№ 45574
гр. София, 20.12.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:М. ЕМ. МАЛОСЕЛСКА
като разгледа докладваното от М. ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско дело №
20231110117502 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 140 ГПК.
Образувано е по искова молба на И. С. Г., чрез адв. М. Ф., с която срещу И. Д.
Д. са предявени осъдителни претенции с правно основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, вр. чл. 55,
ал. 1, пр. 3 ЗЗД, вр. чл. 88 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД, вр. чл. 12 от договор за наем на недвижим
имот от 20.12.2022 г., по който ищецът е бил наемател, а ответникът - наемодател, за
следните суми: сумата 580 лева, заплатена като наемна цена по договор за наем на
недвижим имот от 20.12.2022 г., сумата 750 лева, заплатена като депозит във връзка с
договора за наем, сумата 580 лева, представляваща неустойка, дължима на договорно
основание /чл. 12 от сключения договор/, сумата 456 лева, представляваща
обезщетение за имуществени вреди във връзка с неизпълнението на задължението на
наемодателя по договора, които се твърди да се дължат от ответника на ищеца на
отпаднало основание - с оглед развалянето на сключения помежду им договор за наем
на недвижим имот от 20.12.2022 г., поради виновно неизпълнение на задълженията по
същия от страна на ответника. Претендира се и зако. лихва от предявяването на
исковете до окончателното плащане.
Ищецът твърди, че между страните на 20.12.2022 г. е бил сключен процесния
договор за наем, като фактическата власт върху наетия имот е била предадена с
приемо-предавателен протокол от 21.12.2022 г., подписан между страните. Твърди да е
заплатил описаните с исковата молба суми във връзка със сключения договор.
Поддържа, че е изправна страна по договора, но наемодателят спрял да изпълнява
задълженията си по същия, считано от 30.12.2022 г., когато отказала да допусне ищеца
до наетия имот. Твърди изобщо да не е ползвал имота, отдаден под наем по силата на
договора между страните. Освен това във връзка със сключването на имота е заплатил
комисион на брокер, което твърди да съставлява за него имуществена вреда, с оглед
невъзможността да ползва имота за уговорения с договора срок. Поддържа, че е
поканил ответника да му върне заплатените суми, но последната отказала. С исковата
молба отправя изявление за разваляне на договора поради виновно неизпълнение на
задълженията на ответника по същия, като твърди, че изпълнението за него е станало
безполезно, с оглед което претендира връщане на платените суми, неустойка и
обезщетение за имуществени вреди от поведението на ответника.
1
В срока за отговор, е постъпил такъв от ответницата И. Д. Д., която оспорва
предявените искове. Твърди, че при сключване на договор за поръчка с брокерска
агенция, поставила изискване, имотът да бъде нает само от един човек. След
бездействие от страна на брокера в рамките на три седмици, ответницата публикувала
частна обява за отдаване под наем на процесния имот. Въпреки това, при извършване
на огледите, брокерът В. Т. К. бил поканен да присъства, като на 20.12.2022 г., когато
бил подписан договорът за наем между страните в настоящото производство,
ответницата заплатила на брокера сума в размер на 300 лева комисион. Посочва, че
при подписване на договора за наем, поискала авансово плащане на един месечен наем
в размер на 580 лева, както и депозит в размер на 750 лева, но тъй като наемателят не
разполагал с такава сума, ответницата се съгласила да получи депозит в размер на 520
лева, а остатъкът от 230 лева да бъде заплатен до 31.01.2023 г. Излага съмнение, че
ищецът е заплатил комисион на брокерска агенция, която му е съдействала /„Ринекс“/
в размер на 456 лева, като се аргументира с това, че комисион поначало се заплаща
след сключване на договор, а не авансово, с оглед на което счита, че претенцията на
ищеца в тази част е неоснователна. Твърди се, че на 29.12.2022 г., брокерът е
възстановил на ответницата част от платената от нея сума за комисион – в размер на
150 лева. На 29.12.2022 г., ответницата уведомила ищеца, че желае договорът да бъде
прекратен. На 30.12.2022 г. бил проведен разговор с трето, неучастващо по делото лице
/А.-М. М. М. – брокер, сътрудничил на ищеца/, в който ответницата отново настоявала
за прекратяване на договора. Страните уговорили среща през деня на 30.12.2022 г., на
