Решение по дело №2039/2018 на Районен съд - Лом

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

№

гр. Лом, 10.10.2019 г.

 

В   ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

Районен съд - Лом, ­­ІІІ съдебен състав в публичното съдебно заседание на втори април, две хиляди и деветнадесета година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Боряна Александрова

 

при секретаря Веселка Младенова, като разгледа докладваното от съдията Александрова гр.д. № 2039 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са установителни искове с правно основание чл.422, ал.1 от ГПК във вр. с чл.3, ал.5 от Закона за арендата в земеделието.

Предявен е иск от “фирма“ ООД с ЕИК *** с адрес гр.***против ТД „/фирма/” ЕООД с ЕИК *** с адрес на управление гр.***.

 Твърди се в исковата молба,  че ищцовото дружество е титуляр на права в качеството му на наемател по договор за наем на земеделска земя , с нотариална заверка на подписите с вх.|№ 8109/30.09.2011г. в СлВ Лом, със страни към датата на сключване на договора: ********/наемодател/ и „/фирма/“ ЕООД като наемател

          Твърди също така, че правата си по цитирания договор ищовото дружество било придобило по силата на договор за продажба на наследство от 10.04.2014, с който наемодателката е продала своята част от наследството от нейните наследодатели на ЕТ“М. А.-фирма-Ю.К.“, след което през м.декември 2016г. търговското предприятие на едноличния търговец било придобито от „фирма“ООД. Навежда твърдения,че по силата на правоприемството по отношение на двете дружества, то дружеството – ищец се явява наемодател на ответното дружество по цитирания договор за наем на процесната земеделска земя от 30.09.2011г. Договорът е за срок от седем години, също считано от 2011/2012 стопанска година и е вписан в СлВп на 30.09.2011 година.

        Навежда твърдения,че по цитирания по-горе договор липсва плащане от ответното дружество за стопанските 2014/15, 2015/16, 2016/17г., което поражда правният интерес от настоящият иск. За прецизност следва да се отбележи, че по ч.гр.д.1645/18г. по описа на ЛРС било подадено заявление по чл.410 ГПК със същите страни, като длъжникът-ответник направил възражение и това дало повод от депозиране на настоящата искова молба .

              Прави извода, че : ответника дължи и обезщетение в размер на мораторната лихва за всяка една от трите стопански години, изчислено в размер на 1749,37 лв.

Ответното дружество в срока по чл. 131 ГПК е представило своя отговор, като излага следните мотиви:

1.               По допустимостта на исковата молба- счита я за недопустима, тъй като е подадена от ненадлежна страна.

Твърди се, че ищеца представя като доказателство единствено Нотариален акт с дв.вх.рег № 2908 от 29.04.2014 г. том 5, акт 67, на Служба Вписвания гр. Лом, а твърдения от него Договор за продажба на наследство от 10.04.14 г., не бил  представен като доказателство с исковата молба.

Навежда твърдения, че името на ********, която е наемодател по договора, сключен с ответното дружество, не фигурира в нито един представен от ищеца документ, потвърждаващ правоприемство между нея, като наемодател по Договор за наем на земеделска земя дв.вх.рег. № 8109 от 31.09.2011 г., акт. № 231, том 18, на Служба Вписвания гр. Лом, и ищеца „фирма“ ООД.

Смята също така, че единственото доказателство за някакво правоприемство, представено с исковата молба е бил договорът за продажба на търговско предприятие, от който се виждало, че „фирма“ ООД е правоприемник на ЕТ „М. А.-фирма- Ю.К.“, което е безспорно и ищеца нямал правен интерес от предявяване на този иск.

2.                По основателността на иска, смята, че е неоснователен по същество, поради несъответствие на изложените в исковата молба твърдения и действителните факти, твърдейки че:

-          За процесният имот през 2010 г. бил сключен Договор за аренда, със страни Л. П. М., като арендодател, и ЕТ „/фирма/“ като арендатор, с дв.вх.рег. №4684 от 18.08.2010 г., том 11, акт 264 на СлВп.  Лом, за срок от пет стопански години.

-          През 2011 г., е сключен Договор за наем на земеделска земя дв.вх.рег. № 8109 от 31.09.2011 г., акт. № 231, том 18, на СлВп  Лом, със страни ******** и „/фирма/“ ЕООД за срок от седем стопански години, с начало 2011/2012 стопанска година, т.е срока е до 2018/2019 стопанска година.

