищцовото дружество. Сделката е
сключена със собственика на недвижимия имот – на 09.12.2020 г., а именно -
в срок от една седмица след предлагане на апартамента и осигуряване на
оглед от ищцовото дружество на 02.12.2020 г.
При тези обстоятелства, на ищеца е дължимо претендираното
възнаграждение на основание чл. 3 от договора, доколкото съществува
причинна връзка между поведението на ищеца и настъпването на крайния
резултат – закупуването на имота.
Както се посочи и по-горе, съгласно чл. 3, ал. 2 от Договора
възнаграждение е дължимо от възложителя, ако той сключи договор за имот,
който е осигурен от изпълнителя чрез осъществяване на оглед, каквото е
жилището в гр. *****. **********. Доколкото ответникът е закупил именно
имота, който му е показан от ищеца и за продажбата на който е разбрал
именно от него, то той дължи и уговореното възнаграждение в размер на 3 %
от продажната цена от 9 000 лв., но не по-малко от 600 евро, какъвто е
размерът на исковата претенция.
По сходни правни спорове са постановени следните съдебни решения –
Решение № 2602181/13.10.2020 г. по възз.гр.д. № 1653/2020 г. по описа на
Окръжен съд - Пловдив, VII гр.с., Решение № 2289/27.03.2020 г. по възз.гр.д.
№ 6442/2019 г. по описа на СГС, II – Д състав.
Съдът не възприема възражението на ответника за наличие на нелоялна
търговска практика по отношение на предложената от посредника цена за
закупуване на имота, която значително надвишава заплатената от ответната
страна. От събраните по делото доказателства се установява, че при
осъществяване на огледа е присъствал представител на продавача, като следва
9
да се посочи, че ответната страна директно е заобиколила посредника – ищец,
който е осигурил имота – чрез предлагането му за продажба, като не е
предоставила възможност за съдействие и уговаряне на по-ниска цена от
първоначално заявената от продавача.
Следователно в производството по делото се установява, че ищецът е
извършил съответни на уговореното действия - предоставил е за оглед
процесния имот.
При така установените правнорелевантни обстоятелства съдът намира,
че е възникнало задължението на ответника за заплащане на уговореното
възнаграждение от 600 евро по сключения договор за посредничество, като
ответникът, чиято е доказателствената тежест за това, не установи при
условията на пълното и главно доказване, че е изпълнил задължението си за
заплащане на цената, както установява правната норма на чл. 154, ал. 1 ГПК.
При този изход на правния спор в полза на ищеца следва да бъдат
присъдени сторените в производството по делото разноски в общ размер от 1
050 лв., от които сумата от 50 лв. за заплатена държавна такса, 700 лв. за
заплатено адвокатско възнаграждение и 300 лв. – депозит за особен
представител.
Не следва в полза на ищеца да се присъждат претендираните разноски,
сторени в обезпечително производство – посочени в списъка на разноски,
приложен към исковата молба, тъй като пред настоящия съдебен състав,
който следва да се произнесе по отговорността за разноските, не са
представени доказателства, че е допуснато обезпечение на бъдещ иск по реда
на чл. 390 ГПК, респ. че в това производство са сторени разноски от ищеца.
В производството по делото е назначена съдебно-графологична
експертиза - депозитът по която, в размер от 140 лв., е внесен от бюджета на
съда, поради което и с оглед изхода на правния спор, на основание чл. 78, ал.
6 ГПК ответникът следва да внесе по сметката на съда сумата от 140 лв.
Така мотивиран, Районен съд - Пловдив
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 51 ТЗ СЛ. В. Х., ЕГН **********, с адрес
************************, да заплати на „Перфект Консулт 09” ЕООД,
10
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, ул.
„Фредерик Жолио Кюри” № 18, офис 6 Б, сумата от 600 евро,
представляваща дължимо възнаграждение по договор за посредничество при
покупка на недвижим имот от 02.12.202 г. за осъществено от ищеца
посредничество при закупуване на следния недвижим имот: апартамент,
находящ се в ************************, закупен с нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № ***, том *, рег. № **** по нот.д. №
*****/***** г. на нотариус ********** ***** с рег. ***, ведно със законна
лихва върху главницата, считано от датата на депозиране на исковата молба в
съда – 23.03.2021 г., до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА СЛ. В. Х., ЕГН **********, да заплати на „Перфект
Консулт 09” ЕООД, ЕИК *********, сумата от 1 050 лв. – разноски в
исковото производство по гр.д. № 5069/2021 г. на Районен съд - Пловдив, IX
граждански състав.
ОСЪЖДА СЛ. В. Х., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 6, да
заплати в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на Районен съд -
Пловдив сумата от 140 лв. – разноски в исковото производство по гр.д. №
5069/2021 г. на Районен съд - Пловдив.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Окръжен
съд - Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от настоящото решение да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Пловдив: ___/п/____________________
11