Централна автогара София, на която се появили и брокерите А.-М. М. М. и В. Т. К.,
както и още един мъж, като действията на ищеца и на брокерката А.-М. М. спрямо
ответницата, били агресивни. Привечер, страните отишли до наетия имот, където
ответницата и брокерът В. К., помогнали на ищеца да събере вещите си, като отново от
страна на ответницата бил извършен опит за доброволно уреждане на последиците от
прекратяване на договора. Поддържа, че дори да се приеме, че договорът е развален,
същият няма обратно действие, тъй като е за продължително изпълнение, както и че
ищецът е ползвал имота в периода от 21.12.2022 г. до 30.12.2022 г., поради което
дължи наемна цена за този период. В началото на 2023 г., ответницата била
заплашвана посредством телефонни обаждания от страна на А.-М. М. М., както и от
лица, представящи се за служители на агенция „Ринекс“, като предполага, че
въпросните обаждания са били провокирани от ищеца и посочената брокерка. Посочва,
че поради заплахите, не са били извършвани огледи на имота с цел отдаването му под
наем, като допълва, че имотът ѝ е бил обявен за отдаване под наем чрез фалшива обява,
вследствие на което се наложило да осъществява комуникация с лица, които се
свързвали с ответницата, тъй като телефонният номер бил посочен във фалшивата
обява. На 26.03.2023 г., имотът бил отдаден под наем, във връзка с което ответницата
заплатила комисион в размер на 300 лева. В началото на февруари, страните
осъществили контакт, като ответницата съобщила на ищеца, че за нея са налице
пропуснати ползи, както и че здравето се влошило в резултат на обажданията и
тормоза, който била принудена да търпи. Моли за отхвърляне на исковете.
В срока за отговор на исковата молба са предявени насрещни искове от
първоначалния ответник И. Д. Д. срещу И. С. Г., както следва: по чл. 92, ал. 1, изр. 1
ЗЗД за сумата 386 лева, представляваща неустойка, дължима на основание чл. 4 от
сключения между страните договор за наем поради неизпълнението на задължението
на наемателя по чл. 3 от договора, начислена за периода 20.12.2022 г. - 30.12.2022 г.;
иск по чл.88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за сумата 150 лева, представляваща обезщетение за
претърпени от ищцата имуществени вреди - заплатена от ищеца възнаграждение по
2
договор за посредничество на "Алдес имоти" АД за отдаване под наем на процесния
имот, възникнали от неизпълнение на задължението на ответника по чл. 3 от договора,
станали причина ищцата да развали договора с ответника; иск по чл. 45, ал. 1 ЗЗД за
сумата 1663 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди под формата
на пропуснати ползи от неотдаване под наем на процесния недвижим имот за периода
31.12.2022 г. - 26.03.2023 г., поради получавани по телефона през този период заплахи,
подбудени от ответника; искове по чл. 45, ал. 1 ЗЗД за обезщетения за
неимуществени вреди, както следва: за сумата 200 лева, обезщетение за
неимуществени вреди, причинени й от поведението на ответника на 29.12.2022 г.,
който използвал обиден за ищцата тон, злорадствал и демонстрирал надмощие, като
поискал от нея да отлепи моноблока в санитарното помещение на отдадения под наем
имот и след това да го залепи отново, от което ищцата се почувствала унизена и
омърсена; за сумата 3000 лева, /съгласно молба с вх. № 274022/3.10.2023 г. – л.159 от
делото/ обезщетение за вредите, причинени от поведението на ответника на 30.12.2022
г. в района на Централна автогара София, изразяващо се в подстрекаване, подбуждане
и лаконично подканване на трето за спора лице /А.-М. М./, която предварително е била
предупредена от ответника какво се очаква от нея - да се обръща към ищцата с думите
"Ти за каква се мислиш? Виж се на какво приличаш - грозна, стара" и заплахите: "Ще
те пречукам. Не ми пука!", като ответникът кимал с глава одобрително и я поощрявал с
думите: "Не спирай!", от което ищцата се почувствала унизена, обидена, уплашена,
получила силен световъртеж, дори в седнало положение, който допълнително й създал
дискомфорт и притеснения, сумата 800 лева, обезщетение за неимуществени вреди
причинени й от заплахи, получени по телефона в периода м.януари 2023 г. - м.март
2023 г., "че ще я намерят и пречукат", поръчител на които е бил ответникът,
изразяващи се във влошаване на здравето, чувство на натиск в областта на гърдите,
стрес, затруднено дишане, чувство на тъга и невъзможност да се радва на живота.