-          На 05.04.2013 г. с дв.вх.рег. №3208 е вписан Анекс към Договор за аренда дв.вх.рег. №4684 от 18.08.2010 г., том 11, акт 264 на СлВ гр. Лом, със страни Л. П. М., като арендодател, и ЕТ „/фирма/“ като арендатор и със срок на действие до 01.10.2017 г.

-          На 29.04.2014 г. ищеца е станал собственик на 1/72 идеални части от имота чрез Нотариален акт с дв.вх.рег № 2908 от 29.04.2014 г. том 5, акт 67, на СлВп гр. Лом, но името на ******** не фигурира в него, а твърдяният от ищеца Договор за продажба на наследство от 10.04.14 г., не е представен като доказателство с исковата молба.

-          На 23.05.2014 г. бил сключен нов Договор за аренда, със страни Л. П. М., като арендодател, и ЕТ „/фирма/“ като арендатор, с дв.вх.рег. №3486 от 23.05.2014 г., том 8, акт 131, на СлВ- Лом, със начало на действие 2017/2018 стопанска година.

-          На 27.10.2014 г. е сключен договор за аренда с дв.вх.рег. №, том 15, акт 295, на СлВ - Лом, със страни ЕТ „М. А.-фирма- Ю.К.“ /която фирма, както се твърди в исковата молба, е придобита от ищеца/, като арендодател, и ЕТ „/фирма/“ като арендатор.

-          На 22.12.2017 г с Анекс/споразумение дв.вх.рег. №892 от 08.02.2018 г., том 3, акт 46, на СлВп гр. Лом, горният Договор за аренда, сключен от ищеца, бил прекратен считано от 01.10.2016 г.

Поради изтичане на действието на Анекс с дв.вх.рег. №3208 от 05.04.2013 г. към Договор за аренда дв.вх.рег. №4684 от 18.08.2010 г., том 11, акт 264 на СлВп гр. Лом, със страни Л. П. М., като арендодател, и ЕТ „/фирма/“ като арендатор, едва през 2017 г. поражда действие Договорът за наем на земеделска земя дв.вх.рег. № 8109 от 30.09.2011 г., акт. № 231, том 18, на СлВп гр. Лом, със страни ******** и „/фирма/“ ЕООД.

Навежда твърдения, че след съпоставка на вписванията и действието на различните Договори, се налагал извода, че ищцовото дружество нямало годно правно основание за претенцията за плащане през стопанските 2014/2015 г., 2015/2016 г. и 2016/2017 г., от страна на „/фирма/“ ЕООД, тъй като Договорът за наем на земеделска земя дв.вх.рег. № 8109 от 31.09.2011 г., акт. № 231, том 18, на СВ - Лом, със страни ******** и „/фирма/“ ЕООД, пораждал действие едва след 01.10.2017 г., а претендираните суми са за време предхождащо правото им за обработване на процесния имот от страна на „/фирма/“ ЕООД. Твърди се още, че на ищеца е известно, че за исковия период ответника не бил обработвал процесния имот, а това е извършвано, на валидно правно основание от други лица.

    Твърди също, че със сключването на Договор за аренда с дв.вх.рег. № от 27.10.2014 г., том 15, акт 295, на Служба Вписвания гр. Лом, със страни ЕТ „М. А.-фирма-Ю.К.“, като арендодател, и ЕТ „/фирма/“ като арендатор, прекратен считано от 01.10.2016г., с Анекс/споразумение дв.вх.рег. №892 от 08.02.2018 г., том 3, акт 46, на СВ Лом, ищеца /като правоприемник на арендодателя/ е извършил акт на разпореждане със същия имот за по-голямата част от времето заявено с претенцията в исковата молба.

           Иска се от съда: да постановите решение, с което отхвърли иска като недоказан и неоснователен.  Претендират се разноски.

          Доказателствата по делото са писмени.

Съдът, като анализира и прецени доказателствата по делото във връзка със становището на страните и съобразно правилото на чл.235 от ГПК, приема следното:

От фактическа страна.

Между страните е безспорно и от събраните по делото писмени доказателства, неоспорени от страните се установява, че :

 

-           През 2010 г. е сключен Договор за аренда, със страни Л. П. М., като арендодател, и ЕТ „/фирма/“ като арендатор, с дв.вх.рег. №4684 от 18.08.2010 г., том 11, акт 264 на СлВп.  Лом, за срок от пет стопански години.

-          През 2011 г., е сключен Договор за наем на земеделска земя дв.вх.рег. № 8109 от 31.09.2011 г., акт. № 231, том 18, на СлВп  Лом, със страни ******** и „/фирма/“ ЕООД за срок от седем стопански години, с начало 2011/2012 стопанска година, т.е срока е до 2018/2019 стопанска година.

