РЕШЕНИЕ
№ 81
гр. Търговище, 16.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ, VI СЪСТАВ, в публично заседание
на осемнадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Вяра М. Панайотова
при участието на секретаря Женя Люб. Иванова
като разгледа докладваното от Вяра М. Панайотова Гражданско дело №
20213530101130 по описа за 2021 година
Предявен е иск, с правно осн. чл.55, ал.1, пр. второ от ЗЗД , както и евентуален иск с
правно основание чл.55, ал.1, пр.първо от ЗЗД, с цена 2000 лв.
Ищецът твърди в исковата молба, че на 30.03.2021 год., чрез пълномощник е сключил
с ответника договор за посредничество при закупуване на недвижим имот, като предмет на
договора е бил конкретен имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор
73626.507.487.2.39 в гр.Търговище. Твърди се в исковата молба, че към момента на
сключване на договора ищеца се е намирал в чужбина, но описанието на имота и
представения снимков материал били приети от него за задоволителни и той заплатил
сумата от 2000 лв. по т.10 от договора с ищеца, явяваща се капаро от цената на жилището,
но при извършения в последствие оглед на имота и значителна разлика между снимките,
качени на сайта на ищеца и действителното състояние на имота не се стигнало до
сключване на предварителен договор, съответно на договор за продажба със собственика.
Ищецът твърди в молбата, че ответника не бил изпълнил задълженията си по чл.3, чл.4,
чл.5, чл.6 от договора, като единствено били организирани два огледа, но въпреки това
отказал да възстанови на ищеца сумата от 2000 лв. – капаро, позовавайки се на чл.11 от
договора. Тъй като сумата от 2000 лв., платена като капаро била част от продажната цена на
имота, до продажбата на който не се стигнало, не бил сключен и предварителен договор
ищеца счита, че ответника следва да възстанови същата, като дадена на неосъществено
основание, както и че в отношенията на страните е неприложим чл.11 от договора. В
условия на евентуалност ищеца счита, че ответника следва да възстанови сумата от 2000 лв.,
1
като дадена без основание, като навежда доводи, че предвид характера на договора между
страните сумата е платена без да има основание. Ищеца моли съда на посочените основания
да постанови решение с което да осъди ответника да му плати сумата от 2000 лв., с които се
е обогатил за негова сметка. В съдебно заседание, чрез процесуален представител ищецът
поддържа предявения иск и претендира разноски в производството.
В месечния срок по чл.131 от ГПК ответника е упражнил правото си на отговор. В
отговора исковете са оспорени, като ответника твърди, че сключения между страните
договор е договор за поръчка, че е изправна страна по същия, но ищеца се е отказал от
договора, като е оттеглил поръчката, преди уговорения краен срок, поради което за
ответника е възникнало право на договорно основание – чл.11 от договора, както и на осн.
чл.288 от ЗЗД във вр. с чл.286 от ЗЗД да задържи сумата от 2000 лв., като възнаграждение,
които обстоятелства обуславят и неоснователност на исковата претенция. Моли да се
отхвърли иска и да се присъдят направените по делото разноски. В съдебно заседание
доводите се поддържат от процесуален представител.
Съдът след преценка на събраните по делото доказателства прие за установено
следното: Видно от представения по делото договор за посредничество при закупуване на
недвижим имот от 30.03.2021 год., сключен между ищцата, чрез пълномощник Е.Х. и
ответното дружество ищцата е възложила, а ответника е приел да посредничи между нея и
продавача, срещу възнаграждение при покупка на конкретно посочен в договора недвижим
имот в гр.Т., с административен адрес : ул.“А. I“ № .,ет.., ап.., при определена продажна цена
от 130 000 лв. ( наименувана в договора обща договорена цена), като посредничеството се
осъществява до подписването на окончателен договор с нотариален акт за покупка на имота,
в срок до 30.07.2021 год. С договора ответника е поел задължение да посредничи на ищцата
при водене на преговорите относно условията на покупко-продажбата, да извърши всички
проверки на собствеността, да провери наличието на тежести върху имота, да снабди
ищцата с необходимите документи, свързани с продажбата. В чл.8 от договора е посочен
размера на дължимото от ищцата на ответника комисионно възнаграждение в размер на
2600 лв., като в ал.2 от същия изрично е посочено, че възнаграждението не е включено в
общата договорена цена. Ищцата съгласно чл.10, ал.1 от договора е поела задължение да
внесе в ответното дружество депозит в размер на 2000 лв., като договора служи за разписка,
а в чл.10, ал.2 от договора е посочено, че депозита от 2000 лв. се заплаща като задатък (
капаро) от стойността на жилището. Съгласно чл.11 от договора ако ищцата се откаже от
покупката на жилището ответното дружество се задължава да задържи внесения депозит. От
показанията на разпитаните по делото свидетели се установи, че ищцата и нейното
семейство са се свързали с ответното дружество, с цел покупка на конкретен имот в
гр.Търговище, след като в интернет са попаднали на обява на ответника с приложени
снимки, но тъй като живеели извън страната пролетта на 2021 год. брокер на ответника е
извършил оглед на жилището на което са присъствали родителите на ищцата, а с нея и
семейството й е била осъществена видеовръзка, посредством която са участвали в огледа.
Установи се от показанията на свидетелите, че едва след това се е сключил процесния
2
договор и тъй като ищцата е била извън страната договора е подписан от нейния
пълномощник. Пак от показанията на свидетелите се установи, че при подписване на
договора родителите на ищцата са предоставили капарото в размер на 2000 лв., а след
завръщането на ищцата в България през лятото на 2021 год. служител на ответника е
извършил нов оглед в нейно и на семейството й присъствие, при който ищцата установила,
че състоянието на жилището не съответства на състоянието, показано в снимките на
агенцията и пред управителя на ответника е заявила, че се отказва от покупката и от
договора за посредничество. От показанията на свидетелите се установи, че ищцата е
поискала и връщане на дадената сума от 2000 лв., но ответника е отказал. Безспорно е и че
към момента сумата от 2000 лв. не е върната от ответника на ищцата.
При така установеното съдът прави следните правни изводи : Предявения иск е с
правно осн. чл.55, ал.1, пр.второ от ЗЗД за връщане на парична сума предадена на
неосъществено основание. При фактическия състав по чл.55, ал.1 от ЗЗД за връщане на
нещо, получено без основание, неосъществено или отпаднало основание – ищецът следва да
въведе като твърдение и докаже факта на предаването на веща, респективно плащането на
парична сума, а ответника – основанието за получаването или за задържане на полученото.
В този смисъл е Решение № 189/04.02.2014 год. по дело № 141/2012 год. на ВКС, ТК, I т.о.
Ищцата се позовава на хипотезата на чл.55, ал.1, пр.второ – неосъществено основание, като
твърди, че сумата от 2000 лв. е дадена като капаро, част от продажната цена на имота, за
чиято покупка ответника е посредничил и след като не се е стигнало не само до покупко-
продажба, с предварителен и окончателен договор, но въобще до преговорни отношения със
собственика на имота, то ответника следва да и върне сумата. Безспорно е, предвид
събраните по делото доказателства, че между страните по силата на договор за
посредничество са възникнали съответни права и задължения. Действително договора е
сключен от ищцата, чрез пълномощник, като по делото пълномощното не е представено, но
същата с действията си и подаване на исковата молба е потвърдила действията на
пълномощника, дори и да са били извършени без представителна власт, поради което съдът
приема, че договора е обвързал страните. Настоящия състав не споделя твърдението на
ответника , че сключения между страните договор е договор за поръчка, тъй като видно от
клаузите на същия се касае безспорно за договор за посредничество, при който ответника е
следвало да осъществи посредничество между ищцата, като купувач и продавача на
посочения в договора недвижим имот. Ищцата се позовава на неизпълнение от страна на
ответника на задължения по договора, станали причина тя да се откаже от покупката на
жилището, като съдът счита, че това дали ответника е изпълнил посредническите си
договорни задължения е ирелевантно за спора, тъй като процесната сума не се претендира на
договорно основание, а и същата не представлява възнаграждение, или друго плащане по
договора, чиято дължимост да е поставено в зависимост от изпълнение на задълженията на
ответника. За пълнота на изложеното следва да се посочи, че по делото се събраха
достатъчно доказателства, че ответното дружество е изпълнило част от задълженията си по
договора, като е осигурило на ищцата няколко огледа на имота, както непосредствено, така
и чрез видеовръзка, а до изпълнение на останалите поети задължения не се е стигнало, тъй
3
като ищцата се е отказала от покупко-продажбата на имота. Установи се безспорно по
делото, че сумата от 2000 лв. е предадена на ответника от родителите на ищцата, в
изпълнение на задължението по договора да се внесе задатък ( капаро) и както беше
посочено по-горе, дори да са действали без представителна власт, действията са потвърдени
от ищцата. За съда, с оглед съдържанието на договора и по конкретно разпоредбите на чл.10
и чл.11 от същия е безспорно, че сумата от 2000 лв., посочена някъде в договора и като
депозит, е дадена именно като задатък (капаро), като в самия договор е посочено, че е част
от стойността на жилището, поради което твърденията на ответната страна, че има право да
задържи тази сума като възнаграждение е изцяло неоснователно. На първо място
дължимото от ищцата по договора възнаграждение за посредничество е уговорени в чл.8 от
договора в размер на 2600 лв., като изрично е посочено, че възнаграждението не е част от
общата договорена цена ( продажната цена), за разлика от депозита от 2000 лв., внесен като
капаро и част от общата договорена цена. Функцията на задатъка е гаранционно -
обезпечителна, предвид разпоредбата на чл.93 от ЗЗД, като в случай, че страната, която го е
дала не изпълни задълженията си, другата страна има право да го задържи, а ако
задължението не е изпълнено от страната, получила задатъка другата страна има право да
иска същия в двоен размер. Отнесено към конкретния случай дадената от ищцата сума, като
задатък обезпечава изпълнение по договора за продажба с продавача на имота, но не и
изпълнение на задължения по договора за посредничество с ответника. От съдържанието на
договора е видно, че сумата от 2000 лв. е дадена като задатък (капаро) по договора за
продажба, като в подкрепа на това е и разпоредбата на чл.11 от договора, на който се
позовава ответника, за да задържи сумата, съгласно който ако ищцата се откаже от покупко-
продажбата на недвижимия имот, агенцията се задължава да задържи внесения депозит в
размер на 2000 лв. Използването на израза „се задължава“, ясно говори, че ответника
задържа капарото, но не за себе си, а за продавача на имота, тъй като именно в отношенията
между купувача и продавача се отнася внесената като задатък сума. Липсват клаузи в
договора от които да е видно, че ответника има право да задържи капарото, в случай на
неизпълнение на задълженията от ищцата по договора за посредничество. Действително,
макар и да не е правно регламентирано в отношенията между търговци-посредници при
продажба на недвижими имоти и купувачите се е наложила практика за договаряне на т.н.
„стоп капаро“, което се предоставя от купувача на търговеца, с цел запазване на конкретен
имот и непредлагането му на други потенциални купувачи и което търговеца има право да
задържи, при неизпълнение на задълженията от страна на купувача по договора за
посредничество, но както беше посочено по-горе от съдържанието на договора не може да
се извлече извода, че ищцата е предоставила на ответника именно „стоп капаро“, за да
възникне правото му да го задържи, тъй като липсват клаузи с които ответника да е поел
изрично задължение да задържи имота и да не го предлага на други купувачи. Установи се
безспорно по делото, че договора за посредничество е развален от ищцата веднага след
огледа на имота през лятото на 2021 год., не се е стигнало до преговори с продавача на
имота, до сключване на предварителен договор и окончателен такъв, т.е. ищцата се е
отказала преди да са налице обвързващи я отношения с продавача на имота. Поради всичко
4
изложено съдът счита, че за ответника не е на лице каквото и да било основание да задържи
сумата от 2000 лв., същата е получена на неосъществено основание – несключен договор за
покупко-продажба на имот, за който ответника се е задължил да посредничи, а отказвайки
да я възстанови на ищцата се е обогатил за нейна сметка, при което предявения иск се явява
основателен и по основание и по размер и следва да бъде уважен.
Ответникът, на осн. чл.78, ал.1 от ГПК следва да бъде осъден да заплати на ищцата и
направените по делото разноски в размер на 380 лв., съгласно представен списък по чл.80 от
ГПК, включващи 300 лв. – възнаграждение за един адвокат и 80 лв. – държавна такса.
Водим от горното,съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Л. И. К.” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр.Т., ул.“С.К.“ № .., представлявано от Л. И. Я. да заплати на Ю. И. М., ЕГН ********** от
гр.Т„, ул.“П.м.", вх.., ет..., ап..., действаща чрез пълномощник адв.Р.Е. Р. от ТАК, със
съдебен адрес : гр.Т., бул.“М. А.“ № .,. ет... сумата от 2000 лв., заплатена на неосъществено
основание, на осн. чл.55, ал.1, пр.второ от ЗЗД, както и направените по делото разноски в
размер на 380 лв., на осн. чл.78, ал.1 във вр. с чл.80 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на
страните, пред Окръжен съд-Търговище.
Съдия при Районен съд – Търговище: _______________________
5