Претендира разноски.
Ответникът по насрещния иск е подал отговор, с който оспорва същия с
твърдения, че договорът е развален по вина на ищцата, т.е. не й се следва обезщетение.
Счита, че не са посочени действия/бездействия на ответника, които са причинили
страдание на ищцата, както и че последната е възприела неправилно фактите във
връзка с моноблока на тоалетната, който съгласно твърденията на ответника,
действително не е функционирал. Сочи, че за нарушение на задължението имотът да не
се пренаема, не е дължима неустойка. Допълва, че дори е съдействал на ищцата във
връзка с пренасянето на пералня в имота. Не се оспорва, че срещата на автогарата е
протекла в присъствието на двамата брокери, тъй като те поели ангажимент относно
сключения между страните договор за наем. Поддържа, че ищцата е посочила
действия, извършени от брокерката А. М. М., а не такива от ответника. Счита за
недоказано обстоятелството, че са били отправяни заплахи по телефона към ищцата,
както и че не е налице виновно и противоправно поведение от страна на ответника. По
иска за пропуснати ползи, посочва, че се касае за хипотетични, а не за реално
настъпили вреди за ищцата, поради което същият се явява неоснователен. Моли за
отхвърляне на исковете и присъждане на разноски.
По исковете с правно основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, вр. чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД,
вр. чл. 88 ЗЗД, в тежест на ищеца е да докаже, че между страните е бил сключен
договор за наем със соченото в исковата молба съдържание, че той е изправна страна,
надлежното разваляне на договора поради виновното неизпълнение от страна на
ответника, както и че за ищеца е възникнало правото да получи връщане на
3
заплатената сума. В тежест на ответника по предявените искове е да установи
основателността на възраженията си и че са налице освобождаващи го от отговорност
обстоятелства.
По иска с правно основание чл 92 ЗЗД, в тежест на ищеца е да установи при
условията на пълно и главно доказване, че между страните е възникнало валидно
договорно правоотношение по сключен договор за наем, по силата на който
ответникът е поел задължение в посочения в договора срок и условия да предостави и
предаде за ползване на ищеца вещта, предмет на договора, че ищецът е изпълнил
своите задължения по договора, че със същия с валидна клауза е уговорена неустойка
за принудително отстраняване от имота поради причи., която не може да се вмени във
вина на наемателя, съобразно уговореното с договора, размер на неустойката.
Ответникът следва да докаже фактите, от които произтичат възраженията му, в т. ч., че
е бил изправна страна по договора и/или че е погасил процесните задължения.
По насрещния иск с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, в тежест на
ищеца е да докаже че между страните е възникнало валидно договорно
правоотношение по сключен договор за наем, по силата на който ищцата е поела
задължение в посочения в договора срок и условия да предостави и предаде за ползване
на ищеца вещта, предмет на договора, че е изпълнила своите задължения по договора,
че със същия с валидна клауза е уговорена неустойка в случай на преотстъпване
ползването на имота, съобразно уговореното с договора, размер на неустойката.
Ответникът следва да докаже фактите, от които произтичат възраженията му, в т. ч. че
е бил изправна страна по договора и/или че е погасил процесните задължения.
По насрещния иск с правно основание чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД, в тежест на
ищеца е да докаже, че е извършила разноски в посочения размер /заплатената от нея
сума на посредник във връзка с отдаване на имота под наем/ и че договорът е развален
по вина на ответника. В тежест на ответника е да докаже възраженията си, в т. ч., че е
бил изправна страна по договора и/или че е погасил процесните задължения.
По насрещния иск с правно основание чл. 45, ал. 1 ЗЗД, в тежест на ищеца е да
докаже осъществяване на фактическия състав на непозволеното увреждане -
неправомерно поведение на ответника, в причи. връзка с което за ищеца са въникнали
неимуществените вреди, описани в исковата молба. По отношение на претенцията за
пропуснати ползи - в тежест на ищцата е да докаже, че между страните е бил сключен
процесният договор за наем, че е изправна страна по договора – изпълнила е
насрещните си задължения, неизпълнение на поетото от ответника задължение,
настъпили вреди във вид на пропуснати ползи /вреди, които са довели до непостъпване
в нейния патримониум на очаквано благо, за което е било налице висока степен на
сигурност на постъпване/ от неизпълнението, причинно-следствена връзка между
неизпълнението и настъпването на вредите, размер на вредите.
При установяване на изложеното, в тежест на ответника е да докаже, че е
изправна страна по договора. Съгласно чл. 45, ал. 2 ГПК вината се предполага до
доказване на противното. Ответникът следва да обори презумпцията за вина.
На основание чл. 146, ал.1, т. 3 и т. 4 ГПК ОТДЕЛЯ за безспорно между
страните, че помежду им е бил подписан процесния договор за наем от 20.12.2022 г.,
както и че имотът е бил освободен от наемателя на 30.12.2022 г., когато последният е
получил вещите си, намиращи се в имота и е върнал ключовете от апартамента на
наемодателя.
Ищецът по главния иск е представил към исковата молба писмени
4
доказателства, които са допустими, относими и необходими за правилното решаване на
повдигнатия пред съда правен спор, поради което следва да бъдат приети като
доказателства по делото.
Към насрещния иск са представени писмени доказателства, които са допустими,
относими и необходими, за правилното решаване на повдигнатия пред съда правен
спор, които също следва да бъдат приети като доказателства по делото.
По отношение на доказателствените искания на страните за допускане на гласни
доказателства, съдът намира искането на ищцата по насрещния иск за основателно, а
искането на ищеца по главния иск следва да бъде частично уважено, като на страната
се допусне един свидетел при режим на довеждане, а на основание чл. 159, ал. 2 ГПК и
доколкото свидетелите не са поискани за различни обстоятелства в останалата част
същото следва да се отхвърли,
Искането по чл. 192 ГПК на ищцата по насрещния иск за задължаване на
агенция „А. да представи платежен документ за платената от нея сума, е основателно и
като такова следва да се уважи. Другото искане по реда на чл. 192 ГПК относно
задължаване на Централна автогара София да предостави записи от камери, съдът
намира, че на първо място това е веществено доказателство, като способът за
събирането му е чрез оглед или техническа експертиза и доколкото същото не е
„документ“ съгласно разпоредбата на чл. 192 ГПК, искането следва да се отхвърли,
като следва да се посочи, че подобен запис от камери не би допринесъл за изясняване
на делото от фактическа страна, тъй като ищцата по насрещния иск твърди, че
търпените от нея вреди са в следствие вербални нападки, които не биха се установили
посредством записи от камери. На следващо място, искането по чл. 192 ГПК за
задължаване на агенция „Ринекс“ да предостави разпечатка за обажданията от личните
и служебните телефони на всички брокери от посочената агенция до ищцата, също
следва да бъде отхвърлено, тъй като от една страна липсват данни, въз основа на които
да се приеме, че посочената агенция разполага с подобна разпечатка, а от друга страна
самият факт на провеждане на телефонни разговори не би допринесло за изясняване на
Искането по чл. 190 ГПК на ищцата по насрещния иск за задължаване на
ответника да представи справка за обажданията, които е провел през месеците януари,
февруари и март 2023 г. по изложените по-горе съображения.
