№ 16659
гр. София, 10.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 169 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти март през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ИНА М. ГЕНЖОВА
при участието на секретаря ДИМИТРИНА Д. Н.
като разгледа докладваното от ИНА М. ГЕНЖОВА Гражданско дело №
20241110124466 по описа за 2024 година
Предявен е от К. И. П., чрез пълномощника адв. М. Ц., срещу „..“ ЕООД, ЕИК ..,
осъдителен иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.2 от ЗЗД за сумата от 5770 лева,
представляваща авансово платено възнаграждение по договор за поръчка от
09.02.2024г., с която ответникът е поел задължение за посредничество при сключване
на договор за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент 58, находящ се в гр.
София, ж.к. .., платено при сключване на предварителен договор за покупко-продажба
на посочения имот от 28.02.2024г., съгласно уговореното, поради неосъществяване на
основанието за неговото получаване с оглед споразумение от 27.03.2024г. за разваляне
на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 28.02.2024г. по вина на
продавача и липсата на сключен окончателен договор за покупко-продажба на
посочения имот, с който ищеца да стане негов собственик. Претендират се и
направените по делото разноски.
Ищецът излага, че в сключения между страните договор от 09.02.2024г. е
уговорено възнаграждение в размер на 2,5 % от продажната цена, което било дължимо
при закупуване на имота, посочен в договора, за осъществяването на което ответното
дружество се задължило да съдейства, но платимо при сключване на предварителен
договор за покупка на имота. Съгласно уговореното ищецът заплатил възнаграждение
в размер на 5770 лева на ответника, но след сключване на предварителен договор за
покупка на имота на 28.02.2024г. се установило наличие на тежести върху същия,
поради което предварителния договор бил развален по вина на продавача със
споразумение от 27.03.2024г. и окончателен договор не бил сключен. Сочи, че с
1
неосъществяване на основанието за получаване на възнаграждението по договор от
09.02.2024г. от страна на ответника, същото следвало да бъде върнато, за което била
изпратена покана на 03.04.2024г., но в предоставения срок това не било сторено.
Ответникът „..“ ЕООД е депозирал писмен отговор на исковата молба по реда и
в срока на чл.131, ал.1 от ГПК, с който оспорва предявения иск. Сочи, че сключения
между страните договор е за търговско посредничество. Излага, че е поел задължение
да установи контакт между страните, да им съдейства при преговорите и да уговори
последващо подписване на предварителен договор, които бил изпълнил изцяло. Не
можело да бъде прието, че не му се дължи възнаграждение поради обстоятелства,
които не могат да му се вменят във вина. Твърди, че неизпълнението на задължения от
страна на продавача по договора и последващото разваляне на предварителния
договор не влияят върху отношенията между него и ищеца във връзка със сключения
между тях договор за поръчка. Моли искът да бъде отхвърлен, претендира разноски.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и
прецени събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа
страна следното:
С определение от 03.12.2024г. като безспорни между страните са отделени
следните обстоятелства: 1/ сключен между страните договор за поръчка от
09.02.2024г., съгласно който при закупуване от К. П. на имот апартамент 58, находящ
се в гр. София, ж.к. .. на ответника „..“ ЕООД се дължи възнаграждение в размер на 2,5
% от уговорената в предварителен договор за покупко-продажба на имот апартамент
58, находящ се в гр. София, ж.к. .., което възнаграждение е платимо при сключване на
предварителен договор; 2/ сключен предварителен договор от 28.02.2024г. за покупка
на имот, представляващ апартамент 58, находящ се в гр. София, ж.к. .., между .. като
продавач и К. П. като купувач; 3/ сключено споразумение от 27.03.2024г. между .. и К.
П., с което е развален предварителен договор от 28.02.2024г. по вина на продавача; 4/
за имот апартамент 58, находящ се в гр. София, ж.к. .. в Агенция по вписванията,
Имотен регистър са вписани законна ипотека – акт 78, том 2/13.01.1987г. и нотариален
акт за учредяване право на ползване – том 87, №43, нот.дело 17330/1995г. Тези
обстоятелства се установяват и от представените по делото писмени доказателства.
При така установените факти от значение за спора съдът прави следните правни
изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.2 от ЗЗД.
За уважаване на предявения иск ищецът е следвало да установи при условията
на пълно и главно доказване, че е възникнало между страните твърдяното договорно
правоотношение, че е заплатил на ответника спорната сума, че основанието за нейното
получаване не се е осъществило съобразно уговореното между страните по договора.
Установи се сключен между страните договор за поръчка, в който е уговорено
2
ответното дружество да осъществи посредничество при закупуването на точно
определен имот, представляващ апартамент №58 на 10 етаж в жилищна сграда блок
№1В, построена върху държавна земя в комплекс „Младост“ 1 срещу възнаграждение.
Видно от раздел ІІ на договора ответникът се е задължил да предостави оферта, да
съдейства за проверката на всички документи по прехвърлянето на имота, да
информира клиента за състоянието на преговорите с другата страна, както и да
уговори подписването на предварителен договор, нотариално прехвърляне на имота и
да съдейства при въвод на имота. От друга страна е предвидено задължение на
клиента, настоящ ищец, при закупуване на имота да заплати на „..“ ЕООД еднократно
възнаграждение в размер на 2,5% от размера на договорената продажна цена на имота,
посочена в предварителния договор, като възнаграждението се заплаща при
подписване на предварителния договор. Не се спори между страните и се установява
от представената фактура №1/01.03.2024г. и платежно нареждане от 29.02.2024г., че
ищецът е заплатил на ответното дружество сумата от 5770 лева с основание
„комисионна“. Видно от представения предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 28.02.2024г. между .. . и К. И. П., същият е с предмет процесния
имот – апартамент 58 в комплекс „Младост“ 1, като е уговорена цена в размер на 118
000 евро. С оглед уговорената цена, то размерът на комисионната е именно
заплатената от ищеца сума от 5770 лева. Не се установява да е сключен окончателен
договор за подажба на имота, въз основа на който ищецът да е станал негов
собственик, поради което и не се установява да е настъпило условието за дължимост
на уговорената комисионна, съгласно раздел ІІІ, т.1 от договор за поръчка от
09.02.2024г. Действително е било уговорено нейното авансово плащане още при
подписване на предварителен договор за покупка на процесния имот, но същата е
уговорена като дължима при „закупуване“ на имота, каквото не е осъществено.
Възраженията на ответника, че с поведението си ищецът е станал причина да не
се осъществи условието, поради което и заплатената от него комисионна не подлежи
на връщане, са неоснователни.
Установява се от представеното удостоверение за вписвания, отбелязвания и
заличавания за имот изх. №17161/2024г. на Служба по вписвания – гр. София, че за
процесния имот апартамент №58, в гр. София, ж.к. .. е налице вписана законна ипотека
с акт 78, том 2/13.01.1987г. и нотариален акт за учредяване на право на ползване том
87, №43, нот.дело №17330/1995г. Продавачът е декларирал неверни данни относно
имота, като в т.2.4 от предварителния договор за покупко-продажба е посочил, че не са
налице вписани вещни тежести върху имота, включително учредено право на
ползване. Установява се и от представеното споразумение от 27.03.2024г. между .. . и
К. И. П., че сключеният предварителен договор е развален по вина на продавача.
Съдът намира, че ответникът не доказа, че основанието за получаване на
3
процесната сума е осъществено, нито че неосъществяването му е по вина на клиента.
Същият е отказал сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота
поради наличието на вписана и незаличена ипотека върху същия, както и учредено
право на ползване върху имота. При сключване на предварителния договор тези
обстоятелства са били укрити от страна на продавача и ищецът не е имал възможност
да ги съобрази при вземане на решението си дали да подпише предварителния договор
за покупка на имота. Не може да бъде вменено във вина на ищеца неосъществяването
на условието, доколкото същият добросъвестно е сключил предварителен договор при
уговорените от ответното дружество условия, заплатил е своевременно както капаро за
закупуване на имота, така и комисионна по договора за поръчка. Отказът му да закупи
имот, обременен с вещни тежести, след като тяхното наличие е било скрито от него
при подписване на предварителния договор, не може да бъде тълкуван като
недобросъвестно поведение от негова страна в отношенията му с посредника „..“
ЕООД с цел да не се осъществи условието за дължимост на комисионната за същия.
Възраженията на ответника, че е събрал и представил оферти на ищеца, са нелогични,
доколкото договорът за посредничество е сключен за конкретен индивидуализиран
имот, като буди недоумение твърдението, че за него биха могли да бъдат събрани
повече от една оферта. Действително не може да бъде вменено във вина на ответното
дружество, че продавачът е укрил съществена информация, но грижата на добрия
търговец, упражняващ дейността по посредничество за закупуване на недвижими
имоти, изисква да бъде установено наличието на вписани тежести върху имота, които
са от съществено значение при вземане на решението за покупка на имот и да бъде
предоставена тази информация на клиента и разяснени последиците от наличието им
за правото на собственост и неговия приобретател. В договора за посредничество
изрично е записано, че възнаграждението се дължи при закупуване на имота, а се
заплаща при подписване на предварителен договор. Доколкото са предвидени
съществени задължения от страна на посредника при проверка на документите за
покупко-продажба, съдействието за подписване на нотариален акт за прехвърляне на
собствеността, включително и при въвода във владение на клиента, то съдът намира,
че при тълкуване на договора не се установява противоречие между реално
уговореното условие за дължимост на комисионната – придобиване на правото на
собственост върху самостоятелния индивидуален обект от страна на клиента, и
другите клаузи на договора. Дължимото възнаграждение не е диференцирано за всяко
от задълженията на ответника като е уговорена неговата дължимост в цялост при
сбъдване на условието. В случая, както беше посочено по-горе, е уговорено
възнаграждение по договора за посредничество да се дължи при закупуване
(придобиване) на имота, следователно при непридобиването му такова ще се дължи
само ако купувачът сам е станал причина това да не се случи, с което да е
възпрепятствал сбъдване на условието (чл. 25, ал. 1, изр. 2 ЗЗД). Както вече бяха
4
изложени съображения, купувачът, клиент по договора за поръчка, е действал
добросъвестно, като е отказал закупуването на имота поради наличие на вписани
тежести и вещни права върху същия, които са били укрити от него при подписване на
предварителния договор, като продавачът е декларирал в същия, че върху имота няма
вписани тежести и учредени вещни права на ползване.
Предвид изложеното предявеният иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.2 от
ЗЗД се явява основателен и доказан в пълния му предявен размер.
Доколкото съдът приема, че уговореното между страните условие не е
настъпило, като такива са и твърденията на ищеца, то действително основанието за
връщане на сумата е неосъществено основание за нейното получаване. Следва да се
има предвид, че и предварителният договор за продажба на недвижимия имот е
развален, с което е отпаднало и основанието за авансово заплащане на сумата,
доколкото същата е дължима при сключване на предварителен договор.
При този изход на спора на основание чл.78, ал.1 ГПК, следва да заплати на
ищеца направените по делото разноски в общ размер на 1080.80 лева, от които 230.80
лева – държавна такса, и 850 лева – адвокатско възнаграждение.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл.55, ал.1, предл.2 от ЗЗД „..“ ЕООД, ЕИК .., със
седалище и адрес на управление гр. София, .., да заплати на К. И. П., ЕГН
**********, с адрес .., сумата от 5770 лева, представляваща авансово платено
възнаграждение по договор за поръчка от 09.02.2024г., с която ответникът е поел
задължение за посредничество при сключване на договор за покупко-продажба на
недвижим имот – апартамент 58, находящ се в гр. София, ж.к. .., платено при
сключване на предварителен договор за покупко-продажба на посочения имот от
28.02.2024г., съгласно уговореното, поради неосъществяване на основанието за
неговото получаване с оглед споразумение от 27.03.2024г. за разваляне на
предварителен договор за продажба на недвижим имот от 28.02.2024г. по вина на
продавача и липсата на сключен окончателен договор за покупко-продажба на
посочения имот, с който ищеца да стане негов собственик, както и на основание чл.78,
ал.1 ГПК сумата от 1080.80 лева /хиляда и осемдесет лева и 80 ст./, представляваща
разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
5
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6