-          На 05.04.2013 г. с дв.вх.рег. №3208 е вписан Анекс към Договор за аренда дв.вх.рег. №4684 от 18.08.2010 г., том 11, акт 264 на СлВ гр. Лом, със страни Л. П. М., като арендодател, и ЕТ „/фирма/“ като арендатор и със срок на действие до 01.10.2017 г.

-          На 29.04.2014 г. ищеца е станал собственик на 1/72 идеални части от имота чрез Нотариален акт с дв.вх.рег № 2908 от 29.04.2014 г. том 5, акт 67, на СлВп гр. Лом

-          На 23.05.2014 г. е сключен нов Договор за аренда, със страни Л. П. М., като арендодател, и ЕТ „/фирма/“ като арендатор, с дв.вх.рег. №3486 от 23.05.2014 г., том 8, акт 131, на СлВ- Лом, със начало на действие 2017/2018 стопанска година.

-          На 27.10.2014 г. е сключен договор за аренда с дв.вх.рег. №, том 15, акт 295, на СлВ - Лом, със страни ЕТ „М. А.-фирма- Ю.К.“ като арендодател, и ЕТ „/фирма/“ като арендатор.

-          На 22.12.2017 г с Анекс/споразумение дв.вх.рег. №892 от 08.02.2018 г., том 3, акт 46, на СлВп гр. Лом, горният Договор за аренда, сключен от ищеца е прекратен считано от 01.10.2016 г.

    Не се спори между страните, че за процесния имот между ******** и ответното дружество на 30.09.2011г. е сключен договор за наем за срок от 7 стопански години, считано от стопанската 2011/12г.

  Безспорен и факта, че ищцовото дружество е правоприемник на ЕТ“М. А.-фирма-Ю.К.“.

  Не се спори между страните и , че за процесния имот е сключен Договор за аренда между Л. М.-арендодател и ЕТ“****“-арендатор, вписан в СлВ  на 18.08.2010г.  и др. правни сделки, описано подробно по горе.

            При така установената и възприета фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи: Предмет на спора е съществуването на отричани от ответника права, произтичащи от сключен договор за аренда  на земеделска земя от 18.08.2010 г.,и договор за наем на същата земя вписан на 30.09.2011г.

   Допустимостта на предявеният иск се обуслява от това доколко за ищеца съществува правен интерес от търсената с исковата молба защита т.е. установяване на обстоятелството, че кое от вписванията на процесната земеделска земя има правно действие . От друга страна правния интерес от предявения иск се определя и с оглед същността и функциите на установителните искове, които са най-широко допустими откъм предмет и легитимирани страни, поради което искът се явява процесуално допустим в този смисъл е и т.1 от ТР №8 от 27.11.2013г. на ВКС по тълк.д. №8/2012год. на ОСГТК.

По делото не се спори относно обстоятелството, че по отношение на един и същи недвижим имот– процесната земеделска земя има за едни и същи  стопански години в Агенцията по вписванията гр.Лом  вписани последователно във времето повече от един договори. Безспорно е също и че ответното дружество  не е заявило процесната нива и същата не е включена в регистъра за разпределение за стоп. 204/14, 2015/16, 2016/17г.

Спорно по делото и с оглед направеното възражение от ответната страна кои са приложимете законовите разпоредби за процесния договор за наем-тези по ЗЗД или тези по специалния за това закон-ЗАЗ.

Настоящият съдебен състав намира,че преди да се произнесе по исковете, следва да даде отговор на този съществен въпрос. Предмет на договора за наем на земеделска земя и договора за аренда е един и същ, а именно отдаването под наем/аренда на земеделска земя. При договора за наем на зем.земя наемните отношения се уреждат от договор за наем, чиито правни отношения са уредени в ЗЗД. За разлика от наемния договор, основните положения на договора за аренда произтичат от ЗАЗ. Въпреки,че разпоредбите на ЗЗД се прилагат субсидиарно към договора за аренда, разликите между тези два договора са в някой от специалните разпоредби на ЗАЗ