На ответника по насрещния иск следва да се издаде поисканото съдебно
удостоверение след представяне на проект за същото.
Страните следва да се приканят към сключване на спогодба или друг вид
доброволно уреждане на правния спор.
Делото следва да се насрочи за разглеждане в открито съдебно заседание с
призоваване на страните.
Така мотивиран, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИКАНВА страните към спогодба за уреждане на правния спор, предмет на
делото. Разяснява на страните, че при постигане на съдебна спогодба дължимата
държавна такса е в половин размер, а при своевременно постигане на споразумение за
доброволно уреждане на спора ще спестят процесуални усилия и разноски.
УКАЗВА на страните, че за постигане на съдебна спогодба следва да се явят
5
лично в съдебно заседание или да упълномощят свой процесуален представител, който
от тяхно име да постигне спогодба, за което следва да представят по делото изрично
пълномощно.
ПРИЕМА проект за доклад съобразно обстоятелствената част на определението,
като указва на страните, че могат да изразят становище по същия и да релевират
доказателствени искания най-късно в първото по делото съдебно заседание, като в
противен случай те губят възможността да направят това по-късно освен в случаите на
чл. 147 ГПК.
ПРИЕМА като писмени доказателства по делото представените от страните
документи.
ЗАДЪЛЖАВА на основание чл. 192 ГПК, агенция „А. да представи в срок до
насроченото открито съдебно заседание платежен документ за платената от И. Д. Д.
сума като комисион във връзка със сключване на договор за наем от 20.12.2022 г. за
имот, находящ се на адрес: гр. София, ., в случай че третото лице разполага с такъв
документ, а ако същия не се намира в негово държане, ДА УВЕДОМИ съда за това
изрично,
ДОПУСКА на ищеца по първоначалните искове и на ищеца по насрещните
искове по един свидетел при режим на довеждане за установяване на посочените с
исканията обстоятелства, като на осн. чл. 159, ал. 2 ГПК ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ
искането на ищеца по първоначалните искове в останалата част.
ДА СЕ ИЗДАДЕ на И. С. Г. съдебно удостоверение, което да му послужи пред
мобилен оператор А1, за снабдяване с информация за входящите и изходящите
повиквания относно телефонен номер . и телефонен номер . през периода 20.12.2023 г.
– 01.04.2023 г., след представяне на проект за същото и внасяне на такса от 5 лева.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ останалите доказателствени искания на страните.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 07.02.2024
г. от 10:10 часа, за когато да се призоват страните.
УКАЗВА на страните в срок до първото по делото съдебно заседание и като
вземат предвид влязлото в сила определение № 12647/24.10.2023 г. по в.ч.гр.д. № 11
169/2023 г. по описа на СГС, IV-E състав, да заявяват дали поддържат исканията, с
които са сезирали съда, както следва:
И. С. Г. – молба, вх. № 261395/20.09.2023 г. за замяна на обезпечението, като има
предвид, че обезпечението се налага до размера, до който същото е допуснато с
влезлия в сила акт на съда;
И. Д. Д. – молба, вх. № 274022/03.10.2022 г. за увеличение на цената на
предявения иск за обезщетение за неимуществени вреди от 1500 лева на 3000
лева.
ДА СЕ ВРЪЧИ препис от настоящото определение на страните, а на ищеца по
насрещните искове и препис от отговора, подаден от ответника.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6