Договорът за наем на земеделска земя не изисква нито минимален срок на договора , нито нотариална заверка на подписите на страните, както и липсва изискване за вписване на договора за наем на земеделска земя в съответната Общинска служба „Земеделие”. От друга страна договорът за аренда, съгласно ЗАЗ, изисква задължително нотариална заверка на подписите на страните. Договорът задължително се вписва в Общинска служба „Земеделие” по местоположението на обработваемата земя. При заверката на договора от нотариуса, както и при вписването му в Общинска служба „Земеделие”, задължително се представя скица на арендувания обект. В това отношение е важно правилното тълкуване на легалната дефиниция за договор за аренда в ЗАЗ - чл. 2, ал.1 от ЗАЗ. ЗАЗ е специален закон спрямо ЗЗД, който урежда договора за наем. Арендният договор може да се приеме, че е специален вид наемен договор, който се отнася за земеделски земи и/или недвижими вещи за земеделско производство - чл.1, ал.3 от ЗАЗ. Анализирайки комплексно отделните характеристики на договора за наем вписан на в служба по вписванията и анекса., също вписани в служба по вписванията настоящият съдебен състав стига до извода, че макар и процесното съглашение да е наименовано „договор за наем”, то по своето съдържание се касае за договор за аренда, който страните са изпълнявали.  Ето защо съдът приема, че договорът е сключен по реда на специалният закон – този за Закона за арендата в земеделието, поради което и тъй като в чл.3, ал.1 ЗАЗ законодателят е предвидил форма за действителност на договора за аренда-писмена форма с нотариална заверка на подписите, а с оглед противопоставимост пред трети лица е предвидено и вписване на договора в имотния регистър и в съответните книги на службата по вписванията. В конкретния случай и двата договора са сключени в посочената форма и са вписани в нотариалните книги.

Формата за валидност на арендния договор е уредена изрично в чл.3, ал.1 от ЗАЗ - писмена с нотариална заверка на подписите. Арендният договор подлежи на вписване в нотариалните книги и в Общинската служба по „Земеделие”, като вписванията не са елемент от фактическия му състав. Вписването в нотариалните книги има за последица само противопоставимост на правата на арендатора на трети лица, които по-късно черпят права. В разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ законодателят е признал възможност договорът за аренда в земеделието да се сключи от един съсобственик, без съгласието на останалите съсобственици, предвиждайки отношенията помежду им да се уреждат от правилото на чл.30, ал.3 от ЗС.

При наличие на два последователни договора за наем/аренда на един и същ имот за еднакъв период,  възниква конкуренция между правата на арендатора и наемателя. Настоящият съдебен състав намира, че разрешаването на спора кое от двете конкуриращи се помежду си съглашения има предимство следва да бъде извършено с оглед момента на вписването като предимство ще имат правата на този арендатор/наемател, чийто договор за аренда е вписан пръв - чл.3, ал.5 от ЗАЗ. В този смисъл е и съдебната практика/  в.гр.д 140/17г., в.гр.д. 138/17г. на МОС и др./

В обобщение на изложеното, настоящият съдебен състав намира, че след като арендния договор от 18.08.2010г. между Л. П. М. и ЕТ“****“/вписан първи/,  е с предимство в конкуриращите се съглашени. За прецизност обаче, следма да се отбележи, че към този договор има и анекс от 05.04.2013г. със същите страни със срок на действие до 01.10.2017г., то едва през 2017г. започва да има правно действие договора за наем на същата земя, вписан в СП Лом на 30.09.2011г. със страни М. Н. и „/фирма/“ЕООД/ впосан като втори/. Т.е. от изложеното следва, че установителната претенция се явява неоснователна и като такава следва да бъде отхвърлена.

            При този изход на делото, на основание чл.78 ал.2 от ГПК ищеца следва да заплати на ответника  направените разноски по делото 

Мотивиран от горното, съдът

 

Р  Е  Ш  И  :

            

                        ОТХВЪРЛЯ предявения от „фирма” ООД,  ЕИК ***, против „/фирма/“ ЕИК ***, установителен иск с правно основание чл.422, ал.1 от ГПК, във връзка с чл.415, ал.1 от ГПК за установяване в отношенията между страните за съществуване на вземане по отношение на ищцовото дружество по издадена Заповед за  изпълнение № 1036/23.08.2018 г. по ч.гр. д. № 1645/2018 г. по описа на ЛРС, за сумите както следва: 4821,39 лв. главница, и 1749,37 лв. мораторна лихва, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на заявлението в съда до окончателното изплащане на вземането, като НЕОСНОВАТЕЛЕН  и НЕДОКАЗАН

                        ОСЪЖДА „/фирма/“ ООД да заплати на „/фирма/” ЕООД, направени разноски по заповедното производство в размер на 100 лв., както и разноски в исковото производство – 300 лв.

Препис от настоящото Решение да се връчи на страните по делото, заедно със съобщението за постановяването му на основание чл.7, ал.2 от ГПК.

            Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд гр.Монтана в двуседмичен срок от получаване на съобщението от страните, че е изготвено и обявено.

 

                                               РАЙОНЕН СЪДИЯ: